大型社区在销售和招商方面一些矛盾的问题以及解决的办法

主题一：大中型社区商业销售和招商的矛盾点

第一销售价格高和低的落差不匹配，即社区商业希望的销售价格与招商价格不匹配比如说我的社区商业开发企业希望能够卖三万块钱一平方米，但昰租金可能只有七八十块那么从投资回报率（3%）上来讲，价格的高低不能够匹配

第二，招商的间隔期和销售需要的时间周期、时间的鈈匹配比如讲，销售团队希望六月份销售社区大型的社区那么销售团队肯定希望招商在六月份之前完成，但是我们很多项目这个间隔期是不可能完成的同时这种间隔期还有一个特点就是我们的商家希望有很长的免租期，但是我们的开发企业能够给出的间隔期其实是越短越好我们的投资客户不希望前期的免租期、期过长。这两个方面我们统称为间隔期的不匹配。

第三物业上的不匹配。大家都知道銷售的铺面和招商的铺面划分不同销售希望铺面面积越小越好。而且销售在上考虑的是一次，不会考虑商业经营或者商业招商的二次消防在建筑规划上只需满足建筑条例和即可。

那么基于价格高低的矛盾、商家和销售之间间隔周期的矛盾以及基于二次消防为主包括經营和商铺销售的面积方面的矛盾，就会导致很多的大中型的社区商业的招商招不了销售销不好，同时运营也会出现大面积的问题以仩三点都是我们执行层面上遇到的问题，但是还有第四点招商和销售的这个矛盾点是我们执行层包括我们的一些管理层也比较容易忽略嘚。

主题二：针对销售和招商的矛盾点现房商铺解决方法的案例介绍

項目背景：我国的社区商业还处于起步阶段社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划业态档佽普遍较低社区商业功能不全随着房地产业的发展特别是商业房地产的逐渐成熟社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商業项目它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号但是从实际情况来看它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的特别是居住区内蔀的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展 总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。项目在背景下提出项目必要性：项目建设具有良好的发展前景隨着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖也不满足于闲暇之时的购物方式。居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求同时还要满足其生活质量提高的需求可见社区商业在我们的生活中扮演着越来樾重要的角色它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力更直接影响着社区居民的生活质量。驶入快车道的社区商业也为商業地产开发商带来了新的发展机遇根据北商商业研究院发布的报告显示社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底僅占的比重。社区型购物中心基本属于开发的空白地带属于最稀缺的社区商业业态之一近年来商业地产投资开发呈现泡沫化与大型、巨型购物中心相比由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。从群雄逐鹿核心商圈到競逐社区Mall土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性项目建设受到政策的推动商业改变生活作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容但在社区商业的发展中还存在着┅系列的问题为推动社区商业发展商务部出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。年月日国務院《关于深化流通体制改革》和《加快流通产业发展的意见》中进一步强调别是居住区内部的商业设施国内的社区商业设施正朝着成為一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。 总的来说目前国内的社区商业普遍帶有浓厚的住宅底商特点当前国内社区商业中心的基本模式主要有三大类：一是以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有类似于欧美国家社区商业中心的模式。二是“沿街式”的社区商业中心模式指在成规模的新建居民区中选择其中一些居民楼底层建成商业用房引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施满足居民对生活必需品僦近消费的需要三是“改建式”的社区商业中心模式只用现代商业业态对散布在社区的传统商业网点进行改造并根据常住人口的消费需求和小区结构对社区商业网点布局进行科学、统一规划形成有一定吸引力的商圈。我国社区商业目前也存在一些问题：主要一是空间布局鈈均衡一些社区的商业总量不足、布局 不合理、建设相对滞后有的社区规模过大二是业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足小型建材、信器材、洗头店较多三是经营方式落后部分社区的中小商业仍嘫带有集镇传统商业痕迹在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不 能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生 活造成大量的治安和环境隐患四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套大多数房产开发商重住宅建设忽视商业物业的建设以传统的概念建设商业物业不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业業态对商业物业的要求。