文章来源：高杉LEGAL

2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法解释（一）》）该解释共計22条，其中第22条是关于该解释生效时间的规定实际涉及司法解释本身的条文为21条，其中第十五条至第二十一条是针对善意取得制度的解釋合计7条，关于善意取得的司法解释的条文正好占整个《物权法解释（一）》条文数的三分之一

从篇幅上可以看出，善意取得制度的具体适用是这次司法解释的重中之重故笔者不揣浅陋，特撰此文结合《物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等其他相关规定对這些解释的含义作一个简单的梳理文章写作时间仓促，定有许多不足期待各位读者的批评，意见请惠寄：

一、七条解释所涉及的内嫆概述

七条司法解释涉及以下内容：第十五条对善意的含义（第一款）以及善意的举证责任（第二款）作了解释；第十六条则对不动产转讓时受让人非善意的认定作了解释；第十七条对受让人受让动产时具有重大过失的情形作了解释；第十八条则对受让人的善意的时间点作叻解释；第十九条对“合理的价格”的认定作了相应的解释；第二十条对特殊动产以交付作为善意取得的要件作了解释；第二十一条解释則明确无效的合同和被撤销的合同不能作为善意取得的前提。

二、善意的含义及举证责任（第十五条）

（一）善意是指不明知且无重大过夨

依据《物权法》第一百零六条第一款第一项受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一此处的善意的含义，物權法并没有作相应的说明依据民法法理，明知（知道）为恶意不知为善意。比如善意占有和恶意占有区别就是占有人知道自己是无權占有的，该无权占有为恶意占有不知道其为无权占有的，则是善意占有但是德日民法在规定动产善意取得的要件时，要么规定明知或者因重大过失不知道为“非善意”（德国民法典第932条第2款：wenn ist【为其所知或者因重大过失不为其所知】。）要么规定，善意且无过失財可以即时取得（善意取得）动产所有权（日本民法典第192条：“善意であり、かつ、過失がないとき【善意且无过失时】”）需要说明嘚是，由于物权变动采取意思主义日本不动产登记不具有公信力，故没有作为体现不动产的公信力的不动产善意取得制度信赖登记正確性的人只能在符合通谋虚伪表示规则时，作为善意第三人受到保护（日本民法典第九十四条第二款）（田山辉明著陆庆胜译，《物权法（增订本）》法律出版社2001年版第31页）。而作为不动产登记公信力的体现德国民法典规定的不动产善意取得制度，受让人的善意（Redlichkeit）鉯不明知为条件有无重大过失在所不论（德国民法典第892条），其立法理由是立法者认为土地登记簿相比占有，能提供更为坚实的信赖基础学者则认为这种区别对待是否具有内在合理性，值得怀疑而在司法判例中，对于明显存在重大过失的情形则试图借助德国民法典第226条【权利滥用的禁止】、第826条【违背善良风俗的故意侵害】的规定（权利滥用（Rechtsmi?brauch）），给予救济（鲍尔/施蒂尔纳著张双根译《德國物权法》（上册），法律出版社2004年版第500页）

从以上比较法介绍可以看出，字面上看《物权法》第一百零六条第一款的做法类似于德國民法典关于不动产善意取得的规定，也就是未提及受让人有重大过失的情形不过如前所述，德国民法典这种区别于动产考虑重大过失嘚处理学说上有质疑，判例中也有变通《物权法解释（一）》第十五条第一款规定，“受让人受让不动产或者动产时不知道转让人無处分权，且无重大过失的应当认定受让人为善意”，与德国民法典区分动产和不动产就善意取得的善意要件作不同要求的做法不同《物权法解释（一）》的特点是不区分动产和不动产，在判断是否存在善意时需要一并考虑受让人是否明知或者是否有重大过失，即呮有既非明知，又非因重大过失不知道时受让人才具备善意这一要件。

（二）善意的内容（客体）是不知道和非因重大过失不知道转让囚无处分权

确定善意的含义时显然需要说明善意的内容，也就是不知道和非因重大过失不知道的内容但就此《物权法》第一百零六条苐一款第一项并没有说明，而第一款的条文主干则指出善意取得适用的前提是“无处分权人将不动产或者动产转让给他人”，也就是合哃法第五十一条涉及的无权处分因此《物权法解释（一）》第十五条第一款也指出，不知道和非因重大过失不知道的内容是“转让人无處分权”

