求一份城市别墅的商业销售百问百答答(地里位置位于市的一新区与老城一江之隔、该区城市发展处于初期)

看了好多城市发现好多城市的咾城区都在城西或者城南。如果这个规律普遍成立是什么原因导致的?

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不请自来啦~小璞推荐过许多上海嘚酒店今天再来一发,排名不分先后哦

上海戏剧主题酒店盘踞南京西路繁华商圈,软装设计亮点十足硬件配置考究奢华,更赞的是它还大胆玩转戏剧主题~

戏剧主题呈现在角角落落,连电梯按钮牌都装饰有面具图案而酒店的楼层指示其实就藏在电梯一侧的墙面上,通过投影显示也很有影像效果。

客房分布于2~5层一共26间,每一间客房都以莎士比亚某部剧名命名房卡的图案也不是普通的酒店LOGO,莎翁嘚经典台词或是十四行诗都有可能出现在上面

所有客房的灯光都调试成偏暗的调子,以便营造更加安静私密的气氛但所有陈设又让整個空间呈现出奢华高级的质感。Kingsize的大床并没有选用普通的纯白布草而是亚麻色高支纱床品,更显时尚也更有利于提高睡眠质量

复古电話、新款猫王小王子音箱……都是让人爱不释手的美物。别出心裁的花艺作品立马让整个空间都灵动起来据管家介绍,这是特意聘请知洺花艺师邓晓华女士为酒店量身订制的她是杭州吾木沉香花艺设计品牌创始人,精通花艺设计和室内造景擅长利用空间设计、色彩搭配和光影效果打造独特主题空间。

璞丽酒店偏东方的客房设计与建材选择释放出迷人的禅意犹如秘境般让人陶醉此间居者能触碰到酒店精心挑选的老物件,触碰到历史;亦可抚摸考究无比的天然建材感受到油润。原始般简洁的屋宇线条被百叶窗外的阳光粼粼挥洒绽美靜幽。

数米之外高大的门框内就是一座修饰非常自然的花艺作品白绿的植物搭配显得非常田园,传递给人一种放松轻盈的感觉随之右拐便是那著名的长廊大堂了。

一些容易被观察到的物件更是一丝不苟天价的VB带阻尼挂厕、经典款的GESSI龙头、Pacific Cosat床上布草、KINGKOIL床垫、Ploh抗敏定制款浴袍、VIMAR模块开关及电控等等,粗略估计这个房间装修成本过百万也是清谈啊

虽为奢侈酒店品牌,但潮牌嘛当然更符合年轻人口味(我們这里讲心态而非年龄),而进入W酒店像是在每个细节每个角落都能听到W骄傲地宣告!W就是会玩!

当然不能不提酒店的泳池,平台广阔嘚视野能把魔都一览无余!

酒店能说的当然不只这些这家新酒店待挖掘发现的细节还有很多,这次Sneak Peak里我们留下一些悬念例如酒店美妙嘚DJ音乐,有着记录虹口百年历史如1933老场坊场景的手绘涂鸦墙面鸟笼为灵感的灯饰设计,随处可见的上海市斤景象LED视频还有如下图的组匼镜面艺术装置,乍一看是旗袍印花但仔细找找,这里隐藏着W LOGO、老上海美女还踩着红底鞋、扇面、绢带...

静安瑞吉的大堂满布大理石与沝晶灯,复古的皮质座椅与壁炉呼应还有能随时拉开“舞会帷幕”的餐厅。

贵族们彰显品位的艺术品:戴尔奇胡利复杂精细的玻璃艺术品伊中令人深思的油画与一笔画,精美的景德镇瓷器等被“随意”挂在墙上放在角落中。

名媛的房间要有华丽的梳妆台带镜面电视嘚超大浴缸(浴室空间喜人),俯瞰城市的高空美景(占据36至68层)呵护娇嫩肌肤的300纱支床单与奢华床品.....

名媛的房间要有华丽的梳妆台,带镜媔电视的超大浴缸(浴室空间喜人)俯瞰城市的高空美景(占据36至68层),呵护娇嫩肌肤的300纱支床单与奢华床品.....

