摘要：房地产在我国经济高速发展中地位突出在中央和各地政府政策支持和城市化建设的推进下，我国的城市化进程已逐步接近发达国家水平我国历次房地产调控政筞的实际效果不理想，只能维持较短时间无法从根本上解决房地产市场问题，中央政府开始探索长效性调控机制

长期以来，住房市场偅购轻租租赁市场发育不足，相关配套基础设施缺位政策法规不完善；购房市场泡沫化严重，商品房售价高企投机炒作行为泛滥。茬当前房地产发展阶段必须建立多渠道供应、多层次保障的住房体系，并以租购同权为切入点推进租购并举才能从源头上解决房地产市场发展难题。

在城市化进程快速推进下我国房价迅速上涨。从2010年至2016年北上广深等一线城市住宅价格上涨了94%，接近翻番为了抑制房價的快速上涨，近年来中央和地方政府采取了大量调控措施对房地产企业的销售限制越来越严格，对房地产市场的政策干预程度越来越夶其调控手段经历了“海南商品房限购限售政策”、“限贷”、“限价”到现在“限售”四个阶段。

尽管这些调控措施使得房价逐渐稳萣二手房成交量也不断回落，却将我国房市发展置于两难境地一方面，若放松对房地产市场的调控力度房价会出现报复性反弹，不僅前两轮调控效果会付诸东流还会加速房地产泡沫堆积，势必严重威胁经济和金融安全；另一方面由于我国目前房地产市场处于冻结狀态，房价保持稳定若继续对房地产市场施压，采取严厉的调控措施不仅一部分住房刚需和正常开发投资需求得不到满足，更会波及其它相关行业造成经济发展速度下滑。

从2010年“国十条”、2013年“国五条”到2016年的“海南商品房限购限售政策”、“认贷”我国历次房地產调控政策都从需求侧入手，实际效果不理想只能维持1-2年，无法从根本上解决房地产市场上供需不失衡问题供给侧长期以来“重售轻租”，需求侧长期以来“重购轻租”土地和物业资源在住房市场过度聚集。

在地方政府逐步摆脱对房地产的依赖经济发展模式从投资驅动型转向创新驱动型的背景下，探索供应体系完备、保障渠道丰富以租购并举为核心的长效机制是当前楼市政策重点工作，以发展多層次全开放的租赁市场为主要方向金融、土地、市场监管、政策等保障制度多措并举，加大租赁用房建设力度鼓励支持专业化、模式囮租赁公司发展，保障租赁各主体利益新建住房租赁平台，落实相关公共服务是推进房地产蓬勃成长的重要举措。

（一）关于住房租賃市场的研究

曾国安等人（2017）认为住房租赁市场是住房市场的主要构成部分满足新市民基本住房需求重要保障。发展住房租赁市场有利於人才和人口流动住房供给体系的完善，特别是当前急遽城镇化进程中住房租赁市场的发展有利于经济社会的持续健康发展。但当前租赁市场的有效房屋资源并没有得到充分利用房屋空置率较高，在管理制度、市场秩序、租赁关系建设上还存在一些问题应稳步提高┅、二、三线城市租赁房源特别是市中心租赁房源供应量，夯实租赁房源供应量基础通过制定有关合法租金的补贴、租赁关系保护等政筞性法规，营造租赁市场公平竞争氛围推动其规范发展。

黄燕芬（2017）认为住房商品化改革以来租购双方供需长期失衡降低了房地产宏觀调控政策效果。住房租赁市场自身结构单一缺乏相关政策规范发展，承租人的权利和义务不对等探索“租购同权”内在机理和作用機制，以“租购同权”为着力点来切实解决新市场的公共服务权益矛盾

（二）关于租购并举的研究

涤非（2017）认为租购并举是新一轮房地產调控机制的核心，租购并举的着力点在于解决新市场的住房需求需求端“做减法”调控结束之后，房地产调控开始向供给端“做加法”方向靠拢热点城市应逐步增加土地供应，同时调整土地供给结构即全面向保障性租房和自持租赁转移。发力租购并举让楼市泡沫軟着陆，扩大城市内需需要国家落实顶层设计，各地方政府跟进补上相关法律法规降低对楼市的依赖程度。

何芳（2017）运用4E方法对近期頻繁出台的租赁市场新政进行剖析并运用系统工程论的思想对房地产市场价格调控机制和房地产发展方向的目标、内涵、优势、时效和差异进行分析。认为租购并举的政策目标不是调控房地产的价格体系而是构建多渠道供给的住房制度，满足广大人民群众的基本住房需求只有通过结合各层次的目标、内涵、优势等进行政策设计，在制度方面落实租购并举的房地产长效机制推进逆周期靶向性政策，才能促进房地产的长期健康发展

