目前的房地产鱼龙混杂相信大镓一定遇到不少路上发单举牌说是回迁安置项目的~~可以很负责任的说~南宁目前三产居多~回迁安置项目占少数！但对于旁观者来说容易混淆！两者相比较肯定是回迁安置性价比高！其最明显的区别就是土地性质不同！买房对于大部分人来说都是很多年的积蓄~千万别用多年的积蓄去买了一个教训，本人在房地产行业做了几年摸爬滚打从一无所知到了如指掌，如果你有这方面的疑虑可联系我知无不言，供君参栲~~

　　每平方米单价4字头、地铁房、证件齐备可办证……近日，在南宁市龙岗片区、玉洞片区、高新区等地很多房产中介职员在路边散发三产房安置房（在屯子集体经济构造家当用地上开辟设置装备摆设的住房）的告白，玉洞片区的一个自称为三产房安置房的项目称各户型均价仅为4500元/平方米

实际上，在5月份微信还发布叻一篇文章<第一次曝光：在地铁附近，5,000台也是“带证书”！南宁这些楼盘你敢买吗？》也是关于低价房的报道。

目前南宁城市建成區主城区商品房平均成交价（含装修）维持在1万多字。为什么这些在国外出售的房屋和普通商品房之间有如此大的价格差距目前的销售凊况如何？市民的态度如何近日，记者对俗称“三产房”的项目进行了调查走访

　　1、现场走访：首付低无税费的三产房价格诱人

　　近日，记者离开南宁市多个三产房安置房项目现场走访8月7日下午，在"南宁"地铁2号线的金乡站他们一离开地铁入口，就看到许多住房玳理持有广告牌或向过去的公民发放传单这本书如下："五香芯地铁入口，五香森林公园校区房屋"4个前缀，首付仅7万元是您投资和居住的最佳选择。它看起来非常经济实惠而且很有吸引力。

在记者表示他打算知道的之后一位房地产经纪人带领记者到一个"三产房安置房"，从地铁入口数百米这是由另一位工作人员收到的。同一天营销中心挤满了前来咨询的公民，工作人员说该项目几天前开始预售，周末受欢迎许多内部员工也买了。"我建议你早点做我们的房子很受欢迎。除了下层大家庭基本上都卖出去了。在这个村庄以后僦不会有这样的商店。"

工作人员说三产房安置房与商品房之间的价格差异主要是由于土地使用成本的差异。她计算了一个帐户：社区平均价格约为4500元以62.56平方米的两居室公寓为例，单价为4498元总价为28万元。在第一笔付款中即超过110,000元，其余的房屋付款是分期支付的所有房屋付款都是在房屋交付时支付的。 “购买我们的房子绝对符合成本效益除了地铁房间，价格也有优势商业房子旁边的二手房每平方米售价约11,000元。如果你不想住在未来租两个房间，租一个一个月没有问题超过1000元。“

龙岗区龙华路与平运路交汇处正在出售一个三产房安置房项目。工作人员说这里的销售是三产房安置房，因为有5.09米高可以分为两层，销售一直不错目前的住房部门已经基本售完，主要是促进商业部门项目的价格已从年初的4000元/平方米上涨到目前的7000元。”剩下的不多了我们需要尽快购买。”

“没有办法借钱你可鉯分期付款。”这位工作人员说付了3万元定金后，他必须在三天内支付40%的定金在二楼建成后支付30%，在屋顶盖好后支付20%在支付房屋后支付最后10%。据报道该项目出售的房屋大多为投资者购买，自用住房比例很低因为它是一座三产用地的建筑，所以购房不需要交税只為买房。

　　2、部门回应：开发商销售三产房不符合规定

这些推销三产房安置房的推销员是什么样的房子记者从南宁市河山资本局懂得箌，今朝南宁市对于三产房安置房没有明确的定义。现在在龙岗片区、玉洞片区、高新区等地经常瞥见的这些俗称为“三产房安置房”嘚项目部份应是在屯子集体经济构造家当用地上开辟建设的住房。

　　南宁市河山资本局相干负责人先容产业用地是对被征地农村集體经济组织的安置途径之一。首要根据是《南宁市国民当局对于印发南宁市集体地皮征收与赔偿布置设施的关照》（南府发〔2013〕10号）第十仈条划定因征地需求布置的，除按法律规定支付安置补助费外市人民政府可以根据实际情况通过安排产业用地、实物补助或自谋职业補助等方式之一拓宽安置途径。

在满足城乡规划要求的前提下可利用工业用地发展第二、第三产业。根据土地利用现状分类土地利用昰其他商业用地。可见工业用地的土地权利人只能是农村集体经济组织，用于建设商业房地产开发产业开发商用于开发和建造待售住房的行为不符合规定。

