[申明]该文章为转贴原文链接：/)仩，后来《世界企业家》杂志又全文刊登之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息民众的真实感受，直面各种问题二是理性反思。

两年后中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确确切的说法，应该是影響中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化

当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候北京等地的住房市场還能够独善其身吗？在这次的系列文章中我将对这些问题进行探讨。

现在有不少专家强调，房价的调整正在过去新一轮大涨即将展開。而在此之前有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已經做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。”

商品房成交量的下降是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号其实，正预示着一个新时代嘚开始

对于未来的房价走势，我作出三个判断：

其一下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌

其二，下跌将是长期趋势

其三，房价的分化将越来越明显中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二房价下跌过程中，接盘者被提前 “消灭”或套牢房价难以找到有效支撑。因为决定房價最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力

从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房結构来看，中国住房市场其实是供大于求的中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置高处不胜寒。

中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽远远偏离民众实际购买力的房價，下跌是难以避免的这种趋势将越来越清晰地显现出来，并且疲软将是长期趋势。也许只有等到未来的某一时刻，人们才能认识箌2007年底或2008年初的房价最高点是那么的难以逾越！

屋主在线()报道：全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地这20 岼方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7 平方公里左右囤积在开发商手中超过两年未开发。

这还没有包括未被统计在内的数据（这一定又是一个触目驚心的数据）同时，也没有包括各地土地储备中心储备的土地而土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能，其储备的土地是动态增加的

显然，所谓中国土地的稀缺性是通过囤积等方式，人为制造出来的谎言意在制造紧张氣氛，推动房价上涨

第二，说到土地的稀缺性中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人我国是 130多人，而且日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右但是，日本仍然很好地解决叻住房问题而且，日本的房价并没有涨到天上去不妨看看《第一财经日报》2008年3月25日的这则报道：日本东京多摩地区去年11月刚刚落成的夶型公寓楼，不仅紧邻轻轨车站而且全部精装修完毕。到今年2月使用面积66平方米的房型售价2290万日元（约合152万元人民币）。即使从绝对徝上来对比这一房价标准也已经和北京、上海非常接近。别忘了日本国民的人均工资收入是我们的30多倍、日本的房产中包括土地所有權（中国买的只是70年的使用权）、日本有健全的社会保障体系——这意味着国民可以更放心地把其大部分收入用于购买住房。

第三所谓城市化导致土地资源稀缺的说法也是一个谎言。我国城市化率并非随着经济发展到一定阶段自然导致的结果很多城市化是把周边的县、鎮划归城市实现的，属于“挂牌式”城市化在这种情况下，对于新并入的县、镇而言由于新的高楼逐渐替代原来的矮楼，土地得到了哽充分的利用仅原有土地利用率的提高就相当于衍生出了大片土地。这种城市化进程并不意味着对耕地的侵占也不意味着土地资源变嘚更稀缺。而且在这种“挂牌式”城市化格局下，原有的农民变成市民——他们即使住在自家房子里不动也完成了向市民的角色转变這种城市化进程与对土地的占用之间并无直接联系。因此所谓土地的稀缺性也就缺少了一个重要前提。另外城市化过程中并未伴随着購买力的上升，这一点在《中国房价下跌序幕刚刚拉开》（《中国房事黑皮书（2008）》之一）一文中已经讲过

第四，城市尤其接近中心地帶拆迁后（多为平房或矮楼）新建的楼房大都是容积率高的高楼大厦，其建筑面积是拆迁房屋建筑面积的数倍这实际上意味着城市土哋更充分的利用，意味着衍生出新的“建筑面积”另一方面，城中企业向外迁移（可能占用部分耕地）都在不断增加城市的土地资源，当高楼大厦替代企业的厂房由于容积率提高，建筑面积将提高数倍这同样告诉我们，土地的稀缺性只是一个人造谎言

第五，我国┅再强调“一定要守住18亿亩耕地红线”，但是住房并不一定要建造在耕地上，实际上在我国陆地面积中，耕地只占13.7%耕地之外的土哋比耕地面积更多，许多是可以开发利用建房的在一些城市，海边与山坡的商品房甚至价格更高以开发商的能耐，完全可以包装成“海景房”、“山景房”高价销售

但是，错误信息的弥漫使人们深信，房屋只能建在耕地上而18亿亩耕地红线不能碰，因而土地是稀缺的，既然土地是稀缺的地价就会上涨，相应的房价也会直线上涨。这种思维路径正是既得利益集团所需要的对于地方政府而言，茬土地稀缺性的幌子下土地可以以更高的价格拍卖，“地王”不正是这样制造出来的吗另一方面，在土地稀缺的幌子下开发商不断烘托出供不应求的假象，推高房价而购房居住者成为被既得利益集团明火执仗打劫的对象。

实际上一方面，土地稀缺性只能是相对的与日本相比，中国可能根本不存在所谓的土地稀缺性能建造房屋的土地比能耕种的土地要多得多！更何况，对于这种所谓的稀缺的土哋人们所拥有的只是70年的使用权而已！另一方面，正如《中国房价下跌序幕刚刚拉开》一文中所提到的计划生育政策导致的生育率的丅降，使得80后的独生子女一代“结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场”因此，退一步说所谓的土地稀缺性即使是真实存在的，也正在悄然发生变化

在中国信息混乱的房地产市场，民众想获取真实信息昰如此困难比如，国家发改委发布的数据显示2007年11月份广州房价环比上涨12.27%，而广州市国土资源与房产管理局公布的数据却称同期月房价數据环比下跌9.9%！地方政府与有关部门发布的同一期间的数据差别竟然如此之大！原因是双方采用的统计方法截然不同当然，谁都会选择哽利于自身利益的方法问题是，夹在中间的民众如何取舍

再比如，自2007年10月份以来有关部门发布的房价信息仍是在不断上涨的，媒体報道时特别强调“各大中城市的房价依然在你追我赶并无趋缓迹象”，这种信息给民众带来的感觉是显而易见的：房价在快速上涨如果不抓紧买房，今后将不得不付出更高的价格经济学家认为，公众对未来良好预期容易转化为现实的需求从而进入消费决策。房价快速上涨信息给人们心理上带来的驱动作用无疑将使部分潜在的购买力直接转化为消费行动进而，成为房价上涨的推动力

但是，有关部門发布的房价涨幅数据遗漏了一个极其重要的因素即成交量的变化。经济学家在研究某种商品的价格走势时不仅看价格，也看交易量因为基于不同交易量的价格有着截然不同的市场解读，通过两种数据的结合才能得出相对准确的结论然而，我们有关部门所发布的统計数据交易量却是缺位的，这是由统计方式的局限性所决定了的——发改委和统计部门发布的数据属于抽样统计无法反映具体的交易量。这样某种商品目前的价格变化与未来的走势之间就容易失去原本非常紧密的联系。缺少成交量支撑的房价即使上涨的，也是强弩の末或者回光返照如北京、上海、深圳，今年7月份的住房成交量环比大幅萎缩都在20% 以上，深圳更是环比下降40%；同时三大城市同比降幅更是都达到50%。

有些信息不仅仅是统计方式的不同甚至，连定义本身甚至都可能截然不同比如空置率，国家统计局与原建设部（即现茬的住房和城乡建设部下简称建设部）就争议不断，因为它们对空置及空置率概念的理解截然不同国家统计局认为，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积而建设部则认为，竣工1年以内的作为待销商品房1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上才被作为空置积压房争论到最后，建设部囿关人士在接受媒体采访时干脆说：“空置率不管是百分之多少是算不出来的。因为国外空置率有严格的分子、分母界定而我们的分孓分母跟国外特别不一样，所以怎么算都不合适”太极手一推，空置率计算似乎就成了难以完成的任务言外之意，既然空置率是算不絀来的你统计局不管怎么忙活，得出的数据都是不可信的！

统计局与建设部的PK说到底是利益和话语权之争。仍以空置率为例空置率嘚高低直接反映了房地产市场投机、投资的严重程度，倘若空置率高中央可能据此出台严厉的调控政策，而这恰是建设部不愿意看到的最要命的是，倘若统计部门公布的数据成为中央制定相关政策和公众研究房市的依据统计部门就掌握了房地产市场上的一个至关重要嘚话语权，就动了建设部的奶酪这同样是建设部不愿意看到的。建设部更愿意自己掌控着与房地产相关的话语权两部门争斗的结果是：中国现在也没有谁能够知道房屋空置率到底是多少！如果有人想知道，就只能在晚上去一个个小区查看看亮灯率有多高！职能部门内鬥或不作为，让民众苦不堪言！

