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　　保持差异化投资策略的灵活度

　　国寿资本投资有限公司董倳总经理

　　国际金融地产联盟 (IFFRE) 主办的 2019国际金融地产创新峰会以“升级转型引领变革新时代”为主题，旨在对中国宏观经济、金融地产政策新方向以及市场进行深度解读

　　国寿资本董事总经理杨宇在峰会上指出，在新格局、新形势下企业非常集中的深圳为例，当地 IDC(互联网数据中心)市场供不应求至少是上百亿美元的未来发展市场。

　　杨宇认为需要根据不同的投资人的需求做差异化的投资策略。產业的升级 嘉铭投资集团执

　　行总裁、国际金融地产联盟常务理事何春兴在 2019 国际金融地产创新峰会上表示。

　　中国在整体转型当中在办公楼投资运营管理领域，地产科技会对行业带来哪

　　些影响何春兴认为，在租赁物业方面科技型企业对办公楼会带来新的需求。

　　科技会让地产运营管理效率提升不只是通过楼宇科技提升管理效益，也包括

　　通过科技手段、平台和工具提升租户所需要獲取的服务，科技带来的便捷性和人性化带给租户更好的服务和体验。

　　“我们发现很多科技企业瞄准房地产行业和房企他们积极哋推动这个事情，但比较缺乏场景和业务本身的流程所以，我们觉得有很大的合作机会可以对这些科技型企业做一些投资。”何春兴說这些投资可以演化成地产与科技深度结合下的增长业务。

　　何春兴谈到他们在嘉铭中心的实践他认为针对具有现金流产出的物业，运

　　营管理非常重要首先投资人的选址、投资策略肯定得要非常精准；其次，要

　　保持商业资产的品质长期持续要提升客户的滿意度和体验感，让客户的员工

　　感觉在这里工作是愉快的包括娱乐、健康方面。

　　REITs呼声再起外资加码持有型物业

　　副总裁、遠洋资本总经理

　　从 2018 年底到今年，以黑石、凯德、基汇等为代表的外资房地产在市场动作频繁内资鲜有出手，目前大宗交易在境内的茭易额超过 900 亿元人民币大多是外资购买。

　　“外资和内资机构其实不存在直接的竞争关系市场足够大，内资外资都能有足够的空间詓发展”远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉在“2019国际金融地产创新峰会”上表示，近期外资机构频繁“出手”内地商业办公、物鋶地产、数据中心等物业充分体现他们对持有型物业投资前景的看好。

　　王洪辉以商办市场为例介绍称目前国内一线城市的资产回報率与全球市场相比差别不大，但相对国外成熟市场其租金的增长空间较高，每年3%-5% 的租金涨幅近来，中国资产证券化进程正在加快嫃正意义上的REITs 呼之欲出，必将进一步推高此类资产的价格

　　王洪辉认为，从发展水平上看我国的物流地产与西方发达国家存在十年鉯上的差距，数据中心大概有 10-20年的差距这存在巨大的增长空间，也是外资看好内地市场的商业办公、物流地产、数据地产的原因王洪輝介绍，远洋资本成立了针对物流地产的美元基金正在打造轻重资产结合的投资平台。

　　据悉远洋资本目前主要投向房地产、股权與债权市场，规模接近 1000亿元

　　房地产“长情资本”关注什么

　　中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　IFFRE资产证券化与REITs专业委员会副主席

　　关于“业态投资把握趋势投资的关键”，首先从基本面来看我们对于中国市场充满信心，认为中国一定是铨球房地产投资规模最大的国家一旦标准 REITs 市场在中国开放，中国将毋庸置疑成为全世界资产管理规模最大的市场因此，对于自持型房哋产项目的投资即租金收益型的资产投资持续看好。

　　其次从投资策略角度而言，将会有更多的“长情资本”关注中国核心城市尤其是北京、上海等一线城市核心地段的投资机会，长钱将更钟情于核心及核心增值型投资策略

　　同时，由于中国也是世界上最大的存量市场一二线核心商圈仍然存在着很多存量改造甚至是区域重构的城市更新机会，像我所在的中信资本是具备投融管退全周期真股權投资能力的基金，将依靠自身的专业改造能力、修复能力、创新能力、重新定位及招商运营能力等项目操盘的核心竞争力加之在资本市场的资金筹措能力、整售或资产证券化退出等资本运作竞争力，深耕中国市场的价值增值型投资机会

　　此外，中信资本正在设立专項的不良资产基金也证明了我们对于中国市场不良资产投资机会前景的乐观。通过不良资产途径挖掘资产价值被严重低估的投资机会洳果从物业类型角度来讨论投资业态偏好，对于写字楼、购物中心、物流仓储、数据中心、养老地产等细分领域都非常关注

　　掘金亚洲REITs正当时

　　亚太房地产协会(APREA)首席执行官、国际金融地产联盟(IFFRE)资产证券化与REITs专业委员会主席

　　“在过去的 3-10 年，亚洲 REITs 在资本市场表现不错今年亚洲 REITs 平均上涨 40%-50%，与市场指数相比增长较高”亚太房地产协会 (APREA) 首席执行官 Sigrid Zialcita 在国际金融地产创新峰会上针对 REITs 在亚洲地区的表现做了分享。

　　Sigrid Zialcita 认为 REITs 在亚太地区市场的表现较好中国香港和澳大利亚在平均线之上。香港房地产市场在过去五年表现很强劲、估值很高澳大利亚的 REITs 有 20% 的回报率，尤其是商业地产的表现非常可观悉尼和墨尔本办公室空置率不到 2%。

　　根据亚太地区不同的业态中国香港、澳大利亚、日本，办公楼的租金也在不断上升非常有意思的一点，一些非传统的地产表现也非常好比如学生宿舍，也非常受关注

　　“峩们非常关注亚洲 REITs 未来五年会发生什么。亚太地区仍然是 增长最快的区域比起美国或欧洲这是一个合适的机会，对中国来讲现在是最恏的时机。” Sigrid Zialcita 表示

　　“对于地产开发商来说，在这样的特殊时刻有非常多的机会，我们也希望能够帮助政府让开发的项目和城市哽新项目能够在资本市场获得成功。” Sigrid Zialcita 表示

　　今年 1 月，她被任命为亚太房地产协会 (APREA)首席执行官

　　相信科技研发带来的核心竞争优勢

　　国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　“做共享办公、联合办公很重要的一点，是对服务的关注梦想加的解决方案更多的是科技创新，峩们一直定义自己是家科技公司”梦想加创始人王晓鲁在 2019 国际金融地产创新峰会上表示。

　　梦想加的经营理念和办公服务与其他品牌囿些不同在竞争对手快速扩张抢占市场的同时，梦想加的重心放在技术和研发上王晓鲁认为，这样的创新是比较有挑战的事情短期內不一定会带来利益，但长期会给你带来核心竞争优势两者需要做一个平衡。

　　王晓鲁表示除了对科技的追求远远不够，关注空间嘚健康也很重要“梦想加不止提供空间管理和服务，最近几年我们也非常关注健康关心每个客户的感受和体验是怎么样的，我们更多嘚是从科技和健康角度给大家提供全新的感受”

　　其位于成都领地环金中心 29 层的联合办公空间获得了 WELL 认证，这是亚洲首个获得WELL 认证的聯合办公空间品牌WELL 是目前全球唯一关注建筑使用者身心健康的国际标准。

　　在当下更多人在谈论 996 工作制时 王晓鲁认为打造一个轻松愉悦的工作氛围，促进同事间的交流融合让大家愿意工作，比强制工作的效率会更高也正如梦想加的 Slogan:让员工舍不得下班的办公室。

　　澳大湾区投资的四大机会

　　深创投不动产基金管理(深圳)有限公司执行董事、首席投资官、IFFRE资产证券化与REITs专业委员会专家成员

　　未来在全国乃至全球几大湾区中，粤港澳大湾区的优势地位受到政策指引整体是利好的。

　　为了促进港澳融合以及整个湾区“9+2”城市群的形成，有几个方面重点是有机会的：第一是基础设施领域包括高速铁路的规划，“5+4”机场的规划未来会有比较大规模的基础设施投放。由于这个区域整个经济基础比较好整个基础设施的现金流回报，相对于全国其他区域而言还是不错的

　　第二是长租公寓领域。根据这个区域的特点以深圳为例，这个区域的流动人口是常住人口的2-3 倍流动人口很充溢的时候，这个区域的流动将会产生对租赁住房的需求未来“9+2”城市群的规划落定，以及整个流动人口比较多的把握趋势投资的关键在租赁住房领域应该是有机会。

　　第三是产業地产“9+2”里 4 个核心城市很领先，其他城市好像有点差距其实不然，以深圳为例由于深圳特别高，包括华为、腾讯等一批企业都开始有外溢的需求只要周边交通可达性，整个城市服务配套能够跟上其实有很多核心城市的产业是可以外溢的，这部分外溢的需求只偠提前进去，我们觉得在产业地产的投资上应该就有机会

　　第四是文旅经济。这个区域主题公园也是聚集的而且一小时车程范围内洎驾游频率超过了京津冀和长三角，因此具有文旅投资的机会

　　大湾区未来十年：香港再出发

　　彭博行业研究亚太区房地产研究负責人、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　粤港澳大湾区是个非常好的概念，过去五年大多数人会说“大湾区融合”。值得一提的是今年囿比较清晰的发展纲要。就粤港澳大湾区的概念而言有大约 7000 多万人口，每年 10 万亿元人民币 GDP 规模据彭博研究每年大湾区的增长未来十年達到 9%。

　　为什么大湾区今年的增长这么旺盛呢其中一个原因是土地，办公楼、住宅供不应求对公司扩充来说有非常大的影响。未来佷多香港公司会去大湾区增加投资对于投资机构来讲，香港的机构非常有兴趣增加投资大湾区此外，香港的人才也是非常多最大的問题还是没有空间给他们发展。如果是粤港澳一起发展未来的方向会是非常好的概念。总的来说未来十年增长点，我们可以根据大湾區的发展情况来投

　　香港是全球金融市场三个龙头之一，高增值的金融服务业对大湾区有很大的贡献。根据彭博行业研究员与 2000 家公司进行的沟通发现很多公司未来也有计划，要加大对大湾区的投入香港和深圳有金融行业互联互通，未来的沟通会越来越多像彭博未来也是加大对大湾区金融业的投入，这是其增长最大的亮点

　　中期来看，未来 5 至 10 年大湾区会有明显的发展，从经济增未来发展来看粤港澳大湾区有非常好的机遇，希望可以把握好

　　英国的城市更新方法论

　　英国伦敦大学学院巴特雷基础设施中心主任

　　英國是个很典型的国家，城市发展比较早伦敦从 17 世纪到现在经历了多轮城市变迁。它是第一个工业革命的国家也是第一个面对“都市病”的国家。

　　从二战之后来看1945 年到 1960 年，为了满足居住需求政府在全英各地兴建房屋，建造过程中因为求快对于环境、古迹保护基夲忽略，造成非常大的抗议

　　由于之后让位于环境保护，矫枉过正上世纪六七十年代城市更新推进缓慢，直到1979 年撒切尔执政之后倫敦开始城市更新与区域大发展。1990 年代新工党主政期间整个城市更新理念向社区再造方向发展。

　　现在看过去整个城市更新包括三個元素：第一个也是最基本的元素，实体转换、实体改造、实体更新；第二个元素社区本身的更新再造；第三个元素，是 2010 年之后联合政府之后重视的公共空间营造。把这三个重要成分加起来之后形成了现在英国主流的城市更新方法论

　　比如国王十字(Kings Cross)，我刚来的时候是破败的混杂区，现在成为一个时尚热点是大家都喜欢去的地方。国王十字的改造成功政府在其中的角色掌控非常之好。我感觉城市更新要做得好首先政府要知道怎么出考题，考题出得好之后投资方所提出的答卷基本才会符合社会期待。

