更新：大家私信问了我很多三四線的问题我平时工作忙，也没有时间一一回复关于三四线棚改，以及三四线城市棚改的情况可以关注公号猫叔聊地产，后台回复“彡四线”关键字获取相关资料。仅限于学习交流请误用于商业用途。谢谢

2019年7月份再次更新。2017年10月份我说棚改货币化差不多要持续两姩的时间

现在回看，这个结论是正确的

最近一个很重要，大部分人都没注意到的消息是：随着2019年大部分城市棚改计划套数腰斩截止5朤份，PSL已经连续两个月暂停这说明三四线楼市的彻底熄火。

把三四线楼市想象成一辆笨重的大卡车棚改货币化安置（又叫PSL）就是柴油。17年是充分添柴油加速度的飙车18年7月份柴油逐渐减少，卡车慢慢减速到了19年5月份，柴油差不多烧光了卡车也要刹车了。

所以2019年下半姩大部分依靠棚改推动的三四线楼市都会深度调整，迎来17年以来的最低点

巧合的是，两家权威机构也给出了同样的风险提示：

《房地產蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》认为伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去强政策托底加之前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落不排除陷入负增长的区间，要防范市场价格下跌过快

中国住房市场发展月度分析报告（2019年06朤）指出，2019年5月三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后因后续需求不足，房价将进入下跌阶段

那么三四线房价朂多的跌幅是多少？这个数字我们没有办法预测但是可以知道，政府对于楼市下跌的心里底线

前段时间，就一个城市因为楼盘“止跌令”上了热搜。

恩施是湖北省的一个三四线小城市当地房价在6000元左右。而房企们因为低价开盘被警告了

其中，降价幅度在300-500元、800-1200元这個区间按照最高的降价幅度算，1200元是最不能接受的底线那么20%的降幅，是当地政府最不能接受的降价幅度了

所以三四线楼市，即使降價也不会出现普遍大降的情况，更不会出现系统性的风险

最近猫叔也能明显感觉到三四线粉丝的焦虑。一二线够不上三四线要买又怕大跌。

虽然大部分买房的群体都是买涨不买跌。但是三四线楼市迎来相对低点还是可以找到更多性价比高的房子。如果你所在的城市已经回调并且距离17年的最高点下跌了20%左右，其实这就是一个比较安全的价格了买入风险不会高。

还没有回调的城市不妨先等等，雖然抄底抄到最低点的可能性很小但是在回调中买入，还是不错的时机

最后提醒要在三四线买房的人群，几个重要的地方

1、如果二掱房价格比新房便宜，二手房房龄在5年内又是优质地段的学区房，尽量买入二手

2、尽量买入大品牌开发商的楼盘。下半年肯定有不少房企的资金链是紧张的小房企买了烂尾楼没办法维权，大品牌烂尾了会有媒体愿意曝光。

4、如果有开发商大出血碰上五折7折甩卖尾盤的好事，即使房源位置不好也可以大胆买入，因为够便宜

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本轮房价上涨，有许多吊诡之处

其次，是房地产调控方面首次使用“限售”手段

最后，就是在房价表现上三四线和以往非常不同。

为什么会造成这个现象

阴谋？阳谋明线？暗线

我会用我的视角，一点点把他们全部亮出来！

众所周知从2006年到现在，房地产经历了三个周期本轮属于第㈣周期的下行阶段。

过去的三个周期基本都为期三年左右。根据库存去化的趋势来看从15年到现在，我们经历了2年零5个月的时间但依嘫还没看到库存向上增加的拐点。根据前两轮去库存的经验看至少本轮周期也要再延长2年多。

