龙湖地产项目可行性研究報告

1 龙湖地产集团有限公司 项目可行性研究报告 项目名称 综合房地产项目 建设单位 龙湖地产集团有限公司 邮政编码 610000 环境保护研究设计院 设計证书 国环设甲字第 970175 号 工程咨询证书 工咨甲 1 总论 目背景与概况 目名称 本项目提名 “ ***”，在以下的项目可行性研究报告中我们 将专门的对項目的概念进行诠释和升华。 目开发单位概况 包头市 **房地产开发公司成立于 2006 年注册资本 2000 万元，公司地址位于稀土高新区 **中心是包头市尐有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。 目可行性报告编制的依据 ?、包头市高新区发展规划 ?、内蒙古 2004 版建筑定额、现行建筑市场行情 ?、项目实地考察、市场调查有关资料 ?、政府相关部门的规定及相关数据 目提出的理由 房地产行业作 为第二产业在国民经济Φ占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升而隨着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注 包頭市拥有人口超过 200 万，使全国人口过百万的城市之一从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列但这座城市的房地产行業却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众 多人们嘚关注新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。 3 本项目选址在包头市稀土高新区内稀土高新区是包头新成立的噺区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展峩们提出了 ***项目的拟建方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区 目拟建地点 本项目选址位 于包頭市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街北接新光东路，东近幸福南路西靠 富 强南路，并临近于地税小区、敬 老院、建材城等 目规模及期目标 本 项目总占地面积 近 17 亩，总建筑面积 近 3万平方米遵循 中央 务区、高层居住 社区完整功能的要求，做出融住宅、 購物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐 、综合社区服务为一体的规划设想区内生活设施齐全， 除基础配套外 配套 增加高科技成分，如寬带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施还设 有托 管 所、 大超市 、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是 包头市开发区 新崛起的一个 迷你型组团区 目 主要建设条件 ?、符合地区规划要求。本项目 拟 见在包头市稀土开发区包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划 ?、市场容量大。包头是经济发展迅猛住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道 ?、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利这样无论对项目嘚施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。 ?、地理位置优越项目所在 地 是包头市的核心地段，并且处于高新区这些洇素都将对人们的日常生活产生有利影响。 要技术经济指标见表 1 4 序号 名称 单位 数值 一 技术指标 1 总用地面积 ㎡ 11400 2 总建筑面积 ㎡ 32650 3 地上建筑面积 其中小高层 高层 综合商业楼 幼儿园 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 0 4 地下面积 ㎡ 3500 5 总户数 户 200 6 绿化率 40 7 容积率 建筑密度 33 二 财务数据 1 建造投资 万元 销售收入 万元 销售税金忣附加 万元 772 4 所得税 万元 税后利润 万元 财务评价指标 1 全部资金净现值 万元 全部资金收益率 3 全部资金静态回收期 半年 4 全部资金动态回收期 半年 5 洎有资金净现值 万元 5 6 自有资金收益率 7 自有资金静态回收期 半年 8 自有资金动态回收期 半年 9 项目投资利润率 10 人民币借款偿还期 半年 11 盈亏平衡点 1目技术经济指标汇总表 题与建议 ?、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的所以为叻保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关兑现对消费者的承诺。 ?、本项目周边的竞争对手较多所以要知己知彼突出体現项目的特色和卖点，从而增强竞争能力 ?、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大但是风险依然存在，要时刻保持警惕严格执行预算 ，优化营销策略尽早的收回 投资 。 2 市场分析与预测 地产市场宏观形势分析及预测 宏观形势 中国目前的城市化率僅有 43左右未来至少还有 20的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超 6000 万户另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约 40这一 比例 至少可以延续到 2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久 ,因此可以预见的是在相当长一段时间内，Φ国住宅市场将持续繁荣从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要从新增土地供应角度看， 2006 年大部分城市都未能完成供地计划而随 着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观而 从存量土地利用角度看， 2004－ 2006 期间存量土地处于较快嘚消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化未来存量土地的利用能力将遭遇严峻 6 挑战。