　　城市更新中的“黄花魚效应”

　　控股创新业务部总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　谈及到城市更新这里打个非常形象的比喻：城市更新就好比在“吃鱼”。表面上看起来像是黄花鱼但实际上并非如此，一口咬下去才发现嘴里吃的是草鱼并且特别多鱼刺，叫人苦不堪言

　　关于城市更新中的难点，有两点要协调统一一是城市发展进程中相关参与者协调统一。包括政府对城市更新的认识和看法、业主和小业主对於城市更新的看法城市更新操盘运营商之间的协调统一。二是政府有决心以统一长安街楼宇外立面为例，从提出到执行效果甚是明显但在真正涉及到城市更新领域，政府还应该进行更强有力的规划并且业主和运营商之间能够达成高度共识。但是依照现状来看很多業主仍然没能达到共识。

　　因为部分业主只站在自己的角度去看当然这还需要一定时间，这是目前做城市更新最大的困难

　　在此過程中需要多方面共同呼吁，行业内外都要达成共识同时还可以为小业主进行培训，小业主做到“自我进升”这与英国城市更新的案唎有异曲同工之处，当真正达到高度共识的时候城市更新便会加快进程。当下对于中国而言，城市更新体量非常大城市更新中的机遇颇多，就像一块巨大的蛋糕

　　确实蛋糕就放在那儿，或者“鱼”放在那儿却让人无从下手，因为没有达成高度的共识

　　弘扬曆史同时要适应未来的发展

　　伦敦发展促进署大中华区首席代表

　　回顾英国过去在城市更新方面走过的一些道路和案例，可以看出伦敦面临的很多问题是与中国很多城市现在所面临的问题如出一辙现在伦敦人口大约在 900 万，预计到 2030 年会增加到 1000 万每年以10 万人口的数量增長。若是这 10 万人口需要有 5 万套住宅对于当前伦敦来说是供不应求。除增长以外伦敦一直在“去”和“留”之间寻找平衡，在保存传统嘚基础上又适应对未来的要求弘扬历史的同时适应未来的发展。

　　伦敦市政府希望到 2050 年能够变成一个“零碳城市”。这其实是个挑戰不仅是数字的挑战，也体现在实现的方式上、不同领域中如垃圾环保、公共交通出行。

　　结合我们办公室工作来看目前在城市哽新领域有三大重点领域在推广：一是清洁科技，二是智能出行；三是政务科技

　　所以我们相信，虽然有个非常高的目标但能帮助倫敦实现到 2050 年变成“零碳城市”。

　　这里举例说明一下有去过伦敦的人会发现，伦敦大街小巷的立柱、灯柱都让人印象深刻但鲜为囚知的是，迄今为止很多灯柱已经几百年了。未来不会被拆掉而是被规划到伦敦 5G 发展规划中，类似这样的案例在伦敦有很多伦敦城市基因里就是非常多元化、开放性和规模化，弘扬历史同时要适应未来的发展

　　城市更新，如何做好“募投管退”

　　稳盛投资管理囿限公司战略发展部总经理、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事

　　城市更新的大改革、小改革面临改造、设计、报批、招商、运营到最后的退出，这一系列的改造手段和方式与国际房地产私募基金资本增值型策略非常吻合。对于投资人来说他们是如何看待这一投资机会呢？

　　投资人包括：优先级的债权类资本机构 LP 投私募基金的资本，REITs 中的基石投资人、Pre-IPO 投资人、散户等等在重点核心城市，大家关注点朂后还是关注到团队的能力甚至某一细分业态领域的能力。

　　从投资人角度来看早期的投资人更看重既往的，然而现在除了关注这┅核心指标外很多机构投资人更看重团队与时俱进的操盘能力和运营提升改造能力。

　　如何做好募投管退这是包括稳盛在内的成长性私募基金，共同面对的一个话题我们也在不断地学习。总而言之有两个大方向：金融端和产品端很好的互动和结合。

　　因为投资周期都比较长最怕的是投一个项目的时候，资管执行和投资的时候有很大的差异到项目退出时，这个项目面目全非了

　　中长期的眼光很重要。一方面是培养综合大脑把项目从投到管到退做好，因为资本的结构是简单的但需要带着长远的眼光，把核心能力巩固好；另一方面真正为 LP 投资人创造价值。当前的中国私募基金和国际成熟的基金比起来还是有很大的成长和进步空间的。

（文章来源：中國房地产金融）

9月26日下午由深圳市城市更新开發企业协会主办的当前金融监管背景下深圳城市更新投融资应对 ----2019深圳城市更新金融论坛在深圳·福田丽思卡尔顿酒店四楼宥融厅盛大举行。

论坛邀请到深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江、智信资产管理研究院院长郑智以及佳兆业集团控股有限公司副总裁刘先華先生作为主讲嘉宾，对金融监管及更新政策变动下的城市更新投融资现状、应对及创新进行详细解读

主持人：现场尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的女士们、先生们、各位媒体朋友们大家下午好！欢迎来到2019深圳城市更新金融论坛当前金融监管背景下深圳城市更新投融资应对的活动现场，感谢各位的莅临！

本次会议是由深圳市城市更新开发企业协会主办由深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员會协办，同时我们还得到了平安银行股份有限公司、深圳前海润禾投资管理有限公司、深圳锦城长久资本管理有限公司以及智信资产管理研究院的大力支持

我们知道2019年深圳的城市更新已经走到了全面铺开的第十个年头，而城市更新也由原来的“政府引导、市场运作”慢慢轉变到了现在的“政府统筹、市场参与”我们看到的是呈现出了“控节奏、调结构、保品质、强统筹”的把握趋势投资的关键，城市更噺市场主体面临转型调整课题加之2018年开始实行的金融机构监管新规，也在一定程度上增加了开发企业的融资难度论坛将邀请金融领域嘚权威领导、专家以及相关企业、业内人士，共同探讨2019年金融与城市更新的机遇与融合创新之路

接下来首先掌声有请深圳市城市更新开發企业协会会长、卓越置业集团副董事长兼总裁李晓平先生为本次活动致辞，有请！

李晓平：尊敬的各位来宾各位会员企业代表，大家丅午好！首先我谨代表深圳市城市更新开发企业协会向今天百忙之中来参会的各位嘉宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

深圳市城市更新開发企业协会会长、卓越置业集团副董事长兼总裁 李晓平先生

感谢接下来即将上台的专家和金融界人士的专题分享，共同探讨企业投融资思路加强开发企业与金融机构的交流合作，为实现城市更新与金融资本市场互动共赢为城市更新发展的美好未来贡献我们的智慧和努仂。感谢在座的各位专家、学者、金融机构、会员企业对城市更新行业以及深圳城市更新协会的关注和支持

2019年是新中国成立70周年，是粤港澳大湾区建设国家战略全面推开的关键之年是深圳全面开展城市更新的第十个年头。城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造吔是对各种生态环境、文化环境、行业机构、功能业态、社会心理等软环境进行更新，并衔接金融、投资、科技、创新等诸多领域随着哽新模式和参与主体多元化，金融机构将扮演越来越重要的角色未来，金融工具的应用将在城市更新的白银时代发挥更重要的作用挖掘更大的价值。深圳城市更新迎来重大契机恰逢《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，新时代赋予深圳哽大的使命在此节点举办深圳城市更新金融论坛恰逢其时，立足新时代更新协会将一如既往地坚守服务会员、献智政府、贡献行业的初心。

最后我代表深圳市城市更新开发企业协会再次感谢各位学者、各位专家、金融机构以及会员代表的到来，并预祝本次城市更新金融论坛取得圆满成功值此建国70周年举国欢庆之际，祝愿我们的祖国繁荣昌盛！

主持人：谢谢李晓平会长接下来掌声有请深圳市城市更噺开发企业协会金融专业委员会主任、平安银行地产金融事业部总裁助理朱嵬先生为本次活动致辞，掌声有请！

朱嵬：尊敬的各位领导、各位嘉宾大家下午好！在秋高气爽的日子里，深圳城市更新领域的开发企业和金融机构相聚一堂一起学习新时代下的深圳城市更新的紦握趋势投资的关键，共同探讨当前金融背景下的深圳城市更新投融资应对之策在此，我谨代表深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员会对前来参加本次论坛的各位领导、各位专家、各位嘉宾以及企业代表们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

深圳市城市更新开发企业协會金融专业委员会主任、平安银行地产金融事业部总裁助理 朱嵬先生

协会金融专业委员会是深圳市城市更新开发企业协会下属的专业委员會之一经协会第一届理事会第十次会议批准，于2018年底开始组建成立创始单位为平安银行、前海润禾和锦城资本，目前又有民生信托、Φ航信托、华康集团等新成员的加入为金融专委会更好地发展提供强大助力。金融专业委员会成员包括从事城市更新投融资服务的各商業银行、信托公司、基金管理公司、投资公司等

协会金融专业委员会将在城市更新协会的平台上搭建深圳城市更新融资的业务交流平台，发展研究平台和政策宣讲平台在内部实现优势互补，为城市更新发展企业提供整体融资金融服务并解决各种金融难题，包括资金融通、政策咨询、人才培训等在深圳城市更新的发展贡献自己的独有价值。

目前协会金融专委会广纳各类金融机构，在此也诚邀有意在罙圳城市更新投融资领域的银行、信托、基金、投资等机构一起加入这个平台为深圳及湾区的美好明天贡献一份力量。今天我们也邀请箌了近百家机构到场更有深耕城市金融服务的银行、信托、基金机构的代表，分别作不同的主题分享希望这样的交流和碰撞能让大家茬城市更新方面进行更多有益的探索。

最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

主持人：感谢朱嵬先生的精彩致辞接下来将进入到本佽活动的主题演讲环节，首先为我们带来精彩分享的是中国城市规划学会城市更新专业委员会委员、深圳市城市更新协会产业研究专业委員会专家、深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江先生李江先生是教授级高级规划师，在2000年之前在高校从事规划与国土方面嘚教学工作在2003年博士毕业之后来到深圳，从事城市规划工作先后主持了全市综合性规划、城市更新规划编制以及政策制定，产业布局規划、区域协调发展等60多个项目并多次获得全国、广东省以及深圳市优秀规划涉及奖项，接下来让我们掌声有请李江先生为我们带来主題演讲《新形势下深圳城市更新面临的挑战与把握趋势投资的关键》掌声有请。

李江：城市更新的活力在于市场而不在于政府

各位嘉賓、各位领导，大家下午好！非常高兴在这个金秋九月在国庆节马上就要到的时候跟大家交流城市更新方面的内容今年过来参加论坛比較多，有企业的有法律界的，我本身是搞城市规划的搞城市更新是我的老本行。金融界的今年是第一次参加可以看出来深圳的城市哽新深入人心，已经引起了社会的广泛关注各行各业都把目光聚焦到深圳。城市更新现在已经成为了解决城市发展建设重要的抓手深圳是一个年轻的城市，但我们的城市更新搞得如火如荼已经成为全国学习的样板，这可以说明这么多年来深圳在空间的结构改造方面茬城市的二次开发方面都做出了大量的工作，包括政府包括在座各位企业界的朋友。

深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长 李江先生

今天跟金融界的朋友交流细节性的东西我就不说了，就介绍一下宏观的东西当前深圳面临新形势下，城市更新未来发展的方向是什么

我今天讲的内容分三块：

第一块是讲大环境，从大湾区到示范区；

第二块是从举步维艰到成绩斐然；

第三块是从模式单一走向多元並存

第一块有两个内容。一个是2月28日《粤港澳大湾区规划纲要》颁布第二个是8月18日《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区嘚意见》颁布。

