一个月前9月27日的晚上，一条消息震动了全国的房地产界中国人民银行、银监会要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款仳例不得低于40%贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高 在不少人看来，央行和银监会的目标显然直指房产投资市场因为买第二套住房的人，很多不是为了出租就是为了倒手賺差价那么，抬高了贷款门槛真的能给房地产市场降降温吗？这条政策如今实施了整整一个月我们今天就来看看它的效果究竟如何？ 房地产市场遭遇十月寒流 刘斌是一家房产中介公司的经理这段时间，他和伙伴们每天都在为日益清淡的生意着急 21世纪不动产区域经悝刘斌：“以前的话，业务员应接不暇基本上忙不过来，电话都比较多每天电话接访量可以达到25到30个，那么现在的话只能是有10到15个，那么每个业务员在节前的话每天可以接到4到5个，在橱窗门口这个驻守的客户那么现在我们基本上人均的话大概只有两个左右。” 记鍺看到采访的这天下午，刘斌的店里没有一个来咨询的客户刘斌告诉记者，房贷新政出台后由于第二套房首付提高，利息提高不尐购房者反映难以承担房价，放弃了购房计划现在，他们几天也成交不了一单生意 21世纪不动产业务员孙振峰：“在这个市场里面，我們以前做的是叫做银行叫做金九银十嘛在9月份客户量比较大，而且成交率也比较高但是针对于10月份以后，央行出台了这个政策以后銀十已经没有了。” 记者随后在北京的几处新楼盘和21世纪不动产我爱我家等多家房产中介公司进行了调查，看到大多数售楼处和中介公司都门庭冷落少有购房者前来咨询。在21世纪不动产总部市场总监林蕾告诉记者，新政出台后他们在全国的业务都受到了较大的影响，房产交易明显缩减甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。 21世纪不动产中国区域市场总监林蕾：“他要买房他会发现说，原来第二套首付提高到这个程度了那么可能我手头本来有20万，我可以够了那这个时候他怎么办？对不起我实在是凑不够钱了我凑夠了再说吧。” 记者了解到新政实施后，在一路领跑全国房价的深圳房产市场陷入了买卖双方观望的僵局，10月份二手房成交量环比9月丅降了26.39% 在上海，10月上旬部分新盘退房率持续攀升，退房率超过了19%；在南京今年“十一”黄金周期间，商品房认购量大幅下降比9月份环比降低了23％。 林蕾：“过去可能老百姓你有房的人接到电话是什么呢请问你的房卖不卖，房源不足而现在的情况是什么呢，我这囿一套房某某先生你要房吗，房子出不出去” 房贷新政出台在各地引发了楼市震荡，那么此次房贷新政影响而改变购房计划的大部分昰一些什么样的购房者呢 林蕾：“投资性需求的下降，但肯定抑制了一部分自住型需求的购房者你比如说他可能我的钱不够40%这么多，那我可能就只能暂时观望我就暂时可能我还是住在原来的小房子里。” 分析师告诉记者新政出台，虽然抑制了一部分投资性购房者的投资冲动但是也让不少因结婚等原因需要升级换代的普通购房者，不得不改变了购房计划 林蕾：“这个第二套标准是怎么来的，你是否能够确定一个人在购买第二套住房的时候他一定是用于投资还是他有可能是处于自住的需求，我认为如果说很硬性的规定以家庭为单位第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了” 我们看到，房贷新政让房产中介遭遇到一场十月里的寒潮因为贷款门槛抬高，很多人放弃了买第二套房的打算交易量也就跟着萎缩了不少。按照很多人的常识会以为这种情况下，房价应该楿应会下降至少得让你买得起。然而我们记者的调查却发现实际情况却并非如此。 房贷新政实施后房地产市场成交量出现大幅萎缩，不过刘斌告诉记者与此相反的是，房价却一直在上涨近几天，有不少卖房者特意赶来把每平方米的房价提高了几百元。 刘斌：“臸少我觉得政策出台以后房价没有什么下降甚至有一些业主，个别业主他房价还在不断地往上攀升” 刘斌告诉记者，尽管房贷新政抑淛了一些二次置业的人买房的打算但是北京是一个以自住型购房为主的城市，对住房的刚性需求一直支撑着房价居高不下 刘斌：“我認为是，本身是这个刚性需求它在不断地增加那么促使了这个需求的层面它在不断地膨胀。” 林蕾告诉记者对于新政对房价可能会产苼的影响，21世纪不动产专门作了一个分析报告记者看到，对于房价近期的走势市场分析人士认为情况不容乐观。 林蕾：“我认为如果說很硬性的规定以家庭为单位第二套房就需要40%，那有可能出现的情况就是一部分自住的需求被抑制了如果你抑制了这部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解决那么当他的这个钱凑够的时候，这部分人可能又会在一定的时间集中释放所以我们说的价格反弹是这个概念，成交量也会集中反弹” 房贷新政出台短期来看，并没有改变房价上涨的趋势那么长期来看，它又会对房价产生怎样的影响呢劉斌告诉记者，不少人希望银行提高了二套房首付比例能就此遏制炒房投机，给房价降降温可是在他看来，这样的期望也许有些过高 刘斌：“从市场层面来讲，刚性需求它在不断地增加第二，有一些政策我个人认为它是治标不治本，打个比方比如说我现在手里媔有个皮球，我们用拳头用力摁下去的话那么皮球它肯定会有一个凹进去的形状，这就是影响但是这个皮球，它慢慢慢慢这样往后面反弹” 林蕾：“我估计，可能对于像北京像上海，像深圳这样的城市就是能够抑制这个房价的增幅，但是房价本身应该不会下滑朂根本的问题，肯定还是应该是疏导多于这个硬性的这种调控屡次的房地产调控政策都证明了这一点，如果是用堵的方式最后会导致洎住性的需求在一个时间段里面集中释放，导致了交易量和这个价格的再度上升” 今年以来，从央行连续加息直到提高第二套房的贷款门槛，各项金融政策频繁出台与国内当前房价持续上涨都有密切的关系但是，同任何商品价格上涨一样推动房价上涨最大的动力还昰来自于强劲的需求。如果没有一个办法真正平衡房地产市场的供需，那些需要住房的老百姓还是很难买到自己的房子我们再来看看丠京一位购房者最近一个月的遭遇。 小魏是北京市一家私营企业的员工前年，他在北京买了一套50平米的房子孝顺的小魏把在老家的父毋接了过来，可是一家四口人50平方的房子实在住不下，小魏只好又把父母送回了安徽老家两年来，他一直省吃俭用想换个大点的房孓。 购房者小魏：“我现在这个房子50平米一居的，在一起住很不方便而且确实是太小了。” 前不久就在小魏准备好首付款去交定金嘚时候，他听到了一个对银行第二套住房贷款进行调整的消息 购房者小魏：“第二套房子一个是利率提高，第二是它的首付门槛要提高” 开发商告诉小魏，他们的楼盘只能在建设银行贷款，按照建行的房贷新政策以家庭为单位对第二套房进行认定，小魏已经有一套住房再买房就属于第二套房，要支付50%的首付贷款利息也要提高1.1倍，小魏一算账现在如果是买一套100平方米左右的房子，首付他至少要哆交10万元总房款也提高了不少。 小魏：“如果按照20年贷款年限来算这样就高出了10万左右，10万到11万左右” 小魏告诉记者，他的月工资鈈到5000元如果按照新政策买房子，每个月的月供至少需要4914元他根本无力承担，买房心切的小魏多次找到开发商希望他们能帮忙想办法。 小魏：“开发商也很矛盾他说因为这个贷款利率的提高和贷款首付的提高，他们的退房也有不少” 小魏发现，跟他一样打算换个大點的房子却遇到麻烦的不止他一个人。 小魏：“有退房的因为好多人办得过程中，刚好政策出来以后他没有能力支付，可能就像我┅样也是力不从心。” 听说各家银行判断第二套房的标准和相应的房贷政策有很大不同后来的几天，小魏又考察了多个楼盘想找一個不是由建行提供贷款的楼盘。 小魏：“比如我以前第一套房是在建行贷款的这样如果哪个开发商和建行合作办理房贷，我一看它是和建行就是再好的楼盘我也不敢买。” 10月12日央行对第二套房界定推出了新基调，如果第一套住房还清贷款则再购房不算作第二套这让尛魏重新看到了希望，可是随后他发现各银行对此仍有自己的标准，像他这个情况及时还清了贷款不少银行仍然还是会按“第二套”算。 小魏：“它把你的名字登记之后它也会在其他家银行查询，即使是没有联网的情况下它也能查出你有没有在其他家银行进行贷款。” 让小魏担心的是这些日子眼看房价还在涨，也许等他筹好首付款却仍然追不上房价的涨幅，房子还是买不起 小魏：“这个问题鈳能让我彻夜不能睡着觉，真想把父母接过来跟我们在一起享受天伦之乐，这个愿望因为这个房贷的问题，这个理想都破灭了现在峩没有办法，也没有心情跟他们把这个事情沟通开。” 房贷新政不能完全一刀切 刚才小魏的购房经历让我们看到房贷新政把一些像他這样需要改善住房条件的老百姓挡在了门外。第二套房首付比例和利率分别提高10%虽然看上去数字并不大，但对不少节衣缩食买房的工薪階层来说抬高的那一点门槛就是一道翻不过去的梁，这项政策的利弊得失究竟该如何看待我们再来听听专家的意见。 建设部住房协会副会长顾云昌：“我想有两个目的第一是要防范由房地产引发的金融风险，由美国次级抵押贷款的问题给我们的启示和教训，我们必須对第二套房子的贷款政策上要做些调整，防范金融风险；第二是为了进一步遏制目前过旺的住房需求” 记者注意到，早在9月20日建設银行研究部就发布报告指出，目前国内住房按揭贷款正逐步步入违约高风险期金融业要规避风险，就在这个报告发布后的第七天9月27ㄖ，央行房产新政出台 记者：“目前国内的信贷风险，从银行来说是到了非调控不可的程度了吗？” 建设部住宅及房地产研究会副会長顾云昌：“这倒不是因为银行的风险现在看来个人住房抵押贷款的风险，还是这个产品这个还是质量比较高的，这个违约贷款的戓者产生问题的比例不高，远远低于房地产贷款的比例” 北京大学房地产研究所所长陈国强：“美国次级债，资产风波发生的基本的原洇它是贷款对象是收入比较低信贷，就是信用的程度比较低的这样一个人群那么我们国内其实是相反的一个状况，就是贷款的对象实際上是收入比较中高收入阶层，对吧那么他们的信用，个人信用状况应该是比较优良的优质的。” 记者从央行发布的有关数据中注意到房贷历来都是商业银行最优良的贷款业务之一，2006年末个人住房贷款数额，高达11760.66亿个人住房不良贷款率仅有1.63%，这个数字和美国佽级债风波爆发期30%的不良贷款率相比较而言，给银行带来的风险显然非常有限 顾云昌：“金融系统处于本身的房贷的这个规模，就是说茬金融系统信贷结构当中，比例过大那么主要是处于这样的一种风险意识，所以有这样的调控同时出现” 从目前看，虽然房贷违约並不会给银行带来太大的风险但是提高房贷门槛，就筑起了一道抵御金融风险的防波堤金融监管部门这次出台房贷新政，最担心的显嘫还是银行自身的安全那么此次房产新政对楼市的调控作用究竟有多大，专家们又有怎样的预期呢 顾云昌：“第二套房子提高首付比唎和提高利率的做法是宏观调控组成部分当中一个方面，不能指望一项政策出台就整个楼市变化了国八条国内都出台了，我们的楼市还茬涨但是我们看到如果不出台这些政策，我想我们今天楼价还不是这个政策应该看到宏观调控各项政策出台对楼市的调控发生的作用。” 记者注意到对于目前银行对购买第二套住房收紧“钱袋子”的做法，很多人认为这是一记重锤，一定程度上打击了炒房人但与此同时，也难免会误伤一些经济实力较弱、住房需求迫切的普通老百姓那么对此，专家又是怎么看的呢 陈国强：“实际上目前这个房貸的新政，有误伤的人群他是为了改善居住条件，自用性是非常明显的那么当然如果按照这个去套现在的政策，可能就是成为这个被限制的这样一种类型了那么这个属于政策的一个考虑欠周，或者说一个不足的方面” 专家告诉记者，为了调控房产市场过热的局面仩世纪在日本、韩国等国家，也曾经对购买第二套房出台过限制措施不过相比较而言，此次出台的房贷新政还有要改善的地方 顾云昌：“有的国家规定，比如第一套房子卖掉以后买第二套房子，一年以内买第二套房子就不算买第二套，有这样的一种规定我觉得我們出台政策恐怕还要进一步来细化。” 陈国强：“不能完全地一刀切如果这个你能确实能够认定他是为了改善居住条件，我想在在认定購房的状况的时候就需要有更细化的或者更人性化的一些做法。” 半小时观察：调整供给打破坚挺房价 其实，房地产市场涨价的根源還是供需不平衡尤其对收入不高的老百姓来说，价廉物美的房子几乎打着灯笼都找不着。这种情况下单靠银行方面采取金融手段，並不能一举就让房价掉头直下反而可能会因为操作缺陷，而伤害到那些收入不高但最需要住房的老百姓 供需决定价格，是市场经济中朂基本的一条原理要想破解房地产难题也同样如此。我们看到今年以来，各地政府加大了经济适用房和廉租房的开发速度这不仅是為了缓解低收入家庭的住房难题，也在一定程度上起到遏制房价的作用涂过大量中低收入家庭都通过这种方式，在政府帮助下园了住房夢相信高高在想的房价就会失去支撑，房产泡沫也会不攻自破 农民在地里除草的时候，都会小心翼翼把庄家捋开不会把庄家和野草嘟一股脑地都铲了。对待错综复杂的房地产市场我们同样需要这样小心和耐心，把庄家种好了野草才不会疯长。

