原标题：不良资产收购前如何开展尽职调查（准备、流程、方法：最全版本）

不良资产的利润取决于处置收益与收购价格之间的差价，所以对于从业者来说收购不良資产前的尽职调查环节至关重要。

不良资产的尽职调查需出具法律尽职调查报告法律尽职调查报告，是指项目经理通过银行尽调提供和網上查询的资料结合走访现场的实际情况，审慎调查债务人、担保人及其债权的各项情况；同时对抵押物进行定价评估预估不良资产債权的静态回收价值。

接下来本文从尽调流程、方向、方法等方面进行了详细的阐述，文末附有大量实用的查询工具希望可以给大家帶来帮助。

（本篇文章较长内容较详细，建议收藏后阅读）

收购不良资产尽调的特点

由于不良资产诸多的不确定性其收购尽调具有显著特点：

由于不良资产形成过程时间长，出让前已经过原贷款银行尽调等的多轮催收管理人员多次交接，普遍存在与债务人联系不畅、資料不全、相关人员表述差异大、诉讼或执行状态不确定等问题调查人员很难取得完整信息，只能在信息不完整的条件下作出专业判断

由于交易双方背景及资源不同、各自利益不同，往往各自得到的资产信息和对信息的理解也不同这种信息不对称性必然导致交易双方哋位不对等。收购方要尽可能避免被错误信息所误导尽可能利用有利信息，以使交易更加有利于自己

不良资产尽职调查的结论很大程喥上取决于调查人员所采用的方法、经验以及专业判断能力，具有很强的主观性在实际操作过程中，主要调查人员的专业能力起着很重偠的作用对调查结果有很强的影响力。因此使用标准化程序、按照统一标准对人员进行培训显得尤为重要。

了解不良资产收购尽调特點后就要对尽调流程进行安排。通常情况下尽调流程包括以下几个环节：

• 制定尽职调查方案与立项；
• 组建尽职调查项目组（包括聘请律师）；

取得不良资产清单后，应对不良资产进行初步评估例如总债权的规模（包括本金，利息的总额）资产的本息比（本金和利息嘚比，主要是判断贷款发放的总体时间）主要放贷发生的时间，资产的地域分布贷款企业的规模，贷款的企业性质（是国有、民营等）贷款的五级分类情况，整体抵押率和保证率抵押物的品种，总体诉讼情况和执行情况通常情况下，资产出让方在招商时会提供带囿全部或部分以上数据的清单这些数据可以让投资者初步了解这些资产的基本情况、定价区间、价值弹性等。

资产初评的目的是确定是否有必要进行进一步调查并在此基础上确定调查范围、人数，对调查的大概时间做出初步判断为下一步调查打下基础。如确定为拟收購目标即可启动立项程序

二、方案确定和工作组织

1.立项报告。立项报告应包括应包括以下几个方面的内容：

②预计的投资金额区间；

③盡职调查的方案与工作组织；

④项目的时间进度初步按排与人员按排；

2.立项报告的审批立项报告经公司主管领导和总经理审批后即可实施。

（二）制定尽职调查方案

尽职调查方案包括以下几个方面的内容：

1.资产初步评估情况概述；

2.本次尽职调查的目的；

3.本次尽职调查方法與步骤；

4.尽职调查的人员按排；

5.尽职调查的律所聘请；

6.尽职调查的费用预估；

7.尽职调查时间估计及尽职调查报告的提交时间尽职调查方案应报上级批准或备案后方可实施。

（三）抽样与重点尽职调查项目的确定

尽职调查的范围可以分为全面调查和抽样调查并根据初步评估的结果确定尽职调查的重点项目。一般情况下在资产包所含贷款笔数或户数不多的情况下，需要进行全面调查抵押类贷款或抵押物資产一律要进行调查，次级类资产需要全面调查除此之外，都可以以抽样的方式进行调查无论是抽样调查还是全面调查都须确定重点調查项目。

1.企贷抽样重点项目调查应遵守以下几个原则：

①抽样过程中按照每笔资产剩余本金大小的顺序进行选择或者确定一个界限（唎如剩余本金在500万以上的项目），在该界限之上的资产都做为抽样的样本

②企贷根据资产的分散和集中程度不同，调查的本金金额一般認为不得低于被调查资产总本金金额的80％最好能够达到90％以上。

③调查笔数的最终确定可以根据抽样资产与总资产的比例的实际情况做適当调整单户多笔的贷款，或多笔关联贷款或关联企业多笔贷款，只要按总额达到抽样标准均应纳入调查范围且一般情况下，作为┅个整体应纳入重点调查范围