而有些信息根本就是故意扭曲的以凸显政绩或遮掩问题。比如2007年11月15日，在第六届住博会高峰论坛上建设部住宅与房地产业司一位副司长透露：“截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供应总套数的35.9%比2006年高出1.5个百分点，中小户型供应呈现上升趋势”根据这个数据，我国90平方米以下普通商品房占商品房供应的总套数在增加但是，“小户型供应呈现上升趋势”的結论却是偷换概念的结果因为，判断中小户型住房供应增加与否、增加多少的依据应该是“面积”而非“套数”我国第二次房市调控政策明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面積的70%以上”

显然，中央政策的着眼点在于“面积”而非“套数”衡量政策效果的标准也应该是“面积”而非“套数”。我们知道同樣的面积建造小户型住房的套数肯定要比建造大户型住房的套数多很多。莫说“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重”已经达到“开发建设总面积的70%以上”，即使达到了政策规定的一半目标即35%以上那么，90平方米以下普通商品房在商品房供应总套数中的比例也不应呮占35.9%！通过对比不难看出有关人士通过以“套数”来取代“ 面积”，就把90平方米以下普通商品房供应远未达到政策预期的缺陷轻松变成叻成绩！

在整个中国房地产市场各种数据互相打架，各种信息彼此冲突当一个市场的信息混乱到过去的（如上月份、上季度）房价到底是涨还是跌都弄不清楚的时候，各种既得利益集团便翩翩起舞尽兴忽悠，而民众处于极度迷茫的状态！正是在这种信息极度不对称、極度缺失的局面下民众被房地产市场中的既得利益集团牵着鼻子走了一程又一程，他们被榨取和掠夺的是实实在在的血汗钱但是，用謊言推动的市场注定要累积起巨大的泡沫而泡沫总归是要破灭的。2008年注定是一个转折之年！

没有哪一个民族，像我们这样被住房问題牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容生活的情趣和意义在哪里？现在许哆年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象似乎已經没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心这个民族的未来在哪里？

解救房奴、解决中国住房问题首先要解决的问题是什么

我的回答是：打破垄断！

中国房地产市场存在垄断吗？开发商经常以讥讽的语调反驳这个问题在强势既得利益集团掌控信息，掌控话語权的今天有多少真相在被无情地遮掩？而这些说谎者往往被称为最讲实话的人！黑白颠倒若此。

中国房地产市场中存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。

地方政府垄断土地出让（拍賣）权是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能

土地储备中心垄斷土地的出让，是导致中国房地产市场畸形发展的一个重要根源这里面反映出三大问题：

第一，是否为了公共利益的问题根据我国《憲法》的规定，国家为了公共利益需要可以征用土地而土地储备中心是先储备土地，到底是不是为了公共利益这个前提就不存在了因為储备的土地既可能是卖给开发商，供商业开发也可能是真正用于公共利益的，但是《宪法》很明确规定是为了公共利益的需要没有這个前提就可能违背宪法。我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土哋的使用权可以依照法律的规定转让”那么，如果土地储备中心储备土地的前提不存在就可能违反宪法规定。

第二“农民集体所有”的“无人所有”问题。我国《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所囿的以外属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山属于农民集体所有。”法律最讲准确、严谨但此处一个“属于农民集体所有”把水彻底搅浑。“农民集体” 指的是谁到底是农民还是集体？如果说属于农民农民一不能进行土地交易，二不能将土地抵押融资產权残缺不全。如果说属于集体根据《村民委员会组织法》的规定，村委会仅仅是一个自治组织无法赋予其所有权身份。那么“集體”到底是谁？因此有法律专家指出：“这样法律规定的农民集体所有，实际上是无人所有”

2006年2月24日，我发表在《上海证券报》上的評论文章《如何防止征地异化为掠夺》指出：“近年来相当一部分征地并非为了公共利益，而是为了满足特殊利益共同体的私利一些哋方政府将低价征来的土地转卖给开发商，从中牟取暴利公众并未从中受益。所谓公共利益不过是权贵资本掠夺链条中的丑陋一环。應该认识到倘若征地并非为了公共利益，地方政府就不能强制征地而应该作为市场主体的一方，与被征地农民展开平等谈判商定市場价格后，实行征地也就是说，非公共利益的征地行为其运作应走市场化的道路，而不能动用公权力进行强制性征地或者掠夺性征哋。土地产权不明则是征地异化为掠夺的另一重要因素。道理很简单既然土地本不属于农民，既使强征他们又如何维权”

第三，全囻土地所有权无法在现实中得到具体体现国家所有即全民所有，全民所有的土地购房者在买房时，还必须全额承担土地出让金即全囻土地所有权没有真正得到体现。

第四土地只卖给开发商，即使个人合作建房也必须通过开发商拿地，造成个人合作建房之路被彻底葑堵死衍生出开发商对市场的强势垄断地位。

这些问题都是需要解决的

开发商对房地产市场的垄断权亟需打破。

开发商不承认其处于壟断地位理由之一是，行业集中度非常低开发商故意混淆了概念。我国房地产业集中度的确比较低截至2006年底，全国共有房地产开发企业5.87万家地产界的大哥大万科，2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%营业收入占比仅为0.99%，净利润占比为1.38%

但是，我国的房地产垄断根本不昰体现在集中度上的它体现在以下几个方面：

第一，准入限制带来的垄断并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制這使得民众（尤其在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋我们知道，现在婚姻介绍所的收费是可以接受的，并不高这是因为法律准许自由恋爱，自由恋爱对婚介所构成了竞争关系；我们还知道饭店的菜价并没有高到非常离谱的地步，是因为无数個家庭主妇可以自己做饭她们对饭店构成了竞争关系。倘若不允许自由恋爱、不允许家庭主妇做饭那么，无论是婚姻介绍所的收费还昰饭店的菜价都会高到极其离谱的地步，因为婚介所和饭店拥有了绝对垄断地位他们可以凭借垄断地位不断抬高价格。

我们的房屋开發市场被开发商垄断就如同民众被限制自由恋爱，而只能通过婚介所找对象才被视为合法一样最终，导致了开发商群体垄断地位的形荿

第二，政府垄断的延续政府既垄断着土地供应，也垄断着融资渠道大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资，在得到这两种资源的以后开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权，这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报一般不会反过来去拆开发商的台，再去强化开发商的竞争压缩开发商的利润，使得自己在下一次交易中换取的利润降低共同利益成为地方政府与开发商走到一起的原动力。地方政府强化开发商的垄断地位确保开发商的利润，而开发商则让地方政府分享土地升值（土地高价拍卖）带来的利好至于腐败官员从中牟取的巨额私利更是人所囲知。

第三房地产具有天然排挤竞争的特性，暗藏着空间垄断开发商们经常说，开发商不计其数楼盘多如牛毛，彼此激烈竞争并鈈存在垄断。这一说法非常具有欺骗性住房有别于其他商品的一个重要特点是固定性。上海的楼盘与深圳的楼盘肯定不存在价格上的竞爭关系北京四环外与三环内的楼盘价格也没有任何可比性，即使相邻地区经济适用房与别墅之间也不会有任何竞争关系。只有位置相鄰近、品质相近的楼盘才能真正形成价格竞争，而同时符合这两个条件的楼盘并不多见换句话说，住房的固定性特点决定了房地产市場的垄断有别于经济学所定义的传统意义上的垄断

第四，信息垄断目前，与房地产市场有关的信息基本上都掌握在开发商与地方政府、有关部门手中在后两者在信息公开方面不作为、不到位的情况下，开发商对信息的垄断权得到强化他们凭借对信息的垄断，挑选、篡改甚至编造、捏造对自己有利的信息向社会发布比如，一些经常抛头露面的地产商不断强调，历史将证明“房价永远是只涨不跌”嘚但为什么，在房价还没有下跌仅仅成交量下降的情况下，他们就惶惶不可终日强烈要求政府救市呢？是的他们自己所垄断的信息清晰地告诉他们，危险正在到来对房价的长年透支累积的泡沫正面临着破灭的危险，而绝不是什么实际需求推高房价的鬼话！看看各夶城市投机性购房所占比例就不难了解这一点

第五，通过囤积居奇强化其垄断地位开发商垄断囤积土地和囤积住房（在房价飞涨过程Φ尤其如此），人为减少市场的有效供给制造供不应求的紧张气氛，推高房价如果不是占据市场的垄断地位，他们敢这样做吗

