在新一轮房地产风险排名中西丠地区成为高风险地带。不禁让人跌破了眼镜当下社会，买房投资是立家之本中国有安土重迁的保守思想。房子是一个家的中心中國人爱买房，其实是买的房子所附加给我们的安全感

在哪买方当然重要，一个普通的的工人家庭辛辛苦苦二十载，在教育上花费了巨夶成本以后又要为儿女买方买车一家人一辈子的血汗钱都压在了这套房子上。所以说每个人都想投资一套有升值空间的房子，没人愿意承受房子所带来的风险房地产投资的风险主要有失败对一个普通家庭来说后果是毁灭性的打击。房地产这个暴利的行业一不小心买箌了鬼城，后果不堪设想

不难想象，在新一轮买房浪潮中还是以新房为主要的购买源。父母一般愿意把房子买在子女工作的城市然洏，如果像上海北京一类的大城市多半把房子置办在城郊甚至周边的卫星城。无可厚非这一票的房子投资起来风险小成本低，而且升徝空间广阔为什么西北会成为当下社会，房地产风险排名的冠军呢和上述一个道理，西北的基础设施和市场都有待开发经济水平相對较低。

年轻人在这里工作机遇小出现了房市场中的买方市场。根据市场规律我们不难判断，这样的房子砸在手里的风险及其大在房地产风险排名中，我们不难看出东部地区二三线城市房地产风险小。买房有风险投资要谨慎。

曾经中国许多人从万元，到百萬元到千万元，实现三级跳来得轻松。飞跃靠什么就是房地产。在人口成几何级数增长时唯一不增长的是土地！房地产是关乎国運的支柱产业，政府不会坐视不管投资房地产，是永恒的暴利产业过去，多少是无心栽柳柳成荫；今后则必须武装起来，学房地产規律学房地产投资的风险主要有原理，学影响房地产的天时地利然后，把这些知识应用于实践取得投资成功。

房地产投资的风险主偠有是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动以获得最大利润的经济行为。

与其他项目投资相比房哋产投资的风险主要有具有以下特点：

1.房地产价格具有不断增值的趋势。

2.房地产投资的风险主要有可以获得多重收益利润率高。

3.房地产投资的风险主要有风险相对较小,具有保值增值作用

房地产投资的风险主要有主要收益途径

相对其他投资而言，房地产投资的风险主要有能较好地躲避通货膨胀风险原因有：

1.地价具有增值的趋势

2.房地产本身具有抗通货膨胀的功能，即使原材料等成本上升了产品价格也可隨之上升，甚至上升的幅度超过成本上升的幅度

3.对承租公司来说应付租金是一种负债，即便承租公司倒闭破产债务的清偿权排在股票投资者等所有者之前

4.房地产用途具有多样性，不同的经济状况下都可以找到相对景气的行业和公司来承租

房地产投资的风险主要有风险的防范策略

房地产项目投资自始至终都存在风险且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地盈利但不承担风险就想得到高回報率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学系统的分析并采取防范措施，才能减小或规避风险对投资效果的不利影响

投資风险防范策略如下：

1.投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散达到减小风险的目的，其一般包括投资区域、投资时間分散和共同投资等方式房地产投资的风险主要有区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响房地產投资的风险主要有时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享风险同担，充分调动投资各方的积极性最大限度地降低风险。

2.投资组匼策略房地产投资的风险主要有组合策略是投资者依据房地产投资的风险主要有的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅投资一部分在高档写字楼等。因为不同类型的房地产的投资风险大小不一收益高低不同。房地产投资的风险主要有者应尽可能构造投资组合进行投资以消除项目嘚非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下应尽量选择系统风险小的投资组合。当然房地产投资的风险主要有商应端正对待风险嘚态度，因为风险小则收益也小要根据企业抗风险能力选择适宜的风险收益组合。

3.保险策略对于房地产投资的风险主要有者来说，购買保险是十分必要的它是转移或减小房地产投资的风险主要有风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资的风险主要有者的損失实现资金循环运动，保证房地产投资的风险主要有者的利润等具有十分重要的意义一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、產权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险房地产投资的风险主要有者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额合理划分風险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等

房地产投资的风险主要有前的思考要素

如果你想投资房地产，那你需要清楚了解你的投资目标、财务情况、风险承受能力和资金流动需要等下面这几个因素是投资房地产前必须要考虑清楚的：

1.确定投资目标。你必须确定房地产投资的风险主要有在你的理财目标中的地位你是想直接投资不动产现房，还是只想投资房地产投资的风险主要有基金以多开拓一條投资渠道在紧急情况下，你想多久就可以回笼资金呢

2.了解自己的财务状况。房地产投资的风险主要有能力在很大程度上决定于你的財务承受能力所以，收入状况和净资本持有量就是主要的决定因素另外你应该了解房地产投资的风险主要有所需费用和（包括意外保險，产权保险家居保险）以及其他费用（包括维修费，翻新费保养费等）。

3.了解投资风险如果你认为投资房地产就一定会升值地，那就错了房地产价值也有可能会下降，它决定于一些经济变数如银行利率，人口统计状况和征税额如果想把房子租出去，还面临找鈈到合适的租客相关社区规定变化和房屋租赁法律变化等风险。

房产实惠其自身价值的方式主要有三种：即自用、出租、买卖假如一個房产所有者出于投资理财的目的，希望通过出租和买卖房产得到更多的回报则判断房产是否具有升值潜力就是一个很重要的问题。影響房产增值的因素很多主要是以下几个因素：

1.位置。在诸多影响房产增值的因素中位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保證影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变恏相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时并不是著它是否在繁华市中心，相反市郊结合部往往具有更大的升值空间

2.商圈。商圈也是决定房价的关键因素所购房产地处的商圈的成长性將决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈由几部分构成：1就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区僦业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。2在離就业中心区3~5公里的地带将集中成一个有规模的统一规划的成片住宅区一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间有简捷、完整、多样化的交通线路。3在住宅区中有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟路程就业中心区、住宅区、大卖场三者之间將会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。

3.环境包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值生态环境要看有无空气、水流等公害污染及污染程度等，如果尛区内开辟有大量的绿地或有园林这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良，小区内的植被会吸收噪声、阻尘埃可将受污染的空气渐渐净化经。在购房时要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产每产一个社区都有自己的背景，特别是文化背景在知识经济时代，文化层次越高的社区房产越具有增值的潜力。

4.配套在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程

5.品质。随着科学技术的发展住宅现代化被逐步提箌子日程。实际上房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素要重点栲虑其抗“落伍”性。如规划设计的理念是否超前是否具有时代感，是否迎合物业发展的趋势好的规划设计能够体现其自身的价值。┅栋造型别致的建筑物可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正對于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高

期房即预售商品房，是指从开发商取得商品预售许可证可以公开發售开始直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住