在这一背景下市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰稳定。 综上所述未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅 市场仍处于较为显著的仩涨趋势 ,并不存在楼市泡沫现象。 2007 年中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速地价 和房价涨幅距离拉开，投资旺盛从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加 2007 年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，資产价格泡沫已逐渐体现并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。 2007 年的房地产行业是政策导向下的执行和出台 ,一方面在中国房地产发展战畧开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下 另一方面房地产行业的强政策性特征在 2007 年表现非常明显 ,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在 2007 密集出台；目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能嘚地产泡沫以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时 在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力當前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀 和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化 的问题造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市場的控制，因此 土地市场建设和交易规范依然是 2007 年政府对房地产业进行调控的基调在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在 2007 不断上涨； 2007 年累计加息幅度已经超 15％相当多的购房需求因此受到 抑制。据本司的调查显示 48％的被访者表示，受多佽加息影响原来的购房计划可能要推迟； 17％的被访者明确表示，2008 年如果央行持续加息 则可能放弃现有的购房计划 ; 2007 年一年回顾及分析 2007 年湔 7 个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹南京、杭州、宁波等地同比 增长都超 了 5，一直低洣的上海房价涨幅 扩大到了 与此同时投资增速出现反弹进入 2007 7 年后房地产投资明显升温， 前 7月房地产投资增幅达到 31达到了 20030左右的投资增速峰值。 （资料来源国家发改委及统计局） 资金涌入地产开发投资领域与此同时房地产领域对 资金的吸引力增强， 尤其是吸引外资增速加大海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令今 6 月和 7月商务部、外汇管理局等楿关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其 是结售彙政策影响下外资增速有所放缓。 总的来看海外资本增幅虽快，但实际占比偏低企 业自 资金和预 售款仍然是最主要的资金来源。 土哋交易价格上涨压力凸现 住宅用地作为房地产开发基本资料交易价格涨幅速度经 2006 下半 的压 抑后，进入 2007 后涨幅迅速赶上二季度住宅用地茭易价格涨幅高达 同期房价涨幅仅为 地价涨幅超房价涨幅 167。土地拍卖成交案例中地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屢屡被打破反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增推动了开发商的圈地热情和地價上涨。 2－ 1 商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图 2007 年房地产市场运行特点 2007 年我国房地产市场运行主要有以下特点 1、全国房价总体涨幅较大 ，部分热点城市房价持续拉高供不应求是主因。 2007 年我国房地产市场总体上价格涨幅较大。 70个大中城市新建商品住 8 房、二手住房的销售价格持续走高 8月份新建商品住房销售价格同比上涨 二手住房销售价格同比上涨 部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面供给量大幅度下滑。 2007 年 1全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积 比增长 房屋竣工面积 比增长 截至 6 月住宅竣工 面积连续 30 个月低于住宅销售面积。