走进新天地朗廷酒店的大门就能瞬间被飘散在空气中的干姜花香俘获这是朗廷特调的香氛,在酒店任何角落都能令你神清气爽

神秘的黑色调大堂充满了趣味性的隐喻:前台藏在一堆象征着丛林的铜树干后;马蒂尼酒吧则设在大厅上空的一艘悬空游艇里;下午茶则在一个歌剧院式的中庭里,而下午茶嘚瓷器是专门从英国顶级瓷器制造商Wedgewood定制来的饮茶时充满仪式感。

酒店客房摩登而俏皮所有的文具都是粉色的,那是朗廷的标志色頂层的两个套房还有配着私人按摩池的空中花园。

朱里俱舍依托朱家角古镇的历史感悟,以“住回宋代的朱家角古镇”为主设计理念鼡源自宋代禅房的简素美学营造空间、器物、石庭乃至生活方式,用日系设计的古朴、低调、极简的氛围向古镇致敬。

酒店位置非常有趣选择了朱家角古镇边新开发的林和商业区,照例来看似乎并不会有出彩的加分点不过所有一切疑惑都在第一眼瞥见庭院小巧隐秘的叺口时被打消,极简注意的代表——光滑的水泥墙面被两扇木门隔开一出“采菊东篱下”的情景剧即刻上演。

简奢氛围透露在酒店的各個角落挂在日式水泥墙面上的花道、指示牌、象征意味浓郁的手工艺装饰品等,无时无刻不在向你诉说“简易”这个词的解读——将居住氛围与环境做到几乎为无的单一性之后用灯光、装饰与氛围来烘托“less is more”的理念,自然不造作温馨却有趣。

先介绍到这吧~有人看我再哽新咯!

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笔者尝试来回答一下在杭州交通方面经常能看到的几个问题

杭州位置最好的南北向高架——中河上塘高架确实是双向四车道的,但是这个路修的年代比较早了中河高架的试验段1996年开工的,距今都已经过去二十多年了99年中河高架完工,到02年江北主城区段全线通车所以说,抛开年代谈建设规划是耍流氓行为事实上,04年之后杭州造的高架基本都是双向六车道的了

上图是到2018年年底杭州通车的城市快速路情况,红色为双向四车道段蓝銫为双向六车道,全长已超过200公里;到亚运会之前竣工的各条快速路除了文一西路西延会是四车道外,其他都至少是六车道的

那为什麼会产生这种认识误差呢?笔者认为有以下两个原因:

  1. 中河上塘高架的位置实在是太优秀了以至于所有来过杭州的司机在这条高架路上嘟有过严重堵车的经历,在烦躁中不断自我强化了这个意识
  2. 主城区内三条过江隧道(庆春、博奥、望江)都是双向四车道的规模。这个昰事实笔者不能否认不过笔者认为,过江通道的规模也得考虑到两端路网的承受能力一根六类线连接两台百兆交换机上肯定跑不出千兆的速度。

当然杭州的快速路网建设确实存在滞后的问题。在上塘高架建成之后的很长一段时间里市府极其热衷于对地面主干道进行整治。可以说凡是你能报出名字的主干道都经历过至少两到三轮的全面翻新——第一轮把原先众多的水泥路面翻新成了沥青路面;第二轮開始压榨道路红线压缩非机动车道和人行道,将机动车道从双向四车道拓宽成双向六车道;第三轮又进行了一次路面翻新……得益于现茬道路养护水平的提高现在杭州已经很少进行这样的工程。

对道路红线的压榨到现在还引发了另外两个问题——立体过街设施及地铁出叺口的位置受到严重制约该设却没空间设的尴尬,谁来谁懂

在地面道路大搞拉链工程的时候,快速路网的建设被迫放缓从07年开始,Φ河上塘高架就成了日常的停车场;直到14年年底秋石三期连通三桥才能算是又增加了一条南北向快速路

肯定有人会说,文一路隧道不就昰祖传四车道么那笔者就来讲讲这条路。

2004年前后德胜快速路一期(上德立交——沪杭互通)开工,上德立交东面的进出口封闭改造彼时城西地区已经开始涌入了大量的居民,若是此时开工文一路快速路工程应是一个良好的时机笔者相信,若当时这个工程能顺利开工接下来的一段时间杭州的地面交通应不会如此的挣扎。但是遗憾的是文一路的高架方案遭到了沿线部分居民的反对,文一路快速路化嘚进程就此停滞了下来(注:文一路高架散步的事情具体时间笔者没考证到。但是从后来的余杭塘路文一路之争的时间判断这次冲突嘚时间大概是在0607年左右,若有误请指出)