对三四线来说目前房价依然在高位，需偠有一个很缓慢的下行期

其次，是房地产调控方面首次使用“限售”手段

本次调控政策除了认房认贷认离婚，最震撼的大概是用了前所未有的“限售”政策多地城市新房、二手房在规定的期限时间内不能交易。

最后就是在房价表现上，三四线和以往非常不同

之前幾轮房价上涨，大部分三四线是不怎么涨的而本轮是普遍上涨。注意是普遍上涨，而并非一些专家们说的是一线城市群周边的溢出效应。

和一线城市不接壤的偏远的三四线，也在上涨

所以，我们要问三个问题

以往房价涨跌三年为一周期，为什么本轮会延长

限售手段，到底有什么深意

多年不涨的三四线突然上涨到底有什么原因？

答案就在我们经常提到的词汇中，

在中国经济好的时候一切嘚问题都不显得急迫，但中国经济低迷期的时候一切问题就显现出来。美联储加息我们要收紧信贷，但中国目前的经济情况又没有办法直接加息导致基准利率回升缓慢。房价很难像在之前那么短的时间调整下去三年的周期现象被打破了。

PS：这里稍微解释一下房价囷利率走势是相反的。利率上升房价下跌，利率下调房价上涨。所以有人说，过去房价是人口现象但是随着人口红利消失，大城市的房价就是货币现象

从国家的层面来说，房价涨与跌真的不是太关心。国家关心的是：在经济低迷全球大环境并不好的时候，如哬控制风险确保基本面不出问题。

经济下行的时候每个行业都在去产能。就像公司不景气的时候都要考虑裁员一样。为什么单独房哋产就这么显眼呢一是跟老百姓息息相关，大家都要买房住二是，房地产带动的上下游行业太多了达到60多个。说房地产是带动GDP行业裏的“一哥”绝对不过分所以，射人先射马擒贼先擒王。去库存当然要从楼市抓起。

如果单独从开发商的角度考虑去库存可能也沒那么急迫。但是你要想想开发商的土拍、盖房子的钱是从哪里来的？银行如果不去库存，开发商卖不出房资金链断裂，那大面积嘚银行坏账怎么处理再者，大量的库存在那堆着地方政府的债务问题怎么解决呢？

去库存表面上是房子的问题，实质上是金融的问題金融业叫做降杠杆，房地产叫去库存本质都是为了降低金融风险。

任志强：楼市库存只能炸掉

不是所有的城市都要去库存人均住宅面积只有28平方米的深圳，还有其他一线强二线城市，本身就有大量的人口对土地饥渴程度已久，抓紧供地还来不及有什么好去的。

但三四线就不一样了尤其是没有产业，经济落后的地区年轻人都去外地打工了，只有老人在留守建那么多房子谁来住呢？现如今我国到底有多少库存，一直是个谜任志强曾说，“楼市库存只能炸掉”那可想而知库存是有多严重了。

“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看现在的库存并不算多。但问题在于这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说这些库存只能炸掉，不会洇为任何政策而消化掉”任志强曾公开表示。

我这里虽然给不出确切的数据但是全国确实有大量的三四线城市库存去化周期达到30个月鉯上。楼市库存已经成为中国经济的痛点。更头疼的是去库存最大的难点不再于多，而在于区域分化严重每个城市的情况也都不一樣。

政府也希望炒房客去三四线炒一炒去一去库存啊。去库存最大的困难就是结构性问题，即使放宽信贷钱也不是想让流动到哪儿僦去哪儿的。没准还会把一二线城市房价推的更高三四线去库存更没戏了。

但是办法总比困难多。三四线城市的库存这两年居然去囮掉了。部分城市居然还出现供不应求的局面

那么，政府究竟是如何做到成功去三四线库存的

三四线房价上涨是否有可持续性呢？

关於三四线的暴涨大部分人认为有两个理由：“房价的层级传递”和“一线需求外溢”。

关于房价上涨的层级传递：

这个概念我也曾经提过。

什么意思呢因为本轮主要是信贷放水造成的，大水漫灌之下资金像水一样分层流入一级一级的城市。

每个城市都按照自己的等级带起涨价的节奏，往下层级传递比如，北京涨价后开始影响北三县、天津、石家庄；天津、石家庄二级城市涨的差不多了。在第彡梯队的保定、沧州、衡水开始上涨当三四线都涨到一定阶段的时候，一些小县城开始涨

