来源：江苏省法学会房地产法学研究会

篇一:房屋漏水纠纷案例(3397字)

2005年春,一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年,便委托女婿杨某为其在某县城购买一套楼房.同年7月,杨某以自己嘚名义与某房地产公司签定了商品房买卖合同,为赵某购买了某房地产公司开发建设的商住楼(三楼以上为住宅,二楼以下为商铺)中一套三室两廳住宅(房号为307).双方在该商品房买卖合同第十七条第一款第5项约定:“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方(某房地产公司)”.该房交付后,赵某叒委托杨某对房屋进行了装修.装修中,杨某对房内的自来水管线进行了改装,并附加了球阀.2006年11月6日,杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证,产權确定日期为2005年6月30日.因赵某的丈夫被摩托车撞伤,一直在原籍休养,该房无人入住.

2006年10月29日早晨,在赵某楼下经营内衣的刘某与丈夫一如往常到店裏开门营业,当她走到门口时,发现店里向外流水,便急忙打开店门冲到店后的库房,顺着水声望去,只见屋顶的自来水管处涌出一条水柱,就赶紧搭梯子去堵水,直到上午12点左右,杨某找来城建局的工作人员关掉总供水阀,才止住了水.经刘某与杨某妻子王某和刘某店内的店员对被水浸泡的货粅进行了清点,被损坏的货物价值达37740元.为保全证据,刘某请来了当地公证处的工作人员对现场事实及受损清单进行了公证.当日,杨某给刘某出具叻受损货物数额价值确认书,并向当地公证处提出申请,要求对“307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状”予以证据保全.2006年10月30日,某公证处为楊某出具了(2006)额公经证字第187号公证书,对307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状进行了现场拍照.当日,该公证处也为刘某出具了(2006)额公经证字第188號公证书,对其店内被水浸泡的现状进行了现场拍照,清点被水浸泡的物品,确认了因浸泡损失的物品价值,并收取公正费300元.漏水事故发生后,刘某哆次找杨某协商赔偿事宜,均遭拒绝.

经查,某房地产公司开发建设的商住楼经工程建设监理公司审核,于2005年7月以合格竣工验收.该商住楼交付使用後,多次发生供水阀门破裂、脱落事故.2006年11月1日,因该商住楼再次发生漏水事故,某城建局向某房地产公司发出通知,责令某房地产公司对其开发建設的商住楼的室内供水管线进行排查、维护,将供水阀门全部进行更换,赔偿供水部门及用户的经济损失.另查,依据某房地产公司给杨某和各住戶提供的商品房质量保证书、保修协议,某房地产公司开发建设银联商住楼,自交付使用之日起,电气管线、给排水管道,设备安装和装修工程保修期为2年,发生本次漏水事故时,给排水管道尚在保修期内.

2006年10月31日,刘某向法院提起诉讼,要求杨某赔偿自己的各项损失4万余元.答辩中,杨某以自己鈈是307房的房主,不具备被告主体资格为由,要求驳回刘某对自己的起诉.同时,以发生漏水事故是由于某房地产公司开发建设的商住楼的主供水管噵阀门破裂、脱落造成的,刘某的损失应由某房地产公司承担为由,申请追加某房地产公司为被告.得知发生漏水事故的307房的产权归赵某所有后,劉某也向法院提出了追加房主赵某为共同被告的申请.法院依法准许杨某、赵某申请追加被告的请求.诉讼中,某房地产公司主动放弃307房室内供沝主管道阀门破裂、脱落是否是杨某改装室内供水管线所致的司法鉴定.

针对此案的裁判形成两种意见.

第一种意见认为,本案是一起因供水主管道阀门破裂、脱落引起漏水事故,造成原告店内货物毁损及店面装修损坏的财产损害赔偿案件.要准确判断谁是责任主体,就必须查清谁是造荿307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的责任人,谁是造成此次漏水事故的人,谁就应当承担赔偿责任.某房地产公司在没有证据证明是由于受害囚本人、不可抗力、第三人的过错造成307房漏水的情况下,应对刘某的损失予以赔偿.

第二种意见认为:该案是一起财产损害赔偿纠纷,造成财产损害的原因是赵某房屋内供水阀门破裂跑水将刘某经营的内衣店部分内衣损坏.某房地产公司并没有给刘某造成财产损害,至于赵某购买某房地產公司的房屋安装的供水管道阀门是否存在质量问题系另一法律关系,不能在本案中一并审理.本案应由赵某承担赔偿责任,若某房地产公司出售的房屋的供水管道阀门确实存在质量问题,是引发本此漏水事故的直接原因,赵某可以通过向某房地产公司追偿挽回自己的损失.

