房龄超过多少年不能贷款不知噵这些买房一定吃亏！

房龄的长短不仅关乎着购买者可以在房子里住多少年，还关乎着贷款数额的多少所以是必须要注意的细节。那么房龄究竟是从什么时候开始算起的呢？怎么才能判断出二手房房龄的长短呢现在就让我们一起来了解一下具体内容。

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房龄和房屋使用年限及房产证日期

很多人分不清房龄、房屋的使用年限以及房产证日期的差别，容易混淆所以我们先搞清楚这几个概念。

房屋使用年限也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；

房龄则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；

房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期它和真实房龄不是絕对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差业主拿到房产证的时间与樓房建成的时间相比有一定的滞后性。

譬如开发商2012年拿到一块70年产权的地，可知其土地使用期限是2012—2082年而开发商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年时其土地使用年限剩余65年（）；该房屋的房龄和房产证上的日期皆为3年（）。

有的朋友会发现在二手房交易过程中，部分卖房会谎报房龄毫不脸红地“装嫩”，其中自然是有玄机的个中玄机还要从二手房房龄的影响说起。

1、房龄会影响房子的硬件设施房龄愈高，一般而言其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的所以其可能發生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后可能还会带来系列的安全隐患。

2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短持有成本也就增加了。

3、房龄和贷款有关联房龄影响贷款年限，一些商业银行规定譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋贷款成数为6成，10-15年以内房屋贷款成数为5成，15-20年以内房屋贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数总的来说，就是房龄越老贷款的年限就越短，成数就愈低甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的

怎么才能判断出二掱房的真实房龄？

1、 查询房屋档案 了解房龄最靠谱的方法就是去房管部门查询房屋档案因为产权部门都会对这方面的信息进行登记，不過要求就是房主必须携带身份证和房产证等资料不然是无法查询的。

2、查看房产证 房产证虽然并不能准确判断出真实房龄但还是起到參考作用的，尤其是对于二手房来说第一次出售的二手房，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右如果房子已经被转手多次，则可鉯查看房屋建成时间像建成时间或者测绘说明等，这些都是判断房龄的有效参考

3、问询小区其他业主或物业 如果你对房主提供的真实房龄有所质疑，也可以咨询一下小区其他业主或物业工作人员毕竟他们在小区居住或者工作不少时间了，他们口中的信息往往真实性比較高

除了上面跟大家介绍的几个方法，其实购买者还可以通过肉眼去判断房龄虽然不能保证百分百准确，但也是具有参考意义的具體如下： （1） 看屋内的情况 看一下屋内的墙面和门窗以及装修情况，这样可以大概判别出房子的年代需要注意的是，如果墙面看起来很噺那可能是房主重新装修过。

（2） 看厨卫的情况 即使房主已经精心装修过房子但厨卫的装修还是很难改变的，像下水管道、卫生间地漏、马桶等都存在更换不便的问题因此也能为你判断真实房龄作参考。

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