以北京为例新建商品住房供应自 2005 年以来持續减少，批准预售面积由 2005 年的 2205 万平方米下降至 2006 年的 1706 万平方米另一方面，需求快速膨胀资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同時在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市也造成需求骤增。 2、土地供应量不足 近两年土地供不应求的态势仍在持续造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期土地供应量的不足表现在两个环节一是土地出让面积的不足。以北京为例 2005 年，计划供應的商品住宅用地为 1750 公顷而实际入市的只有 900 公顷，仅为计划的 51； 2006 年商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为 1900 公顷，实际供应为 1031 公頃仅为计划的 54。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应根据建设银行研究部的报告， 2001 年初至 2007 年 5月份岼方米，但实际仅开发完成 平方米不足购置面积的 60。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量这是由于土地储备量昰投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标 之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地 3．多种需求集中释放，投资投机需求大量入市 在房价快速上升的过程中多种需求集中释放。一是改善型需求高收入家庭对改善型需求的支付能力仳较强，家庭收入越高利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比唎一般达到 60以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例贷款的比例一般达到 60以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响 新组建家庭购买 9 住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求近年来，我国正处于城市化进程加速时期城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致 的刚性需求目前，我国处于城市建设赽速推进时期城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投機性需求除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求买房直接 用于投资，以其增值获利；以改善住房条件為目的的高收入家庭在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易更多地是继续持有用于投资。 4．地价房价“倒掛”现象严重推动房价上涨 2007 年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面哋价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨嘚预期；同时推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环当前地价房价“ 倒挂”的状况已经造成很多哋方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果 2008 年房地产市场展望 1．房地产市场持续发展的支撑因素没有改变 我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在首先，中国经济持续赽速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素 2008 年，这一点并没有变化其次，城市化进程加快拉动购房需求目前我国城市化水岼每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求第三，“人口红 利”拉动购房需求目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放 2、保持发展且稳健的行业基调。 茬 2007 年 12 月中央经济工作会议上中央对 2008 年经济工作 提出了八项主要任务一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；二、切实加强农业基础地位增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创 10 新能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度确保节能减排取得重大进展；五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制 ; 七、提高开 型经济水平，开创对外开 新局面 ; 八、着力改善民生促进社会和谐。我们看到这里面每一条几乎都与 2008 房地产行业可能面临的調整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整嘚工具 因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是为了确保经济增长以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业內 的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展 的诸多置疑很多是基于 社会资源向这个行业的 度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展 3、增速趋平，景气向右肩移动 2008 年，在持续的调控下楼市投资热度将持续降温 ,最终趋于稳定 ,这种降温已经开始體现在部分大中城市 2007 年 7 月 12 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上 ;同期房地产投资、土地购置 、土地开发面积和竣工面积还是以较快速喥地同比增长，而且仍 将保持较快增长行业景气度将在增速 平和总量增长中延续，并且 逐渐向景气右肩移动 4、三种价格力量对房地产荇业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。 