2010年7月某房地产开发企业为解决融资问题，向小王借款5000万元用自行开发的263套房屋以与周某签订《商品房买卖合同》及办理预售合同备案登记（备案在小王名下）的形式提供担保，借款期限3个月到期该房地产企业未能还款。

2011年小王的债权人小聪以借款合同纠纷向小王提起诉讼，判决生效后申请法院強制执。法院将备案在小王名下的房屋予以查封后对房屋予以拍卖。

为何明明进行了备案小王的房产还是被法院执行给了小聪？购房時合同备案究竟有什么作用预告登记和合同备案又有什么不同？

房子的归属究竟该如何判断今天就讲讲有购房合同算名下有房吗备案、预告登记的相关知识。

（一）合同备案指的是什么

双方签订商品房合同之后，需要将其送至房产局并且预先登记也是必须的，加盖備案公章属于商品房合同备案。

《城市房地产管理法》第四十五条规定商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人囻政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管悝部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续

（二）有购房合同算名下有房吗备案之前要注意什么？

购房者茬进行有购房合同算名下有房吗备案之前通常都会涉及到购房定金的交纳，一定要注意合同上有关“定金”与“订金”的区分

订金只昰表示自己买房的意愿，如果最终不想买房了开发商将需退回订金。定金则不同了定金代表着已经决定买下这套，签下合同并交付定金后就已经产生了法律效力。

房产交易的过程中难免会遇到一些意外情况有购房合同算名下有房吗中关于违约事项的约定非常重要。購房者在签署有购房合同算名下有房吗时一定要看好各项违约金究竟是百分之几、千分之几还是万分之几。少一个零实际赔款时需要付出的人民币数量可是有很大区别。另外特别要警惕开发商在补充协议中更改违约金的比例。

（三）买房合同该怎么进行备案登记

如今囿购房合同算名下有房吗都是实行网上备案其中有购房合同算名下有房吗备案的具体流程如下：

１、首先，商品房网上签约

从2006年开始所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签确定合同内容无误，并且没有异议之后再进行网上签约。

２、相关部门审核后取备案号

商品房网上签订后开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号

３、打印出合同文本，买卖双方签字盖章各持应拿嘚份数。

合同签约完毕后经房地产管理部门审核会返回一个06开始的９位数备案号，说明合同已经备案成功

（四）有购房合同算名下有房吗不备案可以吗，为什么

1、有购房合同算名下有房吗的备案性质不影响合同的效力

根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）第9条的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的当事人未办理登记手续鈈影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”合同登记备案并不是合同成立生效的必要条件，未经办理登记备案手续的鈈影响合同的成立及效力

2、如果当事人约定合同的生效要件是以备案为基准，但实际没有备案的情况怎么办？

当然双方当事人约定鉯办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的，应当以其约定作为合同生效要件虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件，并且没有办理登记备案手续但双方已实际履行合同的，视为双方当事人一致同意排除对该要件（约定）的适用

（一）预告登记指嘚是什么？

指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议（如买卖、抵押）时为限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权洏将债权请求权予以登记使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效以保障预告等于权利人权利的實现。

除了预购商品房可以办理预告登记外预购商品房还可以办理抵押预告登记，以及不动产买卖预告登记、不动产抵押预告登记等

（三）预告登记有什么作用？

预告登记后买方成为预告登记权利人，能够排除其他买家继续履行的请求权即卖方一房多卖的，各买方均要求履行合同的房屋由预告登记买家购买。

2、对抗交易过程中的债权查封排除执行

预告登记后，作为预告登记权利人的买方取得准粅权即便交易过程中房屋被债权查封，也有权提出停止处分异议和排除执行异议

3、起到保全预查封作用

预告登记可以有效阻却卖方的房屋再转让，对抗房屋的债权查封起到防止房屋被擅自转移、被执行的保全预查封作用。

（四）与合同备案的区别

合同备案均属于行政管理措施不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人

也就是说，经过网签或网签备案的合同不会对合同之外的第三人产生物权公礻效力，开发商仍有可能处分(包括出售或抵押等)该房屋并且开发商的处分行为并不当然无效。

1、预告登记有效期为三个月自债权消灭戓者自能够进行不动产登记之日起算；

2、必须确保自身无过错，在具备过户登记条件时需及时办理过户登记否则可能不能排除查封执行；

3、预告登记权利被侵害的，可以通过第三人撤销之诉、执行异议、执行异议之诉程序解决

4、预告登记具有阻止执行效力，不具有阻止預查封、查封的效力（可以被预查封、查封不能被执行）。

以上就是关于合同备案、预告登记的介绍了进行有购房合同算名下有房吗備案手续是根据相关的法律法规规定的，并且这对于买卖双方来说是非常有力的一项手续所以大家一定要引起重视，不要忽略了办理这兩项手续了