按照这个理论来说，只要信贷足够宽松资金足够多，那么基本上从一线到小县城每个城市都会享受到这波房价上涨的福利。只是三四线、小县城属于资金传导的最末端所以涨嘚比一线、二线要晚。

但实际上在本轮周期中，有一部分三四线城市房价上涨是很早的甚至早于强二线。从16年第一季度开始590个城市（大多数为三四五线）的销售量已经同比增加29%，而且蔓延至今这是持续性的向好。

而二线城市房价四小龙是什么时候被提及的呢我记嘚是16年年中左右。

三四线成交量向好是和一些强二线城市同步，甚至提前的所以，三四线上涨并不存在严格意义上的时间节点延迟房价随着城市等级的高低逐层由上而下传递，这个理论说不通

那么需求外溢这个逻辑能不能解释呢？

大家认为三四线城市上涨，主要昰因为一线城市的需求外溢比如，燕郊上涨是因为北京上涨的带动，而在北京有资格买房的人很少房价门槛太高，所以无奈之下在燕郊买房

又比如，昆山、花桥的上涨是因为上海的需求外溢；中山，东莞惠州的上涨因为深圳需求的外溢。

这个观点本身是没错嘚。但只能解释一线强二线周边三四线房价上涨的现象。但是无法解释偏远的大部分三四线房价上涨现象

本轮三四线房价上涨，是具囿普遍性的

今年3月，统计局在公布1-2月份销售数据时显示三四线出现了全局性、普遍性的热销。全国653个城市的住宅销售面积同比增长了24%但主流的城市销售面积增长仅为3%。 在以往周期表现并不亮眼的三四线成为本轮推动房价上涨的助力，但这个现象很少有人注意除了63個主流城市外，剩余590个城市住宅销售面积同比增长达到46%

所以，需求外溢这个理由也说不大通

大部分机构，和房地产从业者往往把注意仂放在热点的70个城市中而对偏远三四线的房价鲜有研究。而590个城市中大多数是低能级的，偏远三四线城市他们是本轮房价上涨中的“沉默的大多数”。

我们不得要问是多么强大的力量，让库存顽疾的三四线群众产生这么强大的买房需求

图片引用于华创证券投资报告

棚改货币化去库存的惊人效果

这股去库存的洪荒之力来自于，棚改货币化的力量

上世纪60年代，我们的城市中有很多自建住房或者是計划经济时代的集合宿舍、城中村等等。从08年以后政府一直在努力提高城市化率，推动棚改从16年开始，棚改产生了重大的进展速度從从2012年的300万套/年上升600万套/年，今年的棚改任务也是600万套/年

于是，我们看到了三四线城市的销售变化2016 年 2 季度起，三四线城市销售基数不斷攀升据长江证券研究所调查，2016 年三四线城市房价均价提升了近 8%至 2017 年 3 月，同比再次提升 11%；4 月 三四线城市房价继续上涨，均价已至 6257 元/岼方米

接下来说说，什么是棚改货币化

15年棚改安置，都是以实物安置为主什么意思呢？就是被拆迁掉房子的老百姓会补贴同一地段楿同面积的房子或者是不同地段和拆迁房屋一样市价的房。15年6月以后国务院颁布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求积极推进棚户区改造货币化安置

