重磅！40条新政支持三旧改造，允许自然村作为改造主体！广州城未来将大变样
近日，广州市政府一口气出台了40条新措施以加快城市更新的步伐。这40条措施全称为《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》。
新措施中，旧厂房的原有产权单位自行改造的门槛大大降低；想把土地交回政府的，收到补偿金标准也有所提高；而旧村改造的流程时间也有所缩短，审批程序大为简化。
旧村改造：允许自然村作为改造主体申请全面改造
允许自然村作为改造主体申请全面改造。同时将引入合作企业的时点提前，旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间不少于45天。
最为关键的安置面积计算上，《实施意见》继续按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对日之前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。
改造方案的村民表决程序也有所优化，《实施意见》规定方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。
同时，整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。
旧厂改造：部分国有土地旧厂房可优先申请自行改造
明确独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。对不同类型的改造，业主补交的土地出让金计算办法不同：
国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，只要不分割出让，政府可不增收土地出让金；分割出让的，政府按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。
国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。
国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。
科研、教育、医疗、体育自行改造的，按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。
还有以下一系列措施，给城市更新松绑！
旧改土地上交政府最高可五五分成
为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5:5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10%）。
“工改居”由政府收储的，按规划毛容积率2.0的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。
“工改商”由政府收储的，按规划毛容积率2.5公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。
国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款（不再享受政府收储奖励）。
政府收储还提供奖励方案，国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的，在12个月、24个月内交地的，可相应奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%；不低于12万平方米的，在补偿协议时限内交地的，可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%。
改造主体可凭经批复的改造方案及与其他权属人签订的补偿协议，按照新规划用途办理用地手续，此举可以免交高额的土地权属登记归宗税费。
成立城市更新基金支持旧改
针对目前城市更新资金不足的问题，意见规定，经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备，成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。
如果各土地权属人不想自主实施整体改造，还可以由政府收回土地使用权实施整备，签订收地补偿协议后，政府按新规划用途基准地价40%预付补偿款。
鼓励业主自主连片改造和打包改造
为了鼓励连片改造，《实施意见》还提出属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。
对于150亩以上集体土地旧厂房，可由区政府统一招商、整体改造。用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造。
意见还提出，按照控制性详细规划要求，将不低于项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15%的，按照控规平均毛容积率计算建筑面积并折抵货币上缴财政。
审批权下放各区
在市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。纳入城市更新年度计划的项目，可同步启动控规调整。过去城市更新“1+3”政策片区（项目）控规调整需要组织两轮编制、8个环节，现在简化为片区策划方案与控规调整方案同步编制、5个环节。
为调动区的积极性，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府；将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。市发改、国规、建设等部门同步将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。
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今日搜狐热点　　日举行的深圳市大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。
　　消息发布后，舆论普遍认为，深圳的突破将为“小产权房”合法化首开先例，但是，审视深圳的特殊情况，我们发现，它并不具有向全国推广的可能。一方面，历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题；另一方面，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能。
小产权房：历史遗留的特殊问题
如今，在中国许多地方的城乡结合部都能见到小产权房。
渔村上兴起的“违章建筑”
深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/3-1/2。从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，深圳几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。这些房子多数由各个村委会兴建。