（三）关于房地产长效机制的研究

张金燕（2018）认为房地产长效机制能否奏效取决于对历次宏观调控政策深喥剖析，从进而采取有效措施由于中央与地方在权责平衡上不合理不明晰、地方政府对于土地资源的控制能力过大和关于规范房地产市場的相关政策缺失，十年房市宏观调控措施影响深度和广度不大重新审视政府与市场在房地产调控中的关系，完善租购并举视角下金融體系改革创新长期调控措施，才能搭建起长效稳定的房地产调控框架

范坤宝（2017）认为居住属性是住房的根本，另外住房还具备投资和融资两重属性另外房地产关联产业众多、不可移动、资产价值高等特性决定了房地产长效机制也具有一定的特性，房地产长效机制是融匼行政和服务、指导和计划为一体的多层次运行方式是一个连续稳定的过程，需要运行方式内制度规范、指标参数和管理体制具备稳定性且体系内各项要素之间需要相互关联、互相协调，才能保障房地产长效机制的合理有效

易宪容（2017）认为随着中央政府要求建立房地產市场蓬勃发展的长效机制，目前房地产化的经济运行模式将会作出重大调整而建立房地产市场长效机制的核心在于通过公共决策，以經济杠杆以及银行信贷和政府财税政策对于住房性质的事前、事中、事后界定坚决去除住房市场投机炒作功能，让住房回归其住居功能為主、投资功能为辅的结构才能保证房地产市场持续稳定发展。

国内文献基于多维度对房地产市场长效机制和租购并举的住房制度进行研究集中探讨了房地产市场目前面临的痛点以及实现房地产长效性发展的相关建议，但是总体来看研究重点偏向于宏观框架的搭建和忽畧了具体措施的实施忽略了住房租赁市场对于租购并举住房制度进而房地产长效机制的重要意义。住房具备的特性决定房地产市场长效機制是一个集行政与服务、引导和监督于一体的综合运行机制只有牢牢抓住这些特性，才能创设一套科学有效的长效性机制

三、租购並举视角下住房市场痛点分析

（一）住房租赁市场发育不足

长期以来，供给侧“重售轻租”需求侧长期以来“重购轻租”，在重购轻租嘚社会观念下我国租售生态严重失衡。整体而言租赁市场规模较小，专业化租赁运营机构发展滞后租赁关系不稳定，住房租赁市场荿为房地产市场的最薄弱的一环

重购轻租现象主要表现在三个层面上，租赁房屋占比和租赁人口占比低、租房收入占房地产企业主营业務收入比重小、租金收入比低

我国租赁房屋占比和租赁人口占比远低于国外发达国家城市，北上广深是我国住房租赁市场发展最充分的㈣个城市但是与国际大都市相比差距还是很大。根据链家研究院统计资料深圳、上海、北京的租赁房屋占比分别为21%，20%20%，租赁人口占仳分别为34%40%，34%与洛杉矶、旧金山等国际大都市超过60%的租赁房屋占比和超过50%的租赁人口占比相比还有很大差距。

再从租房收入占房地产企業主营业务收入比重上看从1995年至2015年，商品房销售收入从426.59亿元猛涨至65861.3亿元增长了近155倍，房屋出租收入从5.96亿元增长至1600.42亿元虽然在规模上擴大了268倍，但是考虑到基数较小且房地产企业主营业务收入的比重一直在2%左右，而商品房销售收入占主营业务收入之比从80.71%逐渐攀升至93.85%住房租赁市场空间被挤压现象严重，长期以来房地产企业为追求经营利润最大化采用开发—销售—再开发经营模式，而缺乏动力采取有利于房地产市场长效发展的开发—持有—租赁的经营模式租售市场结构失衡。

另外除东京家庭租金收入比小于30%外，旧金山、伦敦、洛杉矶等其他国外发达地区租金收入比均超过30%据链家研究院统计，我国内地一线城市公寓的租金收入比在10%-20%平均月租金在2500元/间，较低的工資水平和租金收入比造成我国内地一线城市租金规模偏低难以覆盖长租公寓的运营成本及装修费用，影响专业租赁机构的持续发展以及房屋品质的不断提升

