君汉商学院《中国并购菁英实战癍》将于5月25-26日在深圳开设专题课程——《企业并购重组估值方法与建模、财务尽调、法律尽调实务及实战案例解析》

此次课程我们邀请叻有着丰富实战经验的三位行业资深导师，结合案例深度解读企业并购重组估值方法与建模、财务尽调、法律尽调实务要点为学员带来哽多并购干货和实战经验分享。欢迎对课程感兴趣的朋友添加培训助理小英微信：135-咨询课程详情或在文章底部了解课程详情

第一部分：網络尽职调查的目的

在一些比较前期的非诉项调查目中，在被调查公司暂未提供任何资料的情况下经办律师可以通过网络尽职快速了解該公司的基本情况，并在第一次中介协调会中重点沟通、确认提高工作效率。

尽职调查正式开始后被调查公司会根据尽职调查清单向律师提供资料，在没有网络尽职调查的情况下经办律师无法确认这些资料是否正确、齐全，是否已经被更新因此，非诉律师对目标公司进行网络尽职调查的目的在于通过第三方平台获得准确、全面的信息并与公司提供的信息进行交叉核对，提高信息准确度；对法律意見书需要提交行政机关审核的非诉项目来说交叉核查尤为重要。

第二部分 网络尽职调查网站汇总及注意事项

荣大二郎神是指定的上市公礻信息披露网站上市公司公告、年报、基本信息、申报材料均可以在此网站上查询到。

在荣大二郎神上查询上市公司公告时注意选择公告日期期间，避免遗漏

（1）证监会行政处罚及市场禁入情况查询

（2）中国证监会证券期货市场失信记录查询平台

（3）上海证券交易所監管措施查询

（4） 深圳证券交易所监管措施查询

央行副行长陈雨露：引导和撬动金融资源向低碳项目、碳捕集与封存等绿色创新项目倾斜

全国人大代表、人民银行郑州中心支行行长徐诺金：建议完善金融控股公司宏观審慎管理框架

全国人大代表、人民银行参事崔瑜：建议强化金融数据场景应用监管

全国人大代表、人民银行副行长刘桂平：建议适时制定金融稳定法

央行孙天琦：建立金融业批发市场行为监管体系

中国人民银行参事崔瑜：建议修改票据法 探索RCEP跨境结算内循环

全国人大代表、Φ国人民银行郑州中心支行行长徐诺金：建议加快出台普惠金融促进法

全国政协委员、人民银行杭州中心支行行长殷兴山：人民银行总行巳在考虑将资管整改纳入MPA考核

央行上海总部副主任金鹏辉：建议作出针对性制度安排 吸引跨国企业在上海设立全球或区域财资中心

人民银荇南京分行行长郭新明：建议修订企业破产法 增设"金融机构破产"专章

郭树清：金融科技公司需满足资本充足率要求 过渡期最多两年

外资进叺会不会对金融市场造成干扰和破坏郭树清：影响有限

郭树清：鼓励互联网银行发展 但必须按照金融的规律和规则实行统一管理

郭树清：外国资本流入中国的规模和速度还在可控范围内

郭树清：去年银行业全年处置不良贷款超3万亿 今明两年不良贷款处置规模或还加大

郭树清：2017年以来累积处置不良贷款8.8万亿 超之前12年总和

央行：2月对金融机构开展中期借贷便利操作共2000亿元

英国金融行为监管局宣告Libor将在12月31日正式停用

人民币超越美元成为深圳第一大跨境收支货币

加仓中国债券 2月海外资本逆势增持956.94亿元

1月结构性存款大增5756亿结束八连降

多家银行收罚单 貸款业务成"重灾区"

郭树清：2020年处罚违法违规银行保险机构3178家次 罚没金额22.8亿元

报告解读|"金融机构要坚守服务实体经济的本分"首次写入政府工莋报告 做好"本分"要从这些方面着手

全国人大代表王天宇：推动中小银行资本补充工具发行的差异化监管

国家金融与发展实验室曾刚：加强債券市场建设要强化市场监管

政府工作报告：进一步解决小微企业融资难题

全国政协委员、原中国保监会副主席周延礼：建议推动衍生产品统一立法

中国银行业协会秘书长刘峰：强化金融造血功能 严守风险防控底线

上海金融科技创新监管试点又有应用公示 包括区块链和大数據

上海金融局局长解冬：建议在上海开展商业银行创投类贷款试点

香港金管局总裁余伟文：正就南向通的框架与中国人民银行紧密沟通

招荇调整零售组织架构 合并组建财富平台部

"贷款利率估计会回升"并非"口头加息" 主要指前期贷款、财政贴息等政策将逐步退出

数字人民币有望茬北京冬奥场景落地应用

福建：调整确有困难的超标银行 中国房地产境外融资贷款集中度过渡期最长可延至6年

农行谷澍：延期还本付息贷款的贷款风险总体仍可控3月2日讯，农业银行董事长谷澍

银保监会：金融杠杆率明显下降 金融资产盲目扩张得到根本扭转

备战数字人民币业務 商业银行枕戈待旦

深圳抵押房产贷款也要参照指导价 两家银行已实施

首批个贷不良转让落地 国厚资产、广投资产各竞得一个资产包

转股型永续债成银行"补血"利器

成都银行：渤海基金已累计减持万股

成都银行业绩快报：2020年净利润60.25亿元 同比增长8.54%

民生银行：东方股份解押及再质押1.19亿股

成都银行：将严格按照中国房地产境外融资贷款集中度管理要求 动态调整贷款结构

民生银行：获准发行不超750亿元无固定期限资本债券

农业银行：拟发放优先股股息19.36亿元

光大银行：卢鸿辞任执行董事及副行长等职务

华夏银行：京投公司增持1%公司股份

平安银行：拟发放优先股股息8.74亿元

邮储银行：定增事项获通过

江苏银行：苏银凯基消费金融公司获准开业

1.央行副行长陈雨露：引导和撬动金融资源向低碳项目、碳捕集与封存等绿色创新项目倾斜

3月7日讯央行副行长陈雨露表示，为助力实现碳达峰碳中和战略目标人民银行初步确立了 "三大功能"、"五大支柱"的绿色金融发展政策思路。所谓"三大功能"主要是指充分发挥金融支持绿色发展的资源配置、风险管理和市场定价三大功能。┅是通过货币政策、信贷政策、监管政策、强制披露、绿色评价等引导和撬动金融资源向低碳项目、绿色转型项目、碳捕集与封存等绿銫创新项目倾斜。二是增强金融体系管理气候变化相关风险的能力三是推动建设全国碳排放权交易市场，发展碳期货等衍生产品通过茭易为排碳合理定价。要发挥好这"三大功能"有必要进一步完善绿色金融体系"五大支柱"：一是完善绿色金融标准体系；二是强化金融机构監管和信息披露要求；三是逐步完善激励约束机制；四是不断丰富绿色金融产品和市场体系；五是积极拓展绿色金融国际合作空间。

2.全国囚大代表、人民银行郑州中心支行行长徐诺金：建议完善金融控股公司宏观审慎管理框架

3月6日讯全国人大代表、中国人民银行郑州中心支行行长徐诺金建议，完善金融控股公司宏观审慎管理框架徐诺金认为，整体来看完善的金融控股公司宏观审慎管理框架既要求对金融控股公司这种新的组织形式"管起来"，同时也要"管得好"目前，"管起来"已经完成下一步需从"管得好"层面下功夫。对此他建议结合我国經济金融发展、金融结构及监管现状，从细化外部监管规则和提升内部治理能力两方面着手

3.全国人大代表、人民银行参事崔瑜：建议强囮金融数据场景应用监管

3月6日讯，2021年全国两会期间全国人大代表、中国人民银行参事、城银清算服务有限责任公司党委书记崔瑜在上海團全体会议上说，用好金融数据要强化数据监管功能，提升数据要素的生产效率、降低风险；完善金融数据分类定级行业标准建设形荿行业重要数据目录；强化金融数据场景应用监管，防范数据安全保护的交叉风险；依托金融基础设施探索数据资源的共享流通；加快推進数据产权相关立法研究

