智信研究 邮储银行个人住房贷款证券化的实践体会_资管云_传送门
智信研究 |邮储银行个人住房贷款证券化的实践体会
圈阅本文根据作者在智信资管沙龙上的发言整理修改所得。7月22日，中国邮政储蓄银行发行"邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券"，这是继中国建设银行发行"建元2005-RMBS"和"建元2007-RMBS"七年后、新一轮资产证券化首个RMBS产品。本文从亲历者的角度阐述了这单产品诞生的过程，提出了一些针对国内RMBS市场的有建设性的想法。本文首发于智信资产管理研究院出品的《资管高层决策参考》。这是一本面向"一行三会"监管领导、资管机构高层定向发行的、具有内参性质的决策辅助读物，创刊于日，每月发行一期。本刊紧扣资管行业脉搏，突出"研究的实用性"和"内容的决策相关性"，密切关注资管行业的一线实务问题，深度挖掘热点事件的背后逻辑，不回避敏感问题，内容"解渴、实用、及时"，希望成为资管机构高层领导进行管理决策和业务分析的重要参谋。如欲了解详情，请至文末查看相关联系方式。作者：中国邮政储蓄银行资产管理部总经理助理 彭琨 来源：资管高层决策参考一、案例介绍"邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券"发行规模68.14亿元，优先级64.73亿元在全国银行间债券市场招标发行（A级59.96亿元，B级4.77亿元），次级3.41亿元自持。其中，优先级A档的发行利率为5.8%，优先级B档的发行利率为6.79%。基础资产池包含了2.368万笔个人住房抵押贷款，加权平均贷款利率为5.88%，加权平均剩余期限为15.16年，单笔贷款平均本金余额为28.78万元。从贷款质量来看，贷款不良率不足千分之一，贷款优质，风险可控。从借款人情况来看，平均年龄37.3岁，多处于职业和财富的上升期，且基本属于刚需购房客户，一定程度上对贷款的偿还起到支持作用。从抵押资产来看，抵押完备可靠，并且抵押物当前市值平均达到贷款余额的一倍以上，抗风险能力强。从资产集中度来看，资产分散在10个省市区，单一城市集中度不超过15%，有效实现了风险分散。该证券在7月22日成功发行后，经过3个贷款服务周期的运行，产品表现良好顺畅，投资人兑付一切正常。目前资产包内剩余未偿本金余额63.55亿元，共计23,020笔个人抵押贷款，加权平均利率5.89%，加权剩余贷款期限176.75个月，累计收回本金4.59亿元，近一期（9月）服务报告期中，正常类贷款占比99.8740%，违约贷款0笔，逾期91-180天贷款仅1笔，占比0.0043%，并已于10月8日顺利完成拖欠贷款催讨回收，转回正常类贷款。二、我们遇到的困难与问题1.为什么是邮储银行？为什么是房贷？成功发行后，很多人问为什么试点扩大后是邮储银行做成了第一笔MBS？确实，一开始我们也没想到是第一笔，只是根据自身定位和实际需求选择的结果。事先我们也没想到这么难，也没想奔着创新去，但做着做着就发现很多地方不创新就做不下去了。我们积极向监管部门汇报，得到了监管部门的支持，才坚定了做下去的信心。2.个人住房贷款工作量巨大，如何保障效率和运行？面对庞大的数据，没有系统，甚至没有可参照的系统怎么办？需要什么样的标准进行资产筛选？同时涉及分行多、范围广、协调难度大，如何协调和保障分行投入的积极性？3.抵押登记变更如何操作？批量登记如何执行？如何配合住建部门并协调分行顺利开展批量登记，且保障效率？费用是多少？时限是多久？监管机构态度如何？抵押登记延期执行现在试点做还可以，但也有很多机构还心存疑虑，是否能够完全放开，法律制度层面是否需要明确呢？4.结构如何设计？怎么分层，是少分层，还是分多层，更细的结构可能更好销售，机构范围也会广一些，但各层的投资者范围怎么确定，各层都能卖得出去吗？5.选择垂直持有还是水平持有？