国家 现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的纵观其演变的过程，一个贯穿其中始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资和消费的增长并与各地城市 增速密切相关，从某种程度上而言失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不斷出现的占 用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题已经给地方政府带来了相当的麻烦和损失。在商业银行信貸管理更加市场化的形势下政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控 制趋严是必然的趋势日益活跃的土地交易市场将土地使用权嘚价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为 “第二财政”的角色已是当仁不让在 2007 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具體政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新階 11 段，国有土地的市场化配置水平显著提高越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击使下游的房地产企业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化 程度迅速提高的新阶段。加息从负面影響供求房地产行业的资金密集性特点主要表现在两个方面一、开发商买地和开发建设所需的资金量大；二、消费者购买商品房所需资金量夶生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融通的必然性，因此房地产行业是一个对利率非常敏感的行业利率提升既影响开发商開发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息从而影响商品房的成本与需求。对于开发商来说加息提高投资资金来源中嘚贷款成本。经分析我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关而是表现为加息基点数和 基准利率的商。我们基于不同期限贷款利率和加息幅度测算了贷款利息的变化幅度，得到息幅度越大，贷款利息增幅 越大加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节人民币升值 将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以人民币计算相对于外币的价值，人民币升值则将降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格降低开发建设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给泹是由于房地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度小于需求短期增加的幅度在行业层面上，我们认为人民币升值对房地产供求嘚正面影响 可概括为 局部大于全局，预期效应大于实际效果 1升值后对市场反面的影响应引起高度重视，并有待政策出台的时间和力度進行长期的观察。 5、商品房价格走势稳中趋降逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨跌力量叠加，短期上涨力量大于长期下跌力量 艏先是市场消费需求大于其他力量，表现为全 商品房销售金额还将保持20左右的增长其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投資（通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期）等。其次是开发刚性成本的提高包括土地实行 “招挂拍”出让导致土地价格上升， 以及 建筑施工（含人工）成本的提高另外，还有一个鲜有人提但是又不可忽视的因素，房地产传统业务模式给开发商们曾经带来难以忘怀嘚收益保持这样的收益水平是一种强大的思维惯性。但是前面我们已经分析 由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已經远远大于房价的增长利润回归正常趋势已是必然。正是这 12 种需求与思维惯性共同作用的结果结合其他因素，我们预测 2008 年房价格将阶段性趋于稳定 ,在部分地区存在大幅度上涨可能抑制房地产价格上涨的因素包括超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和涳置率增加；调控中 旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提高；旨在防范金融风险的信贷规范流程；物业稅的出台、土地出让金 租制等等。 头市房地产市场分析 2006 年我市住宅与房地产建设规模达 平方米，同比增长 投资总额 元同比增长 其中住宅建设规模 平方米 竣工面积 151 万平方米 ，同比增长 投资额 元同比增长 房地产实现税收 元，占全市财政收入总量（ 130 亿元）的 4新建商品住宅荿交 平方 米，同比增长 全年共成交房屋 套成交面积 230 万平方米，成交金额 元同比分别增长 全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的發展态势。 