粤港澳大湾区今年上半年如火如荼这是国家的三大战略之一，还有京津冀、长江经济带两大战略我们编过很多规划，這次规划上升为国家战略这个定位非常高，总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动这个规划的战略意图非常清晰，一是支持国家的经濟建设我们在新时代推动形成全面开放新格局的尝试，也是推动“一国两制”发展的新实践二是引领对外开放，深化内地和香港的合莋三是支持港澳稳定繁荣，推动“一国两制”事业发展这个纲要是指导粤港澳大湾区当前和今后一段时间合作发展的纲领性文件，我紦这个文件称之为2.0版本2018年发布了《珠江三角洲发展规划纲要》，那是国家发改委和广东省政府联合制定的纲要那是1.0版本，《粤港澳大灣区规划纲要》是2.0版本并且上升为国家三大战略之一。

关于粤港澳大湾区的数字总面积5.6万平方公里，7000万人口2018年统计数据，粤港澳大灣区以占全国0.6%的土地面积5%的人口创造出全国14%的GDP和25%的出口量。可以说这个地方是我国开放程度最高经济活力最强的地区，也可以说粤港澳大湾区已经具备了建设世界一流湾区的条件未来我们对标的湾区就是纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。

战略定位有五句话我简单哋说一下，这和后面的城市更新关系是非常密切的一是充满活力的世界级城市群，什么样的城市群是充满活力的世界级城市群呢构建經济高质量发展的体制机制方面走在全国前列，建设现代经济体系建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地。具有全球影响力嘚国际科技创新中心“一带一路”的重要支撑，在世界范围内的朋友圈越来越广泛参与的国家越来越多，中国在世界的影响力越来越夶粤港澳大湾区要在“一带一路”上发挥更重要的作用。内地和港澳合作示范区宜居宜业宜游的优质生活圈。加强文化多元交流文化融合建设生态安全、环境优美、社会安定、文化繁荣的美丽湾区，让生活在湾区的老百姓感到幸福、感到自豪

四个核心城市定位，从這定位里面我们也能从字里行间悟出一些道理来悟出国家对深圳寄予的厚望。对广州的定位是全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能科技教育文化中心。对澳门的定位是世界旅游休闲中心对香港的定位都用了加强语，巩固提升国际金融、航运、贸易中心和国际航運枢纽强化全球离岸人民币业务枢纽、国际资产管理中心及风险管理中心，建设亚太区国际法律与争议解决服务中心对深圳的定位，這是我们前几年的总体规划或党代会提出的口号第二句话也是老的提法，关键是第三句话是我们以前没有提过的努力成为具有世界影響力的创新创意之都。

总书记专门对深圳作出了批示“朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行,努力创建社会主义现代化强国嘚城市范例，抓住粤港澳大湾区建设重要机遇增强核心引擎功能。”市委书记提出要以更高站位、更大格局、更高担当、更积极主动作為全力以赴推进大湾区建设深圳的核心引擎就是创新驱动。

我们再看看示范区提出的五个定位也是五句话，这五句话的定位就比较全媔了不像粤港澳大湾区因为面积比较大，涉及到9个城市第一个是高质量发展高地，排在第一的仍然是讲产业实施创新驱动发展战略，建设现代化经济体系发展经济，发展创新驱动是我们这个城市的灵魂和根本所在第二个是法治城市示范，第三个是城市文明典范苐四个是民生幸福标杆，第五个是可持续发展先锋在美丽湾区建设中走在前列。

我们提出的目标到2025年，要建成现代化国际化创新型城市到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例到2050年，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市我们在各个方面都偠建成标杆，刚才讲到的五个定位里面民生幸福标杆，让生活在这个地方的老百姓感受到幸福

发展目标，虽然示范区的文件字数不多但是在产业方面讲到的都是全球最尖端的东西，所以深圳未来一定是产业的高地或创新的策源地

前面讲讲大的形势，接下来第二部分講讲从举步维艰到成绩斐然城市更新走过的艰辛路程，城市更新从政府引导、市场运作建立了深圳模式，这一点难能可贵我跟国内佷多城市交流过，很多城市的城市更新工作都是政府主导我们当初在制定顶层设计的时候也是在主导和引导上讨论了很多轮，管理层不斷沟通探讨最后确定下来城市更新的活力在于市场，而不在于政府所以提出政府引导、市场运作。大概走过的路程分为三个阶段2009年の前是全面探索阶段，在这之前没有一个综合性政策都是单打独斗的。

最关键的是政策里面没有突破《土地管理法》城市更新是经营性用地的必须收回招拍挂，这是政策没有突破的年是快速发展阶段，2009年底城市更新办法出台这个办法出台理顺了机制，从上到下顶层設计形成了成立了专职机构，制定了规划-计划管理机制城市更新在过程中有政策、有管理部门。因此这段时间城市更新项目井喷式增長2015年以后是提质增效阶段，这时候开始调整结构速度有所放慢，但对城市开发建设的目的更强

这张图，全国各地城市更新都在用我們这张图这就是顶层设计，政策法规已经有很多从上到下基本上是比较完善的。正因为深圳在制度建构方面比较完善成为全国在这個领域的标杆。东莞、中山、佛山都在学深圳的更新政策包括其他城市，我们在上海调研的时候上海说我们2015年出台的城市更新办法大嘚框架还是学你们深圳的，当然里面具体的内容跟深圳不太一样说明深圳在更新政策顶层设计方面是走在全国前列的，在有些方面我们莋了很大的创新我们过去私下讲的突破。

政策内容很多讲一天都讲不完，由于时间有限我简单讲两个。

一个是建立市、区“五年规劃”传导机制更新要朝着城市发展的既定目标方向发展，怎么传导下去呢要把目标进行分解，分解到更新方面做什么事把抽象语言變成实际的操作手段，我们建立了市、区五年规划传导机制我们从“十二五”就开始探索，“十三五”形成了制度规划编完之后，所囿的计划审批按照规划来不在规划范围内的不能列计划，哪里该改、哪里不该改在规划上进行统筹政府加强统筹的目的就在这里。

第②个出台了《深圳市更新单元规划编制技术规定》它不是一个法定规划，但是它发挥的作用比法定规划发挥的作用还要强我们知道城鄉规划法或城乡规划条例都提出法定规划必须由政府编，市场单位是没有权力编的审批通过之后作为行政许可的依据，唯独这个规划咜编制的内容参照法定图则，只有深圳叫法定图则其他城市都叫控规。编制主体由更新项目的申报主体委托有资质的规划单位来编制吔就是说开发商可以委托规划院编规划。编制完审批的时候按政府的审批程序走由建环委审批。

最后发挥的作用是什么呢经审批并公告后，可作为该片区的法定规划管理依据与法定图则具有同等效力。这个规划是深圳的一大创新到现在很多城市还学不像，这等于要對规划体制进行改革要做改革就要打破过去的规划管理体制，所以其他城市学这么多年包括隔壁的城市还很难做到这一点。深圳能够茬城市更新里面做出一个规划体系来很不容易

尤其是城市规划圈的可能知道，我们在这说的时候容易但是做起来真的很难，我们花了┿年的功夫才把这个体系建立起来

取得的成绩，按照官方的统计2018年12月31日城市更新项目是746个但是按照市场单位统计的数据，到2019年9月8日是805個项目已经确认时势主体的是306个项目，占到总体比例的38%在全国来说实施率也是比较高的。大家看到2017年的数字稍微少了点这主要是2016年強区放权之后，有些区更新管理队伍不够健全有些项目不敢批，不知道怎么批市里把权力下放给区里之后接不住，到2018年的时候适应了政策出来了，所以2018年又开始增长了

改造的结构，城中村1/3工业区改造不到60%，工改工28%还有工改居、工改商，还有其他商住性的改造這个结构日趋合理。前几年工改工非常少就几个项目，都是工改居的项目整个城市的空间结构，这个不是城市更新是年城市总体的涳间结构发生比较大的变化，工业用地比例在下降但是其他的包括公共管理和服务设施用地在大幅增长，交通设施用地也在大幅增长涳间结构日趋合理，我们的调整发挥了一定的作用在这里面城市更新功不可没。

这是我们取得的成绩民生设施建设了很多，学校、医院、社康中心等还有城市形象。这是某一个项目改造前是这种建筑比较杂乱的现象，改造完之后城市形象大幅提升成为大家周末显現放松的良好去处。

但我们还是要认清楚城市发展还存在很多问题深圳的城市更新，虽然我们在制度建设方面取得一些成绩但是我们嘚城市在整体发展过程中问题还是比较突出的。第一个是城市越建越密高度越来越高。这是我们做的容积率大数据分析这是从北向南看深圳，福田、罗湖、南山包括宝安中心区也很密，龙华也相当密相对来说龙岗还是稍微稀疏一些，容积率有多高呢

接近1.1了，不知噵算不算世界之最我们和香港、新加坡、东京比，比这几个城市高出一点新加坡的容积率才0.8，香港的容积率除了中环其他地方的容積率并不高，香港只有0.97我以前用的词是野蛮生长，有人说不要用这个词对深圳不太好，好那就不用了，但至少也说深圳的城市增长呔快了

上周有一个论坛，一个专家讲深圳的模式在全国是不可复制的因为这个城市有些地方是不宜居的，比如建七八十层的居民楼讓老百姓居住在七八十层的楼上去，对人的生活方便吗是不是对健康有好处呢？

第二个是工业区量是在减少的，2009年有大面积的工业区但现在找不到大面积的了，工业区名存实亡中间建了很多居民楼，建了很多其他的设施所以工业区基本上成小地块。工业用地面积從年不到十年的时间减少了50平方公里这是让人吃惊的数字，这个数字是我两周前得到的数字国家寄予深圳的希望是创新驱动，创新驱動的源泉是制造业如果没有制造业谈创新驱动就好比是无源之水、无本之木，就像香港没有制造业是没有资本谈创新的

我们已经意识箌这个问题，接下来马上要开展的工作就是要在全市把工业园区的综合整治范围就像城中村一样，上半年划定了55平方公里占56%的比例，城中村是不能拆除重建的这对在座有一些开发企业的影响是比较大的，接下来工业区也要划定范围也就是保证工业红线，不能让红色鋶失过快现在工业，有些内部数字听起来还是很紧张的今年的经济增长形势非常不乐观。

还有面临的问题是用地成本越来越高用地荿本高了以后企业受不了，用房成本高了以后外来务工人员受不了因此很多企业离开了深圳，或者把一些关键环节搬到深圳外面去比洳华为终端、中兴通讯、比亚迪汽车、富士施乐等当年都是在深圳发展壮大的，但一些日本企业纷纷离开深圳日本企业的科技含量还是仳较高的，包括华为因为空间资源的问题也离开了深圳

还有老百姓就医、就学都存在问题，现在最严重的是高中学位严重不足

一方面峩们说来了就是深圳人，另一方面是来到深圳上学没办法还有看病，三甲医院深圳是一线城市，但是和上海、北京比甲级院少得可怜得重病了，有条件的都到北京、上海看不在深圳看。

最后讲讲未来发展的把握趋势投资的关键“十四五”马上就到了，今年“十四伍”规划提前了往年“十三五”是2015年底2016年初才开始编“十三五”规划，现在是2019年“十三五”还没有结束，各级政府开始着手编制十四伍规划”“十四五”期间加强政策统筹，但并不是要把政府引导改为政府主导并不是，更新的主方向是政府引导但加强统筹。中央提出城市建设不大拆大建特别是总书记去年来以后说了一句话，要用绣花功夫城市发展增量拓展不可持续，靠大规模出让新增用地這种方式对城市建设造成大量的土地浪费，现在中央也在叫停我2017年看到一个数字，土地财政依存度最高的城市南京、重庆、佛山50%-60%，有嘚接近70%深圳的依存度很低，深圳土地出让很有限深圳的土地依存度只有百分之十几。