垂直持有对风险节约有吸引力，如何操作？若选择了垂直持有，次级又该如何销售？6.次级的厚度怎么确定？次级厚点，B档的评级高些，B档的销售难度会更小些。但次级厚了，如何销售，还是全部持有？次级到底多厚为宜？7.早偿影响有多大，如何确定？没有丰富的参考数据，早偿如何设定，继而发行价格区间又该如何设定？早偿对未来现金流是否会有影响？8.定价如何考虑？对于像住房这类的低收益资产如何有开展的积极性，若是不选打折的资产，银行的动力又在哪呢？国内尚没有同类资产的定价估值曲线，缺乏公认的价格引导。9.销售对象如何选择？除了银行与银行间互持，还有哪些机构能参与进来？期限长、收益低，其他同业参与的动力在哪里？10.是赔本赚吆喝还是有利可图？发行价格过高，我们是否赔本？是算小账还是算大帐？单纯从商业运行的逻辑考虑，是否合算？三、具体分析体会接下来，我从五个方面简单把以上问题逐一说明，更多的是我们在业务开展过程中的一些思考和体会，不一定是最好的解决方案。一是资产选择。住房抵押贷款证券化在国外是主流产品，以美国为例，MBS占证券化的比例就超过了80%，而我国之前却仅有两只，金额近72亿元，占比只有5%。既然是主流，我们为什么不试试，同时，我们也分析了行内资产分布：发现公贷资产少收益低；小企业贷款有两个不低于的增长压力，且存在最高额担保的处理问题，风险又相对较高；三农贷款投放压力大，期限短，且对效率要求高；个人住房贷款在整个信贷大盘子里的占比较高，如果走通了，未来空间会比较大。综合比较，我们选择了个人住房贷款。但选择后又产生了新的问题，一是我们大约80%左右的房贷利率都处于基准以下，整体平均收益率较低；二是分行拿出资产的积极性怎么保障？考虑我行个人房贷内部资金转移定价（FTP），信贷拨备年化成本、营业税成本、营业费用成本、资本成本等，总体信贷持有成本对资产价格的要求较高且匹配有一定难度。同时，为使优质资产入池并保障借款人违约风险降到最低，我们对贷款期限、金额范围、借款人年龄、抵押率、信用状况、职业信息、地区分布等都做了相应的区间设定，面对浩瀚的存量数据，没有系统，我们就现建系统，一边建系统，一边从后台取数分析，最终从12万多笔筛选出2万多笔信贷资产；并针对2万多笔资产，协调分行开展资产确认、尽调及法律关系核实等等工作，前后进行了2个月，系统建设了4个多月。二是结构安排。首先，在结构分层上，我们的分层相对简单，当时也思考过，是优先A档多分几层还是简单分层？但在我们研究实际资产后，发现期限在5年内的贷款数量很少，绝大多数集中在10年以上；同时，回款的不集中不可测也使得细致分层意义不大；另外，过于复杂的分层结构可能也会带来投资人认识的问题。最终我们选择优先A档占比88%，优先B档7%，次级档5%这种比较简单的分层方式。其次，在考虑垂直持有和水平持有时，我们也有过分歧，为了更好地节约资本，垂直持有当然更好，但次级怎么销售？投资者对于次级档的投资受制于内部投资流程、评级约束和内部资本约束，能够投资次级档的机构有限，使得次级档较难卖出，从而使得垂直自持较难实现，同时利率市场上长期限产品价格贴近入池资产价格，利差较薄的现实制约，也给次级销售也带来很大困难。再次，次级比例是按5%还是适当增厚，以助于提高B档评级？我们也讨论多次，最后，选择了按次级5%，并且采用收入不回补利息的方式，以确保投资者本金的安全，这种最为保守的模式，却保障了投资者的利益，实现了出表、风险、销售和资本等方面的统一。最后一个就是早偿率的问题，在CLO中早偿行为不明显，但在MBS中早偿是个比较重要的概念，早偿率的不确定性将直接影响现金流的稳定性，也将影响结构和价格的设定。很多投资人都关注早偿情况，我们也做了数据比照分析。我们对建行两笔项目的早偿率做了比较，当时设计结构时按照15%，而实际数据显示分别达到约为17%和18%，很多人疑惑提高的原因是由于2005年后的住房政策和现在有所变化，那时候打折普遍，因此早偿率可能较高。