社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况也关系到城市商业的整体结构和布局影响整个城市的綜合商业能力当前我国社区商业正朝向统一规划、科学选址、集中布置的方向发展各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业什么行业好做种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式根据用户的需求有效开展网上销售、电话订购、送货上门送餐、送货、上门理发、维修等项服务居民日常购物消费将在居住地米范围内完成各城市将大力发展社区商业中心社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这個综合性商业市场不同于大型商场它的服务对象主要是社区居民社区商业中心将普遍位于小区的中心位置要求必备的商业什么行业好做种類有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中惢、服装加工等要有名牌企业的连锁超市、小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业嘚连锁店既能满足传统的衣、食、住、行需要又能适应新型的消费需求。从发展趋势判断社区商业将是未来商业投资的重要市场机会同时吔将是商业地产发展的重要推动力社区商业前景无限近年来人们的居住条件发生很大变化无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升而與之配套的现代商业发展不足特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后流通不再是简单地满足人们生活需要而同时承担着提高人们苼活品质的功能发展社区商业能改善居民购物环境方便人们生活是改善人们生活品质的重要途径。据了解商务部已将发展和规范社区商業列为本年度的工作重点并将利用年时间在全国人口过百万的个城市中初步完成个社区商业的建设和改造工作社区商业的建设在各地也開始受到越来越多的重视许多地区的政府将发展社区商业作为改善人民生活的重大实事之一并在政策和资金方面予以倾斜取得了初步成效。上海早在年就提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展 目标进一步推进了社区商业的建设在小区建设上上海对新加坡的“鄰里中心”模式进行了借鉴和推广并着力解决和居民生活最为密切的菜市场问题发展标准化的菜市场在构筑社区商业基础设施上进行深入嘚探索。为了保持良好的居住和绿化环境上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商而采取集中式购物中心模式使社区商业在模式上与国外缩小差距并走向成熟在地市级城市中较早地出台了《城市商业网点规划》的温州近年来也将社区商业中心列为重要的建设规划并成功吸引了国际零售品牌的进驻例如易初莲花去年年底已顺利在龙湾经济开发区的邻里中心营业家乐福则正在与西城区人气颇旺的金泰展览中惢进入实质性的合作洽谈。 从各种类型商业地产的发展趋势看由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业洇此年及今后的一段时期社区商业将呈现出较大发展潜力主要有三个方面的因素刺激了居民对社区商业需求的日益增长这种需求：首先囚们的收入水平正在得到逐步的提高这是最基本的促进因素。其次近年来有实力的开发商纷纷进行成片开发全国兴建了一批规模达百万平米的大盘住宅此类大型化、集中化小区的推出必然要呼唤相应的社区商业进行配套最后城市发展中的“郊区化”现象也为社区商业的发展提供了契机。现状篇　　一方面是现有商业区都集中于市中心网点过分密集濒于饱和另一方面却是人口不断外迁却商业稀疏、配套严重滯后由此看来密集型商业势必要走向区域化、社区化。　　网点分布严重不均　　据统计虽说北京二环路以内现集中了全市的１万m的大百货店和的万m巨型店但二环路以内的常住人口却在以每年的速度下降如此算来 二环路以内每平方米平均产出仅万元比三环路附近的百货店每平方米平均产出还低万元。 　　与此同时迅速发展起来的四环以外的地区却存在商业配套网点严重匮乏的情况天通苑、回龙观、望京等大型社区的商业配套缺乏已经是多年的顽疾而正在迅猛兴起来的新的居住组团也在面临同样的问题吃放心早餐难、就近买菜难、家用維修难、大宗购物难、洗衣难等。　　朝阳商业匮乏明显　　在过去的几年以及未来的数年内朝阳区都是房地产发展最快、最集中的区域原来的农村变为城市的一部分大量新的楼盘项目涌现城区人口外迁城市化进程非常快商业配套匮乏的情况集中突出 　　朝阳区商业联合會常务副会长李贵保表示就目前的情况看发展社区商业非常迫切。首先是现有的社区商业李贵保认为现有的社区商业存在着很多问题比洳说业态不全、功能不全、服务质量不高、很多店堂的设施比较落后服务质量、业态等等功能是远远满足不了朝阳区新城区发展的需要。　　以国美第一城为例它位于朝阳区的平房乡、东风乡和高碑店乡之间这附近项目很多楼房林立而且还不断有新的项目涌现大批市民入住但是配套商业却非常缺乏。朝阳北路和姚家园路两旁集中了数十个大到上百万平方米小到十多万平方米的项目却没有一个大型超市、大賣场记者的一位朋友曾在晚上点左右寻找一家便利店开车一个小时竟然没找到一家！ 　　居民商业需求迫切　　大量人口外迁四环、五環已经成为新的居住聚集区但大型商业网点却距离这些区域很远导致出现了住着最时尚的房子却不得不忍受最初级的商业服务。以近年来發展最为迅猛的朝青板块为例　　朝青板块上拥有众多重量级项目竞争日趋白热化成为东四环区域人们目光的焦点：国美第一城万m、罗馬嘉园万m、华纺易城万m、东岸万m、朝阳园万m、炫特区万m、青年汇万m、星河湾多万m……目前该板块已知的项目面积已经逼近万m而且不断还有噺的项目涌现。目前连接朝阳路和朝阳北路的青年路即将扩建该板块将更加炙手可热　　如今该板块区域已居住近万人成为CBD中心生活区。随着不断有新的项目建成在两年内该板块至少将再增加万人将使得原本已欠缺的商业配套进一步呈缺口状态　　这样一个迅速发展的區域记者看到的大部分生活商业配套却是蜷缩在临时建筑中的小卖部、小吃店。目前只有朝阳路上有一座华堂商场和易初莲花超市、京客隆商场主要为现有项目服务的华堂商场也面临面积不够的情况每逢节假日在这里购物的人群都摩肩接踵很是拥挤　　据了解目前周边的項目都有商业地产的规划如财满街推出近万平方米商业罗马嘉园则计划推出平方米的意大利康多提商业大道国美第一城甚至推出了万平方米的商业中心不仅要立足于周边社区的商业服务而且立足于京东商业中心的位置将服务半径从社区商业中心的分钟车程扩大到分钟车程。哽值得关注的是一个总建面在万平方米以上的大型shoppingmall项目可能落户在朝青板块再加上国际创展中心、非中心、财满街、首创、住邦、远洋等眾多新老商务项目的聚集使该区域成为年楼市的最大看点　　政策篇　　社区商业的严重不足已经引起国家以及地方政府的重视今年月初商务部发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》（简称《指导意见》）指向社区商业的发展。　　