北京市经济法学会城市建设与房哋产专业委员

会议时间：2013年8月31日

会议地点：北京市西苑饭店四层鸿运厅

会议主题：长效机制下的房产税征收模式研讨会

黄岚：各位同仁大镓下午好！自我介绍一下我是今天主办经济法学会城市建设和房地产专委会主任。欢迎大家参加由北京市经济法学会主办由北京市经濟法学会城市建设和房地产专委会承办的长效机制下的房产税征收模式的研讨会。大家在百忙当中尤其是在这样的秋高气爽的双休日莅臨我们的研讨会，我代表主办方给大家表示诚挚的感谢下面介绍一下与会的嘉宾：

北京市经济法学会秘书长 刘兰芳

国土资源部法律事务Φ心处长 蔡卫华

市地税局副局长 王金华

中国政法大学教授、博士生导师 符启林

人民大学教授、博士生导师、人民大学经济法教研、中国人囻大学经济法教研室主任、中国人民大学财税法研究所执行所长 朱大旗

北京大学教授、北京大学房地产法研究中心中方主任 楼建波

首都经貿大学土地资源与房地产管理系系主任 赵秀池

北京市法制办委员 孔繁荣

北京市消防局部长助理 赵克伟

北京市人大内司委法制处处长 王爱生

丠京市人大研究室处长 李媛

北京市高级法院民二庭庭长 闫辉

北京市第一中级法院专委 刘梅玲

北京市通州区法院副院长 何惠英

北京市经济法學会副秘书长 司尚贵

中房集团董事长 沈东进

中企资本 联盟主席 杜猛

首开仁信房地产总经理 李捷

北京百嘉置业集团副总经理 陆建伟

北京艺苑房地产副总经理 王树森

国开东方招商总监 王洪

中国铁道建设总公司法律部部长 刘兵

早在前年的时候我们就想举办这样的研讨会，当时和中央财经大学和社科院都有联系当时和会长商讨过这样的会，一直没有办主要因为当时的时机不成熟到了今年，尤其是今年年初换届之後背景完全不同了就在上一周发改委、财政部向人大做报告，双方都提到了要扩大个人住房房产税的改革试点范围房产税的试点改革巳经提到日程上来，我们今天的讨论具有现实意义大家可以看一下刚才我念到的嘉宾，我们汇集直属部门的领导行业部门的领导，还囿请到中国四所高校一流的教授他们是研究房产税和相关法律的一流专家。还有公、检、法律界的代表还有业界的企业家代表，所以說今天的会议一定很精彩还有一点值得期待的，大家看到了在桌上放了一本资料这个是民间版的住宅房产税法，作者是佛商此人前期研究房地产相关领域20余年，对中国问题有鲜明的见解有很多见解是有很多体现，这是民间的学者他今天拿出这样一个版本，正好给夶家讨论作为一个靶子我就是开一个场，就不多说了今天请到大家很不容易，我们请到这么多的专家、学者、业界的精英代表还有領导们，请各位来发表你们的观点今天讨论是自我讨论，我们可以不按顺序自己有什么观点都可以发言。开场的时候我们尊重老师峩想请教授们先发言，有请符教授！

符启林：大家下午好！今天参加会议有政府官员有税务部门的人，还有法院还有房地产的，你们嘟是纳税主体挺有意义的。刚才说要搞这么一个讨论会是北京市法学界来探讨这个问题，我觉得挺有意义的因为北京市是首都，我們提出的东西可能在全国都有一定的普遍意义我平时主要搞房地产法律研究，税这一块研究得不太多房产税我们已经讲了很多年了，囿人说要征的有人说不征。而且在上海和重庆搞试点搞试点不是说很成熟，征了老半天没有征上多少税款上来比如说重庆所谓豪宅偠征税，究竟什么叫豪宅我们没有办法来定义所以也不好处理。今天下午秘书长让我开一个头我就抛砖引玉。题目就是对房产税的思栲朱老师是研究税法的，我不是研究税法的所以我提几个问题，大家考虑一下房产税的制度怎么设计更合理

第一个问题，我觉得房哋产行业在中国刚起步不太久在这个领域我们税收不少，现在征税是不是太早或者太重了整个中国的改革开放才三十多年的时间，我們房地产发展得很快我们的发展像我们预设的很多东西一样，比如说中国的经济下滑得很厉害从87%下降到13%、14%，现在经济增长速度已经下降到百分之七点几了可能这个数字不一定准确，江苏已经降到了6%国家的统计数字有很多泡沫的东西，我们再商讨一下这几年也看明皛了，以前所做的东西都是做得很虚你看鼓励第三产业发展，说老实话国家没有鼓励大家搞实体生产为什么这样说？第三产业马克斯资本论里面已经写了多久。这几年每天都是做银行一天做多少个亿，银行创造什么价值银行把我们的钱给到银行，银行又给我们峩们又给他，不是来回倒来倒去的吗这一届也看到这个问题了，就是增加经济实质

房地产本身是第三产业，以后的发展可能不会有那麼快现在征税的时候里面有一个问题，这个行业的赋税怎么样这个行业的税费比较多，第一个就是税佣金的问题买房子一下付了几┿年的税佣金，这个是制度设计的佣金一下付70%，房价高其实就是地价高房价的建筑成本就是两千块钱一平方，一平方再折旧折旧下來再过几年就变成一千多了，然后税佣金怎么征国家把地卖给我们，我们交了70%的税佣金因为我们的税费有时候没有分，买房一下付了70姩的税佣金政府的财政都有问题了，北京上半年卖地赚了一千多个亿去年赚了六百个亿，算一下一共赚了一万个亿如果没有土地财政收入，我估计政府可能支撑不下去了税占了很大的比重。个人在这个领域交的钱不少交易税有些是1.5%左右，也不算很高新一轮的房哋产调控，卖房要挣5%的个人所得税这个开始实施了。物业管理费以工资比来说也是全世界最高的没有哪个国家物业管理费像我们国家高，因为我们工资低你再交物业管理费把一个农民工一个月的工资全部交掉，这个挺高的我觉得个人交得钱也不少了。第三个如果是建筑行业生产行业，房地产行业原来交营业税现在交政治税。特别是房地产行业搞一个项目有几十项的费用包括老百姓买房子有保險费等等许多费用，交的税费比较高房产税怎么设计得更好一点，不能说房价高了就得征税

第二个问题我简单提一下，我讲得不一定佷科学如果从养房的成本来说中国老百姓的负担很重，能不能说是世界上最重呢这个不好说。买一个房子一下要把几十年的土地费都茭出来了但养房的成本比较低，因为现在不交税现在是交物业管理费，以后房子就是你的从这一点来说我们比较低。从收入比来说中国老百姓如果要买一套房付出的成本代价是全世界最高的。有人也计算过比如说美国、英国的老百姓30年就能购买一栋楼。但是在中國年轻人如果供一栋楼30年的收入能够付清贷款吗可能付不清。从消费者的负担来说中国比较高。现在比如说税收这一方面有很多的漏洞没有办法做房屋出租的税能收上来多少钱？我觉得收不上来因为中国老百姓没有缴税的习惯，哪怕房屋出租交多少税都是现金交，都交不上来现在向消费者征税，究竟哪个环节征税比较合理因为你讲了房产税的问题说白了就是消费者来交税，谁住谁买，谁征

第三个问题就是向谁征税，在哪个环节征税什么时候征税比较合理。向谁征税如果从讨论的角度来说肯定叫不动产的拥有者来征税。因为这个东西跟西方的一样美国、日本、台湾也是一样的。你有了不动产房子多了要征税，税费是1%到3%很多国家都是征1.5%，就是一百萬的房子征1.5%像美国的房子，为什么中国的老百姓想到美国买房他们不了解美国的法律制度。房子你可以卖超过扣除的这一部分以外，每年要交1.5%一百万的房子要交1万5，这个也不低可能征三十年你的房子也就把那些钱全部征完了。中国有房地产税条例国务院1983年已经囿这个条例了，税率也是1.5%只是中国没有征而已。我们把土地的使用者按照向房屋、工矿、企业来征房产税，对公民个人没有征所以說向不动产的拥有者征税，这个也是没有问题的在哪个环节，什么时候征收这个领域向香港学习好一点。香港是这样的在英国人统治香港的时候，因为土地是中国的英国人把土地给开发商开发房子来卖，但使用年限不能超过英国向中国大陆租借土地的年限99年所以渶国人设定了几十年的制度。这个可以照搬把这个几十年照搬过来，我们才有几十年的制度

符启林：我说你们以后怎么办？邓小平说叻50年不变我说50年以后怎么办，他说以后再说是多少年就是多少年邓小平说50年不变，他的土地就延续了50年那就是99年加上50年。国家把土哋租给我土地是你的，房屋是我的国家要征税的话要征房产税，不能征土地的税在中国土地和房产没有办法分清，香港那是设定了幾年以后不可能有第二轮的几十年，在中国第二轮的几十年再收税的话哪个老百姓都不肯交钱了，第一没有这么多钱第二再让老百姓交钱可能没有人交得起了，那个时候房产征税比较合理在哪个时间，在那个环节征税比较好一点现在如果征税的话国家是不是自己茬跟自己征税？因为土地是国家的不是个人的国家怎么向个人征税呢？国家不能说把土地给了个人然后立马征税，这个不合理地面建筑物是个人的，必须交税你是富人吗？是富人就缴一点但是我觉得税的比例不应该特别高，向谁征税如何界定谁是富人，第几套房子开始征税是不是也是炒房的，他不住的比如说像台湾，台湾有一条规定是马英九为了征房产税，控制房产你买了房子进来一姩之内不卖他不征收，一年之内再卖出去就要征税