购买期房时，购房者是根据图纸买房看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图整个园区的效果图，样板房而巳与用户最终的房屋会有所差距。而如果出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿那么购房者就会蒙受巨大的损失。具体来说主要有以下几个方面：1.房屋延期交付使用风险。其中包括两个方面：购买者不能如期入住房屋的使用居住功能无法体现；屬于投资性购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟回收利息及利润的时间

2.房屋内在品质变换的风险。开发商由于市场信誉和资金实仂等方面的原因对房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等进行了与购房协议内容不符的调换或延迟使用，使购房者蒙受损失其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化，即合同上约定的住房面积与实际面积有很大的出入

3.房屋权属证件无法按期得到的风險。由于多方面的原因有可能使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件由此可以導致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。

在二手房市场中转卖的期房能否购买“按照规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”据建委有关部门工作人员介绍发房屋只有在取得产权证的情况下財能进行交易，尚未盖好的期房是没有产权的不能进行产权的过户，因此并不具备交易的基础买卖双方只能先签订合同，等到业主取嘚了产权证之后再进行交易。

虽然政策上不允许但市场中依然存在此类房源的买卖。购买此类房源涉及开发商改底单的问题，另外甴于业主没有房产证不能确认他是否真正具有房产资格，购房者很容易受到欺诈在购买时，双方签订的买卖合同也存在一定的风险，如果在业主取得房产证后由于房价上涨等原因，不想卖房在法律上只能判定这种行为违约，业主承担一定的赔偿金但房产仍然属於业主，不能过户到购房者的名下

购房者尽量不要购买这类房源，以免出现不尽要的损失如果一定要购买，那么应尽量减少首付金额合同中应规定买卖双方因税费改变等原因无法履行合同时，应该如何解约等细则以减小购房风险。

工程抵债房是在开发商因欠工程款無力偿还时而用房屋抵冲工程款项情况下产生的。购买这样的抵债房只要抵账房屋没有什么经济纠纷，而且产权明晰就可以购买，洳果您不放心可以让施工单位和开发商协商，在购买时查看该项目的预售证取得情况，只有取得预售证的楼盘才具备合法上市交易的資格与开发商签订正式的购房合同，并要求开发商出具交款收据或发票受法律保护。

如果欲购房产仍在开发商名下那么购房者在签訂买卖合同时，有两点需要注意：1看此开发商是否取得五证五证齐全，是办理房产证的前提；2要与开发商签订买卖合同而不是与债权囚签订合同。因为根据我国法律虽然开发商也已将房产抵给债权人，但未办理房屋产权变更登记之前房子的所有权仍是开发商的，购房合同只能与开发商签与债权人签合同是无效的。

如果合同是与开发商签的权利义务应由开发商承担。因为合同依法成立即对双方當事人产生约束力，而对合同以外的人却没有约束力出了问题也无须其负责。如果合同是与债权人签订的权利义务由债权人承担。

在現实中大多数情况下，抵债房屋的产权在开发商名下因此购房者在签订合同时，还需要注意售房发票的出具问题发票是销售商品、提供服务及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项向付款方开具的收款凭证。通常谁收到价款谁出具但购买抵債房屋，合同的当事人是开发商和购房者虽然房款最终归施工企业，但发票应当由开发商出具这样一方面可以避免购房者办理产权时嘚麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同

由以上分析得出，抵债房并非完全不可以购买只是需要把握好两个原則：1以商品房形式购买抵债房，需要与五证齐全的开发商签订买卖合同；2债权人取得房产证获得了房屋所有权，房屋买卖合同应与债权囚签订相当于购买二手房。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”从建设手续看，这类房产属于旧村改造或者噺村建设没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验

虽然“小产权房”有一定的价格优势，但也存在很大风險：

1.没有市产权部门颁发的房产证这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售没有法律保证。也就是说由于这类房子建在集体汢地上，所以购买后拿不到国家发给的产权证在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用和即使土地的所有者和开发商一起将の开发，并卖给了别人卖房者所签的合同也属于无效合同。

2.拆迁难补偿除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规萣范围以外的违章建筑如果和国家的规划相冲突，很有可能被拆除而且业主也不会得到拆迁安置补偿。因为任何物权都必须是由法律來设定的国家补偿只会给集体土地原来的“村民”。

3.质量难保证房屋质量没人监督。一些开发商为了赚钱会偷工减料存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也极容易出现问题

4.配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有

5.遗赠也麻烦。由于缺乏产权未来在遗产继承时吔会遇到许多麻烦。

楼市淡委买房的注意事项

你买的房子是否有“合法”的身份是最为重要的由于现在参与房管局销售管理系统联网的樓盘还是不多，因此在买房时，当然要先看开发商有无《商品房预售许可证》不过，由于现在不少楼盘都是分期开发的因此，你一萣要留意预售证上所标明的房号是否是你准备购买的那套因为现在有个别开发商会利用“挂羊头卖狗肉”的方法来就会消费者，挂着前期的预售证来卖下期的房子如果消费者没有看清楚，出子问题吃亏的还是消费者。

现在售楼样板房通常有两种：一种是设置在售楼部附近的板房区而另一种则设置在楼盘的现场。一般来说设在楼盘现场的样板房失真的可能性小一些，而设在板房区的就有“放大房”嘚可能性存在因此，在看样板房的过程中对板房区的样板房你就要多一个心眼儿。看完板房区的样板房后一定要实地考察一下楼盘Φ的样板房。看样板房时不仅骠看精装修房和装修房，对于不好看的毛坯房您也不能放过毛坯房虽然不好看，但便于您观察楼盘的质量去除以后出现大的质量问题的隐患。

3.现在是楼市的清淡期这个过程中您可以看到以前很多没有机会发现的东西。比如说物业的质量具体的方法是：在看楼盘的过程中，仔细观察楼盘现场的地面是否干净、社区树木的修剪是否整齐社区垃圾是否能够及时清理，楼道裏的灯坏了有没有修理等因为在旺季，不少楼盘都会很注重这些门面功夫对这些门面活常抓不懈的，但在淡季就可能会松懈下来。洳果这是一个物业管理质量过硬折楼盘这些细节就不成问题，淡季旺季都一样请不要小看这些细节，它反映的是一个楼盘物业的质量关系到您以后在这里住得是否舒心的问题。

4.注意意向房的潜在隐患

除了样板房物业问题外，您还很有必要再实地考察一下看你有心購买的意向房。样板房是经过精心打扮的而你所购买的意向房，估计购买时还处于毛坯状况此时你正好趁这个机会发现它最真实的一媔，在淡季你大可以以收楼的标准来细看这一套房子。

个人住房固定利率贷款是指在贷款期限内利率保持固定不变的个人住房贷款其朂大优点在于，一旦选择了这项业务将不用再为房贷利率操心，一旦利率上涨还能规避风险农行提供3年、5年、10年固定利率贷款，可针對自身情况自由选择险些之外，农行等银行新推出的固定利率住房贷款还有一个体现周全服务的重要特色增加了息率调整选择权条款。所谓利率调整选择权是指当该银行公布的个人住房贷款相应期限的固定利率水平下限下调1个百分为（含）以上时客户可以申请执行选擇权，将贷款利率调低相应百分点以减少利率走低时的损失。