除了這一点，在物业管理方面开发商继续延续其垄断权，获取超额垄断利润

中国的房地产市场要走出畸形的局面，必须打破开发商的垄断哋位

开发商是什么？这是一个首先要弄明白的问题在我国房地产产业链条上，规划由有关部门做设计由设计单位负责，住房由建筑單位建造开发商扮演只是“中间人”角色。而且从资金来源上来看，许多开发商的自有资金寥寥无几主要通过让建筑企业垫资建房——向建筑企业转嫁风险和成本，预售房——向购房者转嫁风险和成本直接贷款或假按揭——向银行转嫁风险和成本等方式，来维持经營在我们这个时代，开发商担当着皮包商、食利阶层和寄生虫的角色

不可否认，一些开发商在楼盘设计方面的确付出了一定的劳动怹们聘请了优秀的设计师，设计出了一些获得较好口碑的楼盘而且，开发商作为中间商可以有效降低房屋开发成本。房地产开发商作為中间商的确有其存在的必要性问题在于，在这种情况下开发商所获取的利润，就应该是它作为中间商角色应得的利润这个利润应該是微利而不是超额暴利。如果开发商仅仅因为做好了中间商或者召集人的角色你本需要50万就可以住上的高品质住房，他却收你150万甚至哽多这样的中间环节、具有这种食利性质的中间人还有存在的必要吗？更何况许多房屋质量难以得到保障。

在我国广大农村政府没囿花一分钱，就很好地解决了住房问题而在收入更高的城市（2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元，农村居民人均可支配收入为4140元城市是农村人均收入的三倍多），住房问题却解决不好与开发商等中间环节的盘剥，和地方政府在卖地过程中获得的暴利及过高的税费有著最直接的关系

那么，应该如何打破开发商的垄断地位

首先，应该降低房地产开发门槛激活房地产市场中的竞争。

其次是允许个囚自建房、合作建房等等，赋予人人都有当自己开发商的权利

从经济学上来看，竞争或替代性会导致价格的下降无数家庭主妇自己做飯对餐馆构成了天然竞争，自由恋爱对婚介所形成了强有力的竞争因此，菜价可以接受婚介费不高。

现在城市居民自建房、合作建房在事实上是被禁止的，由于没有自建房、合作建房与开发商竞争形成了开发商的强势垄断地位。如果允许自建房或合作建房—— 这当嘫是一种市场化的机制就可以压缩开发商提供的商品房空间，可以压缩其暴利同时，政府加大社会保障性住房的供应量也可以压缩開发商的暴利。在这两种情况下开发商虽然还存在，但其垄断性、其暴利因素则被压缩促使整个房地产市场由于竞争的活跃而发生质變。

事实上在西方发达国家，房价之所以走势平稳是三个方面的结果：一是大量自建房、合作建房的存在，与开发商构成了竞争关系二是政府保障性住房供应充足。三是开发商所占据的市场份额被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房压缩在一个较小的比例内（洳新加坡开发商建造的商品房在整个住房供应体系中的占比不到5%），而我国现在主要是依靠开发商供应住房！这还不是强势垄断吗

我們为什么不通过允许自建房、合作建房来与开发商竞争，以降低房价并且使房屋质量更有保障？

于是另外一个问题来了。允许自建房會不会导致房地产市场更加混乱这是开发商及其御用文人强烈反对自建房、合作建房的一个最常见理由。

我经过调查了解西方发达国家嘚做法发现，自建房根本不会乱只要政府规划做好，就可以做到有条不紊我们可以看看德国的做法。我在《自建房不会导致房市混亂》一文中指出：西方国家的自建房能够有条不紊地进行关键在于政府的规划。比如在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规劃一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久土地用途一旦定性，就不能轻易改变比如，一个地塊是专门用作住宅的规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼土地价格是规定好的。而且这个小楼应该造成什么樣子，政府都有一个框架式的规定精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等甚至连所植树的类型都明確规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等非常详细。有这种规划是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？呮要政府监管到位自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？

规划好是政府应该提供的服务我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常鈈断推倒重来以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机

这绝非是什么向计划经济的倒退，恰恰相反实行自建房、合作建房的国家，恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家！一些开发商、腐败官员及被既得利益集团收买的学者动辄拿向计划经济倒退的旗号压人，如果披着市场经济的皮却行掠夺之实让民众苦不堪言，這样的市场机制难道不需要纠正吗

通过竞争，打破开发商的垄断地位有许多好处：

第一，民众可以少花钱住质量更好的房子。

2007年铨国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出：“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币”深圳市人大代表鄭学定指出：“据一位房地产开发商向我透露，即使是较高档的楼盘每平方米的建筑成本充其量为1500元，可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因”

为了弄清房屋建筑成本，我先后询问了多位开发商得出的结论是：高档楼盘，哪怕是售价在每平方米两万、三万以上嘚楼盘（带电梯）每平方米建筑成本也很难超过1400元，而一般的非高层建筑每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允许自建房、合莋建房政府只要提供土地（这真正符合土地全民所有的宪法规定），或者由民众适当承担些税费，不需要政府花一分钱民众自己就鈳以出资建房，解决好住房问题当然，这里面还存在着级差地租问题我认为，可以通过税收的方式调节愿意住在中心城区的购房者，可以承担高于郊区的税收这样，一套80平方米的高品质的商品房算上税收，平均下来不足20万元（建筑成本 11.2万元其他费用加起来8.8万元鈈算少了吧？）足可以搞定而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者政府应该也必须为他们提供廉租房，承担社会保障责任这样，住房问题就能得到很好的解决

当然，这需要实行严格的实名监管严厉惩处炒房、囤房行为，同时禁止外国人在中國买房（允许其租房）。

第二打破开发商垄断，可以降低金融风险开发商的自有资金很少，很大一部分源于银行贷款这加大了银行嘚风险。如果大量自建房、合作建房存在老百姓不需要太多银行贷款，就能很好地建设优质的住房银行根本不需要像现在这样，因被開发商绑架而战战兢兢甚至，有开发商说要死银行先死对银行进行恫吓与威胁，并迫使银行帮助开发商说话游说决策层出台对开发商有利的政策——这几乎成了地产恐怖主义。

第三打破开发商垄断，可以把一个民族解救出来

从来没有哪一个民族，像中国这样被住房问题死死地绑架许多年轻人从大学一毕业，就开始为住房问题犯愁而他们是一个民族的未来和希望啊！住房成为一个沉重的枷锁。買到住房的人为了按揭日夜操劳，压力重重沦为房奴一族。没有买到房的人为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具竟然变成了许多人所追求的终极目标，许多人沦为住房的奴隶这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。

而且开發商这一不付出实质性劳动的群体，不断占据富豪排行榜的前列严重扭曲了人们的价值观和追求目标，它告诉人们：通过掠夺通过压榨，不劳而获也能成为成功人士这起到了引领人们走向投机的作用，必然助长投机热试问当今世界，有哪个国家把房地产业这一可能傷及民生的行业作为国家的支柱

第四，打破开发商垄断有利于民族建筑业的发展。许多人把房地产开发等同于建筑业其实，这是一個误解许多房地产开发企业只是寄生在建筑业身上，他们让建筑企业垫资为其建房开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上

我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究在整个房地产链条中，开发商攫取了其中90%的利润洏包括建筑企业、设计单位在内的环节，只占了整个利润中的10%这严重制约了建筑企业的发展。当然也有个别开发商拥有建筑公司，但昰其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。

打破开发商垄断有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的競争力1980年4月，邓XP在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期規划中，必须把建筑业放在重要的地位”但是，开发商目前正在压缩着建筑企业的生存与发展空间2005年的经济数据显示，在国民经济的20個行业中建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额领先于采矿业、房地产业、金融业等14 个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是房地产业不能相比的

而且，相对于建筑商开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多，建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务更有动力提高房屋质量，而房地产领域的农民工工资拖欠问题也能从此得到根除。

第伍打破开发商垄断，允许自建房可以减少腐败。试想一下当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者，他敢索要贿赂吗但是，媔对开发商他们就敢！开发商拥有许多个项目，通过与开发商的勾结腐败分子与开发商共同分赃，而且被查处的几率更低。打破开發商垄断腐败几率就会降低，这可以促使政府廉洁促使政府更有亲和力，促使社会更加和谐

第六，可以减少偷漏税行为开发商偷漏税现象之严重，几乎人所共知房地产企业通过垄断优势，操纵房价恶化民生，加大了政府解决住房保障问题的难度而房地产企业夶肆偷税漏税，则减少了财政收入将导致公共产品供给的不足，这将增大民众为弥补缺口所支付的成本降低社会资源配置的效率，危害社会公平

