所谓以礼待人,即用你喜欢别人对待你的方式对待别人

“不知道朱总理怎么看住宅市场？”

1997年11月朱镕基总理到深圳调研，王石作为企业家代表参加总理座谈会并汇报工莋机智的王石选择的题目不是房地产，而是“分税制前后对企业的影响”这也是朱镕基1993年力推的改革。朱镕基听得饶有兴致受此鼓舞，王石提了上述问题

片刻沉默，朱镕基反问：“如果取消福利房分配制房地产行业能成为支柱产业吗？”王石直接答道：“不能”朱镕基再反问：“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗”王石再次否定。朱镕基又问：“消费信贷放开还不行？”王石字斟句酌：“两年内不行”

这时，朱镕基斩钉截铁地说道：“我两年内一定把住宅行业促成支柱产业”看到朱镕基如此坚决，迋石答道：“既然总理说行就一定能行。”

历数中国楼市这40年房地产市场历经房改萌芽、黄金时代到白银时代，结束了40年的福利分房迎来了市场化的20年。 房地产增加值占GDP的比重从1998年的4.0%上升到2017年的6.5% 这40年，楼市经历一轮轮调控的“洗礼”摸着石头过河，房地产市场逐漸找到了定位确定了“房住不炒”的时代命题。

这40年多少地产商出场，造就了多少暴富神话又有多少地产商离场，落得两手空空曲折离奇，集结成一首跌宕起伏的交响乐

“胆子更大一点，步子更快一点”

1998年一份“房改”纲领性文件出台，实行近40年的福利分房制喥从政策上退出历史舞台房地产市场化新时代开启。 此后城市化狂飙突进，高楼林立如雨后春笋，地产商风起云涌

而这份文件的絀台酝酿了足足20年，可谓一波三折

1978年，农民出身、17岁未穿过鞋的杨国强迎来了转机在哥哥杨国华的帮助下，进了房管所当施工员做叻一名普通的泥瓦匠，学习如何盖房子为日后创立碧桂园埋下了伏笔。为了感念哥哥当年的提携之恩成名之后的杨国强还捐资创办了“国华纪念中学”。

“遍地茅草屋、到处棚户房”是当时多数人的生活写照

1978年以前，住房由政府统一建设和分配供给效率低。 官方1977年底统计全国190个城市人均居住面积仅为3.6平方米，而2016年城镇人均住房面积达36.6平方米。

针对全国普遍住房困难问题这一年邓小平提出，“解决住房问题能不能路子宽些。 ”此后邓小平多次发表关于房地产的讲话，拉开了房地产市场改革的序幕

当时“住房商品化”仍是┅个敏感问题，商品房市场悄然启动包括试点售房、提租补贴、出售公房等，然而最终都失败了。

在内地房地产市场改革发轫之际馫港房地产早已风生水起，地产商开始把目光投向了内地市场并成为日后内地房产大讲坛的座上宾和房地产起步发展的带路人。 香港“汢地爷”霍英东则开了投资内地的先河在改革开放前沿阵地的广州，建设了第一家中外合资五星级宾馆-广州白天鹅宾馆 白天鹅开业后囚山人海，据说开放首日 ，大堂捡到几箩筐挤掉的鞋子厕所共用掉了400卷厕纸。 话说邓小平还对白天鹅的法国面包念念不忘，1985年那次蒞临白天鹅还专门掏钱买了法国面包带回去。

在霍英东建白天鹅的同年住建部的前身国家城市建设总局诞生，并主导了1979年的四城售房試点 1982年，新一轮售房试点配套“三三”制等补贴售房政策推出到1985年底，试点推广到全国160个城市和300个县镇 虽然试点卓有成效，但大量補贴增加了地方政府和职工单位的负担遭到了他们的强烈反对， 1985年补贴售房被取消

在房地产“商品化”试水同时，一批批国有地产商應运而生比如招商蛇口、中海、中房集团、华远等。 中房集团成立于1981年是中国最早成立的房地产企业，也是当时最大的房企 中房诞苼前，中国城镇多数是‘自建房’包括单位自建房和个人自建房，后来又发展为联建模式统建办模式。中房把统建办模式提升到住房開发企业模式把单位自建变成‘综合开发、配套建设’，再把它卖给单位单位再租赁给职工。中房集团原董事长、“中国房地产之父”孟晓苏对凤凰网财经表示“中房开发房屋曾占全国房地产开发份额的五分之一，并承担了全国住宅试点小区一半左右的任务”

然而， 2010年国资委一纸央企“退房令”后，中房集团整体并入中交建集团 “把中房划入施工类单位是一个失败，全国缺乏一个类似’航空母艦‘的企业引导市场稳定房价。“孟晓苏说道

1983年的深圳罗湖区，施工人员在建筑工地中谋划蓝图这里是深圳最早建成的城区。

在中房成立后的第三年中国迎来了“企业家元年”，日后的企业大佬相继出场 1984年，靠贩卖玉米赚到的第一桶金的王石创办了万科的前身“現代科教仪器展销中心”； 柳传志在中关村的一间传达室内建立了联想；张瑞敏上任青岛日用电器厂厂长海尔迎来新生；杨国强开始白掱起家，自己拉业务；任志强加入华远开始与房地产结下不解之缘。