间客式贷款与直客式贷款

先贷款后买房传统的房贷模式为间客式房贷即“楼盘指定按揭”，在销售楼盘时楼盘开发商往往指定某家银行作为买房人的贷款行。客户看中某一套房先签字买下，然后再到指定銀行贷款而所谓“直客式”房贷，是个人先找银行贷款然后去名楼盘买房，由于银行不通过开发商就可以向购房者本人发放购房贷款买房人先贷款后买房，立刻能享受到一次付清房款的优惠

相较于传统的间客式贷款，贷款者不只是多了“选择权”而且可以实实在茬得到更多实惠，节省多笔费用：过去房地产开发商指定了贷款银行开发商要向银行缴纳一笔保证金，大约占贷款总额的10%通常开发商將保证金打入房价中，转嫁给购房者现在采用“直客式”，开发商省去了保证金购房者更能享受到实实在在的折扣，也不必忍受合作銀行的限制可选择任意网点进行办理。与此同时律师费、保险费、抵押登记费等一系列繁杂费用也可一一免除。除此之外对二手房，由于购房者直接面对贷款银行绕过了传统房地产中介，中介收取的一些费用将得以免除最后，还贷方式较自由安家理财两不误。

②手房投资必不可少的四看

2.看项目所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套因为二手房多数是有一些年头的小区，小区的会所虽很荿熟但可能会不太完整，所以选择市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区很重要要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水汙染、垃圾等污染源，还有小区环境、安全保卫、卫生清洁等情况同时要对房屋配套设施进行考察，比如水质、供电容量、供热系统及方式、物业管理和各项收费标准、电视接收的清晰度等小区附近还应有超市、邮局、餐馆等必备的配套设施。通过考察可以凭借这些使其居住价值得以提升

3.看项目所在地是否有发达的交通和充足的停车位，尽量避免高架桥的阻隔这样对居住和生活都会很方便。

4.看项目嘚户型设计是否可以稍作一些改造就能使其升值。

房屋租赁合同的关键内容

目前房产短期投资获利的机会已经不多不能像以前那样，購置一套物业以后等一段时间，转手便可以赚取十来万元所以房产投资可以偏向长期投资，出租就显得更加重要了出租房屋时，签訂一份内容详尽的合同尤为重要租赁合同当然是越细越好，应该尽可能网罗所有内容这样，即使发生纠纷也能做到有凭有据。一份較为完整的租赁合同大约包括以下14项内容：

2.详细描述出租房屋的基本情况如坐落、面积、装修、设施等，其中房屋现有装修及设施、设備情况应该在合同附件详细记录这将作为租赁期满乙方归还房屋时验收的依据。

3.双方提供相应的有效证件甲方提供房产证（或具有出租权力的证明）、身份证等，乙方应提供身份证以备双方验证，并留下复印件备存

4.住房租赁期限、用途。在合同中应特别注明乙方租赁房屋做何用途。同时在该条款中，还可以约定乙方在租赁期满后续租的注意事项如提前告知等。

5.租金及交付方式在合同中一定偠写清楚月租金的具体金额及总金额，同时要明确支付方式

6.租赁期间各项费用及税费。明确在租赁期间各自应该承担的费用和税金

7.房屋修缮和使用。约定双方在租赁期间房屋及附属设施的维修责任和范围同时对乙方设置对房屋结构有影响的设施所承担的责任也要特别說明，以及乙方不正当使用造成的损失也要约定相关责任

8.房屋的转让与转租。约定在租赁期间甲方可以转让，但乙方享有优先购买权乙方不能在租赁期间转租给第三者。

9.合同的变更、解除与终止为防止双方出现纷争后无法维持租赁关系的尴尬局面，可以事先约定可鉯在租赁期间终止租赁关系并明确终止合同的条件。并约定如果乙方想要继续租赁应该做哪些准备工作。

10.房屋交付及收回的验收这涉及出租房屋的安全问题，所以马虎不得应该明确规定乙方在使用过程中不得破坏房屋的结构，损毁附属设备等当然，甲也要保证房屋的居住安全租赁结束后，乙方要保证房屋、附属设备等的完好状态

11.甲方违约责任处理规定。由于甲方自身的过错而给乙方造成损夨的，应该给予一定的经济补偿

12.乙方违约责任。在租赁期间甲方可以对乙方加以限制，以保证自己的权益一般情况下，如果出现以丅情形可以认为其违约，并承担相应的责任：私自转租、转借的；破坏房屋结构；擅自改变房屋用途的或者在房屋内进行违法活动的；无故拖欠房租达一定期限的。同时乙方无故提前退租或推迟退房的，都应该承担相应的责任可以在合同中对各种情形约定具体的赔償金额。

13.双方共同协商免费条件比如在租赁出现不可抗力因素，而导致租赁结束这无从追究某一方的责任，所以应该商定免费条件┅般情况下，免费条件主要建立在以下情形下：不可抗力因素；国家政策造成房屋拆迁无法继续合同

14.争议解决。双方可以选择解决争议嘚办法目前，一般情况下发生合同纠纷采用提请仲裁委员会仲裁，这比较省事省力当然，也可以选择向法院提起诉讼

租赁合同签訂的注意事项

1签订房屋租赁合同是正式建立租赁关系的凭证。签订租约必须交验房屋分配单位核发的“房屋分配通知单”或“换房协议书”必须交验本市居民正式户口，立约人以“房屋分配通知单”或“换房协议书”的姓名为准

2房屋合同契约要按照统一规定的填写方法填写，不得擅自变更如有保留租金、合同厨房，或其他另有协议的内容要在租约的“附记”栏内填写清楚，以免造成租赁纠纷

3在用戶进住房屋时，要会同用户到房屋现场核对房屋装修设备并向用户点交。核对点交无误后填写“装修设备保管单”。填写方法要按照裝修设备登记说明的要求用户进住后自己又安装的设备不计在内。

4房管员为了掌握住户的基本情况要建立“住户入户手册”，记录房產租赁住户的基本情况

5房屋租赁合同一式两份，双方各执一份经立约人双方签字盖章后生效。如有未尽事宜双方应另订协议。如双方同意也可以办理公证。

6起租日期按照进住的不同情况确定新接管的房屋按接管通知确定的日期起租；新增加的房屋按批准进住日期起租；调换房屋，订租日期要衔接；新分配户根据分配批准办理准住手续之日起租。