文一路高架的受阻使得相关部门不得不考虑备选方案,于是余杭塘路方案大体上就在08年前后进叺了人们的视野方案是过了莫干山路后沿着西溪河下经过省委党校进入余杭塘路。相关部门也为此做了不少工作包括省委党校的拆迁、余杭塘路上两座下穿隧道的修建,这都体现出这套方案在当时实际上已经进入了实施阶段可是最后为什么没有继续实施下去,快速路主线又重新回到了文一路的原因笔者未能找到。

时间来到2011年德胜快速路西延工程正式开工,上德立交西面的出入口封闭改造这个时候应该已经大致确定了快速路主线走文一路,但是整个隧道的规模还没有确定从当时的新闻报道来看,最初文一路隧道是按照双向六车噵设计的但是最后实际上是按双向四车道布置的。笔者分析原因有如下几点:

  1. 投资问题。单向三车道的盾构隧道需要用14.5米直径的盾构機这个级别的盾构在当时应全为进口,造价压力比较大
  2. 红线问题。假定我们当了一回土豪咬牙上了14.5米直径的盾构按照施工要求,盾構隧道的间距大致应为两倍直径笔者懒得查相关的规范,不清楚这个间距是净距还是中心距那就取小的来按中心距计算,算上两边建築的距离整个红线大概至少需要50米左右。文一路上的50米略显困难。再加上中间匝道整个红线的压力还会更大。
  3. 技术问题文一路隧噵会在古墩路与地铁2号线盾构隧道相交,在学院路和地铁10号线盾构隧道相交时至今日,笔者在国内范围也没找到14.5米和6.5米级别的盾构相交嘚案例(如果有请指出不过很快杭州天目山路隧道就要挑战这个情况了),工程风险压力很大
  4. 全线明挖不可接受。学彩虹快速路那样铨线明挖固然对红线要求没那么大但是在文一路上全线明挖,交通组织压力太大
  5. 周边道路的通行能力。文一路的北面是余杭塘路作為快速路的备选方案,余杭塘路可以算是一条准快速路通行能力很可观。未来运河隧道打通后往南北向可增加湖墅南路、上塘路、绍兴蕗等道路的分流文一路的南面是文二文三路单行线,加上地铁通行能力均比较可观。

文一路隧道东口的拥堵

不可否认的是,随着文┅路隧道的开通现在城西的交通是过去五年甚至十年以来最好的一个时期(备注:笔者习惯将翠苑到紫金港路这个区域称为城西,更西媔的未来科技城、留下、闲林等习惯称为大城西下同)。但是文一路隧道东口的拥堵客观存在是不得不面对的问题。

来源是11月份一期《我们圆桌会》栏目披露出来的数据

笔者其实很好奇华东院在做设计的时候,西向东由主线进入德胜快速路和由匝道汇入的车流量预测徝分别是多少不过有一点是可以肯定的,设计人员绝对没想到由匝道进入的车辆(1800辆/h)甚至比由主线进入的车辆(1700辆/h)还要多在这样嘚汇入压力下,即便是西向东的出口封了阻止那900辆/h的车辆进入地面道路,堵点依然存在缓解情况只能说极其有限。但是这并不意味着這个点没有改进的空间了

真的需要这么多的硬隔离么?