日，济南市槐荫区多部门联合行动，拆除辖区内以“旧村改造”名义违法开工建设的楼盘。
拆除违章，挖到根源
“城中村”风潮伴随着“违章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，时任深圳市常务副市长的许宗衡，牵头组成了联合课题组，历经8个多月拿出了两份报告：《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。报告披露了两项鲜为人知的消息：一、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地，目前已经很难找到成片的被征土地。二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”。
小产权房从产生到卖出的示意图
土地合法，房子非法
为了解决城市扩张的土地缺口，同时也为破解“城中村”内违章建筑的难题，深圳在2004年作出了将所有土地全部国有化的决定，深圳市原户籍农民27万多人被直接转为城市户口，同时也失去了土地。但这一过程仅是从法律上确认了深圳土地的国有权属，补偿了尚未占用的耕地，并未彻底完成对农民宅基地、集体建设用地上的房屋进行“征收”的手续，这一法律上的灰色地带留存至今。（）
深圳动机：为什么是现在？
小产权房的出售并不需要偷偷摸摸。
生米已成熟饭
从1999年开始，深圳就陆续出台了多个规定，力图解决“小产权房”问题，但是效果并不明显，直到2004年，依然存在大量农民（村集体）集资建房出售的案例。“两规”并未能解决“历史遗留问题”。
　　同时很长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。
深圳梅龙路的农民房房价仅是周边商品房的三分之一。
物业税试点是一大诱因
从2005年开始，深圳一直就是“物业税空转”试点城市，虽不实际征收物业税，但每年都会核算。据深圳新闻网5月31日报道，深圳将进行物业税征收实转试点，市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。4月份深圳市政府发出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》就指出要落实国家房地产税制改革，研究物业税征收政策。深圳市地税局在今年的工作计划中明确提出要“认真推进物业税调研工作”。该局税政三处将“负责物业税试点及相关工作”。
深圳的“小产权”房，几乎占了全市房屋总量的一半。
小产权房不合法，物业税税源会少一半
深圳特例的“小产权”房，占深圳市房屋总量的一半。如果开征物业税，当然应当明确这些没有登记的“历史遗留违法建筑”，否则，政府的物业税税源将减少一半。
深圳经验，不能全国推广
小产权房畅销，商品房房价高是个重要原因。
深圳做法，下不为例
2003年，深圳提出城市化方案并一次性实现“农地国有化”之初，就得到广东省政府支持，但国土部坚决反对。国土部认为，从保护耕地和农民利益的原则出发，城市化并不意味着必然与农业发展相抵触，而深圳以城市化方案绕过征地审批，变更农村集体土地的权属，将损害依附耕地进行生产的农民利益。 为此，国土部2004年下半年在深圳实地调查，并形成了上报国务院的调研报告。虽然深圳2005年还是完成了“土地完全国有化”，但国土部明确表态，“深圳做法，下不为例”。
以租代售，以合作投资代售，成为杭州不少边缘小产权房规避政策风险的两大“绝招”。
国土部出台解释，杜绝后患
2005年3月，国土部又对深圳“转地”的法律依据，作出专项“解释意见”，指出：《土地管理法实施条例》第二条第（五）规定是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。也就是说，深圳若为小产权房颁发所有权证，也是因为这些房屋所占用的土地早已是国有。而对于全国绝大多数小产权房，其所利用的土地依然是“农村集体土地”，因此，深圳此次的可能做法，并不具备全国推广的法理依据，也不构成“开创性”的实验。
　什么是小产权房
　　所谓的“小产权”房指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
　　乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
　小产权与大产权的区别
　　大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权。
　　通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
　小产权房面临多个禁令
　　《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权
不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
　　《城市房地产管理法》第三十八条和第四十四条规定，小产权房的销售没有法律依据。
　　《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居
民占用农民基地土地建设住宅，有关部门不得向违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。
　购买小产权房的风险
　　没有房产证
　　这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
　　拆迁难补偿
　　除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
　　质量难保证
　　房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。
　　遗赠也麻烦
　　由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。
　网易调查
你会购买“小产权”房吗？
会买，虽有风险但便宜啊风险大，不如购买商品房不好说，不了解小产权房
你支持“小产权”房合法化吗？
支持不支持无所谓
小产权房合法会如何影响房价？
房价会降房价会涨影响不大
　版权声明
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　　深圳的“下不为例”经验，似乎在紧闭的大门上开出了一条细缝，但无论怎么说，小产权房问题不可能永远搁置。小产权房的实质，是打破了国家对城市土地供应的垄断。这一方面会对各个城市的“卖地财政”构成冲击。另一方面也存在违反国土利用规划，浪费国土资源的风险。这两个核心，是解决小产权房问题的关键。
你觉着本期专题如何？
很好，期待下一期专题还可以，以后仍会关注很差，编辑需继续努力
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