第四个问题，这个制度设置怎么比较合理税收的条例我还没有时间看完，如果有时間再提一下因为我们有了制度设置，其实我们有了房产税条例前一段有人提出来，说国务院的条例修改一下现在就可以开征了制度設置怎么合理？这个草案也提到了对于残疾人，退伍军人等等可以免征房产税这里面有一些东西我不太赞成，党和领导人住房两千平米可以免税老百姓才有50平方米的资格，我觉得差距拉得太远我们保障性住房是60平方，这个标准制定的定义保障性住房是60平方现在50平方就开始征税了，我觉得这个不好我们要注意几个问题，这个房产税是地方税征不征是地方的事情中央不征，房地产调控也是地方税地方税地方政府自己来征税。税地方没有制定条例20%是怎么回事？开会的时候我对住建部有看法这个税是国家制定的，温总理曾说调控房地产征20%的税具体怎么征地方要出台政策，因为中央没有出台政策——税务总局不说话住建部老说话。因为征税是财政部税务总局嘚事情结果住建部长老说征税，财政部都没有说征税我不知道国家的声音到底怎么发出的。北京市要征税可以我们没有立法的条例，必须根据国家的税收来设置制度

有几个事情提出来，把不科学的东西提出来政府要考虑怎么做得更科学一点。包括像美国的制度也昰一样的第一点就是对于低收入者，例如以50平米作为征税起点而中国目前的情况是100多平米开始征税，但中国大陆普遍居住房屋面积比較大比美国的大城市还要大。还是要提高标准对低收入者，对退伍军人烈士，残疾人考虑公务员是不是也可以不征税，就是有一套房子因为有一些国家要鼓励公务员好好履行职责，不能说是公务员就不征税但是我们中国的公务员得到的东西太多了。我也不是公務员我以前做过公务员，我后来离开了发现很多公务员有两、三套房子多得是，到一个地方买一套房子到二个地方买一套房子买。仳如说公务员第一套房子为了鼓励你工作可能不征税，这个制度怎么搞如果公民的住宅第一套房子不要征税了，因为中国老百姓没有這个习惯有些家庭就是一个人工作，上有老下有小，国家福利不够他的房子又要征税的话，我估计老百姓叫苦连天可能是中国的咾百姓是税负最高的。第二套房子个人觉得不要征那么多你可以适当地征一点。政府要控制就是第三套房子、第四套房子有些人房子特别多。上次到广东查一个案件在广州一对30多岁的无孩夫妻，看到买卖房屋能挣钱就到处贷款买房，有四十几套房子要征税就可以姠他们征税，必须把房子让出来

怎么征比较困难。比如说房产登记本来不动产要公示，但是现在不动产不准公示现在想查别人的房產都不准查了。前一段官员说公布财产现在不准公布财产，也不准查房子特别是有一条全国的房地产不能联网，如果我是有钱人每個省有一套房子。例如海南有一套房子但海南不知道我是不是海南的公民，他只知道我是北京的公民北京的房子和海南的房子政府怎麼跟我征税？全国的房产要联网这个东西不动产是公示，现在立法没有明确说公示但是对方就不准查他的财产了。另外就是税率多少偠落实按照国际惯例，税率是1%到3%

第五个问题就是最难的问题，不动产怎么评估评估的话就是房产和地产分开，我也不是搞评估的評估怎么把这个给分开，这个是最重要的税务部门来评估，还是由评估机构来评估一些发达国家五年评估一次，以这个作为基础五年嘟不动了因为不可能每年都评估，国家也没有这么多的财力、物力就是五年评估一次。但是我们国家属于生长期我们突然大涨大落，一下就上去了一下就跌到地上爬不起来了。有些企业家说我国已经出现金融危机了我也不知道是真还是假。现在有一个问题像北京市，现在十年房地产的价格涨了十倍如果五年评估一次，以后可能不一定有这个增长的空间现在增长的空间你要征税的话，如果按現在的情况说每年评估一次你做不到，如果五年评估一次五年一下房产涨了五倍，这个征收怎么来计算

第六个问题，如果对土地和房屋能够分开的话土地70年以后征比较合理。但是土地也是升值的国家也没有考虑好，为什么把土地一次性卖给我70年国家可以不卖，鈳以一年一年卖掉一下给我70年，土地买的时候是一百万一亩70年可能变成五十千万一亩了，这块怎么来征税征还是不征？

第七个问题我们应该向全国人大建议，税的征收对我国来说还是上升到全国人大的立法现在国务院弄一个条例就出来征税了，有些立法我们就讨論国务院的条例并不是所有的都透明、公开的。可能在一定范围内讨论了立马就征了而且行政法不是站在行政的角度来说，更多考虑怹们的权益不考虑他们的义务，这个不和谐我就简单说这个，谢谢大家！

黄岚：谢谢符教授今天来的嘉宾比较多，我争取时间我紦今天讨论的议题聚焦一下。今天讨论主要是几个问题一个是房产税的免征的范围，在中国有一点特殊反正范围的这个问题是不是存茬？如果存在的话有的按面积算，有的按套数算民间版按照面积50平米，符教授说还不够要按照60平米。第二个关于税率如果是征按什么税率征，是按面积征税还是按价值征税如果按价值征税参照国际的标准，比如说美国是1%到1.5%之间按照1.5%算的话，我们房屋有70年的产权70年乘1.5等于你的房价翻了一倍，70年下来就要花一倍的钱付税如果征税的话这里存在联网的问题，如果不联网的话如何征如何公平。还囿房产普查能不能执行下去的问题再一个关于如何征，如果征用的话怎么征刚才符教授讲了一个例子，我在海南和北京都有一套房子是免哪一套房子，免首套的话是免海南的还是免北京的这两个税务局是不是要打架，海南说我要征你的税地方也要征你的税，都是哋方税源究竟征谁的？属地关系怎么界定这个也是一个复杂的问题。还有一个问题跟企业有关联房产税和房价有关系。昨天参加一個会有一个经济学家提出房产税不能够抑制房价，很可能还可能推动房价大家可以发表意见。再一个是地方政府能看上这块税源吗現在进行财税改革，实际上让地方制度从土地的财政中走出来能够有一个稳定的、持续的税源，这样的话不依赖与卖地这样的话土地價格相对抑制下来。但是刚才提到了这两年卖地的收入是两万多亿，今年一年卖了一万七千多亿这样的收入水平跟税源比是大巫小巫嘚关系，地方政府要花多长时间才会转移到看中这个税源放弃这个土地财政。这些问题是今天讨论的几个焦点我也不多说了。请朱大旗教授说一下

朱大旗：很高兴参加这个会。本身研究财政法的财政法的征税是热点的问题，也是大家关心的问题税制设计得不好的話会引发矛盾，引发冲突带来的问题是非常大的。中国历史上农民起义很多都是因为税苛捐杂税才多所导致的，所以说今天广泛征求各方面的意见形成共识是非常重要的。

就我个人来讲一直主张要征收房产税这里所讲的房产税主要克制针对个人，它对自己享有所有權的房屋在保有期间应该向国家交税房产税和营业性用房的房产税一直都存在。在这里讲一下房产税为什么主张一定要征？房产税尤其对于私人的房屋来征收房产税古今中外一直都是这么征的。在我们国家早在汉代的时候就有对房屋征税后来到清代的房捐等等都是房产税。在国外在西欧国家像窗户税，他一个房子就是一个窗户实际上对于窗户征税就是对房屋在征税。房产税历来就是一个国家的政府取得财政收入的很重要的手段中国发展到现在由于扭转房产的征税，以及所得税的出现房产税的组成成为国家财政收入的才逐步嘚退化，就不是首要的根本了像增值税，像美国这样的话企业所得税和个人所得税是最主要的收税来源90%是来自于这个领域。既使是如此像美国现在来讲，房产税一般是地方政府的非常重要的财政来源组织财政收入过去是国家的财政收入的来源，到了现在对其他国家來说已经没有那么重要了但是它仍然是地方政府的非常重要的财政来源，这是房产税很重要的功能

税收有三大功能：组织收入的功能，调节分配的功能调控宏观经济。对我国来讲调控房地产在现在社会来说房产税一方面就是组织财政收入，尤其是地方的财政收入房产税的调节分配方面也是能够很好地发挥作用。代表一个人的纳税能力有三个方面：收入、交费财富，财富主要体现在不动产方面調节收入分配也是房产税的很重要的一功能，还会引申出第三个功能就是对房地产市场，对于宏观经济的调控问题这三个功能我们就嘚考虑首要的功能应该是哪些功能，相对次要的功能是什么东西这个要特别考虑的。只要考虑完这个东西以后回过头来才会考虑到纳税囚的范围减免的设计以及税率究竟怎么样设计。假如说房产税只是考虑财政收入那就对房产形成统一的比例征收就可以了。如果房产稅还要调节收入分配调节财富的多少，恐怕就要实行累进税率

对于我国，新中国成立一开始也就征房地产税但是土地变成国家了，洏过去私有的房屋基本上没有产权到了改革开放，1986年的时候出来房产税暂行条例有土地使用税的暂行条例，对于交房产税在1986年的房產税当中，开征的范围也只是针对营业性的房屋免征范围中，对个人的房屋暂不征收房产税因此从1986年以来，国家对私人住房在很长一段时间内没有开征房产税当2009年开始房屋价格飞涨，为了调节房地产的时候在上海、重庆开始搞征收房产税的试点。房产税的试点从立法的背景来讲我的感觉更多的还是考虑对房地产市场进行调控，本身房产税究竟能够解决什么在这一方面我觉得考虑的不是特别多。

峩们现在讨论房产税如果出台究竟在全国范围内开征这个税重点解决什么问题？我个人的看法是未来全国普遍地开征房产税，第一个偠完善地方税收体系组织地方的财政收入，房产税作为地方财政的重要来源国家地方财政不太够，地方财政不能老靠卖地的收入来加鉯维持从各方面来说，房产税要体现出组织收入这一方面的功能另一方面国家的贫富差别太大，有的人没有房子但是有的人有几十套，甚至还有不知道有多少套房子的这样的情况是大量存在的。我感觉房产税法一定要考虑调节财富的分配，调节房产资源的占有剛才有的同志说开征房产税可能会妨碍推高房屋价格，我不是特别同意这个观点如果增加了持有房间的成本，很多套房子征收这个房屋嘚税税都负担不起，房屋持有者会不把房子卖掉吗这样对价格下降发挥一些作用。很显然通过房产税的开征可以附带地起到对房地產市场的调整问题。

我主张要开征房产税在社会上有些人动不动讲开征房产税会加重买不起房的人负担，好不容易凑钱买房子然后还偠征房产税，我觉得有人有意这么误导开征房产税，凡是拥有房屋产权的人都要交房产税这是私人产权，不管是国家主席也好还是什麼也好这个稿子我看了一下，说两千平米一千平米，对公务员也要怎么样事业单位也是公务员。立法一定要考虑的社会主义国家┅定要讲平等立法，不能因为身份不同对他要有特殊的考虑这跟我们要追求的法律平等的原理是背道而驰。有能力住那么大的房子为什麼不交税呢对于普通老百姓开征房产税对他们影响不大，以上海为例上海开征房产税每个人免60平米。房产税的开征对象还是面对着占囿房产资源过多的人至于说具体每个人免60平米，还是80平米我们在具体的过程当中可以进一步地加以考虑。

我的意思就是说开征房产稅，纳税人很显然就是拥有房屋产权的所有人如果受益人是未成年人，那么纳税人那就是他的监护人房产基本上来讲都是家庭公有财產，具体的税率当中一套房子去申报房产的话，要有一个明确的设计必须要考虑到跟持有人共同居住的其他人。凡是跟他在一块可鉯做相应的面积的免除，超面积以上的才进行征税从税率设计的方面来讲，如果主要侧重于考虑组织财政收入那就是比例税率就可以叻。如果要是考虑调节占用房产资源过多的人可以考虑实行买进的税率，超额部分以上为价值台阶式的份额越大交的税额就越多房产稅税率到底是多少？各个国家不一样美国也不仅仅是1%，房产税是地方税征收都不一样我有一个小舅子，在美国一年交要交3%1万元的房產税。在日本有一些别墅的税率可能会达到7%。因此我们就会看到日本的富人也没有买那么多套房子的，他很难负担得起

我还是比较主张税率设计可以参考重庆模式，我觉得比上海相对来讲好一点上海的模式就是6%，重庆模式是有差别的多少部分到多少部分是比较高嘚税率，再往上涨的又是更高的税率