“十四五”期间有这几项工作：

一个是出台了城Φ村综合整治总体规划纲要；

第二个是城市更新“十四五”专项规划这个工作我们已经启动了，我们要检讨“十三五”期间实施哪些项目拆除重建项目实施完以后对社会产生哪些影响，包括社会的、经济的和生态环境的影响回过头来调整“十四五”的目标，我们的规模是大了还是小了有的片区该改造的是不是没改，有的片区不该改的加重了这个地方的市政交通和公共配套的负荷

2020年要开展城市更新與土地整备战略规划，城市更新和土地整备两个内容是合二为一的很多开发商企业也把目光盯到整备，因为更新和整备政策还有不太对接的地方更新整备当中55%的比例，更新当中有些地方也提到55%的比例将来我们会把更新和整备这两个政策打通，规划和自然资源管理局已經把更新和整备两个局合二为一了我们接下来的规划和政策都要合二为一。在座各位可以关注一下包括金融界的朋友，除了关注更新鉯外整备也可以关注，因为整备里面更需要资金政府需要钱，企业也需要钱

保产业、促创新，我前面讲粤港澳大湾区、先行示范区这些内容为今后政策的制定和发展方向提出了明确的目标。这两年出的政策大家说今年是政策年，政策频出基本每个月都有政策，囿些是我们局出的有些我也不知道是哪出的，政策多到我都没有时间看或者看完记不住，太多了

但是你把这些政策梳理完以后，主旨方向差不多保工业底线，对重大产业、政府主导产业可以给予倾斜包括鼓励实体经济的发展，还有限房价、限租金、限行业这些嘟说明了政府是从各个角度出发制定一系列组合拳来保证制造业的发展。这是制造业可不是产业，产业是大概念制造业就是工业的概念。

另一方面虽然政策没有出来，但是我了解到的信息政府对工改M0是限制的，现在写字楼的总量合起来接近东京的量到2020年包括已批未建的写字楼差不多接近纽约的量了，我们的GDP仅仅相当于纽约的1/10这就说明我们是供大于求的，深圳的写字楼排名在全球排到第26位但租金连中环的1/3都不到，严重供过于求我们的很多CBD都是空置的，租不出去我们在座有些企业也建了写字楼，有百分之多少是租出去的上個月我得到的数据是写字楼空置率达到了20%-30%。因此对工改M0造成土地浪费要谨慎

补短板、惠民生，前面讲了很多了我们确实有很多短板，峩们出了几个政策比如拆除重建，开发企业感受到了在开发项目的时候负担越来越重土地贡献越来越高，要让企业贡献那么高的比例平均30%多，个别项目最高的达到47%一半的空间都被政府拿走了。没办法这个地方缺这缺那，又没有新增土地你得帮政府干事，建学校、修路建这建那，看多了我也感觉是这样的不建不行，不然这个地方建完之后又带来新的问题学校、养老设施必须建。补短板新增用地里面要有相当数量的面积用来建设施。交通的占比比较高除此之外就是学校、医院，特别是高中这是我们今后一段时间重点的對象。

微更新、深内涵总书记讲不急功近利、不大拆大建，更多采用微改造这种绣花功夫让深圳留下记忆，让人们记住乡愁留给企業的空间越来越少了，工业区块线再控制话每年能够拆除重建的范围就越来越少了。虽然深圳的政策从过去宽松变得越来越紧但还是囿很多企业愿意在深圳这个地方耕耘，深圳是充满活力的城市中央寄予厚望，深圳市政府寄予厚望生活在这个城市的人民也寄予厚望，希望我们共同努力希望我们的城市更新推动得越来越好，谢谢大家

主持人：谢谢李江所长的精彩分享。接下来有请第二位主题演讲嘉宾让我们有请智信资产管理研究院院长、创始人郑智先生为我们带来他的主题分享，他将会为大家就《当前资管领域政策变动以及对城市更新投融资的影响》带来主题分享

郑智：个人认为以后私募基金才是城市更新投融资的主力军

各位领导、各位来宾，非常荣幸出席夲次论坛我是研究资产管理的，对城市更新具体的内容并不太熟悉所以我今天更多的是从投融资的角度给大家汇报当前资管政策变动鉯及对城市更新投融资影响的浅见。

智信资产管理研究院院长、创始人 郑智先生

金融体系分成这几个板块银行、证券、保险、信托、基金以及广大的类金融机构。其中跟城市更新比较相关的是三大类机构银行、信托公司和私募基金，证券公司和基金公司以及保险公司参與的比较少证券和基金主要是做标准化的股票债券，保险资金大家都很想用但是有一个明确的政策规定，保险资金不能投普通住宅类項目而且保险资金对融资主体的要求信用等级都很高，所以保险不活跃主要活跃的是信托、银行和类金融机构，包括私募基金其中朂活跃的当然是民间资金，在持牌金融机构里面信托非常重要，因为信托是第二大金融行业交易结构设计最灵活。

房地产的投融资领域有一个特别重要的关键词叫“432”4是4证齐全，二级以上资质20%以上的项目资本金。相关的监管政策规定只有满足“432的条件才可以放开发貸

如果项目都已经满足“432”了，很快就能够进入预收阶段了其实不是最缺钱的时候。这样的政策规定和实际的房地产开发用款的脱节就衍生了庞大的以信托为代表的非标投融资机会，其中信托是这里面的集大成者本质是什么呢？

本质就是信托发挥自己灵活的交易结構设计的功能在一个项目不满足“432”的条件之前，以明股实债的方式进入项目甚至是参与拿地，包括城市更新的项目也可以参与所鉯这一轮信托监管政策就是重申这一点，2019年5月17-23日整个无非就是在重申“432”，你要做贷款只能满足“432”

过去信托灵活，我不做成贷款模式比如我做成股权投资，我再换成股东借款的模式而23号文把所有的交易结构都给禁了，可以说是精准点杀

23号文对整个房地产金融影響是非常大的，因为它不仅影响的是信托公司它还影响了很大一块资金来源是银行私行的资金。银行裂变为三个银行表内银行、表外銀行和表表外银行，表内银行就是资产负债表表外银行就是理财资金池，表表外就是私行我的项目拿来，我找信托做一个信托计划私行再来代销，信托是作为一个通道而已

23号文影响了因脱，更影响了银行的私行今年年初各家银行私行条线代销规模的目标都是翻倍增长，当然估计今年很多银行都完不成了就是因为23号文，因为私行大量的钱也是投到地产

23号文之后，以往的惯性既然限制了这样的茭易结构模式，我设计别的交易结构绕过去没想到这时候监管部门着急了，因为这次是真的要管控怎么办呢？

我不去看你的结构了峩直接控制你的房地产信托余额，一刀切控制虽然强调了23号文之后还是可以操作，比如一种操作模式俗称“432”套客7月份就不行了，所囿的项目无论什么交易结构，只要是涉房的一律控制余额要求三季度末不得超过6月末的规模。当时有些机构想我7、8月超过来9月份再壓下来，被监管部门怒斥了不准这样搞，必须是每月压缩现在房地产信托的额度非常紧张，基本上各家公司你能够结束一部分项目洅做一部分项目。

当时大家也在琢磨是不是城市更新这个国家鼓励的方向投到城市更新是不是就不受窗口指导和余额控制的限制？后来發现也是一厢情愿迄今为止据我们了解没有任何一个地方的银保监局会说城市更新不算房地产，但是在视同满足“432”上是可以商量的這就给城市更新留下了空间。

现在要把钱合规地投出去有什么新的模式呢？现在有一个模式深圳还做得不错，就是区域性股权交易中惢有一个品种叫可转债，可以合规地把钱投出去还有地方AMC非金债券这个产品还可以用。

接下来说银行表内、表外、表表外，这一轮監管从资管新规以来鼓励银行要去压缩自己的表外，更多做表内资管新规当时出台的调门很高，力度很大到现在资管新规很多方面嘟妥协了，没办法必须妥协，因为如果资管新规完全按照最初的标准严格执行下去的话可能金融体系要出风险了，后来被迫妥协了

箌目前为止资管新规还剩下什么？比如资管新规最重要的是要求打破刚兑各位，今天刚兑打破了吗

有一家机构被收购了，换了股东噺股东进去，发了公告我们要继续负责。实际上就意味着打破刚兑这个事停下来了

但是资管新规里面，我研究下来有一句话是没有改變的对房地产金融影响很大，就是直接或间接投资于非标准化债权资产的资管产品禁止一切形式投非标的期限错配，比如这个项目是兩年这个产品必须是两年以上，这对银行理财是非常大的影响因为银行理财过往的运作模式是什么？

就是长拆短发短期的理财产品，只要给客户很低的收益率但是对长期的项目，银行获利的最大原理就在这但现在不让他这么干了，银行理财要投长期的非标债权的項目跟信托没什么两样了所以银行大概从资管新规之后就开始大力发展表表外，就是私行代销私行代销用到的一个最重要的通道就是信托，几乎都是用信托23号文在这点上管到了信托。现在房地产融资的形势是非常严峻的逼迫开发商必须要降杠杆。

这就引出另外一个話题对各位做房地产投融资的专业人士来讲，我们慢慢要迎来从做明股实债到做真股权的时代呼唤更加出色、更加专业的基金管理人，也呼唤更加智慧的投资人银行还有各种形式的窗口指导，为什么这一轮的房地产金融监管政策会这么严厉就是郭主席讲的一句话，鈈能一业兴百业凋不能让房地产基站过多的金融社会资源。现在银行怎么办呢第一个是回归表内，反而城市更新这个领域我们跟一些银行聊下来，银行愿意放表内的贷款但城市更新表内贷款难在哪里呢？

难就难在于很强的信用贷款特征深圳还好一点，深圳的操作仳较透明我们到广州去，广州的政策制度没有那么透明城市更新的项目怎么办？

在广州市场就会发现当地的城农商行就很优秀，因為他们非常熟悉这个区域他就敢这样做下去。金融机构现在到了不是拼监管套利的时代到了拼智慧的时代。就是真的回归到拼信用风險识别和管理能力的时代同样一个项目，比如广州没有抵押物怎么就能直接放进去呢？当地的银行就可以做因为他更了解。同理茬深圳也是这样，更多基于对项目的理解

第三个模块是私募基金，私募基金是最活跃的从2017年开始就进行强烈管控，现在注册一个私募基金很难无论是备案管理人，还是备案产品难度都增加了很担心私募基金搞大了以后出一些风险。

私募基金按照中基协会长讲的基金是要干投资，而不是融资所以出台一系列的政策限制债权类基金的备案。2018年1月银保监会出台的商业银行委托贷款管理办法原来资管機构，比如私募基金、券商资管、基金子公司他们是没有放贷款的牌照的，他们要做怎么办呢

要么套信托，要么套银行的委托贷款茬委托贷款管理办法里面有一句话委托贷款的资金来源不得是受托管理人他人的资金，必须是自有资金这就逼迫私募基金真正去做投资，从做债到做股

我个人认为以后私募基金才是城市更新投融资的主力军，为什么呢银行、信托资金量可能更大，但他们的风控机制使嘚他们没法很好地介入城市更新的前期项目我觉得一种很好的模式是银行信托，更多的是要和专业的私募基金合作比如前海润禾在这方面做了非常成功的探索。因为确实受制于各种监管政策受制于风控，要转变银行信托的风控挺难的但募集资金是很好的通道，在选項目的时候跟私募基金有更多的合作

因为深圳的城市更新是一个链条，在不同的阶段适合不同的金融机构、不同属性的资金介入在早期就是适合民间借贷资金，等到后面慢慢成熟起来了才适合大的开发商进去，才适合持牌金融机构进去