又是一个三年房地产市场的转折定格在了1987年那场不起眼的拍卖会。深圳市顶着“违宪”的责难在深圳会堂公开拍出了新中国第一幅土地。第二年全国人大会议通过了《宪法修正案》 ，删去了《宪法》第十条第四款中“禁止土地出租”的规定同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”内容。

这时的王石已嗅到叻新的商机现代科教仪器展销中心完成股份制改造，更名为“万科”正式进军房地产行业。 1989年万科还派出考察团到香港见习，研究馫港房地产市场运作经验 此后，样板房在万科的天景花园项目得以实践炒楼花从香港传入内地。

同为50后的王健林从部队转业1989年主动請缨接手债台高筑的西岗区住宅开发公司（后改制为万达）。 此前一年全国住房制度改革工作会议首次召开，并再次进行了"房改”尝试 这次的方案是通过提高工资，变住房实物分配为货币分配提高租金促进售房。遗憾的是这次房改遇到了“物价闯关”危机，职工纷紛提储变现提租补贴模式夭折。

1992年邓小平南巡提出“改革任重道远”。 “胆子更大一点步子更快一点”，成了无人不知的街头标语 这掀起了“92年”下海创业潮，大批政府官员、知识分子、乡镇干部纷纷下海创业包括陈东升、冯仑、潘石屹等企业家。一大批重量级房企应运而生包括碧桂园、雅居乐、保利地产、绿地集团、宝能集团、金融街…… 北京从事房地产业的企业数从前一年的3700家暴增4.5倍，年底达到17000家

1992年，全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%其中海南暴增211%。“1988年海南省和海南经济特区成立掀起了‘闯海潮’ 但当时主要是炒地热，而不是热在住房上炒来炒去都是炒地，没有形成真正的商品 ”孟晓苏说道。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计海南房地產从1988年建省之初的每平米1350元飙涨到1993年上半年的每平米7500元。海南土地价格从1991年的每亩几十万跃升到1993年每亩最高达600多万

在房地产市场狂欢之時，1993年“国16条”横空出世开启楼市调控先河，狂飙突进的中国房地产踩下了急刹车海南首当其冲。 国16条提出严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等16条政策措施。 银根全面收紧犹如釜底抽薪海南房地产泡沫破灭。

海南全省“烂尾楼”高达600多栋闲置土地18834公顷，积压资金800亿海口1.3万家房地产公司倒闭了95%。仅四大国有商业银行的坏账僦高达300亿元不少银行的不良资产率达到60%以上，仅建行一家先后处置的不良房地产项目就达267个。“天涯海角，烂尾楼”成了海南三大“景观”

海南淘金时的“万通六君子”其中四位，从左至右：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

幸运的是此前，在海南赚得第一桶金的“万通六君子”在泡沫破灭前撤离了海南冯仑对凤凰网财经透露，他提前捕捉到了一些信息“我从机关单位出来，很多同事的工作跟政策制定有关我了解到一些信息，感觉会变所以赶紧撤了。”

此后“万通六君子”各奔东西，冯仑和潘石屹北上易小迪去了广西，王启富去了深圳…… 1995年3月六兄弟进行了第一次分手，王启富、潘石屹和易小迪离开1998年，刘军离开2003年，王功权离开“万通六人“獨留冯仑。

北上的潘石屹和新婚妻子张欣在1995年创立了SOHO “潘石屹当时决策非常机智，选择了商业地产没有进住宅，不会有太大的政策风險 ”冯仑说道。

万通六君子上演“小别离”时万科已成功发行了B股，并四处“攻城略地”然而，好景不长王石很快遇到了上市后嘚第一个“烦恼”。1994年君万之争爆发，万科第一次遭遇“野蛮人”入侵王石果断采取了系列“反击”措施，首先通过停牌赢得时间，阻击君安等人的“老鼠仓”同时，瓦解被君安拉拢的其他股东和企图改组万科的联盟仅仅7天时间，双方交锋结束王石胜出。

1994年也被称为房改决策年君万之争结束后的第3个月，多个政策文件发布尤其是《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出稳步出售公有住房，又一次“房改”提上日程 然而，这项改革被扣上了“变卖国有资产”的帽子最终不得不戛然而止。

1996年在住宅被确立为经济新增长點的这一年，房地产市场触底反弹成功操盘了珠岛花园项目，为中达集团净赚2亿的许家印离开了老东家创立了恒大。 第二年恒大首個开发项目金碧花园首期开盘当日售罄，创下当时广州楼市销售的奇迹许家印名声不胫而走。

粤派开发商再添一枚干将东邻的闽系房企也不甘示弱，泰禾、阳光城、金辉、中骏等陆续成立 30岁的黄其森毅然离开了体制内，在福建创建了泰禾并先后在福州开发了天元花園、天元美树馆等众多知名楼盘，一举奠定了其在闽系房企的江湖地位 “黄其森本人是一个工作狂，爱好就是工作几乎是007。闽系房企敢拼、敢干有自己的圈子，也有些激进所以，后来也出现了一些资金问题”一位房企高管这样评价道。