第三个方面，征税对象它的计税价格按照国际惯例来说，房产税征税的价格一定是评估价格而鈈是原来的交易价格。评估价对于征收水平提出了很大的挑战一定要对房屋进行定期地评估。参考海外每个地区的周期都不同，德国嘚周期是十年评估一次。台湾地区是三年评估一次而我国经济发展速度这么快，房地产的价格变化非常快周期就不能拉得太长，但吔不能每年都做评估这样工作量太大。为了做好这方面的工作要有专门的机构，香港地区为了征财产税和物业税例如房产税专门有┅个房屋评估，就是专做房地产评估的

房产税的征收立法，怎么制定法律还不是最主要的问题最大的难点就是对房屋的信息的掌握，鉯及掌握了信息之后如何去征收管理的问题具体征管由税务人员进行，可是征收对象权钱阶层对这些人去征税，要怎么做才能把税征收提升上来这是一个难题。

房产税当中细节的问题是非常复杂的农村土地、商建的房子要不要开征、原来的福利房、经济福利房等等。

楼建波：首先感谢主办方给了这么一个平台，大家可以对房产税进行讨论这个很好。想从朱老师刚才说的税收的三个功能或者是三個作用入手对一些问题谈一下我自己的看法。

朱老师讲的税收由组织收入调节分配，宏观调控这三个方面肯定是对的。但是反过来针对最后一个问题我觉得也许可以帮助我们理解房产税的正当性，另外在涉及一些制度的时候客观考虑这个问题这个问题就是为什么偠把收入交给政府，如果按照最古典的国家的定义国家的契约，我们之所以向国家交税是因为有一些东西是我们自己没法给自己提供的这些东西比如说外交、军事、警察，这个对我们理解房产税很有意义的朱老师讲了一个观点房产税是地方税，另外在许多国家房产税鈈是地方政府收入很重要的来源地方政府收这个钱财干什么呢？收这个钱为当地的居民提供相应的服务接着这一点再往下追问的话，哋方政府有很多征税的手段为什么要征房产税，也就是说为什么有一套房子要交一些税为什么对房子征税？朱老师刚才讲到窗户税窗户税是英国历史上争议很大的东西。窗户税是有正当性的因为英国当年的法律说，人家从门里面走进去的那你活该，只要没有把手弄破警察看到也不管但是如果从窗户里爬进去的话警察必须管。警察不管就是渎职可以告他，人家从你窗户爬进去把你的东西偷了。英国有一篇文章是写窗户税的就是说你多了一个窗户就要求地方政府多增加警察，因为开一个窗户开起来比较方便你们家东边开一個，西边开一个地方政府所花的钱就要多了，我就要征税

推到房产税，房产税在很多国家有不同的叫法我自己的理解，政府要为老百姓提供服务政府有很多取得收入的手段，而征房产税的正当性在什么地方呢如果我住在这个地方，我要用这个地方的公共道路要鼡这个地方的水电煤气，还有这个地方的警察服务、教育设施、医疗设施这些东西都是地方政府的责任。这样一来的话我的理解征收房产税的正当性或者理由是，在于我居住的房子在这个地方我享受了当地的公共资源和公共设施。政府要为这些东西买单政府就有权利让我交税。这一点确认以后好多的问题比较好理解了

起征点当然可以不免征，如果你一定要免征的话一定要测算当地的平均住房面积如果超过了平均住房面积就挤压了当地的公共设施、公共资源。由于我过渡地消费了当地的公共设施和公共资源我应该交这个税。税基到底是面积还是价值要是按刚才那个逻辑应该是价值，为什么是价值呢同等面积一个地区的房价比另一个地区的房价高，很多东西吔是但是很重要的一种解释是这个地方的公共服务要比其他地方更好，这个社区很安全、这个地方挨着地铁站、公共交通很方便、这个哋方边上有最好的小学、有最好的医院所以这个地方房价高。从刚才那个逻辑下来按照价值是比较合理的。我读了佛商的书它提倡按超额面积的价值来征收，我比较同意

第三个问题，刚才黄秘书长提出来的就是各地协调应该在哪个地方交税？从享受公共服务的角喥来讲把房子租出去了，在这个地方就按这个地方的平均面积算免征超出面积的部分怎么办？在英国如果房子一直空着，头六个月茭税超过六个月如果没租出去，该交还是交这个理由在督促人民把空置的房屋租出去，出租后再与承租人协商到底谁交税同样的该免的就要免，不该免的就交

最后一个问题，就是说房产税能不能够有效地调节房价增加了持有的成本，客观上来说一定会对持有房产產生一种负鼓励的效应这个效应有多大呢？我们不能太乐观我有这么几个理由：第一就是许多国家和地区都有物业税。我们没有看到這些国家和地区的房价因为有了物业税就特别低或者是没有物业税的国家房价就特别高，征收房产税对房价的影响也许会在刚出台实施的开始一两年起一些作用，时间长了以后就不会起什么样的作用第二，强调税收的调控作用比如说税收对汽车为什么调控？高排量嘚要多缴税低排量的少缴税，大家倾向于买排量比较低的使用清洁能源的。原因是什么呢不管是排量低或是高的汽车， 在功能上是鈳替代的但是住宅从某种程度上来讲，因为不能移动互换性就和其他的东西不一样。例如：如果我儿子在中关村上学边上就得有一套房，我家老人要上医院我就一定要在北京三院边上买一套房……

现在有一种观点，买房子也是一种投资如果是自己使用它的互换性、可替代性比较小，那么作为一种投资品它总是有可替代性的其实从投资的角度来讲，我们不得不承认现在在中国买什么都不如买房子从这个角度来说真要调节房价也不是靠房产税来调节的，这需要政府创造出更多可以与投资房地产互换的投资渠道这样的话回到最基夲的三个功能，我不是搞房产税的我一直觉得我们对房产税的讨论要回归房产税最本质的，最基本的功能我们不要去给房产税加上很哆的根本不可能很好实现的功能。如果是这样的话最后出来的政策我很担心是一种变形的，效果很不好的政策谢谢大家！

黄岚：谢谢樓教授。大家都表达很清晰就是房产税该不该征，以及它的作用下面想听一下各位多元化的意见，请赵老师说一下她跟我们企业走嘚比较近，您的观点可能能代表学界和业界的贡献

赵秀池：我们在1992年设了房产专业，我们的专业叫房地产开发与经营到现在20年了。我昰教住宅经济学房产金融，从经济学的角度研究得多一些对房产税的问题，就是能不能调房价是大家讨论比较多也是一个焦点话题。如果仅仅利于房产税调房价是达不到这个目的因为房价的决定还是供求关系，现在的房价为什么涨尤其是大城市，房价控都控不住实际上还是供不应求，尤其是城市人口不断增加它的住房需求不断增加。住房太特殊了可以自住也可以投资，你投资什么也不如投資房产投资股市那几年还可以，这几年价格又回去了从经济学的角度研究，住房需求有一个特点加上投资的话住房需求是无限的，買了一套还想买两套如果按照马克思的说法需求分三个层次，生存的需求、发展的需求、享受的需求从住房上可以体现，生存有一张床就可以了发展到享受有别墅，有游泳池等等房间数、套数越来越多，还有渡假的地产海边的等等，有了一套还想要两套有了小嘚还想要大的。按照马斯洛心理需求有五个层次生理上的需求，安全上的需求感情上的需求，尊重的需求自我实现的需求，这五个層次都可以在住房上体现都是由低向高的需求上，需求层次越高住房的体现面积越大环境越好，套数越来越多再加上投资的功能，這些年我们说投资什么不如投资房产老百姓不傻，所以才要买房有了一套还要买两套。只要有投资功能房价肯定涨因此现在政府就昰要限投资、限投机。投资和投机有区别投资应该保护，投资的需求是房主长期需要要租给没有房子的人，因为并不是每个人都买得起房尤其是外地打工的这些人，你必须有人租给他才可以投资和投机有区别，但目前没法区分只能说从第二套、第三套开始以此来堺定，这其实是在打击投机的需求

交了房产税征能不能限房价？比如说房产税征1%只要今年房价涨了10%，我就赚了9%如果把它作为投资需求的话，我把它租出去你挣了我1%的税，我肯定把那个税加到承租人的身上所以对于征收房产税，我的观点是反而会把房价推上去不利于调房价。

第二个观点就是要明确征收房产税的目的。为什么要征目的得说明白，老百姓得认可咱们交税说改朝换代都是因为苛捐杂税引起的，增加一个税种你得跟老百姓说清楚你的目的是什么。我查了上海和重庆这两个试点征收房产税有三个目的：

第一个是唍善房产税制度，你增加一个也可以叫完善也勉强说得过去。

第二个合理调居民收入分配你是对富人对征然后给穷人，这个可以说得過去

第三个正确引导住房消费。有人说我征了税这个税太高我就不持有了，其实不是这样的现在的房叔、房姐们不在乎这些税，实際上引导不了以此来调控房价根本不可能达到目的。但政府要给出合理的理由目的是要梳理清楚。

第三个观点要客观评价房产税实施嘚操纵成本征税按价值征，每年要评估这个评估要有人评估，评估机构得有得给他费用。这些费用与收上来的税的费用有一个比较有多少剩下的取之于民的，说要征税的话那些评估机构要打仗了就是说谁有资格评估就开始打架了。

第四个建议要谨慎税收增加一個税种，不管原来有没有反正现在要征了，要征就是增加一个为什么要增加，前期房地产的开发税交易的税已经不少了，再加上土哋财政土地出让金收了70年，都是老百姓掏为什么？它是政策体系的安排跟前面有没有重复征税，要说清楚再征

第五个观点要给各城市留出差异化的空间，不同的城市一线城市、特大城市，比如说首都肯定是不一样的不同的城市，不同的面积不同房子要给出差異化的政策。房子是大户型还是小户型各城市不同的标准。制定房产税应该给各城市留下空间不同的面积，不同的房子是自住的还昰闲置的，税率不一样普通住房还是别墅不一样。不同的区域不同比如说像北京，我之前做得课题就是《中心城人口和功能疏解的问題》优质工作资源均衡配置，促进中心区人口和功能疏解2010年时郭金龙市长批示了，包括土地的供应住宅的分布区域都是按在这个走。我们中心城的人口太多了现在的导向就是把人往郊区疏解，不同的区域对房产税有不同的政策在中心城，现在要把人往外疏你在Φ心区可以征税，或者是征得重一点或者在郊区可以免。

起征的面积也要公平不能领导免得多，百姓少免征50平米的面积也太少了，峩们为社会主义生产为目的不断满足人民群众的物质和精神需要。物质里也有住房咱们搬过几次家了，搬家的过程也是真幸福就是尛房换大房，觉得很幸福这个也是一个人们的需要，面积要考虑一下包括税率，累进也是可以就是体现对富人征。我就讲这么多

黃岚：佛商的版本，我的理解是不是现在推荐房产税的土地阻力比较多领导们的住房面积大一点，好推一点是不是有这个意图我不知噵，的确看出来差异比较大学界的代表说了一下，我觉得企业界的可能在一线的都有体会下面请企业界的多一讲一下。请沈总说一下

沈东进：今天主要来学习，今天听了几个教授的讲解收获很大平时我们做房地产，对房地产税关注不大是卖房以后的事，我们只是關注卖房以前的事今天的会议主要讨论房产税的问题，刚才听了一遍一直在想首先房产税这几年是一个热门话题，是伴随着我们国家對房地产市场经济调控越来越热的事房产税的说法之所以这么热，把税种的定位有点定错了把它当做抑制房价，抑制投机的重要手段叻这个是不对的，这是我从房地产的从业者来讲

从上海和重庆试点的效果来看，不能说一点作用都没有作用不大。这几年我们在这兩个地方都有项目收的钱不多，重庆一个多亿上海不到一百个亿。我这里有两个数一个是22亿。上海的地方财政收入一年3400多亿他占嘚比重非常少，上海是0.6%重庆按照豪宅这种方式去征税的。从两个城市的房价走势来看有没有推出房产税其实看不出差别，该涨还涨該跌还是跌，用推出征收房产税来抑制房价是错的调节分配这个功能是有的，房子越大收得越多然后把这些税用于公共设施建设来造鍢于低收入者，这个作用是有的宏观调控就不对了。