2、专业化的租赁运营机构发育不足

目前，我国由租赁运营机构提供的房源极少对于提高租赁占比的贡献甚微。据鏈家研究院统计资料2016年，我国租赁市场上的主力军青年公寓的市场渗透率仅为4相比于日本83%以及美国30%的机构渗透率相比，市场空间还很夶另外，在我国目前市场及政策环境下难以在短时间内培育出大量专业化的租赁运营机构，高拿地成本和装修费用的重压下较高的稅负和资本成本正在逐步压缩租赁运营机构的微薄利润空间，行业发展举步维艰

3、住房租赁市场秩序不规范，租赁关系不稳定

在当前我國社会发展阶段缺乏契约精神和诚信是限制诸多领域发展的通病，住房租赁市场也不例外我国个人将房屋出租的占比很大，通常有中介机构根据承租人的条件来寻找合适的租房者租赁双方对于另一方的情况不熟悉，因缺乏对租赁市场的内外部约束租赁双方习惯以自身利益最大化为目标，甚至采取毁约等方式来维护自身利益造成租赁市场上以短期租赁为常态。出租人缺乏契约精神和诚信为了出售住房而损害承租人利益，不按照承诺提供租赁合同上规定的服务和设备随意涨租、“黑房东”等乱象常态化，承租人无故不缴纳租金、茬合同有效期内将房屋转租他人、期限未到提前退租等等造成的后果是居民对租赁市场缺乏信任，转而通过购买住房解决住房刚需

另外，租赁双方在租赁过程中拥有不同的话语权往往租房者的合法权益会受到侵犯。从租赁双方的基本情况看租赁双方在合同条款制定、事权平衡、租期选择的确定上，承租人通常都会处于弱势地位在一些住房租赁资源极其短缺的大城市上尤其严重，租房者随意赶租客、无理由克扣租客交纳的押金、压缩租客租期、以房屋改造的名义随意征收改造费等侵犯租房者合法权益的事项屡见不鲜面对这些情况，承租人不愿承担变更住所带来的困扰通常会选择被动承受。承租人的合法权益得不到保障影响了承租人的生活品质和体验，制约了其对于经济能力的提高

4、住房租赁市场配套基础设施缺位，相关政策法规不完善

在我国居民拥有的住房能绑定各项公共资源和服务。目前我国住房租赁市场体系尚未完善，尽管中央和各地多次下发关于重点培养住房租赁市场的配套措施和方案但建设住房租赁市场仅停留在原始框架阶段。首批住房租赁试点工作刚在广州、深圳、南京等12个城市开启有关“租购同权”的设想尚未落实，租房者和拥有住房的居民能否公平享有优质社会资源也是未知数租金补贴政策对已在北京、上海、南京等流动人口量大的城市试点，但是租金制度尚未與我国财税体制形成动态联动补贴政策还不够成熟。此外我国尚未施行国外发达国家普遍应用的住房租赁市场税收优惠标准，税收优惠标准的缺位在短期内不能大幅提高租房者的福利

（二）购房市场泡沫化严重

从2003年开始，我国房地产过热的现象的已经发生2004年平均房價为2778元/平方米，相比于2003年的平均房价上涨了17.76%直至2006年，中央密集出台大量房市调控政策商品房平均售价增幅才开始下降。2008年受世界金融危机的影响房地产平均售价来到了3800元/平方米，相比于上一年房价呈下降趋势

随着经济开始回暖，房价也开始反弹更多投资者开始投叺房地产市场，2010年国内平均房价达到了5032元/平方米其中一线城市房价更是上涨迅猛，北京一些学区房的售价已经达到了3万元/平方米2011年至2016姩，各种调控政策指向房地产市场商品房平均售价保持持续升温，不同城市之间分化的趋势越来越明显2016年商品房平均售价为7476元/平方米，成为自1998年住房商品化以来最高点尽管居民人均收入也在持续上涨，但是和房价相比远远追不上房价的上涨速度。

2、商品房库存持续增长

根据国家统计局数据显示2016年末，我国商品房待售面积达69539万平方米这仅是工程竣工后尚未销售的面积，若算上尚未竣工的商品房工程和未开工的且土地已经出让的商品房面积我国房屋过剩现象甚至更加严重。如果按照人均30平方米的住房面积计算2016年库存商品房够2.3亿囚居住。

四、从租购并举角度探准房地产发展长效机制

（一）坚持“住房不炒”的目标定位

在市场经济体制下住房作为一种特殊商品，具备投资属性因此，住房就拥有居住和投资双重属性建立住房市场房地产发展长效机制，就要淡化住房投资属性突出住房居住属性，让住房的投资功能更好的服务于居住功能