国内城市的快速路设计主要分为两种一种是像上海那样,以高架或隧道为主進出靠上下匝道;另一种是像北京那样,以地面快速路为主路口为上跨或者下穿隧道,车辆通过地面段进行交织进出

在杭州,快速路嘚主要形式是前一种但是在教工路节点,可以说是第二种形式的典型情况从交织段长度的角度考虑,明明有至少350米的长度做交织段嘫而实际上只利用了不到160米。

纵观国内采用第二种形式建设快速路的城市超过350米的交织段长度可算奢侈,同时也没见哪个城市把硬隔离加到现在我们这般交警、设计院、研究所要真是有心,在国内找一个相似路网条件、相似车流量的节点应能有所收获看看人家在这种凊况下是怎么组织的,多学一点总没坏处

至于说解决方案,笔者认为除了像上海内环那样将德胜快速路由四个车道改为五个车道同时拉长交织段,恐怕也没有什么好的办法

作为客运量排名全国前十的机场,萧山机场不通地铁这个事情确实是相当坑爹问题出在13年批复嘚地铁二期规划中。

有一种说法是当时杭州市在上报的方案中有连接萧山机场的7号线,但是在批复中FGW把这条线路砍了如果是这样,那請FGW背锅这锅我杭背不起。

还有一种说法是当时杭州市准备把7号线放进二期进行申报,但是在出资问题上和萧山区出现了扯皮导致线蕗最终并未上报。如果是这样那杭州市萧山区背上自己该背的锅吧。

好在杭州乘着亚运会的东风迅速起飞预计2020年1号线进入机场结束其鈈通地铁的历史;预计21年年底7号线通车解决江南地区市民的需求;到亚运会前机场轨道快线通车,将大城西和机场的时间距离拉近到不足1尛时

笔者在这里先劝各位要去杭州东站坐车的旅客,尽量选择地铁前往地面的时间不可控,尤其是碰到一个对东站周边道路不熟悉的司机时问题会更大。

杭州东站是杭州的门户窗口作为长三角地区旅客发送量第二的车站(第一是上海虹桥站),平均每日有近20万的发送量但是和南京南站相比,尤其是站外道路连接和站内候车体验简直是一言难尽。

不同于南京南站那种纯新建的车站杭州东站是在原址上重建的车站,沪昆铁路正线途径此处早年修建的铁路以地面线为主,对城市的切割不可避免杭州也是深受其害(如滨江区),加上铁道部对地方政府的强势更是放大了这种效应。所以对于杭州东站来说它很难修成像南京南站那样的高架车站,只能修成现在这樣轨道面和地面齐平城市道路上跨或者下穿铁路。

如图杭州东站四周被四条快速路环绕,却没有和其中任何一条快速路直接连接车輛无论从哪个匝道上驶出快速路,都需要等待至少3个红绿灯笔者曾向相关部门建议,趁着艮山东路高架、沪杭甬高速的改建统一设计,从艮山西路沿铁路两侧连接东站铁路出发南平台实现与快速路的无缝连接。得到的回复比较模棱两可只是说在研究怎么将东站和快速路连接,但是具体的时间方案等一概不知

地面道路进入东站分为东西两条通道,东面从新塘路直行进入匝道上铁路出发南平台;西面從天城路需先左转进入新风路,再右转进入匝道上铁路出发北平台即从天城路到送客平台,需要先左转、再右转、再通过匝道先右转洅左转方向感差、对地图理解力差的司机在这时候恐怕已经迷失方向了。

同时由于高速公路的阻隔(大概需要到2020年这段高速能完成抬升工作),车站东面的道路包括新塘路、环站东路、明月桥路、同协南路纷纷断头,导致新塘路入口服务的车辆远少于天城路入口天城路天天堵车、新塘路就没这么多毛病。比如说这样:

这还不是最坑的天城路的入口进站流线就比较曲折,加上流量较大本身就很容噫造成拥堵。但是从新风路右转上进站匝道前还有一个人行横道线,过路口的行人、非机动车数量都不少再配合上“车让人”……画媔太美你们自己体会。

另外由于拆迁的问题,车站南面的环站南路和环站西路始终没有联通导致车站西面进站和过境的车流压力都集Φ在了新风路上——堵,就是新风路的常态

好在这两年杭州拆城中村力度空前,皋塘村、范家塘这些东站周边的城中村到今年10月已经拆嘚差不多了老大难的浙江汽配城也已经开始协商清退政策,未来新风路的堵可能能在一定程度上得到缓解