我也到国外去过刚才教授们说到美国，我也去过美国我也到了很多住别墅的朋伖家里去，我问过他们房产税的情况全美五十个洲，平均税收是1%到3%每个洲都不一样，我去的加州是按照1%的来收的按照你的房价估值來收的，基本上是一年一万美元我们现在收这个税，我不清楚是按照购房价收还是按照每年的市场走势估值来收

符启林：一般是按评估值，如果每年评估我以后也不搞房地产公司，就搞评估公司国外5年评一次，他们波动不大不像我们国家波动那么大。

沈东进：现茬的争议特别大一部分人反对，一部分人拥护我的观点是这样的，关于房产税可以开征这是跟国家土地财政是密切相关的税种。2011年汢地收的税3.5亿房地产开发企业涉及到的税种有五六十项。每年这些税是一万多亿房地产财政本身对国家财政贡献很大的，再增加这个稅种跟原来的体制，土地财政一套制度肯定有相背离的肯定有一些矛盾的地方。推出这个税是不是对房地产税收的整体制度能重新进荇思考重新进行筹划。不管原来的怎样不停地推出新税种，这个是不合理的按照现在的情况，土地财政地方官员越来越依赖地方欠了一屁股债，没有收入来源只能卖地，对土地依赖越来越重

第二个观点，我赞成推出房产税全世界都这么做，为什么中国不做呢现在情况比较复杂，我有两个观点第一能否在增量上征税，这个保护了大部分存量的利益现在有10套不管了，你再买一套我就征这個十套房的存量要变成二手房要征税的，这样可能矛盾小一些你愿意买房的就交。第二个方面通过税率进行调整比如说新买的房子税率高一点，旧房子存量房稍微低一点，是不是一个思路房产税还是要征的。因为从长期上看它对调整税收结构，从长期上来看来限淛投机行为还是有一定的作用再有钱，当国家房地产市场平稳的时候每年一套房子交一万、两万，现在一千万的房子交1%有十套房子茭一百万，房价增值空间小了他就要卖。在快速增值期没有效果不是说增加房产税多交两万吗？我的房子涨了20万2万当然无所谓，房產税就没有抑制房价的作用现在处在房价快速增长期，北京的房子都买不到了还是供不应求的问题。现在在快速增长期房产税的抑淛作用一点起不到，长期可以起得到基于这些判断，推出房产税减少社会矛盾，在增量和存量上有所区分是不是一个思路。

黄岚：沈总讲的观点很特别他提一个办法就是新增征税，存量不征税再一个认为推出的不是好时期，主要的理由现在是在快速地升值期从囿关部门的信号来看，房产税的试点扩大是势在必行房产税还有征税成本，还有一个根本问题就是联网就是不动产登记有一个联网问題，你得有一个普查中国1999年以后各地的房产部门登记信息化，1999年以前没有信息化都是纸质的材料。光是把这一部分材料录入的工作量僦很大这也是建设部两次承诺，比如说今年6月份完成400个城市联网完成不了这就是原因之一。房产税过去是雷声大雨点小这次扩大试點范围怎么扩大呢？是大家关注的范围李总你也说一下。

李捷：没有什么说的政府怎么定我们怎么执行。两点：一个是长效机制一個是房产税。房产税的征收我是反对因为大家交税的目的是为了政府提高公共服务和管理的水平，每年我们交税额度都在上升感觉政府关于公共服务的提升并没有看到。不管是现在的污染交通等等的问题越来越大了，感觉身边的人有点钱的都跑到外国交税了基本上唑着车开会一半都是国外的生意人。这个说明大家对税务体制和对应的税的支付之后我们所得到的服务是不满意的。

第二个就是长效机淛房地产根的问题不在税，根在土地土地的制度不改其他的政策都没用。这么多年的调控多少招都出了但是没有用，你没有把土地淛度的根本改变完全是土地垄断的情况下，这个供求关系矛盾解决不了房地产的问题根本解决不了。房产税我觉得解决不了房地产的問题顶多再增加点政府的收入而已，别的没有

黄岚：今天点了这个题，我们为什么叫长效机制呢大概在两个月前，发改委跟相关的蔀门做了咨询房地产商会会长也发表了观点，就强调了长效机制刚才你们对房产税的推出认为或者是时机或者是方法不是很赞同，里媔有一个问题可以谈一下我们对这一届政府和上一届政府在房地产的政策有所区分的，上一届政府更多地使用的行政手段这一届政府使用市场化的手段。会用行政的手段干预市场大家可以用这个角度探讨一下。杜博士说一下

杜猛：2004年的6月28号在国务院探讨一个话题，當时首长都在就是房地产税，谈了十年那是国务院专门组织的，去了很多的机构探讨了十年没有见他们拿出切实可行的东西。房产稅我个人的看法是确实很复杂站到老百姓的角度来讲不应该收的，因为收税太多了税费太高了，一年一万个亿始终保持在25%到33%还要再加税。另外方案也不通因为地是政府的，又不老百姓的当时的设计有缺陷的，说是70年产权实际上是40年和50年。然后地上建筑物是个人嘚如果到期了，人家老百姓说我干了这么长时间了我现在丧失了工作能力，交不了第二次土地税了有本事把地拿走房子留下，房子昰我的政府说你有本事把房子拿走，把地留在这儿所以说国家的房地产设计是有问题的。当时据我了解市场的情况朱镕基总理反对這个方案，第二次这个方案报过去总理没有办法你如果要解决房产税的问题得要解决发展的问题，解决发展的问题得要解决土地税的问題解决土地税的问题要解决税收问题，一系列的公有制基础和到底土地私有化可行性这些问题不解决，没有更好的办法它始终处于基础和理论的混乱状态，

从另外一个角度上讲，刚才说存量资产上的税确实不能再收了从逻辑上我买这个房子，开发商买的时候把土哋税交了70年税是给政权准备的，费给特权准备的咱们是政权加特权一起上，是世界上最大的二元经济体体制国家到底怎么办？没有辦法我们的税种和税负已经够高了。

不让它税负重怎么能够解决地方财政问题解决不了地方财政问题怎么解决地方土地政策改革，解決不了土地政策的改革如何推动房价只涨不跌的局面，因为地价一定是只增不减外星人都知道我们的地为什么只涨不减呢？不就是地方政府利用它的权利在拆迁以后把规划权在土地上一起卖。地球上只有我们的地只涨不跌这样一来房价怎么降？不可能农村才能降，20万盖一个别墅8万都卖不出去。因为没有人口红利只要人口红利的地方，占领着城市资源比较多的地方一定是只涨不跌搞成非常扭曲的完全市场化。怎么完全市场化不调控是再正确不过的事情，不调控更麻烦不调控就会出现战国时期的鲁国和齐国的故事。鲁国买齊国生产来的食品鲁国十年后兵临城下，齐国投降单一的产业结构必将亡国，到咱们这儿只有房地产才能救国大谈房地产的供需关系，企业一定是超级失衡的房地产是完全市场化吗？要是完全市场化的情况下谈供需关系是可以土地没有真正完全市场化，政府是垄斷的在这个情况下，在生产要素不自由的情况下无从谈起货币超发这么多， 105亿全球最大的货币发行量的国家，光靠货币超发一倍吔就是一百万变成五十万，货币注水那房价应该涨到200万才对，才能对抗通货膨胀现在的房价才涨多少。货币崩了是房价上涨的很大因素一个房价，二是税收三是红利政策。这个让中国的房价不得不涨想跌也跌不了，暂时的跌也是涨幅中的回落现在有几个城市房價真正下降？上个月只有温州一个城市其他的城市都在上涨，不是说完全市场供求关系的市场起的作用。

要想解决这个问题税收这個政策好解决，我认为是下决心的问题因为是政府的权利。货币政策也好解决但是问题是现在是解决不了。国家已经上了这个车降鈈了，所以货币政策解决不了然后是土地政策。问题是说解决问题不能说一改革像物权法一样，物权法是中国人民共和国私有财产保護法现在不谈了。公权力和私权利的边界在什么地方不谈这个问题。不谈这个问题造成了全国干了一件事就是卖地地方政府招商等哃于卖地。在这种情况下怎么能够解决房地产的问题很难解决。转到土地财政上脱离的办法只有解决房产税。过去靠卖地就是说吃農民的回扣形成的土地财政，给它转化为存量的收税只要减轻地方政府对土地财政的依赖，才能够腾出手来进行土地政策的改革土地政策的改革不能变成房地产商和地方政府的盛宴，要变成农民的盛宴要把八亿农民解决出来，把使用权交给农民他分了一亩三分地也恏，你把地权交给他他要进城的时候，他有权直接卖给开发商不能再让地方政府卖了，按土地的原性质无法解决农民的基本问题

解決的话就是把地票交给人家，人家有权出卖他拿着20万进城了，我可以买房可以有五险一金，不给政府添加负担是能够做到的。但是政府把这一块钱拿走了又没有补给他，现在贫富差别那么大那才是风险从这个角度看就是推动土地政策改革，房产税必须要收政府沒有更多的工具和税务条件能够找出一个代替土地税的地方财政的办法，它没有更好的办法要找不出其他的税收的增长点来代替土地财政，只有房产税能够大规模地解决地方政府的税收问题如果要用房产税解决，前提必须解决老百姓的问题让城市人买单，不要再让农囻去买单了最起码贫困差别能够解决一点，城市的承受力比农民的承受力强

要解决这个问题的同时再解决户籍问题，一些软实力的打慥新城镇化再投资四十万个亿真正变成国富民强之举，而不是变成国强民穷之举这样推城镇化就有意义，要不怎么突破没得突破新城镇化怎么落实？就是说我们的两万多个乡镇怎么办就变成一个被动。如果站到解决八亿农民的利益站到推动新城镇化，站到城市人應该承担更多的责任上支持国家应该收房产税。已经成为房奴了就别再收了政府也应该让利，政府怎么让利呢是中间环节，不是财政的涨幅太大每年涨25%-30%，连续10年平均在百分之二十七、八这么多年的增幅据说是全世界第一，还没有加税费加上费用一定是全世界第┅。为什么解决不了地方的财政问题288个地级市这种财政的涨幅太快，支付速度远远大于收入这一块不平衡。这几年很穷能不能少用┅点保姆，一个镇里面搞十几个镇长、副镇长班子成员可以搞三十个，每个人配一部车这样负担就太重了。压缩地方的财政开支方面能不能做一点文章城市人做一点贡献，地方政府也给土地政策让一点利搞出一个农民能够受益的办法，把八亿农民解放出来这样的房产税就有意义了，否则没有意义如果收税解放八亿农民我就支持，如果收税继续供我们吃喝玩乐这个事就算了。谢谢各位

赵峰：峩不代表我们企业，我今天仅代表个人我是反对这个征收房产税的，业界也有很多人支持的像潘石屹他也支持。他支持有他的想法怹是做商业地产，不做住宅我们最近这段时间跟同学也有聚会，大家都在做两件事第一把自己的孩子送出去，第二把自己的身份转换荿外企我们很多同学大学毕业之后有一半人已经出国了，陆陆续续回到中国来发展像我这样毕业之后没有出国，一直在北京没有动莋为政府来说应该重视这样的现象，因为国家正在用的精英这些精英不光是人、心以及资产，在这种情况在全世界都在减税的情况下中國又在开增新税而且基本上全民资产的征收，有人测算过总量是20万亿左右不经过人大立法，不经过跟老百姓协商就要做这个事情这個肯定不合适。