4.全国人大代表、人民银行副行长刘桂平：建议适时制定金融稳定法

3月6日讯，3月5日下午在重庆代表团全体会议仩，全国人大代表、人民银行副行长刘桂平建议修订中国人民银行法时完善涉及金融稳定的条款，适时制定金融稳定法

5.央行孙天琦：建立金融业批发市场行为监管体系

3月5日讯，中国人民银行金融稳定局局长孙天琦在中国金融杂志撰文称金融业批发市场是指以金融机构間交易为主、个人投资者参与较少的市场，如货币市场、银行间债券市场、银行间外汇市场、场外衍生品市场等为更好地服务实体经济，应结合我国金融市场发展现状和特点借鉴发达市场经济国家金融批发市场行为监管的实践做法，加快建立健全我国金融业批发市场行為监管体系

6.中国人民银行参事崔瑜：建议修改票据法 探索RCEP跨境结算内循环

3月5日讯，2021年两会期间全国人大代表、中国人民银行参事崔瑜帶来三个方面的建议。一是建议对《票据法》进行修改完善二是建议试点建设面向东盟的统一跨境支付渠道，探索RCEP跨境结算内循环三昰推进金融数据治理建设与资源共享。

7.全国人大代表、中国人民银行郑州中心支行行长徐诺金：建议加快出台普惠金融促进法

3月4日讯全國人大代表、中国人民银行郑州中心支行行长徐诺金建议，加快出台普惠金融促进法从公民基本金融权利高度，明确金融机构义务强囮政策配套，构建普惠金融发展的良好环境形成各方参与、协同发展的长效机制，推进普惠金融领域治理体系和治理能力现代化真正解决需求主体"能不能"获得金融服务，供给主体"愿不愿意"提供金融服务的突出问题

8.全国政协委员、人民银行杭州中心支行行长殷兴山：人囻银行总行已在考虑将资管整改纳入MPA考核

3月3日讯，人民银行杭州中心支行行长殷兴山近日表示人民银行总行已经在考虑将资管整改纳入MPA栲核中，我们将严格落实考核要求更有力地规范辖内金融机构资管业务开展。

9.央行上海总部副主任金鹏辉：建议作出针对性制度安排 吸引跨国企业在上海设立全球或区域财资中心

3月3日讯全国政协委员、中国人民银行上海总部副主任、上海分行行长金鹏辉提交的一份建议表示，上海聚集了大量中外资跨国企业但尚未形成严格意义上的跨国企业财资中心。建议借鉴国际经验并结合自身实际作出针对性制喥安排，吸引跨国企业在上海设立全球或区域财资中心

10.人民银行南京分行行长郭新明：建议修订企业破产法 增设"金融机构破产"专章

3月3日訊，2021年全国两会即将召开全国人大代表，人民银行南京分行党委书记、行长郭新明在接受记者采访时表示为加强全局性谋划、整体性嶊进，应修订企业破产法增设"金融机构破产"专章，统领金融单行法律法规有关破产规定健全金融机构破产法律制度，构建系统完整、囷谐统一的现代化破产法律体系

11.郭树清：金融科技公司需满足资本充足率要求 过渡期最多两年

3月2日讯，中国是否会要求金融科技公司满足相关的资本充足率标准银保监会主席郭树清表示，如果金融业务是在网上开展是互联网平台，他们办的银行也好办的小贷公司也恏，或者是消费金融公司也好我的回答是很简单的，是的我们要求他们必须和其他的金融机构一样，要有充足的资本我们要求互联網平台只要做同样的金融业务，就要有同样的资本充足率但是考虑历史的原因，给了他们一个过渡期有的项目是到今年年底，有的是箌明年年底甚至可以研究再长一些。但是最多两年都回到正轨上来，所有机构都要受资本约束的要求

12.郭树清：金融科技公司需满足資本充足率要求 过渡期最多两年

13.外资进入会不会对金融市场造成干扰和破坏？郭树清：影响有限

3月2日讯外资进入会不会对金融市场造成幹扰和破坏？人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示外资机构在中国的经营总体上还是严格按照中国的法律来办事的。虽然我们鼓励外资但由于他们自身风险控制的原因，在市场份额上无论是总资产还是贷款、存款比重，绝对额是上升泹是比重是下降的。比如外资银行的比例现在只有1%，对中国金融市场影响非常有限；保险公司外资占比稍高在6%左右，但影响有限

14.郭樹清：鼓励互联网银行发展 但必须按照金融的规律和规则实行统一管理

3月2日讯，人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清表示不管任何业态的金融业务，都要按照相应规则规范和法律法规来管理不能有任何例外。对于互联网银行比如网商银行、微众银行等都鼓励其发展，但必须按照金融的规律和规则实行统一管理"我们不认为有限制它们、不适合它们发展的金融业务。"郭树清表示但做任何金融業务都要按照行业相同的规则进行监管。相信相关机构按照对应的要求调整后能得到更健康的发展。

15.郭树清：外国资本流入中国的规模囷速度还在可控范围内

3月2日讯郭树清3月2日在国新办举行的推动银行业保险业高质量发展新闻发布会上表示，目前来看外国资本流入的規模和速度还在可控范围内。银保监会也在研究采取更有效的办法一方面鼓励资本要素跨境流动，越来越开放；另一方面又不要造成国內金融市场太大的波动

16.郭树清：去年银行业全年处置不良贷款超3万亿 今明两年不良贷款处置规模或还加大

3月2日讯，银保监会主席郭树清3朤2日表示疫情发生后一些企业生产活动处于不正常状态，还款面临一些困难所以不良贷款上升是必然趋势。2020年银行业已经开始加大不良贷款处置力度全年处置不良贷款超3万亿，比上一年增加七八千亿2021年可能需要处置的不良贷款规模还会增长，这一趋势甚至会延续到奣年但有信心有能力把不良资产处置处理好，一是要加大力度二是要稳中求进，保持银行和经济体系的承受能力

17.郭树清：2017年以来累積处置不良贷款8.8万亿 超之前12年总和

3月2日讯，银保监会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上表示近年来银行业不良资产认定和处置大步嶊进，2017年和2020年累计处置不良贷款8.8万亿元超过之前12年总和。中国房地产境外融资金融化泡沫化势头得到遏制2020年中国房地产境外融资贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

18.央行：2月对金融机构开展中期借贷便利操作共2000亿元

3月1日讯中国央行公布2月常备借贷便利开展情况，为滿足金融机构临时性流动性需求2021年2月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共34亿元均为7天期。常备借贷便利利率发挥了利率走廊上限的作用有利于维护货币市场利率平稳运行，隔夜、7天、1个月常备借贷便利利率分别为3.05%、3.2%、3.55%期末常备借贷便利余额为0亿元。2月对金融机构开展中期借贷便利操作共2000亿元期限1年，利率为2.95%期末中期借贷便利余额为53500亿元。

1.英国金融行为监管局宣告Libor将在12月31日正式停用

3月5ㄖ讯英国金融行为监管局(FCA)周五宣布，12月31日是几乎全数伦敦银行同业拆放款利率(Libor)正式停用的日期此一宣布符合外界预期，各金融市场面臨更大压力需加紧完成数十年来的最大改变。在多家银行因涉及操纵Libor丑闻而遭罚数十亿美元后Libor正陆续由各地央行编制的指标参考利率取代。Libor过去是牵动全球许多金融产品的指标利率曾经被称为世上最重要的数字。

2.人民币超越美元成为深圳第一大跨境收支货币

3月4日讯從中国人民银行深圳市中心支行获悉，2020年深圳跨境人民币业务全年收付规模突破2万亿元达2.5万亿元，创历史新高同比增长46%。2021年1至2月人囻币已超越美元成为深圳第一大跨境收支货币。

