在居高不下的房价面前，买不买房除了需要慎重考虑之外，还需要明白一点，就算有钱了，究竟该以一种什么样的方式买房？

在网上看到一个话题：十年前买房的人，现在过得怎么样？

10年前，上海浦东一套房或许只要150万，可在10年后的2017年，已经达到了1100万，也就是说，如果当初你选择了买房，那你的财富便每个月增值7万多。

时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。

十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房?

有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。

上一辈人的理念是，买房贷款，就是给银行打工，宁愿跟亲戚尽量借，也要想方设法的减少贷款的额度。

而我们这辈好多人的理念是，为了一套房子成为一生的房奴不值得。

那么房贷，到底是给银行打工还是银行给我打工呢？

从总金额来看，确实是相对较少的，可以免除各种手续费、银行利息等。

而且楼盘会有针对一次性付款购商品房给予大幅度的折扣优惠活动。

此外，全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。

对于购置二套房产的人而言，除了省去了贷款利率上浮的支出外，也节省了各种与银行打交道的时间和精力。

还有，付全款购买的房子再出售时就比较方便了。

不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手快，退出套现很容易。

但是呢，全款买房就是一次性付完全部房款。对于经济基础较弱的人来说，这是一个不小的负担。

如果家庭不多留一点备用资金，万一遇到大额花销时，就会很被动。

你只要掏了首付，剩下的准备好资料直接去银行借就行了，只要每个月有稳定的收入具备一定的还款能力，银行会借给你，这样你就是有房一族了！

而且利率低啊，用银行的钱去投资生钱。

公积金政策近几年也是在不断的放宽，如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷。

现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

而且还可以用公积金账户减轻经济压力。

如果有多余的钱完全可以用来投资钱生钱，这样既可以用银行的钱挣钱，也提前拥有了自己的房子，何乐而不为?

再者，风险小，有保障。

贷款买房等于银行出一大部分钱替你付款，所以银行为了控制信贷风险，对于房贷的审查就相对严格。

银行会对房子进行考察，保障房子的开发商及房屋结构等安全性，所以贷款买房有银行为你审查细节风险就很小了，你的财产也就有保障啦。

最后，你还不得不考虑一个社会因素，通货膨胀，钱在贬值！

在物价飞速上涨人民币贬值的时代，钱越来越不值钱，也就是说房子有可能越来越贵。

如果想攒够钱了再买房，一般上来说你的攒钱速度远远赶不上房价的上涨速度，也许一辈子都很难住在自己的房子里，拥有自己真正的家。

贷多长时间合适，要提前还款吗？

地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。

也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。

之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1）第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。

（2）第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元

等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

（1）第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；

（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。

等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。

你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。

等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了！

哪类人适合提前还款vs不用提前还款

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带小编一块玩吧。

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。

首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。

为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

你该买什么房?房贷占收入比多少最合适?

（1）刚性需求(多为25~35岁)

即人的最基本需求，比如穿衣、吃饭、工作等等，住房也列其中;没有弹性的需求，是必须的，且可变动和伸缩的空间不大。

①预算，对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50%以内。

②地段，因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房子，方便工作出行。

③开发商，品牌开发商往往能带来周边裴傲完善及区域升级发展。

④户型，“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。

⑤物业，优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境，还能延长房屋使用年限。

（2）改善性需求(35岁以上)

主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的需求。

◆目前居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房

◆收入颇丰，为追求更高生活质量购买新房

①区域选择的考量要更加全面，房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等分布情况，全面衡量自身经济能力和换房要求。

②原来住宅的处理，对原有住宅出售或出租结合市场情况和未来走势来定。如原住宅位置较好，租金较高，可利用租金来还换房后的贷款。

③相关的交易税费要明晰，在“卖旧买新”升级置业时，要理清自己作为卖方和买方双重身份各自需缴纳的税费。

为了赚取租金或资本增值，重点关注房屋的升值潜力。

①把握市场底部的机会或投资的“时间窗”。

②区域是否发展成熟、配套完善。

④区域政策是否利好，前景可观。

⑤衡量投资回报率的大小。

月收入多少用于房贷月供才不影响生活品质呢?这还需要根据个人实际情况而定。

如果购房者工作稳定，又未婚或已婚没有孩子，那么房贷月供可以制定为家庭月收入的40%—45%。

因为这时家庭负担较小，用于其他生活方面的花费比较少，个人年龄也比较小，升值潜力还比较大，所以，可以考虑将房贷月供制定得高一点。

根据中国银监会2004发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

如果是收入稳定，已经结婚生子的购房者，那么可以将月供制定在家庭月收入的30%。

为了保证家庭日常开支和孩子的教育支出，应该适当减少月供占家庭收入的比例。

每月偿还各类贷款金额如果超过月收入的1/3，就可能对生活质量造成影响。

因此，借款人应当客观地判断自己的还款能力，切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入，承担过高比率的负债，导致流动性危机或偿付能力不足的困境。

专家提醒：买房前记住这3点

明确购房需求，在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的，理性和有规划地消费是购房的前提。

应权衡大局分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的楼盘。

2. 要明白买房究竟要多少钱

除首付款外，购房切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。

因此，在购房时，至少还应保留1/3的存款。

3. 贷款方式选择符合自己的

消费者在贷款购房时，还款年限选择15—20年较为适中。贷款年限过短，还款压力则相应较大。

在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

• 1，公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
  2，公积金贷款的主体是公积金管理中心，但是管理中心是不能直接打款给开发企业的，需要银行作为放款的平台和载体，去银行签字是办理的代为放款业务的事情。

• 住房公积金贷款不能直接去银行办理。需要到住房公积金管理中心审批，审批通过后，由托管银行放款。

• 公积金放款后还需要的手续是到银行签领本人的银行贷款合同。

  一、住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事?业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

  二、公积金贷款1-5年利率4.59%，6-30年利率5.04%，公积金最高贷款从今年7月1日由40万调整到60万。最高贷款年限30年。

• 你是纯公积金还是公积金和商业的组合贷款，组合贷款的话公积金中心和银行都要去，如果是纯公积金的话只要在公积金中心，需要的材料一般是收入证明，公积金的本子，结婚证，身份证，户口簿，你先带着身份证和公积金的本子去公积金中心详细咨询一下。

• 其实你只要给银行打个电话问问不就好了？拿了贷款合同以后就没事了，除非你还需要办理公积金按月摊还，就需要拿合同去公积金中心办理

• 公积金贷款还完后?，还需要去银行办理提前结清手续，然后带好结清凭证、最后一次还款帐单、公积金借款合同、身份证、担保费发票、借款人身份证原件等材料，到贷款银行对应的住房置业担保公司分公司办理担保费结算手续并向担保公司索取抵押注销的材料，然后带上他项权利证明（俗称抵押证），到房产交易中心办理抵押注销的手续。
  住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

• 审批通过，就可以过户了，过户后把房产证拿去行政中心办理抵押，你是公积金贷款，那还需要去公积金中心