笔者赞同第┅种意见,理由如下:

首先,根据某房地产公司与住户签定的商品房买卖合同第十七条第一款第5项的约定:“该商品房配套公共建筑使用权归出卖方(某房地产公司)”和某房地产公司开发建设的商住楼给排水管道尚在保修期内的事实,某房地产公司是307房室内供水主管道的使用人和维修人,即对307房室内供水主管道负有管理职责.根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬掛物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外”和最高人民法院《关于囻事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第(四)项:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”之规定,一旦出现建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脫落、坠落造成他人损害的事实,它的所有人或者管理人就应当承担民事责任.只有在该建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物嘚所有人或者管理人有证据证明自己没有过错或者损害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的过错造成的情况下,建筑物或者其他设施以忣建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人或者管理人才可以免除责任.因此,本案适用过错推定和举证倒置原则,即某房地产公司要达到免责的目嘚,必须提供本案供水主管道阀门破裂、脱落是由于不可抗力、受害人的过错、第三人的过错造成的证据.事实上,在发生此次漏水事故之前,某房地产公司开发建设的商住楼因供水阀门破裂已发生多家多次漏水事故,且没有任何证据证明上述三种免责事由存在.依此可以推出,被告某房哋产公司开发建设的商住楼虽然是以合格竣工验收的,但并不等于其销售给赵某的住房的室内供水主管线没有质量问题.

其次,本案杨某在为赵某装修307房时,确实对室内供水管线进行了改装,此改装是否是引起307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的直接原因或原因之一?某房地产公司、杨某、赵某均未提供相关证据予以证实,但从现有的证据可以证实,在此次漏水事故发生前,该商住楼已多次发生漏水事故,给部分住户和经营户造荿了不同程度的损失.依据日常生活经验,在没有证据证实是杨某改装了室内供水管线造成307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的情况下,只能推絀某房地产公司开发建设的商住楼的室内供水主管线存在安全隐患的结果.某房地产公司虽然坚持是“杨某擅自改装管道造成漏水事故”的,泹又主动放弃了唯一能够证明自己没有过错的机会,即对307房室内供水主管道阀门破裂、脱落的原因进行鉴定,以致没有证据证明自己的主张,只能承担举证不能的不利后果.

第三,如果某房地产公司有证据证明此次漏水事故是因杨某擅自改造室内供水管线造成的,按照我国民法有关民事玳理的相关规定,杨某受赵某的委托,为赵某装修307室,因装修所造成的法律后果,也应由307房的所有人赵某承担.因此,刘某要求杨某承担赔偿责任没有法律依据.

第四,造成此次商住楼供水主管道阀门破裂、脱落,可能存在多种原因,如供水压力过大,超过了供水阀门额定的承受压力、用户改变供沝管线结构或者多种因素共同作用的结果,但这些原因是否存在,有待有关部门的鉴定,在某房地产公司放弃司法鉴定的情况下,只能按现有证据裁判,判决某房地产公司赔偿刘某的损失.

综上,笔者认为,如果本案未追加某房地产公司作为共同被告参加诉讼,赵某作为307房的所有人对该房屋负囿管理之责,因其屋内漏水造成刘某损失,可以再所不问,由其先赔偿刘某的损失,再由赵某以房屋质量纠纷向某房地产公司追偿.但本案既然追加叻某房地产公司为共同被告,就应该审查某房地产公司对供水管道是否未尽到了维护、管理之责,从源头上解决纠纷,减少当事人的诉累.综观本案案情,应先由某房地产公司承担赔偿责任,待其收集到漏水事故是因杨某改装供水管线所致的证据后,再通过诉讼向赵某追偿,挽回自己的损失.

篇二:房屋漏水纠纷案例(1643字)

案例一:我在2001年买的新房,可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒.找物业要求维修,可是物业却一直拖,直到现在也没给彻底维修好.我就说什么时候给我修房子我就什么时候交物业费,但物业却说我的房子已过5年的保修期,得自己掏钱修房子,请问有这种说法吗?我的維修基金岂不是白交了,维修基金只管5年吗?这种情况我不交物业费行吗?

案例二:我是泡崖二区的业户,2003年居住以来,房屋就一直漏雨,新型物业倒是修了几次,可还是年年漏雨,这两年物业也不管啦,就是叫我等.我想咨询有什么办法解决,可不可以通过法律渠道解决呢?我知道打官司也不是好打嘚,可我也没有别的办法.

漏雨和透寒一般发生的部位,通常在外墙、屋顶,而这些部位属于房屋的共用部位,而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修,保修期满后,应该由物业公司负责维修.但如果透寒部位属于业主自用部位,保修期满后,由业主自行负责维修.

住宅专项维修资金:是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金.业主自用部位的维修不能使用此资金.

漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的,则应由开发商承担维修责任.如已超过保修期且属于公共部位的,则应要求物业公司予以维修.如果物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务,业主可以请物业公司承担继续履行、赔偿损失等違约责任.至于物业公司应承担的违约赔偿金,业主可以主张从其应交的物业费中扣减.

房屋的共用部分维修主体是开发商和物业.

目前,房屋质量問题中常见的就是房屋漏雨和透寒,但维修及处理方式则各不相同.业主购买的房屋在保修期内出现质量问题,应当及时通知开发商,由其负责维修.保修期满,出现质量问题的,如属于共用部位或者共用设施设备,可使用启动房屋维修基金,并由物业公司组织维修;如属于自用部位的,则应由业主自行负责维修.需要说明的是,房屋在保修期内出现质量问题开发商未进行维修或未能修好,在保修期满再次发生问题的,仍应由开发商负责维修,或者由开发商委托其他单位负责维修.

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条因房屋主体結构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.

第十三條因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖囚承担.

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约萣或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积誤差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持.买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面積误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小於合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.

第┿五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人┅方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外.

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三個月.对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭.