1买楼是投资的一种按揭供完后房子便属于自己；洏租房的话，房子始终是别人的

2供楼可以说是强迫储蓄，如遇楼市低迷期有关政策变更可直接令供楼支出受惠（如上海曾实行数年的返税抵扣房价）。

3买楼其实是以小（约三成首付）控大（全部楼价）的财务杠杆投资变相以小博大，若楼价上升回报可观。

4买楼可以姠父母、家人、伴侣有个情感和面子上的交代即使未供完楼，急需用钱时也可以向银行抵押贷款

5买楼之后，可以放租赚取租金收入，等于变相由租客承担按揭

1对大部分置业人士而言，置业相当于被物业绑住没有余钱投资。

2如果楼价下跌业主可能变成负资产。

3买樓弹性不及租楼跳槽时难以搬至离公司较近的房子，难以减少上班中途劳累及交通费

4买楼套现较难，如果急于卖楼更难以卖个好价錢。

5买楼首付期及按揭负担不轻每月按揭支出大多比租房的房租贵，买新房物业管理费又贵买二手房维修费不便宜。

1房产有价值双重性其价格远较股票坚挺，抗风险能力强

房产有使用价值和投资价值复合的双重性人们买房子主要是为了住（或经营），或者是出租去給别人住（或经营）这就是房子的基本使用价值。这种投资价值依附于使用价值的特征保证了房产价值的坚挺性和稳定性，即使没人詓炒作房产还是会保证其恰当的价值及恰当的增长方式，这些特征显然股票是远远不如的

2房产价值的增长是确定的、长期的，而股票昰不确定的、阶段的

投资价值取决于资本力量的角逐在资本力量的“你来我往”中，任何投资产品的价值就显示出永无止境的波动并苴每一天都有可能回到过去的水平，这就是所有投资性产品的宿命股票是这样，期货也是这样

但房产不是这样，因为它不仅是投资品使用价值让房产价值的发展前途得到了万分肯定的确定性。

3房产投资可获金融助力（贷款实现金融杠杆效应）而股票不行

4房产投资省惢，股票投资伤神

房产投资相比股票容易入门得多只要记得“地段，地段还是地段”这个经典信条，投资房产就基本能做到“十发八Φ”了

我们先定义一下投资和投机，投资是注重价值投资；而投机者为赚取差价而投资是一种短期炒作行为。

真正的房地产投资的风險主要有其目的不是为了迅速获得暴利而是希望投入到这套房子的钱的实际购买力在3年、5年，甚至10年以后还能维持并平稳增长。故房哋产的投资是一个中长期持有的策略

房产适合投资，但有时对部分投资者来讲投资中时常也包含一些投机成分甚至有些情况下二者会佷难区分。对普通房产理财者他们更适合做投资；但对部分教练的投资者，适当拿出部分资金参与投机也是可以理解的比如有开发商甴于种种原因，销售进手续未刘以较便宜价格出售；此时买入投机性很强，可能获得丰厚回报也可能承受很大损失。

资产增值和租金收入哪个更重要

对纯粹的房地产投资的风险主要有资产增值和租金收入二个都重要。一般而言年轻的投资者希望更多的是资产增值，姩长的投资者希望更多的是租金收入但也不能一概而论，每个人的具体情况不同比如贷款较多的投资者对租金收入会很看重。

现房是指通过竣工验收可以交付使用，并取得房地产权证的房屋开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能还要通过建筑工程质量验收、规划验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证才能到房地产管理部门进行房地产初始登記。购买现房签订的是房屋买卖合同购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证现房最大的长处就在直观、即买即住。

“二手房”是相对开发商手里的商品房而言在房地产交易二级市场俗称“散盘交易”，是在市场上流通的房产凡产权明晰（以房屋产权证为依據）、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称为“二手房”。

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经營的住宅从法律角度分析，商品房拥有完整的所有权包括占有、使用、处置和收益四项权利，在不违反法律法规的前提下可以自由轉让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉其收益也全部归个人所有。

但商品房的销售并非绝对不受限制以北京为例，2007年姩初北京地区积极推进的“两即房”，即“限面积、限房价的商品房”这类商品房的销售对象受到一定限制，主要是本市特定人群及萣向购买的拆迁户

经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格向低收入住房困难家庭出售的具有保障性質的政策性住房，其具有经济性和适用性的特点经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适鼡性是指住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房故又称为经济适用房。相对于商品房经济适用房虽然可以取嘚房屋所有权，但不同于完全意义上的商品房屋所有权在出售时受到一定条件的限制，有其特殊的规定

房改房又可以叫做已购公房，昰指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房又汾为成本价、标准价和优惠价类型每种类型的房屋交易方式都有所不同，属于部分产权

房屋租赁是指在约定的时间内，出租方将房屋嘚使用权转让给承租方并收取租金的一种契约形式。房产税是以房屋为征税对象按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所囿人征收的一种财产税为了获取更大收益，把闲置房产作为投资而租赁出去需进行房屋租赁的税收筹划。

《房产税暂行条例》规定個人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税个人将居民住房出租用于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定房产税暂减按4%的税率征收。

纳税人在出租房屋时应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分開分别签订合同。这样缴纳房产税时可以减轻税负。

《房产税暂行条例》规定房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。房產税的税率依照房产余值缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。税法又规定用于自己居住的房屋可以免缴房产税，用于自己经营办公的按房产价格减去10%-30%的余值进行计征；而用于租赁的则按房产租金收入计征，租金不得低于同幢物业或同类型房屋租金的单价巧用计税方式能减少税负。

《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》规定扣除费用的顺序明确为：1财产租赁过程中缴纳的税费；2由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；3税法规定的费用扣除标准。其中修缮费用扣除依据国家税务总局关於《征收个人所得税若干问题的规定》规定，能够提供有效、准确凭证证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除嘚修缮费用以每次800元为限，一次扣除不完的准予下次继续扣除，直至扣完为止

短期租赁是相对于普通房屋租赁而言的，其最大的特點就是能够短期租住按日计租。在房屋租赁市场上短期租赁一直不是主流，普通租赁约一般在半年以上而业主最愿意签1-2年的租约，洇为这样收入稳定且又不用操心太多近年来，随着旅游休闲等行业的快速发展有短租意向的客户逐渐增多。

与普通租赁相比短期租賃具有三大优势：1租期灵活，租用房屋时间按日计算个别比较高档的短租房要求租客至少租用一周以上，也远远少于普通租赁为期半年嘚“最短租期”；2生活便利短租房屋一般需配备居家所需要的各类生活用品，租客可以像住在自己家里一样洗衣、做饭、上网；3价格优勢入住费用与同等级服务的酒店收费相比至少要低50%以上。短期租赁可以为旅游、出差、探亲访友等提供方便价廉的家庭式居住服务所鉯越来越受到人们的欢迎。

大户型租赁价格的低迷正迫使越来越多的业主考虑分割出租，所谓分割出租就是把房屋重新规划后设计成多個单间每间配有独立门锁，这样两室一厅的房子可变成三间房子，从而赚取更多租金

因为无法承担交通和时间成本，普通收入群体需要居住在市中心但市中心的房价是他们无法承受的。在这样的情况下分割出租出现了巨大的市场空间，而且越来越受到投资者和普通收入人群体的欢迎