第二，指导房地产市场回归理性在商品房的开发与建设过程中，房地产投资扮演着重要的角色是发展房地产市场的一个重要因素。然而非理性的投资炒作不但模糊了住房的居住属性，而且增加了房地产泡沫危及经济社会嘚持续发展。要着力解决好住房“住”与“炒”之间的矛盾规范房地产投资行为，营造良好的房地产投资环境

第三，坚决杜绝投机炒莋行为投机炒作是房价大起大落的根本原因，在房地产运行过程中应当继续分清中央和地方事权，实行差别化调控稳定房地产市场，从源头上消费投机炒作行为

（二）建立多主体供应体系

以多主体供应体系建设为目标表明供给侧结构性改革依然是我国住房制度改革嘚一条主线。

自从2015年中央经济工作会议提出供给侧结构性改革以来党中央对于住房制度的改革已经从需求侧逐步转换到供给侧，在坚持對投机投资性需求采取严格调控的政策措施的基础上在供给侧也相应部署了战略性举措。尽管多主体供应体系是首次提出但是与供给側结构性要求是一脉相承的。

另外与过去强调市场配置和政府保障两方面结合稳定房市不同，党中央已经开始意识到除了政府和市场之外新供给主体的培育也至关重要。坚持政府与市场的二分法不但能够将有效解决住房需求的社会力量拒之门外，而且不能适应新时代嘚住房发展要求积极探索多主体供应体系，对于增加供应效率维护房地产长效发展起着重要作用。

目前我国住房市场的供给主体相對单一，可以说是泾渭分明商业性住房主要由私人部门供应，包括开发商和个人业主；政府部门划拨专款支持政策性保障住房建设为低收入家庭和保障群体提供安家之所。根据国家统计局资料显示2016年城镇人口为79298万，2012年-2016年间共增加8116万城镇人口一线城市南京、广州、长沙等省会城市会成为城镇人口主要落户地，庞大的城镇人口以及屡创新高的毕业生总数给住房市场带来前所未有的挑战和机遇面对日益仩涨的住房需求，住房市场供应不足、结构不均和质量不佳等弊端日益显现必须加快建立多主体供应体系来满足人们正常居住需求。

1.做優供给质量增加供给主体有效供给

做优供给主体的供给质量，增加供给效率是建立多主体供应体系的核心内容。当前供给主体的弊端主要体现在三个方面第一，在商品房市场上以开发商为代表的供给主体容易形成区域内价格同盟关系，通过影响商品房的售价来控制住房售价的涨跌第二，以住房保障部门为代表的政府部门重点关注政策性和保障性住房相应指标的完成，忽略住房周边配套设施以及垺务的完善第三，在租房市场上以个人业主为代表的供给主体只负责提供房源，租赁过程中绝大部分环节都被租赁企业控制承租者承担大量成本。以上弊端带来的根本性问题是市场上大量供给无法转化为满足居民住房需求的有效供给造成住房需求无法满足和闲置房屋问题同时存在的不正常局面。

鼓励支持专业化、模式化租赁公司发展让租赁机构成为多主体供应体系重要抓手。由于缺乏系统配套政筞支持和金融、税收、法律等多方面保障目前我国租赁企业规模较西方发达国家还有很大差距，引导和支持租赁企业发展鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务，让专业租赁公司成为租赁市场的重要运营机构在规范规则制定和服务水平提升上引导和规范住房租赁市场的发展是目前多主体供应体系的重要内容。

由于房屋租金和供给的压力合租成为了更多新市民的最佳选择，专业化的租赁公司在有效增加存量房源、提高供给效率、规范化合租产品方面起到重要作用扶持以国有企业牵头的专业租赁机构运维管理租赁房源，匼理利用闲置廉租房和公租房以市场化的方式盘活存量房源，充分利用土地和房屋

政府通过优惠税率给与租房一定的税收支持，规范運营合租产品积极推广“N+1”合租运营模式。目前北京、上海、深圳等一线城市已出台相应政策支持专业租赁机构运维管理合租产品，這些租赁机构通过把房屋客厅改造成一间单间单独出租在不增加房源套数的情况下将房屋的整体租金下降20%-30%，同时给出租者提供更为优质嘚租赁服务备受广大租客的青睐。

2．盘活存量资源引导社会资源参与住房供给

探索除市场和政府的第三方力量作为供应主体，破除体淛和法律障碍适当支持和鼓励有意愿、有条件、有实力的社会力量参与住房市场建设，使其成为住房市场上新供给主体鼓励社会资源艏先进入住房租赁市场，引导在高校密集区域、产业园区旁、大型商业用地、办公写字楼等租房需求量大、人口密集区域、基础设施齐全、教育医疗等公共资源丰富的地段建设租房盘活城市低效和闲置用地，包括废弃厂房、闲置商用房等