最后说一下房地产金融未来的紦握趋势投资的关键，无论是做城市更新还是其他地产项目，都要坚定的从债性融资向权益性投资走就是做股，从做债到做股是很难嘚做股为什么难？

它是要真正考验你的价值判断你的管理能力。23号文是一个标志性的节点我们以往自以为聪明地绕监管政策，现在蕗全部得堵了你要干的就是这个。

第二个是reits房地产资产证券化潜力巨大，商业地产、物流地产、养老地产、IDC等非住宅领域想象空间非常广。

第三个是城市更新深圳的城市更新，政府的引导作用越来越加强深圳逐渐在往左偏一点，但大湾区的其他城市更往深圳靠這种市场化运作的城市更新至少在大湾区还是政策的主流，还是值得我们关注我们也关注到很多资管机构，银行、信托都非常关注深圳城市更新市场因为要在深圳做房地产没有别的选择，就是城市更新

说到股权投资我再补充一点，我觉得特别重要刚才讲到从做债到莋股是灵魂深处的一场革命，金融机构需要转变的是什么

原来的资管行业带有很重的影子银行的特征，设计了很多看起来像股的交易结構实际上金融机构在里面都是利差思维，我们只愿意给投资者一个差不多的收益率就可以了超额收益率金融机构全部拿走的。以后要慢慢走向做股的话心态要转变，要投资者跟你共担风险你要做真正的资管，那你就要想投资者收益尽享那你就要回归到一种心态，伱只拿管理费+激励报酬我们之前更多的是以刚兑的角色去宣传，投资者也很简单他也不会细看你的投资标的。

往后要去募那些真正愿意做投资的那些人的钱你做股权投资，募资的对象也会发生改变地产金融变化也好，还是城市更新也好以后呼唤的是更加专业的资產管理人和更加理性的、更加专业的投资者。祝愿深圳城市更新的明天更美好谢谢大家。

主持人：感谢郑总的精彩演讲接下来有请来洎佳兆业集团控股有限公司副总裁刘先华先生为大家带来《开发企业城市更新项目的融资现状与需求》主题演讲，掌声有请

刘先华：谢謝大家，在李所长和郑院长两位后面发言压力很大两位都是专家，讲的不好听大家原谅我代表开发企业发言，感谢开发协会感谢李會长，感谢平安、润禾、智信、锦城我分享的主题是城市更新项目的融资现状与需求。

佳兆业集团控股有限公司副总裁 刘先华先生

先讲┅下现状刚才郑院长讲了5月17日以来大家听到的风声，房地产的风声是比较紧的但相对来说国家对城市更新的政策，对旧改应该说更加支持、更加偏爱我梳理了最近一段时间，6月19日国务院的文件要求金融支持旧改有一段时间我们跟金融机构打交道的时候，有的银监局對旧改项目确实是网开一面体现了大家对政策的理解和支持。省里面对三旧改造的支持态度也比较明确特别是对钉子户，虽然这是省裏面的文件但也会延伸到深圳，尤其是最近木头龙项目的处理大家也看到了方向。钉子户的政策空间和舆论空间更小了对我们做城市更新的来说也是极大的促进。

刚刚郑院长讲了很多关于房地产形势的分析我们做城市更新的还是依然受到政策的偏爱。我拿我们集团紟年做旧改、城市更新融资方面的体会跟大家分享在之前大部分融资都是等到有专规了，签约率达到50-60%以上再找银行做融资可能项目是┿年周期，到现在已经是八九年了前面七八年都要我们自己扛着。以前工改工是很不受支持的我们今年很多工改工项目，包括M1都在几夶国有银行得到了批复我们觉得城市更新领域相对来说更受政策的偏好。

一是落实政策相对于招拍挂和并购来说，城市更新项目更受政策支持包括在合规要求方面，在额度管控方面压力会更小这是毋庸置疑的。但并不是所有的金融机构都对旧改、城市更新能够理解今天我们这个会是深圳城市更新论坛，李会长也来了但是我看金融机构、银行的代表，下次开会信托公司有10个总裁级的领导到银行囿10个分行级的领导到，就说明真正支持旧改了

二是理解旧改的价值，旧改项目拿到土地证之后登记价都是比较低的都是低估值，这需偠金融机构对旧改价值的理解深圳金融机构相对支持，但是上海、北京对旧改没有概念对这个理解是有差别的。我们今年的重点工作昰到北京、上海各家金融机构路演介绍我们的城市更新，介绍我们的三旧改造流程这样才得到了大家的认可。

我具体讲三项融资需求主要是两个方向，一个是更前期金融机构，特别是银行都要求有专规才进入。专规是可以提前测算的第二个是拆迁，深圳不同的機构都有50-90%的要求高的是百分之九十多，拆迁的难度可能是后面的1%或5%要做旧改，从70%的拆迁度和90%的拆迁度进去是一样的拆不动的还是拆鈈动，我们应该更多分析拆迁的难易程度另外是开发商的整体实力，能不能解决项目流动性的问题

旧改是有价值的，但我们更差的是鋶动性金融机构的资金有流动性的要求，我们无法满足这是融资的需求，我们希望更多的金融机构能够在一个旧改项目的第2年、第4年、第6年就开始进入而不是到了第8年、第10年，希望我们过了四会过了立项就进入，如果过了第8年才进入我们感到的压力确实大。我们茬广东有128个项目都属于旧改没确权的如果真的要靠自己去扛压力还是非常大的。所以我们希望有更多的金融机构跟我们合作做更前期的舊改

第二个是工改工，我一直觉得工改工是一个好东西特别是一手的工改工，单一拆迁快成本也低，补交地价低无论是出租还是絀售，它的经济性都是非常不错的我们不担心工改工的项目，我们的工改工项目是一两万块钱建好的出租70-100块钱，回报率非常高我们笁改工的融资，最近几大国有银行推出产业园区贷款这对我们工改工应该说是大的支撑。我们以前M0都很难融资最近我们M1拿了两家国有銀行的批复，大家对工改工应该更支持特别是先行示范区的意见出台之后，肯定是需要产业配套的也就需要工改工的项目，提供创新研发、办公的居所

我今天总体就代表开发企业呼吁这两个方向:

一个是种类更加繁多，希望多看重一些非住宅要真正想产业不空心化也需要多做一些非住宅的项目。

第二是希望更加前期希望更多的开发商通过股+债的模式，在第2年、第3年都能给到大家支持特别是很多小嘚开发商如果熬不住，我们最近也在收一些并购项目很多成本都非常高，希望在座的金融机构多多支持深圳的旧改

我的汇报就这么多，谢谢大家

主持人：谢谢刘总非常有诚意的一段分享，希望有更多的金融机构能够支持深圳的城市更新接下来有请平安银行地产金融倳业部总裁助理朱嵬先生为我们作主题分享，他的主题演讲题目是《房地产政策风向及银行旧改项目授信要点》

朱嵬：前面几位讲完之後，我感到压力挺大的为什么呢？李所长讲了要干什么郑院长分享了一下什么不能干，接下来刘总又讲了我们需要一些什么把这个接力棒传到我手上之后，我的压力就很大前面三位相当于是给我一个工作指示我下面要怎么讲。

平安银行地产金融事业部总裁助理 朱嵬先生

下面我主要讲一下房地产政策以及银行旧改项目的授信要点

整体来说分两大部分，第一部分讲一下房地产政策的六大风向第一个昰对于房地产的重新定位，7月30日中央政治局会议上提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。关于房地产与中国经济之间的关系这是┅次花缎性的政策表态。把它定位于既不托底经济但也不能拖累经济。过去一直讲房地产是中国经济的压舱石这种说法对不对我们不詓评判，但从这次可以看出来中央对房地产是如何重新定位。

重新定位之后我们把它看作是什么呢？在过去的定位当中是支柱产业洇为房地产业和各个行业都密不可分，是大力发展高度依赖。逐步变化为调控工具托底经济，逆周期调控在座各位都是从事金融以忣与金融相关的，或地产类的工作也都知道过去曾经有一段时间寄希望于股市，发现股市不靠普还是得房市。再往下变成重要产业岼稳运行，不拖累经济再往下，回归市场运行更加独立。

我们看一下调控的转向我们在房地产调控当中，在座各位估计有很多是来罙圳务工的我给自己的定义是外地来深务工人员，现在纷纷调整了放宽落户的政策包括这两天刚刚看到的一个新闻，中央定位要有1亿囚口从农村转到城市这是调整的方向。和我一样来深务工的外地人员比较息息相关的是放宽落户放开购房的限制。

风向三是融资全线收紧刚才有嘉宾分享了目前的监管政策，可以看出来金融强监管的态势已经表露无疑了政策和领导的表态密集出台。我们可以看一下从4月3日开始，到8月8日整体的、多路径的、多头的进行管控，再用一个词围堵。主要目的还是想把房地产市场拉回到平稳的能够长期持续、稳定发展的正常轨道上来，既不暴涨也不暴跌，把涨跌幅控制在箱体运动的中间层8月29日有媒体传言，房地产开发贷即日起收緊规模或不得超过3月底额度。

确实有几家银行收到了窗口指导银行涉房业务，开发贷、按揭、经营性物业贷、并购贷、发债、尾款ABS等或规模控增，或审批从严或业务暂停，面临不同程度地收紧9月中旬左右，人民银行召开了座谈会拟设置商业银行的房地产贷款余額占比上限。

在这次座谈会里9月12日开的是中资中型银行，由于商业银行的房地产贷款管控影响会非常深远而且人民银行一旦出台这种管理办法是不可能再随时进行修改、补充，或出一些细则出了就出了，人民银行也高度重视这次文件的制定会召开多次会议。我判断鈈光是中资中型银行中资大型银行、中资城商行也都会分别被人民银行召集进行讨论。

对于银行房地产贷款余额的占比坊间有种种版夲，在这里公开场合也不好说应该不一样，大型银行、中型银行和小型银行对房地产贷款占比不同从目前来看中资大型银行房地产贷款占比绝大多数都已经过了40%，这个比例还是非常高的但是在这个地方有一点要说明的，房地产贷款并不是单指我们平时所说的房地产项目贷款还包括个人按揭贷款，包括旧改、棚改也就是在这个管理办法中所规范的房地产贷款余额没有细分。

收紧的原因还是因为中央認为房地产挤占了实体经济的信贷资源目前房地产吸纳了全部金融资源的35%以上，银行贷款+境内发债+境外发债+信托+基金+资产证券化共计约75萬亿房地产贷款呈快速增长的态势，为什么7月、9月有重磅的窗口指导出现是因为上半年房地产贷款余额增速和个人住房贷款余额增速分別是17.1%和17.3%信贷资源确实在向房地产行业倾斜，这并不符合中央脱虚向实的要求这十年居民杠杆率在快速上升，年由17.9%上升到49%十年上升了31個百分点，从年由3%上升到17.9%近十年来居民和家庭负债率在高企，我也同样负债率很高

风向四是集体用地入市。8月26日十三届人大常委会苐十二次会议通过了关于修改土地管理法的决定，准备于2020年1月1日起实施草案删除了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必須使用国有土地或者征用国有的原集体土地的规定集体经营性用地须经2/3村民同意。集体经营建设用地只能用于工业、商业及租赁房、廉租房、共有产权房等不得用于建设住宅。

风向五利率形成规则改变。继8月17日央行宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制之后8朤25日央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜作了新的规定。最核心的规定包括首套住房不得低于相应期限LPR二套住房不得低于LPR加60個基点，商业项目均不得低于相应期限LPR加60个基点各大银行报价基本浮动不大，所以暂时不会对居民购房的整体压力产生太大的影响但昰从长远来说，因为市场利率报价是为了应对国外对中国利率市场的诟病所以出台了这个机制，这个机制的影响未来会逐步体现这是個人住房贷款利率形成机制的基本简图。

风向六城镇化思路转变。8月26日中央财经委员会第五次会议增强中心城市和城市群等经济发展優势区域的经济和人口承载能力，这个表明目前城镇化思路在转变大城市化取代小城镇化，中心城市+城市群+都市圈强化大中小城市同步发展淡化，效率兼顾公平再次鼓励效率。同时城市价值的分化也将会加快各个城市的分化也会加剧。整个城市群的空间分布我在這里就不再赘述了。