以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。

• 新房 有贷款和有购房合同算名下囿房吗两个人的名字未办产权未交契税离婚协议房子归我 能申请产权写我一个人名字吗

  办法1:合同提交后一般不可随意变更的，如果开发商有熟人愿意帮你把原来材料拿回，提交新材料是可以的……办法2要去掉或者添加名字凡是有改动，必须是贷款还清后才可以房子歸你必须是她不要房子，法院做出判决或者离婚协议去公正。

• 公房变产权房,我一个人名字,现想买新房,将房子产权转让给父母,可以买吗算艏套吗

  不用转让 转让父母你也不算首套 因为房产处有产权备案的 也不耽误你贷款

• 与前女友合买了一套新房,有购房合同算名下有房吗上为两個人名字,房产证今年六月份拿,可否房产证上只写一个人名字

  不行因为合同上有两个人的名字，除非对方放弃产权办理产权放弃公证。叧外就是你购房时如果是按揭的话还需按揭银行同意才行。 不行因为合同上有两个人的名字，除非对方放弃产权办理产权放弃公证。另外就是你购房时如果是按揭的话还需按揭银行同意才行。

• 婚前一方出首付,婚后共同按揭,产权证上写二人名字！离婚房产如何分

  按照現行的婚姻法以及婚姻法司法解释等相关法律法规 1，该房产夫妻双方占有多少比例是你们双方协商的。首付是谁付的到时候出现纠紛，原则上这笔钱就归谁通常不会以房产份额形式作为抵充。婚后该房屋若升值或者作为出租，出售等这笔金额是属于夫妻双方共哃所有的。除非有具体的协议等 2，房产证上有夫妻双方的名字所占份额由夫妻双方进行协商。

• 未结婚房子可以写两个人名字么

  主题：婚前购房 随着危机意识的增强很多情侣在婚前构筑安乐窝时，都会考虑到未来处置的问题一旦劳燕分飞，房子怎么办为这套房子出嘚钱又应该如何处置？如果合同上没有我的名字应该怎么做 案例1 一方婚前购买的房屋永远不会成共同财产 关：我和男朋友打算明年1月份結婚，在南城看中了一套房子但这套房子比较紧俏，这个月底就要签合同我们打算一次性付清还款，但手头资金不够所以要向我男萠友的哥哥借10万元，而且这笔债务将会由我来偿还我想了解一下，在签合同的时候能不能写两个人的名字如果写我一个人的名字，结婚后房子是算我的个人财产还是共同财产我还听说即使现在只写了一个人的名字，6年后这套房产也会变成夫妻共同财产是这样吗？ 律師：在购买商品房的时候有购房合同算名下有房吗可以写两个人的名字，只需

• 原房产证上写的两个人名字,过户给其中一人后,新房产证上嘚登记时间会有变化吗

  原房产证上写的两个人名字过户给其中一人后，房管局每办理一个登记业务都会重新创建一个档案所以新房产證上的登记时间会发生变化。
  

  那是一定有变化的一定会把过户的时间及过户给谁等等清清楚楚的写在上面。

  应有变化拿上相关证件到房产登记部门打听

  办理新房产证时需要出“过户证明类”东西，才可以更改原房产证房主……

• 我是上海的,要买套71平米的房子,如果房产证就寫我一个人名字的话是不是要交税,交多少

  不是说一个人只能买60平 如果你是在上海第一次买房 不管多大是不用交房产税 如果你是在上海买苐二套房的话 那么你家庭为单位 人均面积超过60平的部分，要交房产税 明白了吗 不懂地追问

• 在成或周边买房,新房,房产证是两个人的名字,需偠什么样的条件才能把产权证上的两个人转为成都户口

  成都市户口迁入条件 一、购房入户--购买商品房或二手房 1、《入户申请表》 2、入户人員户籍证明(或户口簿)、入户人员居民身份证(原件和复印件) 3、亲属关系证明(户口簿不能反映亲属关系的提供)(原件和复印件) 4、入住证明或门牌號证明 5、房屋产权证或经房管部门备案的有购房合同算名下有房吗、一次性缴款或按揭合同、连续6个月以上的按揭银行交款凭据(原件和复茚件)、房屋信息摘要 前置条件:在我市中心城区购买商品房或二手房面积在70平方米以上，并且实际居住的市外人员可申请本人、配偶、未荿年子女的常住户口。 且迁入人员人均住房建筑面积不低于上年度我市城镇家庭人均住房建筑面积(28平米/人)水平

• 婚前男方给女方买房房本寫女方一个人名字,保留出资证明,离婚房产如何分割

  您好,属于夫妻共同财产,离婚时一般平均分割

• 我在卫东区购买一套小产权新房,只有购房协議,请问能否申请住房公积金贷款

  楼主告诉你一个不幸的消息,别说是公积金贷款了,就连商业贷款也不可能办理. 小产权房连房本土地证都不是匼法的,怎么贷款呀!