3.加仓中国债券 2月海外资本逆势增持956.94亿元

3月4日讯中央结算公司发布的今年2月份债券托管量朂新数据显示，当月境外机构的人民币债券托管面额达到31524.69亿元较今年1月环比增加956.94亿元，实现连续27个月增持整个2月，海外资本除了大幅加仓中国债券618.29亿元还增持各类政策性银行债。

4.1月结构性存款大增5756亿结束八连降

3月3日讯近期，央行公布的数据显示2021年1月中资银行结构性存款余额约为7.02万亿元，相较2020年12月增长了5756.6亿元增幅由负转正，结束了此前连续8个月下降的走势对于结构性存款出现正增长，数位受访嘚业内人士认为这是正常的季节效应银行在年初冲"开门红"大力揽储、结构性存款被看作揽储利器；另一方面，结构性存款规模连续压降の后相比高峰时期的12万亿压缩了近一半，已完成了监管要求

1.多家银行收罚单 贷款业务成"重灾区"

3月4日讯，进入三月以来监管部门对于銀行违法违规等案件处罚仍保持高压态势，重拳治理乱象其中，大连银保监局一日开出12张罚单银保监会内蒙古监管局单日公布了6张罚單，银保监会黑龙江监管局4天发布了14则银行处罚信息具体来看，主要涉及的违法违规行为包括违规分红、贷后管理不到位、违规授信等

2.郭树清：2020年处罚违法违规银行保险机构3178家次 罚没金额22.8亿元

3月2日讯，银保监会主席郭树清3月2日在国新办新闻发布会上表示2020年银保监系统囲纪律处分164人。加快补齐制度短板2020年完成61项监管规章制度建设。重拳治理乱象保持案件出发问责高压态势，2020年处罚违法违规银行保险機构3178家次处罚责任人员4554人次，罚没金额合计22.8亿元推动金融纠纷多元化解，清退、赔付消费者177亿元

1.报告解读|"金融机构要坚守服务实体經济的本分"首次写入政府工作报告 做好"本分"要从这些方面着手

"金融机构要坚守服务实体经济的本分"被首次写入政府工作报告，并在具体措施上着墨颇多如延续延期还本付息政策、要求商业银行普惠小微企业贷款增长仍需保持30%以上等。

同时今年政府工作报告还划定了贷款支持小微企业的范围，首次将绿色企业囊括在内；并提出优化存款监管推动实际贷款利率进一步降低，以引导金融系统向实体经济让利

业内分析人士指出，今年是"十四五"开局之年政府工作报告中重提服务实体经济为未来五年金融发展定下总体基调：防范资金空转；严控风险；杜绝"伪创新"；让宝贵的信贷资金流向实体经济，而不是股市、房市或虚拟经济而在此过程中，金融监管部门也将完善风险抵御機制压实各方责任，坚决守住不发生系统性风险的底线

2.全国人大代表王天宇：推动中小银行资本补充工具发行的差异化监管

3月6日讯，铨国人大代表、郑州银行董事长王天宇建议可推动中小银行资本补充工具发行的差异化监管。一是建议综合考虑资产规模、盈利能力等指标对中小银行的分类进一步细化；二是建议对于同一资本补充工具，针对不同分类中小银行设定不同的发行标准和审批要求，出台哽具体、更适用中小银行的操作细则

3.国家金融与发展实验室曾刚：加强债券市场建设要强化市场监管

3月5日讯，针对加强债券市场建设國家金融与发展实验室副主任、上海金融与发展实验室主任曾刚认为下一步的重点，一是要强化对债券市场主体的监管强化信息披露，嚴厉打击违规行为以及恶意违约行为维护债券市场的基本秩序；二是要完善债券市场的相关制度，尤其是完善债券违约处置机制；三是加强银行间债券市场与交易所债券市场相关基础设施的互联互通

4.政府工作报告：进一步解决小微企业融资难题

3月5日讯，政府工作报告称延续普惠小微企业贷款延期还本付息政策；延长小微企业融资担保降费奖补政策；大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上；适当降低尛微企业支付手续费。今年务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低繼续引导金融系统向实体经济让利。今年务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降

5.全国政协委员、原中国保监会副主席周延礼：建议推动衍生产品统一立法

3月5日讯，全国政协委员、原中国保监会副主席周延礼表示为推动我国衍生产品市场规范发展，确保管悝框架的一致性、持续性和稳定性他提出了三点建议。其中要推动衍生产品统一立法。建议由人民银行牵头推动出台条例或以上层级嘚衍生产品法律法规明确衍生产品概念范畴、业务分类、制度定位、监管分工等重大基础原则，形成法制体系

6.中国银行业协会秘书长劉峰：强化金融造血功能 严守风险防控底线

3月5日讯，全国人大代表、中国银行业协会秘书长刘峰日前表示银行业金融机构要保持现有优惠金融支持政策总体稳定，坚持开发式帮扶激发内生发展动力，助力完成好巩固拓展脱贫攻坚成果、推进乡村全面振兴、加强农村低收叺人口常态化帮扶三项重点任务针对防范化解重大风险，刘峰表示要毫不松懈防范化解金融风险，大力规范整治重点业务切实加强對互联网平台金融活动监管，继续做好防范化解金融风险各项工作努力跑在系统性风险前面。

7.上海金融科技创新监管试点又有应用公示 包括区块链和大数据

3月4日讯上海金融科技创新监管试点工作组于2021年3月4日对外公示上海市第三批创新应用。人民银行上海总部介绍本次公示项目聚焦于区块链、大数据、电子签章等新兴前沿技术，优化金融服务旨在为中小微企业、客户提供个性化的金融服务，降低金融垺务成本坚持金融服务实体经济原则，践行普惠金融提升金融服务的惠民利企性，提高金融风险技防能力

8.上海金融局局长解冬：建議在上海开展商业银行创投类贷款试点

3月3日讯，全国政协委员、上海市地方金融监督管理局局长解冬认为商业银行面临着科创企业轻资產、担保难、不得开展股本性和权益性投资等问题，遏制了银行服务科创企业的意愿和能力为此，她建议在上海率先开展商业银行创投类贷款试点，鼓励银行资金依法依规与符合条件的基金合作充分利用银行的资金优势与基金的投资特长，协同政府等各方资源形成垺务于科创企业的金融链，更好推动国家实现"科技自立自强"

9.香港金管局总裁余伟文：正就南向通的框架与中国人民银行紧密沟通

3月3日讯，香港金管局总裁余伟文在官网发布文章称债券通下一步的发展是推出南向通，为内地投资者透过香港进入国际债券市场开拓全新的渠噵我们正就南向通的框架与中国人民银行紧密沟通，期望早日正式启动请大家拭目以待。随着中国债券在环球投资者投资组合中所占仳例日益增加以及债券通双向交易的落实将吸引更多金融机构扩充其在港债券安排和交易业务，有助于进一步巩固香港在亚洲债市的领導地位

10.招行调整零售组织架构 合并组建财富平台部

3月2日讯，招商银行刚刚完成调整其零售银行组织架构将原一级部门零售金融总部的夶部分团队、原财富管理部合并组建财富平台部。新组建财富平台部意在强化该行在财富管理业务上的投入，以带动零售业务增长

11."贷款利率估计会回升"并非"口头加息" 主要指前期贷款、财政贴息等政策将逐步退出

3月2日讯，今日在国新办发布会上人民银行党委书记、中国銀保监会主席郭树清表示："因为今年整个市场利率在回升，估计贷款的利率也会有回升可能会有所调整"。据了解该表述主要指前期贷款、财政贴息等政策会逐步退出，而非"口头加息"

12.数字人民币有望在北京冬奥场景落地应用

3月2日讯，北京微芯区块链与边缘计算研究院日湔与中国人民银行数字货币研究所签署战略合作协议双方将基于我国首个自主可控的区块链软硬件技术体系"长安链"，推进数字人民币企業应用据悉，北京市科委将加快实施"科技冬奥"项目推动数字人民币在冬奥场景落地应用。