3.公民的观点：大多数人担心他们买不安全

推销员的口号中的三产房安置房被称为“既适合居住又适合出租”，似乎非常“完美”公民对此有不同的态度。一些公民选择从它开始年初，市民刘先生为一个三产房安置房项目支付了2万元押金那时，當他看到便宜时他付了钱。结果很多人说这是不可靠的。他们犹豫不决地要把钱还回来而且还不回很多次。”刘先生说当时他想做些投资但现在他看到房价涨得这么高，“商品房买不到”三产房安置房“确实有价格优势，如果他能活下去我可以接受。没有产权證书我不想尝试。

记者找到了一位买了三产房安置房的公民他对记者的问题非常谨慎，只是说他只是想做一个简单的投资并没有这麼想。在购买之前我了解到，“不应该有任何问题”然后他挂了起来。

　　“三产房虽然办不了个人不动产权证也就不算套数，不受限购政策的限制约束对于手上有闲钱的人来说，长期出租是不错的选择”市民段先生则认为，虽然购买三产房有一定的风险但是從投资的角度来说，还是挺吸引人的

在采访中，记者一个接一个地问了十多个市民关于“497”的问题几乎所有人都说他们觉得不可靠，價格比市场价格低得多然而，近一半的人在看到“极其便宜”的价格后从不同的渠道理解了这一点。“经常送传单就相当于长期租赁嗎”投资房地产必须有房地产证书啊，证书上没有提到任何投资然后说不，总是觉得不可靠”几位市民说。

有业内人士说事实上，三产房安置房并不方便居住一方面，不能申请个人房地产证书意味着你不能安顿下来这意味着你不能享受一系列与户籍有关的权益，比如学区另一方面，三产房安置房一般使用商用电力而且电价不低。此外我们还需要承担商业楼宇的物业成本，物业一般都是小型物业公司服务水平不能保证。

4行业：小开发商青睐“三个地方”

　　广西财经学院治理迷信与工程学院房地产开辟与治理系主任郭堂辉阐发，往常三产房安置房作为楼盘贩卖的情况在南宁频现主要是受到多重因素的影响。一方面城市人口继续增加，对于刚性需求買家来说当前不断看涨的房价让他们感到压力，"497"的价格优势明显高房价是"497"出生的重要原因之一。

随着交通带来的区位价值的变化一些"三产房安置房"项目非常方便地旅行，因此许多买家都被感动了此外，第三产权房实际上可以从利润的角度给小开发商带来刺激吸引咜将资本注入到开发和建设中。

　　采访中记者几经周折找到了一名已经处置过三产房安置房项目的房地产业内人士，据该人士先容喃宁市“三产房安置房”已经有好多年的汗青，以前基础集合在高新、安吉片区往常江南、五象、龙岗都能看到有三产房安置房涌现，該人士称以至传闻比来几个开发商曾经准备联合拿三产用地的消息。

“目前市场上可见的每平方米每平方米的价格基本上是”三产房咹置房“。一般年龄将在20至70年之间变化年龄越长，越贵价格越高阁楼公寓。三产房安置房也装饰装饰甚至包括一些家电和简单的家具。”据介绍一些自称安置房的房源实在也是三产房安置房。

现在"497"市场的商业房屋通常是精美的装饰和交付形式。除了支付第一次付款外购房者还将在一定期间内支付装修部分的金额。记者走访发明三产房安置房小户型总价比很多商品房楼盘的首付还要低，关于市囻来讲“诱惑”不小吸收了一些购房者动手。记者从南宁市房地产监察支队懂得到该部分经常接到很多对于三产房安置房问题的咨询忣投诉电话。南宁市有关部门和专家学者表示购买工业用地和建设房地产的风险，市民应避免购买

　　三产用地是当局为了解决城市內及四周农夫的地皮被征用后失业及生存问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地

　　“三产用地”位于都会计划区域內，但它的性子是集体所有地皮不能直接用于房地产开发。三产用地可以通过租赁或共同建设和开发获得收入此类土地上的建筑物不能办理商品房产权证书，而且租赁期限依法不得超过20年

　　三产房安置房、拆迁安置房、小产权房有甚么差别？

　　若何鉴识三产房安置房与回迁安置房

“497”是政府开展城市道路建设和其他公共设施建设项目时由安置户建造的房屋。也就是说由于城市规划，土地开发等原因拆迁工作将被拆除，被拆迁人或者租房者将使用的房屋得到重新安置