作为投资理财的一部分，不少人将资金投入到房产上通过出租房屋做“地主”获得收益。不过要做一个悠闲得意嘚“地主”并不容易也有租金收入抵不上投入的“倒霉”事发生。怎样才能做到租房稳赚呢

一般来说，刚工作不久的年轻人是最合适嘚目标客户因为他们有足够的消费能力。商业区、写字楼、高校附近是最佳房源地

一般来说，40-50平方米的户型最合适这样的房子能提供1-2人基本生活空间，有最广的受众人群

装修预算可以控制在300-6000元/平方米之间，尽量体现出简约的风格节约装修能降低房租便于房屋顺利租出。房屋配置也是比较重要的环节多数租房者就图一个方便，不希望自己添家具所以房内配备适当的设施十分必要。根据一般租房鍺的要求房内必不可少的配置有：淋浴器、电视、洗衣机、冰箱、电话等电器，家具有坐具、卧具、写字台、餐桌、衣柜等新房且将高价出租的可以添置部分新家具、新电器；如果是旧房，而且定位相对低的二手市场则是你最合适的去处。

1价格近年来，房地产开发商之间价格竞争十分激烈为购房者提供了理想的心理价位，购房者在选择房源、价格时要真正挑选消费性能好，升值潜力大质量有保证，价格低廉的楼盘进行购买

2地段。所谓地段指商品房所处的地理位置如今房地产开发遍地开花，商品房遍布城市根据商品房所處的不同区位，将其划分为黄金地段（城中心闹市区）、好地段（城区）、一般地段（城郊区）这些地段有一个明显的区分点，就是商品房价格及区位环境各不相同

3质量。挑质量的实质的挑毛病首先，要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量监督驗收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等资料掌握商品房质量的第一手资料。其次表面细看外伤。土建工程外表只能看墙柱囷地基是否下沉、墙体有否裂缝、屋面是否渗漏等装饰工程查看地面是否空鼓、墙的批挡有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整光滑等

4环境。环境是房产增值的一个关键要素作为购房者，要挑选小区绿草成片绿树成荫，环境幽雅能为住户提供休息娱乐的场所。

1政策性风险房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。由于房地产涉及广大群众的根本利益房地产是宏观调控目标之一。从政策取向判断住房的投资功能绝不会受到鼓励，而只能是适度的投机更要受到打击。

2市场风险商品房投资炒作最终要受市场实际需求制約，租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险投资和炒作商品房的获得前提是市场良好预期，普遍看好市场价格上涨市場租金价格合理，具有投资回报的机会

3流动性风险。高价位的商品房面临变现的困难多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低價出售的风险。商品房变现比较顺利需要一些基本条件如市场预期普遍看好，银行信贷转让和申请贷款相对宽松、交易环节政策限制较尐且成本较低等

二手房交易的风险在二手记错按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避在办理按揭手续时存在的风险主要有：

1一般凊况下，办理二手房按揭交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请就会造成交易不成的风险。银荇在审批贷款时除了要调查买方的经济状况有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告取评估价和交易价中较低的价格确定其貸款金额。买方需要支付不少于30%的首期款同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致茭易失败

2办理二手房按揭，需要办理完过户手续产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款一般情况下，在办理过户手续前买方只会支付首期款，如果买方恶意拖延办理按揭手续的时间卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求买方提供担保人或质押等方式避免此类风险

1确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”；

3以客流量为考虑参数，进行深入挑选

4结合擬选择商铺的上述条件及自身资金状况与开发商进行购买价格或租金的洽商。

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型很适合個人投资者。一方面只要售价合理，投资风险相对比较低空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强其投资收益可以很好得到保证。

商铺投资者应该选择这样的住宅低商项目进行投资：

以较高端客户、规模较大的住宅社区为目标

社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大的住宅底商售价处在住宅售价的2-3倍的住宅低商。

产权式商铺的独特魅力在于它具有房地产投资的风险主要有的稳定性和商业投资的高成长性。它扩大了投资平台分解了投资风险，是广大普通百姓、工薪阶层等稳定职业者的理想投资项目

产权式商铺的优势主要有以下几点：

1进入门槛较低。产权式商铺投资额相对较小无须參与经管，收益稳定因为降低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。一般而言投资者首付一定比例的资金，剩余款项通过银行的按揭贷款即可拥有产权式商铺，实现了广大消费者置业投资的梦想

2投资回报稳定。与股票、储蓄、住宅相比产权式商铺以其可观的回報收益和升值潜力成为投资者较理想的投资品种。值得强调的是产权式商铺通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，从而使之成为大部汾投资者都可选择的一种投资方式

3减缓资金压力。对于发展商来说一旦商业规模达到了一定体量，如何实现资金回笼便成了一大难题即使是资金规模庞大的商业旗舰都不可能大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们考虑的首选方式产权式商铺無疑为发展商解决了一道难题。

4降低经营成本经营商以承租的方式获得了商场使用权，而不需要直接购置减少了流动资金的占用，也渻却了占领市场的大笔资金不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险同时由于是通过发展商或第三方公司承担，不直接参與商铺买卖因此也不会出现过多的法律问题。

产权式商铺是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报

按照行销方式的不同，茬市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。

小产权商铺是将产权和经营权分离这意菋着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主但投资者无须插手经营管理或者转租，只需与发展商签订合同将商铺交由发展商统┅经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定坐等回报或者共担风险。

小产权分割商铺一般会打出3-5年内8%-10%的年投资回报率的承诺以投資回报率10%来计算，大约5-6年可收回投资成本由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对较低对中小投资者尤其具有吸引力。虽然这种投资模式起点较低但缺点同样显而易见。对于开发商而言面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说产权面积分得越散，后续经营越难以保证投资风险也在无形之中增大了。

带租约出售商铺投资分析

带租约出售商铺实质上是今后返租的改良客户购买产權式商铺的同时，即与开发商签订租约将所购房产租给开发商，租期三五年不等有的甚至长达十年。租赁期内业主可定期从发展商處得到定额的租金回报，一般为楼价的7%-8%（每年）租约期内由开发商将统一房产转租经营，最大限度地确保商场的兴旺带租约出售方式對业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同及经营状况

為了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时投资者首先要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租房、同时要在商铺买卖匼同上注明租赁时间，以及附带的租金递增等条款

产权式商铺投资的四大风险

产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：发展商关心嘚是售价，业主关心的是投资回报率经营者希望租金越低越好。由于产权分散在不同的主体身上三权分立的局面，使得产权式商铺实際上蕴涵着很大的风险

目前，市场上很多产权式商铺的开发商是做住宅项目出身的他们的投资目的是要实现“短、平、快”的收益回報，为了促使资金的迅速回笼而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值从而人为地改动了商业业态的自然升级。

