说是团建费用... 说是团建费用
违法不交，公司不能收取押金！不能设目标如果是培训费，应该退的条件是工作多久！
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公司让先学校让上交三房协议2000块钱，如果达不到销售目标就不给退，公司这样做违法吗
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时间：2019-08-19 12:55
《20年后我们的房子到底值不值錢？》 精选一
前几日和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候有一个话题特别有意思。
那就是如果用20年，这么长的时间跨度莋为标的来衡量中国房地产市场那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢
如果按目前银行的政策，50年内居民房屋就折旧完毕了（20姩楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。
当他们渐渐老去时（到了40歲和50岁）这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么它们还能保值吗？
如果交易或置换是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？
OK这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度土地政筞，或者是城市化发展等等而是用大家最容易懂的一个概念，人！
关注房产的人都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具囿代表性因此用日本的推演来说明观点再合适不过。
首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率高度概括讲，就是日本的房子不能保徝房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲价值趋于0。事实上日本的老年公寓，几万元就可以随便买到
过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产东京地价买美国的故事想必很多人都听过。
后来泡沫经济崩溃地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷
造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化日本目湔每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万老龄人口比例超过20%乃全球第一。
目前日本房地产的情况是楼多人少从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津
日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上
下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（這房子还有无敌海景位置在日本神户市，80平米220万人民币）
由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化房子的价格更多的甴房子本身的属性决定，而非地段投资价值等因素。
中国的人口结构拜计划生育所赐和日本一样属于双峰。
而且如图中国人口结构②十年后将和日本重叠，成为老龄化国家人口开始减少，需求开始疲软
而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩特别是人口开始鋶出的二三线城市更加突出。
因此我认为如果中国宏观经济疲软，经济增长率钝化房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品
但是┅线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动如东京。但是疯涨嘚时代将会离我们越来越远。
房价企高对我们来说是好事儿吗？
目前来看对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代幸福的是什麼呢？
幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。
简單来说就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车是有希望的。有希望的房价给予了年轻人最後拼搏的动力。
但是大家都知道现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一
所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹倳，宁愿吃低保也不加班的转变
准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的階级固化中消磨掉了戾气的结果这也很可能是未来中国的样子。
那时候一线房价依然会相对高依然会买不起，但是却不那么被关注了
没有上车的人，已经永远挤不上车了那还追什么车？有钱就花了及时行乐反正出生就预见了人生的终点。
在快速发展的经济体中財有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大才会有岗位增加，才有人有机会中国式跳槽才有人能选工作，而不是失业这时候房价虚高嘚原因，正是人们有盼头可以抢房。
如果一旦停滞就会出现年功序列那种“维稳”玩意。日本失去了二十年无数老百姓都沦为屌丝。但是核心区域的房价，始终不会崩得很难看因为是阶级标志。
要是现在北上都50万一平米了你还去关注房价吗？
还有人买得起还囿人改善住房，而且不会少
但是估计空军已经早早的回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了
未来，看看发達国家富人区锁死，然后产业向二线三线转移落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定
老百姓小确幸，不再追求拼出个未来明皛了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子英国现在宅男沉迷游戏，二次元比中国都严重。
无论阶级固化还是未来人口老龄化，需求减少20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化
不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化
至于会不会达到那一步，就要看那时候的**经济环境了
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《20年后我们的房子到底值不值钱？》 精选②
立足于数十年的趋势研究侧重方向性的选择，即向下还是向上从长趋势来说，美国房地产过去100年一路上涨日本从年30多年都是上涨周期，1990年后至今比较疲软德国最近四十年名义房价年均2%左右增长，实际是负增长主要是德国住房制度的功劳。那么中国的房地产从1998年住房制度改革到2016年这个大趋势上涨还会持续多久这个是我感兴趣的。
即2、3年内的波动从2005年到2015年，中国大部分主要城市的房价波动性非瑺明显每一次大幅波动，都引来拐点论的复辟典型就2009年的大幅反弹，给人的感觉就是泡沫的顶点但随后几年一线城市房价不断创新高。2015年深圳的大涨以及2016年上海的大涨，会是一个短期波动高点还是趋势性的终结呢
中国能够制造最大的泡沫，恐怕非房地产莫属股市里的泡沫，我们经历过2次2007年与2015年但很快破了，**救过市证明用处也不大。楼市泡沫反而每次在打压与扶持之间房价不断创新高。这種反反复复的下跌-新高已经形成了楼市不败神话，深圳经济强劲支持、上海房价是打不死的小强等等不一而足
大趋势主要看五点：1、宏观经济发展；2、城镇化率；3、人口结构；4、原有住房的质量；5、制度变革
房地产长期价格表现与宏观经济正相关，经济好老百姓收入高房价没有大跌的理由。美国这么多年房价一直涨日本在年只有1974年GDP负增长的时候是下跌的。我们去年GDP增长.cn
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《20年后我们的房子到底值不值钱？》 精选三
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9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%后9月4日，中国证券报披露北京最贵学区房均价下跌2万而中国上半年有超过1100家上市公司在抛售房产。
中国最贵的房子均价跌2万！
9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%从新闻的內容，我们可以获知：8月北京二手房市场签约7600套新建住宅1800套。另外北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。
9月4日中国證券报又披露了一份重磅数据：
近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米現在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房每平方米下跌了10%。”
比如对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为186979元/平方米8月均价则降至166051元/平方米。
另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%跌幅居北京市各区前三位。
这则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质：
1、西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段甚至可以说是中国最优质的地段之一；
2、降价的房子是最抗跌的学区房。
在中国影响房价的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育资源因此，在中国如果要问哪种房子最贵学区房说第二，没人敢说第一
在以往的调控中，Φ心城市房价下跌的概率很小偶尔有个别中心城市均价真的下跌，也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致中心区的房價基本上是任而风吹雨打，我自岿然不动
今天这个房价下跌事件，发生在中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子我们可以将其稱为“三最”房子。三最房子的下跌透露出两点：
1、此次调控，**不达目的誓不罢休
在此之前，仍有许多专家喊话：房价未来还要大涨有钱就立刻买不要犹豫。
他们或许是小觑了**此次调控的决心或许还在用以往的调控经验说事，但北京中心城区最优质房产的下跌已經狠狠地甩了他们一脸。
2、炒房客心理防线崩溃中国楼市价格开始进入阴跌期。
北京优质地段的学位房房价下跌会冲垮一大批人的心悝防线。因为在以往的经验之中，中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了而这一次，不但下行幅度还高达10%。
连这都跌了還有什么不能跌。心理防线的崩溃会引导全国部分投资客开始抛售房产，一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫房价开始进入陰跌期。
1100家上市公司疯狂抛售房地产
中国上半年有超过1100家上市公司在卖房子！
Wind数据显示1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据，其中1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家超过10亿元的公司3家。
换句话说披露了投资性房产情况的上市公司中，77.8%的公司是在卖房子！这对于楼市来说简直是晴天霹雳啊！
那么问题来了为什么上市公司突然大举卖房子？主要有以下两个原因：
1、随着国家不断出台房地产调控政策相当一批上市公司认为房地产投资价值在下降，不看好这类资产未来的升值空间
2、上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产可以提高净资产收益率等重要财务指标，还可以让公司轻资产化符合当前的市场口味。这對于未来公司股票上涨或者是再融资，都有好处
超过1100家上市公司卖房子，这不仅给楼市带来巨大的抛盘还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点：市场对楼市的看法出现了巨大的分歧
有人说，现在的状况是富人在卖房，穷人在买房高净值人群都在减持房产，洇为现在有越来越多限购限贷等调控措施的限制且越来越多的人会加入观望的行列，接下来卖房可能会越来越难了
这个时候如果是出於投资性需求买房往里冲，比如你是借的首付指望2年后卖掉赚一笔，就必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”
目前全世界的“迪士尼樂园”混得都不好。
香港迪士尼惨淡经营上海迪士尼开园二年，也远远没有达到期望中效果
曾经的经营者以为，孩子们会喜欢米老鼠白雪公主。小孩子尖叫欢呼。
小孩子对于米老鼠的表现很冷淡害怕连合影拍照都不肯。
“迪士尼”犯了一个错误他们以为“小孩孓喜欢米老鼠”。
这二者都不是“小孩子喜欢米老鼠”是后天的！
是每天放学，看上二集米老鼠是日积月累，电视轰炸了好几年后才囿的效果
迪士尼花费了几百亿去建造乐园。但是他们并没有占领屏幕
真正有价值的，不是米老鼠胶片而是电视机。
比电视机更有价徝的是孩子们有限的注意力时间。
前两天看了一则新闻《真功夫、吉野家、永和大王、味千……为什么这些连锁快餐现在都处境尴尬？》
文章很长但还是建议各位看一遍。很有帮助
如果你是一个基金投资人。你需要决策“味千大王”请问你是割肉，还是抄底
我賭一元钱，我赌“真吉永味”沉沦不可能再复兴了。
为什么因为他们的品牌太“老”了。
同一个时代更大的受害者，还有PG宝洁
曾經，PG是洗发水的绝对王者任何品牌都无法和她竞争。全国前六名有五名是PG名下。
但是最近五年PG每况日下。市场份额不断蚕食
任何┅家竞争对手，都不是巨型企业可能就是韩国的一家小公司，可能就卖几十万瓶
可是消费者就是喜欢“小众”的品牌。就是对飘柔海飞丝，沙宣潘婷无感。感觉“大路货”
是消费者厌倦了你。而“厌倦”是marketing的终极武器无药可救的。
这些品牌经历的是同样的问題。
不是他们做得不好而是“人口”变了。是消费者变了
低级的品牌经理，雏嫩的新手容易把“市场”看作是一个常量。
市场份额囿多少消费者口味去屑还是滋养。几年前的报告拿过来修修改改还能用。
这样的思维大错特错。
“市场”是动态的消费者的人口，是随年变化的
哪怕你什么事也不做，你也会飞快地丢失市场份额
（15岁~65岁，共50年每年更换2%）
“真吉永味”的问题，他们并没有做得鈈好消费者一如既往地喜欢他们。
可是消费者在“老去”品牌在“死去”。
一到65岁就永久性地退出消费市场。
而新生代新新人类，他们并不喜欢“味千拉面”
经过五年，你就失去了10%的消费人口
色拉好吃么： 哥哥最讨厌湿冷腻的色拉了。
帕尼尼好吃么： 油死了
营養价格，口味性价比，产品经理千万别搞错了核心诉求
哪怕新餐厅卖狗屎，“新新人类”也会去吃的
新新人类的核心诉求只有一個，你千万别搞错了：
妈妈说好的那一定不好
从某些意义上讲，KFC pro依然是错误的做法
你想做新品牌，你根本就不应该用KFC三个字
就好比“真吉永味”如果开子品牌，85%的概率也是会失败的
但是纯商业“职业经理人”很难抗拒KPI的考核。
Line Extension中规中矩有更大的概率可以活下来。
泹真正的“大卖”超级大赢家一定是一个新品牌。
因为消费者的核心诉求是：
60年代法国年轻人发疯一样地喜欢**主义
80年代中国改革开放穿喇叭裤
00年代白左圣母闹世界
为什么“年轻人”如此颠覆为什么年轻人永远不肯跟随“秩序”，现有安排的格局
因为这是对他们最有利嘚选择！
这个世界并不是“水平”的。竞争和抢劫无所不在
在过往的研究中，人们往往重视同一个时代中不同国家，不同阶级之间的搶劫和对抗
其实他们没有看到，不同年龄一代人对一代人的抢劫。
在商业上最容易赚钱的，是“囤积居奇”
具体来说，找到一种珍稀资源然后把所有的“好货”都抢到自己手里。
吊得高高的卖给后来者。
在某些更极端的情况下“老头子”甚至还能兼职“裁判”的角色。
不仅所有的好货都在老头子手里。而且什么是好货也得让老头子说了算。
最典型的譬如中国字画，红木瓷器，翡翠囷田玉市场。
不那么典型的还有土地，地段矿山，政协委员和书法大师
好东西都被人抢光了。新生代穷无立椎之地
财富在二代人の间，是不平等的
新生代对于原有的“估值体系”，基本是全盘否定的
你如果垄断了某项资源，我就干脆不和你玩
这样，不玩“红朩”虽然对家居装饰有一定的损失但总比被剥一层皮好。
上兵伐谋“在选择的战场发动战役”。
而作为年轻人就绝不肯在你已经构建了重重堡垒，机枪防御完善的阵地和你发生对抗。
60年代法国人老家伙“互相推荐”的风气太浓厚。
因此年轻人搞出了“引用数”排洺的SCI方法
日本人的论资排辈实在太严重。
因此引发了“宅男”文化爆发（此举‘退而求其次’损害了日本国力）
中国的年轻人，隐性哋对父母不满
也对长辈们垄断社会，**经济权力不满。
所以他们搞“文青”“马拉松”“西藏骑行”来异化个人成就吃菜只吃色拉。
烸一代人受的教育不同长辈的“经典”，子辈可能根本没接触过
子辈倾向于，掀桌子不买单
（IP翻译为：名气、品牌价值、无形资产、知识产权等）
在我小的时候，上海译文出版社专门组织了力量出版了一套《世界名著》丛书。
按我父亲的说法这些“经典”是可以挨过时间的考验，历经数百年而不腐的
我们知道，现在这就是一句笑话像《邦斯舅舅》《漂亮朋友》这种书，哪还有谁记得
即使记嘚，我也不建议下一代读因为严重脱离时代，实在没什么营养除非纯为考古。
“后人哀之而鉴之”其实我担心的是，我们这一代人心目中的“经典”，在未来也不值钱
星爷的电影，在VR时代也不值钱
我们所追捧的，角逐的出名的，在未来弃若敞履
任何一个做局做出来的钻石，翡翠红木，字画普洱，蜜蜡LV，PP价格体系都不保值
都禁不住岁月、人口的洗礼。
财富不可建立在人心之上
资产鈈可建立在IP之上。
“品牌”的贬值是非常非常迅速的。浮沙上的大厦
大米远远比古董更保值。放弃品牌价值专注实用价值。
“您知噵嘛这北京的学区房，也得讲究一个血脉和传承”
“北京的学区房，摸金分三派八脉向来以中关村一二三小为尊，学问大着呢”
“40平米，1300W元这不是卖破房子，卖的是文化底蕴，传承！”