下面讲一下旧改项目的授信要点主要还是集中在表内贷款。举个例子旧改项目范围，旧城改造是指由符合规定嘚企业对城市特定区域，根据城市规划和规定程序进行土地综合整治、安置房建设以及相关配套设施建设包括拆迁、安置补偿等一级开發及项目后续二级开发。因为我这个PPT不是光针对深圳所以里面有一些点可能和深圳的旧改略有不同，但没有关系大体上的逻辑思路和項目要点是一样的。平安银行可以向借款人提供旧城改造授信发放用于城市旧城改造的项目贷款、房地产开发贷款。

准入区域优先准叺一线城市核心区域，优先支持北京、上海、深圳、广州核心区域的旧城改造项目符合平安银行房地产开发企业名单制管理制度有关要求的二线城市，却有旧城改造业务需求的当地机构在明确重要信息的基础上，经批准后按区域政策执行实行一城一策，除了北上广深鉯外的旧城改造项目实行区域准入授信政策。

在客户准入方面分为白名单集团客户、绿名单集团客户及绿名单项目客户项目贷款人需滿足的资质条件。优先支持住宅占比较高的项目优先支持位于城市核心区域，住宅占比70%以上项目一级开发项目要求，资本金要求比例鈈低于30%白名单集团客户资本金比例可适度放宽。放款前项目需完成拆迁工作或已全面签订了拆迁协议已与政府签订旧城改造项目改造協议或与国土部门签署旧改项目用地出让合同。对一级开发深圳确实跟其他地方不太一样，我以前在北京工作在北京农民房怎么拆？鈈用跟他谈了谈那么多干嘛，如果没有证的这就叫违章建筑，不像深圳花样繁多2000年初有一些房子还给发了证，给他确权了改革开放的前沿就是不一样，要在北京可能拆迁速度会快很多

对于二级开发项目要求要符合银行最低资本金比例要求，且须先行足额到位具囿一定的成本优势，对项目进行压力测试时预计销售价格在下降30%的情况下，偿债保障倍数不低于1.1倍政府定价的保障房性质旧改项目除外。还有销售返投的比例占总投资我们认为控制在10%以内是对银行比较有利的。

我们不介入的六类项目拼盘项目、异地项目、多次换手項目、存在拆迁纠纷的项目、涉及民间借贷的项目、公司股权关系异常复杂及接盘高融资成本金融机构介入的项目。举一个在深圳比较常見的例子在过去深圳市面上有很大一批前期谈完但是专规还没有过的，前期有协议的有一些前期投入的项目转手过，二手甚至三手嘚项目，寻找过桥资金或寻找一部分过渡资金来解决每个阶段不同的融资需求，这块我们是不会介入的公司的股权关系通常来讲有一些个人，在当地有一定关系背景的人有一方还好，有多方这样的小股东在里面我们原则上也不介入，因为判断起来或后期会有很大的問题

总体授信金额不超过各阶段总投的70%。授信期限一般对于一级和二级原则上不超过5年和3年资金用途主要是支付并购款，支付旧改项目各项费用归还股东借款和项目开发建设费用。

授信管理我们在做项目之前还需要大家配合，要对旧改政策、项目前景、旧改主体资格、旧改批文等进行详细调查、了解和确认还有很重要的是封闭性管理，对用款企业来说可能会有一些难受因为会对他整体的资本金、自筹资金、银行资金要归集到专户管理。未经贷款行同意借款人不得在其他银行开立任何涉及本项目资金的存款账户。同时还要对封閉管理项目的跟踪管理作为贷后管理的重要内容建立和完善项目跟踪回访制度，并对拆迁安置补偿进行全程跟踪

另外要跟踪资金流向，关注项目进展同时有几点需要重点关注的，是否拖欠业主的拆迁补偿安置费是否存在拆迁钉子户等这些重要的关注点。还款计划和風险控制措施以项目收入为还款来源的，项目销售达到70%应结清全部融资我的报告就结束了，我再次代表协会金融专委会对各位的到来表示衷心的感谢也希望大家多多支持我们的工作，谢谢

主持人：谢谢，接下来有请来自中国民生信托有限公司副总裁石俊鹏先生分享他的分享题目是《信托公司视角下城市更新投融资的业务机会与风险管控》，掌声有请

石俊鹏：各位领导、各位嘉宾，大家下午好！峩今天跟各位汇报和交流的题目是《信托公司视角下城市更新投融资的业务机会与风险管控》主要是三部分的内容:

中国民生信托有限公司副总裁 石俊鹏先生

一是市场前景，我们信托公司怎么看深圳城市更新的业务；

二是业务机会主要是谈一谈信托公司服务深圳城市更新投融资需求的优势；

三是我们怎么看这块业务的风险以及相应的风险管控思路。

首先从市场前景来看我们觉得深圳城市更新具有重要的戰略地位和广阔的发展空间。首先是深圳选择城市更新模式的必要性在座都是专家，我就不再赘述了城市更新为什么在深圳具有良好嘚发展前景，我们为什么看好这块业务首先是深圳的城市地位，包括目前的发展水平、未来的定位以及未来的方向都是为城市更新的發展提供了卓越的平台和有力的保障。更重要的是我们觉得深圳的城市更新政策成熟稳定深圳的城市更新政策起步早、体系健全，早在2009姩就出台了更新办法是国内系统性规范城市更新工作的政府规章，构建了深圳城市更新政策体系的核心

之后基本上每1-2年都有相应的配套文件及实施细则，目前整个政策体系都已经比较系统和明晰此外，深圳的城市更新政策还有两点比较大的优势一是政府运作高效、項目推进市场化程度高，二是土地政策宽松从法规和政策层面就将土地的一二级联动开发合法化，明确了城市更新用地可以协议转让哃时更新项目在协议转让过程中的地价测算标准明确，各个业态的成本和利润都是整体可控的从而吸引了众多的开发商和社会资本积极哋介入到城市更新领域。

深圳城市更新的发展历程经历了从初级阶段以大规模拆除重建为主到后面对整个城市的综合整治，再到后面综匼整治的同时也更关注更新项目整体功能有机改变的过程从未来的发展方向来看，我们相信会是三个转变首先是由拆除重建到功能改慥转变，第二是由开发销售型向运营管理型转变第三是由重资产运营向向资产运营转变，更新项目更多由开发销售型转向运营管理型所以开发商会日益关注对持有型物业轻资产运营模式，也就是用最少的资金、最轻的资产撬动最多的资源提高资源的周转效率，实现投資收益的最大化

第二部分谈谈信托介入城市更新的业务合作机会以及信托资金的竞争优势。我们首先分析一下城市更新模式下开发商的資金需求不同于城市更新初期，拆除重建业务相对简单的这种开发销售模式城市更新的业务随着业务不断深入发展，会表现为投资、建设、运营这种模式这种模式下整个城市更新的业务链条加长，资金投入的期限增加资金需求的体量也加大。作为更新主要参与主体嘚开发商在各个阶段的资金需求表现会更为复杂

具体来说，项目投资阶段资源需求主要是体现出基金化的特征在前期阶段资金需求量仳较大，但由于项目前期不确定性风险比较高融资难度也比较大，所以突出表现为大的资金需求量和融资难度高之间的矛盾因为更新項目在初期的时候，项目整体的估值比较低但未来又具有比较高的收益，天然符合股权投资的特征所以对股权投资的基金具有比较强嘚吸引力。在更新项目前期阶段规模比较大的地产基金的投资就会成为项目资金的主要来源，相应的开发企业需要让渡项目所属公司的蔀分股权所以资金需求就表现出比较强的股权基金的特征。

进入建设阶段以后需求就更呈现出融资化的特征，因为进入建设阶段以后项目的确定性变高，风险较投资阶段也大大降低参与主体对这个项目把控的能力更强，融资的难度也大大降低这时候开发商就更倾姠于用一些资金体量比较大的传统信贷融资，包括银行、信托等金融机构的贷款随着项目风险降低，项目股权化的特点也逐步弱化资金需求呈现出比较强的融资化的特征。进入项目运营阶段以后开发商比较迫切的需求就是将持有型物业的重资产运营转化为轻资产运营，实现资金的快速回流提高资金的使用效率。而这时候因为持有型物业存在很稳定的现金流具有资产证券化的特征，所以这个阶段开發商希望将稳定的现金流进行证券化从而为城市更新打造资金闭环，为快速推动更新项目提供一个可持续发展的动力

信托公司在城市哽新中的优势，我们觉得有以下几点首先是信托业务具有多样性和灵活性的特点，因为在目前国内金融行业实施分业经营的背景下只囿信托公司是属于金融机构中唯一能够横跨货币市场、资本市场和实业投资领域的金融机构。所以信托金融牌照类似全牌照这种独特的淛度设计就赋予了信托具有灵活性和资金运用多样性的特点。

具体到城市更新业务上信托公司可以设计多样化的信托产品，涵盖股权投資基金投贷联动以及资产证券化业务充分满足更新业务中不同类型的参与者在不同业务阶段的资金需求，推动城市更新血污的发展

二昰信托公司具有良好的专业风险管理水平，随着信托行业的转型和创新信托公司已经积累了各类业务比较丰富的风险管控经验，培养和建立了匹配这种创新业务的专业化风险管理团队并且形成了以专业化为核心的驱动力，并随着市场变化不断发展和创新的风险管理能力城市更新这个业务具有比较强的区域特性和专业属性，同时也具有房地产和基建投资的属性而信托公司在这两个领域都积累了比较多嘚风控和管理经验，包括民生信托在内的多数信托公司都在深圳建有当地的团队对市场和业务都能够有比较深刻的判断和理解。

三是信託公司的资产管理实力较强四是信托具有破产隔离功能，即使在信托关系的其他方破产的时候信托的财产不会进入破产财产进行清算，可以对抗信托各方当事人的普通债权人破产隔离制度在城市更新业务中也可以比较好的隔离信托各方当事人的风险，通过信托专业化嘚管理和运作对实现信托财产最大程度保障各方的权益。四是现阶段监管环境下信托公司业务需要转型和创新尤其是随着今年23号文的丅发，传统的房地产信托融资业务严重寿险深圳的城市更新业务一方面符合监管的要求，另一方面项目本身的经济性比较好和信托公司未来在房地产领域的投资化、基金化运作方向是一致的。

我再简单介绍一下信托在城市更新业务中的典型展业模式在投资期主要是通過设立城市更新股权投资基金，在具体的结构搭建上通常和开发商合作搭建基金，对一些大型的有政府参与的项目，我们优选政府和社会资本合作的PPP模式跟开发商合作的城市更新基金有两种模式，第一种模式是我们跟开发商是在基金层面合作由开发商作为GP或信托和開发商作为双GP发起基金，对投资要求的一揽子项目进行投资开发商作为基金的管理方和运营方参与基金层面的管理和运营。信托可以通過基金层面权责的设置间接达到对项目投资管控的目的

另外一种模式是跟开发商在项目层面进行合作，这种模式下是由信托或指定的基金单独作为GP信托作为LP成立城市更新基金，信托对基金独立管理跟开发商在项目层面进行合作。这种模式下基金层面没有开发商的直接參与而信托和开发商全部的合作协议都需要在基金的体外签署，需要单独约定基金在项目公司层面的持股比例信托计划这种模式下可鉯通过其完全控制的基金直接达到对项目公司管控的目的。PPP模式的城市更新产业基金在这种模式下信托公司是作为社会资本方中的资金方和开发商及政府共同设立更新产业基金，参与项目运营这个模式下信托计划需要跟开发商进行充分的利益绑定，跟政府方也充分协商哽新项目的推进速度、核心问题把控这些细节在基金层面尽可能争取管理权益，帮助对于项目实质的把控力度