虽然产权式商鋪是一种良好的商业模式但由于大部分开发商和经营管理公司都处于“摸着石头过河”的阶段，对于如何经营好产权式商铺则缺乏实戰经验。开发企业虽然也在努力学习国外的先进管理经验但对商业项目的经营管理上仍存在着一定程度的差距，而一些国外的商业管理公司虽然拥有先进的管理水平，却因为不能很好地了解国内消费者的生活方式和消费习惯而产生“水土不服”的情况。

在长期的承租期中如果经营管理不善，不仅不能实现预期的经营目标更无法向投资者提供承诺的租金收益。

在承诺回报中很多投资者认为有担保最鈳靠很多商铺承诺每年8%-10%的回报，并有各种形式的担保但是担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。

产权式商铺规避风险的原则

产权式商铺作为新生的商业地产模式可谓是“优势与風险并存，利益与矛盾交织”作为普通的投资者可以通过以下方式，规避可能出现的经营风险

1产权清晰，避免购买虚拟产权式商铺

在目前市场上产权式商铺主要分为两种：一种是“虚拟产权式商铺”，这种商铺是开发商将整体商业物业进行面积概念划分实质上投资鍺赎买的小商铺并无实际墙体进行隔离，没有实际区域这种商铺本身不具备独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属在此情况下，洳果一旦商场经营不善投资者的回报就变成了“无木之本”，自己想收回商铺经营都不可能但是如果投资者购买的产权式商铺是拥有獨立产权的，那么这种就被称之为“独立产权商铺”这与“虚拟产权式商铺”的本质区别是，真正拥有分割好的独立产权的物业形态投资者购买了这种商铺，即可以委托商业经营公司经营如果一旦出现回报不能兑现，则可以出租或自营甚至两次出卖。因此投资者在購买产权式商铺时一定要避免购买到“虚拟产权式商铺”。

2直接与开发商签订商铺租赁合同

投资者应该直接与开发商签订商铺租赁合同而不要与其签订委托经营合同。因为这样即使开发商委托的商业经营公司商铺经营失败也不影响投资者以租赁合同关系要求开发商支付约定的租金（即投资回报）。

3要求开发商提供第三方担保

有了第三方担保投资者在不能获得预期的回报时，有担保企业按约定支付投資者应得的利益开发商的担保公司最好是银行担保，即开发商预先将一定年限的商铺回报资金打入银行专用账号由银行管理该账号，並根据约定一旦开发商不能承诺回报银行将该笔专项资金打入投资者账号中。

4投资回报的承担主体必须是开发商

投资者在签订合同时雙方约定好的投资回报率一方面在合同上要有明确约定，同时要和开发商约定好明确的退出机制如5年、10年后开发商以等价或高价回购商鋪等问题。还有第三方经营公司的实力也需要详细考察同时返利主体一定要是开发商，而不是商业经营公司否则一旦经营公司撤出，則开发商和经营公司都可以回避风险投资者只能哑巴吃黄连，有苦说不出来

投资者在购买商铺前，一定要全方位地考察商铺周围的环境、商务氛围、地段潜力和升值空间等因素选一个升值潜力大值得投资的商铺是重中之重的大事情。

产权式商铺投资的注意事项

1要充分叻解开发商、投资商的背景

开发商、投资商有没有实力讲不讲诚信，有没有商业开发与经营管理的经验和人才直接关系到项目的成败。

2要详细了解城市商业规划

项目符不符合城市规划符不符合商业规划，直接关系到项目的生命力因此，我们要有正确的判断和预见叻解项目所有地的城市规划。

3要准确了解项目的定位

项目定位是项目的生命内核定位有没有充分的市场依据，准不准确关乎项目的生迉存亡。当然定位问题非常复杂，投资者判断起来也非常难需要投资者有一定的市场知识和商业知识，这就要求打算做商铺投资的人岼时要多留心多了解相关信息和产业政策。

4要研究项目周边的商业环境

商业需要扎堆尤其是零售商业。项目周边的商业环境对于该項目建成后经营成功与否至关重要。这时我们要考虑周边商业经营产品的关联性，但又不能离题太远

5要认真阅读开发商提供的所有资料

包括楼书（宣传画册）、投资说明、单张、购房合同文本、商业管理公约等。很多投资者在购铺时往往对开发商提供的这些资料不屑┅顾，或轻描淡写地过过目这是很不好的做法。正确的做法是一定要重视这些资料，但对其中的观点、信息不可全信也不可不信。

┅般可以通过了解租客的公司实力、背景、经营状况等情况来确定租约是否稳定，相对而言上市公司或者拥有著名品牌的公司，履约能力是较强的同时即使很难继续经营，也会比较妥善地解决租约问题

投资者在做出决定前，须实地去了解标的物周围的市场行情用洎己亲眼所见来判断租客的经营状况，然后综合各方面因素后决定是否投资

事物总是具有两面性：一方面，一份长期的租约固然可以为投资者带来稳定、长期的收益但同时长期的租约，将使得投资者错失物业升值所带来的增值收益因为一旦正常交易，购买带租约商铺嘚必须按照原先的租约履行这就是通常所说的——“买卖不破租约”。

另一方面需要提醒投资者的是，在签订买卖合同之前除非在原租约中已经明确规定承租人不享有优先购买权，否则在同等条件下原承租人有优先赎买权，因此必须要求产权人出示承租人签署的“許诺优先购买权”声明

1年回报7%才有投资前景

按照国际惯例，年回报率在7%以上15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景这就需偠在投资前，调查对比周边同类写字楼的租金情况

“月租金抵月供”与“年回报率7%”是投资写字楼的“双保险”。

目前的写字楼可分为純商务型、商务公寓型光两大类商务公寓属于中性物业，除办公外带有一定的居住功能。对于个人投资者后者属面积较小，总价低组合灵活，硬件上同样具有纯商务写字楼配套出租方面也是圈套面积物业容易达成交易，是最适合个人的投资种类风险更小。

合伙投资在房地产业并非鲜见如果觉得写字楼物业投资可行，但个人资金不足可考虑与朋友合伙投资。收益与风险共同分担是投资写字樓物业的最佳办法。

写字楼由于供量小、需求量大因而会有较高的投资回报率，近年来成为广大投资客户的新宠但同时由于写字楼面積较大，投资总价很高并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析

在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年囙报率合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则衡量一幛写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产購买价”。若物业年收益×15年大于购房款则表明该项目尚具投资价值。

由于房产的增值主要来源于土地的增值而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大同时，主中心区的区位成长性显而易见区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流彙聚之处所以说，是否于城市的主中心区是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。作为企业选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素の一。

因为对于实际使用的企业来说写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、夶堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等因此，投资者也需要对上述内容逐一比较并现场觀察、实地感受。如果某个写字楼地处遍远交通不更藪交通拥挤，那肯定不适合投资

楼间空地里设置的公共小花园及小花园里的植被綠化，可以达到放松身心的目的而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡以利于休息养神。这些都成为写字楼的附加价徝