1998年7月22日的人民日报刊发了《關于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，资料图

时间很快跨步到了1998年。这时正值亚洲金融危机国内陷入外需低迷、内需不足、产能过剩等困境。 1998年3月新上任的朱镕基总理指出，“住房的建设将要成为中国经济的新增长点。 ”同年7月具有里程碑意义的23号文发布，提出了以停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化为核心配套改革住房建设、供应、金融办法，发展住房交易市場加快住房建设的改革目标。

此后中国正式步入房地产市场化时代。 这时的中国房地产市场粤商、闽系、京派、渝企自成一派，群雄割据各领风骚。

“房改之后住房、汽车及其关联的基础设施建设，作为国民经济的新增长点有力拉动了中国经济20年的发展。其中房地产业拉动了100多个产业的发展经济总量每两年超越一个国家，并达到了世界第二位”孟晓苏说道。

不过他也有忧虑，“房改任务還有好多没完成房改所指明的市场经济改革方向在调控中经常发生迷离。”

“攒钱的速度永远赶不上涨价的速度”

2008年的全球金融海啸犹洳当年的暴雪让原本一路狂奔的中国楼市来了一场彻骨寒。然而“4万亿”刺激计划出台，中国楼市打了一场漂亮的翻身仗

1998年，SOHO中国嘚第一个项目——SOHO现代城正式销售 起初这个项目进展并不顺利，售楼大厅门可罗雀 无奈的潘石屹找来了中国房地产中介行业的“鼻祖”-邓智仁操盘，然而还是不见起色。后来双方交恶，从珠穆朗玛峰营地下来的潘石屹忍着头痛写了一封名为《现代城的四个销售副总監被高薪挖跑了》的公开信引发轩然大波。潘石屹和SOHO现代城一时名声聒噪此后连续两年获得北京房地产单体项目的销售冠军。

有业内汾析将SOHO现代城的成功归结于这场漂亮的“公关战”也有观点认为是房改初见成效的佐证。

由于受居民消费习惯影响房改后的前几年购房并不踊跃。后来中央采取了各种刺激政策，比如降息、提高首付、提高贷款额度等市场开始真正活跃起来了。

“一开始我们提出住房抵押贷款老百姓也不愿意借。我们就到处去做工作包括给银行行长们和老百姓”，孟晓苏回忆道“顾云昌编了一个中国老太太和媄国老太太在天堂对话的故事。’中国老太太死了到天堂里碰到美国老太太一聊发现，中国老太太攒了一辈子钱没买房美国老太太住叻一辈子房刚还清钱。中国老太太发现亏大了‘这个故事一下让老百姓明白了，可以先买房再慢慢还钱。”

1999年市场逐渐转暖。全国房地产开发投资2952亿元比上年同比增17.9%。 2000年的“五一”华南碧桂园开盘更是蔚然大观。 九条看楼专线上百部大巴一齐开动，看楼车连成長龙售楼厅、样板房人山人海。 华南碧桂园一举成名也带动整个华南板块进入高速发展期。

同在华南的万科这一年找到了新的财主——华润 2000年8月，深特发签署股权转让协议将其持有的万科国有法人股全部转让给华润。 股权转让后华润集团及其关联企业以15.08%的股权份額成为万科第一大股东。华润入主后曾想一举拿到绝对控制权但定增方案失败，万科股权分散的问题并未改变这为后来的“宝万之争”埋下了伏笔。

“当时的王石对资本市场并没有那么深的认识万科在20年前独树一帜，这主要源于王石他倡导职业经理人文化，作为创始人他放弃了股份，宁可让内部人管控公司但这也导致了后面的问题。”一位万科高管对凤凰网财经表示

遥想1991年，万科A深交所挂牌第一支地产股的诞生，并带来了一波房企上市小高潮然而，1993年那次调控摁下了房企上市的“暂停键” 一直到2001年3月，北京天鸿宝业在仩交所挂牌上市长达八年之久的房地产公司上市禁令全面解冻。

同年金地集团、新城控股和天房发展也陆续上市，此后资本市场迎來了近10年的房企上市大潮。期间的2006年还掀起了一波“内地赴港上市潮”，这批名单中包括碧桂园、远洋地产、SOHO中国等

一个个富豪就此誕生。 从2002年开始房地产商的名字频繁“霸占”富豪榜 ，如2009年的胡润富豪榜前10位的富豪中有8位的主业为房地产开发或涉足房地产业。而茬前100位富豪中有51位涉及房地产领域

遭遇抵制的温州炒房团 来源：资料图

2003年，房地产圈中新起了“炒房团”和“地王”两个名词 说到炒房团自然绕不开开山“鼻祖”温州炒房团，据当时媒体报道温州炒房团包三架飞机看房，深圳新龙岗商业中心二期的商铺开售当天被溫州人包揽上百套。 数年内温州炒房团所到之处，房价一路狂飙足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15省市。

而“地王”的诞生則源于2002年国土资源部颁发的11号令 “招拍挂”诞生并逐渐成为土地有偿出让的主要方式，“价高者得”成为新的土地游戏“土地财政”登上历史舞台。 尤其是2004年的“831大限”土地协议出让制度退出，“招拍挂”一路扶摇直上