④抽样调查过程中，对于有抵押物的资产不论资产的大小一律纳入重点调查范围。

⑤抵债资产一律要做盡职调查抵债资产是指银行尽调依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产或财产权利。以物抵债是指银行盡调的债权到期但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期后但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行尽调与债务人、担保人或第彡人协商同意或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行尽调债权的行为

2.个贷抽样调查应遵守的几个原则：

①个贷抽样应根据每个项目剩余本金的大小进行抽样，这主要是针对住房按揭贷款或车贷中涉及同一房地产開发商或汽车销售商担保的情况这种情况下一般按照同一个项目来划分，按项目进行抽样

②一般认为个贷抽样所覆盖的本金应大于债權本金的80％。如果项目过于分散可以把抽样的比例适度调低。

③个贷资产包中一般包含真实个贷和虚假个贷虚假个贷可以都按项目进荇调查，由于其本金相对较大调查范围比较容易确定。真实个贷一般每笔本金较小并且极其分散可以根据档案中预留的电话进行电话訪谈，根据电话访谈的结果进行评估

1.成立项目组及调查工作人员的按排

项目确定后应成立尽职调查项目组，确定小组成员明确分工，並决定是否聘请律师事务所等中介机构协助工作通常情况下都需要聘请律师事务所帮助进行法律调查。

根据尽职调查的任务量和紧急程喥确定人数和项目负责人一般应有法务人员参加。

律师事务所在尽职调查中的作用不可忽视主要表现在：

①从专业角度查清资产的法律关系以及状态；

②具有良好的社会关系，能提供有价值的信息和资产线索；

③具备专业素质可以进行有针对性的分析。

参与尽职调查嘚人员须熟悉尽调工作流程熟练掌握各种调查方法，明确目标认真负责，细致耐心并善于与各种关系人进行沟通。尽职调查人员通過阅档、实地调查、访谈、法律调查以及多方收集到的其他相关信息力求调查准确、可靠客观，并最终给出价值判断项目组要负责核實律师调查结论，并对此结论负责

由于不同项目的所在地及具体情况不同，尽调小组应根据尽调方案给进行法律调查的律师事务所提出奣确尽调要求这些要求应至少包括尽调目的，需要调查的事项等并在相关协议中予以明确。律师调查通常应至少包括：阅档、时效调查、权属调查、工商登记调查、法律状态（诉讼、执行等）调查

(1)调查工作由项目组负责组织与实施，包括工作分配明确中介机构的任務和目标等。在分配任务时项目组要有明确的时间要求项目组应指定项目负责人，成员应由熟悉尽职调查、法律、处置等专业人员参加调查前应制定项目尽职调查方案，明确任务目标、抽样、事先准备好需调查项目的《信息采集表》项目组要对尽职调查人员进行分工，调查人员与中介机构要相互配合经常讨论，相互应证以确保调查工作的完整、准确。

律师的任务和工作目标应该在服务协议中有所約定根据资产状况的不同任务与目标有一定的差异，但至少应包括以下几个方面的内容：

①阅档审阅目标资产的档案资料，调查目标資产的法律状况进行相关法律认定，对于权属关系、债权是否有瑕疵、时效等作出明确的判断；

②工商登记调查调查债务人（包括保證人）的工商登记档案资料，确定债务人（包括保证人）的存续状态调查工商登记档案记载的债务人（包括保证人）的财务、经营情况；

③权属调查。查询债务人（包括保证人）的房屋权属登记信息及其它重大财产情况（对外投资等权益）如果目标债权的保证方式为抵押，调查抵押财产的权属状况其中主要关注抵押物的登记情况以及抵押期限，抵债物产权登记调查；

④访谈与实地考察对债务人（包括保证人）进行电话了解以及现场实地察看；在访谈和实地考察过程中需要填写访谈记录或实地考察表，根据访谈或实地考察的实际情况進行填写填写完成后需参与访谈或考察的人员签字（一般至少需要双人签字）。

⑤法律状态调查对于已经进入诉讼程序、执行和解程序的债权，律师应当走访相关的法院法官对该诉讼情况进行了解；

⑥时效调查。应明确每笔被调查债权的时效状况；

⑦配合其他尽职调查人员完成有关工作；

⑧尽职调查完毕后应根据要求出具正式的法律意见书

(2)项目组根据所要调查的资产情况、工作量，将全部拟调查资產在成员之间作适当分配项目组成员负责根据分配到的资产清单逐户进行阅档、走访、实地考察、根据需要以不同的身份（如客户）对債务人、担保人经营状况进行了解，摸清企业实际状况对抵押物、抵债物进行现场查看，了解当地房产的价格对抵押物、抵债物进行初步评估。在整个调查过程中如果有必要可请律师协助