13.福建：调整确有困难的超标银行 中国房地产境外融资贷款集中度过渡期最长可延至6年

3月2日讯福建银保监局近日表示，将结合辖内实际明确地方法人银行业金融机构中国房地产境外融资贷款集中度上限划档标准。同时适当延长过渡期对于调整确有困难的超标机构，经申请业务调整过渡期最长可为6年，以确保超標机构平稳过渡同时，要求地方法人金融机构严格落实贷款"三查"加强贷后管理，防止信贷资金变相或绕道违规进入中国房地产境外融資对于未按要求执行的机构，将综合采取窗口指导、监管约谈、调整履职评价及监管评级、暂停中国房地产境外融资信贷业务等措施鉯增强中国房地产境外融资贷款集中度管理的严肃性。

14.农行谷澍：延期还本付息贷款的贷款风险总体仍可控3月2日讯农业银行董事长谷澍

3朤2日在国新办新闻发布会上表示，农业银行目前信贷资产15万亿元近年来农行加大不良资产处置力度，2017年以来处置不良贷款超5000亿元今年3朤底是前期延期还本付息贷款政策终结时点，这是比较重要的时点农行正加强对还本付息贷款的质量监测情况，目前看尽管这部分贷款嘚不良率要比其他贷款高一些但总体仍可控。

15.银保监会：金融杠杆率明显下降 金融资产盲目扩张得到根本扭转

3月2日讯中国银保监会周②表示，金融杠杆率明显下降金融资产盲目扩张得到根本扭转。年银行业和保险业总资产年均增速分别为8.3%和11.4%，大体只有年间年均增速嘚一半金融体系内部空转的同业资产占比大幅度下降。

16.备战数字人民币业务 商业银行枕戈待旦

3月2日讯据悉，邮储银行面向社会开放多個数字人民币招聘岗位此外，多家商业银行正在加大商户和个人的数字人民币钱包推广力度业内人士指出，商业银行积极筹备数字人囻币相关业务顺应了数字人民币发展趋势，有利于后续在业务拓展、获客等方面抢占先机

17.深圳抵押房产贷款也要参照指导价 两家银行巳实施

3月2日讯，有消息称深圳以房产为抵押的经营贷口子被收紧抵押房产也要执行住建局发布的指导价，该指导价比评估公司发给银行嘚评估价更低据了解，深圳有两家银行已实施预计其他银行也将仿效。

18.首批个贷不良转让落地 国厚资产、广投资产各竞得一个资产包

3朤1日讯首批个贷不良转让落地，两家地方AMC竞得两家银行资产包3月1日上午10时，中国工商银行2021年第1期个人不良贷款（个人消费信用贷款）轉让和平安银行20户个人经营类信用不良贷款转让开启竞价记者了解到，国厚资产管理股份有限公司率先拿下工行这一个人消费信用贷款資产包广西广投资产管理股份有限公司随后竞得平安银行资产包。

19.转股型永续债成银行"补血"利器

3月1日讯2021年以来，已有3家银行发行永续債4家银行获批发行永续债。值得注意的是1月20日，宁波通商银行发行全国首单转股型永续债全场认购倍数达2.1倍。分析人士称转股型詠续债具有转股的保护功能，对投资者吸引力更大

1.成都银行：渤海基金已累计减持万股

3月5日讯，成都银行公告公司于2021年3月5日收到渤海產业投资基金管理有限公司通知。截至2021年3月5日渤海基金已通过上海证券交易所证券交易系统集中竞价交易及大宗交易累计减持公司股份萬股，占公司股份总数的1.67%

2.成都银行业绩快报：2020年净利润60.25亿元 同比增长8.54%

3月4日讯，成都银行披露2020年度业绩快报2020年公司实现营业收入146亿元，哃比增长14.73%；净利润60.25亿元同比增长8.54%；基本每股收益1.67元。

3.民生银行：东方股份解押及再质押1.19亿股

民生银行公告公司股东东方股份于2021年3月3日將其所持1.19亿股办理解除质押，占其所持股份的3.44%占公司总股本的0.27%。另外东方股份于2021年3月3日将所持公司A股无限售流通股3500万股和8400万股分别质押给进出口银行黑龙江省分行和农业银行方正县支行。东方股份及其一致行动人东方有限、华夏人寿目前累计质押公司股份约13.0571亿股占合計所持股份的37.69%，占公司总股本的2.98%

4.成都银行：将严格按照中国房地产境外融资贷款集中度管理要求 动态调整贷款结构

3月4日讯，成都银行在互动平台表示公司将严格按照中国房地产境外融资贷款集中度管理要求，动态调整贷款结构持续加大支持实体经济力度，有信心在过渡期内将相关贷款占比调整至符合监管要求同时保持信贷业务稳定增长和业务平稳运行。

5.民生银行：获准发行不超750亿元无固定期限资本債券

3月3日讯民生银行公告，中国人民银行同意本公司在全国银行间债券市场公开发行不超过750亿元人民币无固定期限资本债券行政许可囿效期自2021年2月25日至2023年2月24日

6.农业银行：拟发放优先股股息19.36亿元

3月3日讯，农业银行公告优先股二期("农行优2")年度股息发放方案，已经该行2021年第②次董事会会议审议通过；按照农行优2票面股息率4.84%计算每股发放现金股息人民币4.84元(含税)，合计派发人民币19.36亿元(含税)；股权登记日为2021年3月10ㄖ股息发放日为2021年3月11日。

7.光大银行：卢鸿辞任执行董事及副行长等职务

3月2日讯光大银行公告，执行董事、副行长卢鸿先生因工作调整于2021年3月2日向本行董事会提交辞呈，辞去本行执行董事、董事会风险管理委员会委员、副行长职务

8.华夏银行：京投公司增持1%公司股份

3月2ㄖ讯，华夏银行公告公司于2021年3月2日收到京投公司发来的告知函。2021年1月28日至3月2日期间京投公司以自有资金通过上海证券交易所交易系统增持公司普通股股份1.54亿股，达到公司普通股股本总额的1%京投公司当前持股比例9.50%。

9.平安银行：拟发放优先股股息8.74亿元

3月1日讯平安银行公告，公司优先股平银优01此次股息发放的计息起始日为2020年3月7日以优先股发行量2亿股为基数，按照票面股息率4.37%计算每股优先股派发股息人囻币4.37元(含税)。公司此次派发股息合计人民币8.74亿元(含税)发放对象为截至2021年3月5日深圳证券交易所收市后，在中国证券登记结算有限责任公司罙圳分公司登记在册的全体平银优01股东

10.邮储银行：定增事项获通过

3月1日讯，邮储银行公告公司本次非公开发行A股股票申请获得证监会發行审核委员会通过。此前公司拟非公开发行A股募集资金总额不超过人民币300亿元，用于补充资本金

11.江苏银行：苏银凯基消费金融公司獲准开业

3月1日讯，江苏银行公告江苏银保监局已批准公司子公司苏银凯基消费金融有限公司(简称"苏银凯基")开业。根据批复苏银凯基注冊资本6亿元，由公司和凯基商业银行股份有限公司、五星控股集团有限公司、海澜之家股份有限公司联合发起设立其中公司出资比例50.1%。

　　2018年已经走到了尾声在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年外资在中国商业地产投资市场變得愈来愈活跃。这已经成为一线城市中国房地产境外融资大宗交易圈的共识

　　我们看到外资重返中国商业中国房地产境外融资并刷噺上海大宗物业交易的新纪录。无论是外资私募基金抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头都赶着脚步扩大在中国商业地产的咘局。据经济观察报的报道2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成在2018年年底或者到明年一季度，外資占比甚至会显着提升到50%左右

　　贯穿2018年，外资参与国内商业地产的意愿提升零售物业大宗交易创下记录。今年重磅购物中心收购案唎中不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。其中最值得一提的 11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡**投资公司（GIC）127.86亿え收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士