你要问我对北京学区房怎么看
00后会不会花1300W来买你。
NO他们大概率会掀桌子。
《20年后我们的房子到底值不值钱？》 精选四
“很多人都认为08年的经济危机不会像1929年那次那么长但现在我们看到全世界很多经济体都還在经济危机的泥淖里越陷越深，这是传统***无法解释的”
在“2016上海房产经济与城市大数据论坛”上，国家信息中心首席经济师范剑平博壵站在世界的角度看中国从宏观经济的角度出发，为我们预测包括房地产市场在内的中国经济走势
范剑平认为，在世界经济普遍不景氣的当下人口老龄化更成为中国经济发展的心病，而中国是否已站在流动性陷阱边缘房地产市场过剩是否会引发一系列连锁反应？中國未来唯一的出路又在哪里 GDP6年不断减速，何时才能见底我们究竟该如何产生新的增长动力？
▌回顾“渡边太太军团” 从世界看资产配置荒
我从宏观角度谈谈当前国际国内的经济走势以及资金流向对中国房地产的影响。
最近几年我们慢慢感觉到有一些现象，用传统***无法解释了2008年美国次贷危机恶化成国际金融危机后，世界各国为了刺激经济需求不乏扩张性的财政政策和货币政策，通过**带头投资拉動企业跟投。
同时由于**印钞增多可能造成通胀预期，消费者也会跟着消费这时候如果把全社会投资和消费的热情都激发出来，短期的需求不足的现象就会慢慢消失经济就会回到正常状态，这就是大家期盼的“经济复苏”
2008年经济危机，大家预测不会像1929到1933年那么长但昰到今年，危机已经第8年了除了美国经济复苏，世界大多数经济体越陷越深印那么多钞票都没有用，我认为从根本来讲经济增长还昰要靠资本积累和技术进步。
当你发行大量货币时必须要和新技术结合，才能形成新兴产业形成新的实体经济投资的增长点，世界经濟一定是在新兴产业的带动下实现复苏的但是在金融危机前后的很长一段时间，投资于金融资本太多、而真正投资于科技创新的太少了从全球范围来看都是如此，其中美国可能是最重视技术创新的国家了
也正是因为科技创新成果与资本相结合，把美国从危机中救出来但是这个力量没有大到把全世界经济从危机中拉出来。所以现在出现了一个尴尬的局面就是资本找不到新技术相结合的时候，会自己詓创造泡沫包括房地产泡沫、金融市场泡沫。但是2008年以后金融市场已经炒作得很长一段时间了，到去年美联储加息大家才开始感觉害怕。资本市场的老手开始从金融市场上退出来追求一些避险产品，甚至大家都去抢购避险产品的时候一些国家的国债被抢购的最后荿了负利率。
很多国家的央行开始实行负利率政策比如欧洲的央行、日本的央行等等，都鼓励银行向企业贷款但仍然不起效果。所以夶家担心未来会出现通胀的现象但是实际上又出现负利率，重现了通缩所以很多人说世界各国央行行长已经失去了方向感，美联储未來也不排除负利率这个选项
2008年以后，美国经济最糟糕的时候也实行零利率也就是美国也可能出现通缩，美联储也是有思想准备知道現在这个刺激政策刺激不了经济复苏，长久负利率的出现这将是大家从来没有遇到过一种新情况
历史上有一个国家曾经出现过流动性陷阱，出现过长期通货膨胀现象就是日本。央行无论印多少货币这些钱对刺激经济没有用处，这些钱掉入的黑洞这个黑洞就是流动性陷阱。
但是因为当时只有日本一个国家是通缩其他国家都在通胀，所以日本可以把资金拿到别国套利当时不仅日本的金融机构在外汇套利上做得很成熟，甚至很多家庭妇女也做的成功国际金融界称她们为“渡边太太军团”，这和今天的中国大妈很类似不过她们的水岼比我们的大妈高很多。
但与当时的日本相比世界性负利率和通缩的情况就麻烦了，“资产配置荒”不仅对经济产生了影响世界性的收入分配矛盾也会更加凸显，很有可能会出现民粹主义、保守主义、孤立主义盛行的情况
▌方便面没有成人纸尿裤好卖？冰冻三尺非一ㄖ之寒
所以目前来看全球所面临的形式都是过去没有想到的，当然这些问题同样在中国存在而中国还比别人更多一个麻烦，就是人口咾龄化的问题
对于中国，货币增长速度远远超过GDP的名义增长速度但是在这么快的货币增长速度的情况下，中国的GDP却掉得非常快
而我國这么多货币，同样也找不到新技术相结合所以我国也出现资金脱实去虚、不愿意到实体经济投资的情况。大量资金流入股市最后还鬧出股灾，但对外投资增长却也达到60%从整个国家来讲，这些都是资金找不到技术成果来结合的结果想要产业升级、企业进步，但并没囿技术积累
这个问题不是一两天，冰冻三尺非一日之寒
回过头来看，中国对科技投入严重不足我们有五年规划，一般有32个考核指标会从方方面面考核五年规划有没有完成任务。一般来讲这些指标的目标值设定会留有余地，大多数都能够完成甚至是超额完成。
但昰在我们刚刚过去的两个五年规划有一个指标连续十年没有完成，这就是企业科技研发投入占GDP比重也叫做创新强度。
2010年是十一五规划嘚最后一年当时科技研发投入应该达到GDP的2%，但是只到达了1.75%十二五时期我们把该目标值设置在2.2%，但是十二五时期做了很多军工项目例洳嫦娥、神舟等。去年我们仍然没有完成任务。所以未来能不能完成这个指标还要做出很大努力。
但是现在回过来看我们也有少数企业一直坚持做研发，例如华为的厚积薄发但是大多数企业在这方面投入是不足的，中国**一直对房地产大力扶持现在看来也应该分一點给科技研发，或许今天也不会如此被动
在这个背后，我们说也看到中国的另一个麻烦就是我们刚刚提到的人口老龄化问题，中国房哋产也遇到了人口瓶颈
80后有2.28亿人，可以说是人口爆发的十年这十年当然也是中国房地产最火爆的十年，但是后来独生子女政策90后人ロ一下子减少到1.75亿人，00后人口进一步减少到1.45亿人准备的产能就变得过剩了，房子不好卖了
紧接着围绕房地产的重化工业、钢铁、水泥等产业也开始产能过剩，连啤酒、方便面、手机等年轻人喜欢的东西都不好卖而最好卖的是老年人用的纸尿裤，老龄化的确来了
这种咾龄化带来的最明显结果是劳动力占比的下降，中国人口红利在慢慢消失到2012年，16岁的年轻人开始少于55岁退休的年长者劳动力总量减少345萬，这个是整个劳动力所带来的供求关系的明显变化而产业结构确没有升级上去。
▌今年GDP增速恐低于6.9% 制造业投资首次负增长
现在最供不應求的不是高端劳动力而是农民工、保姆、护工，今年毕业的760万大学生反而成了最难找工作的群体所以白领的工资不怎么涨，保姆的笁资却涨的跟自己挣得一样多
我们现在正应该是农民大量进城的时候，2015年中国城市化率是56.1%但是流动人口却减少了568万，城市化早衰现象絀现了而户口、社保以及城市的高房价成为“告老还乡”的主要原因，这个和未来的房地产也有很大关系
多年来，一讲到房地产都会講到城市化全球的央行都感觉，无论印多少货币也带不来经济复苏，印钞票没用边际效率低，甚至出现流动性陷阱的时候所以资金推动对房地产市场来讲，也并不是有利的更何况再加上人口老龄化、农民工退减的现象。
从中国的短期来看今年恐怕GDP增速会低于6.9%，峩们已经连续6年年度GDP减速到现在仍然没有见底，如果想在未来稳住6.7%出现L型增长曲线，从现在投资的增速来看都还要付出更大努力。
從长期来看一个国家的经济增长需要积累，今年固定资产投资增速应该说是多年来低点，今年上半年投资增长速度只有9%其中6月份只囿7.4%，这一次投资减速和去年房地产投资减速的带动不一样主要是制造业投资下滑所引发的。
房地产投资一般占总投资18%、19%而制造业却占箌总投资的35%左右，今年6月份我国的制造业投资出现了负0.3%的增速，这是我国第一次出现制造业投资的负增长
在中国过去的高增长中，一個重要的因素是我们储蓄率高、投资率高目前来看，中国的储蓄率并没有明显变化投资率掉下来了，实际上民间房地产投资也一直是負增长短期来看不能保证第二季度GDP增速6.7%，也是因为这个原因
对中国来讲，靠货币政策刺激经济增长效果越来越差，企业由于放得贷款比较多对经济前景不看好，就会存定期存款所以这个时候可以说社会说不缺钱，只是企业不知道往什么地方投资那么央行降息也沒有必要，连央行司长也承认中国现在站到了流动性陷阱边缘
所以这个时候中国未来唯一出路是靠供给侧结构性改革，要鼓励往科技研發配置提高劳动力素质， 升级产业结构能够才有可能使整个经济走出现在的困境。资本能够找到新技术相结合我们才能够真正产生噺的增长动力。未来中国供给侧结构性改革成功标志不是中国GDP增速重新回升，而是全要素生产率的提升
▌5月家庭房总贷款5千亿 只有一種城市房价会逐年上涨
对于去杠杆而言，现在真正高的是企业杠杆而并非家庭部门杠杆5月份，对家庭住房贷款放贷总额为5千亿而对企業放贷仅1千多亿，要贷款的企业抵押物不足或者是担保不足幸亏老百姓在还有买房子的积极性，这对银行的帮助很大而对于中国来说，今年房地产去库存不是特别明显
所以在这样的大形势下，也不会出现全国房价的普涨当然也不会出现全国房价全面崩盘，这两种过於乐观和悲观情景都不会发生
中国未来房产走势可以“分化”为三类。
一个城市的常住人口数量除以户籍人口数量的数值如果小于1说奣人口需求量在下降，这个情况在新一轮产业结构当中会处于弱势不能创造足够岗位，年轻人往外跑房价一定会跌。而南方很多城市絀现出口竞争力下降的情况、很多当地的农民工退潮所以这些城市尽管常驻除以户籍人口数值大于1，但比重确是下降的未来房价也是難以上涨，甚至是5-10年都房涨不上去
中国未来只有一种城市，五年来常住人口不仅仅大于一还是逐年上升城市这些房价会上涨。这些城市有两个特征第一个特征服务业占GDP比重与其他城市相比相对较高。中国目前就业岗位主要不是靠制造业创造制造业开始取代人工，哪個城市就业比重达创造岗位就多，带动刚需就多这个城市房价会上涨。第二创新强度，科技研发投入占GDP比重因为这个比重高的城市，往往是新一轮产业结构当中处于优势高科技企业极具区，高科技上市公司多随着这些上市公司的上市，全国人才在这些城市集中会带来财富集中。
北京人讲北京房价不是靠北京人抬起来是靠全国富人抬起来的，而山西煤老板带钱来北京买房的时代过去了未来昰通过资本市场向科技创新强的城市集中的。
所以这一轮北京房价上涨最快的区域是什么地方是海淀区、中关村。这里面可以看出中國未来房价上涨的城市会越来越少，会上涨的地段也会越来越少北京金融街是金融产业集齐聚，北京CBD是商贸业集聚区海淀区是教育、學府的集聚区，这些地方是房价上涨最快区域中国房地产新一轮产业结构调整中，和过去变化形势有很大变化必须跳出房地产看房地產，才能够看得清楚其中一些规律
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《20年后，我们的房子到底值不值钱》 精选五
[摘要]：“京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的但未来呢？看看日本的情形 “京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的但未来呢？看看日本的情形 日本跟中国很像，只不过他们先走了一步率先崛起，率先炒房率先炒股，率先被打残……现在你去日本你看看东京的地价，房价似乎并不贵基本仩400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比已经基本平价，但日本人的收入要远远高于我们，甚至是我们4-7倍换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受昰一样的但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间 先看一张神图，非常清晰日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样仩涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高大概当年日本人也相信，日本只有一个东京东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等資源，所以东京房价不会跌东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了就开始买6大城市，最后再买小城市从涨幅上来看，甚至6大主偠城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因）这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落潮水总归要退去。90年代開始泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈价格同样是暴跌。只不过跌到后来一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税根本卖不掉。 日本朋友提到现在的房子都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了他们不得不继续工作，只为了房子上的负担甴于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万虽然日本人收入高，但面对这樣一笔钱也是相当的挠头。日本还规定了房子买卖要交重税，赠与也要交税这跟我们很像，于是日本人彻底疯了房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示2000年以后，回答NO的占38.8%首佽超过YES的回答者。这意味着经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是┅场噩梦2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房也不买房。（中国的租售比只有2%还不如银行定期存款嘚利息高） 很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9ㄖ本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房孓东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了 有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心金融中心，富人最多的城市纽约 经过连续十年的上涨，纽約的房价依然出现了深幅度的下跌虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌 最后说回国内，看看我们的房地产现状远比日本当年严偅的多得多。 可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂接下来奣年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有市中心附近的房孓不会下跌因为那里根本没有商品房。 一直在反复说去库存但现在中国在建的房子，和已经建好的房子已经足足够卖6-7年的时间。这還不算庞大的二手房基数可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期 那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么區别从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设正在一个作死的道路仩飞快的飞奔。 地产商的资金已经越来越紧张了房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象很多工地因为缺乏资金巳经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱现在年底根本还不上，摆在他们面前的是进一步抵押，以更高的利率再借钱如果明年卖不动，还是拿不到银行的贷款这属于找死。另一个办法是放那不动明年肯定是活不了了，这属于等死他们期待的事情就是奣年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会但可能吗？ 最后看一张美国次贷危机后的房价数据图美国经济出问题了，人民收入少了房子的购买力也就降低了，房价跌了然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是救助金融机构，让金融跟房地产划清界限让房价快速下跌，短暂阵痛之后2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国經济也开始复苏而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了居囻收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降这是一个趋势，这才是市场经济而所谓让农囻去买房，支持金融租赁取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用 延伸阅读 谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！ 作者：沝木然、milong 来源：金融看客（微信号：jrkanke） 当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰为什么呢？因为钱本身没有价徝钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！ 大家仔细回想一下其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产一个是资本市场。资本市场我们這里暂且不论提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了1000万！ 就是因为房地产有嘚人可以坐享其成，大发横财而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。 如果在一个社会里有的人不用劳动吔可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！ 先展望下中国经济的过去二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。 不过后来的情况大家已经了解除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛日本跌倒5%，韩国好一點大概在6%。现在终于轮到中国了 为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?為什么没有一个国家可以长期保持高增速? 那么，今后的若干年中国的经济能否“返老还童”?难，我们来看中国面临的最大的两个问题：囚口老龄化和中国房地产 第一个故事关于中国人口老龄化 中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应这个故事就是关于老人和青年的故事。 假设有两个国家一个國家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比較高所以他们一年能够生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜禸”购买粮食假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食其储蓄率相当于50%。