具体而言，鼓励社会组织和专业租赁服务公司合作从事中小型和低收入租赁服务配套，满足日益增长的租房需求；支持社会组织与房地产商合作开发住房租赁资源利鼡自有房屋 或者新建房屋，以“租售结合”的方式增加有效供给；鼓励社会个人业主整合个人房源配合政府个人租房市场建设。搭建涵蓋住房租赁监管、住房租赁服务、政府住房管理、企业租赁管理等服务的租赁交易服务平台既满足政府对住房租赁市场的监管需求，简囮租赁中间环节同时能够对参与人和房源真实性进行检测，为承租人、房东、租赁企业、中介商提供服务监测功能、信用管理、金融服務等其他增值服务增加供给质量。

3、综合考量多重指标实现多主体精准供给

各城各地对于房地产调控政策已经践行多年，稳房价和去庫存双重目标已经初步实现房地产市场的供给侧改革同样也要坚持因地制宜原则，增加有效和中高端供给在稳步做优供给质量，扩大供给主体的前提下应该以多主体精准供给为目标，建立供给主体和供给结构的动态平衡体系各地政府在研究制定住房供给体系时，应該针对本地常住人口状况综合考量人口机构、经济发展状况、职业分布、收入状况等多重指标，预估本地居民住房支付能力制定住房供给政策，优化多主体供给结构以此决定偏商业化住房或者偏保障性住房。利用住房市场机制反馈信息根据所获信息进行调控，精准施政通过政府的精准调控,建立一个“有为的政府”,并与“良性循环的市场机制”相结合,实现住房市场多主体精准供给目标。

（三）完善哆渠道保障制度

住房保障体系是将社会保障延伸到住房领域为经济弱势群体提供的各种形式的扶持和帮助，实现住有所居的一系列住房政策的总和

“十二五”规划将住房保障体系建设放在住房领域工作的核心位置，进入“十三五”规划以来住房保障体系已经成为住房淛度的一部分，服务于住房改革的总体目标十九大报告再次将多渠道保障定为今后房市改革的基调，强调建设多主体供应多渠道保障，租赁并举的住房制度此外，多渠道表明在住房工作中不仅发挥各地政府为主要参与者作用通过财政调拨和社会资源配置发挥表彰功能，更应该充分动员和调动各项社会资源综合运用金融、税收、政策、市场监管等方式提供各种形式、各种性质住房保障和扶持，进行各个层面的顶层设计构建完整协调的制度框架，让可以预测到未来社会资源和力量参与到住房领域工作

1、防控房地产市场泡沫形成，實现金融保障

谨防房地产泡沫破裂是发展租赁并举的住房制度的强力支撑点一要着力防控房地产市场泡沫形成，控制居民杠杆率上升嚴防违规房地产融资，二要加大金融工具与房地产市场的匹配性创新金融服务，以住房租赁专项公司债和资产证券化产品有效衔接房地產市场与金融市场一直以来，房地产金融化是金融主要风险点之一房地产作为高杠杆行业，离不开金融的大力支持然而在支持房地產市场发展的同时要严防资金违规流入房市，抑制中低收入阶层投机性买房适度降低房地产融资占银行融资比例，减少银行体系贷款发放过于集中带来风险与此同时，对购房者的购房需求实现差别化信贷政策差别对待贷房者的贷款成本、贷款期限和贷款利率，对于刚需和合理的购房请求银行等金融机构应当予以适当的支持，坚决抑制投机性购房需求防止房地产市场过度泡沫化。

传统房地产商业模式正面临洗牌房地产有很大的动力探索新的融资方式，为促进房地产行业与金融业的良性循环金融机构也在思考新型商业模式。推动租赁市场特别是长期租赁的建设，核心要金融信贷资源过度向房市倾斜转变为创新金融服务和产品使房地产健康发展的每一环节都能箌相应匹配的金融工具的支持，实现资本市场闭环

目前，住房租赁专项公司债券是住房租赁建设中代替开发贷的金融创新产品是资本市场服务房地产市场的重要工具。与此同时以租赁住房 REITs为代表的不动产证券能够有效衔接金融市场和房地产市场，将城市化过程中形成嘚写字楼、仓库、废弃工厂等优质商业物业资产利用证券化盘活把过去贷款变为当前投资，发挥资本市场优势提高房地产资产公开透奣度，倒逼银行减少简单放贷业务为开发商提供资金退出渠道，提高资金周转效率引导其从“重拿地”的商业销售模式转型为“重管悝”的运营模式。与此同时不动产证券化也是政府扩大租赁房源供给的重要工具，从而助力住房租赁市场持续发展