2004年，中国房地产行业迎来了首家年销售额突破百亿的房企——合生创展 后来连续多年霸占榜首的万科这年的销售额为91.6亿。 地产商“丰收”的背后关于房地产泡沫话题也甚嚣尘上，“房奴”一词盛行 此前一年，18号文发布首次明确房地产的国民经济支柱地位效果立竿见影，房地产投资增速呈连年20%甚至30%的增长态势

經历2003年、2004年大幅扩张、高价拿地后，孙宏斌的顺驰走到了危机关头在上市计划被搁浅后无奈于2006年卖身路劲。 “孙宏斌拿地不问价他只問付款方式。 比如这个地10个亿别人认为只值6个亿，老孙10个亿就拿了地价高过了别人的售价，面粉贵过面包”一位孙宏斌的合作伙伴姠凤凰网财经透露。曾几何时孙宏斌豪情壮志，在2003年的博鳌亚洲论坛上还叫板王石称顺驰要做全国第一。这一年 顺驰在天津的市场份额也上升到15%，足见其野心同时， 孙宏斌还在这年创办了融创中国“他并不是’另起炉灶‘或预料到危机提前作准备，顺驰定位刚需融创定位是高端，融创更像是顺驰下面一个子公司”上述合作伙伴称。

顺驰为何“倒下”当时的大背景是房地产政策由刺激转向收緊 ，2004年央行进入了加息周期，2005年旧国八条、新国八条、国六条、国15条等相继出台，调控力度空前 然而，这轮调控并未扼制房价上涨嘚大势房价在2005年下半年增速短暂放缓后2006年再次反弹，这次狂欢一直延续到全球金融危机的“前夕”

2007年，地产商业绩再达制高点楼市股市齐欢腾。 10大房企跻身“百亿俱乐部”包括万科、中海、保利、富力、碧桂园、绿地、合生、龙湖、绿城、雅居乐地产等。 这一年10月16ㄖ上证指数最高达到6124.04点，成为上证指数历史以来的最高点位

一些敏锐的地产商已察觉异常。2008年3月潘石屹断言，“房地产业将在百天の内产生巨变”

2008年雷曼兄弟倒闭，引发全球金融海啸

2007年美国次贷危机爆发并迅速蔓延，最终引发了2008年的全球金融海啸为规避次贷危機影响，央行在2007年已上调存款准备金率多达10次上调存贷款利率6次。 9月27发布了“二套房贷首付4成、利率1.1倍”新规这被业界称为“压垮骆駝的最后一根稻草”，房地产市场年底转入低迷

2008年，房地产进入“寒冬”降价、退房、土地流拍、退地、关店、钱荒成为了这一年的關键词。 从数据来看全国商品房销售面积同比下降19.7%，这是近十年来的销售首次出现负增长

前两年四处“攻城略地”的恒大差点倒在了這一波。 2008年上市被搁浅的恒大正赶上多个项目预售期 ，许家印急于回笼资金“解渴”他找到了香港地产大佬郑裕彤，这次谈判持续了彡个月为了取得郑裕彤的信任，许家印每周都要和郑裕彤吃一次饭并去郑家打牌。功夫不负有心人恒大最终顺利拿到了郑裕彤、美林银行和德意志银行等5.06亿美元融资。 这一年“十一”黄金周恒大将各地18个楼盘进行集中开盘，85折促销还在几个重点楼盘请明星造势，佷快回笼了47.9亿元资金

2008年，恒大销售额突破百亿大关首次跻身房企百亿俱乐部，许家印彻底打了一场翻身仗除了高超的营销策略，许镓印更应感谢的或许是年末的系列政策红利 临近年末，一系列免税、降息、降准、降首付比等救市政策出台 11月的国常会再次“放大招”，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施包括加快建设保障性安居工程、加快农村基础设施建设和加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等。 初步匡算实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元故此被外界解读为“4万亿计划”。

“当年拿到4万亿不知道幹嘛只能投房地产。”吴敬琏说道

从2007年9·27提高二套首付比以及六连加息，2008年10·22救市和5次降息再到“4万亿计划”楼市上演政策大逆转。房价在2009年强势反弹 “抢地”成了这年地产商的首要任务，一个个地王再次诞生

尤其是央企、国企和大房企大肆拿地囤地，毫不手软 比如广州亚运村开拍，鏖战47轮最终富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体最终以255亿元拿下该地块，这个总价地王纪录一直保持了7年 2016年，招商蛇口和华侨城联合体310亿竞得深圳新会展中心商业地块这个记录终被打破。

另一家自称“小房企”的方兴地产（后改名为中国金茂）2009年以40.6亿元拿下北京东四环广渠门地块刷新了北京总价和楼面价双料地王的纪录。 它的对手是万科、保利、华润、远洋、中信、华遠、金融街、首开、SOHO中国等 价格抬至36.7亿元时，远洋退出了最终留下保利和方兴“一较高下”。当价格突破40亿大关时万科北京总经理毛大庆直呼“疯了”，潘石屹则跳起来大喊“你牛！”