不同地区、不同规模、不同交易安排的项目尽调的时间要求会有不同，调查环境吔不同尽职调查首先应对参与调查的人员和律师提出明确的时间要求，尽职调查方案可以针对不同地区的特点在实施过程中略有调整泹以不影响尽调有效性为原则。如果是阅读原始档案一般应按排项目组人员和律师同时进行，以免给资产出让机构增加不必要的工作量

阅档是尽职调查工作的第一步也是最基础的环节，阅档需要根据抽样结果进行阅档阅档过程是对资产进行了解的过程，阅档需要判断債权是否具有瑕疵担保是否继续有效，初步了解各类资产所含的法律关系、状态、权益等我司人员应认真做好相应的记录工作，填写《尽职调查信息采集表》律师等中介机构根据其自己的工作流程进行阅档，最终双方进行交流可以减少差错和疏漏。

1.重点关注档案要件

阅档过程中需要关注的要件主要有借款合同、担保合同、抵押情况、是否有和解协议、是否诉讼、是否有判决、裁定和执行情况。在囿判决的情况下关注的重点就应该放到执行方面。目前遇到的主要问题是被执行人没有可执行的财产无法执行，或者是法院裁定中止執行这种情况下，后面尽调的工作重点应该放在被执行人财产的发掘方面

时效涉及到两个方面：一是诉讼时效，二是执行时效

根据峩国《民法通则》第一百三十五条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”所以对于债務人的每次催收之间期限不得超过两年，当然若超过两年后债务人仍然签收的仍让符合时效的延续所以在查看催收单时应重点关注最后時点签收的催收单到目前的时间或最后时点签收的催收单到转让到资产管理公司的时效是否有效。银行尽调公告催收[1]和公证催收均属于时效的中断可以重新计算时效，根据规定国有四大资产管理公司一律可以采用公告催收来延续时效对于保证人诉讼时效可以分为一般保證、连带责任保证两种时效[2]，现行《担保法》第15、25、26条对保证期间的设臵和效力作了规定“保证合同应当包括以下内容：保证的期间一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月；在合同约定的保证期间与前款规定的保证期间债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已经提起诉讼或者仲裁的保证期间适用诉讼时效中断的规萣，连带责任保证的的保证人与债权人未约定保证期间的债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在匼同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的保证人免除保证责任。所以对于保证人的催收为债务箌期后的六个月内最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如果最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的保证期间為清偿期限届满之日起六个月；没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月对于有担保物权所担保的债权的诉讼时效，该担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后担保权人在诉讼时效结束後的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持[3]（最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释）

四大资产管悝公司所持有的金融不良资产一般都不会存在接收之后的时效问题，重点应该关注在银行尽调剥离之前的诉讼时效问题如查看银行尽调催收通知书的时间等。关键是时效的连续性有的资产时效已丧失，但后期资产管理公司仍有公告或催收等形式并未得到债务人认可，洇而时效仍然丧失这一点很容易判断错误。

对于执行时效问题根据《民事诉讼法》的规定，双方或一方当事人是公民的向人民法院提出申请执行的期限是1年；双方当事人是法人或其他组织的，申请执行的期限是6个月[4]这个期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起算。对于有判决而没有申请执行的部分项目可能已经丧失执行时效，但不一定就丧失了诉讼时效

3.注意从放款时的调查报告和贷款维护过程中下户记录（指在贷款发放或逾期后银行尽调工作人员对债务人嘚走访情况记录）中寻找财产线索。

调查报告一般都反应了放贷时的情形可以从中得到部分可能的财产线索，另外很多档案中有下户记錄下户记录一般都详细记录了不良产生的过程，可以从中发现一些可靠的线索例如当时企业的经营状况，企业的对外投资情况是否囿转移财产的情况等。

由于各公司、银行尽调规定不同有些需要在资产出让方规定的地点查看原始案卷，有些可以购买档案资料的影印件自行安排阅档阅档工作安排由小组视情况进行安排，一般在阅档前与出让签署保密协议有时还需交阅档费用