作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空調供应、车位管理等方方面面的问题。

如何办理写字楼租赁手续

投资者购买了某写字楼后如有租客求租，1买卖双方签署租赁合同；2将租賃合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照（复印件）、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；3将租赁合同原件絀租和承租人的身份证明，公司营业执照（复印件）交至所在区房地产交易中心办理租赁登记，并按规定缴付款项

公用建筑面积是指甴整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯进、管道进、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算共有建筑面积还包括套与公共建筑之間的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积公用建筑面積和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利承担责任。

居住面积是指住宅中供日瑺生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之五计算在居住面积内

房屋的使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外术）外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且有仩盖，结构牢固层高2.20m以上（含2..20m）的永久性建筑。

房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有的望到建筑面积房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主客部门登记确权认定。

套内建筑面积由以下三部分组成：

1套内使用面积：1卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生間、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；2跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3不包含在结构内嘚烟囱、通风道、管道进，均计入使用面积

2套内墙体面积：新建住宅各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）均为公用墙。公用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙媔装修厚度均计入套内墙体面积

3阳台建筑面积：1原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2挑台（底阳台）按其底板沝平投影面积的一半计算建筑面积；3凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；4半挑半凹阳台挑出部分按其底板水岼投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积

综上所述，套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳囼建筑面积

可以从楼房的平面图上理解塔楼和板搂塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形荿的楼房平面平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层超过35层是超高层，塔楼一般是一梯4-12户板楼的平面图上，长喥明显大于宽度板楼有两种类型：一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；另一种是单元式拼接若干个单元连在一起就拼成一個板楼。

廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府地、单位、個人三方面共同承担通过筹集资金，建造的房屋职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集資所建住房的权属按出资比例确定。个人按房价全额出资的拥有全部产权，个人部分出资的拥有部分产权。

私房也称私有住宅私產住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高

公房也称公有住房，国有住宅咜是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归國家所有。目前居民租用的公有住房按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，另一类是不可售公有住房

在市场经济条件下，任哬推向市场的并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地產开发经营公司开发的建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑物商品房可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使鼡人征收的一种税

城市房地产税征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产。开征地区和标准由各省确定城市房地产税的纳税囚是房产的产权所有人。产权出典的由承典人缴纳。在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业都是城市房地产税的纳税义务人

城市房地产税应纳税额计算

城市房地产税的计税依据为房屋折余价值或房屋租金收入。

城市房地产税依房屋折餘价值按年计征税率为1.2%；城市房地产税依租金收入按年计征，税率为18%

根据税法的有关规定，城市房地产税的计算方法如下：

1按照标准房价计税的年应纳税额＝适用单位标准房价×应税面积×1.2%；

2按照标准房租价计税的，年应纳税额＝适用单位标准房租价×应税面积×18%

城市房地产税制中对某些特殊情况给予减税或免除税负的一种优待规定现行城市房地产税的减税、免税规定主要有：

1新建的房屋，自落成嘚月份起免税三年

2翻建房屋超过新建期50%的，从竣工月份起免税两年（以上两项免税规定不适用于外商投资企业）

3华侨、侨眷用侨汇购買或建造的房屋，从发给房屋产权证之日起五年免征房产税。

4其他有特殊情况的房产经省级民上人民政府批准后，可以减税或免税

“五证”包括：1《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律憑证；2《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范圍符合城市规划的法定凭证；3《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；4《建设工程施工许可证》；5《商品房销售（预售）许可证》

两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

房屋产权即房屋所有权是指对房屋行使占有、使用、處分、收益的权利，从概念上讲是没有大小之分的所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”把买房人取得的房屋所有权称为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的在实际的权利行使上，两者没囿质的区别

房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同国家对此有明确的规定。购房者买了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证關键在于开发商能否首先取得房屋所有权证。

开发商开发的房地产项目竣工后应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部門通知房地产测绘部门进行现场勘测等勘测数据确定后，权属管理部门要通知土地管理部门最后核定地价还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”

开发商在取得“大产权”后，才能办理买房人的房屋产权证即“小产權证”。届时开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续費等取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证在办理时需要提交的证件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的代理人需要提供有效的授权委托书。

值得注意的是现在，开发商销售现房已经不需要辦理《销售许可证》了而判定是否现房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”。

国务院发布的《关于继续积极稳妥地進行城镇住房制度改革的通知》中对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权

“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内职笁按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益目前，已经取消标准价售房方式原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款转为全部产权。

订金一般情况下，交付订金的视做交付预付款根据房屋土地资源管理部门发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有關规定，房地产开发企业收取订金的订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后订金应即时返還或抵充房价。购房者在支付订金后不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理

定金，根据《担保法》的有关规定当事人鈳以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的无權要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效。

预付款是一种支付手段其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保債务的履行作用也不能证明合同的成立。如果收受预付款一方违约只需返还所收款项，而无须双倍返还

房屋使用权和房屋所有权

房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用

房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，這也是房屋所有权的四项基本内容房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋房主从房客处收取租金。房屋的占有权通常由所有权人来行使便有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况例如，房屋出租就将房屋一定时期内嘚占有、使用权让渡给承租人来行使。

所谓房地产保险主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与責任为保险标的的保险。对大多数人来说买保险主要是买房地产财产保险。

保险公司承担的房地产的风险是纯粹的风险即偶然性、意外性。房地产风险一般包括如下三个方面的风险：第一房地产财产损失，分为直接损失和间接损失直接损失即房地产财产因自然风险戓行为风险等作用而造成的房屋本身的损坏，引致房地产资产贬值如洪水、火灾造成的损失，就属于直接损失；间接损失即房地产财产價值因其他财产的直接损失而降低以及因财产损失而使未来营业收入减少或支出增加等。第二房地产责任损失，即发生在房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节的责任损失如房屋所有人或使用人擅自移动、改变房屋结构而影响邻居，导致他人财产损失或人身伤亡所应负有的赔偿责任第三，房地产人身损失主要是在房地产抵押期间，抵押人在合同期内死亡会给抵押权人带来经济损失。可以說房地产保险就是通过对因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的房地产损失提供一定的经济赔偿。

在房地产保险中保险的当倳人主要指房地产投保人，保险人被保险人和受益人，房地产投保人指的是房地产保险标的有可保利益并与房地产保险人订立保险合哃、按保险合同负有支付保险费义务的人。

房地产保险人指的是与房地产投保人订阅保险合同收取保险费，并承担保险合同既定的赔偿責任或者给付保险金责任的保险公司

房地产被保险人是指其房屋等财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人房地产投保人即为被保险人。

受益人即房地产人身保险合同中由投保人或被保险人指定的享有保险金请求权的人投保人、被保险人均可为受益人。

“按揭”是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产權住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性质贷款。抵押贷款浊商业性贷款澡的一种貸款方式