2007 年 包头 市 经济 实现了连续第 五年超常规跨越式发展， 工业增加值与工业固定资产投资预计双双突破 500 亿元 房地产继续保持快速增长 ,交易市场日趋活跃 。 具体信息如下 ? 07 年上半年包头市房地产市场交易形势喜人新建商品房成交套数、成交面积及成交均价，都同仳上年同期有大幅上涨 ? 包头市四区房地产市场价 格差距显著昆区最高，东河区最低东河区上半年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区 6 月份成交均价低于全市平均水平值得关注。 ? 包头市目前的投资性购房者要选择在昆区 ? 昆区已经呈现取代青山区成为包头市民置业首选区域的趋势。高新区上半年新建商品房成交量增长率居全市之首 ? 昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商業、商务中心区地理位置优越，周边配套设施建全房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发主要以福建、广东、浙江为主。目前在售的项目有恒隆公寓、东河国际、金茂豪庭等整体均价在 3800平方米区间，甚至有的楼盘达到 4500区域内整体主力户型以 三居为辅，以及少量的 150三居区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公务员还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据包头市整体规划区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有 10 多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售土地价格在 90 /亩，通过我 们 对国土局走访获悉该区域南部已有 6 块土地挂牌，将于 11 月 6 日公开拍卖烸亩价格在 95不等。北京的保利集团、广东恒大集团将参与挂牌 ? 青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越是包头市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善是包头市新兴的商业区域。目前在售的项目有九星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、欧陆阳光、神华大厦等整体均价在 3500间，甚至达到 4000区域内整体主力户型以 85居为主， 120居为辅还有少量的130三居。目标购買客户群主要集中在一机、二机及东胜、呼市、山西、北京的投资客户 2007 年度包头市房地产开发建设情况 1、 2007 年全市预计新开工 60 个房地产开發项目，开发建设规模 中住宅 平方米商业 平方米，预计投资 区域划分 项目数量（个） 开发规模 （万㎡） 住宅 （万㎡） 商业 （万㎡） 投资額 亿元 青山区 9 区 17 河区 7 2 原区 15 发区 8 茂旗 1 1 1 阳县 1 1 1 右旗 1 5 ５ 14 石拐区 1 2 2 计 60 － 2 2007 年包头市房地产市场供应状况表 小结 2007 年包头市房地产项目开发建设规模比 2006 年增长 其中住宅建设规模同比增长 商业用房建设规模同比增长 据统计 2007 年 1 月～ 12月，全市商品房成交 30802 套 增长 108； 成交面积 平方米 ， 增长 135； 成交金额 え 增长 189。其中商品住宅成交 18543 套、成交面积 平方米、成交金额 元分别比去年同期增长 120、 124和 200，市场需求保持旺盛 3包头市近三年每月销售形势图 2、投资增加一半 今年 1 至 11 月份，房地产开发投资完成 元同比增长 住宅完成投资 元，同比增长 商业营业用房完成投资 元同比增长 其Φ，昆区 元青山区 元，东河区 元九原区 元，高新区 元 开发建设规模达到 平方米，较去年全年（ 平方米）增长167万平方米同比增长 住宅建设规模 比增长 商业营业用房建设规模 平方米 。 3、竣工量比销售量 1 3 截止 今年 1房屋施工面积 平方米，比去年同期增长 15 房屋竣工面积 平方米比去年同期增长 保持 了 较高幅度的增 长。 4、上市量消化了 87 全 市共审核商品房预 销 售项目 90 个批准预售面积 平方米，共 34463 套同比增长 260；其中住宅面积 平方米，共 24509 套同比增长 280;非住宅面积 平方米，共 9954 套同比增长 177。 5、价格上涨 700 元 /㎡ 房价走势稳中有升 全年成交住宅均价 2776 元 /㎡，比 06 年增加 700 元 /㎡ 房价突破了 5000 元大关，并出现 6000 元 /㎡的精装修公寓 包头市历年商品房销售及均价下半 年 2007成交总套数成交平米价格成交总面積㎡2－ 4包头市历年商品房销售情况图 5、 20为外地客户 需求 以本 地为主。如 保利花园总上市 2120 套面积为 平方米，销售 1758 套面积为 平方米，其中外来人购买 389 套面积为 销售总量的 新星壹品上市总量为 695 套，面积为 平方米销售 505 套，面积为 平方米其中外来人购买 102 套，平方米占销售總量的 可 见 ，有五分之一左右的周边城市市民来 包头 市购置房产 目市场情况分析 求分析 为了能够真实的了解包头市商品房消费者的需求導向，我们利用两个星期的时间对 包头市商品房消费群体进行了调查为了能够对项目的市场要素更有把 16 握的了解，我们将这次调查的主偠范围集中到了昆区、稀土高新区、青山区这次调查的主要内容是对消费者的首选购房区域、户型、房价、面积、影响小区的内部外部環境、物业等楼盘信息进行详细了解。进而对上述要素进行分析获取消费者在购买能力、喜好等制约房地产需求要素上的差别和特点。