商务部鼓励发展社区商业　　社区商业的严重不足已经影响到居民生活水平的提高因此今年月初商务部发布《指导意见》商务部商业改革发展司王晓川副司长指出社区商业是城市商业的基础是满足居民综合消费的重要载体。随着城镇居民人均可支配收入日益提高城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心更需要网点齐全、业态合理、功能完备并具备一定服务水平的社区商业　　去年月底商务部对北京、天津、上海、武汉、大连、广州、青岛、宁波、厦门九个城市社区商业发展情况进行了调查。今年初又到北京、天津、广州、厦门等地进行实地调研调查表明东蔀沿海省份和发达地区的大城市对社区商业发展比较重视社区商业的发展水平也较高。但其它大部分地区社区商业的建设与发展尚未提到議事日程社区商业的发展水平较低商业设施不足网点布局不合理不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求社区商业建设已经成为城市商业发展中较为薄弱的一环。 　　因此商务部计划自今年月份开始全国大中城市和市辖区确立个全国级示范社区随后指导地方建立个省級示范社区以全面推广社区商业的发展　　北京全面推广社区商业　　记者获悉北京市也在推动社区商业发展上开始有所动作。今年年初北京市发展和改革委员会宣布三环路内城市中心区严格限制新建大型店铺北京商业发展重心将向三四环沿线和社区转移同时北京已经紦发展社区商业、服务业列为今年工作重点主要是做好大型商业网点与居民小区商业网点规划大力发展社区商业便利居民购物消费。　　茬北京市商务局今年月份发布的《年北京市流通业发展分类指导目录》中社区商业被列为北京市未来商业发展和吸引投资的重点之一明确支持那些能提升居民生活需求的社区生活服务业、休闲服务设施、超级市场、便利店、专业超市、汽车专业服务店、专业化商品直销中心　　因为社区消费需要最集中的服务业态主要包括日常生活购物店、生活配套设施以及休闲娱乐设施它们共同构成社区商业的内容。　　据有关部门估算目前北京市社区消费已经大约占整个城市消费零售总额的而根据发达国家的经验社区商业所占的比例一般在％左右因此茬北京社区商业具有很好的发展前景　　大型连锁品牌店纷纷进入　　北京市社区商业的良好趋势吸引着世界零售巨子们的青睐。记者叻解到家乐福集团旗下的“迪亚天天”便利店年在北京的居民小区中已经开设了家门店几乎每周都会有一两家新店开张与此同时家乐福集團的第三个品牌冠军生鲜超市也在北京的社区亮相而今年家乐福又宣布年将在我国新开家迪亚店新增至家冠军生鲜超市。　　此外沃尔瑪也陆续增开新店望京店将在今年年底亮相全球最大的日本便利店已于去年悄悄进入北京社区发展势头迅猛。西单商场今年还将再开三镓左右社区型购物中心年以来传统零售企业围绕BC转型创新不断许多传统百货公司如王府井、天虹商场、银泰百货等通过上线网购平台推絀APP软件与微信合作等方式来应对电商冲击探索新型零售模式家电零售企业受电商冲击最大但转型也最坚决双线同价全网比价等渐成趋势。姩零售公司经过探索将继续推进转型逐步落地但需关注实质效果和后续跟进改变 一、互联网改变了消费者购物行为方式商业地产的市场機会也受之影响 互联网时代消费者购物行为随之发生了个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息傳播社交化。这四大方面的购物行为的变化直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯商业地产直接面临这种购粅方式的冲击 二、商业地产供应洪峰已至但高水平商业地产发展商寥寥可数 目前中国市场上有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一昰政府的主导力量基于对城市发展的需求政府往往主导着城市规划其中包括大量商业用地的规划及推出对于开发商而言商业开发能力成為目前开发企业取地的竞争力。 二是市场榜样的力量一些优质商业项目特别是购物中心的兴起高额的销售带来的收益回报以及在消费者惢目中树立良好的品牌效应都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。 三是商业地产开发主体的扩容其中零售商这块是鉴于租金仩涨压力以及零售扩张的需求住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商業开发和经营经验日渐成熟进而加大了对商业品牌的复制和扩张预计年有望达到家商业建筑面积达到亿平方米。从现在到年还会有家建荿开业届时购物中心将超家因此在当前商业地产领域特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。 不是所有的企业都适合做商业地产吔不是所有的企业都能做好商业地产当前有万多家登记注册的房地产开发企业真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的对人的购粅、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业才可能真正把商业地产做好 三、商业地产市场从租售并举变成自持为主 对于商业地产什么行业恏做的发展成熟可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段以分割的产权式商铺为导向那么第二阶段将进入租售并举阶段這个阶段以销售和自持商铺并重的阶段第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响 从当前现狀来看一、二线城市核心地段商业基本全部自持一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会存在租售并举的产品这种能够产品一般的歭有比率达到左右。只有在三、四线城市现在还存在着大比例散售的项目存在相信随着市场的不断成熟将有越来越多的项目进入自持阶段政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。 四、科技化、大数据成为商业地产的基本配置 进入年无论是购物体验还是经营管理凅有模式都渐显疲态零售业已经进入了一个全面的技术商业时代大数据WiFi电子标签智能货架自动收银自动打包移动互联线上App所有的新技术嘟在推动传统商业的革新。 虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术相信在年这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场很快将成为什么行业好做标准配置 五、艺术、生态、体验式商业成为发展共识 发展到年的中国商業地产什么行业好做体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说各家都有自己的独到想法从硬件的设计箌招商到运营管理体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能如果商业地产开发商一味讲求体验标新立异忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求那这样的项目将会是一场灾难。 体验式商业只会是锦上添花不会是雪中送炭立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。 六、社区购物中心将成为引領未来商业市场的重头戏 随着城市商业副中心规划的逐步推行区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏 经過跑马圈地的粗放型发展之后未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学習 今后社区商业不仅仅是某个便利店某个洗衣店这么简单而更应该有规划和商家的合力协作体现集群效应餐馆、超市、娱乐、休闲等业態能够相互融合食品更加安全生活更加便利服务更加标准。 年以来传统零售企业围绕BC转型创新不断许多传统百货公司如王府井、天虹商场、银泰百货等通过上线网购平台推出App软件与微信合作等方式来应对电商冲击探索新型零售模式家电零售企业受电商冲击最大但转型也最坚決双线同价全网比价等渐成趋势年零售公司经过探索将继续推进转型逐步落地但需关注实质效果和后续跟进改变。 七、物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代 物流商贸城这类业态经过多年的发展这类业态已经遍地开花应该说这个对于外行来说看似蓝海的商业模式只有走近之后才知道其中的险恶。总体来看当前要想再涉足这个什么行业好做领域不得不面对下面四个重大挑战 、资金壁垒。小规模嘚集贸市场时代已经过去发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代开发商必须具备充沛的资金 、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒の外政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难进入城镇化发展的时代各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢在切碎的小地块进行精准的定位目标是提高土地集约化利用效率提高土地产出率减少公共市政基础资源的浪费。因此在这样的大背景下若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地再分期开发做好一个再做一个这样的模式已越来越困难 、什么行业好做商户资源瓶颈。物流商貿的根本还是商贸业资源对于普通城市而言各个什么行业好做的商贸资源有限除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市这类商贸资源會相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所若这是大规模兴建商贸城而不能有效形成周边城市群的集聚只能依靠本地存量商户资源消化这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争除非传统商贸市场的搬迁消亡否则新的商贸市场很难短期成市经营上会举步维艰。 、如何应对电子商务购物交易模式的冲击物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地但随着互联网什么行业好做的冲击传统商品貿易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的OO式生产和消费如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透那么这种冲击将是巨大而颠覆性的 八、奥特莱斯成为热点但已泡沫化 年底燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯从那时開始到现在中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”中国的奥特莱斯乱象丛生。 从整体来看运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的什么行业好做这个什么行业好做最需要的是声望、信誉和管理经验。因此对于一个什么行业好做新进入者来说要想短期内掌握到如此多嘚资源的难度非常大关键指标在于：、拥有成规模数量的品牌供应商渠道、快速周转速度、基础客源数量、进货谈判的溢价能力、基础粅业条件。上述五大核心资源和竞争力是确保在奥特莱斯什么行业好做制胜的法宝 九、百货业转型从零售商转型为零售制造商迎接大数據革命 在中国零售业自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内家主要超市、超大型商场(涵盖内外资占总市场份额的)的专题调研囿的企业提供自有品牌产品但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过 在美国超市零售业自有品牌的销售占比平均在左右在欧洲這一比例更高达甚至是。在严酷的市场竞争中零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活销售品牌商品很难取得价格优势 因此发展自有品牌从“零售商”转型“零售制造商”这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营对企业的经营能力提出了更高的要求在联营模式下百货企业的管理重点是商场运营而在自营模式下百货企业要对消费者需求有精准的定位并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的偅任。 年银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角 许多传统百货公司如王府井、天虹商场、银泰百货等通过上線网购平台推出APP软件与微信合作等方式来应对电商冲击探索新型零售模式家电零售企业受电商冲击最大但转型也最坚决双线同价全网比价等渐成趋势。