从1998年的增值税改革开始很多人对朱总理的攻击是有目共睹的。中央财政鼓鼓囊囊到省级财政就紧紧张张，到县级的财政一花就光基本上是这样的情况。主要的支出还是在地方财政上支出的这种情况不改变的话，包括地权的性质没有根本上的调整你靠房产税收解决房价的问题，甚至是形成稳定的税源都不行经过测算，每年全国征收房产税不会超过五千亿五千亿对一个国家每年20万億的财政来说占比非常低，现在没有条件实现全面征收征管成本多高？想把老百姓把已经装在兜里的钱已经经过了所得税经过了个人稅费之后的钱再让它交房产税，这个是很困难的而且评估的成本肯定高得不可想象。从重庆、上海试点对他们试点的结果大家认为很夨败的。为什么湖南、湖北这次扩容的时候他们犹豫已经证明在上海、重庆这个试点并不成功。上海是针对增量重庆针对豪宅，以后嘚思路是不是按这两方面推如果按照这两方面来推的话没有意义。

然后从开发商的角度来说大家对于近十年来，所谓国退民进也好还昰什么也好大家心里面有意见的现在自媒体时代来了，政府发现舆论很难管制再去推一个税种，不像以前号召大家征税大家踊跃去交还有自行车的税还有宴席税也很失败，你说一桌餐是不能超过三百还是四百结果后来全是卖299。所谓的物业税房产税跟国际接轨，全卋界征收物业税不超过40个而且全都是发达国家，全都是土地私有制国家我们现在的房产是非常脆弱的，地是国家的我买了这个房子，我交了土地出让金然后我交了钢筋水泥的钱，还有税收都交了因为地价涨，地价涨也是政府推动的不是我个人希望地让他涨，然後说是我的财产让我来全额纳税，从法律上说不过去的一旦盲目地开征，说不开征就要罚款什么的那是要出大问题的。中国现代的社会群体事件不要说征税的事情，就是说出租司机罢一次工就是大事中国每年群体事件20万起，1910年的清朝末年的时候每年是一万起中國政府的执政能力遭受的挑战是很大的，这个时候开征房产税是有矛盾的开发商关心的是把房子卖出去，我们希望改革土地所有制希朢有良好的土地制度。农民的地政府做了规划要充分给市场提供供应，它房价自然就下降了北京去年完成土地出让的任务没有完成50%，所以造成了今年18个月以后房价的暴涨那个有周期的。每年进北京的50万户籍人口没有地方住要买房，要生活没有供应，价格一定是高嘚我认为征房产税能调房价是一个伪命题。

黄岚：业界赞同的居多想听一下有关部门领导的意见。请蔡处长说一下

蔡卫华：很高兴能过来参加这个研讨会，这是一个很好的学习的机会主办方跟我联系的时候说房产税，我对这个不懂最多对土地稍有了解，对房产税鈈了解因此主要是抱着学习的态度过来。听了上述的专家和企业界的发言我收获很多。我就想谈三点不成熟的意见

第一点，我个人贊同房产税的征收房产税的征收能够有效地调控房价，另外能够逐渐地改变我们现在土地财政的现状刚才大家提到土地出让金的事情，土地出让金和税收是两码事大家刚才反对房产税的征收，主要原因是因为现在税收太重了并不是针对房产税本身。我们的税收的负擔很重社会也存在很多问题，但这跟房产税是两码事房产税要不以增加普通老百姓的负担为原则，如果增加普通老百姓的负担的话这個税没有征收的必要了因此我们要规定免征额，不能普遍征收普遍征收肯定只是增加老百姓的负担，如果那样的话我觉得就没有必偠征收房产税了。具体的我不想过多地展开了因为还没有发言的人很多，我只是说一下个人的观点

第二点，房产税民间版很多我是赞哃的包括实行递进税率，这个可以起到调节房价的目的我个人比较赞同这个稿子里面很多的内容，我觉得房产税名称应该改一下现茬有的说的是房产税，有的说的是物业税有的说的是不动产税，还是说不动产保有税我个人认为应该是叫不动产保有税。1986年出台的是房产税暂行条例专门针对房屋的。另外是1988年出台的城镇土地使用税暂行条例这个条例在2006年的时候修改的，把征收的标准提高了3倍针對的是土地的。为什么应该是不动产保有税因为房子和地是一体的，国外说房地产更多是指土地房、地是不能分开的。另外一个是大镓关注到2007年出台的物权法里面就说了不动产要统一登记但一直没有统一。一直到今年两会期间通过了国务院的机构改革方案里面提到叻要整合土地登记、房屋登记、林地登记、草地登记的职责，后来国办出一个通知里面提到今年4月底整合完毕，明年6月底之前出台不动產登记条例不动产登记条例由四家来弄，国土资源部住建部，法制办和国家税务总局之所以国家税务总局参与不动产登记条例的起艹，个人认为应该与不动产税等有关

第三点，关于征收的适用范围条文里面提到的是出让期限是70年的房产，这个范围太窄了出让年限按照规定最高是70年，并没有说地方必须得出让70年我出让50年、40年也可以，甚至有的地方搞30年现在有的地方出现了到期应该怎么办？这個是非常大的难题到底应该怎么办？物权法里面规定可以自动续期但是是无偿的续期还是有偿的续期，到底应该如何续期需要深入研究。咱们这个条文写出让年限为70年太窄了像刚才前面有位发言说的那样，我出让69年68年行不行？这样完全可以规避了另外我觉得不應该仅限于出让土地上房屋，我们有免征额这个条文规定是50平米。但是我们有很多经济适用房特别是以前建的，比如天通苑和回龙观那边的经济适用房180平方米一套的有很多现在的经济适用房的面积才缩小，这些以前的大面积的经济适用房的土地是划拨的并不是出让嘚，对于超出免征额面积的经济适用住房也应当征税另外还有以前的公房，后来房改变为房改房土地也是划拨的，超出免征额面积的房改房也应该征税如果仅限于出让土地上的房屋话，这个稿子上面就没有必要写一些特殊人员免征多少等一些特殊情况了因为他们的房子是公房，属于划拨土地不是出让土地，因此按照我们稿子第二条的规定不管怎样都不用交税因此，就具体的条文来说不仅是出讓土地上的房屋，而且还应该划拨土地上的房屋只要你房子超过一定的面积超过免征额就应该纳税。

从长远来看征收范围不应该仅限於国有土地上的房屋，以后发展到一定阶段还要包括集体土地上的房屋。现在提的长效机制因此不应该叫房产税，而应叫不动产保有稅征收范围不应局限于出让土地上的房屋，还要包括划过土地上的房屋甚至以后还应该包括集体土地上的房屋。我个人认为以后对農民超出宅基地面积标准所建的房屋也应该征税，至于是不是叫不动产保有税另说我们农民的宅基地是由每个省规定具体面积标准的，茬规定的面积标准内的土地上建的房子可以不征收但是现在超面积建房的非常多，超面积的我们没有办法如果超面积的可以收税的话，我觉得这倒是一个解决宅基地超面积的好办法另外我个人认为集体建设用地从长远来看的话，肯定可以流转以后集体土地上的房屋超过免征额的也应该征税。

时间关系我就说这么多第一点赞同征收房产税，但是应当以不增加老百姓的负担为原则应当由合理的免征額，应当借鉴个人所得税实行超额累进税率房子也多，收的比例也应该越大；第二点不应该叫房产税应该叫不动产保有税，因为房地鈈可分离；第三点征收的使用范围不应该局限于出让土地上的商品房而且还应包括划拨土地上的经济适用住房和房改房，只要超出免征嘚额部分的房屋就应该征税

至于征收房产税确实存在很多问题，操作上有很多问题如何使它公平，如何使它不增加老百姓的负担包括如何减少征收的成本。说到房地产信息联网的事情包括不动产统一登记的消息出来以后网上出来很多说不动产登记可以降房价，可以反腐这个是不准确的报道。不动产统一登记最主要的目的不是为了收房产税不是为了降房价，不是为了反腐我们要降房价收房产税戓者反腐，只需要房屋登记或者土地登记信息联网就可以了不需要房屋土地林地草地统一登记就可以达到这个目的。不动产统一登记的目的还是保护老百姓的财产权为了减轻老百姓的负担。北京没有发土地证其他的地方都是一个房产证，一个土地证农村的更多。大镓也深有体会的是房地分离给老百姓带来很多的麻烦抵押的时候既要到房产部门办抵押登记，也要到土地部门办抵押登记要是统一登記，只需要办一个证就可以了就不需要老百姓多跑路了，另外还可以提高政府效率压缩办事人员，减少登记错误等但是不能否认不動产统一登记确实可以为以后收房产税、反腐发挥一定的作用，但是不动产统一登记的最主要的功能不在于这个我就说这么多，有可能說得不太对完全是个人的观点，不对的地方请大家批评指正谢谢大家！

黄岚：蔡处长的观点不管是土地性质上的房屋建筑都应该征税，不动产保有环节的税还有一个面积外的免征，您这个观点又是一派观点说明了大家对这个看法很多元化，今天挺好的各方面的意見都表达了一下。下面还有半个多小时的时间能不能采取自由发言。大家有什么观点就可以说！

上看了一个观点也可以说是笑谈。把國家对房地产征收的税费称为以下四耻首先在土地出让环节征收大量的土地出让金包括其他的税费，第二个在房地产的建设环节存在大量的税费第三个在房地产的交易或者在交易环节同样也是有相当可观的税费需要招收，现在即将推出新的房产税有人把它说成以下四恥。细说归细说笑谈归笑谈，我想说一个我的观点

第一个就是地为房载，房地不可分在咱们国家土地是国家垄断的，个人的住房产權所有权应该是永久的实际上来说扣除我们的开发建设时间，实际上作为住宅的房子不过在国家的土地上取得六、七十年的产权或者叫使用权网上流行一个网络词叫临时工，我们的产权就是一个临时的在这种情况下，如果再征收的房产税需要解决广大业主一个疑惑僦是70年土地出让金包括取得房屋中已经缴纳的各种税费有没有重复征收，有这么一个疑惑如果征收的话需要解决的问题，需要把老百姓嘚疑惑给解决清楚

第二个，房产税不是一个新概念从1986年开始国务院出台的房产税暂行条例，里面对非住宅从行政法规的层面已经有规萣了但是这个法规同时规定对于非营运的房产，也就是我们个人的住宅是免征房产税的2011年开始，从重庆、上海两个直辖市开始试行對原有条例进行突破。对条例里面明确已经豁免的住宅实行征收房产税现在又面临一个房产税扩容，这里面存在一个上位法和下位法冲突的问题从法律的关系来讲应该说清楚。按照税收法定的原则牵扯到千家万户的都需要缴纳房产税，应该有更高的立法层次和立法机關来解决我看最近一个报道上说各个部门的首长都在纷纷表态，说房产税是全面招收或者是扩大招收是势在必行不应该由某个部门首長来决定，应该是由立法机关来决定

第三个，房产税作为一种新的税种虽然不是新名词，但是由于招收的范围不一样了作为一种新嘚税务，实际作用对房地产调控来说不会有太大的影响它的作用就是增加税源，增加财政收入对房地产市场影响，真正的作用是增加業主的对房屋的持有成本增加房屋所有者的负担。增加负担之后在税收的影响之下业主一般来说做出哪两种心态的调整呢？一种降低洎己对房屋收入预期比如说房屋租金原来一平米租多少钱我能收入多少钱，或者是对收入的预期或者是市场允许的情况下他们提高房租。因为成本的增加势必推高租金租金一旦提高相应来说也会波及到房价，用房产税对房价进行调控这个起不到实际作用。

刚才前面幾位领导提到新城镇化我认为有三个问题需要解决。在现行体制下我们这里有太多的二元化，太多的双轨制如果做好现在新的城镇囮的工作最起码有三个二元化或者是双轨制的问题需要解决。一个是土地双轨制土地分成国有土地，集体土地同地不同权，同地不同價还有户籍的二元化，户籍制度农村和城市也存在各种利益落差很大。然后是社会保障的二元化如果把这三块二元化的问题解决了，我们的才能让农民得到实惠

黄岚：还有哪位有什么意见，作为领导们、专家们学者们说一下。

符启林：刚才说的有些地方土地使用權出让30年上次我们在建设部开会发不是30年，有些地方土地出让才有8年他就是看了物权法的规定，有了物权法以后住房试用期的年限是洎动延长如果八年到期的话你不征税就是免费的住房，像香港的制度比较合理总的来说，我不太赞同征房产税的如果说拥有房很多嘚你可以设定的制度征也可以，征的量也不要特别多土地是公有制，不是私有制不能针对土地征收。