关于善意的内容这一解释，笔者以为有以下几点需要澄清：

1、无权处分不同于无权代理：善意取得的善意的内容不能是“转让囚无代理权”

处分人处分他人之物并且声明是他人之物，此时其只能以代理人的身份实施处分如果处分人并无代理权，则其是实施的無权代理处分行为从字面上看，处分人也属于《物权法》第一百零六条第一款条文主干所谓的“无处分权人”受让人如果不知道和非洇重大过失不知道处分人没有代理权，字面上看受让人也属于不知道且非因重大过失不知道《物权法解释（一）》第十五条所谓的“转讓人无处分权”，似乎也有适用善意取得制度的可能但果真如此的话，《合同法》第四十九条规定的保护善意相对人的表见代理制度的適用就会受到极大的限制基于这一考虑，善意取得制度并不适用于无权代理的情形（参见田山辉明著，陆庆胜译《物权法（增订本）》，法律出版社2001年版第104页）因此，善意的内容自然也就不包括不知道且非因重大过失不知道“转让人无代理权”也就是说，处分他囚之物时作为无权处分人的转让人必须是以自己的名义处分，而不是以代理人的名义处分此种情形下的善意内容实际上是：“转让人囿所有权”。

2、关于动产的处分权受到限制

无权处分他人之物是常见的无权处分，而所有人处分处分权受限制自己的物时是否构成善意取得，也就是善意的内容是否可以是“作为所有人的转让人的处分权受限制”值得分析。由于《物权法解释（一）》第十六条对不动產无权处分时的非善意已经有专门的解释下文将专门讨论，故此处只需要讨论动产的处分权受限制

就动产善意取得来说，依据《德国囻法典》九百三十二条第二款取得人非善意的内容是“该物不属于让与人”，也就是说动产的善意取得仅适用于无权处分他人财产，洏不适用于处分自己的处分权受到限制的物不过对于处分权受限制本身，《德国民法典》第一百三十四条至第一百三十七条也区分不同凊形作了相应规定就法定让与禁止和机关的让与禁止则准用善意取得的规定（简要分析见布洛克斯著、张艳译，《德国民法总论（第33版）》2012年版第221页至第224页）从我国物权法第一百零六条第一款条文主干内容前半句表述为“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”此处显然有无处分权人是所有权人以外的人的意思，但毕竟“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”这一內容才是关于善意取得构成要件的规定“所有权人有权追回”这一内容无非是对《物权法》第三十四条关于基于物权的返还请求权的重申而已，并非善意取得本身的要件即使无权处分人就是所有人，也无非是“所有权人有权追回”一句不能简单地直接适用因为涉及作為所有人的无权处分人与受让人之间的合同，仍然赋予了受让人相对于所有人的有权占有的地位但没有必要因此认为“无处分权人将不動产或者动产转让给受让人的”这句作为善意取得要件的规定，也以无权处分人是所有权人以外的人为限因此，对于所有人处分权受到限制而无权处分的情形仍然直接适用善意取得制度，而无需类推适用不过，基于处分权限制的不同理由和不同根据仍有必要区分不哃情形并结合其他相关法律规定分别加以说明。

（1）立法上对处分权的限制与善意取得制度无涉

如果是立法上对物的处分权加以限制此時对于处分该物的当事人而言，涉及违法合同的效力依据合同法第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定无效而依據《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性規定”是指效力性强制性规定。据此如果有关规定对于相关合同而言是效力性强制规定，则合同无效第三人也无从善意取得（《物權法解释（一）》第二十一条，详见下文）而如果相关规定属于管理性强制规定（取缔规定），则合同效力不受影响第三人依据合同夲身就可以取得所有权，也无需适用善意取得概言之，此时的处分权的限制与善意取得制度无涉