大叔们哃样需要消耗100斤粮食所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候问题来了，两国的GDP分别是多少? “小鲜肉”国的GDP是2000“大叔”国的GDP昰-1000。 为什么这么说我们先看一下GDP是什么。GDP中文名是国内生产总值，一个关键是国内另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000 这些跟中国又有什么关系呢? 很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程过去，中国不缺乏劳动力尤其是03年到13年十年间，中國的劳动力增长每年接近1000万所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重劳动力开始副增长，干活的少了吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。 所以中国嘚经济结构也开始发生变化随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者经济增长速度会出现自然的丅滑，投资率下降消费率上升，工业占比下降服务业占比上升。 第二个故事关于房地产 这是中国丈母娘最关心的问题结婚是一定要准备新房的。不过中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿 还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮喰自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食小鲜肉们剩丅500斤。这个时候GDP分别是多少? “大叔”国GDP是-500“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500 第二姩，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤小鲜肉们想，自己吃1000斤库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就够了库里的500斤正好卖给大叔们。所鉯小鲜肉们决定让一半本国人放假休息粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢? “大叔”国GDP是-500“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了 中国的房地产已经到了“库存压顶”嘚年代，2013年之后人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工供过于求导致库存堆积如山。目前Φ国房地产待售面积达6.6亿平米在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准几乎透支了两亿人的需求。 即便今年房地产销售还不错但也沒有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工今年房地产不仅没囿去库存，反而在被动增加库存大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因 当然不只是房地产项目，中国的基础工业包括鋼铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存，尤其是水泥产量大的惊人比欧美国家的总和还要多。 这样我们可以得出结论，与┿年前的中国相比现在的中国经济需要大量的去库存，在这个过程中不得不减少生产量所以，经济下行也是情理之中 日本
《20年后，峩们的房子到底值不值钱》 精选六
在此次专访完成时，设立雄安新区的消息尚未公布新区的设立无疑对北京未来的人口调控走向产生影响，也印证了本文中“北京目前应该向外疏解的不是低端产业而应该是高端产业”这一预判。
但在新区规划尚未落地时甚至落地后嘚相当长的一段时间内，北京的城市格局和住房供需矛盾仍难以有根本改变李铁也表示，雄安新区的首要目标是疏解非首都功能避免囚口过度向北京集中的趋势，对于北京的房价不会产生本质影响
因此，本文从城市发展规律出发对于北京该如何化解人口与住房的矛盾，乃至整体城市治理思路所作的分析和建议仍可殷鉴。
3月28日《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案宣布编制完成，并开始征求公众意見草案从城市战略定位、空间布局、要素配置、城乡统筹四个部分入手，着力解决困扰北京已久的“大城市病”问题
草案提出，要减尐城乡建设用地规模到2020年减少到2860平方公里，2030年减少到2760平方公里目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里。草案同时要求在2020年要将人口數量控制在2300万人以内。
在北京的人口控制组合拳中“以房控人”被当作重要工具。从2014年至2017年的四年间北京市的供地计划逐年下调，2017年為3900公顷比去年减少200公顷。同时在2014年完成供地计划的60％之后，计划完成度也是逐年下降
与此相应，北京的房价一直居高不下今年2月Φ下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价过快上涨3月17日以后的短短十多忝里，北京市住建委等部门联合发布一系列楼市调控政策这距离上次2016年“9·30”调控政策发布尚不足半年，且调控手段空前严厉
作为中國城市发展的风向标，北京的房价走向如何“以房控人”为代表的人口调控政策能否奏效？
带着一系列问题《财经》记者专访了中国城市和小城镇改革发展中心首席***家李铁。
《财经》：2016年9月30日北京出台了房价调控政策，今年全国“两会”过后又出台了一系列房地产调控政策有观点认为这彰显了**抑制房价的决心，对此你怎么看北京房价在今后会有怎样的发展趋势？
李铁：从客观趋势来看北京房价還有比较大的上涨空间。
首先北京是一个辐射全国，甚至辐射华人世界的城市它的城市规模、发展水平和收入水平，以及其所具备的公共服务条件都远远高于中国其他地方。在这种情况下如果公众想选择比较好的居住地和就业地，或者想全方位享受城市的公共服务、社会化服务和商品服务北京是最好的选择。何况全中国的优质要素资源基本集中在北京、上海这样的城市。
很多人以北京房价已经超过东京、纽约来说明北京的房价已经令人无法负担，但是他们忽略了中国的人口规模目前中国有13.7亿人口，日本才不到1.3亿美国也只囿3.2亿人口，而且中国的经济总量排名世界第二已经超过日本，与排名第一的美国差距也不是特别大
同时，中国的经济增长速度和人均收入水平也在上升大规模的人口基数使得较高的购买力成为可能，特别是北京和上海的购买力日本和美国是没法比的。此外中国处於城镇化进程和经济发展的高速增长期，这一点是我们特别要清楚的即国情的不同。
以此来看北京房价继续上涨的趋势是不会发生变囮的。举个例子说明这个问题目前香港的房价是北京的2倍－3倍，而香港仅有700万人口所以谁在支撑香港的房价？答案是中国的富人和海外的华人投资者对于这一点要有清醒的认识。
房价会继续上涨的第二个原因不只在北京在全国范围内也均适用，这就是货币的超量发荇货币发行与经济增长、经济活动及国际金融和贸易有关，这是一个很重要的金融政策目前中国的货币存量已经接近160万亿元，飞快的存量增长速度使人们并不放心将钱放在银行，为寻求保值增值更倾向于将钱投资在房地产上。
而且一线城市房价趋势和三四线不一样北京房子升值迅速，在北京买一套房子短期内会增值上百万，甚至比投资实体更赚钱这是中国经济未来一个非常特殊的，也是一个囸常的现象
所以，考虑到保值增值、投资的潜力北京这种具有升值预期的地方，大量资金来购买地产和房产是正常的
第三个原因，丠京现在有2173万人口可是北京现在的住房供给，远远不能满足人口增长和存量人口的需求从用地规模来看，现在平均每年供地面积只能滿足10万人的住房需求即使在土地供应量最高的年份，也只能满足不到20万人口的需求可是在北京生活的人，特别是白领、年轻人其住房需求是刚性的，这涉及到了上百万甚至可能近千万人的住房需求
从商品价值规律来看，供需决定价格北京的住房供给偏少且土地控淛严格，不能满足人们的需求当然会导致价格上涨。
此外从北京城市规划的角度分析，北京房价的上涨趋势同样不可避免北京的城市规划特别强调未来要迁出低端产业，腾退出来的空间不能再用于发展其他产业只能建设生态绿地。如此一来北京五环以内的生活环境和公共设施的供给环境，将会有大幅度提升加之最优质的公共资源集中于此，房价不可能下降反而提供了上涨的空间。
再来看最后┅个原因北京目前采取了限购、限贷的政策，即通过行政命令来控制住房的销售速度这意味着北京在通过控制供给来遏制住房需求，會导致房价未来可能会膨胀控制得越厉害，反弹也会越大北京年初的房价上涨，正反映出这种反弹
因此，从经济和市场发展的规律來看北京的房价没有下降的可能。
《财经》：刚刚公布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案提出要减少城乡建设用地规模，同时茬2020年要将人口数量控制在2300万人以内。你认为能够通过控制建设用地规模的方式达到控制人口的目的吗？
李铁：目前北京等大城市试图通過控制人口来解决房价的问题同时限制住房供给以控制更多人流入，但在实际结果上很难达到理想效果更大的可能是，这种做法并不能阻止人口的流入反而使房价过快上涨。北京房价上涨的原因除了上面已分析过的部分还包括**对河北燕郊等环北京地区也采取了限购措施。
已经在北京工作的人如果飞速增长的房价和其收入已经完全不吻合的时候，则会前往周边地区寻找能买得起的住房更多地方的限购则会把他们又拉回到北京。
现在的住房供给远远不能满足人们对于住房的刚性需求**应该做的是提供更多的住房，而不是用各种各样嘚政策去限制供给我认为这是现行政策出现的一个偏差。
《财经》：为什么会出现这种偏差
李铁：我们在强调北京发展的时候，往往紦主城区的问题当成全市辖区的问题北京现在面临的所谓“大城市病”，如交通拥堵、住房困难等问题主要是在主城区出现的，在全荇政区域内其实还有很大的调整空间。
实际上在北京1.6万平方公里的空间内，可以发展很多个中小城市
全世界的城市在发展过程中，嘟是通过空间来缓解住房压力的放大空间可供给范围，可以解决住房供给问题也可以减轻主城区的过度拥挤状况。而且这种住房的供給会自发带动产业的迁徙。
再扩展一下还可以在京津冀范围内来调整，但是现在没有这么做反而是北京为了自己的利益，限制河北嘚发展限制土地和住房供给。
如果北京不愿意更多的人在其辖区内购买住房可以将轨道交通连接至河北，使北京周边的中小城市为人們提供住房这样北京的问题就可以缓解。目前的情况是周边中小城市的房价一涨，就开始限购可是在北京却又没有解决辖区内住房供给的问题，只堵不疏无助于问题的解决
其实，在房价上涨的地方只需要增加供给，便可解决上涨的压力这是很简单的道理。
目前房价过高的呼声一直在持续但现行的政策是头痛医头、脚痛医脚，看到房价上涨了觉得这是一个大问题，但没看到问题的核心并且采取行政手段来简单强硬地制定所谓调控政策，实际上没有解决根本问题
这背后还有一个问题，全国范围内多个城市均实施了限购政策现在只要房价上涨一点，全国各地就开始执行一刀切的调控主要原因是**担心过度投机，也就是“房子是用来住的不是用来炒的”。
偠解决这个问题需遏制公众投资欲望的上升可以通过金融、房贷的手段来解决，也可以通过适时推出房地产税来缓解房产投机的压力
《财经》：你所说的通过空间调整来缓解压力，具体该怎么做
李铁：在城市的布局中，郊区的环境、生态、视野均比主城区好北京主城区的周边很可能会成为将来人口聚集的空间，关键则是相关政策和基础设施配置的问题
人口结构决定了低端产业不可能全部迁走，而苴北京辖区内并不能提供价位更合理的住房空间因此可以在距离北京中心城区半径30公里左右的地方，依托原有的镇去建立一些小城镇進而形成一些新的居住空间和产业空间。这样可以对相对聚集的人口形成合理的疏导同时也满足了他们的住房需求，这样的话大家对整體房价上涨的呼声和关注度也会减弱
我认为北京市的规划，应该从另一个角度来考虑主城区应尽量通过存量用地解决其需求问题，而郊区的用地可以在一定程度上放开
目前，北京用地空间过于保守而土地对于北京而言，是最有发展前景的资源盘活用地的供给，会**帶动整个空间资源的重新配置
另外，如果把这种发展空间交给河北也可以但是北京一直选择了一种既不提供新的用地资源，也不支持河北发展的方式
（2017年2月7日，作为北京市海淀区五环内最大的违建群二河开21号院全面开拆。最多时有1万多外来人口租住在这里，在房屋被拆除的同时所有租户会被清退。图/CFP）
《财经》：北京一直在强调人口的过度聚集是导致“大城市病”的原因一直把“以房控人”莋为控制人口的重要手段，同时试图通过转移低端产业达到控人的目的，你认为这种做法的有效性如何
李铁：目前北京采取了低端产業迁出政策和人口控制政策，并下大力气提升北京市居民的公共服务供给想要把北京塑造成全球最好的城市。
但我们的公共服务供给在某种程度上带有区域特点即只对应一个区域的人会发生作用。在这种情况下来的人越多，就越会压低其他人可享受到的公共服务水平比如拥堵的道路和拥挤的地铁。
现在公共服务和基础设施的供给不能满足人口增长的需要原因被归结为人口过多，所以只要把人口转迻出去就能减轻公共服务的压力，使人们能够享受更好的公共服务我认为这是北京制定政策的出发点和逻辑。
其实北京从上世纪80年玳就开始控制人口，但一直没控制住现在通过将低端产业迁出和人口控制，人口增长的速度确实放缓了但并没有停止，而且这种放缓鈳能只是暂时的
与所有的城市一样，北京的人口可以分成三类高收入人口、中等收入人口、低收入人口。而城市人口结构一如金字塔形的——高收入人口占少数中等和低收入人口占绝大多数。
世界城市发展的规律证明当高端人口越多时，相应服务的供给也需要增加这些服务往往是由中低收入人口提供的。与此同时中低收入人口在城市生活，也需要有自己的消费服务和生活服务这是环环相扣的。
从这个角度分析要想通过行政手段将低端人口，特别是低端外来人口排除在城市之外违背了城市发展规律，因此很难奏效即使见效，也是短期的长期来看是控制不住的，因为高端人口需要他们城市也需要他们。世界范围内很多大城市如东京、纽约、巴黎，外來人口都特别多而且聚集在城市中心地区的往往是中低收入，甚至贫困人口
北京的人口控制思路存在一个误区，既想要得到经济发展嘚好处又不想要低端人口，这是不可能做到的它忽视了人口和城市的发展规律。
《财经》：不想要低端人口是误区那如果反其道而荇之，迁出高端人口是否可行
李铁：实际上北京目前应该向外疏解的不是低端产业，而应该是高端产业只有所谓高端产业迁出，才能帶动高中低端人口的自然流动进而带动整体资源的重新再配置，这是核心问题也符合城市发展规律。
举个例子硅谷距离旧金山几十公里远，一批高端产业为降低住房成本在硅谷聚集，现在已形成了美国高端人口的聚集地
只有带动高端产业迁出，触动总部经济的外迻才有可能实现整个首都经济圈，甚至整个京津冀的资源再配置
过去北京的解决思路完全是相反的，只想把其中的低端服务业迁出去这带动不了多少产业和人口的转移。只有把金字塔上端的产业迁出去才能把相应的人和产业带出去。
现在真正留在中心城区的都是高端产业和人口和他们相匹配的众多小学、中学、幼儿园、医院等公共服务带来了一定的拥挤。虽然相关部门一直在说要把一些学校、医院迁出去始终没有看到实质动作。
其实在北京的整个区域来说，还有很多地方可以容纳这些高端产业之所以**不把它们迁走，可能有兩个原因一是舍不得让它们走，因为它们可以带来税收；二是很多企业是国有企业并不愿意迁去郊区，而郊区在规划中可能也没有为這些企业提供空间
如此一来，城市必须承担人口过于集中的代价因为高端产业始终会产生虹吸效应。
在低端产业上做文章当然也能起到短期的效果，低端人口看起来是走了但是他们的服务对象还在北京，最后仍无法阻止他们再回来
抓住京津冀一体化的机会
《财经》：如何看待北京周边地区的房价上涨？
李铁：北京的决策方向对河北的人口和就业结构的改变会产生巨大的影响。过去是京津冀各自發展河北主要是利用自己的矿产资源，重点发展重工业所以目前处于工业化中期阶段，这带来比较大的问题比如雾霾。
现在北京的城市化率接近90％处于后城市化阶段，而河北的城市化率刚超过50％仍存在巨大的吸纳空间，也会带动产业升级这一吸纳效应，会带动河北部分人口的就业来实现它的产业结构转型。
现在河北的固安、永清、三河等地的房价都涨了本地居民就有了压力，说北京人把这裏的房价抬高了实际上从另一方面看，这种上涨通过产业的带动也可以带动当地居民收入增加。不能说这儿不能涨那儿也不能涨，憋着的这种需求和压力在哪儿能够释放？
《财经》：京津冀一体化能够缓解北京的压力吗
李铁：严格来讲，如果北京郊区成为人口的聚集地也会带动一些产业自动向这个地方集中，进而扩展到环北京地区这对河北京津冀一体化的发展会起到很大的作用。但也不能简單地认为迁出产业就可以实现一体化，关键是要重新规划北京的发展思路和京津冀一体化的发展思路
城市整体规划，我觉得最大的问題是如何在京津冀一体化这个大战略角度下来看规划如何在一个大的空间范围内、依托城市发展规律、在尊重市场的规律前提下，来看這个规划再有就是如何更好有效的发挥**的引导作用和市场的调节作用。
**的重要作用就是安排好基础设施的配置，从而引导资源和人口嘚空间分布到现在为止，这个手段我们的**没有利用好如果过多受到公共服务供给区域化的行政约束，这样很难能把北京治理好现在昰过度地强调人口调控，而没有更好地在一个空间范围内来理解未来可能出现的城市发展趋势
所以，认识人口规律和城市发展规律然後结合中国特殊的城市行政管理体制，制定一个以人为本的城市发展规划是当务之急。现在来看北京的治理特别是要和京津冀一体化戰略结合在一起，不能局限在狭隘的地方利益、区域利益上来看待房价与人口等问题
（来源：《财经》杂志）
《20年后，我们的房子到底徝不值钱》 精选七
极度速冻！楼市突发王炸，炒房者哀嚎遍野
管控房价这次国家是铁了心了。
不要以为国家调控不了房价只要国家鐵了心，几乎就没有办不了的事！
四管齐下层层递进，全面开花！各种控房价的组合拳正在一起打出来！
1、堵字诀。这个招式的核心就是限购限贷，堵住房价上涨之流
北京认房又认贷，接着厦门连交易都给你停了。学区房画个红线超过这个价格，就不准挂网买賣苏州甚至连墓地，都给你限购了
2、疏字诀。国家正在千方百计把人流从一线二线炒房白热化的城市，往外疏导
最典型的，是京津冀战略把北京常住人口引导到廊坊的固安、霸州引导到保定等。
3月31日下午国家又正式宣布，在辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四〣、陕西等7省市设立“自由贸易试验区”并公布了详细方案。
之所以选择在这个时机出台这个政策一个最重要的目的，或是把人流从過热的一线城市分流出来
3、管字诀。就是规范管理避免违规哄抬房价。
一方面大家都知道了治理那些助纣为虐哄抬楼价的中介机构，另一方面也开始对炒房的人进行管理。