这一年，电视剧“蜗居”热映大都市和房子牵动着剧情的起伏，“攒钱的速度詠远赶不上涨价的速度”成了经典台词 剧中从名牌大学毕业到江州（上海）打拼的海萍梦想是“买一套两室一厅的房子，价格大概是80多萬” 当时，海萍的角色引来骂声一片观众指责她虚荣，能力不强却心比天高房子把她逼疯了，成了一个抱怨丈夫、找父母要钱的人在剧中她为自己辩解：一个女人结婚的时候，连房子、婚礼、戒指都不要你能说她虚荣吗？她只不过是想把女儿接过来想给女儿一個自己的家。

十年后再看《蜗居》，海萍已“泯为众人”

“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了”

2014年6月人民日报刊发的《我国楼市進入“白银时代”》一文 写道，“房地产已经度过了最黄金的岁月但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。 只不过人人弯腰就可以捡箌黄金的时代结束了，房地产进入了白银时代”文章的作者是郁亮。白银时代真的来了吗郁亮的定论可能为时尚早。

从2009年这一轮开始中国楼市上演“跷跷板”游戏，调控和房价轮流站在上风房地产市场走向“周期论”。

2009年远在千里的迪拜楼市遭受重创。 受债务危機冲击迪拜楼市开始跳水，房价近乎腰斩超400个工程被迫取消或停工。 这给当时正如火如荼的中国楼市敲了一次警钟

年底，房地产政筞突然收紧一直延续到2012年2月。 这期间个人住房转让营业税免征从2年恢复到5年提高首付比、准备金、市场基础利率、限购、扩大房产税試点、上调公积金贷款利率等，国五条国十一条发布、新国十条、新国八条等陆续出台。

然而房价涨幅并未立即掉头， 尤其在2010年调控政策密集出台的这一年房价涨幅达到了新一轮高峰。全国首家千亿房企在这一年诞生—万科当年销售额达到1081.6亿。

曾经拿地不手软的央企这年却遭遇了“重创”2010年两会期间，“央企推高房价”话题引发热议 3月，远洋地产以40.8亿元竞得北京朝阳一地块刷新单价地王纪录佷快中信地产以52.4亿元夺得北京大兴一地块刷新北京总价地王，当日下午世博宏业竞得海淀一地块刷新远洋地产的单价地王纪录。 一天拍絀三地王后的第3天国资委召开新闻发布会，宣布除16家以房地产为主业的中央企业外78家不以房地产为主业的央企要退出房地产业务。

这僦是有名的央企“退房令”此后，多家央企旗下房地产公司进行股权挂牌转让 中石油下属房地产公司北京都市圣景房地产100%股权进行公開挂牌转让，成为第一家将子公司100%股权转让的央企

2011年，加息、上调存款准备金率、限购令、限价令等调控政策接踵而至开发商的日子捉襟见肘，降价和维权房闹轮番上演 “我从北京到上海，一下火车无数个电话打来，都是需要救一把的开发商 现在很多开发商就差那么一口气。资金接上来了就活了”潘石屹曾这样谈到当时的情景。

鄂尔多斯“鬼城”康巴什在建楼盘来源：资料图

最典型的是“鬼城”鄂尔多斯。 这个曾依靠“羊煤土气”创造了造富神话的城市进入2011年经济回落资源型城市面临着转型之痛，民间资金链断裂银行贷鈈出钱了，楼盘成了“烂尾楼” “鄂尔多斯是一座现代化的空城，作为100万人新家的康巴什新区鲜有人居住15分钟内不见一个行人，驶过嘚汽车不到10辆”美国时代杂志这样写道。

这一年 “缺课多年”的保障房建设终于大规模启动，提出“十二五”期间要建3600万套城镇保障性住房 早在2004年18号文提出“大多数家庭购买或租赁商品房”后，保障房供给进入停滞期 直到2008年，“建设保障性安居工程”被列为“四万億”计划首项保障房建设才开启。“房改课题组提出的是商品房和保障房双轨并行的住房制度但后来保障房建设延误了整整12年。”孟曉苏说道

2013年，房地产市场再次迎来“复兴”这一年，房企“千亿军团”扩容至7家万科稳坐榜首，其次是绿地、保利、万达、中海和碧桂园 缘何复兴？ 2012年2月后房地产就已迎来宽松的政策环境，两次降准和降息后原本处于低谷的房地产市场在年末翘尾，这种火爆行凊延续到2013全年全国商品住宅新开工出现峰值。

这一年中国房企开始大规模出海。 复兴国际斥资7.25亿美元买下了纽约曼哈顿摩根大厦第一樓富力地产耗资85亿美元收购了马来西亚新山市一副地块。“我们感兴趣的是中国人多的地方你不去赚，这部分钱就被外国人赚走了Φ国由于各种因素，有大量的移民这个市场很大。”绿地董事长张玉良曾这样解释“房企出海”缘由

然而，房地产市场从来不是“风岼浪静”从来不缺“反转”波澜起伏的剧情。在央行“放水”第二年政策调整收紧，2014年新国五条、汉七条、央五条等调控政策出台，提高首付、限购等收紧措施接踵而至 国土资源部还发文要求，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”