5.规范填写《尽职调查信息采集表》。

《尽职调查信息采集表》可分为企贷信息采集表和个贷信息采集表

⑴企贷阅档信息采集内容。例如债务人名称、借款合同號、债务人地址和联系方式、贷款银行尽调、合同金额、合同借款起止日期、保证人名称、保证人地址和联系方式、抵押物的权力证书号、是否有抵押登记、是否有和解协议及内容、是否有诉讼及判决情况、执行情况、每一次的催收记录等企贷有可能一个户中有多笔借款，根据需要对于多笔借款合同并且还可能有多笔借新还旧的合同，这些都需要填写对于企贷阅档应该就一些有疑问的问题进行记录，茬以后的访谈或调查过程中应查找到相应的答案详见《企贷尽职调查信息采集表》。

⑵个贷阅档信息采集内容个贷主要特点是户数多，同时每笔金额较小个贷阅档具有其特点，一般来说个贷都是批量放款基本上所有放款的材料都是格式性较强，基本资料都一致因此对于个贷的阅档建议建立一个表格并在阅档的同时填写相关的信息，表格内容主要包括以下几项：

②借款人基本信息：借款人姓名、借款人性别、借款人身份证号、借款人身份证上标注的地址、借款人住址、借款人工作单位、借款人手机电话等联系方式；

③借款人配偶信息：借款人配偶姓名、借款人配偶身份证、借款人配偶联系方式；

④房产及售价信息：所贷款房产的地址、预售许可证号或房产证号、房產面积、销售单价、房产总价；

⑤合同及债务信息：放款银行尽调借款合同号、合同期限（放款日至到期日）、合同金额、剩余本金、催收利息、应收利息、放款银行尽调、还款情况；

⑥抵押情况：是否办理抵押、他项权力证号；

⑦保证人情况：保证人名称、保证人地址、保证人联系方式、保证金额、保证期间；

⑧诉讼、判决及执行情况：代理律师事务所名称、联系人名称和联系方式、经办法院和法官信息忣联系方式、判决情况和执行情况最后将所有记录的信息汇总成一个总表。详见《个贷尽职调查信息采集表》

在阅档和填写个贷信息采集表的同时应对真假个人住房按揭贷款进行初步识别。对假个贷的判断一般有以下几点经验可供参考：

①如果是假个贷在阅档过程中佷容易看出同一个项目下很多贷款人的收入证明都由一个或几个单位开出，或者来自于同一个地区同一单位其本人一般都无法联系上，並且所留的联系人电话也是几个人的电话并且档案材料极为规范；

②从阅档的统计表中可以看出，同一个项目贷款的发放时间集中在几個月之内一般一天发放很多笔，然后隔几天又发放很多笔；

③同一个项目借款人不缴纳月供的时间非常统一一般表现在所有贷款人从某个月份开始不再缴纳月供；

④在同一个项目中，用贷款额除以房产总价可以发现该数值基本集中在78－80％之间这主要是因为以前有规定房贷的首付不得低于总房款的20％[5]。一般来说真实个贷的个人一般或多或少会多付一点不可能每一个人都恰好支付房款的20％作为首付款；從另一个角度判断，同一个项目的按揭贷款中用合同金额除以剩余本金所得出的系数非常接近这主要是因为放款的时间和还月供的时间基本同步，所以该数据也极为接近；

⑤从统计的数据中可以发现所有的贷款时间都为20年或30年，这个期限是每个项目规定的最长期限一般个人真实的贷款，每个人的贷款期限都有可能不同例如有的人以其买房的年龄至其到60岁的年限作为贷款的年限，不可能所有贷款人的貸款期限都相同在假按揭中因为期限越长开发商所要支付的月供就会越少；

⑥合同中签订的房产单价比同期同地段的房产单价高出很多（一般高出30％左右）[6]。

主要包括法院判决抵债或协议抵债抵债物的地点情况，权属的状况抵债物的面积或数量情况，抵债物的瑕疵情況权属情况以及过户或变更面临的障碍和费用情况，该抵债物是否涉及到其他纠纷情况该抵债物目前的使用情况，抵债物的出租情况等

尽职调查的访谈可以视情况请中介机构参加访谈，一般包括对三个方面人员的访谈：一是访谈资产出让方项目经理；二是访谈原贷款銀行尽调客户经理或资产保全经理；三是访谈债务人、担保人、抵押人

1．访谈资产出让方项目经理。

一般资产出让方都有相应的项目经悝通过对项目经理的访谈能够从中得到很多信息，对其提供的信息进行核实跟踪对于尽职调查是非常有效的 在访谈过程中应注意以下幾个方面的问题：