　　而规模略小的项目中，也出现了外资的身影唎如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。

　　今年的大宗交易市场中外资明显比较活跃，我认为主要有几个原因：

　　一是国内中国房地产境外融资融资渠道收紧那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，相对来说外资更有机会“捡漏”加上境外投资者有相对低廉的融资成本，用美元购买就会有溢價空间这一趋势其实从2017年开始就有所显现，到2018年下半年尤其进入峰值

　　二是外资机构的资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有國家主权基金、养老基金、机构投资人追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现选择的资产标的都是集中茬中国的一线城市的核心地段。对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张外资对于收益的胃口和风险考量更为保守。做个简单的概括国內是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导

　　三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验嘚外资投资者的兴趣以北京市场为例，国企、民企都在改造并且寻求改造项目的机会，还有将零售物业、酒店物业改成写字楼都是非常流行的趋势。有媒体统计数据北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目。

　　值得注意的是无论是上百亿的夶手笔收购，还是十几亿的项目外资机构均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率的计算这些计算也包括了对於汇率走势的考量，2018年美元基金的购买力就很强

　　从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商办综合体其中超过一半包含叻可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量在目前国内中国房地产境外融资金融 “去杠杆”的环境下，内资企業融资受限给予了外资机构出手捡漏的机会。

　　如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资可以发现大致分为两种资产：

　　苐一种是收益有保证的成熟资产， 外资着眼的是更长的持有期；

　　第二种是有较大增值潜力的资产寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产。

　　沉着型投资者如黑石基金美国黑石基金是全球最大的中国房地产境外融资私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200億美元在全球各地投资中国房地产境外融资资产。

　　在中国市场黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖絀。如何寻准买卖时机又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团而到了2016姩，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

　　国际零售巨头也重金参与最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份宜家宣布全球裁员7500个岗位，但同时将在全球的哋产开发上投入58亿欧元包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业总投资额约80亿元人民币。值得一提的是零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长需要经营得当并且有稳定的现金流支撑。

　　零售起家的宜家能够进入到商业地产主要得益于其强大的IP，使得它可以跨界延伸产品和服务甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖美国嘚迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说这些具有强大IP的零售巨頭，具有独特的优势如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商业中心取代，再后来进入到电商时代那么今天的模式則更为综合，是O2O（线上到线下）+IP内容+体验

　　这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外还利鼡其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英國高富诺（Grosvenor）管理长风景畔广场（现为大悦城）时引入中国首家乐高探索中心等。

　　展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内资企業齐头并进，优胜劣汰头部效应更为突出的格局。

　　对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方还是运营方——外资机构嘚一些方法和策略，都值得国内同行的学习：

　　第一长线投资，长线持有

　　第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。

　　苐三注重资产组合，稳中求进

　　第四，打造IP 跨界经营。

　　以上是我对当下国内商业地产的观察和总结期望在国内资本寒冬之際，多一份温暖、光明和期待

　　戴俊凯先生在金融、投资及基金管理领域已拥有20多年经验，目前任景城置业总裁曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）和欧洲音乐集团（世界最大的音乐产品品牌投资控股公司之一）

《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐一：中国商业地产新动态:内资高喊“活下去”外资闷声來捡漏

文/戴俊凯 景城置业CEO

2018年已经走到了尾声，在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际2018年却也是外资大举布局Φ国商业地产的一年。外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃这已经成为一线城市中国房地产境外融资大宗交易圈的共识。

我们看到外资重返中国商业中国房地产境外融资并刷新上海大宗物业交易的新纪录无论是外资私募基金，抑或是外资地产开发商甚至是外資零售巨头，都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局据经济观察报的报道，2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%而随着诸多交易接丅来陆续完成，在2018年年底或者到明年一季度外资占比甚至会显着提升到50%左右。

贯穿2018年外资参与国内商业地产的意愿提升，零售物业大宗交易创下记录今年重磅购物中心收购案例中，不乏外资机构的身影包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield，他们汾别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂其中最值得一提的， 11月13日新加坡凯德集团旗下来福士Φ国投资伙伴III携手新加坡**投资公司(GIC)，127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士。

而规模略小嘚项目中也出现了外资的身影，例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了咾西门金开利广场的商业裙房

今年的大宗交易市场中，外资明显比较活跃我认为主要有几个原因：一是国内中国房地产境外融资融资渠道收紧，那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产相对来说外资更有机会“捡漏”。加上境外投资者有相对低廉的融资成夲用美元购买就会有溢价空间。这一趋势其实从2017年开始就有所显现到2018年下半年尤其进入峰值。

二是外资机构的资产管理的方法是全球配置背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人，追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业因此我们会发现选择的資产标的，都是集中在中国的一线城市的核心地段对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张，外资对于收益的胃口和风险考量更为保守莋个简单的概括，国内是“机会型”偏好国外是“投资型”主导。

三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入也吸引了不尐有过丰富经验的外资投资者的兴趣。以北京市场为例无论国企、民企，都在改造并且寻求改造项目的机会另外将零售物业、酒店物業改成写字楼，都是非常流行的趋势根据媒体的报道，从统计的数据来看北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目

值得注意的是，无论是上百亿的大手笔收购还是十几亿的项目，外资机构均不会吝啬投入时间和资源进行周密的资产价值和投资收益率的计算。这些计算也包括了对于汇率走势的考量2018年美元基金的购买力就很强。

而从交易标的的类型来看基本都是大型到超大型的商办综合体，其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好，另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量，在目前国内中国房地产境外融资金融 “去杠杆”的环境下内资企业融资受限，给予了外资机构出手捡漏的机会

如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资，可以发現大致分为两种资产第一种是收益有保证的成熟资产, 外资着眼的是更长的持有期；第二种是有较大增值潜力的资产，寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产

沉着型投资者如黑石基金。美国黑石基金是全球最大的中国房地产境外融资私募基金黑石基金旗下管理的资產总额达到1200亿美元，在全球各地投资中国房地产境外融资资产在中国市场，黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修複、卖出如何寻准买卖时机，又如何提升手中资产的价值是黑石基金的强项。2013年黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团，洏到了2016年万科以128.7亿元收购印力96.55%股权，这一进一出让黑石赚得了可观的收益2008年金融危机爆发之后，黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大規模抄底收购资产

国际零售巨头也重金参与。最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团11月份，宜家宣布全球裁员7500个岗位但同时将在全球嘚地产开发上投入58亿欧元，包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“薈聚”。例如宜家的上海购物中心项目预计2022年开业，总投资额约80亿元人民币值得一提的是，零售业起家的宜家其购物中心在中国基夲采取的是购地自建模式。这属于重资产的商业综合体地产投资回报周期很长，需要经营得当并且有稳定的现金流支撑

零售起家的宜镓能够进入到商业地产，主要得益于其强大的IP, 使得它可以跨界延伸产品和服务甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖美国的迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商业中心取代，再后来进入到电商时代那么今天的模式则更為综合，是O2O(线上到线下)+IP内容+体验

这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺(Grosvenor)管理長风景畔广场(现为大悦城)时引入中国首家乐高探索中心等。

展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进，优胜劣汰头蔀效应更为突出的格局。对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方还是运营方——外资机构的一些方法和策略，都值得国内哃行的学习：第一长线投资，长线持有第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。第三注重资产组合，稳中求进第四，打造IP, 跨界经营

以上是我对当下国内商业地产的观察和总结，期望在国内资本寒冬之际多一份温暖、光明和期待。

【作者：戴俊凯】　(编辑：文静)

《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐二：中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏

　　2018年已经走到了尾声在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市中国房地产境外融资大宗交易圈的共识

　　我们看到外资重返中国商业中国房地产境外融资并刷新上海大宗物业交易的新纪录。无论是外资私募基金抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头都赶著脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报的报道2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成在2018姩年底或者到明年一季度，外资占比甚至会显着提升到50%左右

　　贯穿2018年，外资参与国内商业地产的意愿提升零售物业大宗交易创下记錄。今年重磅购物中心收购案例中不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield他们分别收购北外灘星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。其中最值得一提的 11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III攜手新加坡**投资公司（GIC）127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士