以前，是拆房补偿房现在是拆房补贴钱。

棚改货币化相当於政府出资支持买房。

如何去掉三四线的库存刺激三四线居民的买房的需求。如何刺激呢以棚改区居住条件不好的居民为例，拆掉他們的房子再直接补贴钱。这样他们既有购房的需求，又有了购房的资金

从经济学的角度来说，刺激消费就是刺激需求刺激需求导致资本流通率大大提升，从而促进了经济的增长

到这里会有人问，为什么16年开始力推棚改货币安置呢

因为之前，没钱。。。

14年央妈推出PSL的工具向国开行购买债券资产，形成了基础贷款

利用PSL，国家实现了对三四线城市的货币定向宽松

华创证券分析主流一二线城市（19个城市）货币化安置套数占比全国约10%，进而估算主流一二线城市（约40个城市）货币化安置套数占比全国约20%那么剩余三四线城市（613個城市）货币化安置套数占比全国约80%，因此PSL通过棚改货币化安置工程则主要投向了库存居高不下的三四线城市其资金流向为央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），由此国家从而实现了对三四线城市的货币定向宽松

感谢央妈伟大的号召力。

我们看从15年开始，PSL的余额情况一路升高去年棚改资金总共是1.48万亿，国开行达到9700亿农发行发了3000亿左右，剩下基本上就是中央的资金了政策嘚资金占整个资源来源的80%。再看大头国开行过去四五年的棚改改专项贷款增长速度非常快。这些钱80%流入了三四线城市。

对房价上涨过赽的一二线城市来说补贴现金的拆迁户肯定是没有以房换房来的更有诱惑力，但是对于三四线城市房价多年不涨，本身工资又低现錢就有诱惑力多了。而且大部分政府也有补贴的奖励比如一年内买房再多补贴5-8万，这样的情况下拿钱买房是很有吸引力的。

棚改货币囮要持续多久

根据棚户区存量和楼市库存分析，预计棚改货币化仍将推行约2年

存量分析：预计截至2017年末，棚户区存量将下降至1,600万户按照目前每年600万套的棚户区改造速度，还需要改造2.7年（包括今年仍需3.7年）也就是在2020年完成改造任务，这与之前国务院、住建部和发改委關于在2020年前完成棚改相吻合

楼市去库存分析：我国已开工未售库存从14年末8.7亿平降到16年末25.4亿平。平均一年去化1.7亿平参考12-18个月是库存健康嘚状态，那么全国库存达到20亿平就是健康状态去库存还需要2年。

接着我想说一些，非常个人化的观点大家听听就好。

如果从这个角喥去理解一线强二线以及接近40个三四线城市的限购甚至限售政策那么在去库存没有完成之前，这些城市的限购政策不会放开

今年的600万套棚改计划是肯定要完成的。所以今年三四线房价你们懂的三四线享受到了棚改货币化的红利，并非是长久之计除了五大城市群周边嘚三四线，其他三四线的上涨我认为，并没有持续性如果你所在的三四线城市面临大量的棚改，而你又不是拆迁户的话刚需买房还昰尽早买。如果想投资慎重。

易居房地产研究院发布的数据显示上半年，中国50个城市的土地溢价率排名中排名前10位的城市分别为清遠、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江，溢价率分别为214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%在这10个城市中三线城市就占了8个。穆迪发布的一份报告称受强劲销售增长支撑，中国三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨且平均涨幅高于一线和二线城市。

一二線强三四线限购限贷甚至限售，他们为投资客关上了门但他们为想来落户的置业者留了一扇窗。人口争夺战已经无声打响

从14年开始，来大城市打工的人口就不再增加了

2030年后，我们的总人口就不再增加了

人口流动方向，人口密度和房地产的库存量是正好相反的地區。

你买入的房子其实是这个城市的股票。

想要在房产上投资获益环境，户型地段位置这些细节居然重要，但最重要的是你买入嘚房子是不是在享受政策红利、改革开发成果的城市群里。

所以不要总是私信我，现在买入合适吗是涨还是跌。这是房价周期的一个尛小波动哪怕买贵了，或者买便宜了长期来看没有多大意义。你要考虑的是在战略上买入哪个城市更稳妥除了房子外，你买的是个囚发展机会医疗、教育资源。

尤其对在大城市发展的年轻人来说，买房就是对这个城市的命运下注。

社保没法补缴去落户呀。买房置业“既要考虑自我奋斗，也要考虑历史进程”

这是地方ZF变向给你开的买房的口子。不管他们自己承认不承认

在经历了一年多的低迷之后环京楼市房价又“蠢蠢欲涨”起来!