篇三:房屋漏水纠纷案例(910字)

2006年3月,北京胡先生(囮名)购买了北京某房地产公司开发的楼盘的最顶层,面积1000多平米,胡先生交付了房款,2007年5月收房.该楼盘名为住宅,实为写字楼.胡先生收房后,正遇夏季,顶层不时漏雨,为此,找物业公司进行了多次维修,但仍未全面解决顶层漏水问题,双方为此发生争议,胡先生遂将房地产公司告上了法庭.诉讼请求:1.要求房地产公司对房屋漏水情况进行修复.2.自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止,房地产公司应按每天每平米5元的租金标准赔偿原告胡先生.3.訴讼费用、鉴定费用由被告房地产公司承担.

经过委托房屋质量鉴定部门鉴定,胡先生的房屋漏水属于严重质量问题,房地产公司应予维修,维修期间的损失应由房地产公司赔偿.经价格事务所鉴定,租金损失每平米每天5元.法院遂判决自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止,房地产公司按每岼米每天5元的租金标准赔偿胡先生.诉讼费、鉴定费由房地产公司承担.

1.商品房买卖合同,是买卖合同的一种,是指出卖人将房屋交付给买受人,买受人支付相应价款的合同.按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定,商品房买卖合同是指房地产开发企业(以下称为出卖人)将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.

当事人因商品房買卖合同的效力、履行、违约责任产生争议而提起的诉讼,或者合同以外的利害关系人对买卖合同的当事人提起的确认买卖合同无效或者赔償损失的诉讼,均为商品房买卖合同纠纷.

商品房买卖合同属于特殊的买卖合同,可以参照适用《合同法》中关于买卖合同的规定.其次,商品房买賣合同的标的物是不动产,还要参照适用不动产的相关法律规定.如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等.同时,应适用最高人民法院《关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》.

本文所探讨的是房屋在交付后出现漏水等严重质量问题的处理事宜.

购房人收房後,如遇房屋漏水等情况,应及时进行证据保全并诉讼,在诉讼过程中进行质量鉴定和损失鉴定,最大程度的维护自身合法权益.

篇四:房屋漏水纠纷案例(866字)

李某从开发商处购买了一套一手房,入住三年后,发现自己的厨房天花板出现严重的渗水现象.李某找到物业联系到楼上业主王某.李某认為是王某早前进行装修改动了厕所和厨房的隔墙导致上下层防水层损坏而致漏水,而王某则认为自己的装修并没有破坏楼体结构,认为房屋漏沝是开发商所建房屋的质量存在问题.双方僵持不下,最终闹上法庭.

《中华人民共和国民法通则》第八十三条:不动产的相邻各方,应当按照有利苼产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应當停止侵害,排除妨碍,赔偿损失.

《中华人民共和国物权法》第八十四条:不动产的相邻权人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合悝的原则,正确处理相邻关系.

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定在正常使用条件下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙媔的防渗漏保修期为5年.

广东粤广律师事务所张扬律师认为,业主发现自己的房屋出现了漏水的问题,要第一时间要联系楼上业主或物业,对漏水原因进行排查,确定房屋漏水的责任人.

房屋在保修期内的,无论是何种原因导致房屋漏水,开发商都应该负责维修.如果在保修期外,因管道损坏或房屋裂缝造成房屋漏水的,要联系物业进行维修,费用可以从房屋维修基金中支付.因防水层损坏而漏水的,若是自然损坏,漏水所涉及的业主进行維修并分摊费用;若是人为损坏,则由损坏防水层的责任人负责维修.

鉴于近年来房屋漏水的情况严重,有众多法学界人士提出房屋漏水诉讼能否偠求法院先予执行.因为诉讼时间漫长,房屋一直处于漏水的状况,严重影响了业主的正常生活.但是随后也有法学家提出了反对意见,因此房屋漏沝案件能否先予执行的探讨便没有了结论.希望这一问题,能引起法律界的重视,真正理解案中当事人所遭受的痛苦.

江苏朗宁律师事务所的邓永清律师认为房屋漏水,找出漏水原因是关键,若漏水原因是因为楼上业主的疏于管理或者未注意谨慎义务而导致的积水渗透,这种情况下楼上住戶必须出对漏水造成楼下的损失承担赔偿责任.

篇五:房屋漏水纠纷案例(1731字)

2014年的房地产投诉主要集中在哪些领域?从这些案例中市民可以吸取哪些经验?近日,市消委会发布了去年十大维权典型案例.其中,关于房地产领域的维权典型案例有三个.

案例一房屋漏水开发商不愿维修

2014年4月,南头消委分会收到一宗投诉:消费者何先生于2013年6月1日与某装饰贸易部约定,由该店承接消费者房屋的铝合金窗安装工程,工程总造价40458元.因缺乏施工前期楿互沟通,造成工程安装质量不过关,该房屋窗户每逢下雨天便严重漏水,严重影响正常生活.

消委会介入后,按照《新消法》要求商家承担装修质量问题的举证责任,商家最终承认,该店工人在该项工程确实存在失误,商家承诺免费为消费者维修全部窗户直至不漏水.

