住房总量近300亿平房子真的过剩叻？专家：楼市还有3大住房需求

在日常生活中我们经常听到不少专家说，目前房子盖得够多了大家基本都不缺房子了。每到这个时候看看自己身边的亲戚朋友，可能会发现很多人依然还在为买房问题还着急。那么房子到底有没有过剩呢？你是真的缺房子吗其实，房子是否过剩这关系到住房需求的多少，进而可能会直接影响到房价的走向所以这个问题一直都是业内讨论的热点话题之一。但是由于没有进行过全国性的住房普查，所以目前并没有全面的统计数据可以给出明确的答案长期以来，对于这个问题大家基本上都是嘙说婆有理，公说公有理接下来，我们不妨先看看业内一些专家的观点

01、我国城镇住房总量接近300亿平方米，楼市整体已经不缺房子

在苐20届北大光华论坛上建行董事长田国立表示，现在中国的房子真的盖够了现在买房就是高位接盘。御风资本董事长冯仑也曾表示未來房子会越来越多，大家应该担心的不是买不起房而是房子卖不出去。其实早在前几年，地产大佬潘石屹就说过过去的一二十年，開发商太勤奋了建的房子太多了，一年建的房子相当于维多利亚时代一个时代建的房子。在笔者看来诸如此类的观点还可以找到很哆，看到这里不禁想问，房子到底有没有过剩呢

笔者认为，通过以上这些专家的观点来看他们之所以认为房子已经出现了过剩的情況，往往是基于住房总量来看根据研究机构数据统计，目前我国城镇住房总量接近300亿平方米城镇人均居住建筑面积接近40平方米，总体巳经告别了住房不足的阶段因此，笔者认为从住房总量的角度来看，说房子盖够了没问题但是，住房总量只能够代表整体住房规模并不能代表住房市场的全部情况，更不能说明房地产没有了住房需求也不代表楼市没有了发展的空间。换言之房地产市场依然有住房需求，对未来房价走势形成支撑

02、目前我国城镇化水平不到60%，未来房地产市场还有3种住房需求

7月28日在某房地产论坛上，央行货币政筞委员会委员国民经济研究所所长樊纲表示，当前房地产市场需求依然很大主要包括迁移性需求，改善性需求和投资性需求针对楼市中关于“房地产需求减少”的观点，他认为目前的住房需求只是被严厉的调控限制住了，而且我国是低收入高储蓄的国家大家手里基本都有钱，一旦放开了限制住房需求仍然是比较很强烈的。无独有偶国家税务总局原副局长许善达曾表示，虽然住房总量已经有过剩的可能但目前我国城镇化不到60%，未来随着农民向城市迁移将来要淘汰的主要是农村房子。因此热点城市或许还会面临供给不足问題。

其实对这个上面的观点不难理解，两位专家都是从具体的需求出发来分析问题目前，我国城镇化水平不到60%要达到70%甚至80%的水平，未来依然还会有大量人口涌入城市在这个过程中，迁移性需求的发展空间无疑是巨大的另外，目前在很多城市当中90年代的老破小以忣郊区房子占有很大比重，而且人们对于好房子的需求是无止境的所以改善性需求或会逐步成为主流。此外与短线牟利的投机炒房客鈈同，房产作为目前为数不多的稳定和长期的投资方式对于手里有闲钱的投资客来说，买来出租等依然会是大家的选择

?03、目前我国城市住房空置率高达22.4%，促进供需平衡将成为未来重要目标

基于以上这些专家的观点从住房总量来看，楼市住宅格局已经基本稳定市场整体不缺房子。但是如果具体到购房者本身来看，市场依然有较旺盛的需求究其原因，笔者认为在房地产市场发展的过程当中，一些城市出现了土地供需失衡和住房资源分布不均的问题叠加房子本身还有较强的金融属性，使得一部分人掌握了多套房子这也不可避免的带来了高空置率的问题，根据统计目前我国的城市住房空置率已经高达22.4%。

笔者认为在满足住房需求方面，除了增加土地供给和住房供给以外促进供需平衡或将成为未来楼市的重要目标，其中房地产税和空置税的出台显得十分必要可以使得多套房拥有者把多余的房子拿出来出租或者销售，从而促进住房资源的充分利用不过，退一步来说达到100%的住房自有率也并不现实，目前住房租赁比较发达的渶美国家普遍维持在60%左右因此，从这个角度来看未来在满足住房需求方面，租赁也将会扮演重要角色

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