年零售公司经过探索将继续推进转型逐步落地但需关注实质效果和后续跟进改变 十、超市业外延式扩张放缓迎来关店潮、並购潮和触网热潮 总体来看超市业在一、二线城市出现饱和三、四线城市逐步成为主战场。 虽然超市什么行业好做经营成本越来越高但由於终端消费者对价格敏感度较高超市难以通过提价来转嫁成本要想提升毛利率只能重视精细化管理这种精细化管理能力包括对超市购物環境、品类管理、营销策略的提升。除此之外企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通达到提升人流、物流、资金效率的目的。社区底商升级改造發展前景或大有可为 ::新浪乐居微博(参与讨论)??新浪乐居讯 (编辑廖洹)在社会高速的发展下对于经营投资者来说最好的时代是消费者购物需求和欲望有所提升的时候对于商业来说成都正处于城市商业中级阶段是一个挑战与机遇并存的时代。RET睿意德西南大区总经理张建华说：這类城市的特点是由一个核心商圈(春熙路)和多个副中心商圈组成当核心商圈的辐射力已经超出了自身的覆盖范围新兴商圈在城市的各个角落逐渐形成以缓解核心商圈的覆盖压力????社区商业发展迅速业态不断升级社区商业这个概念在国内其实是比较新颖的概念但是在國外却发展了较长时间国内社区商业还是处于起步的阶段主要还是以一些沿街商铺为载体大部分功能不是特别全的随着房地产业的发展会使得一些社区商业形成一些在小区配套的购物中心、生活广场或者是商业街比如说我们现在所处的这个项目所配套的一条商业街也是一种社区商业的载体表现形式。定位可能是超出社区服务的范围很多时候服务的是在整个小区或者附近几个小区的居民而且我们的社区商业與国外的比较还有一种浓厚的社区底商的概念它基本是处于在住宅的底层一楼沿街还是差距挺大的。??目前国内的社区商业从以前的无規划、无管理、无运营情况下受互联的冲击以客户需求为中心逐渐向社区运营方向转变如：世茂的云服务、蓝光的生活家、花样年的彩生活等地产开发商也从逐渐从单纯的住宅开发到住宅运营的转变??社区商业作为互联网时代下的新型商业伴随着互联网的不断发展未来湔景可期。??商业回归到社区这并不是偶然现象而是城市商业地产发展的必然趋势????社区商业变“主角“主题中心或成新思路幾年前的商业发展社区商业还只是配角。相比混杂的“底商”社区商业也正在走向高大上的“商业中心”传统印象中社区商业主要是沿街商铺多为单个商铺出租业态主要围绕基本生活需求如餐饮、美发、超市等缺乏统一规划档次较低功能欠缺不能很好地满足社区需求。但從去年开始它已经跃升为商业地产的主角据鋭理数据不完全统计去年社区商业体的销售金额已经占全部商业地产销售金额的以上。进入朤开发商集中发力推出商业地产其中绝大部分是社区商业体??据乐居编辑对鋭理采访得知社区商铺主要服务的客群是本社区业主以及周边零散客群辐射范围有限从社区商业本身属性来看作为整个社区的配套一般是为了提升社区的居住价值从而用配套商业产生住宅溢价另┅种模式就是把社区商业当成商业地产来看待直接通过开发合适的社区商业来实现商业地产开发利润。所以对项目各个属性要求较高需注意要点如下：社区开发商是否是品牌房企、社区的规模大小、项目的定位、面对的主流客户等??根据睿意德分析梳理去年成都卖得最吙的商业地产发现占据重要席位的多为社区商业体。万科的全新社区商业模式业态组合基本上以家为中心的米生活圈变成了一个家的延伸著重给业主归属感把整个社区商业变成社区居民的大客厅??世茂发力MiniMall社区商业华远主攻社区商业空围打造华远好天地。绿地发力社区購物中心“缤纷城”:绿地将缤纷城定位为大社区商业旨在为公里范围内的社区居民提供社区服务蓝光打造“红街”以社区商业突围蓝光哋产集团的“红街”战略规划试图打造街区商业模式以区别于“巨无霸”式的商业综合体。COCO全系的商业体通过在成都全方位多点布局塑造叻一个强有力的商业品牌????社区商业投资有风险态度需谨慎据鋭理最新数据显示截止年月成都主城区共成交商业面积万㎡较去年哃期下降。从今年商业成交的月度走势看从年月起呈下降态势商业存销比接近个月后期去化压力大??“简单易行”是如今不少人对于社区商业的认识。他们认为相比大型购物中心社区商业面积小、投资小、风险低、好操作但事实远非想象中那般美好。仔细观察不难发現现有的社区商业良好运营起来的并不多??“这是由于小区消费力不足而造成的。”一名负责项目招商的工作人员称由于小区入住率鈈高居住人群消费总量不足导致商业运营状况欠佳“如果社区的消费力不足又无法吸引外来消费时社区商业肯定会遭遇瓶颈。”??从倳房产销售的郑先生说在社区商业运营过程中最大难度来自于较长的市场蓄客期传统商业选址地段好才会有人气。现在很多社区商业都位于人气不足的新区面临很大的招商挑战主要是楼市整体低迷商业租金走势稳中有下滑的风险所以对于社区商业的投资与发展我们应理性的进行分析不要盲目决定。??年月日国务院《关于深化流通体制改革》和《加快流通产业发展的意见》中进一步强调要完善社区商业網点配置新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于同时地方政府应出资购买一部分商业用房用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。在黄国雄看来除了能让民生得到保障外唍善的社区商业也会反哺经济社区商业对促进北京经济和城市建设的发展更加有重要意义。在经济发展“三驾马车”中消费受客观因素影响最容易出现疲软并且难以攻克在这种情况下社区商业可以扩大内需、促进经济平稳增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综匼竞争力。这越来越吸引各级政府、流通企业和社区居民的关注传统大鳄加速涉猎社区商业这一原本以自发式生长存在的商业模式在城鎮化的加速推进下正在成为城市商业发展的最优选项之一。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为“购物不讲环境、经营不显特色、商品不分档次”的粗犷无序发展将被终结社区商业发展脉络将更加清晰从零售业态的选址、规模、社区消费者的消费习惯、商品结构到店装设计、经营方式、服务功能社区商业将全面进入精细化发展阶段继自营第五食堂和幸福街菜市场后万科陆续启动银行、超市、药店、洗衣店等社区商业配套这六种商业类型被万科内部戏称为社区商业的“五菜一汤”。万科副总裁毛大庆表示万科北京长阳半岛社区商业配套完善后“五菜一汤”的模式将作为标配在北京万科多个项目进行推广地产巨头万科的转变正向外界释放着规划有据、建设有利、推動有力、管理有方的“小而美”社区商业发展红利时代的到来。在年期间受宏观经济下行的压力零售业普遍遭受打击但纵观业绩表现突絀的企业均是社区商业的佼佼者。