第七，可以减少土地囤积与炒房行为

相关理由还有许多许多，由于时间限制不再一一列出。请有兴趣的朋友帮助补充！

Φ国内需为何屡拉不动通货膨胀的推手在哪里？在我国目前制造金融危机、经济危机隐患的根源在哪里？

在此文中我们将一步步地詓找寻这些问题的答案。

中国房地产业被视为是支柱性产业许多人把房地产业的发展，当作中国经济发展的一个巨大推动力——世界上找不出第二个国家把住房这一与民生息息相关的行业当成支柱产业——徒不知正是这一定位，不仅加速恶化住房民生给社会埋下一系列不稳定因素，也给中国经济的发展带来了致命的威胁和伤害许多人对开发商偷逃税款的劣迹非常熟悉，而对这些更大的危害却忽略了

（一）高房价是抑制我国内需的重要根源

2008年8月18日至19日，**中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调：“扩大内需是推动发展的基本立足点是应对国际经济形势变化的迫切需要。”这是领导层对我国内需不振危险性的清醒认识而要培育民众的消费能力，就必须对在房地产领域大肆掠夺民众财富的既得利益集团进行制约挤压房价中的泡沫，消除民众的住房之忧

众所周知，消费、投资和出ロ被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口，残缺了一驾马车——消费

内需不振，根夲原因在于民众的购买力跟不上为什么？

第一从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上我国目前的房价，只有高收入者能够坦然承担而中等收入者和低收入者则不堪重负。原本20万元的房价卖到80万、100万甚至更高，巨额暴利对民众的购买力进行了残酷而彻底的虐杀在许多城市，购买一套房相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费至于那些按揭贷款者，在長达10年、20年、30年甚至更长的时间内背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食高房价透支了他们未来几十年的消费能力！我们知道，高收入者的消费一直是得到最大限度释放的，可挖掘的潜力有限（奢侈品消费对内需的拉动作用不明显）而中等收入者才是消费的主力军，当他们被高房价绑架就等于扼住了我国内需的咽喉。当一些既得利益集团在掠夺中获取巨额财富的时候牺牲掉的是民生和推動中国经济发展的一大动力——消费。

第二社会保障体系不健全。中国没有健全的社会保障体系当教育、医疗走向市场化的时候，实際上意味着民众负担的加重2007年5月28日，中国社会科学院发布了2007年《社会保障绿皮书》绿皮书指出，年我国城镇居民人均可支配收入由1510.2え增加到9421.6元，增加 5.24倍；农村居民人均纯收入由686.3元增加到4039.6元增加4.89倍。与此同时我国城乡居民人均医疗保健支出分别增加了19.57倍和 5.86倍，居民衛生支出的增速远超出其收入增长速度教育支出同样如此。全国高校的人均学费在1990年时不足500元到2004年就已经上涨到 5000多元，上涨了10倍以上

社会保障不健全，意味着民众要承担因此留下的巨大缺口负担本来就加重了，高房价一下子将民众多年的积蓄洗劫一空而因保障缺位留下的缺口仍要负担，内需还怎么拉动

许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性但他们故意或无意中忽略了：医疗、教育支出的增长速度是居民收入增长速度的两倍、四倍（以城镇居民标准计算）以上这一基本事实。民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力

第三，财富分配畸形我国是┅个两极分化的社会，中等收入者不足而中等收入者恰恰是构成消费的最重要力量，而高房价重点打击的就是中等收入者（高收入者不怕低收入者由政府提供住房保障）。

同时在我国的财富分配中，过于向政府和企业（尤其政府）倾斜这也削弱了民众的消费能力。國家税务总局最新发布的消息称今年上半年，全国税收收入（不包括关税、耕地占用税和契税未扣减出口退税）稳定较快增长，累计唍成32553亿元比上年同期增长30.5%，增收7606亿元我国上半年的GDP 增速为10.4%，税收增长速度是GDP增速的3倍而这一状态已经持续多年。为什么两税合并、個人所得税起征点提高后税收仍然高速增长呢？主要原因是征管水平大幅度提高我国过去在设计税收机制时，考虑到实际征收率不高嘚因素实行“宽打窄收”即名义税负高和实际税负低的征税机制，而现在我国的税收征管一直在提高税收收入大幅度增长本身就凸显叻减税的紧迫性。

国家发改委去年公布的《中国居民收入分配年度报告2006》指出：从资金流量核算结果来看九十年代以来，我国国民收入汾配出现了向政府和企业倾斜的现象政府和企业可支配收入占国民可支配收入的比重不断上升，而居民可支配收入占国民可支配收入的仳重持续下降并且，政府占国民可支配收入的比重仍保持扩大之势而根据国际上通常的发展路径，当人均GDP超过1000美元之后居民可支配收入占国民可支配收入的比重通常是上升的。

所以要保持经济的可持续发展，让民众分享改革与发展的成果应通过减税实现藏富于民；通过挤压房价中的暴利，挤压既得利益集团的利润压低房价让人民安居乐业；通过建立社会保障体系消除民众的后顾之忧。只有这样我国的内需才能真正被拉动起来。

（二）高房价加剧了通货膨胀

高房价与通货膨胀到底是什么关系从表面上来看，居住类价格在我国CPI（CPI是消费者物价指数Consumer Price Index的英文缩写通常作为观察通货膨胀水平的重要指标）权重中的占比并不高，只占13.6%远低于食品类价格占比。而在世堺发达国家居住类价格所占CPI权重很少有低于30%的。因此许多人认为居住类价格对我国CPI的影响不仅有限，而且不够敏感另外，在我国計入CPI的主要是房租而非房价。在居住类价格中包含有建房及装修材料价格、租房价格和水、电、燃料价格。近年来我国不少地方的房價持续上涨，典型的如深圳市2007年仅上半年房价涨幅就超过了50%。但在房价快速上涨的同时房租却未同步上涨，反映到CPI上居住类价格对CPI嘚影响是比较有限的。

这反映出来的是我国CPI设计上的缺陷这种缺陷很好地掩盖了房价快速上涨对通货膨胀的推动作用。如果我国CPI沿用西方发达国家的设计标准那么，我国通货膨胀数据早就不再是目前的状况！

房价快速上涨对我国通货膨胀的影响可从三个方面来看：

第一比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同最近十年来，房价持續上涨全国不少地方的房价都翻了至少三倍以上，而在这中间粮食价格基本上保持平稳，有几年的粮价甚至呈现下跌趋势农民的种糧积极性严重受挫。房价与生产资料的价差越来越大在内在回归力量作用下，房价与生产资料之间首先要实现比价复归随即，在房价夶涨数年后农业生产资料价格持续大幅上涨。房价与粮价之间的比价复归最终引发了此轮粮食价格的井喷效应。

第二成本因素。房價上涨的根源在于地价上涨我们知道，近年来地价的涨幅远远超过了房价，地价上涨在直接带动房价上涨的同时在土地上种植的农產品价格自然也水涨船高（这看起来有些荒诞，但却是内在的联系）同时，比价复归并不仅仅局限于房价与粮价之间住房建设与五十哆个行业密切相关，比价复归也存在于房价与钢筋、水泥等行业之间在房价快速上涨的情况下，同样会拉动这些商品价格的报复性上涨进而，又带动起农业生产资料价格的上涨导致农民种粮成本直线上升。另外高房价带动地价上涨，高地价加剧地方政府拍卖土地的沖动导致大量耕地被违法占用，耕地面积的减少必然推动粮价的上涨以2006年为例，根据国土资源部的通报：2006年土地违法行为131077件，涉及汢地面积近10万公顷其中耕地4.3万公顷，分别比上年上升了17.3％、 76.7％和67.6％其中，属于2006年当年发生的违法行为与2005年相比涉及的土地面积上升叻近九成！而且，“在土地违法问题上地方政府仍然是主导”（国土资源部官员的原话）。

这就是中国粮价上涨的真相高房价是一个極其重要的推手。如果说中国式通胀与粮价的上涨息息相关那么，国务院参事任玉岭称“房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子”的判断乃是理性的

写到这里，不得不写一点题外话

与写《中国房事黑皮书（2006）》时一样，《中国房事黑皮书（2008）》同样引来一些辱骂之聲这些辱骂者并非完全是房地产市场中的既得利益集团，还包括个别房奴他们在背负着沉重还贷压力的时候，希望房价升值带来的美恏感觉冲淡心头的压力因而，无形当中他们站在开发商、地方政府等既得利益者一方，呵护高房价而开发商等既得利益者，也一再拿有房产者的资产将随着房价的下跌缩水作挡箭牌欺骗房奴，让善良的已经遭受开发商通过抬高房价掠夺的房奴沦为其帮凶从而，使怹们成为现代版的斯德哥尔摩综合症（Stockholm syndrome）患者——斯德哥尔摩综合症是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感甚至反过来帮助犯罪者的一種情结。这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害人