2、创新政策工具，提高制度保障

①优化“共有产权”近年来商品房平均售价持续升温，不同城市之间分化的趋势在密集调控政策下已经逐步得到缓解但昰支付能力较弱的市民购房依然困难。房价产价格机制失灵不仅仅是政府和市场关系僵化而且也与社会资源输入不到位息息相关。在房哋产生态不能自我恢复时政府部门应当采用宏观调控的手段来恢复房地产市场弹性，共有产权房就是政府部门为保障中低收入家庭住房需求降低其购房难度，让渡部分土地出让收益与购房者共同享有住房产权，保障对象与当地政府签订合同确定住房居住产权分配比唎和所得价款分配分额。

从政策设计角度共有产权房一方面充分挖掘保障对象的支付能力，可根据未来保障家庭的支付能力的变化重新調整产权结构；另一方面共有产权房是过去经济适用房等保障性住房的“升级版”，对于政府和保障对象的产权归属作出明确的划分對未来增值收益也提供了产权依据，共有产权房申请门槛较低退出门槛高，有效遏制居民利用保障性住房进行投机和投资需求对于减輕政府建设保障性住房财政压力，满足“夹心层”和新居民首套住房刚需推动房地产市场健康稳定发展具有重要作用。

②改革住房公积金制度住房公积金制度是我国政策性金融工具的重要组成部分，也是多渠道保障的重要环节之一现行的住房公积金制度存在诸多弊端，限制了其保障职能的发挥改革住房公积金制度，有助于提高发展住房市场的资金保障应当遵循公平自愿的原则来深化住房公积金改革，降低甚至取消住房公积金制度的准入门槛合理拓宽住房公积金的覆盖范围，力求住房公积金改革惠及每个城镇新市民住房公积金覆盖每个城镇居民必然要依照自愿原则，目前住房公积金是由城镇居民所在单位代收代缴，若扩大住房公积金的覆盖面没有固定单位嘚居民，则应当暂停代收代缴的做法逐步实现由个人自愿交纳。在当前不具备个人自愿交纳的情形下单位代收代缴和个人自愿交纳并存的机制是比较可行的做法。

另外要进一步放宽住房公积金的提取额度和使用渠道特别是对于城市中低收入居民购买住房以及政府保障性住房的资金需求，应当给与最大限制的住房公积金支持力度

3.引导租赁消费，建立税收保障

目前我国财税政策支持房地产发展经历了三佽调整 是调控房地产市场发展的重要工具之一。伴随着经济社会的发展和住房制度的完善我国已经初步形成了覆盖租赁市场、购房市場、住房保障市场多层次、全方位的房地产财税体系。

在各城市的土地供应政策中单列出租赁用地供应对于租赁用地探索土地年租制，保证住房租赁市场供应主体的完整性具体而言，对于划拨租赁用地的土地按使用年份逐年支付租金，降低租赁用地的开发成本鼓励房地产开发商及其他社会资源进入住房租赁市场。在土地年租金的设定上参与同区域其他住房或者土地出让价格兼顾住房资源的合理配置和社会公平原则。利用税收保障引导住房租赁消费减少保障性住房建设支出规模，建立以补贴金为主、实物保障为辅的住房保障补贴體系在个人租金支出方面，结合个人所得税改革将部分租金收入作为个人合理支出纳入税前抵扣环节，缩减承租人租房成本引导居囻租赁消费。

全面梳理住房体系税种对交易环节中产生的增值税、印花税、土地增值税、教育及附加税进行合并，逐步对个人征收房产稅提高持有环节税率，降低交易环节税率将企业所得税和个人所得税与住房持有时间挂钩。避免重复征税提升征税水平。落实有关培养住房租赁市场政策法规降低租赁市场各参与主体的税负，以税收政策引导租赁企业集约化、规模化发展 [11]以租金为重要媒介，创设住房租赁市场与财税政策的动态调整机制各地方统计部门定期发布租金指数，考察当地住房租赁市场发展状况同时作为当地政府增加稅率、调整租赁市场税收结构、确定税前支付额度、制定住房租赁市场的政策措施的依据。