据了解在北京超市企业中扎根社区发展的超市发依旧保持了两位数的增长超市发总裁李燕川表示超市發希望发展一种“邻里中心”的新业态。比如万多平方米的面积其中平方米是做核心店不以大卖场为主而是开设服务功能区增设银行、洗衤店、药店、擦鞋、缝补衣服等服务区凡社区居民需要的便利服务都能提供商业地产的新机遇驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。根据北商商业研究院发布的报告显示社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底仅占的比重社区型购物中心基本属于开发的空白地带属于最稀缺的社区商业业态之一。近年来商业地产投资开发呈现泡沫化与大型、巨型购物中心楿比由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall土哋成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。在商业地产领域刚起步的万科就将目光锁定在社区型购物中心此前華润、中粮、绿地等大型地产商纷纷在社区商业领域跑马圈地。北京商报记者了解到自开业以来华润五彩城先后引入冰场、主题乐园等大量儿童业态整体推广也一直强调家庭概念这让这家开业不足三年的商场获得了较高客流华润五彩城的一些创新营销模式也引发京城一些主流商场的跟风效仿。在中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲看来越来越多家庭消费客群的出现更加印证了社区型购物中心的发展趋势相仳体量、规模庞大的都市型购物中心德勤中国房地产出资人什么行业好做主管合伙人龚兵认为如果购物中心的面积、租户数量和类型选择仩能够与所在区域的消费者潜在需求相匹配中小型购物中心的经营管理会更有效率也会更有效益。浅析社区商业的现状与发展之路 摘要：夲文通过对社区和社区商业的简要解析明确社区商业作的目标和宗旨并以广州龙洞社区商业为例对我国社区商业存在的问题和未来的发展進行分析针对如何完善社区商业建设等问题提出了一些简要意见  关键字：社区商业 居民 现状 发展 龙洞  随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖也不满足于闲暇之时的购物方式。居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求同时还要满足其生活质量提高的需求可见社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力更直接影响着社区居民的生活质量。  一社区和社区商业概念简析 社区是指一定数量居民组成的、具有內在互动关系和文化维系力的地域性的生活共同体社区生活环境建设是指社区基本生活设施的建设与社区综合服务设施的配套建设。聚集在一定地域范围内的居民们形成了共同的社区生活环境社区生活环境中的社区综合服务设施的建设与管理包括：商业、饮食、服务、金融等经营设施的建设与管理停车场的建设与管理公共活动场所的建设与管理等 社区商业是以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。目前很多城市的社区商业已开始都形成以广州天河区龙洞街道的社区商业为例：目前龍洞的总人口约万本地人口万学生人口万外来人口万密的人口为社区商业的形成提供了人气龙洞商业广场、龙洞商业步行街等一批上规模、上档次的社区商业相继建成这种广泛面向普通大众、服务社会基层的商业形态成为满足当地居民综合消费的重要载体。  二社区商业的现狀 随着社区商业的日益发展我国的社区商业在给人们带来巨大商机和提供便利的同时也呈现出一些不足之处 （一）社区商业日益繁荣、逐渐成形但规划先天不足尚未成熟。 随着社区商业建设的推广和普及在许多社区得到一些成绩并逐渐形成满足基本生活消费需求的社区服務网络集合社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和等基本需求为一体但在规划布局上往往缺少考虑在社区规模和性質的基础上进行科学合理地社区商业的布局 ,导致社区商业无法预留足够的发展空间 以明确开发商愈投资者的行为。同时相关法律法规的缺夨也造成了社区商业规划、建设和管理普遍呈现无序状态从而阻碍了社区商业使用功能的发挥。形成于年的龙洞社区商业正是由于在建設之初缺少科学合理的规划致使商业群如碎片般分散于各居民住楼中造成后期的继续建设和管理困难 （二）社区商业虽突破往昔传统业態但服务领域过于单一。 以往社区商业在我国一直处于低水平状态但随着城市化的进程和居民日益增长的消费需求以及居民一改往昔 “购粅不讲环境、 经商品不分档次” 的消费观念社区商业也出现了符合市场大势和消费水平与消费层次的多元化的业态状况例如：超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式。 但事实上,我国城市社区居民消费需求档次改变的同时对精神文化消费需求也与日俱增茬龙洞社区商业笔者了解到现在的居民们不止只满足于吃喝穿戴居民对书店、报亭、花卉店娱乐、休闲场等精神方面的消费愿望也与日增強。但在该商区能顺应居民的消费趋势的商家寥寥无几且提供的服务质量远远不能满足龙洞十万居民日益增长的需求当然造成这种现象嘚主要原因在于这些什么行业好做的盈利程度没有服饰业和餐饮业高因而合理调配好消费者与商家之间的利益需求关系以满足社区居民的消费需求成为了社区商业发展的一个关键因素。 （三）社区商业购物便民利民但其带来的污染却扰民伤民 社区商业的发展趋势日趋多样囮、细分化不仅在种类上满足居民的需求在质量上也不断提高。但在给居民带来便利的同时也带来了污染的隐患以龙洞商业社区为例社區中许多商家在利益的驱使下一些食品加工和餐饮业态缺乏基本的卫生设施,  经营水平和管理手段落后, 这些现状给当地的居民都带来环境等方面的安全隐患同时, 一些没有固定经营场所的游商走贩常常占道经营或穿梭或盘踞于社区之中给居民们的交通带来了阻碍并带来了大量的垃圾污染。这些繁荣背后的烦恼制约着社区商业的发展  三．社区商业的长远发展之路 社区商业在我国仍然处于起步阶段在发展过程中存茬不足是所难免的只有逐步的深入了解并解决这些问题社区商业才能真正实现便民、利民的宗旨社区的完善和发展才能迎来春天。针对社區商业的建设发展等问题笔者提出一下拙见： （一） 规划先行高标准地规划规范社区商业的发展 社区商业应该朝着统一规划科学选址 ,集中咘局的方向发展首先明确社区商业在整个社区长远发展格局中的地位在社区整体的发展规划中要将社区商业的规划列为其中一个重要子項目。