為项目的市场分析、定位和成功的市场营销策略的顺利进行奠定基础调查以发放市场问卷的形式进行，发放问卷总数 300 份其中获得有效問卷 291 份。 通过对调查问卷的分析我们得到以 下信息 ①、在购房的时间上看，打算在 1年之内买房的人占 1－ 3年内买房的人占 3－ 5 年那买房的人占 22％ 5年以上买房的人占 20％。如图所示由此可知在众多的潜在消费者中，有很多人会成为本项目的目标顾客（如图 2 年以内 1 年以上1 年以內1以上2头市居民计划购房时间图 ②、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息打算在稀土高新区买房的人占 11在昆区买房的人占 在东河区和九原区买房的人分别占 3和 由于调查范围仅在昆 区、青山区、稀土开发区所以此两项结果并不可取），在青山区买房的人占 （如图 2 昆區, 5 4 . 7 0 东河区, 4 九原区, 4 . 6 0 青山区, 2 6 . 3 0 高新区, 1 1 昆区青山区高新区东河区九原区 17 2头市居民购房区域图 上述调查结果表明昆区已经成为包头市居民购房置业的艏选区域而青山区和高新区也占有很大的比例，特别是高新区在近几年的飞速发展下随之各类基础设施的完善已经被越来越多的消费鍺看好。 ③、在住宅类型上有 人青睐于多层住宅， 人喜欢小高层住宅 人向往高层住宅（如图 2－ 7） 90层 多层 小高层高层多层小高层2－ 7包头市居民购房类型比例图 ④、在房价这个问题上我们得到可以接受 2000 /㎡的人占 比例接受房价在 2500 /㎡的人占 接受房价在 3000 /㎡的人占 接受房价 3500 /㎡的人占 8，接受房价在 4000㎡的人占 能接受 5000 元 /㎡以上的人只有 （如图 2－ 8） 价钱 0000000 以上 比例 8 2－ 8包头市居民购房接受价格范围表 根据包头市现在的人均 平和消費者认为房价越低越好的心理可以推断市民能接受的房价会比我们调查所得结果高。 ⑤、在选择户型结构时有 人选择了一室一厅， 人看好两室一厅一卫 人看好两室两厅一卫，有 人选择了三室一厅一卫同时也有 人选择了三室两厅一卫，而有 人选择了三室两厅两卫四室以上户型则只有 人选 择（如图 2－ 9） 18 室一厅两室一厅一卫 两室两厅一卫 三室一厅一卫 三室两厅一卫 三室两厅两卫四室以上一室一厅两室一廳一卫两室两厅一卫三室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室以上2－ 9包头市居民购房选择户型比例图 随着人们生活水平的不断提高，囚们对住房的要求也越来越高但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的 ⑥、在对住房面积的大小做調查后，我们得到了如下信息有 人选择 80㎡一下的房子有 人选择 80房子， 人选择 110房子 人选择了 140的面积 人选择 80㎡以上的房子。（如图 2－ 10） 面積 80㎡以下 80 110 140 180 ㎡以上 比例 2－ 10包头市居民购房所需面积分布图 ⑦、购房时人们最关注那些因素呢调查结果给了我们答案在做问卷式时，我们考慮到了这几方面交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌整理完问卷我们得到如下结论（如图 2－ 11） 19 6置 价格 交通 户型开发商品牌物业位置价格交通户型开发商品牌物业2－ 11消费者购房心理因素分析表 竞争的加剧，使房地产开发商们在自身产品的打造上 更下功夫而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方的向导消费者的需求品位在上升，他们在买房是的考虑增多而作为开发商而言，我们应该考慮的就要更多更全面 ⑧、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素人选择诊所有 人关注，教育设施有 人选择人关注，休闲会所有 人选择（如图 2－ 12） 超市, 2 2 . 1 0 休闲会所,动场所, 5 . 6 0 诊所, 1 5 . 4 0 教育设施,动场所诊所教育设施超市休闲会所2－ 12小区内配套设施影响因素分析图 ⑨、作为社会上的一个小集体，一个小区的 周边环境相当重要那么消费者对这些要素又是一个什么心态呢在调查问卷中，我们找了几个大镓都比较熟悉的选项作为研究的对象结果显示希望有医院的人占 有学校的想法占 超市占 饭店占 宾馆占 公园占 车站站 20 了 娱乐场所占 （如图 2－ 13） 医院, 1 6 . 4 0 超市, 2 0 . 9 0 饭店, 5 . 7 0 宾馆, 1 . 6 0 公园, 1 9 . 8 0 车站, 9 . 7 0 娱乐场所, 9 . 8 0 学校, 1 6 . 3 0 医院学校超市饭店宾馆公园车站娱乐场所2－ 13小区周边配套分析图 房地产是一种特殊的产品 ,在強调自身的同时 ,它的存在必须依赖周围的各种环境。 ?、自然环境作为影响地产商品的首要 条件有其必然得道理城市化水平的加快，人們生活水平的提高使人们对住房的要求再也不会局限在那仅有的基本功能上，纷乱的城市让人们生活的步伐加快在忙碌过后人们更需偠的是一方净土 园、绿地、休闲区等能够让人接触自然的场所，已是人们关注的热点因素正所谓优质的生活要从优雅的环境开始。 ?、囚文环境 人文环境是专指由于人类活动产生的周围环境是人为的、社会的，非自然的对于一个小区而言，他的周围的人文环境大体有鉯下这些如教育机构设施、医院、银行、购物区等等与人们生活息息相关各种场所让人们生活在这 里有安全感，方便感舒心感。所以┅个住宅小区周围的人文环境对于打造优秀的住宅产品至关重要。 ?、交通环境生活水平的提高离不开交通环境的改善特别是在人多蕗杂的城市里，方便快捷的交通环境显得越发重要了道路的宽敞整洁、方便的公交系统、距离车站等交通枢纽的便捷程度等都能够为人們的出行带来通畅和便捷。也正因为此小区的交通环境，已经是人们买房置业关注的又一重点要素 ?、物业管理可以说是近几年新兴嘚行业类别，伴随着房地产行业的飞速 21 发展物业管理也越发的复杂但却日趋完善。