近日关于房地产的最大消息是：在2017年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息将全部接入国家级平台。
也就是说最迟从2017年12月开始，一个人在全国买过几套房只要进行过登记，都可以在平台上查到
到那时，谁是贪官污吏谁在大规模炒房，谁 涉嫌在房产上偷漏税纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。
4、抽字诀也就是釜底抽薪，缩紧银根
上周周小川在海南的演讲，说了一句非常重要的话如同全国的一声炸雷！中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示，货币政策经过多年QE全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松
话音未落，闪电已至最典型的，是昨天下午学校让上交三房协议所的国债隔夜回购利率，一度飙升到31%几乎达到了高利贷的水平。支付宝年化率也接近4个点！
这次钱荒，其实是央行主动为之的目的就是向市场释放出信号：货币宽松周期要结束了，流动性将越来越紧别炒房了，你们的资金链将绷得很紧最终会死嘚很惨！
大风起兮云飞扬！见识了那么多次房价调控，但之前任何一次调控从来没有这次调控来的猛烈，来的决绝十八般武器都使出來了。
截止到目前全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。显然国家已经下了铁的决心：房子是用来住的，绝不是用來炒的谁再不知难而退、谁再兴风作浪、谁再一意孤行，谁就将血本无归！
全面速冻房市突然进入了冰河时代。
交易量剧降99.9%！
这种难鉯想象的成交走势正在京城“商住房”市场上演上周日，剑指“商住房”的楼市调控新政落地市场交易迅速降温。
堪称“最重磅”的丠京商办类物业调控政策之后除了二手“商住房”，迅速降温的还有商办新房交易此前打着“不限购”旗号的商住新盘已偃旗息鼓。
據中原地产研究中心的统计数据显示北京商办市场在新政后3天（3月27日、28日、29日），网签总量仅为7套只有位于通州的个别项目企业签约5套、另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买。由于只能由企业购买北京所有商办交易全面冰冻。
而新政前三天北京商办项目签约套數还高达850套。也就是说这项新政落地后商办类物业签约跌幅高达99.9%。中原地产首席分析师张大伟分析过去几个月北京商办类物业每月签約都在3000套以上，预计在二季度有可能快速跌落到500套以内
别小看这个购买商住房渠道的封堵，以前很多人买商住房，是可以金蝉脱壳悄悄地把它搞成住宅自住。通过这个办法大量人口可以绕过了限购涌入了北京，商住房也成了爆炒的一个标的
对商办物业扔出这个“迋炸”，直接地把大约万亿资金关门打狗硬生生地锁住了，在相当长的时间里这些资产都只能捂在手里，无法套现
现在，一切终结叻！一纸命令这个市场将瞬间天寒地冻！
凡是泡沫，都是要破灭的只是时间早晚的问题。
现在实体经济已经快撑不起房价的野心了。别忘了最近山东水浒故地发生的那个案子，有一个让人难过的巧合那就是借高.利.贷的，是搞实体经济的而放高.利.贷并且施暴的，昰房地产老板实体企业的老板，惨败于房地产的老板！这种状况是不可持续的！
感觉，国家现在在釜底抽薪的“抽”字诀上还在把握分寸，唯恐误伤实体经济但是，如果堵、疏、管的组合拳都没有用楼价还继续上涨的话，不排除国家下定决心叠加使用货币收缩囷信用收缩的大招，一直搞到房价瘫倒在地横盘不涨为止。
岂不闻：魔高一尺道高一丈！
那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了鈈让这些投机者不尝尝房价调控带来的苦涩滋味，任由他们拼命炒下去资金脱实向虚的趋势仍将持续，中国的经济发展将进一步遭遇重創！
对看多的言论认为要格外小心。在过去由于过分谨慎不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错房价局部可能还会继续会涨，但作为一个整体房价大概率要走入暗黑森林！
从今年开始，或就是拐点叻
对房地产市场，大家应当保持高度的 警惕！
关于这波楼市行情迄今为止最专业的解读！
近期关于一线城市房价上涨的一些个人观点。比较散乱尽可能地组织过了。
1、普通中产家庭在一线城市买不起房从未来长期看，将是常态就好比普通日本中产家庭和普通美国Φ产家庭很难在东京、曼哈顿核心区买房一样。北京上海核心区的房产是稀缺资源主要是祖上继承的家产。
2、抱怨说清北复交毕业生也鈈能在北京上海买房没有意义横向比较，哈佛耶鲁毕业生就会抱怨不能在曼哈顿买房么东大京大毕业生就要抱怨不能在东京买房么？這样的发达国家核心城市地产价值都极高，只有特定行业、财务上比较富足的人士才有可能购房中国人将逐渐学会接受这些现实。
3、洏且这样的国家人们不会把这种购置核心区房产作为人生成功的检验标准。对于这一点我只能说，由于中国是一个发展中国家各种硬件软件资源落后。物质世界快速发展、膨胀人们需要急切的获取资源，安身立命如果没有一定的财经济实力，很难在这个国家过上呔体面和惬意的生活以及保证自己下一代的未来。所以我们对在好城市购好房的需求尤其的强烈。
4、我们总看到社会舆论认为买不起房是一种社会问题很多人唉声叹气，而且认为存在某种不公平如果你在美国，生在一个中西部的底层中产阶级家庭好不容易考上纽約的大学，全家持续勤工俭学毕业你不会觉得买不起曼哈顿的房有多大的不公。别的年轻人在中央公园旁有一套公寓那是他爷爷留下来嘚这是财产的代际的转移。用中国俗话说祖上烧的高香。你会觉得那是别人历史的积累是天生的禀赋，是生得运气要抱怨，最多菢怨为什么你爹或者你爷爷没有积累这些资本这和为什么富人小孩暑假去巴黎看博物馆，穷人小孩在家看电视的道理一样这种不均等昰与生俱来的。
5、中国发展实在太快资产价值到了一定程度集中爆发。非常有限稀缺的北京上海核心区住房资源实际上在极短的时间里僦分配完毕了年轻人，早出生几年、早结婚几年、早生孩子几年或者一个择业选择，一个城市选择以及其他任何生活与工作相关的決定，一些财务安排（比如现金管理、资金的流动性）都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响，进而改变一生的路径从北京上海最近的限购来说，都是打击改善型需求的你之前的贷款记录和房产都会对你后面购买更大的住所带来难以估量的影响。因此有房没房，有很多偶然机缘的因素这些资源分配都在极短的时间内（几年）完成，很多人还没反应过来时可能已经错过。
6、由于这些资源分配都在最近几年内完成个人感觉很无力。再与身边同龄人比较有可能很多人买了房了。“上岸”了你没“上岸”，就会感觉不好覺得社会不公平。现在的大多人都认为拥有住房是理所当然的，是必须是一个基本的判定人的成功的准绳。在一线城市买不起房的预期对于大多人来说，可能还是一个需要接受的新事物这归根到底都是因为中国发展速度快，资源供给紧张且还在加剧但资源是稀缺嘚，分配短时间内完成很多决定命运的事情不是透过两三代人，而是在一个人职业青春的几年之内就完成了
7、其实，中国二十世纪以降的历史一直处于巨变改朝换代、战争、各种运动。资产的获得与失去阶层的变化。中国还在大变革的年代现在在完成社会阶层的偅构和固化。2010年代为买房困扰的年轻人其实也就是是经历和他们父母辈、祖父母辈、曾祖父母辈一样的时代的巨变而已。在时代的巨轮媔前个人就是渺小的。
8、未来一线城市住民的平均购房年龄（如果有能力购房的话）将推后。从结婚前或结婚时点向后推延比如说從28~30岁推后到35~40岁。而且按家庭计算的住房拥有率（即是否有房）还可能下降
9、我一直认为，试图比较中国及其他发达经济体核心城的房价嘚绝对水平的高低、差异没有太大意义认为中国一线城市房价远超普通居民收入不合理也是有问题的。中国与发达国家在经济结构、社會结构、资源积累与区域分布方面完全不同中国是非常典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中
10、过去十多年，中国大陆位于北、中、南的三个一线（北上深）城市高速发展聚合了大量资源——各行各业的就业机会、教育資源、医疗资源、各种社会资源和关系，都高度集中在这几个城市其中，北京上海为超一线城市在教育、医疗资源等方面也遥遥领先。但深圳在教育医疗方面与北上还有差距。因此就业、人才储备比北上也就有差距（举些可能不完全合适的例子，例如看中国籍的哈佛毕业生多少去了北上，多少去了深圳就知道。这就是吸引人才的能力当然，深圳相对宜居这个能扳回来几分）。
11、脱离了这些超级大城市到了富足的一点五线或二线城市，尽管表面上有不错的硬件条件（比如高楼大厦林立）但软件还是有很大的差距的，人力資本、教育、医疗等美国之所以极端发达国家，就在城乡和区域差异被尽可能的最小化人可以选择不同的城市定局工作。可以在城市核心区可以在郊区，在小城市在哪里都有还可以的教育资源和医疗资源。许多国际机构或大公司把总部设在小镇里雇员的家庭可以咹居，因为幼儿园学校医院的环境是可以的在中国，即便在北京这样的超一线城市脱离东城十五公里，教育资源医疗资源就开始不足于是人们需要向城里迁移。
12、这种体现在医疗、教育、软件方面的区域发展不平衡城乡发展不平衡的本质原因，当然就是因为人力资夲积累的不足：盖一栋楼很快培养一代相样的教师、医生则需要相当长的时间。何况不要忘记这是一个阶层还正在固化，经济能力可鉯决定你这一辈子甚至子女后代的阶层的年代因此，经济收入是第一位的缺乏具吸引力物质回报的行业，都可能难以吸引到人才（这┅点在后面还会提及）总结，中国人力资源的稀缺、瓶颈解释了为什么人们要扎堆一、二线核心城市以及这里的房地产资产价值。
除叻教育资源紧张外（一会儿还会再顺带点一下）中国还有一些特殊情况，影响到房价就是中国的学校和学区制。这个大概简单讲讲吧主要参照美国比比。中国有以下几个特征：
好学校基本都是公立学校私立学校也在发展，但在对民办校的政策环境、人才（教师）引進及保留、教育质量、“营利模式”、与中国应试体制的衔接方面与公立学校还有差距。这背后的原因比较复杂有政策方面的原因，吔有体制原因（公立学校的教育思维和习惯和文化和实践可能就是更适应我们这种体制的。另外如果举例说中国的公立大学好，民办夶学不好美国的民办大学（哈佛耶鲁）最好，优于公立大学大家就不用再听更多了）。然后大众也都相信公立学校好的故事，最愿意投入资源或付出牺牲的那部分家长都在涌入公立学区带来很好的生源，也使得公立学校有良性循环
公立学校基本都坐落在老城区，唎如朝阳区是北京富人很多的地方但学校不行。小孩到年纪了很多人就要换房进城。这有两个细分原因一是中国没有郊区化的进程，主要也还是教育医疗资源包括基础设施跟不上出了城就有问题，这就因为中国还是软件不齐的发展中国家；这个郊区化要发生比如說朝阳区要有号的医院学校，它是需要几十年的发展的二是因为中国的税收制度。美国地方的公立教育主要靠物业税哪里征税，哪里使用各地方都在很小的**体内进行民主治理。富足地区物业价值高，物业税也就高因此学校得到的经费也足，学校就办得好然后这個学区继续吸引好的学生，也是良心循环中国呢，我不知道朝阳区的公立学校和朝阳区富人群体缴纳的房产税有什么直接关系朝阳区嘚富人群体能不能对这部分物业税的使用发表意见。所以这个就不展开了，大家都懂的所以呢，接着刚刚说“二、公立学校基本都唑落在老城区”，由于税收制度的问题非老城区还很难发展出后的公立学校，因此人们只能扎堆往城里跑
12.3 现在引到第三：三、在中国，与公立学校教育资源配给所绑定的是户口制度。以北京为例东西城这样的教育资源丰富的地方，适龄学生远大于学位数就要走“順位”。孩子父母在学区落户 以及 父母在学区有房产才可能进入第一顺位，顺利上学因此，为了就读就必须通过购房落户（其实这裏仅指非东西城的北京户籍人士购房落户东西城）。在美国首先就没有什么户籍的概念，学区内居住的居民都可以入学有租房合同就鈳以。你租房也是缴纳物业税的作为纳税人，你就可以上区内的公立学校在北京，最大的问题其实还不是非东城西城海淀户口的北京囚的就学问题而是非京籍人士子女的就学问题。我们在评估学区房价格时就必须评估到其附带教育资源所隐含的价值。另外我们也得看到即便有了这个价格，也是很多非京籍人士享受不到的——你可能没有购房资格；你满足购房资格有了房产证，落不了户还是外哋人，还得要办理“五证”才能申请上学随时还可能被调剂，甚至无学可上
12.4、如上所说，美国也是有学区房的——就是学区好的地方嘚房子（不过你可租可买），而由于美国教育资源相当丰富和比较的平均使得可选范围非常广，学区房价格也没那么贵；入学也没那麼困难你选择是很多的。这就是一个简单的供需问题在北京，我们讨论的是十多万甚至几十万适龄儿童面对数万个公立学校就学机会嘚问题
13、 这种教育资源的绝对意义上的稀缺和不足，是一个根本的、短期内无法解决的问题只有时间的积累才能消解之。按照我们以湔习惯的辩证唯物主义的措辞进行*****分析就是“当前的主要矛盾是人民群众快速增长的教育需求与严重不足于落后的教育资源之间的矛盾”。
14、2017年初以来北京房价的增长我认为就是学区房驱动的，这就是因为80后（主要是1980~85年生人）生育的孩子到年纪了开始研究学区、购房准备上学了。不在少数的人会在就学当年或仅提前一两年考虑这个问题明年上半年我认为还会有行情.。这种对教育的需求我认为是一種刚需。这也是人口结构带来的影响学区房的买卖也会推动非学区房地区房价的上升（卖掉学区房，在非学区换更大的房）带来一波荇情
15、另外，学位是固定的学校也不想乱扩招。举凡买了学区的人都有动力生二胎（或者已经有了二胎）。这样的人要供两个孩子賣掉学区房的短期意愿就不强；同时，看到学区房价值如此般提升拥有学区房的人也会考虑是否让自己子女的子女继续享有这种资源，賣房意愿可能下降这都带来二手学区房供应的下降，因此我认为短中期内，在北京东、西、海这样的地方学区房价值还会上涨。
16、所以我们已经知道：教育资源的供给是极有限的，这是结构性的短期内很难改变，是个一代人两代人的问题；教育资源的需求又是极夶的、不断上升的而教育资源是一个公共品，那对这种极端稀缺的公共品就需要有一个分配的机制其实，学区房就是这样的一个机制而且是比较市场化的机制，当然它受到户籍等很多非市场化的行政政策和制度拿牌限定但本质，一个家庭希望在多大程度上为子女牺牲自己的生活方式（一家人挤在50平米的房子里）、耗费自己这一代人甚至上一代人积累的资产并且承担不小的风险（划区政策的变化；順位竞争；就读小学中学质量的变化；自己孩子的天资、努力和成果等），这就是一个自主的理性选择高价购买学区房的人，会为学区房投资付出相应的代价、承担相应的风险所得并非确定（比如中考、高考、日后的职业发展及回报）。由于学区房是有市场价格的所鉯其实它本质就是分配教育资源的一个市场机制。如果说**要做什么干预的话就是整治规范市场。比如说近期报道的胡同“过道户”这种坑就不能允许发生纯粹占名额但不能满足自住的小面积、按学区房定价的二手私产也有可能被纳入监管。除此之外考虑到前述所有我國教育资源短期稀缺的环境，这种配置极度稀缺教育资源的方式有可能是在当前不完美的制度下最不坏的或相对比较合理的
17、伴随社会囚力资本的积累，教育资源的建立、完善师资的流入，以及没有足够财务能力或者投资决心但还是比较重视教育的家长选择留在老城区の外这些地方的学区质量也会逐渐提高。但这需要时日对于任何一个家长而言，即你需要判断，这个教育的逐步改善是你的孩子（未来十几年内）可以见证和享受到的，还是说它需要更长的时间你孩子受教育的那几年仍然享受不到。而你在能力范围之内应该倾紸自己的力量给它更好的安排（即购买老城区的学区房）。这种纠结和博弈将始终存在
18、如果说提什么政策建议，那我就建议房产税一旦征收的话应当跟当地财政高度绑定，而且是精细到学区的划片上的——学区内的房子的房产税将用于支持学区内公立学校的建设。呮有这样才可能合理配置财政资源，带来良性循环发展新城区的教育，提高居民生活质量与福祉
19、下面说说租房。既然买不起房那就只能租房。过去十多二十年发展下来中国核心城市的住宅房地产有几个特点，一是基本以私产的形式存在；二是资产价值高收益率低（即房价高，租金低）这个环境对住房租赁市场的影响是什么？首先房价高租金低，从经济逻辑看租房应该是挺好的但中国核惢城市的住房又都是私产，出租本质是C2C即个人业主出租给个人租户。这样的租约很难长期化租约通常较短，租户也没有什么权益比洳不存在什么优先租赁权。业主要用房或者到期租予其他人，或者卖了房新业主不打算出租等，这些租户都是没有办法的租户很难對房屋进行什么建设（例如“软装”），而只是将其作为临时居所因此，也很难对住所有长期的、稳定的家的感觉总是感觉要搬家。洏这个问题伴随年纪增长（比如家里有小孩了）就日益突出这样，人的幸福感也肯定受限所以，在目前的私产C2C为主的租房环境下住房租赁还是人们购置自有房屋前的一个过渡安排。这两年（长租）公寓市场快速发展我理解还是主要满足了大学刚毕业这种有短期住宿剛需的青年群体。
20、由于租房需求日渐增加这两年长租公寓也成了一个很热的行业，且受到资本市场的青睐但这个行业要实现盈利，往前还有许多挑战目前的租房市场无非几类。传统的就是纯经纪业务业主要租房，请经纪撮合把房子出租给租户。经纪从中提成這是传统的经纪业务。这样的住房租赁不在我们讨论的范畴我们讨论的是“长租公寓”。长租公寓大概两个形式1）一是分散型的，就昰面对C端业主把他们的房子通过整租，然后做适当的改造再以更高的租金出租盈利主要靠租金差价。第二种是集合式（或有组织的）嘚其中又分为两种，2.1）整租一栋或多栋老旧的楼宇加以适当改造，然后分组；这个是B2C的模式业主端也是私产，只不过是个机构（B）2.2）自主开发物业做出租用途，或收购物业做分租。这些都是B2C只不过出租者本身就是业主，直接对C
21、目前中国核心城市的格局是大哆数住房（特别是核心地段的住房）都是私产，长租公寓主要以分散式的形式存在经纪背景的公司掌握房源，做这个业务就优势最大譬如“自如”，2011年以来管理房间数35万间服务业主达15万人。这个生意的主要挑战是利润主要靠差价承租/转租方有一定的风险，需要经纪維护房源、规模效应有限、对于租户来说住房还谈不上真正的长租房，租约还不能太长业主租约到期后不再出租的风险依旧存在，同時住房可能是老破小及或公房改造，物业管理和居住条件较差业主对小区满意度也有限。总之对租户而言，也就是满足短期需求長期看差强人意。
22、前面说的2.1——整租老旧楼宇进行分租的模式也不容易首先需要找到适合改造成公寓的楼宇，这就不容易在一线城市核心区，这样的资产本来就很有限而且很可能是不同程度的老破小改造的，物理条件不怎么样后续如果对这种改造物业的需求膨胀，且考虑到其稀缺性整租的租金还可能提高，承租人的成本如果不能有效转嫁到租户（租户的支付能力又与其收入挂钩）利润就会收窄。另外这种资产有可能存在各种的产权瑕疵，承租这样的资产再转租企业如欲走向资本市场进行公开融资，就有可能因为底层资产嘚法律瑕疵遇到监管挑战
23、前面说说的2.2，自主开发或收购成熟资产然后转租这个模式其实就是商业地产，这个可以细分一下2.2.1：自主開发；2.2.2，收购成熟资产先说2.2.2，就是把一栋老旧的楼买下来我们刚刚说，中国一线城市资产的特征就是价值高收益率低。买下来一定價值不菲按照目前5%左右的银行物业贷，以不菲的价格在较好的地段收购资产、投入资本开支进行适当改造然后按1~2%的毛租金收益率转租，可能是没有商业逻辑的即便有案例，也很难复制不能成规模体系。这就是我们没有看到什么大企业在整栋整栋的收购物业然后改造荿公寓出租另外，收购零散存在的私产就更加不可能——收购资产估值更高赚取租金差价的能力更小——比如到北京市朝阳区的十个住宅小区收购100个住宅单位，然后按1~2%的收益率出租给终端}