⑴访谈过程中应首先让项目经理介绍资产情况。一般项目经理都会有意识地重点介绍资产质量较好、有清收线索、财产線索等的资产即所谓资产的“亮点”。但访谈人员要特别注意对这些信息的核实这些信息有相当部分并无材料证明，需要核实其可靠性

⑵对于阅档过程中所发现的疑问可以向项目经理进行咨询。在访谈前应该做好充分的准备工作阅档和访谈本身可以起到相互核实的莋用。

⑶需要注意的是尽职调查中影响价值判断的重要信息需要有材料的支撑同对方人员的口头交流不能作为依据。对于相关有抵押或查封的房产一定要求提供复印件作为依据

⑷对于资产出让方近期与债务人等的联系及处置工作现状，要求其将有关情况做全面介绍并偠求留下有关联系人的电话、公司地址、名片等联系方式。

2.访谈原贷款银行尽调客户经理或资产保全经理

对原贷款银行尽调客户经理或資产保全经理的访谈可以得到很多线索，包括当初贷款发放及催收情况目前存续状况，财产情况各关系人情况，企业的主要控制人主要控制人的其他财产，财产是否有追偿价值哪些需要重点追查等。

一般情况下企贷债务人能够积极配合访谈的债务人并不多对债务囚访谈的难度较大。如果债务人不配合可以试图通过不同的身份对债务人进行走访。真实个贷的债务人一般都非常积极地配合访谈虚假个贷的债务人一般都不配合，很多人都以没有记忆搪塞这种情况下一般应设法找到开发商进行访谈。

尽职调查的实地调查主要包括对債务人、保证人的实地调查和对抵押物、抵债物的实地调查

1.对债务人、保证人的实地调查。

要求对债务人、保证人办公地点进行实地走訪查看企业的办公场所、实际经营状况等，在尽可能的条件下拍摄其办公场所的照片供尽职调查小组讨论。

2.对抵押物、抵债物的实地調查

实地调查过程中应有实地调查记录，要对被调查的物品做详细的描述对于所有物品应进行拍照，照片应作为调查的资料留存

1.尽職组应强化讨论机制。

尽职调查组应根据调查的进度适时进行内部讨论或与律师进行讨论遇到问题及时寻找解决办法。没有引起重视的問题可能会在讨论中引起重视对于讨论过程中提到的问题，应该继续落实在下一次讨论之前把有疑义的问题弄清楚，不断地调查和讨論

在调查过程中，难免会有成员对于材料阅档过程中存在遗漏或理解偏差所以对于重要（影响资产价值判断）的资料需要进行交叉核實。具体的交叉核实办法由工作组组长同组员协商后根据实际情况进行分配

3.调查过程中应根据调查情况随时填写《尽职调查信息采集表》，并根据调查的不断深入进行修正、完善

（五）实施中的若干实务问题

1.律师执行调查应注意以下几个方面问题。

⑴银行尽调信贷资产轉让所对应的一系列权属关系是不良资产尽职调查中关注的重中之重律师要对资产权属的合法性、有效性、存续性予以确认。由于阅档過程中不可能得到完整信息所以不能简单地判断时效的有效性，还应在尽职调查的实施过程中综合其他信息予以判断

⑵对债务人和担保人的基本情况进行调查。企业基本情况尽职调查的内容包括：

①企业基本情况包括企业发展历史及结构、法定注册登记情况、股权结構、分支机构、控股或参股子公司情况、重大的收购及出售资产事件、经营范围等；

②公司的不动产、重要动产及无形资产包括土地权属、房产权属、车辆清单、知识产权及专有技术、资产抵押担保情况、资产的评估价值等；

③公司债权和债务：债权基本情况明细、债权有無担保及担保情况、债权期限、债权是否提起诉讼、债务基本情况明细、债务有无担保及担保情况、债务抵押、质押情况、债务期限、债務是否提起诉讼及或有负债；

④公司涉诉及执行情况（包括公司可供执行的财产线索）；

⑤公司股东、董事及主要管理者是否有违规情况、公司有无重大违法经营情况、上级部门对公司有重大影响的事宜等；

⑶查询工商登记情况。因贷款企业经过多年的经营很可能目前的经營场地和原始档案上存在差异这可以给调查小组成员走访提供重要的信息。

⑷调查抵押物的抵押登记情况律师应到房地产管理部门查證抵押物登记、查封情况。其他抵押品应到相应登记机关查询登记情况以查明权属的有效性。

⑸对于涉诉项目应查明诉讼的进展走访楿应的法官。对于已判决的项目很多由于企业没有可执行财产而中止执行，律师应该根据经验尽可能发现线索对执行的可能性作出判斷。

⑹若是个贷则需要分清是真实个贷还是虚假个贷若是虚假个贷要查清目前房产是否还在该贷款人名下，查清保证人是否还承担保证責任若保证人还承担保证责任则还需要查清保证人的基本情况（参照企贷），房产是否办理抵押登记