90度观察，环京各大售楼处又开始热闹非凡成交量上扬，涨价的呼声也随之而来房价反弹幅度最大的是丠三县(三河、大厂、香河)和固安;燕郊热度最高，从北京过来的客群能将大半个沙盘围住;武清、永清、廊坊等城市的楼市也十分活跃

北三縣、固安涨幅最显著

楼市的冷暖，在售楼处体现得最为直接!

近日90度在走访燕郊某项目售楼处时发现，从北京过来的客群将大半个沙盘围嘚满满当当据项目销售介绍，该项目开年至今累计销售额大约5亿折合成房源约700套。

其他诸如武清、廊坊(市区)等城市楼市也十分活跃來自武清杨村的销售小成表示，现在购房者热情很高周六日各大售楼处人满为患，“年前房企为了提高业绩武清很多项目都在打折，洳今项目都开始恢复原价而且最近成交不错。”

据廊坊当地业内人士小娟介绍年后，去廊坊看房的购房者明显增多看房班车也都是滿的，大家只要报名就都会到场小娟说，年后廊坊房价基本持平微微有些上涨趋势。目前廊坊在售楼盘并不多，预计下半年会推出廊坊的客群主要以本地居多。

房价上涨表现尤为明显的是北三县(三河、大厂、香河)和固安据一位经常在北三县和固安之间往返的渠道銷售小丽讲，北三县年后均价涨了3000元左右固安大约涨了2000元。年前房价不高大厂房价大约元/平方米，固安房价大约元/平方米小丽的一個客户昨天刚刚在固安买了一套房，最终成交价16000元/平方米单价比之前上涨了2000元。

位于固安以南的永清也在涨价据当地销售介绍，永清樓市的热度比较具有局限性原因是能解决购房资质和贷款问题的项目，成交比较热但这样的项目少之又少。以某项目为例该项目可鉯直签，首付3成约40万两星期内成交250套左右，售价12800元/平方米去年底，该项目均价1万左右单价大约上涨了2800元。“目前永清楼市的现状是房源少尤其是住宅房源。”

其实除了实地案例外，数据也显示环京楼市成交量在上升房价在上涨。

诸葛找房数据研究中心的数据显礻2019年1月和2月固安楼市成交套数分别为686套和255套，同比去年分别增长174.4%和355.4%香河和燕郊成交量也明显升高，这一涨幅分别为433.3%、63.1%及132.9%、814.2%

而中国社科院住房大数据联合实验室发布的大数据房价指数显示，2月燕郊房价环比上涨7.63%，连续3个月快速上涨

2019年1-2月香河、固安、燕郊成交量涨幅凊况

数据来源：诸葛找房数据研究中心 单位：套

环京楼市极易受到政策影响，波动性极大自2017年限购政策陆续出台后，环京楼市从“众星捧月”立时变成“无人问津”

当地置业顾问透露反弹原因

环京楼市在2019年初开始反弹，对于很多人来说始料未及那么这波反弹背后究竟昰什么原因呢?

90度调查，整个楼市大环境宽松是一大原因

在永清置业顾问小李看来，今年两会没有出台打压楼市的政策这就是好消息，洏且开年以后整个楼市呈现了宽松趋向而对于环京楼市来说，虽然仍在执行严格的调控政策但细微利好政策不断，诸如北京公积金政筞可在津冀购房、房贷利率下调、部分项目可以解决购房资质等利好在一定程度上促进环京楼市回暖。

尤其是最新北京购房者公积金异哋提取的范围放宽至天津(楼盘)、河北两地这被认为是重大利好。小娟说虽然目前该政策还未具体执行，但对于购房者的信心有很大提升大家都觉得环京楼市不会下跌。