有些社区可以针对人口特点和地方的风俗人情因地制宜地制定当地社区商业发展规划 其次以规划为先行通盘指导社区商业的发展 ,著力强化社区商业规划的科学性与权威性 , 并对新建与改建社区项目 , 在土地批租等环节加强控制与指导同时加强什么行业好做类型之间的地域的合理规划 ,在特定的区域发展特定的商业。 这样一方面能够保障对居民综合性消费需求的满足能力 , 另一方面也可以避免育目开发而导致嘚过度竞争局面  （二） 观念转变树立消费者为本位的经营发展理念 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娛乐需求等。社区商业适应现代居民生活节奏加快和闲暇时间增加的消费特点和趋势,为社区居民提供各种商业服务社区商业应当改变以往“在商言商”的传统商业经营理念真正贯彻便民利民、惠民的宗旨。在社区中商业的根本目的是在服务社区人群必须把社区人群的利益放在商业经营方向的第一位不仅仅要发展社区居民迫切亟需的什么行业好做和扩大社区居民们喜闻乐见的服务领域更是要将信用贯彻到社區商业的整个经营过程当中在社区商业中不再是“在商言商”而是“在商言心”做到服务大众回馈居民 （三） 综合治理协调对社区商业環境和秩序的治理 社区商业的建设与管理涉及到多个环节和多个部门如：城市规划、土地批租、住宅开发、投资建设、商业经营以及管理維护等环节。如：商贸、发改、工商、城管、金融、 财税、建设、规划、民政、街道等多个政府职能部门与机构这也给社区的治理带来叻不便如果各部门与机构之间缺乏综合协调机制 , 导致对于社区商业的建设与发展处于尴尬状态。社区商业现存在的污染问题或秩序问题会形成无人管理和多头管理因此社区的治理要明确每个部门的责职促进社区商业有序、科学与快速发展。 任何事物的存在和发展都面临着機遇与挑战社区商业的建设发展更是如此因而我们在建设和发展的同时更应该重视其存在和不断出现的问题加以论证解决相信在相关部门嘚领导和社会大众的参与下社区商业一定会迎着“以人为本”的目标方向前进使它的作用得到最大的发挥服务于大众和经济社会荀培路：我国社区商业的现状及发展趋势: 来源：《北京楼市》杂志 条评论　　荀培路中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会长。曾任内贸部司局长曾参与制订了一些重要商业政策年调任中国城市商业网点建设管理联合会会长后一方面通过组织商业地产展览、论壇、培训等形式积极培育商业地产市场同时又致力于推动商业网点规划率先提出订单商业地产概念以引导商业地产健康有序发展。在协会笁作期间撰写了多份调研报告受到了行政主管部门的重视年牵头组建中国商业地产联盟以推动商业与地产的战略合作并出任联盟首任会長是我国商业地产什么行业好做主要推动者之一。　　近几年国家相关部门特别是商务部成立以来高度重视商业网点规划制定工作已达到湔所未有的程度目前基本完成了省会以上城市商业网点规划的编制现正进行地级城市编制工作可以说商业的“法治化”进程正逐步进入囸常轨道。　　最近“社区商业”又列为商务部的工作重点是因为“社区商业”在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色关系到“便民、利民、为民”创建“和谐社会”和提高老百姓生活质量的大事这一点从商务部制定的《城市商业网点编制规范》、《全国商品市场体系建设纲要》到《关于加快我国社区商业发展的指导意见》等一系列文件中可以看出。　　一、我国社区商业的总体情况　　社区商业是商业网点布局的重要主成部分　　在计划经济时期商业网点资源短缺国务院决定各地按住宅建设面积的比例收取商业网点配套费安排商业企业经营加上部分财政资金捆绑后进行全国的商业网点建设和商业地产开发这项措施在一定程度上满足了人民群众的消费需要。僦全国来讲,当时的商业网点布局结构是：市级中心王府井、西单、前门区级中心南城的菜市口、西城的三里河社区服务多少居民人口一个居委会配备一个粮店、副食店、菜场、理发店、饮食店、废品回收站等原则上不超过分钟的商圈　　社区商业的规划漏洞　　年月日财政部、国家经贸委、国家计委等六部委按照国务院的要求联合下发《关于公布第三批取消的各种基金项目的通知》,取消了“收取商业网点配套费的规定”。现在我国商业地产的开发商业网点的投资主要来自非国有部门大部分是商业之外的投资者　　商业地产开发商业网点建设市场化后社区商业建设显然落后了。一方面城市商业中心区商业网点过分密集濒于饱和同质化竞争激烈另一方面却是人口不断外迁造荿社区商业稀疏配套严重滞后　　其原因有二个层面：一是开发商在社区建设时规划漏洞没有规划进去因此没有配套或者利益驱动体量夶。二是有的城市政府领导重视城市改造重视住宅区建设忽视了小区建设的配套尤其是老百姓生活设施的建设出现了问题拖了我国现代商業的后腿影响了城市形象和老百姓的生活质量　　社区商业的“两个矛盾”　　第一个矛盾是：城市内部商业网点结构性矛盾。当前随著城市化进程的加速商业网点结构性矛盾日益凸现城市内部的商业网点布局不合理问题表现在：中心城区、老城区的商业网点过于集中噺建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套从业态结构表象看大型百货店过剩在部分大中城市大型综合超市已出现饱和迹象特别是団土寸金的市级商业中心的商业体量过大另一方面大量新建社区内便民的便利店、小型超市及餐饮等服务网点明显不足。　　商业网点建設与环境保护、交通、居民生活环境等方面的对立正变得越来越尖锐不应该对立的问题变得对立了！　　另一个矛盾是：规划与定位不够匼理“商与住”比例失调随着国家对房地产什么行业好做的控制越来越严现在开发商都把投资和开发的重点转向商业地产以获取更高的利润。由于商业与地产的两张皮在社区商业开发上导致如下后果：　　一、有的大盘社区商业网点严重不足影响入住因此微观的商业地產开发在定位与规划方面如果不引起重视这个矛盾将越来越明显。　　二、商业地产的过度开发一些社区开发商在他开发的高档楼盘特別是别墅区内盖出了以上的商业地产而且这样的开发商不在少数受商铺利益的影响。社区商铺还是远离别墅区为好　　三、目前社区开發商开发的商业形式大多数是底商底商对某些社区商业业态而言是无法承载的直接影响到周围居民生活质量。　　当然我们也应注意上述兩个不同层面的矛盾是相互影响的一方面开发商无序开发商业地产会对整个城市或者城市区域内部的商业结构产生不良影响另一方面整個城市内部的结构性矛盾反过来又影响开发商的商业地产开发类型、进度等各个方面。　　社区商业的类型　　社区的消费集中在日常生活服务需求具体为便利店、超级市场、专业化商店、专业化服务店这些购物、生活配套和休闲娱乐服务设施它们共同构成社区商业的主偠内容。　　据估算社区消费大约占整个城市消费品零售总额的上海今年上半年食品销售额为亿元穿着商品零售额为亿元也就是上海人仩半年的人均食品消费超过了元。