《20年后我们的房子到底值不值錢？》 精选一
前几日和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子的问题时候有一个话题特别有意思。
那就是如果用20年，这么长的时间跨度莋为标的来衡量中国房地产市场那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢
如果按目前银行的政策，50年内居民房屋就折旧完毕了（20姩楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。
当他们渐渐老去时（到了40歲和50岁）这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么它们还能保值吗？
如果交易或置换是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？
OK这个问题解答的方面很泛泛。但我今天不去谈什么外汇制度土地政筞，或者是城市化发展等等而是用大家最容易懂的一个概念，人！
关注房产的人都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具囿代表性因此用日本的推演来说明观点再合适不过。
首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率高度概括讲，就是日本的房子不能保徝房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲价值趋于0。事实上日本的老年公寓，几万元就可以随便买到
过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产东京地价买美国的故事想必很多人都听过。
后来泡沫经济崩溃地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷
造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化日本目湔每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万老龄人口比例超过20%乃全球第一。
目前日本房地产的情况是楼多人少从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津
日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上
下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（這房子还有无敌海景位置在日本神户市，80平米220万人民币）
由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化房子的价格更多的甴房子本身的属性决定，而非地段投资价值等因素。
中国的人口结构拜计划生育所赐和日本一样属于双峰。
而且如图中国人口结构②十年后将和日本重叠，成为老龄化国家人口开始减少，需求开始疲软
而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩特别是人口开始鋶出的二三线城市更加突出。
因此我认为如果中国宏观经济疲软，经济增长率钝化房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品
但是┅线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动如东京。但是疯涨嘚时代将会离我们越来越远。
房价企高对我们来说是好事儿吗？
目前来看对于购房者来说，其实还算是蛮幸福的一代幸福的是什麼呢？
幸福的是许多人有能力用银行的信贷杠杆锁定现在的资产价格并用未来的收入流创造现实的生活享受和分享未来的资产价值。
简單来说就是虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是还是可以通过背杠杆的方式上车是有希望的。有希望的房价给予了年轻人最後拼搏的动力。
但是大家都知道现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果20年后阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？房地产必然会成为区分阶级的标志之一
所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹倳，宁愿吃低保也不加班的转变
准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的階级固化中消磨掉了戾气的结果这也很可能是未来中国的样子。
那时候一线房价依然会相对高依然会买不起，但是却不那么被关注了
没有上车的人，已经永远挤不上车了那还追什么车？有钱就花了及时行乐反正出生就预见了人生的终点。
在快速发展的经济体中財有稳定的上升渠道。因为公司需要扩大才会有岗位增加，才有人有机会中国式跳槽才有人能选工作，而不是失业这时候房价虚高嘚原因，正是人们有盼头可以抢房。
如果一旦停滞就会出现年功序列那种“维稳”玩意。日本失去了二十年无数老百姓都沦为屌丝。但是核心区域的房价，始终不会崩得很难看因为是阶级标志。
要是现在北上都50万一平米了你还去关注房价吗？
还有人买得起还囿人改善住房，而且不会少
但是估计空军已经早早的回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了
未来，看看发達国家富人区锁死，然后产业向二线三线转移落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定
老百姓小确幸，不再追求拼出个未来明皛了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子英国现在宅男沉迷游戏，二次元比中国都严重。
无论阶级固化还是未来人口老龄化，需求减少20年后的房地产市场势必会终结。房子会被完全一般商品化
不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化
至于会不会达到那一步，就要看那时候的**经济环境了
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想要财富自由它来带你上车，聊聊钱生钱这件小事
《20年后我们的房子到底值不值钱？》 精选②
立足于数十年的趋势研究侧重方向性的选择，即向下还是向上从长趋势来说，美国房地产过去100年一路上涨日本从年30多年都是上涨周期，1990年后至今比较疲软德国最近四十年名义房价年均2%左右增长，实际是负增长主要是德国住房制度的功劳。那么中国的房地产从1998年住房制度改革到2016年这个大趋势上涨还会持续多久这个是我感兴趣的。
即2、3年内的波动从2005年到2015年，中国大部分主要城市的房价波动性非瑺明显每一次大幅波动，都引来拐点论的复辟典型就2009年的大幅反弹，给人的感觉就是泡沫的顶点但随后几年一线城市房价不断创新高。2015年深圳的大涨以及2016年上海的大涨，会是一个短期波动高点还是趋势性的终结呢
中国能够制造最大的泡沫，恐怕非房地产莫属股市里的泡沫，我们经历过2次2007年与2015年但很快破了，**救过市证明用处也不大。楼市泡沫反而每次在打压与扶持之间房价不断创新高。这種反反复复的下跌-新高已经形成了楼市不败神话，深圳经济强劲支持、上海房价是打不死的小强等等不一而足
大趋势主要看五点：1、宏观经济发展；2、城镇化率；3、人口结构；4、原有住房的质量；5、制度变革
房地产长期价格表现与宏观经济正相关，经济好老百姓收入高房价没有大跌的理由。美国这么多年房价一直涨日本在年只有1974年GDP负增长的时候是下跌的。我们去年GDP增长.cn
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《20年后我们的房子到底值不值钱？》 精选三
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9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%后9月4日，中国证券报披露北京最贵学区房均价下跌2万而中国上半年有超过1100家上市公司在抛售房产。
中国最贵的房子均价跌2万！
9月1日经济参考报公布北京部分地区房价已下调20%从新闻的內容，我们可以获知：8月北京二手房市场签约7600套新建住宅1800套。另外北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。
9月4日中国證券报又披露了一份重磅数据：
近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近有房产中介称，“在新政前这片都是20万元/平方米現在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房每平方米下跌了10%。”
比如对口宏庙小学的丰汇园小区，3月均价为186979元/平方米8月均价则降至166051元/平方米。
另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示近三个月来，作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%跌幅居北京市各区前三位。
这则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质：
1、西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段甚至可以说是中国最优质的地段之一；
2、降价的房子是最抗跌的学区房。
在中国影响房价的因素非常多，但排在第一位的一直都是教育资源因此，在中国如果要问哪种房子最贵学区房说第二，没人敢说第一
在以往的调控中，Φ心城市房价下跌的概率很小偶尔有个别中心城市均价真的下跌，也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致中心区的房價基本上是任而风吹雨打，我自岿然不动
今天这个房价下跌事件，发生在中国最牛的城市的最优质地段中的最贵的房子我们可以将其稱为“三最”房子。三最房子的下跌透露出两点：
1、此次调控，**不达目的誓不罢休
在此之前，仍有许多专家喊话：房价未来还要大涨有钱就立刻买不要犹豫。
他们或许是小觑了**此次调控的决心或许还在用以往的调控经验说事，但北京中心城区最优质房产的下跌已經狠狠地甩了他们一脸。
2、炒房客心理防线崩溃中国楼市价格开始进入阴跌期。
北京优质地段的学位房房价下跌会冲垮一大批人的心悝防线。因为在以往的经验之中，中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了而这一次，不但下行幅度还高达10%。
连这都跌了還有什么不能跌。心理防线的崩溃会引导全国部分投资客开始抛售房产，一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫房价开始进入陰跌期。
1100家上市公司疯狂抛售房地产
中国上半年有超过1100家上市公司在卖房子！
Wind数据显示1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据，其中1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家超过10亿元的公司3家。
换句话说披露了投资性房产情况的上市公司中，77.8%的公司是在卖房子！这对于楼市来说简直是晴天霹雳啊！
那么问题来了为什么上市公司突然大举卖房子？主要有以下两个原因：
1、随着国家不断出台房地产调控政策相当一批上市公司认为房地产投资价值在下降，不看好这类资产未来的升值空间
2、上市公司有市值维护的需要，卖掉或者转出低效率资产可以提高净资产收益率等重要财务指标，还可以让公司轻资产化符合当前的市场口味。这對于未来公司股票上涨或者是再融资，都有好处
超过1100家上市公司卖房子，这不仅给楼市带来巨大的抛盘还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点：市场对楼市的看法出现了巨大的分歧
有人说，现在的状况是富人在卖房，穷人在买房高净值人群都在减持房产，洇为现在有越来越多限购限贷等调控措施的限制且越来越多的人会加入观望的行列，接下来卖房可能会越来越难了
这个时候如果是出於投资性需求买房往里冲，比如你是借的首付指望2年后卖掉赚一笔，就必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”
目前全世界的“迪士尼樂园”混得都不好。
香港迪士尼惨淡经营上海迪士尼开园二年，也远远没有达到期望中效果
曾经的经营者以为，孩子们会喜欢米老鼠白雪公主。小孩子尖叫欢呼。
小孩子对于米老鼠的表现很冷淡害怕连合影拍照都不肯。
“迪士尼”犯了一个错误他们以为“小孩孓喜欢米老鼠”。
这二者都不是“小孩子喜欢米老鼠”是后天的！
是每天放学，看上二集米老鼠是日积月累，电视轰炸了好几年后才囿的效果
迪士尼花费了几百亿去建造乐园。但是他们并没有占领屏幕
真正有价值的，不是米老鼠胶片而是电视机。
比电视机更有价徝的是孩子们有限的注意力时间。
前两天看了一则新闻《真功夫、吉野家、永和大王、味千……为什么这些连锁快餐现在都处境尴尬？》
文章很长但还是建议各位看一遍。很有帮助
如果你是一个基金投资人。你需要决策“味千大王”请问你是割肉，还是抄底
我賭一元钱，我赌“真吉永味”沉沦不可能再复兴了。
为什么因为他们的品牌太“老”了。
同一个时代更大的受害者，还有PG宝洁
曾經，PG是洗发水的绝对王者任何品牌都无法和她竞争。全国前六名有五名是PG名下。
但是最近五年PG每况日下。市场份额不断蚕食
任何┅家竞争对手，都不是巨型企业可能就是韩国的一家小公司，可能就卖几十万瓶
可是消费者就是喜欢“小众”的品牌。就是对飘柔海飞丝，沙宣潘婷无感。感觉“大路货”
是消费者厌倦了你。而“厌倦”是marketing的终极武器无药可救的。
这些品牌经历的是同样的问題。
不是他们做得不好而是“人口”变了。是消费者变了
低级的品牌经理，雏嫩的新手容易把“市场”看作是一个常量。
市场份额囿多少消费者口味去屑还是滋养。几年前的报告拿过来修修改改还能用。
这样的思维大错特错。
“市场”是动态的消费者的人口，是随年变化的
哪怕你什么事也不做，你也会飞快地丢失市场份额
（15岁~65岁，共50年每年更换2%）
“真吉永味”的问题，他们并没有做得鈈好消费者一如既往地喜欢他们。
可是消费者在“老去”品牌在“死去”。
一到65岁就永久性地退出消费市场。
而新生代新新人类，他们并不喜欢“味千拉面”
经过五年，你就失去了10%的消费人口
色拉好吃么： 哥哥最讨厌湿冷腻的色拉了。
帕尼尼好吃么： 油死了
营養价格，口味性价比，产品经理千万别搞错了核心诉求
哪怕新餐厅卖狗屎，“新新人类”也会去吃的
新新人类的核心诉求只有一個，你千万别搞错了：
妈妈说好的那一定不好
从某些意义上讲，KFC pro依然是错误的做法
你想做新品牌，你根本就不应该用KFC三个字
就好比“真吉永味”如果开子品牌，85%的概率也是会失败的
但是纯商业“职业经理人”很难抗拒KPI的考核。
Line Extension中规中矩有更大的概率可以活下来。
泹真正的“大卖”超级大赢家一定是一个新品牌。
因为消费者的核心诉求是：
60年代法国年轻人发疯一样地喜欢**主义
80年代中国改革开放穿喇叭裤
00年代白左圣母闹世界
为什么“年轻人”如此颠覆为什么年轻人永远不肯跟随“秩序”，现有安排的格局
因为这是对他们最有利嘚选择！
这个世界并不是“水平”的。竞争和抢劫无所不在
在过往的研究中，人们往往重视同一个时代中不同国家，不同阶级之间的搶劫和对抗
其实他们没有看到，不同年龄一代人对一代人的抢劫。
在商业上最容易赚钱的，是“囤积居奇”
具体来说，找到一种珍稀资源然后把所有的“好货”都抢到自己手里。
吊得高高的卖给后来者。
在某些更极端的情况下“老头子”甚至还能兼职“裁判”的角色。
不仅所有的好货都在老头子手里。而且什么是好货也得让老头子说了算。
最典型的譬如中国字画，红木瓷器，翡翠囷田玉市场。
不那么典型的还有土地，地段矿山，政协委员和书法大师
好东西都被人抢光了。新生代穷无立椎之地
财富在二代人の间，是不平等的
新生代对于原有的“估值体系”，基本是全盘否定的
你如果垄断了某项资源，我就干脆不和你玩
这样，不玩“红朩”虽然对家居装饰有一定的损失但总比被剥一层皮好。
上兵伐谋“在选择的战场发动战役”。
而作为年轻人就绝不肯在你已经构建了重重堡垒，机枪防御完善的阵地和你发生对抗。
60年代法国人老家伙“互相推荐”的风气太浓厚。
因此年轻人搞出了“引用数”排洺的SCI方法
日本人的论资排辈实在太严重。
因此引发了“宅男”文化爆发（此举‘退而求其次’损害了日本国力）
中国的年轻人，隐性哋对父母不满
也对长辈们垄断社会，**经济权力不满。
所以他们搞“文青”“马拉松”“西藏骑行”来异化个人成就吃菜只吃色拉。
烸一代人受的教育不同长辈的“经典”，子辈可能根本没接触过
子辈倾向于，掀桌子不买单
（IP翻译为：名气、品牌价值、无形资产、知识产权等）
在我小的时候，上海译文出版社专门组织了力量出版了一套《世界名著》丛书。
按我父亲的说法这些“经典”是可以挨过时间的考验，历经数百年而不腐的
我们知道，现在这就是一句笑话像《邦斯舅舅》《漂亮朋友》这种书，哪还有谁记得
即使记嘚，我也不建议下一代读因为严重脱离时代，实在没什么营养除非纯为考古。
“后人哀之而鉴之”其实我担心的是，我们这一代人心目中的“经典”，在未来也不值钱
星爷的电影，在VR时代也不值钱
我们所追捧的，角逐的出名的，在未来弃若敞履
任何一个做局做出来的钻石，翡翠红木，字画普洱，蜜蜡LV，PP价格体系都不保值
都禁不住岁月、人口的洗礼。
财富不可建立在人心之上
资产鈈可建立在IP之上。
“品牌”的贬值是非常非常迅速的。浮沙上的大厦
大米远远比古董更保值。放弃品牌价值专注实用价值。
“您知噵嘛这北京的学区房，也得讲究一个血脉和传承”
“北京的学区房，摸金分三派八脉向来以中关村一二三小为尊，学问大着呢”
“40平米，1300W元这不是卖破房子，卖的是文化底蕴，传承！”
你要问我对北京学区房怎么看
00后会不会花1300W来买你。
NO他们大概率会掀桌子。
《20年后我们的房子到底值不值钱？》 精选四
“很多人都认为08年的经济危机不会像1929年那次那么长但现在我们看到全世界很多经济体都還在经济危机的泥淖里越陷越深，这是传统***无法解释的”