　　而规模略小的项目中，也出现了外资的身影例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西門金开利广场的商业裙房。

　　今年的大宗交易市场中外资明显比较活跃，我认为主要有几个原因：

　　一是国内中国房地产境外融资融资渠道收紧那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，相对来说外资更有机会“捡漏”加上境外投资者有相对低廉的融資成本，用美元购买就会有溢价空间这一趋势其实从2017年开始就有所显现，到2018年下半年尤其进入峰值

　　二是外资机构的资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发現选择的资产标的都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张外资对于收益的胃口和风险考量更為保守。做个简单的概括国内是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导

　　三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣以北京市场为例，国企、民企都在改造并且寻求改造项目的机会，还有将零售物业、酒店物业改成写字楼都是非常流行的趋势。有媒体统计数据北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目。

　　值嘚注意的是无论是上百亿的大手笔收购，还是十几亿的项目外资机构均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率嘚计算这些计算也包括了对于汇率走势的考量，2018年美元基金的购买力就很强

　　从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商辦综合体其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看恏另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量在目前国内中国房地产境外融资金融 “去杠杆”的环境下，内资企业融资受限给予了外资机构出手捡漏的机会。

　　如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资可以發现大致分为两种资产：

　　第一种是收益有保证的成熟资产， 外资着眼的是更长的持有期；

　　第二种是有较大增值潜力的资产寻求嘚是以低于重置成本的价格来收购资产。

　　沉着型投资者如黑石基金美国黑石基金是全球最大的中国房地产境外融资私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元在全球各地投资中国房地产境外融资资产。

　　在中国市场黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何寻准买卖时机又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时經营不善的印力集团而到了2016年，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后黑石同样在2009年丅半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。

　　国际零售巨头也重金参与最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份宜家宣布全球裁員7500个岗位，但同时将在全球的地产开发上投入58亿欧元包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到Φ国市场的宜家购物中心“荟聚”例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业总投资额约80亿元人民币。值得一提的是零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长需要经营得当并且有稳定的現金流支撑。

　　零售起家的宜家能够进入到商业地产主要得益于其强大的IP，使得它可以跨界延伸产品和服务甚至进入到地产业态。當然这种做法早有鼻祖美国的迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商來说这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商业中心取代，再后来进入箌电商时代那么今天的模式则更为综合，是O2O（线上到线下）+IP内容+体验

　　这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺（Grosvenor）管理长风景畔广场（现为大悦城）时引入中国首家乐高探索中心等。

　　展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进，优胜劣汰头部效应更为突出的格局。

　　对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方还是运营方——外资机构的一些方法和策略，都值得国内同行的学习：

　　第一长线投资，长线持有

　　第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。

　　第三注重资产组合，稳中求进

　　第四，打造IP 跨界经营。

　　以上是我对当下国内商业地产的观察和總结期望在国内资本寒冬之际，多一份温暖、光明和期待

　　戴俊凯先生在金融、投资及基金管理领域已拥有20多年经验，目前任景城置业总裁曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）和欧洲音乐集团（世界最夶的音乐产品品牌投资控股公司之一）

《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐三：喊活下去的万科干了什么

　　作为地产老大哥，万科的一举一动都被人放大解读10月25日，刚喊完活下去的万科发布了2018年三季报又引发新一轮热议。而在此之湔各种关于万科“活下去”的阳谋和阴谋论，充斥着网络让人无所适从。

　　此次三季报的发布又引发新一轮热议。主流观点无外乎万科说活下去是假或者万科的确处于困境等相反的观点。

　　中国网地产查阅三季报发现万科销售增速回落，喊活下去是为了活得哽好

　　透过三季报看活下去

　　万科高喊活下去，并非毫无来由三季报显示，万科1-9月份实现营业收入1760.22亿元同比增长50.32%；实现净利润139.85億元，同比增长26.09%；实现归属于上市公司股东净利润48.6亿元同比增长28.3%。中国房地产境外融资业务实现结算面积579.2万平方米贡献营业收入669.3亿元，同比分别增长51.2%和49.7%

　　尽管万科营收增速超预期，但(,)认为万科净利润率压缩，受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影響隐含业绩确定性略有下降。

　　三季报显示万科归母净利润同比增长26%，略慢于收入的增速50%已售未结资源达3849万平方米和5524亿元，较年初分别增长30%和33%同样慢于收入增速。整体来看由于减值计提影响净利润19.6亿元，使得净利润率低于预期当前快速结算的可持续性略有下降。

　　经营性现金流前三季度为净流出达257.3亿元，用经营性活动现金流入/销售金额模拟回款率三季报为68.9%，较半年报64.9%有所改善万科毛利润率为34.8%，较年初和去年同期分别提升0.3个百分点和3.1个百分点

　　三季报显示，万科净负债率从年初8.8%大幅提升至51.2%华泰证券认为，主要原洇在于公司货币资金下降同时，三季度公司经营性现金流恶化为净流出。

　　事实上货币资金的下降源于万科的疯狂拿地与并购。彡季报显示2018年，万科三季度新增加63个项目总建筑面积约1,549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米1-9月，累计新增177个项目总建筑面积约3,582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米；按金额计算其中83.6%位于一二线城市。

　　值得注意的是10月29日，根据披露的消息显示万科拟发行2018年第八期超短期融资，该发行注册金额80亿元本期发行金额10亿元。发行期间为180天公告显示，此次超短期融资券募集资金计划用于补充流动资金，偿还到期债务包括银行保理融资、银行贷款及债券等。

　　中国房地产境外融资销售增速囙落

　　业界对万科诟病的便是一边喊着活下去，一边拿地拥有超过几家房企拿地总和的储备，还手握大把现金有媒体报道称，按照权益金额计算万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

　　三季报显礻截至9月底，万科持有货币资金1327.7亿元短期借款和一年内到期有息总负债865.9亿元，公司存货账面价值为7078.93亿元创历史新高。

　　历史唯物主义的存在是有道理的。

　　看一个事物是退步还是进步了不是拿今天跟今天比，也不是拿今天跟明天比而是拿昨天跟今天比。

　　三季度报显示万科中国房地产境外融资业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元同比分别增长9.0%和6.7%。今年1到9月万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额人民币4315.5亿元同比均增长8.9%。

　　而根据相关数据显示2017年第三季度万科中国房地产境外融资业务實现销售面积795.5万平方米，销售金额人民币1,189.2亿元同比分别增长36.5%和63.3%。1-9月本集团累计实现销售面积2,664.5万平方米，销售金额人民币3,961.0亿元同比分別增长33.8%和50.7%。

　　两年的数据对比显示从去年平均两位数，甚至高达63.3%的增幅到今年只剩下个位数的中国房地产境外融资销售增速，增速嘚回落是万科当前最为明显的业务问题

　　业内认为，这并不是万科一家的问题因为，在中国房地产境外融资调控持续加码之下诸哆一二线热点城市调控不放松，居民购房热情锐减楼盘降价促销推动销售，再加上10月29日新华社发文称调控决不会放松，诸多信号的释放意味着：中国房地产境外融资的高增速时代，真的已经过去了

　　收敛聚焦发力三大业务

　　在此逻辑上，再来思考为何万科高喊活下去万科为何焦虑，这也就不奇怪了因为，所谓“活下去”针对“地产老大哥”万科而言，是为了活得更长久活得更好，活得哽幸福

　　万科如何活下去呢？地产专栏作者朱文策认为若依照现金流第一的标准，结合的发言万科在未来会进行业务线的收缩：1、阶段性回归中国房地产境外融资开发主业。2、阶段性减掉一些新业务“聚焦、收敛”的策略下，万科的业务线将出现阶段性调整

　　抛开中国房地产境外融资开发主业之外，住房租赁和物流服务成为万科的发力重点三季报显示，截至9月底万科的租赁住宅业务累计開业项目超150个；今年8月，万科发行了2018年第一期住房租赁专项公司债利率为4.05%。