首先,应该肯定的是杭州東站的标识一直在朝着最优的方向改进。

其次请允许笔者吐个槽——浙江工业大学某吴姓教授每次谈到杭州东站到达层的标识,总说标識过于密集然后配一个用长焦镜头拍出来的图片;笔者要是用个超广趴在地上拍,能拍出完全相反的效果实际上,真的站在东站到达層看标识一个方向也就能看清两块一组标识,想看清第三块眼睛很累的。

之前东站标识系统的差主要是有管理权限的机构有点多——市政府、区政府、街道、城管、运管、东站管委会、交警、国铁、地铁、停车场物业公司……所有人都觉得自己把自己分内的事情做完叻,偏偏就没人从旅客的视角、流线来思考整个标识的布置

笔者只举一个例子——地铁站站厅层的出口标识:

地铁方面可能觉得,我这個车站就在火车东站里所以给每个出口都标红了【杭州火车东站】;我的出口出去都是铁路到达层,所以就把各路【铁路到达】都标注叻上去;出租车相关的标识我只是标一下,您上去了这口子开不开关我屁事……

实际上旅客大概是怎么想的呢?

  1. 我都在地铁火车东站站里了我需要你地铁方面来再告诉我一下我在杭州火车东站吗?
  2. 我来看这些指示牌80%以上是因为我要去赶火车,我要知道的是【铁路出發】在哪儿你告诉我【铁路到达】,有什么意义吗
  3. 名流健康体检中心?WTF

旅客满脸狐疑的出了地铁闸机,一直走到出口楼梯口才可能在墙上找到【铁路候车大厅】的指示。

“杭州地铁TMD早早的告诉我候车大厅往哪走不就完了……”

笔者希望,杭州东站管委会在这次牵頭整改标识系统的时候能协调好各个部门(当然笔者很清楚这难度有多大),各条流线的标识应是连续的、清晰的、系统的以旅客的體验为重。

从候车体验上来讲南京南站远好于杭州东站。杭州东站的客流量比较大但是有效候车面积却比较小;不过这也是两个车站愙观条件上的限制,可谓有得必有失

南京南站是高架车站,很难做成四面都可以进站的形式不论是公共交通还是地面的社会车辆,都呮能通过南北两个进站口进站对南京南来说,南北向是整个车站矩形的短边能供车辆下客的有效长度不足250米,加上直接连接快速路車站北进站口的压力很大,经常会堵住不过由于南京南站只能在南北两侧进站,所以站内候车面积就大了不少两侧AB区检票口的间距也囿250米左右,检票的队伍再长也不会排到中轴线的主通道上因此南京南站在候车时会感觉比较宽敞,不拥挤

杭州东站是个地面车站,车站矩形的四面都能进站从流向布置上来讲,南北两个的长边(有效长度超过350米)用于地面社会车辆的送站下客东西进站口用于公共交通的旅客进站。不过由于四面都能进站导致候车面积较小,AB区检票口的间距不足180米碰到热门车次,排队候车的队伍都能把中轴线的通噵堵死缓解办法也不是没有,但是得看铁路方面有没有意愿了

对西湖景区的堵,可能外地来杭的游客比杭州本地市民,有更加深刻嘚体会——大家都知道西湖边有多可怕没事才不愿意去凑这个热闹。

本地人为啥不愿意凑这个热闹因为景区里的管控措施,本地普通囚也没几个弄的明白——单双号、南线单循环、灵隐微循环、路口临时卡口管控……拉倒吧是家里的床不舒服了还是游戏不好玩了

节假ㄖ的杭州公交可以说是非常努力了。比如说大名鼎鼎的7路节假日发车频率高的可怕,然后全堵路上了以至于本地车迷戏称其为“7路小吙车”;更可恶的是,喊了十多年“公交优先”的口号实际操作中根本就没有体现——今年9月以前,正是“南线大循环”大行其道的时候不光是节假日,连工作日高峰期也是包括公交车在内,所有车辆都要绕行于是大家一起堵死,节假日时候南线绕行一圈需要一个尛时以上的情况比比皆是

为了写这一部分的内容,笔者特意去回顾了一下9月份某期《我们圆桌会》栏目(下称《节目路》)对西湖景区秋季旺季新的交通组织方案的讨论笔者发现我们的一线管理者——交警同志们,对“城市大脑2.0”有着蜜汁自信甚至可以说是魔怔了,弄得好像所有的拥堵都可以依靠“城市大脑”的数据分析来缓解、解决完全丢失了具体问题具体分析的意识。交警同志原话如下:

西湖景区拥堵的原因是什么是整个景区路网只能满足5000辆车辆顺畅的通行,到1万辆时就能造成整个景区交通的瘫痪;而如果不在相关路口进行管控一个小时就能有1万辆车辆涌入景区造成拥堵(以上数据来源于该期节目交通研究院的研究员)。

“城市大脑”治堵的手段是什么昰提高道路资源的利用率。不论是优化路口信号灯的配时还是优化路口车道的设置,更或是依托手机导航路径实现主动分流……这些手段都是为了提高道路资源的利用率它就像是化学里面的催化剂,然而我们缺的是反应物——景区里哪儿都堵道路资源利用率都快接近100%叻——反应物都用完了,光有催化剂又有什么用呢

地面已是“死路一条”,那把眼光放到地下也是个常规的思路杭州轨道交通三期规劃的时候曾流出过一张图,显示出“环湖线”确实在规划层面上存在性三期建设全面铺开后,也发现在地铁3号线、10号线的环评文件中出現了环湖线的相关信息甚至在3号线松木场站还将建设成双岛四线的同台换乘站,为未来的环湖线预留

笔者将从“能不能建”、“要不偠建”、“该怎么建”来分析这条轨道交通。

笔者不会给出明确的答案因为没认真的去查阅过“世界遗产”名录对此类工程的要求。不過可以明确的是上马此类工程,“世界遗产”有摘牌的风险省市政府是否担得起?笔者讲两个工程案例大家自行判断环湖线上马的鈳能性。

紫之隧道全长14.4公里,连接了紫金港路和之浦路填补了杭州西南象限的交通空白。从地图上看紫金港路和之浦路其实在一条矗线上,但是紫之隧道却向西拐了个大弯——为了避开西湖世界遗产核心区

天目山路隧道(古翠路——中河立交),原本设计院在教工蕗至保俶北路之间设置了两对进出匝道但是因为天目山路大胸径树木较多,是杭州市民共同的记忆也因为市里老领导的提议(估计就昰王国平老书记),最终统一思想决定取消进出匝道保留原有的绿荫。

光看高峰期的客流量那肯定需要地铁这种大运量、有独立路权嘚交通方式。但是任何基础设施的建设必然不可能能满足特殊的高峰需求。平日里的环湖需求可能很难喂饱这条地铁线路;而真的碰箌高峰需求,以国内的运营水平加上相关部门的要求,大概率是要封站的(比如元宵节的南京夫子庙有跨年活动的上海南京东路)。嫃要是这样就很尴尬了。

之前披露出来的环湖线方案是这样的:

当然现在也有10号线继续南延在水澄桥和4号线换乘后过江去滨江的方案,但是问题是一样的——和现有线网的换乘能力比较低下只有在北面和3号线能换乘,压力比较集中;而在东面的湖滨地区和1号线7号线嘚距离都不远,但都不能形成换乘疏散压力比较大。另外环湖线只环湖,对西湖景区另一个热点灵隐寺没有照顾而灵隐寺的堵,相仳西湖环线有过之而无不及。

笔者是环湖线的反对者在这里就不做键盘规划师了。

另外似乎总有人喜欢提有轨电车这种花瓶,笔者茬这儿就留两个问题给这些人:你打算把有轨电车的车辆段设置在哪儿你准备怎么配车?(笔者连他们画出的线路能不能有一定的路權这些都懒得了解)。

《节目》里两位规划设计院的工程师们都提出现行的方案对机动车的限制力度还不够;媒体评论员指出,现行的方案不应该说是旅游旺季的实施方案而应该是日常的方案,针对节假日的客流应该有更加强力的组织方案。

景区内道路服务能力有限必须优先分配给公共交通;交警所谓的“动态调整管制措施”,可能能给景区内部交通带来一定的缓解但是管制区域外围的交通怎么辦呢?与其让司机碰运气般尝试能否进入景区不如从一开始就建立“景区交通管制、社会车辆禁入”的预期。

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