（2）司法机关的裁定和行政机关的具體行政行为对处分权加以限制时，适用善意取得制度

依据我国民事诉讼法、行政诉讼法和税收征收管理法等司法机关以及税务机关等行政机关可以对当事人的动产采取扣押、查封的措施，此时均构成对所有人处分权的限制其中扣押会移转由司法机关、税务机关等占有，所有人通常没有处分该动产的机会但是查封时通常仍由所有人占有，封条等查封痕迹并非如来佛贴在压住孙大圣的五指山上的封贴非凣人可以破坏，查封后所有人仍有可能撕掉封条，消除查封的痕迹后对动产进行处分此时的处分构成违反处分权的限制的无权处分。雖然包括所有人、受让人在内的一切社会成员均有尊重司法机关和行政机关的关于对处分权限制的裁定或者决定的义务，但受让人不知噵且非因重大过失不知道因查封的执行措施使得“作为所有人的转让人的处分权受限制”的无从尊重这种其不了解的处分权限制，依据粅权法第一百零六条受让人应该通过适用善意取得制度而获得保护。

（3）动产的处分权受到法律行为的限制不影响所有权的转让无需適用善意取得制度

除了上述来自公权力的对于处分权的限制外，根据合同自由原则合同当事人根据约定，对所有权人的处分权在私法上加以限制这种限制基于合同产生，是所有权人基于限制处分权的合同对他方当事人所负担的义务如果有违反，他方当事人作为债权人鈳以追究所有人的违约责任但是基于债权的相对性，这种合同上的处分权限制不得用以对抗第三人故第三人不论善意、恶意均可从所囿人处取得所有权，因此没有适用善意取得制度的必要

《物权法解释（一）》第十五条第二款指出，“真实权利人主张受让人不构成善意的应当承担举证证明责任。”即就受让人的非善意，真实权利人负有举证责任

事实上，依据《物权法》第一百零六条第一款善意是受让人善意取得的要件之一，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条就举证责任所采纳的法律要件分类说该要件属于法律关系存在的（权利取得）的要件，依据民诉法上述解释第一项受让人应该就此负有举证责任。《物权法解释（一）》上述解释显然是突破了上述民诉法解释

从比较法上看，德国民法和日本民法均认为对于与善意有关的事实应该由真实權利人负担举证责任。

nicht in gutem Glauben ist））因此立法上已经以这种除外规范的形式，将非善意确定为真实权利人必须举证证明的权利妨碍要件（罗森贝克著庄敬华译，《证明责任论（第四版）》中国法制出版社2002年版第131页至第132页，鲍尔/施蒂尔纳著申卫星、王洪亮译《德国物权法》（丅册），法律出版社2006年版第412页）

《日本民法典》关于动产善意取得规定的第一百九十二条，就善意与无过失的相关要件并没有采取《德国民法典》第932条的上述立法模式，将其与权利妨碍要件的规范相联系而就是规定为善意取得的构成要件。就其中善意要件而言由于《日本民法典》第186条明确规定，占有人推定为以所有的意思善意占有但是没有提到无过失占有，因此长期以来日本判例（大審院明治㈣年（オ）第三三一号、同年九月一日判決、民録一四輯八七六頁）认为，权利取得人无需对善意加以证明但是对于自己无过失则需要證明，而1967年日本最高法院的判例（最判昭和41年6月9日民集20-5-1011）则援用《日本民法典》第188条的规定认为就无过失的要件，权利取得人也无需证奣其理由是：“上述法条（笔者注：即关于动产善意取得规定的第192条）所说的‘无过失时’，意味着由于物的让与人是占有人从而有昰权利人的外观，其受让人误信让与人有与该外观对应的权利且就这种信任是没有过失的，由于占有人在占有物上行使权利的推定其僦此有合法性（民法第188条），因此应当理解为受让人作为占有取得人，推定其就上述信赖没有过失占有取得人自身无需对就此无过失舉证。”（译文参考了近江幸治著、王茵译《民法讲义II物权法》，北京大学出版社2006年版第116页；另外上述历史请参见田山辉明著，陆庆勝译《物权法（增订本）》，法律出版社2001年版第106页在线判决书全文见http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/765/057765_hanrei.pdf）。

综合德日的立法和司法实践可以看出其将与善意有关的举證责任分配给真实权利人，均援用对民法的相关的规定作为依据我国就善意的要件一没有德国民法典那种纳入权利妨碍要件的做法，二沒有日本民法典关于占有人善意的推定的规定以及可以得出无过失的推定这一结论的关于占有人行使占有物上的权利推定其有合法性的規定，我国最高人民法院的上述关于善意举证责任分配的解释的根据也就不能从法律规定本身中寻找了，在这里只能认为这种举证责任嘚的解释是具有立法性质的解释顺便提一下，《欧洲示范民法典草案》将受让人的过失有无的举证责任恰恰就明确分配给了受让人自己（第VIII-3:101条第1款d项第2句）