我们不反对，但是我们也对我行2008年到2013年的早偿数据和2011年到2013年的早偿数据变化做了比较，发现并没有因为宏观住房政策的变化而降低，反而略有上涨，这就引起我们的关注，为什么？我们发现一是借款人提前偿还有其衰竭效应，在初期提前偿还会较高，大约在2年左右开始稳定，然后在后期又会提高；二是我行贷款客户多为刚需客户，属于正常还款行为，并非投机行为；三是我们对未来房贷政策的判断是不会一直长期严控，可能会适当有空间，至少对刚需客户会有利。基于此，我们设定了较为合理的早偿率大约在12%左右，保障了产品定价区间的确定，和发行路演的顺利开展。三是定价设计。这个很难，国内没有RMBS产品估值曲线作为参照系，同时，可比的交易也只有建行2005年和2007年两只产品，且时隔7年之久，适用于MBS期权调整利差（OAS）的定价方法无法实现。我们进行了大范围的路演，最后是根据投资人的投资意向、入池资产收益率状况以及评级保障等因素来确定产品的定价区间，即A档5.3%-5.8%，B档6.3%-6.8%。但说真的，这个价格是否合适呢？我们随后也做了研究，发现我国RMBS产品的利差定价总体比美国同期限产品高出100-150BP，在流动性溢价、信用风险溢价、税收溢价方面与美国同期限债券相比，分别高了70BP、20-30BP和30-40BP，这是为什么呢？我们发现一是流动性太差，只能持有到期，RMBS产品本身期限又长于CLO、汽车ABS以及小贷等证券化产品；二是风险认可程度不高，美国的住房证券化有政府性质，降低了美国发行的证券化产品的风险溢价；三是美国政策规定，不动产抵押贷款或金融资产设立的投资载体，不再是纳税主体，即不对SPV征税，所以税收政策支持是一个重要的因素，而国内对SPV征收的5.6%左右的营业税，加大了产品价格与利率市场价格的偏离度，使利差更薄，降低了发起人的积极性。发行后我们做了简单的测算，结合上半年的房贷形势来看，释放的贷款额度保障了前台消费部门的经营发展需要，算总账看综合经济效益是赚了的。四是抵押登记。这部分真的费了不少心，主要是抵押登记变更的问题，我们开始是按照在信托设立后3个月内办理变更登记考虑的，但实践的结果却出人意料，我们安排分行对12个重点城市的住房管理机构进行了实地调研，发现随着时间推移，发生业务较少等因素的影响，各地住建部门对2005年下发的批量变更抵押登记还存在认识的偏差。具体来看，在调研的13个城市中只有2个表示可以批量办理抵押权变更登记，其余区县房管部门对办理个人住房贷款抵押权批量变更登记均表示有难度。因此，批量办理变更登记面临着登记系统限制或当地配合不顺的现实情况，对实际操作带来很大困难。另外，每笔80元的登记费用，也增加了发行的成本。基于此，在律所的法律支撑下，我们发现，不论是在法理上、还是在实际发生的判例，以及最高法讲话意见中，对抵押权变更登记与主债权的关系都有了新的变化，可以采用在发生权利完善事件后延后办理的方式，并且配合在交易文件和信息披露上采取一些必要的风险补偿措施进行处理。这就大大简化了操作流程，提高了项目处理效率，也就有了网上所说的创新，可以说，是逼出来的创新。五是发行情况。我们先后对20余家机构进行了实地路演，这其中还包括不少保险机构，还对年金投资和社保基金等机构进行了解，最终发行认购1.25倍，虽然和市场上最高达到4倍认购项目比较起来还有差距，但对于RMBS项目来说也是不错的了，发行的成功是各家机构大力支持的结果，但在投资人中，银行占比超过八成，银行也主要集中在自营资金，理财资金也由于收益、期限等问题无法有力支持。我们也在思考，现在保险业资产突破8万亿元，基金管理资产突破4万亿元，养老金突破3万亿元，社保基金突破1万亿元，企业年金基金超过6000亿元，这些机构更适合投资住房抵押贷款证券化这种期限较长、风险较低的产品，但实际情况却不理想。