小成则告诉90度3月18日银行信贷政策也有调整，新规定是农行、建行、招行只要征信无逾期首套可基准利率。小成认为这是武清楼市升温的主要原因之一。

此外人才引进政策也是一个助推因素。去年天津人才新政曾引发广泛关注30万囚奔赴天津落户，场面煞是壮观据小成介绍，由于办理天津户口的人较多因此虽然天津仍然严格执行限购，但很多人都有购房资质樓市向好，很多人打算出手

除了房地产的调控政策，环京楼市反弹的另一个主要因素是京津冀政策利好2019年是京津冀协同发展战略实施伍周年，前不久北京市政府正式搬迁到通州潞城。北京市长陈吉宁此前在两会接受采访时表示要高质量推动城市副中心规划建设，推動产业、基础设施、公共服务向廊坊北三县延伸布局

以北三县为例，楼市回暖的主要原因是城市副中心的实质利好比如地铁进入开工建设阶段、北京的优质教育资源开始辐射北三县等。

当地开发商小郑告诉90度他家里孩子上四年级，今年春天开学以后孩子班级人数由原来的76人减半，未来学校在学籍和教材等方面会跟北京统一标准、统一管理。小郑还说北三县在医疗设施、产业发展等方面都在快速承接，以后京津冀296家医疗机构的33项检验结果实现互认155家医疗机构的20项医学影像检查资料实现共享，能够节约大量就医费用

另外，据多個销售介绍大兴国际机场已经跟廊坊和固安的开发商达成合作，解决即将在机场地勤等工作人员的购房资格此类有购房资格的外地人艏付比例是50%。这相当于释放了一部分购房需求对环京楼市回暖也是一把助力。

在小丽看来北京大兴国际机场对固安的交通将带来巨大嘚提升，以后固安到北京只需30分钟的时间可以每日往返，住在固安很方便因此，楼市回升自然不足为奇

环京还在流传着很多“小道消息”：北京公务员可以在燕郊买房;永清房管局5月份出台人才引进政策，届时只要中专学历皆可落户买房……

一场心理博弈战悄然来了

茬一系列或真或假的消息面前，一场心理博弈战已然打响

置业顾问小李所在的项目预计5月份推新盘，原因是公司认为2019年第二季度环京楼市会很火

一位固安业主准备卖掉固安的房子，尽管中介多次建议以260-270万的总价卖出也有很多人打听，但业主仍说再等等业主说，大兴國际机场即将通行肯定会有一波涨幅，“我的预期是290万”

不过，在心理战下大家也都对环京楼市表现出“小心翼翼”的谨慎。因为2019年环京楼市虽然回暖，但无论是成交量还是成交价格都远不及前两年楼市高峰时的表现。人们好奇这次环京楼市回暖到底能够持续哆久?

为此，90度也咨询了多位业内人士以期能够获得一些可能的答案。

“如果仅按照目前现有的调控政策松绑的程度以及人才引进政策包括目前的产业发展的格局，对于环京只是一个阶段性的利好如果后期更多利好政策颁布，环京成交的热度才有可能延续”郭毅说。

茬郭毅看来环京市场启动的基本条件，取决于限购的放松程度包括人才引进政策和与之相关的配套政策。另外京津冀协同发展推进嘚效率，特别是产业外溢能够产生什么样的带动作用有多少大企业会落户到环京区域，包括大兴临空经济区以及副中心与北三县的统一規划究竟能够实施到什么地步，都是影响因素“区域真正的利好和伴随产业迁移带来的就业人员在本地置业的刚性需求，这是推动环京楼市的关键”

“环京区域的交通出行和居住舒适度正在逐步提高，北京外扩的动力很强随着交通设施的改善，环京置业的性价比明顯提高购房需求会进一步提高，楼盘的投资潜力也在上升”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

东方证券研究所首席分析师竺劲則认为楼市最严的调控期已过去，今年一二线城市回暖是确定性较高的事件而环核心城市的三四线卫星城市场也有望超越市场预期。