三、不动产善意取得中受让人非善意的认定（第十六条）

（一）不动产受让人知道转让人无处分权的认定（第十六條第一款）

1、登记簿上存在有效的异议登记（第十六条第一款第一项）

不动产善意取得的典型情形是，登记簿记载有错误登记的名义权利人和实际的权利人不一致，此时名义权利人将不动产登记簿上记载的权利通过变更登记转让给善意的受让人。也就是说登记簿的记載错误通常会导致不动产被善意取得的风险。

《物权法》第十九条第二款规定真实权利人作为利害关系人可以申请异议登记但是对于异議登记的效力本身并无明确说明。《物权法解释（一）》关于登记簿上存在有效的异议登记的认定为不动产受让人知道转让人无处分权嘚解释，意味着不动产的受让人不具备善意取得所必须的善意的要件从而也就无从善意取得，换言之上述司法解释明确了异议登记有阻止善意取得的效果。

第一异议登记后，并不妨碍不动产的进一步权利处分事实上也正是因为可以进一步处分才有第三人是否可以善意取得的问题，如果都无法处分第三人无从获得物权转让，善意取得也就无从谈起《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存茬异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”此处的洎担风险的承诺是指，异议登记有可能成立处分权利因为属于不构成善意取得的无权处分，从而依据《合同法》第五十一条的反对解释第三人有无法取得权利的风险。

第二关于非善意的时间点的认定，由于异议登记本身事关利害关系人的权利保全同时异议登记有效戓者失效本身也不影响不动产真实权利的归属（依据物权法第十九条第二款异议登记后需要在十五日内向人民法院起诉，也就是此时的物權的归属争议应该由法院来解决而《物权法解释（一）》第三条也规定：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事囚提起民事诉讼请求确认物权归属的，应当依法受理异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理”。故登记机构无需审查申请の日应该即为登记之日，《房屋登记办法》也明确了异议登记的登记或者不登记的决定期限为一个工作日（第二十三条）而涉及权利处汾的登记则需要审查，申请之日通常并非登记之日但是依据《物权法解释（一）》第十八条第一款，善意的时间点应为依法完成不动产粅权转移登记之日也就是说，受让人不动产登记申请之日登记簿上并无异议登记的记载，但是在登记机构完成登记之日前有人申请叻异议登记，此时受让人是否仍然属于善意值得分析。从前引《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条看受异议登记影响的处分登记期间应该是异议登记期间，其行文表明权利人和受让人提出了登记申请时异议登记已经存在，但是按照《物权法解释（一）》第十仈条第一款由于在登记完成之日时，登记簿上已经存在有效的异议登记此时不可能认定受让人具备善意，故无从成立受让人的善意取嘚至于立法论上这种做法的妥当性，将在下文《物权法解释（一）》第十八条的分析中讨论

解释中关于异议登记以“有效”一语加以限制，其实是没有必要的善意取得以无权处分为前提，也就是在讨论善意取得时异议登记的异议不言自明一定是成立的，而如果异议登记根本就不成立受让人本来就属于从有权利人处取得，根本就不需要考虑善意取得的问题总之，异议登记成立与否无需另外特别说奣另外，加上“有效”一语反而容易让人可能误会此处的“有效”是不是和异议登记程序规范与否有关。

2、房屋预告登记有什么用有效期内未经房屋预告登记有什么用的权利人同意（第十六条第一款第二项）

抛开房屋预告登记有什么用后所有人的转让是否属于无权处汾不谈，这一条解释适用的前提是房屋预告登记有什么用有效期内，仍然可以完成无权处分人和受让人之间的转移登记对此，我国《粅权法》第二十条第一款第二句规定：“房屋预告登记有什么用后未经房屋预告登记有什么用的权利人同意，处分该不动产的不发生粅权效力”，从字面意思看应该是未经房屋预告登记有什么用的权利人同意，不能完成权利移转也就是无法进行转移登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第二款也规定：“房屋预告登记有什么用生效期间未经房屋预告登记有什么用的权利人书面同意，處分该不动产权利申请登记的不动产登记机构应当不予办理”。可见根据我国上述现有规定，房屋预告登记有什么用有效期内未经房屋预告登记有什么用的权利人同意，根本就无法完成转移登记而《物权法》第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的构成要件要求，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的方能善意取得，既然登记都无从完成此时自然也就无从适用善意取得的规定。通过以上分析可以看出这一解释是一条无从适用的废文。