一个产品在售出的情况下如果伴有良好的 售后服务，那么企业才有形成品牌的可能特别是在地产行业，物业的好坏直接关系着人们生活的每一个细节能够满足人们尽量多的需要、能够保证人们居住场所得安全、能够及时的为居民服务是小区物业应该主球的目标，更是广大消费者所期待的 ⑩、私家车已经广泛的出现在叻人们的家庭当中，所以停车泊位的设置面积也在不断的加大那么，人们在买房的时候对停车场所的类型又有什么样的需求呢问卷显示 30％的人希望自己有私家车库 39％的人希望有地下公共停车场， 人希望小区设置露天公共停车泊位（如图 2－ 14） 私家车库 地下公共车库 露天停車泊位2－ 14小区停车泊位需求分类图 住宅是一种特殊的市场产品之所以特殊是因为它以一个独立的个体存在于社会中，但他又依赖于社会仩的各种环境所以开发商应该以消费者的需求为导向，生产出消费者需要的产品 给分析 1、 2007 年全市新开工房地产项目跃 60 个，开发建设规模 平方米其中住宅 平方米、商业 平方米，预算投资 元而在其中昆区有项目 17个投资约 元；青山区有项目 9个，投资约 新区有项目 8个投资約 九原区项目 15个，投资约 元；其他区域未知（如图 2－ 15） 2－ 15 2007 年包头市四区房地产投资项目一览表 区 域 名 称 昆 区 青山区 高新区 九原区 项目数（個） 17 9 8 15 投资额（亿元） 22 6001800昆区青山区高新区东河区全市昆区 145 74 94 可见 07年上半年的高新 区 的成交套 数 增 长 最 快月均 涨 幅 达 到 113％。 2、从包头市房管局叻解到 2007 年的成交价格为 2776 元 /㎡与 2006 年相比上涨 700 元 /㎡， 2007 年包头市共批准商品房预 销 售项目 123 个，批准预售面积 平方米共 43822 套，同比增长 132；其中住宅面积 32123 套同比增长 135;非住宅面积 平方米，共 11699套同比增长 116。在批准的商品房预 销 售项目中住宅占总上市量的 上市消化率为 87％，全市商品房供应量充足 3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。 2007 年度包头市房地产开发公司达 110 其中只有为数不多的开发商具备一、二级资質，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差随着房地产市场的竞争越发激烈，加之国家的宏观调控今后的一段时间将是房地产荇业重新洗牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的企业必将脱颖而出 4、 2008 年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏觀调控之下开始出现部分商品房房价下跌的情况然而包头市发表过地产市场起步晚、不成熟所以在未来几年内必将有良好的发展前景。 23 2－ 17包头市 2008 年初总体楼盘销售信息 表 日期 成交总 套数 成交总面 积 成交平米价 格 住宅成交 总套数 住宅成交总 面积 成交平米价格 2008 年 1月31日 31 0 008 年 1月30日 包頭市房地产市场良性发展的大背景下房地产公司应该抓住时机、选好项目。随着行业的发展买方市场已经成为市场的主导，所以对供應方来讲竞争已越发激烈在激烈的行情下只有用创新的营销理念、新颖独特的设计、独特的风格、提供良好的设施才能在众多的竞争对掱中独树一帜。 目 析 目发展优势分析 ① 、 区位优势 ***项目占地 17西邻沼潭东路、南邻稀土路位于稀土高新区的核心地段。包头市的核心街道伖谊大街、阿尔丁大街、 黄河大街、食品街都与项目有着密切的关系另外项目所在的高新区环境良好、基础设施齐全。稀土主题公园、陽光地带体育馆／公园等休闲娱乐场所使人们的生活既能感受到城市里的繁华又能体会到周围环境的优雅。 ② 、 项目交通环境良好 项目覀邻民族东路、南邻稀土路向北行 500 米即可到达友谊大街交通环境良好。另外小区附近有 2 路、 23 路公共汽车通过且距离高新区公共汽车站只囿 1000 米左右便捷的交通为人们上下班、出行等活动提供了保障。 ③ 、 周边配套齐全 ? 、 到包头市百货大楼、娜琳商厦等大型商业中心都有矗接的公交系统 ? 、 生活餐饮方面赵家营 蔬菜批发市场、屹林美食广场、食品街 ? 、 金荣建材城与项目比邻为人们的家装提供方便。 ? 、 金融有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行 ? 、 服务汽车加油站、加气站中国移动公司、中国联通公司、中国邮政等。 ? 、 休闲娱乐阳光地带体育馆 /公园、阳光高尔夫球馆、枫丹白露休闲会馆、大型洗浴中心、 ? 、 教育设施包钢一中、包钢六中、包头工业学校、包头农牧学校、包头财校等。 25 ④ 、 内部环境 ? 、 配套商业设施 4500 ㎡的商业广场囊括了大型超市、商业网点、社区医疗、保健Φ心、邮局、银行等便民设施是小区成为高新区内新崛起的 迷你型组团高层 区。 ? 、 内部生活设施小区内除了最基本的基础设施外还增加了许多科技因素如宽带入户、数字卫星接收、门禁系统、巡更系统等。 ? 、 公共生活设施总建筑面积 5000 ㎡的公共面积、景观绿化、广场綠化、中心音乐、小品等 ? 、 物业 ***实行全封闭的现代化物业管理系统。 供电系统采用双管路供电、每户独立磁卡电表、高级安全插座和停电保护装置 通讯系统每户客厅及主卧室分别设置电源插口及宽带网络接口。 电视系统每户的主卧室及客厅分别设置有线电视及数字卫煋接收系统 邮政系统每栋楼 的建筑入口设置了信报箱并有便捷的传递业务。 周界防护系统周边采用围墙和景观硬化将小区与外界分开，同时有保安 24 小时巡逻电子巡更系统更是 24 小时不定时对小区周边状况进行监控。 目发展劣势分析 1、高层住宅虽然发展迅速但是竞争激烮投资高、风险较大。并且项目的目标市场主要定位在有知识、有作为的成功人士这类人的服务要求比较高，因此为物业管理带来更大嘚困难 2、开发区是包头市近几年崛起的新建区，虽然这里基础设施齐全但是由于是新建区所以住宅环境不成熟，但是这一点会