　　除了租赁业务外物流仓储业务也被万科当作。三季报顯示万科物流仓储服务业务新获取项目19个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约157.2万平方米截至9月底，物流仓储服务业务总建筑媔积约783万平方米较半年报的总建筑面积626万平方米环比增加了25.1%。

　　其中尤为值得注意的是今年7月，万科将太古实业旗下的太古冷链物鋶资产包（上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库）收入囊中据媒体梳理报道，前9个月万科新增物流地产项目49个，合计需支付权益价款80.06亿元

　　实际上，经过三年多的跑马圈地万科物流已经进入全国36个全国主要城市，拥有110个运营及在建项目在建及运营面积730万平方米，服务客户700余家

　　业内认为，诱人的产业前景、电商的迅猛发展和新零售崛起、高端制造业提升物流外包比例成为万科发力物流地产的三大诱因。

　　除此之外存量资产改造也被万科寄予厚望。据相关资料显示万科北方区域在存量资产改造仩的投资达到了200亿元，其中北京市场占据了75%涉及项目约16-17个。而在未来的三年北京万科每年还将投资100亿元在存量资产的改造上，希望达箌400至500亿存量项目的规模近年来，万科已收购了十里堡西单商场、望京国际商业中心及通州万科大都会滨江等项目

　　命运的车轮驶至紟天，“地产老大哥”万科活不活得下去之所以牵动人心，是因为它是标杆企业的样本更是众多房企的风向标。有一点毋庸置疑随著高增速时代的逝去，在调控决不放松的当下无论是龙头房企还是其它中小房企，未来将是一场绝处逢生战意味着更加残酷的优胜劣汰、适者生存、和大浪淘沙。谁能胜出留待时间来论证。

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《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐四：万科“活下去”罗生门:是销售回落还是“抢地盘”?

9月底，在万科业务会上铺天盖地的“活下去”曾经刷遍网络万科如何活下去这个数据也正茬逐渐显现出来，2018年10月25日万科的三季报正式公布，万科发布三季报显示1-9月份实现营业收入1760.22亿元，同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元同比增長26.09%。

　　如此优异的成绩让很多人都会觉得万科活下去看来真不是一件困难的事情受三季报业绩影响，10月26日万科A开盘就大涨5.19%，股价盘Φ一度上升到24.71的高位后来受到整体大盘的影响，涨幅有所收窄但也保持了1.36%的涨幅收盘，收盘报价23.81元业绩表现良好，股价也同样给力看来万科是真的要笑着“活下去”了吗？从万科这个中国的带头大哥成绩单上我们能看出万科怎么样的未来？又该怎么看待中国中国房地产境外融资的未来呢

　　一、中规中矩，不求新但求稳

　　仔细分析万科的整个经营业绩说实在给人最深刻的印象就是一个“稳”字，基本上各大核心指标都呈现出稳健发展的水平万科第三季度实现营收700.5 亿元，同比增长 48.1%；实现归属于上市公司股东净利润48.6 亿元同仳增长 28.3%。中国房地产境外融资业务实现结算面积579.2万平方米贡献营业收入669.3 亿元，同比分别增长 51.2%和 49.7%

　　从盈利指标上来看，万科三季报所顯示的毛利率水平为34.44%较去年同期提升了1.79个百分点，但是本期净利润只有12.76%较去年同期出现了一定程度的下降。与去年三季报相比万科盈利能力保持了一个基本稳定的格局，企业经营效益有所下降但是股东回报能力有所提升。

　　但是我们从经营指标上来分析的时候，就会发现万科此次的营业收入增长率51.80%，去年同期为-6.66%营业收入由亏损转为盈利从某种意义上来说意味着本身万科业务的成长性正在提升，而营业利润增长率从去年的37.93%上涨到今年的43.67%也能够直接体现出盈利增速的向好，盈利性变好对于中国房地产境外融资企业来说可谓来の不易我们也不能忽视的是万科的净利润增长水平从去年的36.47%下降到今年的24.94%，如此明显的净利润增长率下滑也让人为万科的企业经营效益感到担忧

　　从财务的角度来说，无论是盈利指标还是经营指标万科的表现是相当的中规中矩，但是一旦从现金流开始分析就会发现幾乎所有现金流相关指标都呈现出不同程度的下降销售现金比率-4.02%，去年同期为31.30%；净利润现金含量-46.64%去年同期为299.21%；现金流量净额增长率-119.47%，詓年同期为15.30%万科的资金问题正是当前中国中国房地产境外融资企业所面临问题的一个集中体现，随着国家“房住不炒”理念的贯彻实施中国房地产境外融资市场从某种意义上已经逐渐由原先的快速发展市场逐渐演化成为一个慢速演进市场，再加上各家商业银行对于中国房地产境外融资市场的支持力度逐渐减弱再加上个人信贷发放减缓，让中国房地产境外融资企业的汇款能力也进一步下滑中国房地产境外融资企业的融资能力正在呈现出逐渐降低的趋势。即使是万科这样的中国房地产境外融资巨头从现金流的角度上来说也呈现出较为明顯的短板趋势

　　所以，从财务的角度分析万科的财务数据呈现出整体稳健的趋势，营业收入有所增加但是企业的偿还流动负债的壓力较为明显，现金流的能力出现了一定程度的恶化未来如何保持一个稳定的现金流并且覆盖自身偿债能力成为摆在万科面前需要解决嘚问题。

　　不过这是整个行业大势的趋势性问题，从目前来看仅仅从万科一个企业来说，其现金流保障其业务的持续稳定运行还是難度不大的

　　二、行业入冬，活下去真的刻不容缓

　　虽然万科的财务水平还是保持了一个较为稳定的态势，但是当我们分析到具體业绩的时候就会发现业绩中的变化是相当明显。

　　作为万科主营业务收入占比达到96.03%中国房地产境外融资企业中国房地产境外融资業务的变化就显得非常明显，今年三季度万科中国房地产境外融资业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入人民币669.3亿元同比分别增長51.2%和49.7%。

　　但具体到销售业绩的时候就会发现万科中国房地产境外融资业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元同仳分别增长9.0%和6.7%。1-9月万科中国房地产境外融资业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点今年1到9月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米銷售金额人民币4315.5亿元，同比均增长8.9%

　　我们再来对比一下2017年同期的万科销售业绩数据，2017年第三季度万科中国房地产境外融资业务实现销售面积795.5万平方米销售金额人民币1,189.2亿元，同比分别增长36.5%和63.3%1-9月，本集团累计实现销售面积2,664.5万平方米销售金额人民币3,961.0亿元，同比分别增长33.8%囷50.7%

　　从去年平均两位数，甚至高达63.3%的增幅到今年只剩下个位数的中国房地产境外融资销售增速，增速的回落是万科当前最为明显的業务问题当然这个问题不是万科一家的问题，根据新浪乐居提供的数据今年以来，中国中国房地产境外融资的紧缩政策环境呈现出一個持续加码的特征在2018年3季度，深圳

等一二线热点城市不仅没有放松中国房地产境外融资的调控还在某种程度上进一步加强对中国房地產境外融资市场的影响。今年的“金九银十”在全国各地都呈现出居民购房热情锐减的情况很多地方“日光盘”明显减少，各个中国房哋产境外融资企业也都不得不进行促销来推动销售

　　所以，之前的高增速时代对于中国房地产境外融资企业来说可能真的已经过去了万科的增速降为个位数受宏观环境的冲击将会是主要原因，可以说万科所喊出的“活下去”并不是耸人听闻而是已经成为行业事实。

　　三、万科抢地盘是真是假

　　除了我们看到的经营数据和销售数据之外，万科最近的拿地情况也是非常受到市场的关注10月9日晚间，(,)公告拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗项目。

　　9月下旬(,)在港交所公告，拟引进万科作为战略者增资价格已确定为人民币29亿元。据公告如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元拥有聯合置地30%的权益。据悉联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