需要讨论的是反对解释该项，房屋预告登记有什么用有效期内经房屋预告登记有什么用的权利人同意时，似乎有受让人可以善意取得之意笔者以为，一方面如果房屋预告登记有什么用的权利人同意无权处分囚和受让人之间的处分，意味着此时房屋预告登记有什么用同时涂销但预告涂销的同时，此时无权处分人已经是不受房屋预告登记有什麼用影响的有权处分人此时受让人从有权处分人取得不动产，原本就与不动产的善意取得无关不过，另一方面从我国《物权法》关於“同意”的规定的行文看，同意只是意味着可以进行移转登记并未明确表明，房屋预告登记有什么用的权利人的同意等于同时涂销房屋预告登记有什么用。也就是说正如为移转登记之前，不动产登记簿上存在所有权人所有权登记和房屋预告登记有什么用权利人的房屋预告登记有什么用一样在移转登记后，不动产登记簿上将继续存在作为受让人的所有人的所有权登记和房屋预告登记有什么用权利人嘚房屋预告登记有什么用此时，房屋预告登记有什么用的意义在于房屋预告登记有什么用的权利人具备本登记的条件时，可以申请本登记相对于房屋预告登记有什么用的权利人的本登记，在先完成的转移登记则失去效力这一结论也是与善意取得无关的法理的体现。鉯上两方面说明反对解释本项司法解释，也不会得出与善意取得有关的规则

3、登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决萣查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项（第十六条第一款第三项）

此处涉及查封登记。在我国查封将导致不动产的所有人的处汾权直接受到限制《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产權利的，该房地产不得转让问题在于，如果仅仅通过贴封条一类的手段查封房地产有关的查封痕迹很有可能会被所有人破坏，从而处汾权受到限制的所有权人可以将该房地产转让给善意第三人，同时由于房产登记部门不知道查封事实也会办理转移登记，此时会发生昰否有可能通过善意取得制度保护善意第三人的问题

查封登记虽然在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的規定》（2005年1月1日施行）第九条、《土地登记办法》（2008年2月1日施行）第五十七条中均有明确规定，但2007年的《物权法》并无相应规定2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》第三条则以行政法规的形式明确了查封登记属于不动产登记的形式，而2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条唎实施细则》第五章第四节以四个条文（第九十条至第九十三条）对法院、检察院和其他有权机关的查封登记作了相应规定

上述规定并未对查封登记对于善意受让人的效力作出说明。《物权法解释（一）》的这项解释有两个方面意义：一方面从正面明确了登记簿上已经記载查封登记的，受让人为非善意善意取得要件不具备，否定了受让人善意取得的可能；但是这一正面规定的意义价值也不大因为由於《城市房地产管理法》前述查封的房地产不得转让的规定，因此已经查封登记的不动产依法也就无法完成移转登记，《物权法》第一百零六条第一款第三项规定的关于登记的善意取得的成立要件也就无法具备善意取得原本也是无从谈起，但另一方面反对解释本项司法解释，意味着即使不动产被查封但是没有办理查封登记，从而登记簿上无查封的记载的受让人无从得知的，则为善意具备其他善意取得的要件时，受让人可以善意取得实践中不动产查封后，法院会向登记部门发出协助执行通知书因此对不动产物理查封后但未进荇查封登记的情形也极为罕见，反面适用该规定的机会也不大

4、受让人知道登记簿上记载的权利主体错误（第十六条第一款第四项）

以仩第一项至第三项均以登记簿的客观记载作为确认受让人非善意的考虑因素，而第四项关于“受让人知道登记簿上记载的权利主体错误”屬于非善意的解释则是纯粹以受让人的主观认识为准。

依据该项解释受让人知道即为非善意，就非善意的内容来说则是指登记簿记載的权利主体错误。比如借名登记的情形登记的权利人只是名义权利人，而实际权利人另有他人如果登记的权利人将不动产转让给受讓人，受让人对借名登记的事实有所了解则说明一方面登记簿记载的权利主体错误，另一方面受让人也知道登记簿上记载的权利主体错誤因此，依据该司法解释受让人由于非善意，从而无从主张善意取得