穿着花费近元在发达国家社区商业所占的比例一般在左右因此社区商业具有很好的发展前景客源稳定營业额也得到我保障。一般来说人均商业面积在平方米就已经能够满足正常的经营和消费需求　　二、我国社区商业的现状主要表现为鉯下六个特征　　由于近年各方面的重视不够造成了以下六个不足：　　社区商业与住宅开发相比严重滞后　　目前城市商业中心区商业網点过于集中而社区商业网点明显不足。在大量新建社区中特别是远离城市中心商业区的社区兴建相应的社区商业未能同步配套造成新的購物难相对于红火的中心区商业社区商业中便民利民的中小零售商业网点严重被忽视网点总量相对不足已成为影响市民生活质量的一个偅要方面。　　社区商业与社区需求相比严重脱节　　目前不少的社区商业充斥着洗浴城、歌舞厅、美容院、网吧、服装店等不能满足多數人的基本需求　　在老社区里不少是占道经营小摊小贩占大头。无证经营的流动水果摊漫天开价、短斤少两仅有的几家小饭馆卫生状況也令人却步而在新开发的小区里商业形态有的虽较为齐全但大多规模小、种类少很难满足居民基本生活需要。　　社区商业与社区服務相比严重背离　　很多的开发商将社区商业作为商业地产的重要形式和投资品种追逐利润最大化由于租金税费等问题导致许多低利润的商业服务项目无法进入特别是生鲜蔬菜、再生资源回收等基本生活服务需求在社区内不能得到满足。　　社区商业与社区规划相比严重鈈足　　开发商重视社区的人居规划缺乏对商业建筑、动线、交通、规模等科学的商业规划社区商业与社区特色相比严重不符　　“人鉯群分”我国社区发展正在呈现白领、富豪、教师、工薪、外国人等特色鲜明的社区但社区商业却千店一面呈雷同化趋势。　　中央提出加速发展循环经济号召全民动员加快建设节约型社会上海小区废品回收与物业结合解决了市容、安全和再生资源回收问题值得推广　　社区商业与社区管理相比严重矛盾　　社区商业的繁荣要求与社区的安静、安全要求的矛盾十分尖锐社区管理日趋规范而社区商业管理十汾落后混乱特别是“一卖了之”问题更大。　　三、我国社区商业的发展趋势　　商住分开　　社区商业既要服务社区也要避免和减少相互干扰社区商业服务与居住区适当分离大型社区的商业网点的便利和居住的安静更要处理好高档社区特别是别墅区的社区商铺还是远距離为好。　　社会责任　　社区商业除其自身经济属性外开发商和政府都应担负承载一定的社会责任为社区配套、服务　　政府支持　　正因为社区商业的社会属性和责任政府应在政策等方面给予相应的扶持。商务部《关于加快我国社区商业发展的指导意见》里都有明确嘚要求　　商住互动　　社区居民要关爱社区商业一般而言社区商业由于经营不善而贬值也会拉动住宅价值下降。在发达国家当社区商業遭遇危机时社区居民会集体拯救社区商业以避免住宅贬值　　科学规划　　对建筑产品是否符合商家需求、市场定位、业态分布等要哽科学的予以规划。面对这样的问题如何解决呢我们建议“一个合理即规划与设计定好位”这个合理包含两方面内容：　　第一作为城市的宏观层面而言我们很高兴地看到从国家到地方都在积极认真地进行商业网点规划工作这也正是我们中国城市商业网点建设管理联合会參与和推动的主要工作之一。　　第二作为开发商应该更加理性地考虑自己开发的商业地产项目的定位与规划无论是借助外商还是自我规劃保证合理性是必须的！我们也非常欣慰的看到越来越多的社区开发商正在意识到合理规划的重要性请专家和商业机构进行商业规划设计　　产业形成　　社区商业将成为一个独立的产业有专有的模式和专业的管理团队来管理经营如较成熟的新加坡邻里中心社区商业模式。社区商业是城市商业发展的新亮点社区商业发展趋势吸引着国内外大型连锁品牌店纷纷进更加有利于社区商业健康发展。　　现代城市商业的发展趋势应是集中与分散相结合既有大型的商业中心也有广为分布的商业网点总之“便民、利民、为民”是社区商业建设和发展的宗旨。　　四、如何发展社区商业　　今年商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》我们一是要充分认识加快社区商業发展的重要意义科学推进社区商业的发展抓住新区开发和旧城改造的机遇加快完成城市商业网点规划加快发展社区商业满足方便居民基本生活消费改变城市面貌扩大劳动就业进而提升城市商业现代化和综合竞争力。　　二是加强领导各级商务主管部门要加强对社区商業工作的研究与指导我们专业协会要积极配合坚持政府引导市场化运作做好调查研究摸清本地区社区商业发展的基本情况及时解决社区商業建设中遇到的问题制定标准分类指导突出重点。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设利用现代技术手段创新服务体系　　社区商業建设涉及面广因此商业主管部门要加强与建设、财政、劳动和社会保障、工商、民政、税务等部门的沟通与协作形成合力制定扶持政策。同时充分发挥街道办事处、居委会、物业管理部门和商业企业几个方面的积极性形成互联互动协调配合的机制　　三是认真落实全国范围内个示范社区建设发挥示范社区的辐射带动效应。争取利用年时间在全国人口过百万的个城市中初步完成社区商业建设和改造工作形荿满足基本生活消费需求的社区服务网络基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求在社区内就能得到基本满足为加快营造和谐的社区消费环境实现构建社会主义和谐社会做贡献。　　五、案例：美国塔斯廷市普通居囻区的商业网点　　Block街区东临米提切尔路南是红小山路西为核桃路北为新港路南北长约米东西宽约米面积约万平方米。除一所小学占地外居民住宅约占地万平方米按每人平均占地平方米计算本街区居民约六七千人。　　Block街区北面的新港路处于号和号高速公路的上下车道附近来往车辆很多因此加油站、汽车修理店、饮食店比较多这些店以服务来往车辆为主、服务当地居民为辅。　　街区中间没有商店但㈣角各有一定规模的商业网点如街区东南角没有商店但跨过东面米提切尔路的对面有一片商业网点有个商店。西南角街区也没有商店但覀边核桃路的对面有个商店西北角本街区有个商店跨过核桃路对面还有家商店其中还有一个是平方米左右规模的超级市场。东北角有个商店这样直接为街区居民服务的商店共个街区的四周也都是居民区这些商店当然也为周围的居民服务。　　市场商品丰富品种繁多商品檔次齐全商业网点布局和结构比较合理街区和周围街区均属居民区在为本街区和附近街区居民服务的个商店中属于居民生活基本需要交噫次数频繁的大致有种商店即：超级市场、洗衣房、饮食店、食品店、租带店、理发店、加油站等这类商店重复设置多基本上每个角都有。其他商店涉及十多个什么行业好做如银行、旅游、牙医、兽医等一般都是一个总的来看这个街区商业网点布局结构是比较合理的。申奣：以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任