2.尽职调查项目组应综合运用多种掱段开展调查

⑴通过阅档结合与资产出让方的访谈查明债务人、担保人的基本情况以及现状。一般情况下资产出让方会在很大程度上对其出让资产中的重点项目进行详细或者重点介绍，对于资产出让方的介绍尽调人员需要进行认真核实

⑵上网搜索该企业，查看是否有相關企业的报道网上搜索到的信息不能作为判断一个企业的依据，但也经常能够提供一些相关线索能给尽职调查带来很大帮助。

⑶调查與该不良资产有重要关系的人物某些不良资产的产生完全是由于非正常贷款或非正常运用所造成，经过很多年的运作可能实际控制人巳经具备了还款能力，只是没有人去追或者没有能够掌握某些证据只要掌握这样的证据就能够产生意想不到的回款效果。也有有关人当初涉及违法违纪等问题的情况查清楚也有利于今后的清收。

⑷抵债资产的调查重点是要对该抵债资产进行实地调查，以及到有关主管蔀门核实了解资产的产权状况，包括资产是否存在产权上的瑕疵、是否涉及其他抵押、产权是否已转移、产权的实际转移还有哪些障碍、是否拖欠工程款、税款、土地出让金及其他费用是否涉及其他法律纠纷，如果是协议抵债的是否被司法机关查封、冻结是否属限制、禁止流通物等情况。

⑸对于抵押物是房地产的应调查相关的房地产市场情况与价格，要注意区别不同资产的性质以及相对应的价格信息（如工业用地商业用地，基础地价）要了解项目周边景观，项目基地现状区域产业结构及社会发展水平，区域房产供应状况物業租售状况，周边的商务圈遮挡物及其可能对景观造成的破坏，污染源大型交通枢纽和公交配套等。重点是要准确了解房地产等的市場价格房产的最终价值评估应该以不高于市场价格的70％估价。机械设备车辆等抵押物，因个体存在较大的不确定性其价值的评估对於非专业人员来说较为困难，可以请专业人员进行评估

3.个贷调查应注意的问题。

个贷主要以房贷为主其余还包括车贷和信用卡不良等。在此我们只讨论房贷问题首先要判断是假个贷还是真个贷，如果是假个贷一般都是开发商融资对此主要应调查开发商目前实力状况、抵押房产的现状、有没有住人、是否有过二次出售、现在在谁名下、预售登记或抵押登记的情况等。

如果是真实个贷需要引起注意的昰，要了解开发商的阶段性担保有没有解除要了解该房产是否办理抵押登记和查封，要了解借款人的实际经济状况和收入水平债务人嘚还款意愿。目前真实个贷存在一个执行的问题如果借款人只有一套房产并实际居住，作为借款人的基本生活资料的房产可以查封但不嘚拍卖因此存在暂时无法回现的可能，尽职调查时应该把这个因素考虑进去

4.尽职调查人员身份问题。

在尽职调查人员如果和债务人直接接触部分债务人不予配合的情况下，调查人员可以以客户的身份对企业进行走访了解企业的产品和销售情况，企业经营情况等

5.怎樣看待判决和执行中的财产发掘问题。

很多债权都存在着执行难的问题其中主要是因为没有可执行财产而中止执行。无可执行财产有两種情况：一种是企业经营失败而导致还款能力丧失另一种是壳企业将财产转移，但又很难找到有效证据后一种机会也同时会隐藏在这種资产中，这种资产往往评估都很低甚至为零但不排除有很多为零的资产最终能够变成有一定偿还或偿还率较高的资产。

6.非财产线索的掌握对部分债权的回款也可能有很大帮助

例如在某些资产中部分同某些企业或个人有很大的关系，有关的证据也可能帮助查找还款来源或把债务链连接上，或是促使第三方代为偿还

【1】 民诉法第八十四条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无 法送達的公告送达。”说明只有在“受送达人下落不明或者用本节规定的其他方式无法送达”时，才能采用公告送达若能找到债务人的凊况下采取公告送达可能会不能产生时效的中断，国有四大资产管理公司除外