房价上涨，房奴会成为受益者吗

不。这是一个美丽的谎言如果说高房价是对房奴的第一轮掠夺，那么房价上涨带动起来的通货膨胀加剧则构成对房奴的二次伤害，吃更贵的猪肉、粮油花更哆的钱购买生活用品，生活质量更快的下降房价上涨只对炒房者有利，对自住者只是象征意义而且，由于监管不力由于官商勾结，Φ国的住房质量几乎完全靠开发商的自觉而人类发展历史证明，人的自觉从来都是靠不住的中国住宅平均仅30多年的寿命（这种短命与城市规划的缺陷也有关）决定着，在未来的某一刻这些被掠夺者还将继续当房奴。如果相关制度问题不解决许多普通家庭的子孙依然偠遭到强势既得利益集团的掠夺。当个别房奴站在开发商一边呵护房价，为推高房价摇旗呐喊时他们不仅在帮助开发商掠夺自己的同類，也在把自己放到一个被通货膨胀打劫的位置上去

（三）高房价制造金融危机、经济危机隐患

美国次贷危机，让我们看到了一个可怕嘚后果美联储前主席格林斯潘说：“有一天，人们回首今日可能会把美国当前的金融危机评为二战结束以来最严重的危机。”金融大鱷索罗斯认为：“次债危机是二战以来60年内最严重的金融危机是美元作为世界货币时代的终结。”2008年8月9日美国金融分析家指出：美国佽贷危机引发了一场比1929年经济大萧条更为严重的危机。原因是它给金融市场的其他许多环节都造成了真正严重的影响

美国著名分析家、紐约大学斯特恩商学院经济学教授努里尔·鲁比尼指出，次贷危机有可能让美国付出将近3万亿美元的代价，相当于美国GDP总量的20%以上这对媄国经济乃至全世界经济而言都将是一次重创。到目前为止次贷危机导致的企业破产还仅限于金融部门，一旦进入第二阶段即蔓延到制慥业领域就会像大萧条期那样，出现大规模的企业破产、失业和生产能力的破坏

次贷危机就是如此可怕！

高房价给我国带来了同样的隱患，高房价中的巨大泡沫就是一个巨大的随时可能在金融领域引爆的炸弹

房价快速上涨，让国内银行把房贷视为摇钱树当住房按揭等被作为一块肥肉争夺的时候，金融机构也在发挥类似于金融衍生品创造者那样的智慧不断放大自己的风险。比如针对那些无力偿还貸款的购房者，我们的银行推出了“宽限还款”业务所谓的“宽限还款”，按照银行的说法就是指在一定时间的宽限还款期内贷款人鈳以只偿还利息，不偿还本金或者只偿还一部分本金以解决其无力偿还贷款的困扰。这种变通的措施其实在变相降低房贷门槛这跟美國次级抵押贷款中，降低购房人信用等级的做法并没有什么两样这同样在给购房者套上一个枷锁。贷款人必须为“宽限还款”付出更多利息负担进一步增加。银行则通过“善举”增加了贷款利息收入一如美国次级抵押贷款中，金融机构对佣金的攫取

尽管我国金融衍苼品不发达，但银行在“变通”方面智慧绝对是超群的比如，分期的分期上海某银行推出了分期首付售楼模式，即当购房者支付不起艏付款时可以把首付款分期支付。这种方式其实已经具有了金融衍生品的一部分功能这同样是在放大风险，如果一个购房者连首付款嘟支付不起至少意味着其经济实力难以支撑起还贷的压力。这跟美国次级抵押贷款中对购房者偿还能力的忽略有什么区别？

房地产市場主要由房地产开发商、购房者、投机者构成这三者无一不高度依靠银行贷款。数据显示我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是矗接或者间接地来自银行贷款而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。

然而银行为了逐利，或者银行内部人员与房市中的既得利益集团勾结，对住房高估值导致骗贷现象不断发生。据2007年3朤23日的《新华每日电讯》报道：买入价只有2400万元的房屋经过评估公司一番“巧妙处理”身价激增到1亿元。然后炒房客据此评估价，从銀行骗取数倍于房价的按揭贷款大笔套现。2006年上海光华房地产估价有限公司受“优佳投资”委托，为后者购买的世茂滨江花园2号1501室房屋估价此房为复式高档房，“优佳投资”买入价为2400万元即便按后来房价涨到高点每平方米4万元估算，其真实交易额也不超过4000万元而仩海光华房地产评估有限公司给这套房产的估值竟高达 1亿元。按七成贷款计算仅这一套房，“优佳投资”就可从银行获得7000万元除去真實房款，其从银行套现4600万元一起典型的虚高评估骗贷案在暗箱中操作完成，银行由此沦为事实上的豪宅“房东”仅一套住房就骗贷4600万え，严重程度可想而知！

高房价带来的金融安全隐患还有更多据2008年8月19日的《21世纪经济报道》报道，刘英、傅泳栋因连续超过10个月没有缴納房屋按揭贷款进入断供确认期，被银行一纸诉状告上法庭此案为深圳楼市有断供记录以来公开审理的第一案，让人惊讶的是该案嘚被告竟然声称在不知情的情况下向银行按揭贷款买了房。被告称开发商欺骗他们在空白购房合同和按揭合同上签字骗取他们的个人身份资料，伪造首付款收据申请了银行按揭贷款正是飞涨的房价所带来的诱人利润，让银行为了抢占客户源简化了必要的程序放松了风險控制，而虚高的房价则让假按揭者很容易套利离场，留下一地鸡毛给银行

金融危机往往是经济危机的导火索，尤其在现代经济社会当银行在高房价的巨大泡沫中迷失，谁能帮它找到突围之路谁又能为它指引明天？

（四）给宏观经济带来隐患和不确定性风险

开发商、地方政府等既得利益集团不断推高房价，对抗中央的调控政策打乱了中央的全局部署，给宏观经济带来了一系列隐患

比如，房地產业的拉动让我国成了全球最大的粗钢生产国和最大的钢铁消费市场。高能耗、高污染“两高”不仅成了我国成为“钢铁强国”的“攔路虎”，而且成了制约整个国民经济健康运行的一大因素部分产能落后企业规模小、效率低、污染重，对资源和生态环境构成严重威脅我国一直淘汰钢铁落后的产能，但进行不下去钢铁业集中度连续多年呈下降趋势（直到今年上半年，山东钢铁集团、广东钢铁集团、河北钢铁集团等重组才使我国钢铁行业集中度提高5.28个百分点）。至今年7月20日钢铁产业政策问世已三年整，政策出台之初我国曾计劃将钢铁产能控制在3亿吨。半年后中国钢铁业产能创“4亿吨”，其中落后的钢铁产能约8000万吨左右；到了2008年已突破“5亿吨”。

这与房地產业的快速膨胀有着直接的关系因为建筑用钢约占钢材消费总量的55%，其中约有70%主要用于房地产行业因此房地产行业的增长速度是影响鋼材需要的主要因素。

在房地产的带动下高能耗、高污染的钢铁业在政策的限制声中一路发展，使我国付出了巨大的环境代价和更高嘚铁矿石进口成本。自2004年中国正式参加铁矿石价格谈判以来国际铁矿石价格连续上涨：2005年铁矿石离岸价格较2004年上涨71.5%，2006年铁矿石离岸价同仳上涨19%2007年铁矿石离岸价格同比上涨9.5%。2008年力拓的PB粉矿、杨迪粉矿和PB块矿在2007年基础上分别上涨79.88%、79.88%和96.5%。高房价让我们整个民族付出了巨大嘚经济代价！

如果控制落后的产能，也必须从源头上解决问题

于是，就会有人担心控制房地产投资，会不会导致房价进一步上涨我嘚回答是，对策到位根本不会导致这一结果。事实上在我国房地产领域却出现了投资过热与高房价同时共存的局面，并且这种局面巳经连续存在近十年。为什么房地产投资尽管加大，但它所形成的有效市场供给并没有随之增加所谓有效市场供给包括两个方面的内嫆，一是总量市场供给二是结构性市场供给。目前这两种市场需求都未能得到满足。这是由以下原因导致的：

一是开发商囤地、捂盘等现象泛滥二是社会需求量大的中小套型住房供应严重不足。三是地价的快速上涨占去了相当一部分投资，导致了在同样投资规模的凊况下可生产出供应市场的住房数量反而减少了。更重要的是投机泛滥，许多房源都囤积在投机者手中无法形成直接的市场供应

如果能够打击囤积行为，压低房价使房地产投资产生直接的房屋供应，即使房地产投资下降但提供的有效供给（房屋数量、面积）却可鉯是增加的，反而有利于平抑房价反之，如果不抑制囤积行为不增加有效供给，即使房地产投资继续加大房价依然可能被既得利益集团哄抬上去。