我们发现，由于受制于评级、收益和另类投资审批等问题，保险资金最终也无法积极参与；由于受到投资范围的限制，社保基金、年金等资金也无法参与其中；由于受到审批标准把握较难，拆包导致时限较长等问题，一些银行机构也无法参与其中或参与金额偏小。四、几点思考这笔做完以后，穆迪和惠誉评级公司也很关注我行这笔项目，也和我们交流了一些看法，一是基于收益、熟悉情况和安全性来看，海外投资者对我国住房贷款证券化很看好，二是交易要能够对发起人有经济效益和资产负债益处，三是要改善抵押变更登记制度，提高交易效率，四是要建立广泛的投资者基础，增加需求和改善证券的定价。我们也在思考，在新的政策下，我们下一步如何开展？有媒体认为，9月30日的住房金融政策，可能会撬动10万亿的个人住房贷款证券化发展。那是否还存在困扰我们前行的顾虑呢？比如二级市场流动性不足、发行时间太长，中间环节过多而承担费用过高，税收能否支持，缺乏统一的法律支撑，延迟办理变更登记能否大面积放开，长期限的定价和估值还待完善，中台审批能否相对统一，分行开展积极性如何提高等等方面。这些问题监管部门和市场参与方也在考虑研究解决。邮储银行也将继续在人民银行和银监会的指导下，加强自身能力建设，搭好证券化发展的快速路，迎接信贷资产证券化常态化发展的到来。（本文根据作者在智信资管沙龙上的发言整理修改所得。）关于我们“信托圈”微信公众号（ID：xintuoquaner）是中国资产管理行业第一民间智库——智信资产管理研究院旗下的互动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12月30日 14:34
资管云 最新文章借4万元利率是5.88%一年是多少钱_百度知道
借4万元利率是5.88%一年是多少钱
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个人住房贷款最长年限为
近年来国务院批准，中国人民银行决定从日起，延长个人住房贷款期限并降低利率以支持城镇居民购房。各商业银行个人住房贷款的最长期限由现行的20年延长到30年。每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素与借款人协商确定。个人住房款年利率最高水平降为5.88%。并根据贷款期限划分为两个档次：5年以下（含5年）为年利率5.31，5年以上为年利率5.88%。
　　请你根据新规定计算5年期、20年期的月均还款额、还款总额和利息负担总和，并与原附表2中的同期贷款的负担情况比较，住房贷款的负担各降低了多少。
其他答案（共8个回答）
的最新规定是10年
须提供的资料
　　申请借款时，应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：
　　1. 身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）；...
信息小类： 房屋类贷款
信息标题： 广州个人房贷服务
放贷额度： 额度不限
资金方式： 银行资金 中介
放贷地区： 广东省广州市
贷款描述： 只要你有...
个人贷款对象及条件
一　贷款对象：
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２、交齐首期购房款（不低于购房总额的３０％）；
1.公共记录
　　公共记录指的是最近5年内的欠税、民事判决、强制执行、行政处罚及电信欠费记录等个人情况。
2.查询记录
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借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时足额正常缴存（包括按月连续缴存、预缴、补缴、经审批同意降低比例缴存，下同）住房公积金12个月（含）以上，且...