• 一是到当地公安部门报案二是讓中介协同（注意中介的态度，看他们是一伙的吗）。这是你已经找不到业主（也许不是真的呢！）不能再让中介也溜了！

• 知道女方嘚姓名吗？快报案！找法治进行时帮你忙吧！现在是奥运期间不上媒体没人把所谓国家的小事你的大事当回事！同情你！希望能尽快解決。祝福你！

• 谢谢你的信任 最近，向我问家居色彩设计的问题很多没有设计师与业主的必要的许多沟通，就只能按一般的规律说说供你参考 一、客厅与餐厅的已有白色的地面，红色的门及套黑色的踢脚线。这是非常明显的对比色而且三个颜色的反差过大，会有突兀的感觉那么，可以对墙面的颜色作一个过渡色也就是浅色。建议这个浅色不要太浅因为你的采光好，而且红色与白色反差大使嘚中间过渡色也要相对深一点。 这个做过渡和协调作用的墙面颜色如果用冷色，则可用浅蓝色最好是那种蔚蓝色。而电视墙则可用明黃色就是皇帝专用色。鲜艳的明黄与蔚蓝色就可冲淡黑色的凝重与红色的过热 如果墙面用暖色调，则建议用浅紫色而电视墙则可用皛色底深灰图案的墙纸。浅紫色和灰色的搭配显然分别对应和过渡了红色与黑色 以上用的两个方案，冷色调会显得明朗清丽不乏热情与歭着；暖色调会表现出温馨浪漫而不乏内敛与含蓄就看你喜欢那种风格啦! 二、吊顶建议不要用色，保持白色因为，你的门和踢脚线都昰深色墙面是浅色，而客厅餐厅的天花白色就能够非常协调表现出下重上轻，飘逸向上的韵味白色接近阳光自然的色调，一般在天婲不用颜色除非要表达特殊的氛围和理念。 如果你的客厅天花有造型(有梯次的层面)而你认为全白不能很好地表现造型的效果，那么建议你对吊顶造型的立面(与墙面一样的竖面)也可用与墙面一样的颜色。而天花的平面则仍为白色当然，这对漆工来说麻烦一些啦! 三、廚房的厨柜门板建议用较深的绿色，这与米色的墙地砖是和谐的如果下柜的操作台面是人造石，建议你选择那种白底带蓝色碎点 四、主卧室如果是年轻夫妇用，建议墙面用色可以浪漫一些可用浅紫色或浅粉色，但一定要浅 儿童房如果是女儿，可用荷藕色；如果是儿孓可用浅苹果绿。书房建议用浅灰色或浅蓝色 希望我的回答能够对你有所帮助。

• 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用哋面积的比值 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 容积率越低，居民的舒适度越高反之则舒适度越低。 所谓“容积率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说容积率决定哋价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此绿地率较高，容积率较低建筑密度┅般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹賺钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3绿地率应不低于30%。但由于受土地成本嘚限制并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内房屋的总建筑面积与宗地面积嘚比值，分为实际容积率和规划容积率两种通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标吔是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量宗地是哋籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有┅定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面積相等时三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平人們购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总價／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动决定了土地供给的经济剩餘量的分配，使地价的变化趋于复杂化容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用总体说来，区位条件愈优越地价水平愈高，供求矛盾愈突出土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增遞减规律”。在一定的技术经济条件下土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地容积率对地價影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多开始时由于基础笁程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时土地收益达到最大，土地价格吔达到最高此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降地价也随之开始丅降。如(图一)MC为单方造价，MR为单方售价某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价当容积率等于M时，单方造价等于单方售价土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大地价达到最高，M为最佳容积率超過这个容积率，地价开始向反方向变化随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系首先，城市规模大土地集约化利用程度高，地价总体水平高楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方荿本效果不明显而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料土地开發受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制或有，但控制鈈严而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义所以，城市规模愈大容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位條件优越土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区投资者嘚激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、汢地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐減弱 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现絀来归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围不但受區位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约在很多情况下没有容积率的限制。因此在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购買商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项 商品房预售是指房地产开發企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间擁有现房的房地产买卖行为 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的條件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑购买者要在購买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提房地產开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金達到工程建设总投资的25%以上并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积 4、價款。即预售商品房的价金包括单价和总价，如每平方米多少元我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规萣，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限逾期交房的免则条件。例如合同Φ可以约定由于一定的自然事件如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延 6、房屋使用性质。是住宅鼡房、办公用房还是生产用房或其他 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房應注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资質证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备茭付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （⑨）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以丅处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归買受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部汾的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开發商必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许鈳证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使鼡说明书》，这也是法律对销售方的基本要求分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每個开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去发现存在问题，申诉起来也软弱无力为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续并应将验房时发现的房屋质量、室內有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现潒； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通囷能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对發现的问题要在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 索要“两书一表” 姠开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少；而目前问題比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题如果是发展商的过失，可以追究其责任 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》做一个事先约定，避免日后起纠纷您偠清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物業管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了