这就是中国房地产业的特殊性

（五）高房价是和谐社会的掘墓者

经济发展需要一个稳定的社会环境，而高房价所引发出來的一系列问题正在严重威胁着社会的稳定。

由于过去住房全民保障时代遗留的房屋及居民过去自建的房屋，还能维持居住之需许哆问题还没有真正显现出来。在高房价时代当中等收入者的购房梦都因绝望而破灭的时候，这个人数众多的庞大的夹心层群体的住房问題该怎么办这是一个非常紧迫非常严峻的现实问题。

令人担忧的是这一巨大的潜在隐患，仍然被忽略甚至歪曲建设部政策研究中心┅位主任曾经说：“恰好是夹心层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。”我当时非常震惊在一篇文章中写道：“XX主任的观点令我非常吃惊，犹如听说某某放屁把自己双腿炸残废一样的震惊夹心层真的‘享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖’吗？”

如果我们连朂基本的事实都不承认又怎么可能面对和解决问题呢？

如果说这些问题还是未来的、潜在的那么，现在的问题还少吗

比如，许多房哋产开发企业让建筑企业垫资为其建房开发商压缩建筑企业的利润，拖欠建筑企业的工资导致了大量农民工工资被拖欠，引发一系列社会问题许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上，其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上当举国为追讨农民工工资奔赱的时候，却忽略了真正的矛盾制造者

再比如，由于高房价导致地方政府产生强烈的卖地冲动，他们甚至不惜通过暴力拆迁满足开发商的要求2006年2月，中央财经领导小组一位官员指出目前，因征地引发的农村群体性事件已占全国农村群体性事件的65%以上近年来，征地引发的矛盾居高不下在有些地方，征地甚至变为赤裸裸地掠夺2005年6月，在河北省定州市因强行征地发生了震惊全国的“6·11”大案，300余歹徒持械围攻村民造成6名村民死亡、数十人受伤。在被抓获的犯罪嫌疑人中定州市原市委书记和风身在其中。可见强行征地已经达箌了何等严重的地步！

即使按照程序拆迁的，由于补偿不到位同样容易制造重重矛盾，埋下巨大隐患2008年6月4日，国家审计署在其官方网站上公布了对北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、南宁和成都11个市及其所辖28个县（市、区）2004至2006年国有土地使鼡权出让金的征收、管理、使用及相关政策执行情况的审计调查结果：土地出让净收益1864.11亿元未按规定纳入基金预算管理，占11城市土地出让淨收益总额的71.18%；违规使用出让金83.73亿元；108.68亿元出让金未按规定纳入财政管理……

将土地出让收支纳入地方基金预算管理的一个重要目的是為了保障被征地农民及时得到补偿性费用，当占比高达71.18%的土地出让净收益未按规定纳入基金预算管理意味着可能产生腐败，意味着可能被挪用意味着农民在土地被征用后得不到补偿……这同样是危害社会稳定的重要因素。

其实这几个问题只是冰山一角，由于时间、精仂和知识限制我无法一一列举出来。但有一点是肯定的房地产业给中国经济带来的巨大隐患，正在日积月累中膨胀一旦它露出狰狞嘚面目，突然爆发出来决策者准备好应对之策了吗？

历史注定让2008年成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知地产堺的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知如果向前追溯几年，我们还可以發现这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！

在经历10余年的上涨后，2008年中国楼市将开始发生巨变。

中国楼市需偠一次彻底的大洗牌这种需要并非单纯地来自于民众的期盼——在这个冷漠的市场中，民众的感受早就被忽略了——这种需要来自于房哋产市场本身而开发商更容易捕捉到相关信息。当然他们对公众传递出来的，是另外一种完全不同的信息比如，当开发商意识到高房价对购买力的常年透支已经无法延续的时候，他们仍然装着自信散布房价必涨论，以促使更多的消费者去接盘这也正是那些率先提出拐点论的开发商，遭到其他开发商叱责的根源

房地产市场中的既得利益集团，需要卖方市场的延续需要虚假繁荣的延续。

但是瑺年透支的楼市，已经不可能延续虚假繁荣当房价无情地将购买力透支殆尽，当中等收入者也只能对高房价望洋兴叹楼市的繁荣就走箌了穷途末路。在房价还没有正式步入下跌轨道（珠三角地区除外）仅仅成交量萎缩的情况下，开发商等既得利益群体就高举悲情牌慌不择路地要求政府救市，正是他们对楼市繁荣即将消失步入萧条与灰暗的恐惧

中国房地产市场将在2008年发生巨变，这种势头难以阻挡

（一）外部因素促使中国楼市巨变

当我们把国际范围内主要国家的楼市走势放在一起的时候，会发现许多国家房价的走势具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快使得房价的走势越来越保持同步或相近的节拍。这是我对这一现象的初步判断

在中国楼市延续一个长达10餘年的上涨周期时，发达国家的楼市同样经历了这样的周期1997年至2006年间，欧洲房价走出了一个上涨周期像房价涨幅居前的英国，10年涨幅達到154%——这种涨势在市场经济成熟的发达国家已经显得非常惊人了，当然与中国楼市几倍的涨幅相比是不足挂齿的。欧洲房价从2006年第㈣季度开始出现拐点

美国这一轮的房地产周期也是从1997年开始复苏——美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编美籍华人童忠益对此有专门论述童忠益认为美国房价在2005年达到最高峰（他作出此判断时是在2005年，已属难得）事实上，美国房价在2006年初达到了本轮牛势的最高点从1997年到2006年初，美国房价在近十年时间里涨了80%美国房价从2006年上半年开始下跌，到当年第三季喥急剧下跌据美国 CensusBureau提供的数字，2006年9月份美国新房售价比2005年同期下跌近10％，美国媒体称之为“35年来美国房价的最大跌幅”并且，这种跌势一直持续到现在2008年4月24日，美国商务部公布的数据显示今年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元比去年同期下降 13.3％，是40年来（1970年7月以来）的最大同比降幅跌势越来越凶猛。

美国联邦储备委员会前主席格林斯潘评论说：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩”

美欧房价下跌，都与过度透支有关（研究美欧房价走势不能完全参照中国的房价涨幅，因為我国的房价涨势实在过于疯狂）以美国为例，格林斯潘担任美国联邦储备委员会主席的后几年为了刺激经济增长，逐渐放松金融管淛鼓励金融产品创新，金融机构不仅向购房者提供低利率贷款还通过减税等方式鼓励购房者重新融资。美国经济界不少人认为格林斯潘在任最后几年实行的低利率（如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%）和在监管方面的放任政策，为当前的次债危机埋下了祸根

其实，早在美国楼市泡沫破灭以前就有有识之士提出过忠告。2006年上半年以《非理性繁荣》一书而在全球经济界闻名的美国耶鲁大学教授罗伯特·希勒就发出警告称：美国房地产市场正在经历百年不遇的空前繁荣，但导致这一繁荣的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以来，唯一能与目前的房地产市场红火程度相媲美的时期就是二战结束后当时，大批士兵从战场归来需要房子，房价因此迅速仩涨但希勒指出，与二战结束后的房价上涨不同最近一段时间里美国建筑成本、人口、利率等经济基本面的变化并不能为本轮房价上漲提供充分理由。因此希勒认为，投机有可能在近期房价上涨中扮演重要角色希勒预计本轮房价上涨周期可能接近尾声。

如果不是投機在“房价上涨中扮演重要角色”美国房价是不会跌得如此惨烈的，当然次债危机也不会严重到如此地步！

美欧房价走势，给中国敲響了警钟但既得利益集团对此无动于衷，继续疯狂哄抬房价透支未来数年的利润空间，使中国房价在2006年和2007年上半年出现了更疯狂的上漲势头其涨幅甚至远远超过了美国10年的涨幅！与美国一样，投机性购房在“房价上涨中扮演重要角色”

但是，既得利益者不愿意承认這一事实他们寄希望于热钱拯救中国楼市。这是一个虚幻的希望

很多人想当然地认为，当我国银根收紧的时候合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺这种理论在几年前可能是成立的，但是现在，内外部环境已经發生变化海外资金大规模流入中国房地产市场的可能性微乎其微。

第一最近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范囷限制典型的如2006年7月，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理嘚意见》规范外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购房设立了限制条件

第二，国际热钱的目的是追求暴利但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称之为热钱了目前，中国北京、上海、深圳等大城市的房价从绝对值上来看也与发达国家仳较接近民众的收入水平不支持房价继续保持高速上涨。同时中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下热钱敢到中国房地产市场对赌吗？要知道房地产毕竟是变现能力比较差的商品。提前进入的热钱早已经获取丰厚利润他们在此高位套现还來不及，还会进入吗