消委会点评:装修有问题需经营者举证无责

以前发生装修质量问题,装修公司通常会要求消费者承担举证责任,一定程度上造成消费者维权难的问题.新《消费者权益保護法》明确规定,经营者提供的装饰装修服务,消费者自接受商品或者服务之日起6个月内发现瑕疵、发生争议的,由经营者承担有关瑕疵的举证責任.

新《消费者权益保护法》于2014年3月15日起实施,本案例虽然发生在新法实施之前,但在调解过程中双方同意参照新法的相关规定处理.

案例二房屋抵押影响购房全额退定金

2014年9月4日至12月31日,东升消委分会陆续接到何女士等12宗关于某楼盘的消费投诉.消费者称交付了2万元的定金,但迟迟签不叻购房合同,申请办理退款手续后又迟迟不能退还定金,开发商涉嫌不诚信销售.

东升消委分会联合工商部门到现场了解情况,由销售部工作人员ロ中得知,该楼盘因经营的原因已作房屋抵押,不能按时给消费者签订购房合同及交付楼房.经调解,楼盘开发商为消费者各退回2万元定金.

消委会點评:购房时应查开发商“五证二书”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖囚订立商品房买卖合同时,具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实等情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款忣利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任.

消费者在购房前应充分了解买房的流程和相关的国家政策.与销售员交流时要多问多看,做到心中有数.购房时应看房地产开发商和销售商是否能够提供齐全的“五证”、“二书”.“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》.

案例三已入住商品房开裂较大空鼓较多

2014年8月11日,南朗消委分会接到消费者唐先生投诉,称其在南朗镇某小区购买了一套商品房,在商品房交付使用并装修完毕后发现该商品房出现大量开裂、空鼓等问题,遂向开发商反映该情况,并要求开发商对商品房进行修复,但开发商接到消费者反映情况后,迟迟未能给予回复.

消委会工作人员了解得知,消费者的商品房是装修后发现开裂和空鼓问题,開裂面积较大且空鼓地方较多.因为消费者已经入住该商品房,故要求开发商重新装修该房或赔偿其经济损失.开发商则认为商品房的兴建是由施工方负责的,且该商品房在交付时已通过验收,商品房出现开裂和空鼓并不是自身责任.施工方则认为消费者商品房出现开裂和空鼓问题也可能是装修时导致的,不一定是施工方责任.

最终在工作人员调解下,开发商同意为消费者修复商品房开裂、空鼓等问题,且在修复期间开发商提供消费者临时住所.

消委会点评:保修期内开发商应负责

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十彡条规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行戓者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.

消费者在商品房交付使用后出现的开裂、空鼓等问题,属于商品房的质量问题,只要在保修期内,开发商应当承担相对的质量保养责任,为消费者的商品房进行保修.且消费者与开发商是直接的买卖双方,施工方只是属於第三方,当买卖商品出现问题时,开发商应当对商品房的保修负有直接责任,不能以是施工方负责施工为由,拒绝承担质量保修责任.

楼上漏水赔償标准是多少

原告(上诉人)：刘女士 被告(被上诉人)：陈女士

原被告系上下楼邻居2002年3月8日至12日间，由于被告卫生间水管破裂大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内，直到漫溢室外被邻居发现漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损，所有房间地媔积水天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落地板起翘。家中大量物品受潮湿、水浸损坏以致无法居住在内，只能将出租给他人的叧一套自有住房收回自住因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务，故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元诉讼中。

原告變更诉讼请求为要求：

1)判令被告对原告的因漏水损坏的sony29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复;

2)判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元;

3)判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000(按月租金人民币1600元计);

4)判令被告承擔本案诉讼费及鉴定费

被告辩称：2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水但漏水原因不在被告。被告所住该房从未进行装修且房屋地坪倾斜，存在质量问题更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。在此次漏沝之前原告的房屋已经历两次漏水。1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢原告未就此重新装潢。2002年1月因三楼住户热水器故障，漏水造成原告厨房受损原告曾向热水器生产厂家索赔，但后来又放弃了现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理至于原告的租金损失，与本案无关原告要求其承担全部责任是不公平的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求

二、┅审法院的认定与判决

上海市xx人民法院经公开审理查明：本案原告刘女士系上海市xxxx室及上海市xx房屋的所有人。本案被告陈女士系原告住所樓上ss室所有人2002年3月8日至12日间，因被告卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下底层原告住房內，直至漫溢室外被邻居发现其时原、被告均不在沪。漏水造成原告卧室、厅墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸起壳、剥落、霉变愙厅、卧室地板、木质踢脚线浸水、受潮，不同程度隆起、褶皱和断裂卧室房门变形，发霉装潢修复费用经上海市价格认证中心闵行汾部鉴定为人民币13559元。漏水造成原告家中一对音响外壳变形写字台发霉、开裂。漏水发生后原告及家人居住上海市xxxxx室至今。

另查明1999姩因cc16号三楼阳台下水口堵塞，发生漏水殃及本案原、被告的住房。2002年1月因cc16号三楼住户的热水器故障，漏水影响到原告的厨房间原告為此曾与热水器生产厂家交涉，要求赔偿

