茅台下半年业绩或负增长 股东增持难改业绩下滑 _中国经济网――国家经济门户
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&当代置业业绩会：下半年按计划推货 争取好地段并购机会
观点地产网 &今年上半年的营业收入方面还是比较好，但还不是最好。&8月25日在当代置业2015香港中期业绩会上，副总裁兼CFO王强如是评价公司上半年业绩表现。
在王强看来，&不是最好&主要是因为公司全年交房安排偏重于下半年，而随着上海及北京项目的入市，&将会拉高全年合约销售额，预计全年去化率维持在60%的水平&。
按年初计划，当代置业全年销售货值是183亿元，上半年已推出了91亿，各个项目平均去化是48%；下半年其将推出的货值水平维持不变，&全年还是按183亿的计划走&。
从各个营业收入确认的区域来看，上述19亿的营业收入主要集中在湖南、山西、北京及江西四个地方。而在上半年43亿的合约销售中，最主要的贡献自于北京、上海和湖北地区，湖南也占15%。
&整体看，我们的合约销售分布区域渐渐平均，不会受一两个区域的影响，这预示着我们未来营业收入的确认更加有保障。&王强表示。
拿地方面，2015年初至今，当代置业共收购3块土地，分别位于上海、苏州及西安，总代价分别为17.35亿、4.5亿及1020万元，总建筑面积分别为92,400平方米、55,000平方米及330,000平方米。
其中，西安地块是当代置业通过兼并收购的方式获取的地块，&这也是我们获取土地方式的多元化尝试，以争取各个城市现在好地段存量地兼并收购的机会&。
对于该地块未来的投入及入市情况，王强在业绩会现场对观点地产新媒体等媒体表示，该项目原股东已销售7万平方米，预计今年下半年可形成销售，&我们的股东借款是2亿元，希望销售和开发贷方式将双方股东的投入尽快周转出来&。
作为首席财务官，王强更多聚焦在公司的业绩及财务数据上，而执行董事兼总裁张鹏的侧重点则是当代置业下半年的方向。
业绩会上，张鹏总结了当代置业今年上半年几大发展特点，其中的关键词包括&拿好地&&金融创新&&孵化平台&&绿色建筑&等。
在产品的打造上，当代置业有一个&里程碑执行方案&，叫做六个月开工，八个月开盘，一次性推出来去化60%。张鹏指出，为了能够更快，公司将产品线细分为刚需、改善和终极置业，&万国城产品线是给终极置业客户提供的，毛利水平较高；上品格作为改善型的产品线，毛利适中&。
而对于当代置业在这个半年中的表现，张鹏给出的总结是，&如果说我们做了很多事，其实我们也就做了一件事，就是为客户提供绿色而节能的舒适住宅，也就是蓝绿相间。&
其中，绿色是当代置业区别于其他地产商的差异化和竞争力，这个是企业的标签。而在接下来，当代的发展将围绕这个建筑及建筑所组成的社区，把地产开发和后期服务结合。
张鹏表示，&绿色、全龄、系统、健康&的社区将构成当代置业今年乃至于未来拿地、销售的重要利器。&正基于此，我们认为今年完成既定的目标110亿，乃至于未来几年的高速发展完全没有问题。&
以下为当代置业（中国）有限公司2015年度中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：上半年公司现金流情况如何？还有没有未付的土地款？还有没有信托贷款和信托成本是多少？
王强：截至去年底我们的现金余额为39.4亿元，全年计划回款75亿元，贷款净流入10亿元。其中计划土地支出35.2亿元，建安支出26.2亿元，销售管理费用4.9亿元，财务费用4.8亿元，税费9亿元。原计划派发1亿元红利，全年期末预计有43亿余额。
