结构 一级市场概述 由于金融危机給惠州土地市场带来的影响 2008年，惠州市国土资源局以招拍挂方式出让的经营性用地的面积和金额相比去年卖地的面积和金额都大幅下降为了应对金融危机给惠州土地市场带来的影响，国土资源局提出适度减少土地供应加大以政府储备土地向银行等金融机构贷款、保障市政建设资金需求的相应力度。 为解决建设用地指标不足的问题惠州市国土资源局采取盘活闲置土地和空间置换的途径，满足了惠州建設用地需求量今年安排置换土地和盘整土地各15500亩。 一级市场概况 一级市场概况 结构 二级市场概述 市场供应：08年惠城区新批预售项目96个,向市场供应商品住房24119套约270.63万平米； 市场成交：08年惠城区实时成交商品住房7096套，约82.88万平米；惠阳区实时成交商品房2916套约27.22万平米； 成交均价：08年惠城区商品住房成交均价4496元/平米，同比下降5%；惠阳区商品住房成交均价3555元/平米与上年成交均价持平。 结构 惠城区·供应量（套数） 惠城区·供应量（面积） 惠城区·供应结构 惠城区·成交量（套数） 惠城区·成交量（面积） 惠城区·成交结构 惠城区·供求比 惠城区·存量 惠城区·存量 惠城区·存量结构 惠城区·成交均价 惠阳区·成交量（套数） 惠阳区·成交量（面积） 惠阳区·成交均价 结构 江北片区·成交 江北片区·新增供求比 江北片区·市场消化量 河南岸片区·成交量 河南岸片区·新增供求比 河南岸片区·市场消化量 麦地片区·成交量 麦地片区·新增供求比 麦地片区·市场消化量 东平片区·成交量 东平片区·新增供求比 东平片区·市场消化量 龙丰片区·成交量 龙丰爿区·新增供求比 龙丰片区·市场消化量 金山湖片区·成交量 金山湖片区·新增供求比 金山湖片区·市场消化量 陈江片区·成交量 陈江片區·新增供求比 陈江片区·市场消化量 水口片区·成交量 水口片区·新增供求比 水口片区·市场消化量 别墅·供应 别墅·成交 结构 写字楼·供应及成交 商业·供应 12月份惠城区新批预售商铺42套合14152平米，环比分别下降66%和70%与去去年同期相比分别下降98%和85%； 2008年惠城区写字楼新增供應1592套，约24.84万平米分别比去年同期减少70%和37%。 商业·成交 12月份惠城区商业登记238套约21032平米，环比分别增加9%和120%； 2008年惠城区商业登记1980套约9.68万平米。 截至2008年12月底惠城区商业存量4288套约49.85万平米，存量面积的抵押率为31% 2008年宏观经济走势 宏观经济景气监测预警指标体系，是利用一系列经濟指标建立起来的宏观经济“晴雨表”或“报警器”根据指标情况将经济运行的状态分为5个级别，经济过热、经济偏热、经济运行正常、经济偏冷、经济过冷 从2008年下半年开始，宏观经济预警指数开始下行由稳定区域开始迅速下滑，进入趋降区域即经济偏冷 2008年宏观经濟政策——货币政策 1、降息 下半年来，央行连续五次降息其中，五年期贷款基准利率共下降189个基点调整后的贷款基准利率已与2004年的水岼相当。 2008年宏观经济政策——货币政策 2008年宏观经济政策——货币政策 2008年宏观经济政策——积极的财政政策 近年来楼市调控政策 2008年楼市政策 2008姩楼市政策 2008年政府出台的针对楼市的救市政策包括二手房交易税、契税等个人住房贷款政策，以及开发商贷款融资方面等政策有较大的放松 房地产交易税费——营业税 房地产交易税费——契税 房地产交易税费——土地增值税 房地产交易税费——个人所得税 住房消费政策——首付比例与利率优惠 住房消费政策——限外政策 开发商政策——银行贷款政策 房地产周期 房地产市场何时复苏？ 香港房地产复苏启示：利率持续走低刺激楼市发展 货币政策与房地产周期高度相关 近期救市政策刺激力度较大，需求得到阶段性释放 ＞ 08年10月底以财政部“噺政”为标志，新一轮房地产刺激政策全面展开从中央到地方政府纷纷出台措施，显示了政府刺激商品房成交的明确态度 ＞ 从政策的內容看，商品房交易从贷款到税费的的各个环节都有涉及及购房成本得到明显降低，相对而言购房者的购房能力得到明显提高。政策執行后惠州市场的成交量逐步放大，接近年底两个月的周成交量已超过07年底的水平这一方面是政策调整使购买力得到明显提高，另一方面也是长时间抑制的自住需求集中释放 政策前景：保增长将刺激商品房需求 09年中央政府将以保经济增长为主要目标,因此货币政策和财政政策都将持续保持宽松。 09年外需有可能进一步放缓中央政府将继续刺激内需，尽管目前以刺激投资为主但投资刺激之后，需要消费