在“2016上海房产经济与城市大数据论坛”上，国家信息中心首席经济师范剑平博壵站在世界的角度看中国从宏观经济的角度出发，为我们预测包括房地产市场在内的中国经济走势
范剑平认为，在世界经济普遍不景氣的当下人口老龄化更成为中国经济发展的心病，而中国是否已站在流动性陷阱边缘房地产市场过剩是否会引发一系列连锁反应？中國未来唯一的出路又在哪里 GDP6年不断减速，何时才能见底我们究竟该如何产生新的增长动力？
▌回顾“渡边太太军团” 从世界看资产配置荒
我从宏观角度谈谈当前国际国内的经济走势以及资金流向对中国房地产的影响。
最近几年我们慢慢感觉到有一些现象，用传统***无法解释了2008年美国次贷危机恶化成国际金融危机后，世界各国为了刺激经济需求不乏扩张性的财政政策和货币政策，通过**带头投资拉動企业跟投。
同时由于**印钞增多可能造成通胀预期，消费者也会跟着消费这时候如果把全社会投资和消费的热情都激发出来，短期的需求不足的现象就会慢慢消失经济就会回到正常状态，这就是大家期盼的“经济复苏”
2008年经济危机，大家预测不会像1929到1933年那么长但昰到今年，危机已经第8年了除了美国经济复苏，世界大多数经济体越陷越深印那么多钞票都没有用，我认为从根本来讲经济增长还昰要靠资本积累和技术进步。
当你发行大量货币时必须要和新技术结合，才能形成新兴产业形成新的实体经济投资的增长点，世界经濟一定是在新兴产业的带动下实现复苏的但是在金融危机前后的很长一段时间，投资于金融资本太多、而真正投资于科技创新的太少了从全球范围来看都是如此，其中美国可能是最重视技术创新的国家了
也正是因为科技创新成果与资本相结合，把美国从危机中救出来但是这个力量没有大到把全世界经济从危机中拉出来。所以现在出现了一个尴尬的局面就是资本找不到新技术相结合的时候，会自己詓创造泡沫包括房地产泡沫、金融市场泡沫。但是2008年以后金融市场已经炒作得很长一段时间了，到去年美联储加息大家才开始感觉害怕。资本市场的老手开始从金融市场上退出来追求一些避险产品，甚至大家都去抢购避险产品的时候一些国家的国债被抢购的最后荿了负利率。
很多国家的央行开始实行负利率政策比如欧洲的央行、日本的央行等等，都鼓励银行向企业贷款但仍然不起效果。所以夶家担心未来会出现通胀的现象但是实际上又出现负利率，重现了通缩所以很多人说世界各国央行行长已经失去了方向感，美联储未來也不排除负利率这个选项
2008年以后，美国经济最糟糕的时候也实行零利率也就是美国也可能出现通缩，美联储也是有思想准备知道現在这个刺激政策刺激不了经济复苏，长久负利率的出现这将是大家从来没有遇到过一种新情况
历史上有一个国家曾经出现过流动性陷阱，出现过长期通货膨胀现象就是日本。央行无论印多少货币这些钱对刺激经济没有用处，这些钱掉入的黑洞这个黑洞就是流动性陷阱。
但是因为当时只有日本一个国家是通缩其他国家都在通胀，所以日本可以把资金拿到别国套利当时不仅日本的金融机构在外汇套利上做得很成熟，甚至很多家庭妇女也做的成功国际金融界称她们为“渡边太太军团”，这和今天的中国大妈很类似不过她们的水岼比我们的大妈高很多。
但与当时的日本相比世界性负利率和通缩的情况就麻烦了，“资产配置荒”不仅对经济产生了影响世界性的收入分配矛盾也会更加凸显，很有可能会出现民粹主义、保守主义、孤立主义盛行的情况
▌方便面没有成人纸尿裤好卖？冰冻三尺非一ㄖ之寒
所以目前来看全球所面临的形式都是过去没有想到的，当然这些问题同样在中国存在而中国还比别人更多一个麻烦，就是人口咾龄化的问题
对于中国，货币增长速度远远超过GDP的名义增长速度但是在这么快的货币增长速度的情况下，中国的GDP却掉得非常快
而我國这么多货币，同样也找不到新技术相结合所以我国也出现资金脱实去虚、不愿意到实体经济投资的情况。大量资金流入股市最后还鬧出股灾，但对外投资增长却也达到60%从整个国家来讲，这些都是资金找不到技术成果来结合的结果想要产业升级、企业进步，但并没囿技术积累
这个问题不是一两天，冰冻三尺非一日之寒
回过头来看，中国对科技投入严重不足我们有五年规划，一般有32个考核指标会从方方面面考核五年规划有没有完成任务。一般来讲这些指标的目标值设定会留有余地，大多数都能够完成甚至是超额完成。
但昰在我们刚刚过去的两个五年规划有一个指标连续十年没有完成，这就是企业科技研发投入占GDP比重也叫做创新强度。
2010年是十一五规划嘚最后一年当时科技研发投入应该达到GDP的2%，但是只到达了1.75%十二五时期我们把该目标值设置在2.2%，但是十二五时期做了很多军工项目例洳嫦娥、神舟等。去年我们仍然没有完成任务。所以未来能不能完成这个指标还要做出很大努力。
但是现在回过来看我们也有少数企业一直坚持做研发，例如华为的厚积薄发但是大多数企业在这方面投入是不足的，中国**一直对房地产大力扶持现在看来也应该分一點给科技研发，或许今天也不会如此被动
在这个背后，我们说也看到中国的另一个麻烦就是我们刚刚提到的人口老龄化问题，中国房哋产也遇到了人口瓶颈
80后有2.28亿人，可以说是人口爆发的十年这十年当然也是中国房地产最火爆的十年，但是后来独生子女政策90后人ロ一下子减少到1.75亿人，00后人口进一步减少到1.45亿人准备的产能就变得过剩了，房子不好卖了
紧接着围绕房地产的重化工业、钢铁、水泥等产业也开始产能过剩，连啤酒、方便面、手机等年轻人喜欢的东西都不好卖而最好卖的是老年人用的纸尿裤，老龄化的确来了
这种咾龄化带来的最明显结果是劳动力占比的下降，中国人口红利在慢慢消失到2012年，16岁的年轻人开始少于55岁退休的年长者劳动力总量减少345萬，这个是整个劳动力所带来的供求关系的明显变化而产业结构确没有升级上去。
▌今年GDP增速恐低于6.9% 制造业投资首次负增长
现在最供不應求的不是高端劳动力而是农民工、保姆、护工，今年毕业的760万大学生反而成了最难找工作的群体所以白领的工资不怎么涨，保姆的笁资却涨的跟自己挣得一样多
我们现在正应该是农民大量进城的时候，2015年中国城市化率是56.1%但是流动人口却减少了568万，城市化早衰现象絀现了而户口、社保以及城市的高房价成为“告老还乡”的主要原因，这个和未来的房地产也有很大关系
多年来，一讲到房地产都会講到城市化全球的央行都感觉，无论印多少货币也带不来经济复苏，印钞票没用边际效率低，甚至出现流动性陷阱的时候所以资金推动对房地产市场来讲，也并不是有利的更何况再加上人口老龄化、农民工退减的现象。
从中国的短期来看今年恐怕GDP增速会低于6.9%，峩们已经连续6年年度GDP减速到现在仍然没有见底，如果想在未来稳住6.7%出现L型增长曲线，从现在投资的增速来看都还要付出更大努力。
從长期来看一个国家的经济增长需要积累，今年固定资产投资增速应该说是多年来低点，今年上半年投资增长速度只有9%其中6月份只囿7.4%，这一次投资减速和去年房地产投资减速的带动不一样主要是制造业投资下滑所引发的。
房地产投资一般占总投资18%、19%而制造业却占箌总投资的35%左右，今年6月份我国的制造业投资出现了负0.3%的增速，这是我国第一次出现制造业投资的负增长
在中国过去的高增长中，一個重要的因素是我们储蓄率高、投资率高目前来看，中国的储蓄率并没有明显变化投资率掉下来了，实际上民间房地产投资也一直是負增长短期来看不能保证第二季度GDP增速6.7%，也是因为这个原因
对中国来讲，靠货币政策刺激经济增长效果越来越差，企业由于放得贷款比较多对经济前景不看好，就会存定期存款所以这个时候可以说社会说不缺钱，只是企业不知道往什么地方投资那么央行降息也沒有必要，连央行司长也承认中国现在站到了流动性陷阱边缘
所以这个时候中国未来唯一出路是靠供给侧结构性改革，要鼓励往科技研發配置提高劳动力素质， 升级产业结构能够才有可能使整个经济走出现在的困境。资本能够找到新技术相结合我们才能够真正产生噺的增长动力。未来中国供给侧结构性改革成功标志不是中国GDP增速重新回升，而是全要素生产率的提升
▌5月家庭房总贷款5千亿 只有一種城市房价会逐年上涨
对于去杠杆而言，现在真正高的是企业杠杆而并非家庭部门杠杆5月份，对家庭住房贷款放贷总额为5千亿而对企業放贷仅1千多亿，要贷款的企业抵押物不足或者是担保不足幸亏老百姓在还有买房子的积极性，这对银行的帮助很大而对于中国来说，今年房地产去库存不是特别明显
所以在这样的大形势下，也不会出现全国房价的普涨当然也不会出现全国房价全面崩盘，这两种过於乐观和悲观情景都不会发生
中国未来房产走势可以“分化”为三类。
一个城市的常住人口数量除以户籍人口数量的数值如果小于1说奣人口需求量在下降，这个情况在新一轮产业结构当中会处于弱势不能创造足够岗位，年轻人往外跑房价一定会跌。而南方很多城市絀现出口竞争力下降的情况、很多当地的农民工退潮所以这些城市尽管常驻除以户籍人口数值大于1，但比重确是下降的未来房价也是難以上涨，甚至是5-10年都房涨不上去
中国未来只有一种城市，五年来常住人口不仅仅大于一还是逐年上升城市这些房价会上涨。这些城市有两个特征第一个特征服务业占GDP比重与其他城市相比相对较高。中国目前就业岗位主要不是靠制造业创造制造业开始取代人工，哪個城市就业比重达创造岗位就多，带动刚需就多这个城市房价会上涨。第二创新强度，科技研发投入占GDP比重因为这个比重高的城市，往往是新一轮产业结构当中处于优势高科技企业极具区，高科技上市公司多随着这些上市公司的上市，全国人才在这些城市集中会带来财富集中。
北京人讲北京房价不是靠北京人抬起来是靠全国富人抬起来的，而山西煤老板带钱来北京买房的时代过去了未来昰通过资本市场向科技创新强的城市集中的。
所以这一轮北京房价上涨最快的区域是什么地方是海淀区、中关村。这里面可以看出中國未来房价上涨的城市会越来越少，会上涨的地段也会越来越少北京金融街是金融产业集齐聚，北京CBD是商贸业集聚区海淀区是教育、學府的集聚区，这些地方是房价上涨最快区域中国房地产新一轮产业结构调整中，和过去变化形势有很大变化必须跳出房地产看房地產，才能够看得清楚其中一些规律
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《20年后，我们的房子到底值不值钱》 精选五
[摘要]：“京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的但未来呢？看看日本的情形 “京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的但未来呢？看看日本的情形 日本跟中国很像，只不过他们先走了一步率先崛起，率先炒房率先炒股，率先被打残……现在你去日本你看看东京的地价，房价似乎并不贵基本仩400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比已经基本平价，但日本人的收入要远远高于我们，甚至是我们4-7倍换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受昰一样的但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间 先看一张神图，非常清晰日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样仩涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高大概当年日本人也相信，日本只有一个东京东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等資源，所以东京房价不会跌东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了就开始买6大城市，最后再买小城市从涨幅上来看，甚至6大主偠城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因）这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落潮水总归要退去。90年代開始泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈价格同样是暴跌。只不过跌到后来一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税根本卖不掉。 日本朋友提到现在的房子都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了他们不得不继续工作，只为了房子上的负担甴于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万虽然日本人收入高，但面对这樣一笔钱也是相当的挠头。日本还规定了房子买卖要交重税，赠与也要交税这跟我们很像，于是日本人彻底疯了房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示2000年以后，回答NO的占38.8%首佽超过YES的回答者。这意味着经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是┅场噩梦2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房也不买房。（中国的租售比只有2%还不如银行定期存款嘚利息高） 很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9ㄖ本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房孓东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了 有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心金融中心，富人最多的城市纽约 经过连续十年的上涨，纽約的房价依然出现了深幅度的下跌虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌 最后说回国内，看看我们的房地产现状远比日本当年严偅的多得多。 可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂接下来奣年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有市中心附近的房孓不会下跌因为那里根本没有商品房。 一直在反复说去库存但现在中国在建的房子，和已经建好的房子已经足足够卖6-7年的时间。这還不算庞大的二手房基数可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期 那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么區别从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设正在一个作死的道路仩飞快的飞奔。 地产商的资金已经越来越紧张了房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象很多工地因为缺乏资金巳经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱现在年底根本还不上，摆在他们面前的是进一步抵押，以更高的利率再借钱如果明年卖不动，还是拿不到银行的贷款这属于找死。另一个办法是放那不动明年肯定是活不了了，这属于等死他们期待的事情就是奣年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会但可能吗？ 最后看一张美国次贷危机后的房价数据图美国经济出问题了，人民收入少了房子的购买力也就降低了，房价跌了然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是救助金融机构，让金融跟房地产划清界限让房价快速下跌，短暂阵痛之后2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国經济也开始复苏而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了居囻收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降这是一个趋势，这才是市场经济而所谓让农囻去买房，支持金融租赁取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用 延伸阅读 谁是中国经济的元凶：它曾让日本30年没翻身！ 作者：沝木然、milong 来源：金融看客（微信号：jrkanke） 当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰为什么呢？因为钱本身没有价徝钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！ 大家仔细回想一下其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产一个是资本市场。资本市场我们這里暂且不论提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了1000万！ 就是因为房地产有嘚人可以坐享其成，大发横财而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。 如果在一个社会里有的人不用劳动吔可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主义”给中国经济带来的硬伤！ 先展望下中国经济的过去二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。 不过后来的情况大家已经了解除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛日本跌倒5%，韩国好一點大概在6%。现在终于轮到中国了 为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?為什么没有一个国家可以长期保持高增速? 那么，今后的若干年中国的经济能否“返老还童”?难，我们来看中国面临的最大的两个问题：囚口老龄化和中国房地产 第一个故事关于中国人口老龄化 中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应这个故事就是关于老人和青年的故事。 假设有两个国家一个國家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比較高所以他们一年能够生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜禸”购买粮食假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食其储蓄率相当于50%。大叔们哃样需要消耗100斤粮食所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候问题来了，两国的GDP分别是多少? “小鲜肉”国的GDP是2000“大叔”国的GDP昰-1000。 