需要说明的是，对于尚未进行查封登记的不动产查封来说登記簿记载的权利主体本身并无错误，登记的所有人是真正的所有人但是受让人知道不动产已经被查封，结合《城市房地产管理法》上述查封的房地产不得转让的规定以及上述第三项的解释此时也有类推适用该第四项解释，认定受让人不具备善意的要件的必要

5、受让人知道他人已经依法享有不动产物权（第十六条第一款第五项）

依据《物权法》第二十八条至第三十条，自法律文书或者人民政府的征收决萣生效时、自继承或者受遗赠开始时、合法建造的事实行为完成时这三种特殊情形均无需登记即可以取得物权，也就是登记簿记载虽然沒有变化但他人已经依法享有不动产物权，此时可能发生登记簿记载不正确但如果受让人知道这种不正确，自然也就不能基于其对登記簿记载的信赖从而主张善意取得，这是该项解释的主要理由

该项司法解释起草过程中，曾经的表述也直接就是以下内容：“受让人知道他人已经根据《物权法》第28至30条规定取得不动产物权”但是有人认为受让人无需登记就取得物权的情形不仅限于上述三个条文，上述表述不够周延因此修改为现在的表述。（最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》囚民法院出版社2016年版第379页）。除上述三种特殊情形外最高人民法院民一庭编著认为，主要指土地承包经营权、地役权的受让取得以及宅基地使用权的受让取得此时受让人即使未登记也可以取得相关不动产物权。受让人知道他人已经依法享有上述物权的也构成非善意，鈈受善意取得制度的保护（同前第386页）。

本项司法解释涉及到与《物权法》下述规定之间的关系的处理问题：

（1）本项解释与物权法第彡十一条之间的关系

依据《物权法》第二十八条至第三十条虽然未经登记，相关当事人即可取得不动产物权但是《物权法》第三十一條仍然有登记的要求，即“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的未经登记，不发生物权效力”就第三十一条规定的含义来看，其对登记的要求限于未经登记取得物权的人再转让物权此时必须先登记自己取得的物权，而后再办理转移登记等处分物权的登记如果未经登记，则物权的处分本身无法发生物权效力也就是受让人无从取得物权。而如果是受让人因为信赖登记的记载从登记名义人处获得物权，反对解释本项解释在具备善意取得的其他要件时，适用善意取得制喥取得物权的可能性自然不应该受到第三十一条的限制。

另外从本项解释自身适用的可能性看，《物权法》第二十九条规定的继承和受遗赠的情形适用该项解释似乎并无可能，因为就二十九条而言名义的登记权利人已经去世，其不可能作为让与主体从而引起需要適用善意取得的情形的可能，而就《物权法》第三十条而言初始登记都不存在，就不可能存在名义的登记权利人转让也就是无所谓善意取得，而如果是事后借名初始登记则登记不正确，信赖登记簿记载从名义的登记权利人处受让时，才有善意取得的可能符合本项解释时，善意取得则被排除适用

（2）本项解释与土地承包经营权、地役权的受让取得以及宅基地使用权的受让取得规定之间的关系

就土哋承包经营权、地役权的受让取得来说，《物权法》第一百二十九条、第一百八十五条均规定未经登记不得对抗善意第三人，上述规定意味着在登记并非相关物权转让生效的要件土地承包经营权、地役权的受让人已经取得了相应物权，如果涉及善意取得无非是下述情形：

第一种情形是，土地承包经营权转让后又有新的承包经营权的受让人。此时首先需要考虑的是承包经营权转让本身何时生效对此《农村土地承包法》和《物权法》均无明确规定，但是两部法律均明确规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立,也就是创設继受取得土地承包经营权时，是从合同生效时设立此一规定应该类推适用到土地承包经营权转让的情形，即土地承包经营权也应该从轉让合同生效时起转这就意味着《物权法》第一百零六条第一款第三项关于登记后才可以善意取得的规定不适用。如果在先的受让人未登记但是在后的受让人知道在先的受让人已经取得土地承包经营权的事实，此时在后的受让人不属于善意第三人此时直接反对解释《粅权法》第一百二十九条，在先的受让人即使没有登记也可以对抗不属于善意第三人在后受让人，此时无需适用本项解释而如果在后嘚受让人是善意的，适用第一百二十九条在后的受让人自然应该受到保护，似乎也没有必要适用善意取得制度也就是说，由于第一百②十九条的存在对于这一种情形本项解释以及整个善意取得制度都无适用的可能。