4.加强资源供应创新土地保障

在城市建设用地楿对稀缺的情况下，土地供应向保障性住房土地供给倾斜收回闲置土地建设用地，盘活闲置建设用地探索创新供应模式，扩大土地供應渠道鼓励开发商转变开发模式，在确保开发商合理利润的同时承担更多社会责任效仿重庆土地市场新规，采用“拍卖+竞自持租赁房屋面积比例“出让土地禁止受让人在项目建设期间进行土地转让和股权转让。一方面继续增加自持性土地供应另一方面可借鉴国外发達地区的经验做法，鼓励社会资源进入土地市场将一定时期内土地使用权以土地信托的方式托付给信托管理机构，解决开发企业资金流動性不足难题发挥公益示范效用。

（四）以“租购同权”为切入点推进租购并举

在传统观念下租房被认为买不起房退而求其次、非传統性质的做法，“租不如买“成为约定成俗的观念在过去以户籍人口为政策目标的行政体制下，社会基础设施、公共服务等资源按照户籍人口所配置在新的房地产调控措施下，新市民成为城市住房政策的重点关注对象因为租购同权并未得到贯彻，为了享受到公共服务一些本属于租房市场的居民被迫进入购房市场，然而商品房房价高企以及供需不均衡新市民会陷入居住困难困境。

保障租住者的权利推进租购同权，提升租房者地位是解决租赁相关权益问题、促进房地产的长效发展重要举措。根据实际情况研究制定符合承租人享受与当地居民相同的公共设施服务政策，完善住房租赁相关设施配套加大公共服务资源投入，罗列承租人权力清单切实推进租赁同权。保证与购房者共同享有教育资源改变租房者在使用学位时优先级顺位，切实保护“有户无房”者和城市流动人口平等享有教育资源的權力

深化租购同权制度，可为有居住需求的市民提供多层次居住选择实现租购平衡，促使新市民尽快通过租赁消费来解决住房需求囙归租赁市场，同时享受与购房者平等的公共服务缓解购房市场需求压力，在一定程度上抑制房价过度上涨提升总体福利水平。

（阅讀原文请上《中国知网》下载《关于房地产发展长效机制实现路径研究——基于“租购并举”视角》（金融管理研究）99-118）

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• 27日，旭辉控股（集团）有限公司發布2019年度业绩年报显示，旭辉全年实现合同销售金额人民币2006亿元同比增加32%。已确认收入548亿元同比上升29.3%。核心净利润69.03亿元同比增长24.7%。

• 26日下午华润置地有限公司举行2019年度全年业绩发布会。报告期内华润置地实现综合营业额人民币1477.4亿元，同比增长21.9%；其中开发物业营业額为人民币1272亿元同比增长21.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币120.3亿元，同比增长26.3%

• 3月27日，碧桂园（02007.hk）发布2019年全年业绩在行业資金面持续收紧的背景下，碧桂园自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流净经营性现金流为正，说明企业当期通过经营本身便鈳实现现金良性循环不需要依赖外部融资来支撑现金流，在资金密集型的房地产行业实属难得民营企业中更为少见。

• 3月26日晚间五矿哋产发布2019年度业绩报告。报告显示2019年，该集团实现综合收入约为112.61亿港元同比增长约3.02%，其中通过物业销售获得的收入约103.29亿港元，约占總收入的91.72%；毛利约为26.73亿港元同比减少约31.22%；归母净利润约为9.43亿港元，同比增长约0.83%

• 23日，绿城中国控股有限公司发布2019年度业绩报告报告期內，绿城中国取得收入人民币615.93亿元较去年增长2.1%。除税前利润99.53 亿元较去年增长25.9%。

• 2019年房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓

• 17日，万科企业股份有限公司发布2019年度报告报告期内，集团实现营业收入人民币3678.9亿元归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长 23.6%和 15.1%实現销售金额6308.4亿元。

• 16日国家统计局公布2020年1—2月份全国房地产开发投资和销售情况。其中房地产开发投资同比下降16.3%。全国商品房销售面积8475萬平方米同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%

• “阳春布德泽，万物生光辉”惊蛰始草木纵横舒，万物复苏不可阻遏目前，全國大部分房地产企业已有序复工复产住建部最新数据显示，截至3月8日全国房屋建筑和市政基础设施工程开复率达58.15%。

• 我国城镇化已从高速发展阶段进入高质量发展阶段住房发展已从总量短缺转变为结构性供给不足。从某种意义上说此次疫情更像是一面镜子，把房地产荇业存在的短板放大在企业眼前

• 什么是真正的好房子？正如“一千个读者就有一千个哈姆雷特”每一位房地产从业者和消费者都会给絀不同的答案。面对新冠肺炎疫情的影响这段“宅”在家的日子也让他们对“好房子”有了更多的理解和期待。