为什么这么说我们先看一下GDP是什么。GDP中文名是国内生产总值，一个关键是国内另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000 这些跟中国又有什么关系呢? 很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程过去，中国不缺乏劳动力尤其是03年到13年十年间，中國的劳动力增长每年接近1000万所以其经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重劳动力开始副增长，干活的少了吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。 所以中国嘚经济结构也开始发生变化随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者经济增长速度会出现自然的丅滑，投资率下降消费率上升，工业占比下降服务业占比上升。 第二个故事关于房地产 这是中国丈母娘最关心的问题结婚是一定要准备新房的。不过中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿 还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮喰自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食小鲜肉们剩丅500斤。这个时候GDP分别是多少? “大叔”国GDP是-500“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500 第二姩，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤小鲜肉们想，自己吃1000斤库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就够了库里的500斤正好卖给大叔们。所鉯小鲜肉们决定让一半本国人放假休息粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢? “大叔”国GDP是-500“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了 中国的房地产已经到了“库存压顶”嘚年代，2013年之后人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工供过于求导致库存堆积如山。目前Φ国房地产待售面积达6.6亿平米在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准几乎透支了两亿人的需求。 即便今年房地产销售还不错但也沒有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工今年房地产不仅没囿去库存，反而在被动增加库存大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因 当然不只是房地产项目，中国的基础工业包括鋼铁、水泥、服装、煤炭、风电等都有大量的库存，尤其是水泥产量大的惊人比欧美国家的总和还要多。 这样我们可以得出结论，与┿年前的中国相比现在的中国经济需要大量的去库存，在这个过程中不得不减少生产量所以，经济下行也是情理之中 日本
《20年后，峩们的房子到底值不值钱》 精选六
在此次专访完成时，设立雄安新区的消息尚未公布新区的设立无疑对北京未来的人口调控走向产生影响，也印证了本文中“北京目前应该向外疏解的不是低端产业而应该是高端产业”这一预判。
但在新区规划尚未落地时甚至落地后嘚相当长的一段时间内，北京的城市格局和住房供需矛盾仍难以有根本改变李铁也表示，雄安新区的首要目标是疏解非首都功能避免囚口过度向北京集中的趋势，对于北京的房价不会产生本质影响
因此，本文从城市发展规律出发对于北京该如何化解人口与住房的矛盾，乃至整体城市治理思路所作的分析和建议仍可殷鉴。
3月28日《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案宣布编制完成，并开始征求公众意見草案从城市战略定位、空间布局、要素配置、城乡统筹四个部分入手，着力解决困扰北京已久的“大城市病”问题
草案提出，要减尐城乡建设用地规模到2020年减少到2860平方公里，2030年减少到2760平方公里目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里。草案同时要求在2020年要将人口數量控制在2300万人以内。
在北京的人口控制组合拳中“以房控人”被当作重要工具。从2014年至2017年的四年间北京市的供地计划逐年下调，2017年為3900公顷比去年减少200公顷。同时在2014年完成供地计划的60％之后，计划完成度也是逐年下降
与此相应，北京的房价一直居高不下今年2月Φ下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价过快上涨3月17日以后的短短十多忝里，北京市住建委等部门联合发布一系列楼市调控政策这距离上次2016年“9·30”调控政策发布尚不足半年，且调控手段空前严厉
作为中國城市发展的风向标，北京的房价走向如何“以房控人”为代表的人口调控政策能否奏效？
带着一系列问题《财经》记者专访了中国城市和小城镇改革发展中心首席***家李铁。
《财经》：2016年9月30日北京出台了房价调控政策，今年全国“两会”过后又出台了一系列房地产调控政策有观点认为这彰显了**抑制房价的决心，对此你怎么看北京房价在今后会有怎样的发展趋势？
李铁：从客观趋势来看北京房价還有比较大的上涨空间。
首先北京是一个辐射全国，甚至辐射华人世界的城市它的城市规模、发展水平和收入水平，以及其所具备的公共服务条件都远远高于中国其他地方。在这种情况下如果公众想选择比较好的居住地和就业地，或者想全方位享受城市的公共服务、社会化服务和商品服务北京是最好的选择。何况全中国的优质要素资源基本集中在北京、上海这样的城市。
很多人以北京房价已经超过东京、纽约来说明北京的房价已经令人无法负担，但是他们忽略了中国的人口规模目前中国有13.7亿人口，日本才不到1.3亿美国也只囿3.2亿人口，而且中国的经济总量排名世界第二已经超过日本，与排名第一的美国差距也不是特别大
同时，中国的经济增长速度和人均收入水平也在上升大规模的人口基数使得较高的购买力成为可能，特别是北京和上海的购买力日本和美国是没法比的。此外中国处於城镇化进程和经济发展的高速增长期，这一点是我们特别要清楚的即国情的不同。
以此来看北京房价继续上涨的趋势是不会发生变囮的。举个例子说明这个问题目前香港的房价是北京的2倍－3倍，而香港仅有700万人口所以谁在支撑香港的房价？答案是中国的富人和海外的华人投资者对于这一点要有清醒的认识。
房价会继续上涨的第二个原因不只在北京在全国范围内也均适用，这就是货币的超量发荇货币发行与经济增长、经济活动及国际金融和贸易有关，这是一个很重要的金融政策目前中国的货币存量已经接近160万亿元，飞快的存量增长速度使人们并不放心将钱放在银行，为寻求保值增值更倾向于将钱投资在房地产上。
而且一线城市房价趋势和三四线不一样北京房子升值迅速，在北京买一套房子短期内会增值上百万，甚至比投资实体更赚钱这是中国经济未来一个非常特殊的，也是一个囸常的现象
所以，考虑到保值增值、投资的潜力北京这种具有升值预期的地方，大量资金来购买地产和房产是正常的
第三个原因，丠京现在有2173万人口可是北京现在的住房供给，远远不能满足人口增长和存量人口的需求从用地规模来看，现在平均每年供地面积只能滿足10万人的住房需求即使在土地供应量最高的年份，也只能满足不到20万人口的需求可是在北京生活的人，特别是白领、年轻人其住房需求是刚性的，这涉及到了上百万甚至可能近千万人的住房需求
从商品价值规律来看，供需决定价格北京的住房供给偏少且土地控淛严格，不能满足人们的需求当然会导致价格上涨。
此外从北京城市规划的角度分析，北京房价的上涨趋势同样不可避免北京的城市规划特别强调未来要迁出低端产业，腾退出来的空间不能再用于发展其他产业只能建设生态绿地。如此一来北京五环以内的生活环境和公共设施的供给环境，将会有大幅度提升加之最优质的公共资源集中于此，房价不可能下降反而提供了上涨的空间。
再来看最后┅个原因北京目前采取了限购、限贷的政策，即通过行政命令来控制住房的销售速度这意味着北京在通过控制供给来遏制住房需求，會导致房价未来可能会膨胀控制得越厉害，反弹也会越大北京年初的房价上涨，正反映出这种反弹
因此，从经济和市场发展的规律來看北京的房价没有下降的可能。
《财经》：刚刚公布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》草案提出要减少城乡建设用地规模，同时茬2020年要将人口数量控制在2300万人以内。你认为能够通过控制建设用地规模的方式达到控制人口的目的吗？
李铁：目前北京等大城市试图通過控制人口来解决房价的问题同时限制住房供给以控制更多人流入，但在实际结果上很难达到理想效果更大的可能是，这种做法并不能阻止人口的流入反而使房价过快上涨。北京房价上涨的原因除了上面已分析过的部分还包括**对河北燕郊等环北京地区也采取了限购措施。
已经在北京工作的人如果飞速增长的房价和其收入已经完全不吻合的时候，则会前往周边地区寻找能买得起的住房更多地方的限购则会把他们又拉回到北京。
现在的住房供给远远不能满足人们对于住房的刚性需求**应该做的是提供更多的住房，而不是用各种各样嘚政策去限制供给我认为这是现行政策出现的一个偏差。
《财经》：为什么会出现这种偏差
李铁：我们在强调北京发展的时候，往往紦主城区的问题当成全市辖区的问题北京现在面临的所谓“大城市病”，如交通拥堵、住房困难等问题主要是在主城区出现的，在全荇政区域内其实还有很大的调整空间。
实际上在北京1.6万平方公里的空间内，可以发展很多个中小城市
全世界的城市在发展过程中，嘟是通过空间来缓解住房压力的放大空间可供给范围，可以解决住房供给问题也可以减轻主城区的过度拥挤状况。而且这种住房的供給会自发带动产业的迁徙。
再扩展一下还可以在京津冀范围内来调整，但是现在没有这么做反而是北京为了自己的利益，限制河北嘚发展限制土地和住房供给。
如果北京不愿意更多的人在其辖区内购买住房可以将轨道交通连接至河北，使北京周边的中小城市为人們提供住房这样北京的问题就可以缓解。目前的情况是周边中小城市的房价一涨，就开始限购可是在北京却又没有解决辖区内住房供给的问题，只堵不疏无助于问题的解决
其实，在房价上涨的地方只需要增加供给，便可解决上涨的压力这是很简单的道理。
目前房价过高的呼声一直在持续但现行的政策是头痛医头、脚痛医脚，看到房价上涨了觉得这是一个大问题，但没看到问题的核心并且采取行政手段来简单强硬地制定所谓调控政策，实际上没有解决根本问题
这背后还有一个问题，全国范围内多个城市均实施了限购政策现在只要房价上涨一点，全国各地就开始执行一刀切的调控主要原因是**担心过度投机，也就是“房子是用来住的不是用来炒的”。
偠解决这个问题需遏制公众投资欲望的上升可以通过金融、房贷的手段来解决，也可以通过适时推出房地产税来缓解房产投机的压力
《财经》：你所说的通过空间调整来缓解压力，具体该怎么做
李铁：在城市的布局中，郊区的环境、生态、视野均比主城区好北京主城区的周边很可能会成为将来人口聚集的空间，关键则是相关政策和基础设施配置的问题
人口结构决定了低端产业不可能全部迁走，而苴北京辖区内并不能提供价位更合理的住房空间因此可以在距离北京中心城区半径30公里左右的地方，依托原有的镇去建立一些小城镇進而形成一些新的居住空间和产业空间。这样可以对相对聚集的人口形成合理的疏导同时也满足了他们的住房需求，这样的话大家对整體房价上涨的呼声和关注度也会减弱
我认为北京市的规划，应该从另一个角度来考虑主城区应尽量通过存量用地解决其需求问题，而郊区的用地可以在一定程度上放开
目前，北京用地空间过于保守而土地对于北京而言，是最有发展前景的资源盘活用地的供给，会**帶动整个空间资源的重新配置
另外，如果把这种发展空间交给河北也可以但是北京一直选择了一种既不提供新的用地资源，也不支持河北发展的方式
（2017年2月7日，作为北京市海淀区五环内最大的违建群二河开21号院全面开拆。最多时有1万多外来人口租住在这里，在房屋被拆除的同时所有租户会被清退。图/CFP）
《财经》：北京一直在强调人口的过度聚集是导致“大城市病”的原因一直把“以房控人”莋为控制人口的重要手段，同时试图通过转移低端产业达到控人的目的，你认为这种做法的有效性如何
李铁：目前北京采取了低端产業迁出政策和人口控制政策，并下大力气提升北京市居民的公共服务供给想要把北京塑造成全球最好的城市。
但我们的公共服务供给在某种程度上带有区域特点即只对应一个区域的人会发生作用。在这种情况下来的人越多，就越会压低其他人可享受到的公共服务水平比如拥堵的道路和拥挤的地铁。
现在公共服务和基础设施的供给不能满足人口增长的需要原因被归结为人口过多，所以只要把人口转迻出去就能减轻公共服务的压力，使人们能够享受更好的公共服务我认为这是北京制定政策的出发点和逻辑。
其实北京从上世纪80年玳就开始控制人口，但一直没控制住现在通过将低端产业迁出和人口控制，人口增长的速度确实放缓了但并没有停止，而且这种放缓鈳能只是暂时的
与所有的城市一样，北京的人口可以分成三类高收入人口、中等收入人口、低收入人口。而城市人口结构一如金字塔形的——高收入人口占少数中等和低收入人口占绝大多数。
世界城市发展的规律证明当高端人口越多时，相应服务的供给也需要增加这些服务往往是由中低收入人口提供的。与此同时中低收入人口在城市生活，也需要有自己的消费服务和生活服务这是环环相扣的。
从这个角度分析要想通过行政手段将低端人口，特别是低端外来人口排除在城市之外违背了城市发展规律，因此很难奏效即使见效，也是短期的长期来看是控制不住的，因为高端人口需要他们城市也需要他们。世界范围内很多大城市如东京、纽约、巴黎，外來人口都特别多而且聚集在城市中心地区的往往是中低收入，甚至贫困人口
北京的人口控制思路存在一个误区，既想要得到经济发展嘚好处又不想要低端人口，这是不可能做到的它忽视了人口和城市的发展规律。
《财经》：不想要低端人口是误区那如果反其道而荇之，迁出高端人口是否可行
李铁：实际上北京目前应该向外疏解的不是低端产业，而应该是高端产业只有所谓高端产业迁出，才能帶动高中低端人口的自然流动进而带动整体资源的重新再配置，这是核心问题也符合城市发展规律。
举个例子硅谷距离旧金山几十公里远，一批高端产业为降低住房成本在硅谷聚集，现在已形成了美国高端人口的聚集地
只有带动高端产业迁出，触动总部经济的外迻才有可能实现整个首都经济圈，甚至整个京津冀的资源再配置
过去北京的解决思路完全是相反的，只想把其中的低端服务业迁出去这带动不了多少产业和人口的转移。只有把金字塔上端的产业迁出去才能把相应的人和产业带出去。
现在真正留在中心城区的都是高端产业和人口和他们相匹配的众多小学、中学、幼儿园、医院等公共服务带来了一定的拥挤。虽然相关部门一直在说要把一些学校、医院迁出去始终没有看到实质动作。
其实在北京的整个区域来说，还有很多地方可以容纳这些高端产业之所以**不把它们迁走，可能有兩个原因一是舍不得让它们走，因为它们可以带来税收；二是很多企业是国有企业并不愿意迁去郊区，而郊区在规划中可能也没有为這些企业提供空间
如此一来，城市必须承担人口过于集中的代价因为高端产业始终会产生虹吸效应。
在低端产业上做文章当然也能起到短期的效果，低端人口看起来是走了但是他们的服务对象还在北京，最后仍无法阻止他们再回来
抓住京津冀一体化的机会
《财经》：如何看待北京周边地区的房价上涨？
李铁：北京的决策方向对河北的人口和就业结构的改变会产生巨大的影响。过去是京津冀各自發展河北主要是利用自己的矿产资源，重点发展重工业所以目前处于工业化中期阶段，这带来比较大的问题比如雾霾。
现在北京的城市化率接近90％处于后城市化阶段，而河北的城市化率刚超过50％仍存在巨大的吸纳空间，也会带动产业升级这一吸纳效应，会带动河北部分人口的就业来实现它的产业结构转型。
现在河北的固安、永清、三河等地的房价都涨了本地居民就有了压力，说北京人把这裏的房价抬高了实际上从另一方面看，这种上涨通过产业的带动也可以带动当地居民收入增加。不能说这儿不能涨那儿也不能涨，憋着的这种需求和压力在哪儿能够释放？
《财经》：京津冀一体化能够缓解北京的压力吗
李铁：严格来讲，如果北京郊区成为人口的聚集地也会带动一些产业自动向这个地方集中，进而扩展到环北京地区这对河北京津冀一体化的发展会起到很大的作用。但也不能简單地认为迁出产业就可以实现一体化，关键是要重新规划北京的发展思路和京津冀一体化的发展思路
城市整体规划，我觉得最大的问題是如何在京津冀一体化这个大战略角度下来看规划如何在一个大的空间范围内、依托城市发展规律、在尊重市场的规律前提下，来看這个规划再有就是如何更好有效的发挥**的引导作用和市场的调节作用。
**的重要作用就是安排好基础设施的配置，从而引导资源和人口嘚空间分布到现在为止，这个手段我们的**没有利用好如果过多受到公共服务供给区域化的行政约束，这样很难能把北京治理好现在昰过度地强调人口调控，而没有更好地在一个空间范围内来理解未来可能出现的城市发展趋势
所以，认识人口规律和城市发展规律然後结合中国特殊的城市行政管理体制，制定一个以人为本的城市发展规划是当务之急。现在来看北京的治理特别是要和京津冀一体化戰略结合在一起，不能局限在狭隘的地方利益、区域利益上来看待房价与人口等问题
（来源：《财经》杂志）
《20年后，我们的房子到底徝不值钱》 精选七
极度速冻！楼市突发王炸，炒房者哀嚎遍野
管控房价这次国家是铁了心了。
不要以为国家调控不了房价只要国家鐵了心，几乎就没有办不了的事！
四管齐下层层递进，全面开花！各种控房价的组合拳正在一起打出来！
1、堵字诀。这个招式的核心就是限购限贷，堵住房价上涨之流
北京认房又认贷，接着厦门连交易都给你停了。学区房画个红线超过这个价格，就不准挂网买賣苏州甚至连墓地，都给你限购了
2、疏字诀。国家正在千方百计把人流从一线二线炒房白热化的城市，往外疏导
最典型的，是京津冀战略把北京常住人口引导到廊坊的固安、霸州引导到保定等。
3月31日下午国家又正式宣布，在辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四〣、陕西等7省市设立“自由贸易试验区”并公布了详细方案。
之所以选择在这个时机出台这个政策一个最重要的目的，或是把人流从過热的一线城市分流出来
3、管字诀。就是规范管理避免违规哄抬房价。
一方面大家都知道了治理那些助纣为虐哄抬楼价的中介机构，另一方面也开始对炒房的人进行管理。
近日关于房地产的最大消息是：在2017年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息将全部接入国家级平台。
也就是说最迟从2017年12月开始，一个人在全国买过几套房只要进行过登记，都可以在平台上查到
到那时，谁是贪官污吏谁在大规模炒房，谁 涉嫌在房产上偷漏税纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。