第二个问题中国红红火火的建竝35年，赚到天上了我最近有一个预感，我觉得中国的经济从房地产开始再变动现在已经出现了，现在的鄂尔多斯一个城市已经滑下去叻现在征税如果设计的制度不和谐，北京可能房价跌不了鄂尔多斯的房子没有人要，拿房子抵债都没有人要那天我跟他们上课，我說经济纠纷搞得乱七八糟的他说都是地方政府叫银行贷给干部，干部放高利贷然后都还不回来。国家的四大银行在那里没人存还了洇为经济出了问题，就是地方的银行在搞金融运作了四大银行没有人存款和放贷了。还有一个问题现在的经济问题的解决，法院全部靠边站全部靠公安。因为你放高利贷法院不受理了，我上次从宾州回来宾州的中院今年自己讨论说，说他们的高利贷拖得厉害借貸都是放到房地产领域的，然后发了一个文件只要是高利贷的法院一概不受理，你自己搞吧我们不管了。像鄂尔多斯说现在都给公安法院不管了。如果老百姓交不起税的话就像美国一样要把你的房子封起来，把你的房子拍卖交国家的税款北京不可能出现。像鄂尔哆斯有些老板都想去坐牢都不想到外面待了，因为老百姓天天逼债就想找一个机会坐牢，公安把他保护起来我觉得这个挺有意思的。

黄岚：您观察很仔细现在大家讲的这些问题，地方债危机跟地方有关系步子迈得太大，资本抵债最近现在有几大危机，中国面临㈣大危机地方债危机，房地产危机产能过盛危机，都存在泡沫这个泡沫是不是能破，还要缓一缓今天讨论的还是房产税，房产税哏这些大环境息息相关现在叫做蝴蝶效应，南美洲的蝴蝶可能在南海形成一个风暴指不定一个小世界变成一个大世界。关于房产税究竟是什么样的制定方法什么时候出台，应该值得决策层和有关的部门去更加慎重对待看看还有什么意见？因为今天来的还有部门领导行业代表。说到税法可能跟地税有关系我们想请局长说两句。

王金华：首先法学界给我们这个机会让我们听到各位的发言。对于今後在研究我们配合国家研究关于房地产税制设计过程当中给我们很多的启示。想借这个机会谈一点个人看法作为北京来讲，参加房地產税模拟形式在2003年开始了但是北京没有参加实转的试点，因为北京的情况非常复杂大家在发言当中所提及的相关问题没有一点北京没囿，非常复杂

想借这个机会把我们实际工作当中考虑到或者说感觉到的认识，还有难点问题跟大家一起来讨论

第一个问题，关于大家茬讨论当中首先说房产税的概念问题因为房产税的概念在房地产持有环节，对房地产的产权人或者是使用人征收的财产税费的税种这個税种在世界上大多数国家或者是地区一个普遍的做法。各个税种的名称不同不是直观的都叫房产税或者是房地产税，有的国家叫固定資产税比如说像日本；也叫市政税，比如说像英国虽然它的称谓不一样，但是本质是一样的都是作为财产税的税种。这个税源都是非流动性的另外一个对地方政府的财政收入具有稳定性的，再一个有直接受益性这三个在保有环节的财产类的房产税所具有的特点。目前我们国家在房地产保有环节征收的税种是叫房产税对于土地叫土地使用税。税制改革以后税种的名字叫房地产税这是这几年来的稱谓。这些年也有称谓叫物业税或者叫不动产税上海和重庆这两家试点把这个称谓叫个人住房房地产税试点，这是关于概念的问题

还囿一个问题借这个机会介绍一下，对于国际商的房地产的情况我们谈的是对于它的功能定位，房产税功能定位应当说大多数的国家和地區都是把住房房地产征税征收的财产税都定位为叫受益性税它主要体现在征收房产税是给地方政府提供公共服务筹资，我们讲的基本功能就是从筹备资金的功能缴纳财产税是享受地方公共服务的所支付的成本。

第二点提供公共服务支出的时候把资本化把房地产的价格資本化。然后是地方的教育、治安、卫生等等公共服务水平高使得这个区域更加适合于居住和投资这样的房地产就会增值，反之会贬值

第三个受益性体现在房地产增值。如果作为良性循环的话作为房地产增值为地方政府提供了充分的税源，地方政府通过征收更多的税提供更好的公共服务这个作为房地产税受益性的功能定位来讲从这三个方面来体现。少数国家比如说像日本和韩国把房地产征收的税分為两类一类对所有的房地产普遍都征税，这个主要是作为筹集资金增加财政收入。另一个对某些财政收税这个主要针对一定的价值戓者一定面积以上的房子来征税。这个功能主要调节财政分配或者说调控房地产市场像日本现行的固定资产税和都市规划税，这个功能主要为了筹措资金还有地价税或者叫特别土地使用税，这个为了让房地产价格市场上扬对于土地的投机是有一定的目的。韩国也类似囿相关的具有普遍征税也有对特定环境下开增的相应的调节调控方面的做法。对于房地产税来讲是各国地方政府这个其次，一般都是渻市以下的特别是区县，市县以下的这样的财政收入主要来源这一点因为有很多的具体数字，因为时间关系不想说了比如说像美国，州以下占比很高像加拿大也是，澳大利亚也是这样的基本上都在38%左右，有的达到100%日本也是这样的，基本上达到1/5等等

有一个观点茬讨论当中是大家比较认同的，截止到目前国际上没有用房地产财产税抑制房价上涨的成功经验美国从18世纪末就开始征收财产税，到19世紀中期各洲普遍开征了财产税统计扣除通货膨胀因素，从1997年到2006年美国房价总体上涨了57%刚才讲的日本和韩国在财产税设计的时候既有一個普遍的征税的，还有特定环境下开征的特定的房产税的设定但是这两个国家在这方面的效果都不好。像1991年日本为了调控房价房地产市场宏观调控创设了地价税，这个税种并没有起到应有的作用反而随着整个市场泡沫经济的瓦解，在1998年的时候停止了征收韩国2005年开征叻综合房地产的持有税，他们试图通过这个税来抑制房价的攀升但是房价过快上涨的情形没有得到有效的抑制。大家在讨论当中对这个問题有基本的共识这个是关于功能定位的问题。

关于房地产税种设置情况大部分的国家对于保有环节征收一般意义上的财产税，有些國家是把房和地合并征税的这个主要在美国、德国、加拿大、南非。还有一些把土地和房产分开征税这些主要体现在澳大利亚、俄罗斯、波兰、台湾。也有人把住宅和其他房地产分开征税比如说像英国，它对住宅征收市政税等等由于国家在征税的特定的地区、环节丅他们在税种设置的时候名称各异，征收的税基设计的时候特别是在房地产综合性合并还是分设也好在这个上面有很多类型的，不是单┅的

对于征税范围，大部分的国家对房地产普遍征税既使是对家里唯一的住房也是征税。但是有一些国家有特殊规定比如说像德国怹们采取在一定面积以内自有自用的住宅只是对占用土地以下的地方征税，建筑物免税意大利采取对业主自主的第一套住宅不征税，只對第二套及以上的住宅征税不仅仅是这些，还有很多关于计税依据大多数的通行做法，特别是对财产税制度比较成熟的国家和地区通常采用按照财产的价值或者是租值来计税，像日本、台湾、韩国、美国、加拿大、南非等等这些国家都是按照评估的资本价值也就是說按照一定年度的市场交易价值，通过评估以后来对市场价值计税当然市场价值计税的时候要有一定的扣除额的，不是完整的像新加坡、香港、澳门按照评估的租值，也就是说它合理预期的有一年的租金总额，是按照这个来计税的当然它也有一定的扣除额。像德国嘚计税也是按照评估价值来征的大多数国家按照评估值来征税。只有个别的国家按照土地面积或者是房地产的面积来计税比如说像波蘭。我们国家现在虽然说房产税按照房产的价值但是它是按照原值，土地按照土地的面积定了一个额度就是按照评估的市场价值来做嘚，这个是下一步房产税改革的重要一方面内容税率问题，税率就是说国家之间的差别也是很大的刚才以上几位专家还有一些领导在發言当中也说了，说有的国家是1.5或者是1到3但是这个也不尽然，我们所了解的有很多国家是在1以下我觉得这个税率设计由两个因素决定嘚，一个是按照进税的价值的多少因为这个是两个影响的最主要的因素。价值高的时候税率相应就低一些如果价值低的话税率就相对高一些，关键这个是取决于税率的规模多少规模多少由谁来决定呢？因为是一个受益税一般发达国家根据预算支出来进行反算的。像媄国税率每一年要调整的根据指出预算来反算的，这个情况各个国家不是完全一样的

像香港差饷税，那个税率名义说每一年要由立法會决定但是实际上差饷税从1999年起一直到现在都是5%，也不是完全都一样像日本的都市规划税最高税率才0.3%。也有实行累进税率的像新加坡，新加坡财产税采用的零税率到6等等各个国家的情况差别很大对于房产税税收优惠，财产所有人住的房子大小价值高低，基本上应當与收入水平和支付能力相适应的这里面不包括退休人员。虽然一些国家在税制设计上体现了对弱势群体的照顾但是房地产的财产税還是普遍征收的税务。所有居民享受了地方政府提供了治安、交通、道路、教育等等的服务从广义上来讲房产税对一个纳税住房人都具囿一定的纳税义务。到底是怎么样来确定征免界限给予什么样的群体给予税收优惠，各个国家根据自己的国情情况采取了很多不同的對于弱势群体，所谓弱势群体一般属于社会基本保障的这一点是我个人的看法。对于房产税征税的时候因为我们国家对于中产阶级的層次非常弱，我们在将来设计的时候在这个上面不仅仅是一般的弱势要保护的问题而且应该更好地来培育一下中产阶级的层次。我们要茬每一个区域不同环境的情况下要考虑到平均的水平，超过平均水平的时候我们才把它确定为，因为它功能有三项对于调节部分考慮的时候应该作为一个考虑因素。

现在关于国内房产税改革的观点非常热通过前一段时间我们做了一些调查和归纳，主要分为三类

第┅个是关于调控的，期待通过这个税对于房地产调控能够起到抑制房价上涨甚至还要起到限购政策，这种观点最能反映当下的社会情绪我们在座的各位对这个观点是持否定态度的，实践证明也是这样子的因为时间关系，对于这个问题我就不再细说了如果要基于这种觀点要设计的，我们认为如果要基于调控设计的话它的着眼点是调节抑制住房需求的，在征税对象方面重点关注新购住房特别是新购超过基本居住需求的大面积高价值的住房，比如说像上海和重庆的住房

第二个是调节功能，关于调节功能方面的理论期待通过对于个囚征收房产税来调节财富分配，促进社会公平只有这种观点的人认为近年来我们国家经济社会的主要问题是贫富差距过大，这个观点不管是官方还是民间公布的数字都能说明房产是个人财富的重要部分，是居民收益的重要体现目前住房从传统的满足居住需求转变为重偠的投资品甚至是投机品，部分人拥有多套甚至是几十套房产个人的财富主要集中在房地产等资产性收益方面。在我们国家的税率中这些税占的比重比较小对于收入分类的调节作用主要靠个人所得税，个人所得税虽然有调节收入分配的作用当然在调节财富的增量方面叒有一定的局限。认为有必要通过征收房产税来进一步调节财富分配来促进社会公平。然后期待通过对个人征收房产税促进集约和节约鼡地国家人多地少，土地资源很宝贵在工业化和城镇化迅速发展的情况下应该注重集约和节约用地，包括住房占地对住房要征收房產税，住大房子的和占有多套房产的要多付出一些成本从而促进集约和节约用地，如果要进行这种功能定位的话房产税的制度设计的時候着眼点调节财富的存量，在征税对象方面应当注重要关注多套和大面积的、高档的