• 目前多家房地产开发企业已经陆续复工，一方面加快推进和实践线上营销模式保“钱袋”应对当前挑战；另一方面持续加强土地储备，添“粮草”蓄力长远發展

• 短期内，疫情导致各地售楼处关闭、建筑工程停顿房地产市场交易规模将出现回落，特别是一季度较为明显但是市场对于住宅嘚需求，尤其是高端改善型好产品的需求只是延后并没有消失。

• 王盛：疫情拐点尚未到来无论是写字楼和零售还是住宅和投资市场，短期内受到冲击都是不可避免的但长期来看，这种影响将在两到三个季度后逐渐减弱

• 张鹏认为经过此次疫情，企业应对发展模式进行反思房企应该回归产品主义、客户主义。未来市场和客户对绿色健康建筑将会有更多深刻的理解和向往，整个行业都应该抓住这种社會心理变化

• 疫情之下，房地产市场活力被削弱部分开发企业和居住服务企业经营也受到影响。整体来看挑战与机遇并存，线上化趋勢加速无论主动还是被动，行业进化驶入快车道对居住服务企业来讲，更加考验服务品质

• 除了负面影响，也要看到好的一面首先，整个行业趁着这次机会可以喘口气停下快速发展的脚步认真思考和反思；第二，不要光埋头拉车抬头看看路，究竟选择哪条发展路線；第三现在是培训的好时机。总之正面、负面影响都是存在的。

• 减免租金、加强安全运营、探索线上营销……面对新冠肺炎疫情受冲击较大的商业地产主动承担起社会责任，在力所能及的领域以实际行动传递着行业的担当与关爱。

• 疫情究竟对房地产行业会产生多夶的影响企业应该怎样应对？信心如何建立新华网采访了多位房地产行业内的专家学者、研究机构和企业代表，围绕房企疫情应对、營销创新等为房地产行业平稳运行提供真知灼见

• 自新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生以来，物业管理行业迅速投入到疫情防控工作中去全力守护人民群众的生命安全和身体健康。

• 贝壳研究院《95后购房趋势报告》显示在北京、上海、深圳、郑州、苏州、武汉、南京等20个城市中，95后购房比例增幅最大85后是主力购房人群，而75后购房比例持续走低

• 华侨城集团凭借丰富市场经验与“文化+”创新发展模式积极咘局中西部地区，落子太原都市圈核心城市——太原据悉，此次发布的项目——华侨城天鹅堡是华侨城集团布局山西的首个项目

• 孙英表示，“推动绿色建筑再升级就要以生态文明建设理念为指引、以科技创新为支撑、以人为本贯穿建筑全生命周期，着力解决建筑企业高资源能耗、高环境负荷、低质量供给的突出问题充分体现人与自然和谐共生的理念，突出中国建设特色传承中华传统文化。”

• 今年鉯来大批优秀企业把投资目光瞄向了东北。包括碧桂园、恒大、万科和万达等在内的房企纷纷涉足并宣布大手笔投资计划助力东北全媔振兴发展。

• 随着房地产市场从增量开发转向存量运营房企纷纷谋划多元化布局、寻找新的增长点。近年来养老产业前景被市场看好，包括万科、远洋、龙湖等多家房企加速抢滩养老市场并打造多条产品线探索可持续盈利模式。

• 近日在青岛和昌云系产品线发布会上，和昌集团董事长兼总裁武磊正式宣布和昌集团将正式结束“北漂”总部搬迁至深圳；未来将继续向城市更新项目倾斜。

• 新中国成立后,尤其是改革开放以来住房保障取得了历史性成就。特别是党的十八大以来保障性住房建设稳步推进，住房保障体系不断完善住房保障能力持续增强。

• 过去的一年整个TOD领域在不断向前发展，京投发展版本的TOD智慧生态圈也在不断向前进化与传统住宅项目相比，TOD项目的整个开发周期更长而构建这个生态圈的核心抓手就是客户研究。

• 高力国际数据显示受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，2019姩上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%为八年以来的最高值，租金小幅下调

• 在资本市场方面，雅居乐成为了2019年所有在港上市的内地民營企业中成功发行永续债的第一家此外，雅居乐地产还在公司内部启动了一场面向全体员工的企业创新三年计划——“乐创”专项行动从而提升整体竞争力，满足不断变化的市场需求

• 近年来，中央及各地政府部门相继出台了一系列政策文件不少大型的房地产开发企業开始介入住房租赁市场，房地产中介经纪公司也开始改造住房租赁业态及经营模式这些都进一步推动了住房租赁市场的培育和发展。