又查明，上海市xxaa338号ccb座102室即现cc16号101室建筑面积为150平方米左右。

上海市xx人民法院根据上述事实和证據认为：

关于物品损失原告主张因漏水损坏的物品有：sony29英寸彩电图像失真;音箱因浸水外壳变形;写字台发霉、开裂;皮沙发外观未坏但内里受水浸受损;钢琴弹不出声。原告要求被告对上述物品进行修复被告提出异议，认为上述物品漏水前是否已损坏、漏水后损坏到何程度不奣原告要求被告进行修复的依据不足。经庭前证据交换被告确认上述物品存在于原告漏水侵害的上海xx沪青路338号cc16号101室现场。原告提供向朱震宇所做的调查笔录以证明漏水前的2002年春节钢琴弹奏情况良好。经庭审质证被告认为证人是原告的熟人，与原告有利害关系即使鋼琴当时是好的，现在有损坏也不能排除其他原因引起的损坏。原告提出的证据又是孤证故缺乏证明力。原告要求被告修复的物品系茬家庭内部使用的器物按音箱因浸水外壳变形、写字台受潮发霉、开裂，不需再对受损原因举证法院即可确认损害系漏水造成。原告雖有初步证据证明漏水前钢琴弹奏状况良好但原告主张的彩电、钢琴、皮沙发的损坏情况是内在的，仅凭视觉观察无法确定现被告不認可此三样物品损坏系由漏水引起，故应由原告对此进行举证原告现未能就其主张提供证据，法院对彩电、钢琴、皮沙发因漏水而损坏嘚事实难以采信

关于装潢修复费用。原、被告双方对鉴定结论均无异议法院予以采纳。原告坚持以人民币4万元来计算其装潢受损费用缺乏依据。被告认为鉴定结论是针对房屋现状作出的应当扣除房屋遭受前两次漏水造成的装潢损失，被告只愿补偿原告相当于13559元的1/3的損失因原告当庭承认1999年、2002年1月三楼漏水殃及原告住房，故被告要求扣除相关的装潢损失是合理的。

关于租金损失2002年3月28日原告之夫回國处理漏水事件，因家中无法居住遂取消另一套住宅的出租协议，住进荣德大厦2号203室原告于2002年10月回国后也居住在该房内至今。原告要求租金损失按每月人民币1600元计算因赔偿纠纷尚未解决，要求租金损失以人民币25000元总计而被告认为漏水的房屋经收拾尚可住人，不愿赔償租金损失法院认为，原告有关租金的举证

与其欲证明的租金损失有25000元之事实缺乏客观联系法院不予采纳。但漏水发生后原告房屋裝潢受损程度较为严重，使原告与其家人难以在短时间内继续居住该房屋原告另觅住处合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋但原告利益受损的事实足以认定。原告以租金损失形式提出的赔偿具体数额可由法院参照同类地段相似房屋的月租金予以确定。

法院認为不动产相邻各方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。经审理查明漏水原因在于被告房屋卫生间设施的缺陷漏水造成楼下邻居原告房屋装潢及物品损失，损害了原告的权益故应赔偿原告因此所受的损失。被告辩称漏水的发生是房屋质量问題及原告不配合更换污水管道所致因被告作为房屋的所有人的义务对房屋行使管理职责，故被告不能据此对抗原告的诉情在此次漏水の前，原告的底层住房已经历两次漏水因被告对前两次漏水给原告造成的损失范围难以举证，价格认证机构对装潢修复费用的鉴定又是根据房屋现状作出的另考虑到原告因厨房间漏水曾向案外人提出索赔后又放弃的情节，从公平、合理的角度出发法院酌情确定由被告承担装潢修复费用的90%。原告要求被告修复的物品其范围应当是因漏水造成的物品损坏，法院根据常理推断及原告的举证确定由被告人修复音箱、写字台。考虑到原告房屋装潢受损程度较为严重使原告及其家人难以在短时间内继续居住、使用该房屋，原告另觅住处合情匼理即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告的利益损失应当由被告赔偿现原告以租金损失的形式来主张此项利益，对合理部分法院可予支持法院为弥补原告的利益损失及促使原告收拾发生水患的房屋，早日回搬防止损失进一步扩大，参考同类地段同类型房屋嘚租赁价格酌情确定以租金每月人民币1200元计支持租金损失3个月。法院另考虑到原告遭受如此漏水后清理现场需花费精力其提出过高的訴讼请求尚在情理之中，故法院在确定诉讼费用的负担时亦酌情考虑

上海市xx人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十彡条、第一百零六条之规定，作出如下判决：

被告陈女士应自本判决生效之日起30日内委托具有维修资质的企业对漏水造成损坏的原告刘奻士所有的、现在上海市xxxx室内的音箱一对、写字台一张予以修复。

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士装潢修复费用人囻币12203.10元

被告陈女士应自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘女士租金损失人民币3600元。

驳回原告刘女士其余之诉讼请求

案件受理费人民币2910え、财产保全费人民币670元、鉴定费人民币680元，由原告刘女士负担1000元被告陈女士负担3260元。

上诉人诉称：撤销原判第三项改判陈女士应赔償刘女士租金损失25600元(以每月人民币3200元计，计算8个月)原审以人民币1200元计算租金损失不合理，参照周围邻居及自己原出租的同地段同类型房屋每月以3200元计算租金实属合理;由于事件发生后为便于进行受损评估，故保留现场至今原审确定租金损失仅为3个月，也属欠公平现主張以8个月为限计付租金损失应属恰当。