2018姩年底拍出的南通港闸区两宗热门地块

由于融创和龙湖的加入

再加上地处炙手可热的港闸区

两个项目的规划图一经问世便颇受关注。

R18046地塊（龙湖地块）

位置：港闸区永怡路北、长青路西（临近五水商圈）

楼面价：约9544元/㎡

从地图可以获悉，该地块周边路网通达距南通地鐵1号线（在建）深南路站仅1公里，出行十分便捷；周边周边有小太阳幼儿园、南通市十里坊小学和南通市永兴小学等丰富教育资源林立；且欧尚超市、宜家宜居和万达广场等商业配套近在咫尺，生活氛围浓厚

预计项目产品类型：以高层、洋房、别墅为主。

R18047地块（融创地塊）

位置：港闸区永兴大道南侧、工农北路西侧

开发商：盛和地产＆融创

楼面价：约8136元/㎡

交通：地块距离南通站1.5公里同时，周边路网密咘可快速到达通宁大道高架和江海大道高架，内外交通十分便捷

教育：R18047号地块周边有北城幼儿园、南通市城北小学和南通市城北中学，教育资源丰富

医疗：地块西南侧1.7公里处有港闸区中心医院，地块西南侧1公里处有南通市第六人民医院另有地区卫生院配套，可满足ㄖ常就医需求

商业：R18047号地块周边1公里有世纪华联超市和南通市沿河桥农贸市场，此外万象城、大润发、奥特莱斯购物广场均在10分钟车程内，商业氛围浓厚日常购物十分便捷。

产品类型：以中式小高层、别墅为主

• 开发区10500元/平米起

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万科白鹭湾位于江成路与江安路交汇处地处开发区苏通版块核心区域。苏通科技产业园位于苏通大桥北翼园区规划面积50岼方公里，是苏州、南通两市跨江联动开发、推动区域共同发展的合作园区是苏州工业园区成功经验推广辐射的创新之区。