进入建设期以后，信托公司应该充分发挥业务灵活的特点开展投贷联动的业务。就是说在项目投资阶段和交易对手进行深度绑定以后在前端采取股权投资的模式，但是当项目满足“432”要求转化为传统项目以后再另行提供信托贷款。我们从而在投资期和建设期都可以获得投资和信贷的收益並且积极推动项目的发展。

进入运营期以后项目公司可以在这个阶段以证券化的方式提高资金使用效率。目前这个领域的业务模式是类房地产的基金模式也就是叫类reits的模式，这类业务当中信托公司可以采取的交易结构通常是由信托设立资产支持专项信托计划用于收购原始权益人持有的SPV公司股权。这种模式跟传统的抵押贷款证券化以及收益权资产证券化相比较这种模式主要是通过股权投资的方式来操莋，面临监管的压力比较小但是交易结构、法律关系以及税务筹划的问题相对比较复杂，所以对信托公司的主动管理能力提出了更高的偠求

最后我们来看一下信托公司在这块业务中的风险以及我们的管控措施。城市更新业务信托公司参与面临最主要的风险是不确定性，不确定性具体来说包括项目的利益主体众多导致项目的推动具有较大的不确定性，尤其是当各方的利益出现不一致的时候在不同主體的角逐和利益博弈之下，更新项目的乱象频发很多交易行为缺乏政策和法律规制，导致市场的不确定性

其次是项目的申报获批具有鈈确定性，项目能否获得政府的审批未来可以实现的规划指标是什么情况，包括合作方最终能否被确认为实施主体都存在一定程度的不確定性

第三是项目客观存在的复杂拆迁和隐性成本可能会极大影响项目的推进速度，并且使得项目成本和原来的预算存在着比较大的偏差最后是政策的不一致性，以及滞后性也会为项目的推进带来不确定性。不同层级政府以及不同职能部门经常针对同样的问题缺乏┅致性，导致项目推进的成本和进度不确定性增加另外还有一些市场发展中的深层次问题，比如强制拆迁的问题、历史遗留问题、合法鼡地比例问题、产权注销问题等也都需要在制度层面进一步梳理、规范以及更新

更新项目另外一个比较大的风险来源是来源于合作开发商的经营能力，包括开发商主体本身的运营能力现金流的状况，以及在更新项目中的实际运营经验因为信托公司在参与更新业务的过程中需要跟开发商进行深度的利益绑定，并且在实际的开发和运营过程中要依赖于开发商的专业运营能力所以如果开发主体本身存在自身经营不善、经验不足的问题，将很大影响项目投资价值的最终实现

合作开发项目中的小股东几或有负债风险，小股东在项目中的权利過大当各个利益主体利益不一致的时候，就会直接影响信托计划通过转让股权的方式实现退出另外由于信托计划是以股权投资的方式進入的，所以需要承担项目权益主体所负的债务或违约风险所以是否能够充分识别项目当中的或有负债对于化解更新项目潜在的风险以忣可能的法律纠纷都具有重要的意义。

最后一点是因为信息不对称所引发的投后管理流于形式的风险因为信托公司由于专业能力的限制，对于合作的开发商在更新项目中的开发和运营能力有比较大的依赖程度所以在投后管理中天然具有信息不对称的劣势。在这种情况下如果信托公司不能充分重视投后管理的话，很可能出现落实在批单和合同中的很多风控条款会变成一纸空文没办法实现预期的效果，絀现比较大的偏差从而影响投资收益的实现。

相对应的我们针对城市更新业务的风险控制方式，最核心的风控措施就是控制项目公司嘚股权因为在项目早期阶段，我们是无法获得跟投融资额度匹配的抵质押物项目投入的资金也没办法保证跟预期一致的进展，退出的渠道也具有高度的不确定性所以最有价值的标的就是项目公司的股权。所以如何通过对项目股权的控制达到对更新项目的控制这成为信托公司在更新项目业务中最核心，而且也也是最行之有效的风控措施对于信托公司来说，可以根据项目进入时点不同、交易对手不同實现差别化的入口策略理论上来说，项目所处的阶段越早期交易对手实力越弱的话，信托计划要求控股的比例也会越高

二是选择具囿城市更新经验的大中型开发商合作。在目前监管层面对房地产调控日趋严格、房企资金面整体趋紧的背景下信托公司在城市更新项目Φ对交易对手的选择具有更为重要的战略意义。优选公司经营基本健康、具有丰富城市更新项目经验的大众型开发商

三是对城市更新项目做好充分详实的风险尽调工作，并且根据调查的结果针对性地设计风险控制措施规避投资中的或有风险。对于投资的参与方有涉及到尛股东的情形我们应当尽量通过商务谈判限制小股东在项目运营中的决策权和表决权，降低信托计划因为无法控制小股东而导致项目运營和投资退出的不确定性风险

四是对投资项目做好充分的投后管理工作。对项目实施封闭监管保证资金专项用于投资项目建设，杜绝資金被项目方挪用在重大事项的管理上，信托应当参与决策从而防止项目发生重大变更而使信托资金利益受到损害。在更新项目前期投资过程中做的很多相关经济分析测算大部分都是基于经验的预测，所以如果在项目实施过程中项目最终实现的指标和测算依据的预測值发生偏差的话有可能导致项目的风险评价以及整个防控体系发生调整。所以在重大项目管理上信托也应当参与决策，防止项目发生偅大变更而使信托公司的利益受到损害

总而言之，城市更新作用城市发展过程中独特的一个业态天然具有比较强的投资价值，而深圳嘚城市更新项目因为城市的地位、政府支持以及相对完善的政策体系，表现出了数量众多以及项目操作相对规范的特点从而为金融机構提供了比较好的投资机会，在这个机会面前信托公司也应该在把握城市相关政策流程的基础上，充分发挥信托的制度优势也结合自身的风险偏好选择合适的交易对手。在风险可控的基础上积极拓展城市更新的业务发展机会在中国城市化发展的过程中也贡献自己的力量。谢谢大家

主持人：谢谢石总的分享，接下来有请主题演讲环节最后一位分享嘉宾有请深圳前海润禾投资管理有限公司CEO路强先生，怹的演讲主题是《城市更新基金业务发展中的原则及创新》掌声有请。

路强：各位领导、各位嘉宾下午好！我最后一个发言，能看到仩座率还是很高很开心，刚才前面几位从国土资源到大资管，到主流开发商、银行、信托可以说各位专家都已经发表了重量级的观點和干货。到我这我代表的是私募基金，虽然代表私募基金我自己本身的经历在大型央企工作了20多年，信托10年也算是信托老兵了，從信托转战私募基金从我个人的经历，作为一个信托老兵到私募基金实操的故事跟大家分享我在深圳城市更新行业投融资的体会，跟夶家汇报我的感受很多专业的观点刚才各位专家都已经分享了。

深圳前海润禾投资管理有限公司CEO 路强先生

我这更多的是围绕三个主题：

┅个是我们怎么看城市更新的融资体系

第二是作为金融机构，金融业始终是服务业怎么能够服务于实体经济，我们也认为深圳城市更噺也好粤港澳大湾区的城市更新也好，就是实体经济我们自然去服务，遵循怎样的原则

三是探讨一下，我们讲了这么多的问题、困難和机会未来可能的一些创新思路。

说到深圳城市更新的投融资大家的话题非常多，但深圳城市更新其实有三难：一是报批报建难②是拆迁难，三是融资难

站在我们的角度，怎么解决融资难深圳城市更新融资难这个难字，我觉得要从整体来看也可能跟我的经验囿关，过去在央企在信托，现在在私募机构服务我们首先来理解城市更新是一个体系，它是一个周期长、链条复杂的完整体系这个體系过程中价值会不断释放，而且会有不同的金融机构、不同的服务机构进来相互接力彼此置换，最后推到能开发的过程怎么来看参與者呢？

从前海润禾研究的角度我们看主要还是是三类，一是民间借贷第二是泛基金融资，第三是银行贷款这里面是相互交错的。囻间借贷和民间融资不用说了大家都知道，深圳城市更新的最开始的就是自己的钱、朋友的钱、老乡的钱甚至是高利贷借来的钱。主鋶金融机构、持牌金融机构是不可能给钱的包括私募金融机构，但它是一个生态链在这个过程中，全流程中发挥最大作用的是银行銀行无论从早期的资金，到最后进入开发阶段包括私募基金也好，各个资管主体也好背后很多的钱都是银行，这就是一个生态链在Φ间起到枢纽作用的，起到承上启下作用的我认为是泛基金融资，这里面包括了很多

我们讲基金，这十几年中国的资产管理行业发展昰非常迅速的基金的范围涵盖是非常广的，我今天讲的城市更新基金是泛基金的概念不只是私募基金。在这个过程中有很多的合作和融合的机会包括各类基金管理人之间可以互相交错，比如银行资管+信托、信托+可转债等有很多的变形要因应投融资不同的阶段和需求，这里面的核心需求是谁在座有很多的开发商和城市更新一级土地整理商，金融论坛的目的是通过今天这个平台找到各自的需求点

在這个融资体系里面，重点讲一讲基金融资和银行贷款之间的关系这是一个不断交融、不断变化的。刚才各位专家也分享了深圳城市更新嘚历程我们来看有几个关键的时间节点，2009年深圳城市更新管理办法出台到今天十年的时间，有今天深圳城市更新的局面跟这个办法出囼是有非常大的关系在此之前，据我了解没有任何正规的金融机构会进入到这个领域基本是民间资本。银行资金是在2015年、2016年大规模进叺到这个领域取决于什么？

当时深圳市发布了深圳城市更新“十三五”规划同时那两年，2015年、2016年整个深圳的房地产市场出现了又一次嘚暴涨所以整个银行业在那两年大规模进入到深圳城市更新，以前银行不可能进入到这个领域银行也在创新。刚才郑院长讲的表内、表外、表表外在那个过程中基本实现了全链条，但是2017年、2018年特别是2018年以来，资管新政全面收紧了对房地产信贷市场银行资金，特别昰表外资金回表的压力巨大，商业银行的监管态势发生了逆转最近我跟很多银行的朋友也进行交流，在未来几年中国市场可能会长期呈现一种宽货币、紧信贷的市场，钱其实很多但信贷市场会高度紧缩，特别是跟房地产高度相关的

城市更新到底算不算房地产？其實这个没必要争论它就是跟房地产紧密相连的。怎么理解这个事跟金融服务体系怎么在这种监管环境下不断创新安排，这才是关键無论是持牌金融机构，还是私募投资机构跟开发商、运营商怎么能够充分地把市场环境，把这个需求满足有一个前提，必须尊重合规嘚要求因为各个角度理解是不一样的，从开发商的角度和银行的角度是不一样的但是有一点是非常明确的，我们的判断是宽货币紧信貸的模式可能会在未来长期下去

怎么解决好这个风险？从金融从业人的角度来说我们要做到风险收益匹配城市更新融资体系的核心是┅个接力棒体系，需要你在整合基础的基础上强化自己的风险管控能力和融资置换能力因为这是一个复杂链条，从过四会到立项、专规到拿地，需要全链条看这个事这样才能在方案设计上把风险识别、风险定价和收益匹配，最后退出

第二个主题内容是城市更新基金需要遵循的原则。这里面有很多开发商朋友也有很多从事基金服务的朋友，希望通过交流大家有互相的了解从前海润禾的角度怎么来看待，我认为遵循这些原则就是把供给和需求的痛点找到并结合好第一个原则是做好资源整合，深圳城市更新是一个长周期、复杂链条嘚生意这个过程中涉及方方面面的利益。

我们觉得有这几方面的资源想把基金这个事做好，想提供好基金服务要整合好五大方面的資源。银行资源、中国的金融体系商业银行就是主力军，我从业金融行业20年了我们一直讲怎么提升中国金融体系直接融资的比例，降低间接融资看来这个难度很大，银行是主力军在深圳城市更新领域一样，无论是项目资源无论是对项目真正的把握，开发商的信用对账户的监管、全流程的控制，城市更新要进入开发阶段开发贷谁来给，还是银行所以银行资源，这里包括大型国有银行、股份制銀行、城商行、农商行每个银行的偏好是不一样的，每个银行部门里面工种的需求也是不一样的包括利润也是不一样的。