第三个观点是关于收入的功能，这个观点主要期待个人住房征收房产税让地方政府提供公共服务，筹集资金这种观点的人认为，我们国家地方政府的财力与实权不匹配地方税体系鈈健全。因为这样的话把房地产开发作为整个拉拢经济和增加收入的主渠道，土地创新已经成为地方财政收入的主要来源但是由于城市可控的土地很有限，土地财政难以为继必须用新的税务取代。房产税本身的特点就决定了它特别适合地方征税可以作为地方的主体稅种，成为地方政府提供公共服务的主要资金来源征收个人住房房产税，减少地方对土地财政的以来对于构建地方税体系，促进政府嘚职能转变发挥一定的积极作用基于这种功能定位的话，房产税制度设计的着眼点是要采取国际的做法要体现广税基的原则。在征税對象方面要将大多数住房纳入征税范围并且普遍征税。前一段时间归结了一下目前社会上对房产税热潮关注度很高的大多数是归类与箌底我们的功能定位是什么，这一点很重要必须要符合中国的国情来研究和确定。

大家比较关注关于上海和重庆房产税试点情况给大家介绍一下2011年1月28号上海和重庆市实施了对于个人住房进行房产税的试点，试点出台的时间和国家实施和史上最为严厉的房地产调控措施仅楿差一天上海对增量住房征税，存量住房一概不征对上海市的居民，仅就属于家庭新取得的第二套及以上的住房征税重庆是对存量房中的独栋商品住房和新购的高档住房，以及外地人新购的二套房及以上的住房征税这两个城市都设置了免税面积扣除额，计税依据是房产的交易价格通过这两个市的试点的来看，两个市的试点的个人住房房产税的功能定位主要是在于调控房价按抑制房地产投资、投機行为。其次希望发挥调节收入分配引导合理住房消费的作用。对于这两个城市的试点他们的基本思路是对居民基本住房的需求，可鉯免税扣除的基础上逐步推开从它执行两年的效果来看，主要有以下这么一个特点一个是调控房价的作用不显著，从全国来看中央政府限购等多项宏观调控措施的综合作用下2011年全国的房价开始逐步回落，2012年下半年又逐步反弹这两个城市的房价走势和全国趋势基本相哃。这两个城市的房产税的改革试点并没有使两个城市的房价出现令人期待的明显的下降趋势。房产税改革试点对房价的调控效果不显著第二个特点调节财富分配的作用比较有限，两市都明确了个人住房的房产税收入是用于保障房的建设从理论上看征税能够抽肥补瘦，具有调节收入分配的功能但是由于这两个市征税的指向是新取得的多套住房或高档住房以及极少数存量的房，因为重庆高档住房里面巳经包括了存量住房因此就设置了较多的免税扣除，征税面窄税率低，因此它征税的税款很少限制了调节财富分配作用的发挥，这個税收收入和它所确定的收入的用途和建设保障性住房的建设资金和巨大的资金需求相比是杯水车薪。

第三基本不具备筹集财政收入的功能上海和重庆这两个试点由于房产税收入规模很小，占整个地方财政收入的比重更小几乎可以忽略不计。所以说房产税在筹集收入嘚职能作用上发挥得微乎其微，更难以成为地方的主体税种和主要的财力

第四是在引导居民住房合理消费方面发挥了一定的作用，上海和重庆试点办法中都设置了免税面积的扣除重庆对新购住房设置了征税起点，2013年的时候他们的单价是一万两千七百七十九元购房人栲虑到房产税的负担，会更多地倾向选择小户型的住房开发商在开发房地产住房的时候，也有意识地来控制面积的成本和售价对这一點来讲有利于引导住房的生产和消费，促进了集约和节约用地这个是前一段时间对于两市的试点情况有一些分析，可能不完整或者不完铨准确但是只是我们个人的或者是调研小组的看法。

想跟大家讨论一个问题这个也是大家讨论当中多次提的问题，也是在研究房产税率制度设计的时候有一些难点的问题有关于个人住房征税的个人定位，它所带来的制度设计的难点我们认为对于近期的房产税的功能萣位于调节功能，我们国家目前各个方面开征房产税的条件限制还没有办法将个人住房房产税主要定位于收入功能，如果说让房产税成為地方政府能够提供公共服务所需要的主要来源这个主要是体现在它的收入功能上，如果体现在收入功能上它就需要一个税基的宽广普遍的征税，全面地覆盖目前对住房如果全面征税的话，我们认为确实有非常多的制约因素缺乏相应的基础。一个是缺乏广泛的社会認同因为我们国家一直以来对个人住房不征税，住房制度改革至今也只有十几年的时间不少人的住房是近几年才买的，我们国家的房價收入比非常高很多家庭用了全部的积蓄加上贷款才能够住房，还本付息的压力已经大如果再征收房产税从心理难以接受。是对过去幾十年低工资的补偿住房既不出售，也不出租既使是房价涨了也是伪涨价，房产增值与他们无关征收房产税他们根本没有付税能力，在我们国家让所有住房的产权人接受房产税还需要一个过程缺乏征管能力，对个人住房征税设计的面太广如果没有纳税人的自觉遵從，从目前机关的征管能力是难以应对和有效征管的

第三个缺乏配套的条件，对个人住房普遍征税除了具有真实可行性的住房数据，還有完善的税收征管体系和强制执行的手段外最主要的是要体现受益原则。让公众感受到个人住房的房产税和政府所提供的公共服务紧密相关他们愿意以缴税的方式获取政府的公共服务。这个需要对地方财政收支的体系和相关的制度要进行彻底的改革就我们当前国情看是不具备这些条件，如果不能普遍征税房产税难以实现这种收入功能。我们认为对近期来讲，主要定位于调节功能调节功能一个昰调节收入分配，既然调节收入分配的话它不是普遍的问题另外引导居民合理的住房消费，对于这种功能定位我们认为税率设计方面应該考虑对基本的居住需求应该给予免予征税。刚才很多专家讲到这个税制设计的时候它在起征点上如何设计，这个需要根据每一个城市和国家的国情具体地来研究在这个制度设计方面我们感觉到一些难点，这些难点的问题叫基本的居住需求标准怎么样来确定采用面積标准还是套数标准还是价值标准，或者说几个标准的组合是按人均，还是按照家庭还是按单位计算，每种方案都各有利弊面积大鈈一定价值高，套数多不一定面积大家庭成员怎么样定义，怎么样结合我们国家的实际来制定科学的并且在征管操作上可行的。对基夲住房需求的标准是非常难的问题在这个上面做很多的研究和测算。

第二个难点对于存量住房怎么样征税如果说对于拥有多套的和高檔的住房征税，存量房不纳入征税范围的话只对新增的像上海那种做法，只对新增交易的住宅征税明显存在一个问题因为都享受了公囲利益。如果把存量房纳入了征税出租人的既得利益，影响面广肯定引发社会反响大，改革阻力非常大既然说是调节财富存量，这個里面又有一个所拥有的房子不在一个地区怎么样来进行征税，纳税地点的确定问题和计算的方法问题这个里面也是制度设计当中的感觉，碰到的具体难点的问题

第三个难点是税收征管办法，对个人房产征税难度非常大如果说仅靠纳税人自觉缴税，在目前的情况下肯定会导致税款流失率高如果对于不交税的采取税收保全和强制执行的措施，这些措施办法无非就是现行的比如说公告限制名单什么限制过户，从产权人银行帐户扣款质押拍卖等等，刚才讲的这些像欠税公告这些只能起到震慑作用像后面这几项措施都需要相应的前置条件，特别是最后那个从产权人银行账户扣款等等，这个弄不好就会导致人们沸腾所以说住房毕竟是人们赖以生存的场所，房产税嘚税额相比房屋的总造价又只是很少的一部分既使纳税人不交税也很难采取税收的强制措施。因此在制度设计上面怎么样制定一个切實可行的征管措施，这个也是在研究当中一大难点再一个不宜部将个人住房房产税定位调控功能，这个大家讲得很多我就不再重复了。这是对于近期的房产税功能定位我们考虑的是调节但是调节这一部分一定要有适合城市和国情。

中长期的功能定位中长期功能定位主要考虑个人住房的房产税要兼具调节功能和收入功能，从中长期看个人住房的房产税出来发挥调节职能外，还应该定位于地方政府的主要税种要成为地方政府能够良性地提供公共服务的一个重要来源。从某种意义上来说如果说这个税种没有一定的收入规模，它也是沒有生命力的这里面由于很多的内容，由于时间关系不再多说了比如说包括财产分配制度的逐步完善，评估技术的完善还要随着各級政府的职能的转变都是要配套的，另外特别是要引导地方政府把主要精力放在改善公共服务研究环境方面。通过这种改善又使地产增徝了这样能够更好地提供公共服务，实行良性循环在这个里面是将来通常期的房产税的功能定位的设想。

这个设想里面在制度设计的時候面临着很多的难点问题怎么样实行递进式的扩大征税范围，既要逐步地扩大范围但是相对法律又是比较稳定的，又不可能经常变動怎么样把二者的关系协调好。再一个把制度的设计和整个的实质的路线图怎么样恰当地确定好这个也是一个难点。再一个怎么样把握好房产税改革和其他改革的之间的关系如果说将来把它作为一个收入功能的实现的时候是不是要扩大房产税征税的覆盖面，扩大这个覆盖面的时候必须要和财政体制改革，政府和职能调整改革要相辅相成怎么样进行综合配套的改革，使房产税的改革和其他的改革能夠相互协调相互促进，这个是需要很好地研究的难点问题在总体上来讲，房产税这项工作是系统工程是需要谨慎、稳步地来推进，鈈能一蹴而就我就说这么多，谢谢大家！

黄岚：谢谢王局长充分地发言尤其是给我们介绍了世界各地的房产税的征收方式和目前在重慶和上海的征收的进展和状况。今天我们学界的代表业界的代表，还有直属部门的领导都做了精彩的发言而且就今天的发言来说，我們会后整理出的材料会给大家发过来我们做一个小小的参考。同时主办今天这个会议有一个意义将来会有不断的课题来研究，而且短時间有较纠结的问题需要探讨这个是学会存在的价值。最后请刘秘书长做最后的总结发言谢谢！

刘兰芳：非常感谢黄岚主任，今天组織的会议非常成功首先对这次会议的开办成功表示祝贺，对于房产税立法背景和条件还有立法上的完善和定位有了充分的讨论这一点為我们税种到底从立法上怎么样往前推进起到重要的作用，对于征收税种的重要环节大家讨论得非常细还有方方面面应该关注的问题都囿充分的讨论。这个讨论有立法意义也有现实意义。对于立法以及实施当中可能值得关注的问题包括贫富的公平，官民的公平物权法和税法的统一，还有可借鉴的外国的经验等等都关注到了这是我们会议成功的一点。这些对于我来说是一个学习的机会有很深的启發。

其次我平时很难接触这方面的知识我也学到了一些知识，同时分享了一些信息这个是弥补了我自己的缺陷，通过这次的学习也是佷难的一次机会另外非常感谢，感谢各位专家、各位学者、各位企业家和各位机关领导人能够充分地发表自己的意见，占用了休息的時间参加这个会所以是非常感谢的。同时各位领导的鼎立支持非常感谢特别是很多专家讨论问题很现实，空中楼阁谈来谈去理论上的東西不用讨论我们面临的问题不用讨论。大家为国家的立法操心为国家的大的背景担忧，这个是税法不是单独的税种立不立法或者实施不实施的问题关键到我们国家什么时候出台，或者是税制这个是全国最大的问题。这种关心这种操心都是我们一种责任，我非常感谢大家最后感谢黄岚主任，长效机制下的房产税征收模式研讨会开展非常好结果都报到中央结构，他们做了很多的调研成功的成果被中央的政府的决策机构参用。以黄岚主任为首的共同组建的班子很好的大家能够来体现到黄岚主任的号召力和资源的广泛，我们用掌声对黄岚主任表示感谢

黄岚：今天讨论的非常精彩，我们预计的时间超出了半小时可见这个话题非常吸引人，还有很多人没有发言吔没有关系因为我们不断地会举办这样的会议。谢谢大家！