第二种情形是地役权设定后，又有新的地役权的设萣依据《物权法》第一百五十八条第一句，地役权自地役权合同生效时设立同样意味着《物权法》第一百零六条第一款第三项关于登記后才可以善意取得的规定不适用，而由于第一百八十五条同样规定未经登记不得对抗善意第三人此时对于善意和恶意第三人处理与上述关于土地承包经营权的转让的分析完全相同，本项解释和整个善意取得制度对于地役权也同样无适用的可能

（3）关于宅基地使用权

由於历史原因，我国农村宅基地使用权目前仍未有普遍的登记《物权法》第一百五十五条因此只是规定：“已经登记的宅基地使用权转让戓者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”该条明确已经登记的宅基地使用权发生物权变动时应该及时登记，应该登记的字样应该意味着登记之后才能发生权利变动。但是如果仍然是未登记的宅基地使用权则无需登记即可发生宅基地使用权的移转，本项所谓“受让人知道他人已经依法享有不动产物权”应该同样是指在先的受让人已经取得了宅基地使用权，在后的受让人知道这一情形而《粅权法》第一百五十五条并无关于未经登记不得对抗善意第三人的规定，此时应该适用本项规定排除恶意第三人的保护。适用该项还意菋着如果符合善意取得要件时，善意的受让人仍然受到保护

（二）受让人具有重大过失的认定（第十六条第二款）

《物权法解释（一）》规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”此项规定首先再次重申叻关于重大过失的认定的举证责任在真实权利人，而非主张善意取得的不动产受让人其次就重大过失的含义，该条认为受让人应当知道轉让人无处分权即为重大过失理论上看，所谓重大过失是指稍加注意就可以知道而不知道，而所谓的应当知道而不知道只是普通的过夨司法解释将这种普通过失认定为重大过失的做法让人费解。合理的解释似乎应该是这里不动产受让人应该知道转让人无处分权，应該是指根据真实权利人的提供的证据得到法院确认的所有的为受让人知道案件事实，不动产受让人不可能不知道转让人无处分权也就昰说，受让人根本就无需进行任何调查基于现有的事实就可以得出转让人无处分权的结论，其不可能不知道转让人无处分权即使此时受让人仍然不知道，则一是其应当知道二是其不知道即为重大过失。

笔者以为这一理解也是符合不动产登记的公信力的，对于不动产洏言需要登记才能取得的不动产物权，其权利的变动需要不动产登记簿上予以记载这一记载对于他人而言，会认为该登记是正确的從而信赖该登记，基于该信赖而受让的受让人也就自然是善意的，其对于登记簿权属记载的了解本身就已经尽到了相应的调查义务，這是不动产登记簿记载公信力的体现不能强求受让人仍然需要尽到其他调查义务。除非根据其了解的现有事实本身其不可能不知道登記簿的记载有错误，不可能不知道转让人无处分权此时才能认定其应当知道，从而具有重大过失（上篇完。本文共分上下两篇）

摘要： 在不动产登记人为非真实權利人,进行了无权处分的情况下,交易相对方进行房屋预告登记有什么用能否适用善意取得?德国和我国台湾地区持肯定态度,而我国持否定态喥.本文从交易安全,房屋预告登记有什么用的性质和功能以及权利外观主义等角度入手,权衡房屋预告登记有什么用受让人和真实权利人之间嘚利益价值,以期对其详论以厘清其中关系.  

无法主张合同无效事实上房屋預告登记有什么用的作用只是对抗善意第三人的制度，丙方不是善意第三人级无法根据善意取得制度取得房屋所有权。

在这个案例中丙虽也交了全款，房产登记部门是不会给他登记过户的因为有房屋预告登记有什么用那么乙方必须在房屋预告登记有什么用有效期内向甲方主张过户，如果甲方不配合乙方也必须在房屋预告登记有什么用有效期内起诉，要求法院判决甲方履行过户义务

丙无法善意取得，只能要求甲承担违约责任这就是物权和债权分离原则。

如有疑问请追问满意请采纳，谢谢