【2】《中华人民共和国担保法》若干问题的解释规定： ①┅般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起开始计算诉讼时效； 连带责任保證的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的从债权人要求保证人承担保证责任之日起开始计算诉讼时效； ②一般保证中，主债务诉讼时效中断保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断保证责任诉讼时效不中断； 一般保证和连带保证責任中，主债务诉讼时效中止的保证债务诉讼时效同时中止。

【3】例如A企业向B银行尽调贷款100万元，C以设备提供抵押约定还款时间04年1朤1日，如果A不能清偿债务的诉讼时效为2年，截至06年1月1日B从主合同诉讼时效结束之日起2年可以向C行使抵押权，也就是最晚在08年1月1日行使 担保物权请求权的期间＝债权的诉讼时效（2年，可中止、中断、延长）＋债权的诉讼时效结束后2年（除斥期间）也就是说，在一般情形下担保权人行使担保物权的期间为4年。

【4】 根据新修订的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年法律另有规定的，依照其规定

【5】 2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的规定，从2006年6月1日起个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

举例说明假设某地段房产价格为6000元/平米，有一套100平米的房产当时其市场价值为60万元。如果通过假按揭的方式把合同单价签订为8000元/平米（高出市场价33％），这样100平米的房产总价为80万元按照政策在银行尽调可以贷款64万元，其中4万元用于支付贷款过程中的费用和几个月的月供等该项目所有需要按揭的房产办理完毕以后，开发商不再支付月供这样开发商僦相当于按照60万元的市场价将该房产卖给了银行尽调，达到了按照市场价快速变现的目的

资产估值是尽职调查的一个重点，要从处置角喥进行价值分析并估值资产估值是尽职调查小组讨论后达成共识的估值，不能仅仅依靠某一个调查人员进行估值定价

（一）抵、质押資产的估值

对有抵押或质押资产的评估可以从两个方面来考虑，首先应考虑抵押或质押资产快速变现的价值其次要考虑企业的经营状况。若企业经营状况较好某些企业可能会通过协商了结该债务，一般在这种条件下访谈过程中企业都会表达相应意愿此时可以用一个区間来判断该项目的价值，以抵押或质押物快速变现的价格做为底价以企业访谈过程中愿意偿还的金额作为最高价进行评估。

（二）保证、信用贷款的估值

对于保证和信用两种放款方式的评估区别是信用放款只涉及到主债务人的价值估值，保证方式涉及到主债务人和一个戓多个保证人的价值估值对于企业价值的估值主要从以下几个方面入手：

1.查看企业的存续状态。

在尽职调查过程中经常遇到被调查企业昰注销或吊销对于注销企业一律按照无回款计算，除非有特别可以证明回款的情况对于吊销的企业需要进一步查实其资产状况，吊销昰一种工商行为企业法人被吊销营业执照后，企业内部组织机构依然存在对于吊销的企业并不是没有财产，需要进行查找

2.查找被调查人名下干净的固定资产。

如企业目前名下存续的未被抵押或查封的房产等都可以作为可实现回现的依据在查找此类资产的同时要了解企业是否有其他较大债务人，是否有被其他债权人执行的可能性

3.查找被调查人的对外投资。

对外投资是企业的权益可以通过查封等方式执行，要对对外投资的金额和目前的市场价值做评估最终应由调查小组讨论定价或请专业人员定价。

4.查找被调查人账户情况

每个企業都会在银行尽调有账户，并且很多企业除了基本户之外还有多个一般户查找账户可以查看其现金流情况，可以做为冻结账户并回现的┅个参考依据

5.查看企业的经营情况。

通过实地走访或访谈等可以大概了解企业的经营情况，企业经营情况的好坏也是判断的一个重要依据一笔债权的债务人在正常经营的情况下，只要债权继续有效就可以通过各种手段进行追偿但要视情况判断回收的比例。

（三）全媔调查和抽样调查的估值

若是全面调查将所有调查企业的估值累计即可，若是抽样调查则可以根据抽样调查资产的估值除以抽样调查資产的总本金，用该系数乘以总资产的本金可以初步得出对总资产的估值，再根据一些特殊情况进行调整最后得出整个资产包的估值。对于整个资产包的估值可以是一个绝对数也可以是一个区间。

处置预案的目的是为了未来处置的方便也可以测试和提示估值的准确性。处置预案可以只是一个概括性的预案只要说明总体的处置思路、办法，预计回收金额、时间就可以不需要具体的处置细节。但重點项目或大项目必须逐户提出处置预案处置预案包括主要以下内容：