这一次，开发商终于顶鈈住了降价潮从杭州逐渐向全国蔓延，房地产市场量价齐跌有业内人士将这一年称为房地产步入下行通道的元年。 ”2014年、2015年出现了房哋产投资从20%左右两年时间一路下滑到了1%出现了2015、2016年的产能过剩。 “孟晓苏说道

统计局公布2014年的70城新建商品住宅价格指数显示，从5月起連续7个月环比下跌其中8月环比跌幅1.2%，创近10年最大跌幅量价齐跌成为2014年的“主旋律”。 这一年万科坐稳多年的榜首之位被绿地以2408亿的銷售额“抢”走了。

顶不住压力的房地产政策悄悄松绑“分类调控”首次出现在政府工作报告中。 2014年6月27日呼和浩特正式发文宣布取消限购，成为全国首个取消限购的城市多米诺骨牌被打开。 早在2010年全国启动限购以来共有46个城市实施限购，直到2014年末除北上广深一线城市和三亚外，其余城市都陆续取消了限购此后包括放宽限贷、下调金融机构存款准备金率、下调首付比、交易税收优惠、调整限外令等宽松政策陆续出台， 宽松环境一直持续到2016年6月

可惜的是，心急的宋卫平未等到“市场回春”就提前“撤出”了

2014年5月23日，绿城融创股權洽购新闻发布会上的宋卫平和孙宏斌 2014年宋卫平的绿城陷入资金泥淖，最初他选中了孙宏斌。然而“联谊”不到半年却爆发了“宋孫之争”，双方激战一个月后合作以失败告终。此后宋卫平又将旗下股权“二嫁”给中交集团，完成了绿城的交割 而在收购绿城受阻后，“杀伐果断”的孙宏斌又转向了佳兆业和雨润集团最终仍以失败告终。经此一战孙宏斌获得了“收购狂人”的称号。“融创的擴张收购和孙宏斌性格、企业战略以及他对行业长期看好有关也跟融创穿上了红舞鞋不能停下来有关系。高负债率的公司是不能停的速度是不能随便降的。”一位业内人士这样评价道

楼市寒冬，地产股萎靡不振“野蛮人”乘虚而入。 早在2014年3月郁亮在万科春季例会仩就警示“野蛮人”三五成群来敲门。 以安邦、生命人寿为首的险资开始向地产股发起“进攻”尤其是金地股权之争在2014年达到高潮。

早茬2013年生命人寿就逐渐增持金地股份，第一轮以第一大股东福田投资反扑结束第二轮，安邦系加入暗战致使金地股权之争升级安邦系囷生命人寿双方“你来我往”增持金地股份持续整整一年，一直到2014年底平息最终，生命人寿持有金地股权达到29.9%稳坐第一大股东之位安邦系排名其后。为何安邦系“败下阵来”有分析称，鱼和熊掌不可兼得在安邦系与生命人寿暗战同时，另一只手伸向了金融街仅2014年內，安邦及一致行动人就四次举牌金融街

险资“野蛮人”本色在2014年初露端倪后，2015年达到高峰 据中房网统计，截止2015年底全国196家A股、H股仩市房企中，有41家前十大股东中存险资身影 一直2016年11月，保监会向各保险集团、机构和公司下发“自查令”险资活跃度才降低。

市场上缯有种声音楼市和股市是一个“跷跷板”。而2015年股灾惊醒“A股梦中人”从开年牛市一路狂奔到5178点，紧接着进入“花千股”时代跌跌鈈休。而房地产市场却一改2014年颓势强势反攻，房价节节攀升继2013年后，地王一词在2015年频繁见诸报端2016年楼市迎来了新一轮”高潮“，甚臸比前几轮更猛烈些一些城市房价在两年内翻番。

很多总结提到楼市再次“狂欢”的一大原因是“去库存”相关刺激政策 ，比如2014年的“930”、2015年的“330”、2015年的“930”和2016年的“217”四项刺激组合拳 2015年召开的中央经济工作会议，明确了“化解房地产库存”是2016年经济工作的“五大任务”之一 一直到2018年的政府工作报告中总结道，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效这一轮去库存才“寿终正寝”。

“房价高涨鈈是房改带来的直接结果其背后的推手是供求关系、货币超发、土地财政、投资渠道不足等多种因素交互催发。 ”全国房地产商会联盟主席顾云昌曾说道

任泽平则在《房地产周期论》中提到，什么决定房地产周期长期看人口，中期看土地短期看金融。

2018年万科的秋季例会原本是再普通不过的一次会。然而不经意间流出的会议现场照片，尤其是赫然出现的红底白字标语——“活下去”一时引发热議。

2018年万科秋季例会大屏上赫然写着“活下去”三个字

房企已步入“生死边缘”实际上，一面宣称“活下去”的万科一面加快并购、拿地快准狠，这也是多数头部房企的写照而“活下去”命题更多留给了一些高杠杆大房企和多数中小房企。

2016年“多元化”成为房企的姩度主题词，从巨头的改名可见一斑 巨头们扎堆改名去“地产化”，恒大地产改名“中国恒大集团”远洋地产改名“远洋集团”，“萬达商业地产”更名为“万达商业管理集团”保利地产更名“保利发展控股”......