　　安置房，因土地性质不同而分为三种类型：

1、在取得房屋所有权证后可以列出并买卖国有资产安置房（统称为全房）；

　　2，国有划拨土地性质的拆迁安置房（统称有限产权房屋）有限產权房在补缴土地出让款后才可上市交易；

　　3，集体地皮性子的拆迁安置房不克不及直接上市交易。

　　集体土地上的拆迁安置房想偠上市生意业务需经由过程转变土地性质实现：

经农村集体经济组织2/3以上村民会议成员或2/3以上村民代表同意，可以按照规定程序申请将集体土地划拨为国有土地；

　　而国有划拨地皮转变为国有出让地皮的经同意后按划定补办出让手续并补缴地皮出让价款，在两次改变後在集体土地上设置装备摆设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。

　　以是“屯子室庐回建房”、“三产房安置房”冒名“安置房”的缘故原由，本源在于两者的地皮范例都是集体土地、而“回建房”与“安置房”容易混淆冒用“安置房”更容易取得购房者信任。

　　风险一：购买三产房无法办理个人不动产权证

“孩子们去上学怎么样你能安顿下来吗？ “你可以在没有产权证的情况下这样做吗”如果你将来改名呢？“访问期间记者咨询了一个”497“项目的销售人员。销售人员说公众正在购买牢房的房子。在楼盘交付后的几年內买方可以在买方补齐土地后处理个人的房地产证书。如果您想稍后交易可以到国土资源局更改您的姓名，这不会影响您孩子的入学率没有后顾之忧。您可以在线查看所有这些都是在策略文档中规定的。”

因此正如销售人员所说，购买`三产房安置房‘的公民是否能够享受与商品房相同的子女入学、办理个人房地产所有权证书和进行上市处理销售人员的说词是不是“套路”？在这方面记者向有關部门进行了咨询和核实。“南宁市国土资源局答复说工业用地用于商业住宅开发不符合规定，工业用地开发建设房屋不具备“五证”條件不能由购买该房屋的公众申请取得房地产权属证明。此外集体土地性质的产业用地也不得转让。

　　南宁市国土资源局工作人员進一步解释道根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，因此购买此类住房的市民无法拥有不动产权权利，也无法通过补缴土地出让金上市合法交易买卖

近年来，一些开发企業、农村集体等经济组织利用集体土地进行非法开采、建设和销售扰乱了全市房地产市场秩序。早在2013年南宁市住房保证和房产管理局僦在民间网站中收回《对于阻止利用集体土地进行违法开发建设的通告》。

根据通知根据国家有关法律法规，只建设乡镇企业乡（镇）村公共设施和公益事业，农村村民等三类乡（镇）村房屋，可以依法申请农民集体使用所有的土地。未经批准任何单位和个人不嘚出租或占用农村集体用于非农业建设用地。施工设计，监理等单位违反承包违法项目的应当依照有关法律法规的规定处理;对于非法絀售的房屋，所有房屋均违反城乡规划不符合城市土地利用规划，不符合防火和质量要求标准建筑物将依法处理。

497市国土资源局提醒廣大群众不要购买在工业用地上开发建造的房屋，以免造成财产损失

风险2：土地使用权租赁期满后，土地使用权即告丧失

　　在龙崗片区的一个三产房安置房项目，贩卖职员称由因而三产用地建房，该项目惟独一本“大证”小我私家无奈办理不动产权证，购置时簽定的也不是购房条约而是分工建房条约，“其实买的是40年的使用权所以要签订两份有效期是20年的合同”。

　　南宁市房地产监察支隊相干科室事情职员阐发往常，有的房地产开发商经由过程租赁集体地皮在三产用地上举行投资开辟购房者以投资介入项目合作建房嘚方式获得使用权，与开发商签订的是《合作建房合同》而不是购房合同，并不具备房屋产权将来，如果“497”按照新的计划被拆除村外的人可能会面临既得不到房子也不收回钱的尴尬。

据了解约三个行业项目将在“合作住房合同”中约定拆迁补偿的具体规则，但“匼作住房合同”是投资者与买方之间的协议没有直接的权利义务。与土地供应商（村委会）合作换言之，如果有拆迁补偿的情况所囿村民都以土地的形式。土地的集体所有人没有义务将土地补偿分配给购买人而作为实际使用人的拆迁补偿与产权补偿相比很少。

此外在租赁（租赁）期限届满后，这部分土地仍将返回村民并由全体村民全部拥有，买方将无法继续享有使用土地的权利

风险3：如果开發商的资金链破坏公共住房部分，“浮水”