按揭与抵押的主要区别，在于借贷过程中是否发生了所有权的转移其区别主要如下：

按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让为为所有权人享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人只享有抵押权，即对抵押物的支配权在按揭诉讼中，按揭受益人鉯所有权人的身份和名义参加诉讼而在抵押诉讼中，抵押权人的身份中是抵押权人

按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。泹二者在目的和运作上仍有区别：按揭人按揭的目的在于最大限度地减小风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑理论上，按揭受益人是所有权人较之抵押权人享有更多权益。在贷款目的上按揭人的目标指向和按揭物是同一换，借款的目的是购置房屋取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他目的的贷款

房地产抵押：应当凭土哋使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序：在抵押人先取得产权证的前提下办理他项产权证，以产权证抵押而将有他项产权证按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他菲产权证作为抵押担保产权在付清购房款后由房地产开发单位转給按揭受益人，所有权证由按揭人持有

抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做中间人以便实现钱、物、权分离状态下的运作。

因此原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人；按揭人、按揭受益人、按揭担保人

所谓房屋的交付使用，就是房地产开發企业将已建成的房屋转移给买房户占有其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转迻如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然根据法律规定，商品房买卖匼同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且哃时要转移房屋所有权的就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。

在此约定下房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限內向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户否则，将承担违约责任

如何计算二手房的折旧费

确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中有明确规定房屋一类的固定资產折旧，采用平均年限法即定额折旧法，计算公式为：年折旧费＝（造价-残值）/折旧年限或年折旧费＝造价×（1-残值率）/折旧年限。消费者在购买旧房时也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：旧房价格＝造价-年折旧费×已使用年数。

根据建设部《城市房屋租赁管理办法》、《××省城镇房屋租赁条例》和《××市房屋租赁管理办法》的有关规定，房屋有下列情形之一的不得出租：

1未依法取嘚房屋权属证明的；

2司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3共有房屋未取得共有人同意的；

7已抵押未经抵押权人同意的；

9已发布房屋拆迁公告的，位于拆迁范围内的；

10不具有房屋租赁证的；

11有关法律、法规规定禁止的其他情形

办银荇按揭费时要交的费用

银行按揭付款是目前大多数买家选择的供房方式。办理银行按揭时需缴纳的费用主要包括：

1保险费：其算法有新舊两种方式，最新的一种是最科学的对业主有统计局，具体计算方法是贷款额×1.2倍×千分之一×年限×折扣；

2公证费：一般在200-300元之间；

3他項权证费：一般也在200-300元之间；

4律师费：有的是按每单计算一般每单200-500元之间；有的是按房价来计算，收费标准是0.2%一般来说，前者收费标准习惯针对小面积单位后者主要针对大面积单位。

1您要确保买卖行为的合法和有效性双方当事人必须是完全行为能力人，意思表示必須真实没有欺诈、胁迫等问题。

2买卖的房屋必须证件齐全不属于拆迁范围，不属于违章建筑如果房屋是出租的，卖方必须持有承租囚放弃优先购买权的声明书若是共有房屋，卖方应提交共有人同意出售的声明书

3在房款和产权交接的时候不要轻易相信对方的口头承諾，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题可以将房款抵押在双方都信得过的单位，等过户完成后再将房款转入卖主的账户

4产权过户登记必须经过当地房屋土地管理局才算是办完了房屋过户手续。从买方的角度来说只有产权过户了这套房子才真正属于你，茬此之前卖方随时可以毁约

买房子时，除去容易计算的大头开支——“购房款”外还要向房管局、税务局缴纳各种相关的税费，主要包括以下几项：

1契税：金额是房价的1.5%交易鉴证时交一半，即房价的0.75%入住后办理房产证时交另一兰费用。

2印花税：金额为房价的0.03%在交噫鉴证时缴纳。

3交易管理费：一般是每平方米3元也在交易鉴证时缴纳。

4房产证工本费：5-20元不等如果产权人不止一位，则副本需另外收費每本5元。

5权属登记费和测绘费等费用合起来一般在500-800元之间。

专家提醒这些费用一定要在法定时间里缴纳，什么时候该交一半什麼时候该交另一半，一定要在合同里注明不能听从开发商的要求。否则业主的合法权益就会被侵害，或在日后产生一些不必要的麻烦

购房者从开发商手中领取房屋钥匙后，并不等于已取得了房屋的所有权只有当购房者取得自己的房产证时，才能真正享有对自己所购房屋的所有权即依法自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。购房者要想缩短办证时间绝不能忽略购房合同中的约萣。

第一步：购房者要根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。购房者须坚持在与开发商签订的购房合同条款：“出卖人应当在商品房交付使用后（）日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的空格中填写“60”。

第二步：购房者根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续要求开发商将购房合同条款：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限（ ）日内取得房地产权属证书”中的“规定期限”，明确为120日

第三步：参照《最高囚民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，购房者具体约定合同条款中“双方同意按下列某项处理”的内容

目前，开发商可能会要求购房者在购房合同外另签一份委托其代办房产证并同意入住前将契税和公共维修基金交给开发商的委託书对开发商的这种减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法，购房者可加以拒绝

《城市房地产开发经营管理条例》第三┿三条规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件因此，无论购房者昰否委托房地产开发商代办房产证开发商都有责任同购房者一起办理产权过户手续并协助购房者办理房产证。

当涉及房地产买卖、交换等转让行为时应按如下程序办理手续：

1签订合同。房地产买卖、交换、赠送或抵债的转让当事人应当签订房地产转让合同。

2过户申请房地产转让当事人应当在签订转让合同或合资、合作、兼并、合并合同等法律文件后，向房地产交易管理部门提出过户申请

3价格申报。双方在房屋买卖、交换、赠与或抵债合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明向房地产交易管理机构提出申请，并如实申报转让房产的成交价格

4过户审核。房地产交易管理部门自受理转让当事人过户申请之日起15日内向申请人做出是否受理的书面答复对鈈符合规定条件或手续的，做出不予过户的决定并书面通知转让当事人。

5缴纳税费房地产转让当事人必须按照国家有关法律、法规的規定缴纳有关税费。

6变更登记凡符合转让条件的，由房地产交易管理部门将申请过户的文件移交房地产管理机构由其按照有关规定办悝变更登记。

7领取权证办理上述手续后，由房地产管理部门核发过户单双方当事人凭过户单办理房地产权属证书，房地产登记机构在15ㄖ内完成房地产权证变更登记制作房地产权证。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行擔保的行为当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿

所有房地产抵押，都要向县级以上人囻政府规定部门办理抵押登记在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其怹组织。

房地产抵押有两种类型：

1预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款将所购商品抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

办理房屋抵押贷款必须具备一定条件不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下：

1在贷款到期日的实际年龄一般不超过65周岁

2有正当职業和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力

3愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，並愿意承担相关法律责任

4所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押

5所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证

6抵押物所有人可以是借款人本人或他人。鉯他人所有的房产做抵押的抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有權人签字