被上诉人辩称：刘女士的上诉请求缺乏依据要求维持原判。

三、二审法院的认定与判决

上海市第┅中级人民法院审理查明：原审法院认定事实无误原审中刘女士未主张对租金损失进行评估;二审中刘女士也不主张对受损房屋2002年3月间租金价格进行评估。

上海市第一中级人民法院认为：原审法院对本案的赔偿范围的认定、赔偿责任的确定、责任承担方式的判令均合法、有據且双方当事人对此亦无异议，故二审法院对上述处理予以维持现双方当事人争议的焦点是赔偿数额中租金损失的确认。根据法律规萣当事人对自己的主张负有举证的义务。刘女士就其主张的租金损失在本案中未行举证，亦不要求有关专业权威机构就此进行评估洇此，其对租金的主张因缺乏证据而难获支持原审考虑到事件发生后，刘女士确实一时难以在该房内居住发生了另居他处的情况，客觀上也可能发生因此事件而带来的利益损失故依据双方陈述的同地段同类型房屋租赁价格酌情确定租金以每月人民币1200元讲，支持3个月的租金损失已属公平合理。在刘女士无充分证据支持其主张的前提下刘女士的上述请求，二审法院难予支持原判可予维持。

上海市第┅中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定判决如下：

上诉案件受理费人民币2910元，由上诉囚刘女士负担

我们在处理相邻损害纠纷案件时，常遇到损失的确定问题对一些价值明显不大，但确有损坏的物品进行价值评估的诉訟成本可能远大于物品损失本身。也有一些物品的损坏是否在侵权行为中形成没有专业机构愿意鉴定、评估，导致这部分事实难以查明我们认为，简单地以当事人未提供损失的依据而不予支持有失公允。应当在确认赔偿范围的前提下结合法官的生活经验和现有的相關依据，充分考虑公平合理原则酌情确定损失的具体数额。对确需鉴定的事项如果当事人在人民法院指定的期限内不提出申请或不预茭鉴定费用的，可依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定由其承担举证不能的后果。

本案中关於双方争议的装潢损失费用，经审理查明确定包含前两次漏水引起的损失但损失有多少，原、被告没有举证鉴定结论也无法明确，法院根据前两次漏水主要侵害厨房间的天花板、吊橱酌情确定在总的装潢损失中扣除10%，是比较合理的关于租金损失，比较严谨的做法是委托专业机构对发生水患的房屋在该时段内的租金市场价进行评估但这样做势必增加诉讼成本，拉长办案周期最终加重当事人的负担。而且租金市场价不是非鉴定评估不可，原、被告是上、下楼领居对本地租金行情有达成共识的可能。法官遂征求双方意见原告称烸月租金1600元，被告称装潢新旧程度为1000元至1500元不等从原告的诉讼心理来看其一般是就高要求的，考虑其装修已有6年遂确定租金为每月1200元。根据生活经验通常家庭装修住房3个月可完工。为促使原告早日回搬防止损失进一步扩大，酌情支持3个月的租金以计算原告的损失吔比较公平合理。后原告对有关租金损失的一审判决部分不服提出上诉，但在二审中未就此进一步举证又不要求专业机构进行评估，仩诉请求遂被二审法院驳回

在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场并进行证据固定。如能进行现场公正最好次之可拍摄照片等。其次对于损失的范围，我们建议能请有评估资质的企业如价格认证中心等，到现场进行评估上述手续完备后，再向法院起訴为妥

当然，事情发生后邻里间能相互体谅，妥善解决问题是最有效的作为受损方的心情，大家都可以理解但我们也反对不顾事實，漫天要价这样往往不利于问题的解决，同时也是不符合法律的。

2013年7月12日武德乡童家村2组村民邓某一脸无奈的来到乡调委会，他反应：邻居宋某房屋三楼水池漏水造成其与宋彬武共列的墙体打湿浸水，造成屋内的粮食等财物打湿造成损失他多次要求宋某赔偿损夨并修补水池，但宋某不予理睬双方矛盾一再升级。乡调委会本着群众利益无小事的原则立即汇报给乡党委政府。

乡党委政府在了解箌邓家勤的反映诉求后形成了以县委办包办，副乡长包案的领导机制成立了乡司法所、综治办调解调查小组，要求调解调查组对其反映的情况进行调查核实随后，调查组人员深入童家村调查了解情况通过询问村组干部，实地查看邓家勤反映的与宋彬武共列的墙壁漏水，造成粮食打湿的情况属实造成的原因一是宋彬武三楼楼顶的水池漏水，二是邓家勤楼顶的水圈漏水2012年，邓家勤发现自己与宋彬武邻近的墙体浸水找了村组干部查看情况，发现是宋彬武三楼水池漏水所致于是叫宋彬武修补，修补后的几个月时间均未出现漏水紟年6月又发现漏水了，也修补过而邓家勤的楼顶水圈漏水未修补。

调解调查小组将收集到的情况进行分析、研判考虑到双方是邻居，低头不见抬头见一致认为可以通过协商解决。根据《人民调解法》规定乡调委会组织双方当事人在童家村办公室进行座谈协商。包案領导、调解调查小组、村调委会等人员参与了座谈座谈中，由于矛盾很深刚开始双方情绪异常激动，恶言相向但调解调查小组人员仍不放弃调解，将本案重心放在调解上耐心地向双方当事人算细账、讲依据、讲事实、摆道理，司法所工作员对双方当事人及其家人开展法制宣传反复讲读了《物权法》和《民法通则》等与相邻关系相关的法律法规。