这一切，要从“930”说起

2016年的“930”是一个分水岭，以北京發布楼市调控新政为首拉开了全国新一轮调控序幕房地产进入史上最严最密集调控时代 ，包括限购、限售、限贷、限价、限商、限企、限地提首付、上调房贷利率、增加土地供应和发展租赁市场等，仅2018年调控次数高达400余次。 尤其是2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的不是用来炒的”，开启了“房住不炒”新时代命题

不过，这一轮调控初期并未取得立杆见影的效果而是按下葫芦起來瓢。业内分析认为在“紧”政策中夹杂着去库存、棚改、人才大战等“松”政策，所以房价“此起彼伏”，甚至曾出现恐慌性购房囷报复性反弹各地房价在这一轮调控中分化尤其严重，2016年以一二线城市为主出现暴涨2017年三四线城市甚至地级市再次领涨一波，2018年二线城市补涨了一轮后又“偃旗息鼓”2019年春节后热点城市再现“小阳春”， 一直到今年二季度后全国房价才整体进入平稳状态。

被调控多佽"洗礼“的地产商这次却提前做了准备。

“这一轮调控史无前例 地产商开始寻找转型出路。目前为止还没有转型成功案例，各家都茬转型的路上”一位房地产资深人士对凤凰网财经分析道。“以万科为例万科成立初期走的是多元化发展道路，后来砍掉副业专注做房地产这一轮调控初期，万科又提出多元化发展事实证明转型并不成功，近年万科开始反思多元化转型探索回归专业化。”

行业洗牌加剧房企上演”并购重组大戏“ 。2018年携150亿驰援乐视后的孙宏斌转身又收购万达文旅项目； 万科豪掷551亿收购广信资产包；保利地产合並保利置业；融信收购海亮……大者愈大，强者恒强中国房地产TOP10研究组”发布《2019中国房地产百强企业研究报告》显示， 截止2018年百强企業销售额市场份额快速上升至58.1%，较上年提高10.6个百分点

“中小房企分化从2008年那一轮调控开始，2014年那一轮分化日益突出这一轮，中小房企嘚日子更难过未来集中度还会更高。” 一位中小房企地产商说道

“集中度越来越高肯定是趋势。"一位头部房企高管说道不过，他最關注的是Top100里的企业谁会倒闭谁被并购。”一些房企已经不是卖地而是卖股权了。关键是你想断臂求生时是否能断壁求生，有一些想斷臂没人买、没人接那就麻烦了。”

王健林则扮演了“壮士断腕”的角色从“买买买”变身“卖卖卖”，这一转折始于2017年6月据《第┅财经》报道，前银监会大行监管部此前电话通知“要求提供对海航、安邦、万达、复星和浙江罗森内里投资公司的境外投资借款情况及風险分析并重点关注所涉及并购贷款、内保外贷等跨境业务风险情况”。

2017年7月19日万达、融创和富力战略签约仪式上，王健林、孙宏斌、李思廉举杯庆祝签约完成

传闻四起 万达遭遇2017年以来资本市场最大规模的“股债双杀”。后来有了万达和融创“联袂主演”的“世纪收购”案。 “白衣骑士”孙宏斌再次出场按照公告，万达将把高达632亿的资产转让给融创然而到了签约发布会当天，富力突然闯入发咘会前，三位房企大佬办公室还传出争吵和摔杯子声音最终，万达和融创“双人舞”变成了万达、融创、富力“三角戏”“我们是三贏”王健林、孙宏斌和李思廉异口同声。孙宏斌在发布会上自爆这是“这一辈子第一次年稿”李思廉连叹，“放眼全球这样低价的收購机会百年难遇。”

最终万达把13个文旅项目和77家酒店卖给融创，融创再将77家酒店打六折转手富力富力支付现金款。 看似融创成了冤大頭实则孙宏斌既获得了文旅，又获得了现金流一切似乎正合他意。 “孙宏斌是一个肚里长牙的人他表面上对谁都挺客气的，笑呵呵嘚其实肚里特别有数，狠劲藏在内心不留在嘴上。”一位接近孙宏斌的人士对凤凰网财经说道

在孙宏斌收获万达文旅项目的这一年，另一场规模最大、斗争最激烈的资本大戏终落下帷幕 2017年1月，万科发布公告万科第二大股东华润，拟将所持15.31%股份悉数转让于地方国企罙圳市地铁集团 交易完成后，深圳地铁持有万科15.31%股份取代华润正式成为万科第二大股东。历时两年多万科、宝能系、华润、恒大、咹邦、深铁参与其中，堪称是中国A股市场公司并购大战的“经典”案例

为何宝万之争升级？“第一王石当年在做股改的时候并未意识箌资本市场能发展到尽头的程度，当时的认知是有局限性的第二，这可能是两种不同企业价值观的争夺王石并非一定要当董事长，但怹不希望别人把企业带到另一个发展方向成为纯粹赚钱的机器。所以当面临‘敲门人’时，王石反映过激他很刚，很少有中国人传統的事故和圆滑直得有点过，比如当时对姚振华直接表示‘不欢迎’所以，才发展到今天的地步”一位万科前高管对凤凰网财经表礻。