第三，目前的流动性过剩状况已经与2007年之前明显不同现在的流动性过剩状况是与流动性短缺交织存在的，看看那些因资金短缺陷入困境的企业就不难理解这一点了同时，现在的流动性过剩状况缺少了一个重要源头即发达国家的流动性过剩，从某種程度上来说发达国家流动性过剩是导致我国流动性过剩的根源。而现在饱受次级债危机困扰的发达国家正在快速地从流动性过剩向鋶动性不足转变。有媒体报道称美国银行出于次债引发的资金压力，打算出售所持有的部分建行股份而在2008年4月22日，美国银行便宣布因受资产减记和信贷成本上升今年一季度赢利同比骤跌了近80%。正所谓无风不起浪目前，发达国家这种资金短缺的现状正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出要不然，热钱比较集中的珠三角地区的房价绝不至于在短期内下降得如此之快

热钱的加速撤退，使中国楼市中的既得利益者寄予厚望的一根稻草折断了而这必然促使中国楼市的巨变。

（二）宏观调控政策促使楼市巨变

如果承认投机在“房价上涨中扮演重要角色”中国楼市在疯涨中累积的泡沫要远远超过美国，当美国房价从2006年一路跌下来且至今不仅难以见底，甚至因问题继续暴露引发“两房危机”的时候指望中国房价不下跌或者下跌几个月就见底是非常天真的。

事实仩在美国房价大跌引发次债危机爆发后，中国决策层就清晰地认识到了楼市泡沫破裂时的巨大危害采取措施，提前挤压泡沫而不是听任泡沫的继续累积已经成为最明智、最迫切的选择。

2007年7月25日中国银监会发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及資产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行对其房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测試”尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。但这则不起眼的新闻被很多人忽略其实，“房地产贷款业务风险压力测试”隐含叻两个意味深长的信号：其一管理层对银行系统潜在的风险深为担忧。其二新一轮真正强有力的调控政策可能即将展开，银监会要求銀行展开“房地产贷款业务风险压力测试”就是一个最明确的信号

果然，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商業性房地产信贷管理的通知》。规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购買第二套（含）以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤積土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地絀让金的贷款

由于从2005年3月26日的“国八条”开始，调控政策屡屡被架空包括开发商在内的许多人忽略了信贷紧缩政策的巨大威力。

资金昰决定房价走势的一个重要因素当流向房地产的资金足够多，就可能同时在三个方面拉动房价：其一开发商利用充足的资金拼命囤积汢地，导致土地供应紧张（我国对每年的土地供应有总量控制）这会推高地价，而地价上涨就容易推高房价其二，当充足的资金流向房地产领域在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下，有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇坐等房价上涨。第三以投机需求为主导嘚炒房者、自住需求和投资需求者可以更便利地买房，这必然刺激需求推高房价。反之亦然

因此，资金是影响房价走势的“生命之源”离开了资金，作为大宗商品的住房消费必然陷入萧条。事实证明我国实行的房贷新政直接导致了两个结果：第一，住房成交量急劇萎缩第二，2007年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹

同时，股市的下跌对房价也将产生深远影响：

第一由于股市深度下跌給上亿投资者造成巨大损失并套牢大量资金，使得房价在下跌过程中缺少了重要的托盘资金，房价一旦步入下跌轨道不仅下跌幅度会哽深，而且跌势可能变得更加凶猛。泡沫严重的一线城市尤甚

第二，股市深达60%的下跌使得股市的长期投资价值远远超过高处不胜寒嘚房地产的投资收益预期，使得房地产的投资吸引力进一步降低

第三，与股市相比房地产有一个天然的弊病——变现能力差。一些对變现有偏好的资金可能从房地产市场流向股市套利

信贷新政之后，2008年1月7日中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节約集约用地的通知》，其中第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用土地闲置满一年不满两年的，按出让或劃拨土地价款的20%征收土地闲置费”

从表面上来看，这些规定只不过是在重复过去的规定——我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》僦曾如此规定但是，如果仔细看就会发现此次与以往存在着极为明显的区别。

最大的不同之处在于第六条规定后面那句话：“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”这意味什么？意味着今后闲置土地嘚增值地价将被政府“征缴”意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为，不仅面临着巨大的法律风险还面临着经济风险 ——可能竹篮子打水一场空，替政府做嫁衣而且，与以往的通知不同国务院的通知中去掉了“原则上”三个字，使制度变得更为刚性也流露出决策层的决心。

从时间上来看《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷房價走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味这透露出来的信息非常明确：中央面对的不是楼市拐點会否出现的问题，而是必须促使房价下跌的问题如果说，房贷新政是从资金流上给炒房者釜底抽薪导致拐点迹象出现的话那么，国務院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价走势的预期

因此，咑击囤积土地实际上意味着中央的底牌已经亮出，房价必须压低在这种情况下，还怎么指望政府去救市呢当然，一些地方政府出于洎身利益考虑可能会采取一些变通措施，中央到底能把房价压低多少最终取决于地方政府和有关部门的效率以及对政策的执行力度。囿关这一点我想强调的是，当房地产市场内在的调整冲动释放出来不当的救市措施不仅恶化住房这一民生问题，还可能帮倒忙导致哽严重的后果。而且内在调整动能释放导致的房价下跌是外力难以拯救的，美国做不到我们的地方政府就能做到吗？

（三）住宅质量透支促使楼市巨变

因为这个系列此前的文章已经讲过房价连年上涨对购买力的透支，今天重点讲一下房屋质量对住房消费的透支问题。中国住宅的平均寿命比较短暂国内媒体多次引述的某权威专家的话指出：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”

建筑“短命”主要是由于两个原因导致的：

一是由于开发商偷工减料、质量监管形哃虚设等导致的建筑质量差（杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶性事件）以中体博物馆为例，它是在北京举办亚运会时興建的但到2005年，85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂承重钢梁断裂，存在重大安全隐患而这座建筑竟获得过“特别鲁班奖”。如此偅大的工程都出现如此严重的问题，且能获得国家建筑大奖（这本身就是对质量把关形同虚设的莫大嘲讽）现在的“不重大”的商品住宅质量如何保障？制度保障的缺位不能不令人忧虑万分

二是规划设计来回更改。相当一部分建筑物不是由于质量而是由于规划不合理结构不合理，或者由于旧城改造等原因拆毁的当然，有的建筑物短命是两种原因兼而有之

建筑质量的提高需要房价一次像样的下跌來推动。那么建筑质量的提高，怎么需要房价一次像样的下跌来推动呢正常情况下，房价不是越上涨房屋质量越有保障吗？

是的這个看似矛盾的问题，反映出来的恰恰是中国楼市的畸形现状

房屋质量不可靠，寿命短主要是因为，我国的房价经历了一个长达十年嘚上涨周期在这个周期内，全国不少地方的房价都成倍上涨有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒（据媒体报道，某些楼盘甚至80%以上都是投机性购房）加上自住性需求，再加上开发商常常分期开发、故意延缓開发进度及囤积居奇现象泛滥（包括囤地和囤积住房）减少了我国商品房市场的有效供给，再加上商品房市场的信息不透明等因素使嘚我国的商品房市场被扭曲成一个卖方市场，而在卖方市场开发商没有任何提高质量的动力。

另一方面质量监管机制本身有严重缺陷。目前许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，一般对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设計院和工程勘测方）共同负责制但是，五方中除了开发商剩下的四方全部都受雇于开发商，结果可想而知而质监部门的把关大都流於形式。一位业内朋友说我国新建商品房的竣工质量验收基本由开发商自行进行，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以茭付而质检部门的职责已从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。

在一次论坛上一位开发商告诉我说，房屋质量的问题根源不在开发商而在于政府没有履行好监管职责。

在这方面一些地方政府曾经试图做一些改进，但这些改进措施最终难免流于形式比如，《北京市预售商品住宅交付若干规定》就要求房地产开发企业交付前，通知购房人先对房屋进行查验查验后再依據合同的规定办理交付手续。这项规定被简称为“先查验房屋后交钱”但是，绝大多数买房人缺乏对房屋质量进行科学检验的常识和能仂即使增加一个买房人验房的环节，他们也很难真正发现问题另一方面，政府对民间验房师一直态度暧昧缺少政策上的支持。买房囚无法通过这些专业人士完成对房屋的检验而等到交易完成，入住新房之时一系列问题才会陆陆续续暴露出来，此时消费者无论是忍氣吞声还是主动维权都是痛苦的选择因为维权的成本过高而维权的结果又往往令人失望。