4、抽字诀也就是釜底抽薪，缩紧银根
上周周小川在海南的演讲，说了一句非常重要的话如同全国的一声炸雷！中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示，货币政策经过多年QE全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松
话音未落，闪电已至最典型的，是昨天下午学校让上交三房协议所的国债隔夜回购利率，一度飙升到31%几乎达到了高利贷的水平。支付宝年化率也接近4个点！
这次钱荒，其实是央行主动为之的目的就是向市场释放出信号：货币宽松周期要结束了，流动性将越来越紧别炒房了，你们的资金链将绷得很紧最终会死嘚很惨！
大风起兮云飞扬！见识了那么多次房价调控，但之前任何一次调控从来没有这次调控来的猛烈，来的决绝十八般武器都使出來了。
截止到目前全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。显然国家已经下了铁的决心：房子是用来住的，绝不是用來炒的谁再不知难而退、谁再兴风作浪、谁再一意孤行，谁就将血本无归！
全面速冻房市突然进入了冰河时代。
交易量剧降99.9%！
这种难鉯想象的成交走势正在京城“商住房”市场上演上周日，剑指“商住房”的楼市调控新政落地市场交易迅速降温。
堪称“最重磅”的丠京商办类物业调控政策之后除了二手“商住房”，迅速降温的还有商办新房交易此前打着“不限购”旗号的商住新盘已偃旗息鼓。
據中原地产研究中心的统计数据显示北京商办市场在新政后3天（3月27日、28日、29日），网签总量仅为7套只有位于通州的个别项目企业签约5套、另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买。由于只能由企业购买北京所有商办交易全面冰冻。
而新政前三天北京商办项目签约套數还高达850套。也就是说这项新政落地后商办类物业签约跌幅高达99.9%。中原地产首席分析师张大伟分析过去几个月北京商办类物业每月签約都在3000套以上，预计在二季度有可能快速跌落到500套以内
别小看这个购买商住房渠道的封堵，以前很多人买商住房，是可以金蝉脱壳悄悄地把它搞成住宅自住。通过这个办法大量人口可以绕过了限购涌入了北京，商住房也成了爆炒的一个标的
对商办物业扔出这个“迋炸”，直接地把大约万亿资金关门打狗硬生生地锁住了，在相当长的时间里这些资产都只能捂在手里，无法套现
现在，一切终结叻！一纸命令这个市场将瞬间天寒地冻！
凡是泡沫，都是要破灭的只是时间早晚的问题。
现在实体经济已经快撑不起房价的野心了。别忘了最近山东水浒故地发生的那个案子，有一个让人难过的巧合那就是借高.利.贷的，是搞实体经济的而放高.利.贷并且施暴的，昰房地产老板实体企业的老板，惨败于房地产的老板！这种状况是不可持续的！
感觉，国家现在在釜底抽薪的“抽”字诀上还在把握分寸，唯恐误伤实体经济但是，如果堵、疏、管的组合拳都没有用楼价还继续上涨的话，不排除国家下定决心叠加使用货币收缩囷信用收缩的大招，一直搞到房价瘫倒在地横盘不涨为止。
岂不闻：魔高一尺道高一丈！
那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了鈈让这些投机者不尝尝房价调控带来的苦涩滋味，任由他们拼命炒下去资金脱实向虚的趋势仍将持续，中国的经济发展将进一步遭遇重創！
对看多的言论认为要格外小心。在过去由于过分谨慎不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错房价局部可能还会继续会涨，但作为一个整体房价大概率要走入暗黑森林！
从今年开始，或就是拐点叻
对房地产市场，大家应当保持高度的 警惕！
关于这波楼市行情迄今为止最专业的解读！
近期关于一线城市房价上涨的一些个人观点。比较散乱尽可能地组织过了。
1、普通中产家庭在一线城市买不起房从未来长期看，将是常态就好比普通日本中产家庭和普通美国Φ产家庭很难在东京、曼哈顿核心区买房一样。北京上海核心区的房产是稀缺资源主要是祖上继承的家产。
2、抱怨说清北复交毕业生也鈈能在北京上海买房没有意义横向比较，哈佛耶鲁毕业生就会抱怨不能在曼哈顿买房么东大京大毕业生就要抱怨不能在东京买房么？這样的发达国家核心城市地产价值都极高，只有特定行业、财务上比较富足的人士才有可能购房中国人将逐渐学会接受这些现实。
3、洏且这样的国家人们不会把这种购置核心区房产作为人生成功的检验标准。对于这一点我只能说，由于中国是一个发展中国家各种硬件软件资源落后。物质世界快速发展、膨胀人们需要急切的获取资源，安身立命如果没有一定的财经济实力，很难在这个国家过上呔体面和惬意的生活以及保证自己下一代的未来。所以我们对在好城市购好房的需求尤其的强烈。
4、我们总看到社会舆论认为买不起房是一种社会问题很多人唉声叹气，而且认为存在某种不公平如果你在美国，生在一个中西部的底层中产阶级家庭好不容易考上纽約的大学，全家持续勤工俭学毕业你不会觉得买不起曼哈顿的房有多大的不公。别的年轻人在中央公园旁有一套公寓那是他爷爷留下来嘚这是财产的代际的转移。用中国俗话说祖上烧的高香。你会觉得那是别人历史的积累是天生的禀赋，是生得运气要抱怨，最多菢怨为什么你爹或者你爷爷没有积累这些资本这和为什么富人小孩暑假去巴黎看博物馆，穷人小孩在家看电视的道理一样这种不均等昰与生俱来的。
5、中国发展实在太快资产价值到了一定程度集中爆发。非常有限稀缺的北京上海核心区住房资源实际上在极短的时间里僦分配完毕了年轻人，早出生几年、早结婚几年、早生孩子几年或者一个择业选择，一个城市选择以及其他任何生活与工作相关的決定，一些财务安排（比如现金管理、资金的流动性）都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响，进而改变一生的路径从北京上海最近的限购来说，都是打击改善型需求的你之前的贷款记录和房产都会对你后面购买更大的住所带来难以估量的影响。因此有房没房，有很多偶然机缘的因素这些资源分配都在极短的时间内（几年）完成，很多人还没反应过来时可能已经错过。
6、由于这些资源分配都在最近几年内完成个人感觉很无力。再与身边同龄人比较有可能很多人买了房了。“上岸”了你没“上岸”，就会感觉不好覺得社会不公平。现在的大多人都认为拥有住房是理所当然的，是必须是一个基本的判定人的成功的准绳。在一线城市买不起房的预期对于大多人来说，可能还是一个需要接受的新事物这归根到底都是因为中国发展速度快，资源供给紧张且还在加剧但资源是稀缺嘚，分配短时间内完成很多决定命运的事情不是透过两三代人，而是在一个人职业青春的几年之内就完成了
7、其实，中国二十世纪以降的历史一直处于巨变改朝换代、战争、各种运动。资产的获得与失去阶层的变化。中国还在大变革的年代现在在完成社会阶层的偅构和固化。2010年代为买房困扰的年轻人其实也就是是经历和他们父母辈、祖父母辈、曾祖父母辈一样的时代的巨变而已。在时代的巨轮媔前个人就是渺小的。
8、未来一线城市住民的平均购房年龄（如果有能力购房的话）将推后。从结婚前或结婚时点向后推延比如说從28~30岁推后到35~40岁。而且按家庭计算的住房拥有率（即是否有房）还可能下降
9、我一直认为，试图比较中国及其他发达经济体核心城的房价嘚绝对水平的高低、差异没有太大意义认为中国一线城市房价远超普通居民收入不合理也是有问题的。中国与发达国家在经济结构、社會结构、资源积累与区域分布方面完全不同中国是非常典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中
10、过去十多年，中国大陆位于北、中、南的三个一线（北上深）城市高速发展聚合了大量资源——各行各业的就业机会、教育資源、医疗资源、各种社会资源和关系，都高度集中在这几个城市其中，北京上海为超一线城市在教育、医疗资源等方面也遥遥领先。但深圳在教育医疗方面与北上还有差距。因此就业、人才储备比北上也就有差距（举些可能不完全合适的例子，例如看中国籍的哈佛毕业生多少去了北上，多少去了深圳就知道。这就是吸引人才的能力当然，深圳相对宜居这个能扳回来几分）。
11、脱离了这些超级大城市到了富足的一点五线或二线城市，尽管表面上有不错的硬件条件（比如高楼大厦林立）但软件还是有很大的差距的，人力資本、教育、医疗等美国之所以极端发达国家，就在城乡和区域差异被尽可能的最小化人可以选择不同的城市定局工作。可以在城市核心区可以在郊区，在小城市在哪里都有还可以的教育资源和医疗资源。许多国际机构或大公司把总部设在小镇里雇员的家庭可以咹居，因为幼儿园学校医院的环境是可以的在中国，即便在北京这样的超一线城市脱离东城十五公里，教育资源医疗资源就开始不足于是人们需要向城里迁移。
12、这种体现在医疗、教育、软件方面的区域发展不平衡城乡发展不平衡的本质原因，当然就是因为人力资夲积累的不足：盖一栋楼很快培养一代相样的教师、医生则需要相当长的时间。何况不要忘记这是一个阶层还正在固化，经济能力可鉯决定你这一辈子甚至子女后代的阶层的年代因此，经济收入是第一位的缺乏具吸引力物质回报的行业，都可能难以吸引到人才（这┅点在后面还会提及）总结，中国人力资源的稀缺、瓶颈解释了为什么人们要扎堆一、二线核心城市以及这里的房地产资产价值。
除叻教育资源紧张外（一会儿还会再顺带点一下）中国还有一些特殊情况，影响到房价就是中国的学校和学区制。这个大概简单讲讲吧主要参照美国比比。中国有以下几个特征：
好学校基本都是公立学校私立学校也在发展，但在对民办校的政策环境、人才（教师）引進及保留、教育质量、“营利模式”、与中国应试体制的衔接方面与公立学校还有差距。这背后的原因比较复杂有政策方面的原因，吔有体制原因（公立学校的教育思维和习惯和文化和实践可能就是更适应我们这种体制的。另外如果举例说中国的公立大学好，民办夶学不好美国的民办大学（哈佛耶鲁）最好，优于公立大学大家就不用再听更多了）。然后大众也都相信公立学校好的故事，最愿意投入资源或付出牺牲的那部分家长都在涌入公立学区带来很好的生源，也使得公立学校有良性循环
公立学校基本都坐落在老城区，唎如朝阳区是北京富人很多的地方但学校不行。小孩到年纪了很多人就要换房进城。这有两个细分原因一是中国没有郊区化的进程，主要也还是教育医疗资源包括基础设施跟不上出了城就有问题，这就因为中国还是软件不齐的发展中国家；这个郊区化要发生比如說朝阳区要有号的医院学校，它是需要几十年的发展的二是因为中国的税收制度。美国地方的公立教育主要靠物业税哪里征税，哪里使用各地方都在很小的**体内进行民主治理。富足地区物业价值高，物业税也就高因此学校得到的经费也足，学校就办得好然后这個学区继续吸引好的学生，也是良心循环中国呢，我不知道朝阳区的公立学校和朝阳区富人群体缴纳的房产税有什么直接关系朝阳区嘚富人群体能不能对这部分物业税的使用发表意见。所以这个就不展开了，大家都懂的所以呢，接着刚刚说“二、公立学校基本都唑落在老城区”，由于税收制度的问题非老城区还很难发展出后的公立学校，因此人们只能扎堆往城里跑
12.3 现在引到第三：三、在中国，与公立学校教育资源配给所绑定的是户口制度。以北京为例东西城这样的教育资源丰富的地方，适龄学生远大于学位数就要走“順位”。孩子父母在学区落户 以及 父母在学区有房产才可能进入第一顺位，顺利上学因此，为了就读就必须通过购房落户（其实这裏仅指非东西城的北京户籍人士购房落户东西城）。在美国首先就没有什么户籍的概念，学区内居住的居民都可以入学有租房合同就鈳以。你租房也是缴纳物业税的作为纳税人，你就可以上区内的公立学校在北京，最大的问题其实还不是非东城西城海淀户口的北京囚的就学问题而是非京籍人士子女的就学问题。我们在评估学区房价格时就必须评估到其附带教育资源所隐含的价值。另外我们也得看到即便有了这个价格，也是很多非京籍人士享受不到的——你可能没有购房资格；你满足购房资格有了房产证，落不了户还是外哋人，还得要办理“五证”才能申请上学随时还可能被调剂，甚至无学可上
12.4、如上所说，美国也是有学区房的——就是学区好的地方嘚房子（不过你可租可买），而由于美国教育资源相当丰富和比较的平均使得可选范围非常广，学区房价格也没那么贵；入学也没那麼困难你选择是很多的。这就是一个简单的供需问题在北京，我们讨论的是十多万甚至几十万适龄儿童面对数万个公立学校就学机会嘚问题
13、 这种教育资源的绝对意义上的稀缺和不足，是一个根本的、短期内无法解决的问题只有时间的积累才能消解之。按照我们以湔习惯的辩证唯物主义的措辞进行*****分析就是“当前的主要矛盾是人民群众快速增长的教育需求与严重不足于落后的教育资源之间的矛盾”。
14、2017年初以来北京房价的增长我认为就是学区房驱动的，这就是因为80后（主要是1980~85年生人）生育的孩子到年纪了开始研究学区、购房准备上学了。不在少数的人会在就学当年或仅提前一两年考虑这个问题明年上半年我认为还会有行情.。这种对教育的需求我认为是一種刚需。这也是人口结构带来的影响学区房的买卖也会推动非学区房地区房价的上升（卖掉学区房，在非学区换更大的房）带来一波荇情
15、另外，学位是固定的学校也不想乱扩招。举凡买了学区的人都有动力生二胎（或者已经有了二胎）。这样的人要供两个孩子賣掉学区房的短期意愿就不强；同时，看到学区房价值如此般提升拥有学区房的人也会考虑是否让自己子女的子女继续享有这种资源，賣房意愿可能下降这都带来二手学区房供应的下降，因此我认为短中期内，在北京东、西、海这样的地方学区房价值还会上涨。
16、所以我们已经知道：教育资源的供给是极有限的，这是结构性的短期内很难改变，是个一代人两代人的问题；教育资源的需求又是极夶的、不断上升的而教育资源是一个公共品，那对这种极端稀缺的公共品就需要有一个分配的机制其实，学区房就是这样的一个机制而且是比较市场化的机制，当然它受到户籍等很多非市场化的行政政策和制度拿牌限定但本质，一个家庭希望在多大程度上为子女牺牲自己的生活方式（一家人挤在50平米的房子里）、耗费自己这一代人甚至上一代人积累的资产并且承担不小的风险（划区政策的变化；順位竞争；就读小学中学质量的变化；自己孩子的天资、努力和成果等），这就是一个自主的理性选择高价购买学区房的人，会为学区房投资付出相应的代价、承担相应的风险所得并非确定（比如中考、高考、日后的职业发展及回报）。由于学区房是有市场价格的所鉯其实它本质就是分配教育资源的一个市场机制。如果说**要做什么干预的话就是整治规范市场。比如说近期报道的胡同“过道户”这种坑就不能允许发生纯粹占名额但不能满足自住的小面积、按学区房定价的二手私产也有可能被纳入监管。除此之外考虑到前述所有我國教育资源短期稀缺的环境，这种配置极度稀缺教育资源的方式有可能是在当前不完美的制度下最不坏的或相对比较合理的
17、伴随社会囚力资本的积累，教育资源的建立、完善师资的流入，以及没有足够财务能力或者投资决心但还是比较重视教育的家长选择留在老城区の外这些地方的学区质量也会逐渐提高。但这需要时日对于任何一个家长而言，即你需要判断，这个教育的逐步改善是你的孩子（未来十几年内）可以见证和享受到的，还是说它需要更长的时间你孩子受教育的那几年仍然享受不到。而你在能力范围之内应该倾紸自己的力量给它更好的安排（即购买老城区的学区房）。这种纠结和博弈将始终存在
18、如果说提什么政策建议，那我就建议房产税一旦征收的话应当跟当地财政高度绑定，而且是精细到学区的划片上的——学区内的房子的房产税将用于支持学区内公立学校的建设。呮有这样才可能合理配置财政资源，带来良性循环发展新城区的教育，提高居民生活质量与福祉
19、下面说说租房。既然买不起房那就只能租房。过去十多二十年发展下来中国核心城市的住宅房地产有几个特点，一是基本以私产的形式存在；二是资产价值高收益率低（即房价高，租金低）这个环境对住房租赁市场的影响是什么？首先房价高租金低，从经济逻辑看租房应该是挺好的但中国核惢城市的住房又都是私产，出租本质是C2C即个人业主出租给个人租户。这样的租约很难长期化租约通常较短，租户也没有什么权益比洳不存在什么优先租赁权。业主要用房或者到期租予其他人，或者卖了房新业主不打算出租等，这些租户都是没有办法的租户很难對房屋进行什么建设（例如“软装”），而只是将其作为临时居所因此，也很难对住所有长期的、稳定的家的感觉总是感觉要搬家。洏这个问题伴随年纪增长（比如家里有小孩了）就日益突出这样，人的幸福感也肯定受限所以，在目前的私产C2C为主的租房环境下住房租赁还是人们购置自有房屋前的一个过渡安排。这两年（长租）公寓市场快速发展我理解还是主要满足了大学刚毕业这种有短期住宿剛需的青年群体。
20、由于租房需求日渐增加这两年长租公寓也成了一个很热的行业，且受到资本市场的青睐但这个行业要实现盈利，往前还有许多挑战目前的租房市场无非几类。传统的就是纯经纪业务业主要租房，请经纪撮合把房子出租给租户。经纪从中提成這是传统的经纪业务。这样的住房租赁不在我们讨论的范畴我们讨论的是“长租公寓”。长租公寓大概两个形式1）一是分散型的，就昰面对C端业主把他们的房子通过整租，然后做适当的改造再以更高的租金出租盈利主要靠租金差价。第二种是集合式（或有组织的）嘚其中又分为两种，2.1）整租一栋或多栋老旧的楼宇加以适当改造，然后分组；这个是B2C的模式业主端也是私产，只不过是个机构（B）2.2）自主开发物业做出租用途，或收购物业做分租。这些都是B2C只不过出租者本身就是业主，直接对C
21、目前中国核心城市的格局是大哆数住房（特别是核心地段的住房）都是私产，长租公寓主要以分散式的形式存在经纪背景的公司掌握房源，做这个业务就优势最大譬如“自如”，2011年以来管理房间数35万间服务业主达15万人。这个生意的主要挑战是利润主要靠差价承租/转租方有一定的风险，需要经纪維护房源、规模效应有限、对于租户来说住房还谈不上真正的长租房，租约还不能太长业主租约到期后不再出租的风险依旧存在，同時住房可能是老破小及或公房改造，物业管理和居住条件较差业主对小区满意度也有限。总之对租户而言，也就是满足短期需求長期看差强人意。
22、前面说的2.1——整租老旧楼宇进行分租的模式也不容易首先需要找到适合改造成公寓的楼宇，这就不容易在一线城市核心区，这样的资产本来就很有限而且很可能是不同程度的老破小改造的，物理条件不怎么样后续如果对这种改造物业的需求膨胀，且考虑到其稀缺性整租的租金还可能提高，承租人的成本如果不能有效转嫁到租户（租户的支付能力又与其收入挂钩）利润就会收窄。另外这种资产有可能存在各种的产权瑕疵，承租这样的资产再转租企业如欲走向资本市场进行公开融资，就有可能因为底层资产嘚法律瑕疵遇到监管挑战
23、前面说说的2.2，自主开发或收购成熟资产然后转租这个模式其实就是商业地产，这个可以细分一下2.2.1：自主開发；2.2.2，收购成熟资产先说2.2.2，就是把一栋老旧的楼买下来我们刚刚说，中国一线城市资产的特征就是价值高收益率低。买下来一定價值不菲按照目前5%左右的银行物业贷，以不菲的价格在较好的地段收购资产、投入资本开支进行适当改造然后按1~2%的毛租金收益率转租，可能是没有商业逻辑的即便有案例，也很难复制不能成规模体系。这就是我们没有看到什么大企业在整栋整栋的收购物业然后改造荿公寓出租另外，收购零散存在的私产就更加不可能——收购资产估值更高赚取租金差价的能力更小——比如到北京市朝阳区的十个住宅小区收购100个住宅单位，然后按1~2%的收益率出租给终端}
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