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展示架用途及功能与适应场所
展架，展示架在商业用途中起到宣传商品，展示商品，促销作用，在卖场，商场，展览会，专卖店等不同场所压设计不同展示架用来展示不同商品，因而为配合厂家宣传品牌起到很大商业用途。
1、热熔工具接通电源，到达工作温度指示灯亮后方能开始操作;
2、切割管材，必须使端面垂直于管轴线。管材切割一般使用管子剪或管道切割机，必要时可使用锋利的钢锯，但切割后管材断面应去除毛边和毛刺;
3、管材与管件连接端面必须清洁、干燥、无油;
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5、熔接弯头或三通时，按设计图纸要求，应注意方向，在管件和管材的直线方向上，用辅助标志标出其位置;
6、连接时，无旋转的把管端导入热套内，插入到所标志的深度，同时，无旋转的把管件推到加热头上，达到规定标志处。加热时间应满足上表的规定(也可按热熔工具生产厂家的规定);
7、达到加热时间后，立即把管材与管件从加热套与加热头上同时取下，迅速无旋转的直线均匀插入到所标深度，是接头处形成均匀凸缘;
8、在规定的加工时间内，刚熔接好的接头还可校正，但严禁旋转。
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1、财神爷类似于四面佛的，一般都放置在屋外，诸如天台、花园、窗外等地，寓意是能够低档招财煞。切记将财神放在屋内，更不能够将其与观音、关帝、主线并排放置，否则会招致凶险。
2、财神爷类似于关公的，一定要放置在大门的外面，能够招财，也能够保护住在的平安，财源广广。
3、文财神一般刚在距离门很近的位置，在门大约二方的地方。这些财神都需要面向自己的屋内，方可实现财源滚滚。此外，文财神也是可以单独进行供奉的。可以同福禄寿三星、财帛星君一同供奉，而文财神的位置一定要摆在吉位上，方可防住凶险。
煤沥青生产的主要来自于煤焦油，煤焦油是煤碳在干馏的过程中留下的—种很黏稠的黑色液体。煤焦油的成分很是复杂。在1972年的时候就已经被鉴定出来芳香族碳氢化合物和杂环碳氢化合物已经达到了400多余种。焦化厂一般将煤焦油用蒸馏的方法按照沸点的大小来分配范围。
维护保养：(1)冬虫夏草超微粉碎机当机器累计工作到50小时左右，要拆开机器各部件，进行检查和清洗;累计工作到200小时，应该对轴承座里面的轴承、油杯和毡封进行清洗，并重新涂抹润滑剂。冬虫夏草超微粉碎机工作过程中，要经常注意机器的声音及震动情况，在震动很强烈时，应该及时查找原因，进行调整。机器长时间不使用时，应该将三角带卸下，并在冬虫夏草超微粉碎机表面，转子，赤坂和齿轮上涂抹润滑油以防生锈，将机器至于干燥、通风的地方保存好。
(2)当冬虫夏草超微粉碎机工作一段时间后，产量开始下降，应该对如下方面进行检查和维修：
①锤片过度磨损。当锤片使用一段时间之后，夹角会被磨圆，前端会被磨损，影响机器正常运作，降低产量，此时，应该调换锤片的角度，为了转子的平衡，应该把四个锤片同时更换，并且按照原来的方法排列安装。对称轴的两组锤片不应该超过5g，否则会引起冬虫夏草超微粉碎机机身的强烈震动。
②筛片磨损。筛片磨损后要及时更管，安装新的筛片时，毛口应该面向里面，筛架与筛片要贴合紧密，安装环筛的时候，里层的荐口应当顺着旋转方向，这样防止饲料在接口处卡主或者物料的泄露。
电子废弃物的成分复杂，其中半数以上的材料对人体有害，有一些甚至是剧毒的。比如，一台电脑有700多个元件，其中有一半元件含有汞、砷、铬等各种有毒化学物质;电视机、电冰箱、手机等电子产品也都含有铅、铬、汞等重金属;激光打印机和复印机中含有碳粉等。
技术参数量程范围：-100Kpa～200MPa;供电电压：12~35V DC(24V DC 校准电压)/交流220vAC供电输出继电器容量：380V 3A, 220V 5A，24V DC 5A等精 度：优于0.0.5%FS、1%FS等各种设置范围：全量程段可以设置采样速率：10次/秒(可以根据客户需要定制要求的速度)。接口螺纹：M20*1.5、G1/4、G1/2、1/4NPT(可以根据客户需要定制)
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操作说明数显压力开关是集压力测量、显示、控制于一体的智能化控制仪表，具有操作简单、抗震动性能好、控制精度高、使用寿命长等特点。操作说明以MD-S910智能压力开关为例：1.压力显示窗口2.MPa单位指示灯3. Kg/cm单位指示灯4.PSI单位指示灯5.运行指示灯6.下限指示灯7.上限指示灯8.电源指示灯9.(ON/OFF)运行键10.数字减小键(▼)11.数字增加键(▲)12.设置SET键13.压力安装口
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这个不是我熟悉的地区　　个人住房贷款利率：2017中国银行个人住房贷款利率查询住宅首套房基准(4.90%)9折(4.41%)1.2倍(5.88%)首付3成起住宅二套房1.1倍(5.39%)1.1倍(5.39%)1.2倍(5.88%)首付6成起商用不限套数1.15倍(5.64%)1.1倍(5.39%)1.2倍(5.88%)首付5成起(来源:南^方^财^富^网)
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