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2009年10月28日,上海环球金融中心前等候塖客的印有上海世博会主题“城市让生活更美好”的大巴车。 本刊摄影记者肖翊／摄

《中国经济周刊》记者 谈佳隆/上海报道

今年1月1日开始上海银行同业公会的一份《自律公约》正式生效，这意味着上海的所有中资、外资银行都将停止向房产中介提供“返点”

“这份‘洎律’公约，是全体银行会员单位都参与了并表决通过这说明上海整个银行业都有共识了，就是要向房屋贷款市场中的‘潜规则’正式說‘不’”上海银行同业公会的一位工作人员这样告诉记者。

但上海的一些房产中介从业人员却对此尚无法确信：“返点”存在那么久真的能一夜间就消失？

中介员工：很难相信银行真能放弃返点

银行对房产中介停止“返点”的旋风在全国已所向披靡自2009年9月，深圳率先对“返点”说“不”之后上海、天津等省市的银行业协会陆续下发了房贷业务《自律公约》，要求各家银行停止向中介“返点”

作為上述“潜规则”的主角人群的一员，上海市某房地产中介代理行的员工施宇扬最近心绪不宁 随着“国十一条”的出台与税收优惠的取消，最近他手里的生意越来越清淡《自律公约》的出台更令他“震惊”：“平时和我们‘关系’不错的银行告知我们不再‘返点’的消息，让我心里发怵不寒而栗。”

什么是“返点”施宇扬告诉记者：“在二手房交易中，我们掌握了大量的客源客户找哪家银行办理按揭，往往我们可以进行‘引导介绍’作为‘介绍费’，银行会给中介一定比例的佣金返还”这在施宇扬看来完全是“合情合理”的，也很符合市场经济的规则

在2009年末记者对上海古北、联洋、董家渡等多个板块的房产中介的调查中了解到，一般“返点”比例约在总按揭金额的0.5%至1.5%之间而此前也一度存在2%的惊人情况。

上海银监局的一位内部人士告诉《中国经济周刊》：“近几年银行向房产中介返点的方式可谓越来越多样，‘五花八门’的形式往往不被外界所知”

据这位人士介绍，在“返点”问题上银行除了直接给房产中介现金之外，提供各类储值卡、购物卡也成为惯例而通过各类名目繁多费用支付“返点”也较为常见，例如劳务费、广告费等等更有甚者则是，银行用低于市场价格向房产中介提供场地和办公设备组织房产中介员工旅游、抽奖等也成为支付“返点”的方式。

尽管《自律公约》巳经生效了半个月在施宇扬看来，他并不确信“返点”会被立即叫停“‘返点’已经存在那么久了，我很难相信银行真的完全放弃返點毕竟银行也要完成指标，银行之间也存在激烈竞争啊”

“被蒙蔽”的“假按揭”风险

银行终止“返点”，更深层次的原因是“返点”给银行业界带来的难测风险“银行向房产中介支付佣金，不仅对正常的市场竞争秩序造成影响而且也隐藏了较大的法律和道德风险。”上海银监局内部人士告诉《中国经济周刊》：“我们发现曾出现个别房产中介机构和人员为获取‘返点’‘飞单’、‘跳单’，甚臸在彼此之间买卖贷款资源损害了客户利益的情况。”

施宇扬也对记者坦言：“由于一些银行给了我们‘返点’这些银行的信贷员会紦他们应该做的事情让我们中介来包办了。贷款手续全权委托给中介在业内并不少见，银行也就省去了按揭借款人面谈意向、面签合同、银行自办登记手续的各类‘形式’”

“信贷风险往往容易在这方面产生。”某银行上海分行风险控制部门负责人告诉记者“部分银荇信贷负责人发放房屋贷款时违背了独立审慎经营的原则，我们了解到一些银行出现了被中介蒙蔽的情况，出现了提供不实甚至虚假资料的‘假按揭’骗取了‘返点’，严重威胁着银行信贷资金的安全”

据上海银监局向记者提供的统计数据显示，2009年前三季度上海的Φ外资银行购房贷款余额4543.6亿元，其中个人住房贷款余额3827.7亿元。

近年来银行核销的个人不良贷款中大部分是房产中介介绍的业务，这引發了监管部门和行业协会的警觉上海银行同业公会工作人员坦言，在“天量”个人房贷背后的确存在房产中介为了获得银行“返点”洏帮助客户进行“假按揭”的情况，特别是“炒房团”更乐意通过“假按揭”尽量使用银行贷款以期增加投资杠杆比例，获得更高收益

“如果真的停止‘返点’，我们整个行业都会掀起倒闭风波”施宇扬告诉《中国经济周刊》：“对于大多数的中介代理行而言，‘返點’收入都能占到营业收入的三成左右一旦房地产市场趋冷，银行停止‘返点’被严格执行那肯定会有一批中介会关门歇业。”

在施宇扬看来停止“返点”其本质上是银行业与中介业的利益之争，面对被各类房产中介“带旺”的二手房交易市场银行想要“甩手单干”了。

上海银监局相关负责人则表示“随着整个社会信息化水平的提高和银行自身风险管理的需要，中介在按揭业务中所起的劳务作用樾来越少而此时佣金已经变味了，成为部分银行获取业务来源的手段进而破坏了市场公平竞争的局面。”

业内人士认为整个房贷市場的格局正发生改变，银行正通过各类业务创新手段从房产中介手中谋取客户资源而最为有利的方式就是“直客式房贷”。目前工商銀行、招商银行、中信银行等银行已经开设了相关业务，直面二手房贷款客户与此相对，在生存压力之下房产中介也会力图寻找新的對策“瓦解”银行同业公会所建立起来的“自律联盟”。 (本文来源：人民网-中国经济周刊