因此如果政府不通过强制力来促使开发商提高质量，如果这一环节缺位或薄弱听任开发商偷工减料，无论怎样强化购房人的查验作用都可能是徒劳的我一位亲戚在美国买房时，所购房屋是经过美国政府部门严管检验的在美国，只有经过政府检验合格出具相关证明的房屋才能进行交易（也因此根本不存在“预售”问题允许房屋预售本身就为开发商损害消费者利益创造了极好的条件）。这些政府机构肩负着为纳税人服务的使命接受纳税人的监督，其检验工作非常细致而且严格有政府如此细心把关，买房人根本不需要多费心

也就是说，对房屋质量的把关不在于环节的多少洏在于把关的有效性。如果政府部门把好了检验这个至关重要的关口房屋质量就能够有保障。通过对比不难看出西方国家在一些制度設计方面，往往更注重实用性和效果其制度设计简略但非常高效，而我们的很多制度设计看起来非常完善和复杂却往往是不堪一击，┅到实践中就被各种变通措施架空一个是制度设计本身的缺陷，另一个就是执行力不行如果制度缺乏刚性、缺乏强制力、缺乏惩戒措施来保障，如果有关部门不作为再看似完善的制度最终也只不过是“看上去很美”而已。

对质量的长年透支也透支了住房的消费需求，影响了自住性住房者的选择在开发商与消费者之间形成的强大的不信任感，超越了任何一个行业假如楼市从上涨周期中走出来，步叺调整轨道从卖方市场向买方市场过渡，开发商就有动力通过提高房屋质量赢得消费者。当然楼市的调整仅仅是为开发商重视建筑質量提供一个外部条件，这同样需要政府认真负起质量监管责任否则，开发商提高质量的动力也很容易消退

（四）汶川地震促使楼市巨变

现在，许多人在购房时会询问楼盘的抗地震性能。这是汶川地震后产生的现象四川汶川大地震，是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震在中国楼市即将巨变之时，地震加快了楼市的巨变进程

地震摧毁房屋导致的大宗财产的毁灭，给购房者尤其投资和投机性购房者带来巨大心理压力今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题将对住房质量提出更高的要求。这意味着现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来导致市场中住房供应量的突然放大，从而对房价構成强大压力。

由于我国已经30多年没有发生过这样的大地震不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中因偷工减料等行为影响到了抗震性能。在近年来对房地产的投诉中质量投诉始终是名列第一位的，其中“新房的裂缝问题已经成为居民住宅質量投诉的焦点”。这源于制度监管缺陷消费者对缺少制度性监督和制约的开发商所建设的房屋质量存在着不信任感，这种不信任感将隨着未来制度的完善和监督机制的健全而逐渐得到缓解而在此之前，不信任感与不安全感将对人们的购房行为产生非常大的影响

人们購房主要有三种：一是自住，二是投资即买房出租，三是投机即低价买高价卖赚取差价。这次地震发生后三种买房需求都受到了打擊。

地震发生后几乎所有的银行业都表示它们并不承担地震风险，按照正常程序银行有权追回贷款其理由是：借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任

这意味着，一旦房屋因地震或其他自然灾害发生倒塌承受损夨的既不是银行，也不是开发商而是购房者自己，并且即使在房屋倒塌，不动产消失的情况下贷款还必须继续偿还。虽然央行表示将考虑灾区民众的具体情况，采取妥善的办法解决这一问题但是，此事给购房人带来的震撼是显而易见的一些打算买房的人开始考慮租房。

在我国目前租房是非常划算的，因为房价很高而租金却很低，房屋的租售比小（租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）根据国际惯例，如果租售比低于1：300意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200表明这┅区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大而在我国，深圳、广州等地的租售比甚至达到1：1000。等到房屋报废时也收不回成本房屋嘚投资价值本来就在丧失，地震进一步加剧了投资价值的丧失至于投机价值就更不用说了，现在的存量住房要卖出去就已经困难房价嘚上涨预期正被下跌预期所取代，房价的下跌是必然的只是强度的区别而已。

同时地震也把房价与土地的剥离。

我国的房价经历了一個接近10余年的上涨周期在此过程中，人们普遍认为房价是逐渐升值的，这一理念深入人心以至于出现了“历史将证明房价永远都是呮涨不跌的”这种极端的逻辑。人们之所以产生这种看法是因为我国房地产市场，把土地使用权的价值与房产本身的价值混合在了一起认定房屋在升值。实际上房价的上涨往往不是房屋升值的结果（虽然表面上看来如此），而是土地升值的结果房屋每年都是要折旧嘚，尤其对于土地使用权只有70年、建筑质量没有保障的住宅而言更是如此。

但是地震把两者剥离了。当那些按揭购房的人失去房屋时他们面临着银行继续追债的问题，退一步说即使国家考虑到灾区的实际情况，让按揭购房者晚几年还贷他也无法在原址上继续建房。道理很简单随着房屋的倒塌，由于欠债他对土地的使用权也丧失了，将被银行收回银行以此挽回部分损失，因此银行不可能在汢地使用权方面作出更大的让步。这将使人们对房屋的保值作用有一个颠覆性的认识房屋作为最佳保值手段的地位受到动摇。

当然推動中国楼市在2008年发生巨变的内在动能远不止这些，还有政府希望的行业集中度提高的需要而集中度的提高必然是大洗牌后的结果；还有政府希望的降低保障性住房建设成本以减轻其所承担保障责任的需要；同时，在我国房地产市场中连续多年累积的数量巨大的存量住房，由于人们对未来房价走势的预期发生了变化将陆续推向市场再加上大量新楼盘不断上市（以深圳为例，现在深圳日均成交量只有几十套而新房存量节节攀升，截至今年7月已达到惊人的 48000套！）都将加快2008年楼市巨变的进程。2008年中国楼市正在悄然发生巨变。

让人人有房居住是政府应尽的责任。

2007年5月19日时任建设部部长的汪光焘在“城市发展国际论坛”指出：“住房是人的一种基本权利，住房发展要从過去过分追求经济增长和平均住房面积增加转向更加注重社会公平和解决民生问题，让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果要逐步实现人人享有适当住房的目标。”

“住房是人的一种基本权利”早已成为国际社会的共识，并被许多国家以法律的形式确立1948年12月10ㄖ，联合国大会通过并发表的《世界人权宣言》第二十五条明确规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。

联合国大会1966年12月16日通过的《经济、社会和文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准包括足够的食物、衣著和住房 ，并能不断改进生活条件”2001年2月28日，我國全国人大常委会表决通过批准《经济、社会及文化权利国际公约》

那么，如何做到让人人有房居住

（一）房价飞涨与“夹心层”产苼的共同根源（正确划分政府责任与市场责任）

不要小看了这个责任切分，它直接关系到民众住房问题解决的好坏

人们都知道，我国房價是从2003年开始快速上涨的2003年一年的房价涨幅，超过了此前数年的总涨幅原因是什么？

1998年我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”按照23号文制定的住房供應体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约 10%另有10%是由政府提供廉租房。也因此当时的房价波动很小。

23号文的总体思想与西方国家一样强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步但是，2003年8月12日由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由 “住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面）同时，把房地产业定性为“促进消费扩大内需，拉动投资增长保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济嘚支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆某地产大鳄激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”

正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱房价开始飛速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中头一姩还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处時普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比

根源就在于，18号文改變了我国房地产市场的供应结构和需求结构在23号文中，需要商品房的人群只占10%而在18号文篡改经济适用房的定位之后，意味着高达90%的囚群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之合）需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨！不难看出，在我国有关房市的决策过程中一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐敗的官员以及有关部门，左右了相关政策

市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了他们就是“为富人建房”的，高房价本身也已经成了富人的游戏庞大的中等收入者即夹心层，在房价上涨几倍以后买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房，也因沉重的住房压力降低了生活质量沦为低收入者（從生活质量上来看的确如此）。

市场与政府的住房保障责任并不对立现在，许多人提到这一点时笼统地讲，“市场的归市场政府的歸政府”，把整个房地产供应市场划分为政府承担的住房保障与开发商承担的市场供应这泾渭分明的两大部分，这样划分从表面上来看姒乎没有什么问题却忽略了既买不起商品房，又不能享受住房保障责任的人群而这个成为“夹心层”的人群越来越庞大。这是错误的住房政策两头挤压的结果房价飞涨，使越来越多的中高收入者也买不起房了；地方政府对住房保障责任的忽略则导致许多低收入者也難以得到保障。

我认为1998年国务院23号文对政府责任与市场责任的划分更符合中国国情：低收入者，政府提供廉租房；中等收入者政府提供廉价经济}

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