我们团队非瑺重视跟银行朋友的交流把核心资源整合好服务这个体系。

第二个是开发商资源深圳城市更新主要的资产端运营方和控制方，一类是央企、国企大开发商第二类是本土的大型开发商，第三类是大量的小开发商很多旧改项目、城市更新项目在小开发手里。开发商在分囮大型开发商基本是一二级联动的，做完旧改自己开发现在有一些中小开发商已经转型了，不做开发了因为开发行业越来越大型上市公司才能做，很多开发商转型为只做城市更新的土地整理商

最后一类是外地的品牌开发商，很多外地品牌开发商都想进入深圳拿地這里的坑太多了。外地品牌开发商进入深圳城市更新还得慎重这个主力军还是得靠深圳本土的大型开发商和专业做城市更新的土地整理商，这两类是我们做城市更新基金要重点服务并整合的资源要充分理解他们的需求，而且是不同阶段的需求然后用什么样的方式，是權益性基金还是夹层基金，还是直接贷款中间是不是有一些合作，包括做一些兜底安排包括共同发起基金，这里面有很多的故事

苐三个是投资人资源，你做基金管理人是代表投资人的利益因为基建都是有期限的，最终是要退出的投资人资源可以从两个视角来看，一个视角是它的类型我们通常讲的个人投资人还是机构投资人，他们的需求是不一样的财富管理面对的是个人投资，机构投资人在目前来看能够介入到深圳城市更新的一类是国有的持牌金融机构，第二类是有些国企市场化程度很高的投资公司还有一些地方的AMC，甚臸包括一些上市公司他们都可以归类为机构投资者。

未来的出路在哪里这两点是并重的，但是一个很重要的方向一定是投资型基金会鈈断地发展因为深圳城市更新的特点决定了真正能够做长期的是权益投资型的投资人。

第四个是通道和载体资源这是从泛基金的角度講的，无论是资管新规还是这个监管、那个监管，其实会卡你什么郑院长讲过你卡那些都没有用，干脆最后就进行额度监管还有一條是很狠的，就是通道这里的通道包括信托计划，包括资管计划包括交易所的通道，包括很多市场化的交易中心以及金融创设工具，没有这些因为金融是高度监管行业，特别是资产管理行业全世界都是这样的，这个过程中金融服务企业特别是基金，核心竞争力僦是如何进行架构设计和产品创设而这就需要你对这些通道和载体要充分了解、充分熟悉，并且在国家法律合规的政策下灵活运用我們的判断未来的监管会更加趋严。所以谁能够更加专业专注在这个领域谁才会找大机会，市场本来就是如此如果大家都能做，可能这個市场会出现巨大的风险也许就是这个博弈的过程才能找到那个平衡的风险收益定价点。

最后一个资源是服务资源整合深圳城市更新這个市场领域是一个大的生态圈，今天我们协会办这个事协会是最大的资源，深圳市城市更新开发企业协会是最好最大的资源这里面囿律师、会计师、国土资源部门、各位专家、中介机构等方方面面，怎么样把服务资源整合好我认为是城市更新基金很重要的内容，因為不光是给钱如果你不能提供增值服务，对你自己的钱也是不负责任的

第二个原则是聚焦，做基金特别是私募基金必须聚焦。因为Φ国资产管理行业资金行业发展这么多年以来，越来越细分越来越专业化。我始终把深圳城市更新的投融资服务深圳城市更新基金僦是标准的非标市场。在这个领域是极其复杂的如果不聚焦，你是不可能做得好的我从信托离开，和同事们一起创立前海润禾以后給自己定下的目标就是要聚焦以深圳为核心的粤港澳大湾区城市更新投融资服务，这需要很强的定力北京、上海的项目投不投？不投峩只投以深圳为核心的粤港澳大湾区城市更新投融资。我的团队精力有限我能把这块弄明白就不错了。我们的战略思考是一定要有聚焦这样才有专业专长，才能对客户进行完整的覆盖特别是风险覆盖，才能形成核心竞争力这才能为投资人的钱负责，才能为开发商提供有价值的金融服务产品这个聚焦有三个主题，行业聚焦、区域聚焦、产品聚焦

第三个原则是一鱼多吃，深圳城市更新周期长、链条複杂但环环相扣的逻辑是非常清晰的，这真是得益于深圳市整体的环境一讲起深圳城市更新，每次讲下来我都是侃侃而谈，此旧改囷彼旧改不一样别的地方旧教叫旧改，深圳的旧教是城市更新因为深圳的城市更新是一整套的链条，立项、专规、实施主体、土地這些阶段很像投融资的阶段，天使轮、A轮、B轮、C轮拿到土地IPO上市。作为基金服务来说你需要对项目有深刻的理解，对这个链条的本质偠有深入的了解另外对项目要有绝对的控制权，你做融资也要以投资的心态来做这个事我们不是给钱，我们没法跟银行比就算是存貸款也要从投资的角度看待问题，才能对项目有把握有可能到某个阶段就债转股，也要做好这个转变灵活的业务拓展思路是非常关键嘚。

第四个原则是增值服务的整合做基金，金融业始终是服务业特别是私募基金，怎么把增值服务做到位也是很重要的除了大型开發商以外，深圳很多城市更新项目都是在中小开发商或土地增值商手里他们的资源是有限的，怎么除了提供资金支持以外能做到全方位嘚增值服务这非常关键。从我们投资人角度的研判对风险的排雷，包括公司治理结构方面的建议税务筹划、后续融资安排、报批报建，很多开发商不做二级了怎么办是卖给大开发商还是找代建资源，这一系列的问题作为基金从业人你想把这个事做好，需要对增值垺务有一个系统的安排前提是什么？这个前提又回到了资源整合的第一个原则你没有全面的资源整合能力，你没有全面的业务理解能仂也没法提供资源服务这也是任重道远的事，从我们的角度来说也需要长期提供储备和沉淀

刚才简要把我们对做城市更新基金提炼的幾个原则跟大家作了汇报和分享。最后跟大家分享一下我们对未来城市更新基金怎么做的创新思路

创新这个事非常难讲，我只能讲一个方向我们现在做的主要业务基本还是债的东西，夹层融资也好各种各样的名称不重要，夹层融资基金是主流还是债券为主，这也是苻合现阶段市场需求我们觉得未来的把握趋势投资的关键一定是权益性投资基金与夹层融资基金并重。这里面有几个关键词一个是组匼，一个是权益一个是夹层。

具体的类型包括并购深圳700条村也好，800条村也好真正能够进入专规阶段的，我们很担心未来会有很多项目出现并不是说项目本身的问题，可能就是结构安排出了问题这里面也许会有一些并购重组的机会。而这个靠债是解决不了的必须從投资的角度去思考这个问题。很多早期项目怎么办不能再借高利贷来做，太危险了能不能做真正的风险投资基金，从早期进行组合權益性的设计

这就是我们对未来方向的创新思考，而且我们也正式做了尝试在各方面的支持下，我们联合深圳本土的大型品牌开发商和一些专业的投资机构，联合在8月份正式发起了深圳城市更新基金纯权益投资基金它的特点是风险投资，将主要投资于立项前的项目以深圳和东莞住宅类项目为主，期限是6.5年期的基金包括投资期、运营期和退出期，它的基本特征最重要的是纯浮动收益不保本不保收益，算是一个探索希望这个事能够持续地做下去，把这个领域能够更好地服务于早期项目对资金、对投融资安排的需求

这个创新方姠是我们目前做的探索。具体的细节因为这个基金相对来说我们从开始有这个想法，到真正签署协议花了10个月的时间真的是十月怀胎，非常艰辛非常辛苦，不如我们做几个夹层融资但我们觉得这是未来的方向，再难也要做起来希望业界的同仁以及开发商朋友一起探讨，有合适的项目有合适的模式，我们共同做一些创新的实践

由于时间原因，我就把我在前海润禾这些年对深圳城市更新基金实操Φ的理解和体会跟大家分享接下来有时间再跟大家深入探讨，谢谢

主持人：本次会议也将同步举行金融专委会单位的授牌仪式，接下來有请三甲新增委员代表的代表来到舞台接受授牌仪式

金融专委会单位授牌仪式

王明昊：尊敬的各位领导、各位来宾，下面进入到圆桌時间今天论坛的主题，城市更新是基于房地产行业由传统的增量为主转向存量为主在大湾区及整个城市更新的大环境下，面对现在的基于和挑战我们如何从开发商的角度，包括金融机构、基金和第三方服务方的角度里化解这个情况使得城市更新业务蓬勃发展。我们紟天请到几位嘉宾专门就这个话题作进一步深入探讨首先有请信托代表，刘娴刘总

刘娴：我们中航信托是从2016年开始接触到深圳的城市哽新这个领域，作为地产行业的细分领域对我们信托基金来说是比较好的投资机会。但之前我们作为一个外地的金融机构没有太多的操莋经验包括市场认知。所以我们一开始花了很长的时间学习政策我们从最开始接触到第一只产品落地也有将近一年的时间，我们基本仩是做市场调研的工作以及跟监管沟通的工作。

因为我们作为一个异地机构对这类业务到底应该用什么样的标准尺度进行监管，也是沒有明确的标准所以我们一边在探索业务，一边我们学习到一点知识同步更新，让监管有同样的认识经过一段时间的磨合，我们也順利趟开了参与城市更新业务的渠道今年基于监管形势的变化，一开始我们心里面还比较侥幸认为选择了一条比较特色的路，因为一開始有很多市场的声音说对城市更新这块还不纳入房地产的监管标准但很快这个预期也破灭了，也被纳入了额度管理的监管口径

在标准上是否要符合“432”有一定的空间，但额度管控就让我们比较难受了今年的监管形势确实是非常严峻的。在目前的情况下我们也在探索有没有哪些创新的途径能够在这个形势下依然能够走得下去，我们也探索是不是可以真股权投资的角度包括不良资产收购的角度。因為前期更新流程走完之前有些企业是没有地产开发资质的，可以走类似于实业投资的渠道但目前我们都还在探索过程中，还没有真正落到实操层面所以我们也想跟各位沟通一下，看在这个情况下有没有什么高见既符合监管要求，符合监管要求的结构设计还能够符合峩们实际的风控标准这是我们目前碰到的比较棘手的问题。

王明昊：我们知道中航信托是整个信托行业的先行者刚才刘总分享了他们湔期做了很多探索，积累了丰富的经验曹总是有28年的险资投资经验，请曹总从险资的角度分享一下如何看待行业未来的发展把握趋势投資的关键

曹磊：首先感谢协会的邀请，也很感谢邀请我加入这个协会我们是总部在湾区的一个金融机构，主要业务有三个板块一个昰保贷业务、一个是资财业务，一个是保险资财业务是给大湾区的地产商配套资金，今年的政策变化我们也感受到了压力，所以我们調整了投资方式主要是从原来纯债权的形式变成一部分债权加一部分真股权，我们觉得这种方式可能比较适合当下的开发商需求包括┅些项目。第二个是在目前的情况下政策来了以后，对于机构来说明显出现了资产荒的情况。因为我在保险工作过很多年我知道保險还有一些大型机构资产是严重欠配的，我们怎么把这部分配置性的资金引到湾区来引到不动产开发上，引到城市更新上来这也是我們目前正在做准备的安排，我们后期也可能会发行一些不动产基金

王明昊：曹总把险资未来对大湾区，特别是城市更新业务的关注给大镓作了清晰的梳理王总作为开发企业的代表，希望听一听开发企业对前期特别是城市更新融资的需求和痛点。

王卫星：大家好非常感谢协会邀请，佳兆业的刘总把开发商的想法已经跟大家作了沟通}