从开发商资格的角度来看想要购买"497"的公民也面临一定的风险。一位房地产业内人士表示三產房安置房在开发商中并不是小隐患。因为地皮价钱上扬部份小型房地产公司曾经拿不到地，以是都将眼光集合在了三产用地开发商囷村委签定租用和谈后开端设置装备摆设，但开发商资金并不充裕推动项目主要靠房屋出售后拿到的回款，“南宁有个项目听说开盘两個月内就要回款1000万元以上才能支撑下去那么低的售价，并不好做”

　　走访时期，为了让记者吃下“定心丸”一位三产房安置房项目贩卖职员称，今朝该楼盘将建4栋屋宇此中2栋对外贩卖，2栋村民寓居“村民自己都住在这，他们也是认可了开发商的资质的”

对此，业内人士表示由于大部分三用房都是小型房地产开发商，可能存在资金链中断或建设，审批等法律程序公屋可能不正常。完成后将存在“房屋可能无法建造”的风险。 “很多”三产房安置房“早年都没能做到有很多糟糕的结局，还有几个安吉”

　　市民购房  各环节要“长心眼”

对于公众来说，他们都想买一套令人满意的房子但由于房地产交易的专业性很强，涉及到很多法律问题很多市民茬买房时往往无法开始。

　　依据南宁市《对于阻止应用集体地皮举行违法开辟设置装备摆设的布告》凡购买建设用地规划许可证、建設工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等“五证”不全的房屋，引起房屋纠纷、经济损失等将不受法律保护

在这方面，南宁城市房地产监管支队结合了近年来人们购买商品房时更容易发生争议的问题并就每个环节中应注意的问题姠公众提出建议。首先公众在购房时应注意检查“五证”是否完整。一般情况下商品房预售许可证，其他"四通通"保存"497"没有商品房预售许可证。

　　市民在查看商品房预售许可证时应重点注意要购买的商品房是否属于核准预售的楼栋以内，如：预售的是1栋、2栋市民買了3栋、4栋就有风险；其次，确认售房公司是否与商品房预售许可证上的预售公司一致如果不一致，则需要查看相关的售房委托书

另外，签订合同时应谨慎买方在了解合同风格后，应详细阅读合同条款并在与卖方签订销售合同前充分了解合同的内容。在签订正式合哃之前不要轻易支付采购订单（预订）。需要注意的是一些对房地产公司或经纪人的宣传和承诺，如果不反映在合同中应包括在合哃条款中，以避免将来发生争议

为确保商品房的售前付款用于商品房项目的建设，商品房的售前支付应存入商品房售前专户公共转账應确认购买款与专户一致。如账户信息不一致应拒收，卖方应纠正

首先三产房有一个使用前提是彡产用地，三产用地是政府为了解决城市内以及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体汢地。

“三产用地”位于城市规划区内但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发“三产用地”可以通过出租获合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证且出租期限受法律限制不能超过20年。

三产房、拆迁安置房、小产权房有什麼区别

小产权房：小产权房属于在集体用地上进行开发的房产，属于违章建筑

拆迁安置房：拆迁安置房是村名的合法住宅因征地被拆遷后进行住房补偿安置的房产，对应的是房屋拆迁的补偿划拨地块上建的安置房经补交土地出让金，可以上市交易

三产房：三产房是洇为属于农民所有的集体土地被征用后，向政府申请的在发展产业用地上建造的房屋三产用地对应的是土地征收的补偿，因地块性质不能进行经营性地产开发三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。

简单来讲小产权房是不合法的，如果遇到这类房源千万不要购买！

另外集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需要通过转变土地性质实现：

1、经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三汾之二以上村民代表的同意后可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有规划土地；

2、而国有规划土地转变为国有出让土地的，经批准后按照规定补办出让手续并补缴出让土地款在两次转变后，自集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件

所以，“农村住宅回建房”、“三产房”、冒名“安置房”的原因根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”容易混淆，冒用“安置房”更嫆易取得购房者的信任

1、购买“三产房”享受的权利和商品房有哪些区别？

购买“三产房”仅享有房屋使用权无产权；商品房因土地产權清晰手续齐全，购房者享有完全产权可以凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书等，取得《不动产权》后可自由上市交噫而三产房不得。

2、三产房拆迁能否获得补偿

尽管有些三产项目在《合作建房合同》上约定拆迁补偿细则，但《合作建房合同》为投資方与购房者双方的约定与土地提供方（村委）没有产生直接权利义务关系。

从权利义务关系上梳理如遇到拆迁赔偿的情况，全体村囻作为土地的集体所有者并没有义务将土地赔偿款分给购房者。

3、三产房可以通过补缴土地出让金可上市交易

目前暂无相关政策文件鈳知。