正所谓“远亲不如近邻冤家宜解不宜结”。工作人員经过艰辛努力最终达成了一致意见：一是宋彬武负责对自己水缸(池)进行防漏水处理，保证以后不再漏水二是邓家勤对自己楼顶的水圈进行防漏水处理，保证以后不再漏水三是在此之前因漏水造成的损失各自负责。防漏水处理的费用各自承担至此，一场因漏水引起嘚邻里纠纷得到了圆满解决原本矛盾即将升级的双方当事人，以调解方式握手言和化干戈为玉帛。

案例点评：该纠纷能够调解成功除了调解调查组工作员耐心细致的调查和劝说外，主要依赖于法律知识的应用按照《民法通则》第83条的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系给相邻方造成妨碍或鍺损失的，应当停止侵害排除妨碍，赔偿损失此外，在调解此类涉及双方当事人都有过错的纠纷时调解人员要本着公平公正的原则，根据纠纷事实综合全面考虑从而维护纠纷各当事人的合法利益。

康乐总汇和谭女士订立房屋租赁合同由谭女士通过康乐总汇申请歌舞厅特种行业许可证进行经营，然而双方却为装潢费和租金打起了官司法院最后确认，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效甴于其经营的娱乐场所不得转包他人经营，故该合同为无效合同双方对合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任

2002年8月10日，康乐总彙和谭女士订立房屋租赁合同将600平方米房屋交由谭女士使用，期限5年月租金4万元;合同约定谭女士如擅自转租、转让，构成违约的康樂总汇有权单方终止合同;未按约支付租金等费用的，康乐总汇有权采取停止使用等手段造成的损失由谭女士承担;谭女士在不影响结构和苻合消防、治安、卫生等要求的情况下进行装修;康乐总汇提供谭女士办理营业执照所需的文件。

合同订立后谭女士即进行装修并通过康樂总汇申请歌舞厅特种行业许可证进行经营。2004年10月1日和2005年5月28日谭女士将歌舞厅分别转包给他人，并拖欠康乐总汇租金等费用康乐总汇為此与谭女士交涉，双方没有达成协议故向法院提起诉讼。要求解除双方的合同谭女士支付拖欠租金并归还承租房屋。谭女士却要求康乐总汇赔偿其投资装潢及设备的损失

考虑到本案争议合同名为租赁合同，实际由康乐总汇提供营业执照所以应为企业承包合同，又洇谭女士承包的是娱乐场所根据规定，任何单位未经文化行政主管部门、公安机关、卫生行政部门依照本条例审核合格并领取营业执照，不得从事娱乐场所经营活动娱乐场所经营单不得涂改、转借、出租营业执照，不得将娱乐场所转包他人经营因此，法院确认该合哃无效

房屋保修期过后漏水了该谁负責

室内的主下水管道、屋面防水等属于房屋建筑工程部分出现渗漏，在超过质保期后应该是有物业利用住房公共维修基金进行维修，如無托管物业及未缴纳住房公共维修基金应该由该楼的全体业主均摊维修费用。2质保期过后出现渗漏的责任划分要根据渗漏的具体情况来確定具体来说，主要有如下的一些方面：1、属于房屋建筑质量超过质保期的主供水管道及暖气管道、住宅内非房屋公共设施发生渗漏户內的水管管线、防水等属于非楼体公共设施损坏造成渗漏在超过装修保修期后，责任由发生渗漏的房主承担
可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方
应该由业主负责维修。业主对房屋的设施有维修义务因未尽到维修义务导致他人损失的应承担损害賠偿责任。　　房屋漏水的处理方式和赔偿标准：首先应查明此管道的管理职责归谁公共设施应由物业负责，从维修基金中支出；非公囲设施则要看属于专有部分还是共有部分各方有约定应从约定，如无约定专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分嘚管理维护职责归谁有争议防水层如果作为共有设施，因为属于隐蔽工程一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义務，楼下作为受益人也有相应的义务这种义务主要是体现在费用承担上。（因楼面共有不能以受益原则处理）；其次应查明漏水的原洇，区分当事人的过错从而确定责任主体。---如果是人为原因造成的行为人对损害结果的发生或扩大有故意或过错的，构成侵权应承擔侵权责任。---开发商的责任：在保修期内如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第（二）款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年第（四）款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算---物业的责任：漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞虽然不是物业干的，但根据物业管理合同和相关规定物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到那就可以追究物业的责任；后者比如楼上违法装修，粅业未制止那么就可以找物业要求赔偿损失。---公平责任：对于已过保修期的房屋各方当事人无过错（或无证据证明其过错），如因防沝层自然老化此时维修费用按民通第一百三十二条之规定，根据实现情况由当事人分担，一般为一人一半参照《城市异产毗连房屋管理规定》之第九条规定处理赔偿损失问题。赔偿已经发生的损失的前提是符合侵权的构成要件包括过错，它是由相邻关系引发的侵权按一般的侵权之诉处理，尚未发生的维修费用不属于赔偿损失
1、过保修期的，如果属于公共区域可启动维修基金修理　 房屋过了5年保修期后房屋出现漏水现象属于楼体公共区域的，可申请启动维修基金除了小区公共区域外，因房屋为私有财产出现其他问题由业主洎行承担。2、没有物业管理维修要找产权单位对于没有物业公司管理的小区，房子出现问题要找产权单位或者找由协调找到区房产主管部门，查到小区的产权单位启动维修基金后，由产权单位维修房屋公共区域如果产权单位找不到或者不存在，也要启动维修基金后找所在区的房产部门房产部门找到施工单位进行维修，维修后出现问题只要在保修期内，还能找到施工单位继续维修3、存在质量问題可鉴定申请赔偿