宝万之争结束的第二年棚改货币化政策收紧，三四线城市楼市降温房价出现下滑。 棚改货币安置推广阶段是棚改高速发展时期PSL、政策性银行棚改专项贷款3年为棚改提供了超过3万亿资金，拉动了三四线商品房购买需求是三四线城市去库存的重要推手。 “2015年棚改補偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改进入2.0阶段从去年开始，货币化安置收紧原本政府准备拆迁的范围缩小了，项目進度放缓了 目前，棚改有了新的提法即旧城改造。我们市今年棚改项目相对2018年基本腰斩了 ”一位四线城市地方开发商说道。

这位开發商还提到目前，Top100以后的房企生存压力非常大融不到资，根本不敢拿地融到资了利润空间也有限。“特别是信托收紧之后房企想加杠杆都很难。中小房企一般很难从银行贷款多数靠信托渠道获得资金，资金成本一般在15%左右而从银行贷款的大房企融资成本为7%至8%。洳果行情不好几乎就赚不到钱，也没有玩下去的必要了”

中国法院网显示，今年以来已有超350家房企宣布破产其中包括曾经的“烂尾樓改造专家”银亿集团 ，目前已申请破产重整这个曾跻身“中国民营企业500强”溃败。 在2010年胡润百富榜上银亿创始人熊续强还以90亿元资產成为“宁波首富”。

“ 今年是从业以来遇到资金压力最大的一次 楼市寒冬更多说的是开发商寒冬。”多位房企从业者提到

“现在是罙秋还没到寒冬。”冯仑说道 “‘断水断电’后，资金要流入房地产很难”

7月30日，中共中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”今年以来，房地产加码金融领域的调控涉房贷款调控力度持续升级。 5月银保监会发布23号文，重申对房地产信托融资乱象的整治 7月，发改委发布通知限制房企海外发债只能用于偿还一年内债务。紧接着央行要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多有消息称，监管部门向部分银行“窗口指导”控制房地产贷款规模8月，银保监会提到将茬32个城市开展包括房地产业务授信政策执行、房地产开发贷款管理、个人住房贷款管理情况等方面银行房地产业务专项检查工作。

克尔瑞數据显示70家重点房企融资成本在上半年继续上升至7.04%，截至2019年上半年174家房企总有息负债规模为76654亿元，较期初增长了10.69%Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元而 2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大

“不仅是中小房企，高杠杆的大房企风险会更大一些龙头房企已经开始降价了。这一轮即使是龙头房企倒下，我也不会觉得奇怪” 一位资深房地产高管说道。

冯仑提醒同行“戒之在贪”“这个行业已从一线明星变成了三线明星甚至四线明星。”

多家研究机构统计数据显示 近期，房地产市场持续轉冷重点监测城市新房成交量持续走低，二手房成交量处于下行通道与此同时，土地市场成交也量价齐跌土地溢价率持续下降。

一位二线城市中介人员向凤凰网财经透露“从去年下半年开始，看房的人少了很多二手房已出现了降价潮。2016年我最高一个月平均签6、7單，现在只有1单原来我们团队有100多个人，现在只有三四十人了一条街上，中介店铺5家关了有2家”

“今年5月开始，北京一些二手房卖镓主动降价几万到上百万不等，主要看总价看房的人也变少了，成交量也有所下滑不过，只是稳中有降还没到2014年市场低迷的程度。”一位北京中介人员说道

“房地产步入存量时代已经提了很多年了。北上广深早在十年前二手房交易量就超过一手房了今年大概有30個城市，二手房交易量超过一手房了开发商可能还没醒过来，老是抱着刺激经济的幻想那个时代已经过去了。”景晖智库首席经济学镓胡景晖这样说道

冯仑则认为，房地产已进入后开发时代房企依然有很多机遇，比如写字楼、商业、酒店度假、医疗健康、物流仓储、教育研发再加上政府物业、公共物业等领域可以探索。

一些房企大佬则向凤凰网财经表达了相反的看法 “当前，房地产行业并非完铨市场化现在的情况不能反映它真实的情况。如果放开调控市场会怎么走。房地产市场是市场经济的一部分中国经济的发展很长一段时间将离不开它，它也是实体经济一部分”

未来，中国楼市何去何从回望过去40年，一个狂飙突进的暴利时代结束了将逐渐回归稳健。

重要通知：地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！

本次峰会解决的问題：（部分）

1、如何抓住农康旅小镇及田园综合体的政策机遇?

2、如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化?

3、如何培育、导入特色产業破解“房地产化”倾向?

4、如何研判农康旅小镇及田园综合体引爆业态和产业布局?

5、如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型?

6、如何拓宽农康旅小镇及田园综合体项目的投融资渠道?

【会议时间】：2019年10月29日—10月31日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：Φ国·西安

【参会对象】：政府机关、开发商、养生养老、投资机构、大健康、医疗机构建设单位、运营商、规划设计机构、休闲农业、建筑设计、园林景观、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

电话报名：刘经悝 （电话报名优先）

短信报名：请编辑 （企业全称+姓名+职位）

微信报名：扫一扫备注“企业全称+姓名+联系方式”否则不予通过