而今年上半年的实际情况是，合约销售现金额32.5亿，银行贷款净流入4.1亿，土地支出21亿，建安支出14.8亿，销售和管理费用2.3亿，财务费用3.45亿，税费5.1亿，红利没有，而截至6月30号期末余额是29.4亿。
另外，上半年没有未付的土地款，有一笔明年3月份到期的1.15亿元信托贷款，成本是11.5%。
现场提问：还没入账的合约销售额是多少？销售毛利率水平情况如何？未来两年能否维持？
王强：我们现在的合约回款率是75%，达43亿元，还有十几亿的未回款，这是合约销售部分。
现在整个行业的下降趋势非常明显，我们也很难例外。当然我们会尽量通过差异化产品去维持相对较高的毛利，具体水平很难确定，我们预计全年会有一定的下降。
现场提问：公司全年竣工面积分布情况是什么样的？下半年可售资源分布及推货节奏如何？
王强：上半年竣工面积相对偏少，全年重点在下半年。我们合约销售增长是从去年开始的，住宅通常需要18到25个月的建造周期，下半年入住面积会比上半年多很多，具体数据不方便透露。
我们原计划的销售货值183亿，上半年已推出了91亿，各个项目平均去化是48%。下半年我们会推出一些比较核心的项目，货值水平维持不变，全年还是按183亿的计划走。
我们上海项目11月份会开盘，同时北京顺义的商品房项目目前蓄客非常理想，预计会在下半年推出。这些项目的开盘会拉高我们全年合约销售额，预计全年去化率维持在60%的水平。
现场提问：对于功能性社区业务模式，公司未来会把哪一块作为新的利润增长点？
张鹏：一个企业对自己短中长期，包括财务指标都有一个整体规划，所以下半年会丰富土地获取渠道，也会在适当时候披露几个重大合作事项。
从融资成本上，我们也尝试了多种融资渠道，不断降低公司的融资成本，来改变我们现有交易结构，提高长线资金使用，这些都是公司战略的组成部分。
另外，因为当代一直是一个有创新基因的企业，所以下半年乃至于未来几年，我们会围绕
刚才所讲的这些客户需求重新排列组合，跟当代置业中国进行整合后面向市场。
现场提问：公司不同产品线的毛利情况有何区别？
张鹏：刚讲到的三条标准化产品线中，万国城产品线是给终极置业客户提供的，它的毛利维持比较高的水准；上品格作为改善型的产品线，毛利适中。
而为迅速提高公司规模，我们也做了一定比例的刚需住宅，毛利处于这三类产品线较低的，但是这三类产品线都保持一定适中的比例。
随着一二线城市房地产市场改善，我们现在在合肥、上海、太原、北京这些城市毛利都保持比较理想的状况。
举个例子，合肥万国城的产品比周边均价高出3500元，毛利保持着非常高的状态。大家已经开始逐渐认识到这样一个绿色产品的重要性，我们还在北京、上海，包括还在谈的几个项目毛利都比较适中，我们会适当加大这样的产品线。
现场提问：公司今年杠杆水平预计的目标是多少？是不是还有上升的空间？多少是比较合适的状态？
王强：我们目前净负债率是56%，比去年的17%确实有所上升，我们全年计划控制在70%以内。我们也看到这个指标只是一个负债总额的概念，负债成本是看不出来的，希望通过公司多元化融资及创新，能够把成本再降一些，有效使用资金的额度会放大。
现场提问：西安项目是通过普通贷款获取了51%的权益，公司在这个项目上是否还会有进一步的投入？现在这个项目刚开工，具体银行贷款能不能落实？
王强：西安项目我们是进行收购获得的，所占股权比例是51%，但利润分配是60%。这是一个在建工程的项目，今年下半年就可以形成销售。
之前的原股东已经销售了7万平方米，未来还会有投入。我们的股东借款是2亿元，希望在6个月的时间能够通过销售和开发贷取得4-5亿的开发贷款，通过这些方式能够把双方股东的投入尽快周转出来。
(编辑：lvqiang)
本文来源：财经网
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