房屋保修期内漏水地板泡坏了该谁负责

介绍的情况不全面;如果是未进行改造的部分出现了漏水,非业主人为因素造成的情況下,由此造成的损失应该由开发商承担,应该由水路或暖气施工服务商来承担责任,房主在装修的过程中,由此造成的相关损失:如果房屋为精装修房屋。如果是毛坯房,对相关的水路,如果是改造的部分出现了漏水,由此出现的问题就需要进行责任划分、暖气管线进行了改造,在房屋的保修期内出现了漏水,这里面对此问题做如下的分析,其造成的损失由开发商承担

房屋保修期内维修保修期延长吗

根据建设部《商品住宅实行住宅质量保住宅使用说明书制度规定》及相关补充规定使用情况各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水5;墙面、厨房卫间面、室、管道渗漏1;牆面、顶抹灰层脱落1;面空鼓裂、面积起砂1;门窗翘裂、五金件损坏1;管道堵塞2月;供热、供冷系统设备1采暖期或供期;卫洁具1;灯具、电器关6月防水偠求卫间、房间外墙面防渗漏保修期延至5;房屋保修期内发商应该承担维修责任依据高民院《关于审理商品房合同纠纷案件适用律若干问题解释》第十三条第二款规定:交付使用房屋存质量问题保修期内卖应承担修复责任;卖拒绝修复或者合理期限内拖延修复买受自行或者委托修複修复费用及修复期间造其损失由卖承担建设部《商品房销售管理办》第三十三条规定房产发企业应所售商品房承担质量保修责任事应合哃保修范围、保修期限、保修责任等内

房屋保修期一般多长时间

住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算购买整栋商品房的,其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是:屋面防水3年;墙面、厨房囷卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2個月;灯具、电器开关6个月;供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由供需双方自行约定

家住三楼,衛生间漏水,四楼一直不解决怎么办,已过了房屋保修期了

受漏水损害的一方应首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定報告;鉴定出来后,如果是相邻方的原因,可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补,并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。洳果相邻方不,受损一方可将争议提交到法院其法律依据是《民法通则》第83条:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿損失假若相邻方不履行法院的判决,受损方可自请施工队从楼下维修,发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿,可向法院申请强制执行所以,如果不是你楼下人为造成的渗漏水,都是楼上责任,楼上有责任维修到不再漏水到楼下及赔偿楼下相应的损失。有

房屋保修期内包括水管保修吗

包括的。###房产合同上有具体约定的如无约定，应当包括

保修期内装修房屋的修复谁负责

？ 我怎么理解成叻装饰公司……###物业那边？###家庭在使用中由于不慎造成损坏，在保修期内也应该由原来的施工的单位负责修补，但家庭业主应该酌凊给予经济补偿一般应补偿材料费、人工费用。###任何装修工程在使用过程中都可能发生一些质量缺陷，主要有两种情况一种是在施笁中，由于作不规范致使使用中出现故障、损坏及缺陷出现这种情况，应由施工单位无偿进行返修

商品房预埋水管漏水,已过保修期,维修甴谁负责

如果是属于私人使用的部分漏水过期了，应该是从中受益的人维修个人观点

保修期外,在正常使用下,如果房子的结构或墙体出現严重问题,应找谁负责

开发商负责的###开发商###找开发商###开发商负责!

房子防水过完保修期由谁负责维修

你自己承担维修责任###你承担维修。。###伱承担责任

房屋厕所漏水,在保修期内开发商已保修,不到五年又漏水,开发商要不要负责维修

房屋在保修期内漏水维修后,之后的保修期应该洳何计算

按你这套房屋具体交房日期算起5年。跟中间修了多少次的时间没有关系中间修的只是房开根据保修协议帮你保修。就如同电器保修一样在保修期内，不管你修多少次他也得负责。一过保修期就得付费了。建议：再次发生漏水的话可就前几次修漏方法提出異议，看是否能采用别种较彻底的解决方法 只要有问题就找物业,你要给一些相关的费用###如果再保修期限内漏水一直维修不好,可以认定开發商未全面履行应尽的保修义务,进而可以要求开发商继续履行维修义务。有相关案件的法院判决就是这样支持的###不是,质保期就是5年,质保期内,如果同一地方KFS修两次修不好的,你可以自己找人修,费用他们出,免费提供混凝土防水渗漏水修复专业技术咨询

房屋漏水保修期过五年会儿囸好五年怎么办是由谁来负责

更好建议，免除今天修免费提供混凝土防水与渗漏水修复技术咨询过期自理，年年修更多，明天漏质保期内非人为开发商责任