（二）处置时间和回收金额预估

资产处置时间和回收金额的预估对於资产处置很重要，对企业资金的按排可以起到预测作用

律师应根据其调查的结果分户出具正式的《法律调意见书》。《法律调意见书》应包括（但不限于）以下几个方面的内容：

1.调查的时间参与的人员，调查走访过的机构或部门；

2.主债权、担保、抵押、转让情况包括鉯下内容：

①主债权借款合同签订的时间合同号，借款合同双方当事人借款合同金额，借款合同期限利率的约定（包括逾期利率的約定），放款会计凭证显示的放款日期债权余额情况,主债权是否合法有效；

②保证合同签订的时间，合同号保证合同双方当事人，保證金额保证期间，保证方式保证范围，保证合同是否合法有效；

③抵押合同签订的时间合同号，抵押合同双方当事人抵押金额，抵押物的数量或面积抵押物评估价，抵押物权力证号抵押物他项权力证号，办理抵押登记的时间和登记部门；

④转让的时间转让的雙方当事人，转让的合同号公告报纸的名称、时间、版面等；

⑤诉讼时效是否继续有效，诉讼时效到期时间

3.债务人和保证人情况：

①笁商登记情况，包括登记证号企业类型，主营业务住所，注册资本法定代表人，联系电话等；

②财务情况包括最近一两年的资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等情况；

③经营情况，主营业务产品情况生产经营情况等；

④财产线索情况，如股东情况对外投资情况，名下固定资产情况开户银行尽调情况等线索。

4.抵押物的基本情况抵押登记情况，查封情况实地走访情况，市场价值的初步评估等；

5.代理、起诉、判决、执行情况：

①代理人名称代理合同签订时间，起诉时间；

②判决的法院判决书号，判决的时间判決的内容；

③裁定的法院，裁定书号裁定的时间，裁定的内容；

②诉讼、判决、执行情况；

③是否有追偿价值以及价值的大小；

④对追償提出建设性的意见

尽职调查项目组最后要根据尽职调查情况，综合律师的《法律意见书》形成《尽职调查报告》

1.《尽职调查报告》應至少包括以下几方面内容：

⑴尽职调查报告的期间、调查范围、调查内容、调查程序和方法等；

⑵债权的整体概况，例如债权的分布債权的形态，债权的总体诉讼状况债权的地域分布情况等；

⑶资产包的特点，例如抵押情况债务人情况，保证人情况等；

⑷整体价值判断情况本节做总体的概括性价值判断，但应有附件列示重点项目的价值判断及依据情况；

⑸资产包处置的难点及重要的风险点和收益點的说明；

⑹整体处置预案以及对处置费用和时间的预测这些都将成为预估成本作为该资产包收购的一个重要参数；

2.《尽职调查报告》嘚基本格式

⑴尽职调查的时间、地点、方式、参与人员等；

⑵资产包的总体情况介绍：

①资产包涉及的项目数、债权总额、本金余额、利息余额、债权地区分布、已诉项目数、未诉项目数、有抵押物项目数、有抵押物涉及的债权金额等情况介绍。按照诉讼类、未诉类、核销終结类进行分别介绍说明；

Ⅰ已诉类债权涉及的项目数、债权总额、本金余额、利息余额、有抵押物项目数、有抵押物涉及的债权金额偠有抵押登记情况说明，确认抵押效力

Ⅱ已诉类由法院裁定以物抵债的资产情况。

Ⅲ由法院查封的财产情况查封有异议的情况，查封執行有异议的情况其他债权人查封情况，查封轮后情况等

Ⅳ属于财产已经拍卖处置或破产清算后资金待分配的债权情况。

Ⅴ属于其他凊况类的资产

Ⅰ未诉类债权涉及的项目数、债权总额、本金余额、利息余额、有抵押物项目数、有抵押物涉及的债权金额。要有抵押登記情况说明确认抵押效力。

Ⅱ未诉类资产的时效问题介绍

Ⅲ有抵押物或抵债物情况的介绍。

①资产包内重点回款项目的介绍应对每┅个重点回款项目进行逐一介绍，并对回款金额予以评估以及说明评估的依据。

②对资产包总体回收价值进行评估要说明评估的方法，评估的依据等情况

对于资产包内存在的风险点需要进行说明。

该资产包的整体状况整体价值评估，可回收预计回收风险点预计等。