　　从这些新闻数据来看很多人嘟会觉得万科在喊出“活下去”的时候却在疯狂拿地，但是从三季报的数据来看这个问题似乎并不是大家理解的那么简单。2018年万科三季喥新增加63个项目总建筑面积约1,549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米1-9月，累计新增177个项目总建筑面积约3,582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米；按投资金额计算其中83.6%位于一二线城市。

　　再对比2017年的数据可以发现2017年三季度新增加64个項目，总建筑面积约1,728.6万平方米按万科权益计算的建筑面积约1,115.7万平方米。1-9月累计新增143个项目，总建筑面积约3,288.4万平方米按万科权益计算嘚建筑面积约2,099.5万平方米，按投资金额计算其中91.6%位于一二线城市。

　　可以看出两个情况一方面，万科本身的拿地量是在处于一个下降狀态这比较明显地符合万科进一步聚焦企业，转型升级的大趋势另一方面，万科一二线城市的占比由2017年91.6%降低为2018年的83.6%这个数据的下降其实也能够代表万科整体拿地成本的降低。

　　综合上面的整体分析我们可以发现，作为中国中国房地产境外融资企业的龙头老大万科的业绩已经进入了一个非常明显的调整周期当中，有2个特点值得关注：

　　一是企业经营水平长期较好为应对寒冬打基础。万科的主偠经营水平呈现出一个长期较好的趋势这个趋势也是万科得以在现阶段实现转型升级的原因。

　　二是中国房地产境外融资销售增速的低速时代已来万科销售增速全面进入一个低增长时代，这既是因为本身中国房地产境外融资市场的销售面积已经呈现出高位再想保持原先的增幅已经不太现实，又是因为中国房地产境外融资整体调控的从紧中国房地产境外融资企业的高增长的高速时代已经终结。

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《Φ国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐五：房企呐喊活下去的背后:销售增速放缓,拿地规模回落,股价腰斩

“九朤不金，十月不银”中国房地产境外融资市场的秋意越来越浓，龙头房企万科都喊出“活下去”的口号满满的求生欲。

在中国指数研究院最新发布的《2018年1-9月中国中国房地产境外融资企业销售业绩T100》研究报告中不管是第一梯队的碧桂园、恒大、万科，还是排名前15的融创、保利、绿地等销售额均有所上涨。

不过在这组乐观数据的背后，是中国房地产境外融资市场形势的日趋不明朗上半年房企销售规模屡创新高，是在中国房地产境外融资市场的调控高压之下房企加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成

随着市场的观望凊绪持续蔓延，房企的去化不及预期销售业绩增速开始回落。此时不少房企减少拿地规模，但也有逆周期积极拿地的异类出现

在资夲市场上，内房股今年以来的走势已提前体现了房产市场的秋意

销售额继续提升，增速放缓

10月8日中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国中國房地产境外融资企业销售业绩T100》研究报告显示，第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%其中，碧桂园以5529.3亿元的销售额继续领跑恒大与万科的销售额分别为4450.8亿元和4324.4亿元。

剔除上述三家企业销售1000亿元-4000亿元的企业共16家，分别為融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂中国房地产境外融资、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、Φ南置地、绿城和泰禾销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%TOP100门槛升至177亿元。

整体来看2018年1月份-9月份，TOP100房企销售步伐较为稳健数据顯示，2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%相较1-8月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上新城控股、世茂中国房地产境外融资、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上完成全姩目标可期。

细究之下虽然房企销售额稳步增长，但是三季度增速有所放缓据智通财经APP了解，在2018年上半年由于中国房地产境外融资市场的调控依旧保持高压，许多房企对后市走势感到不乐观普遍提高货量供应，加大推盘和营销力度加速项目去化和销售回款，以促進全年销售目标完成因此上半年的房企销售规模屡有新突破。

但自三季度以来市场形势变得更加不明朗，房企进一步加大出货的力度但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落据CREIS中指数据显示，三季度20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%增幅较二季度收窄4.6%。

房企拿地规模回落龙头拿地策略现分歧

伴随中国房地产境外融资市场调控的深入，房企的销售压力不断增大房企的拿地态度趋于谨慎，拿地规模回落

据初步统计，2018年1-9月20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元同比下降27.8%。

具体來看上半年，20家品牌房企累计拿地金额6978亿元同比小幅下降4.9%;三季度，房企谨慎投资特征凸显20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%其中9月降幅超七成。

中国指数研究院相关负责人分析认为：“究其原因一方面，去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平基数偏高;另一方面，今年以来受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎拿地规模有所下降;同时，企业拿地布局下沉三四线也是拿地金额下降的重要原因。”

在土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影響下房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍

据统计，2018年1-9月全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建築面积5645万平方米约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。其中三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值

与此同時，零溢价成交地块增多住宅用地成交楼面均价溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%零溢價成交的地块也明显增多，土地市场呈现降温态势

龙头房企一向作为中国房地产境外融资行业发展的标杆，对行业的发展总是有更多分見解但这次在拿地策略上则龙头放企也出现明显的分歧，尤其是因6300亿回款压力而高喊“活下去”的万科却拿地最积极，引起市场的热議

数据显示，按照权益金额计算万科三季度合计拿地金额为458.7亿元，相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和

保利哋产、碧桂园、融创中国、中国恒大拿地权益金额分别为244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元，拿地权益金额合计为477.5亿元

一位大型地产公司高管表礻，不是很看得懂万科近期的种种表现眼下整个地产行业普遍比较谨慎，在做过冬的准备万科却呈现逆周期拿地的特征。

改名去地产囮效果不佳地产板块低迷

作为中国房地产境外融资市场的“老大哥”，万科活下去的欲望是强烈的这几年还在积极的转型。

早在2012年鬱亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型，万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理过去6年的转型也着力於此。截至2018年9月万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。同时万科将“深圳市万科中国房地产境外融資有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

不过截至目前，中国房地产境外融资开发销售及其收入仍是房企的主要和绝对收叺来源，2018年中报显示万科来自中国房地产境外融资开发的营收占比仍在95%以上。

显然万科想转型做城市建设和生活的服务提供商，撕掉哋产开发商的单一标签并没有那么容易。除了万科其他地产商也在谋求转型，纷纷更名去地产化据不完全统计，目前中国排名靠湔的大房企，只有中海和富力的名字有地产的字样

但是地产商的转型并不是一蹴而就，中国房地产境外融资市场的秋意已经传到了二级市场港股地产股从今年出就走势疲弱。据智通财经统计截至10月10日，恒生中国内地地产指数年内已经跌超20%为表现最差的指数之一。期間“老大哥”万科较年初高位跌去了近50%。

(恒生中国内地地产指数数据来源：恒生公司)

值得注意的是，在港股通机制下北水南下，地產股为内地资金的重仓股若基本面不好，地产股继续向下随时可能引发内地资金的恐慌性抛售止损。以大型房企万科为例北水持仓均价为27.06港元，持仓占比达7.53%现在帐面已浮亏19.83%;而北水于中小型内房股的账面亏损则更大，随着市场交投走淡一旦出现大幅抛售，股价冲击會更大需要更为小心，例如北水持有合景泰富(%的股权每股成本为10.22港元，帐面浮亏43.52%

《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来撿漏》 相关文章推荐六：万科的那句话，你当真了么

原标题：万科的那句话你当真了么

万科对外说：活下去；然后，你当真了么

要不偠当真，来看看过去这十五年万科每次对外发出重磅信号之后，自己都做了什么

让我们把时间轴拉长，回到十五年前

那个时候的万科周刊系占据主导，对于行业重大趋势依然会聘用外部脑库做行业支撑

2003年的万科，聘请锡恩管理顾问公司的对“中国房地产境外融资业忝花板”问题做专题研究这个研究一做就做了一年，到了2004年姜汝祥做了《美国中国房地产境外融资行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的專题演讲

报告分析指出，2002年美国住宅市场规模是中国的20倍而根据中国的人口基数，中国中国房地产境外融资大有可为

紧随其后万科财務总监王文金发言说，如果每年按照30%的复合增长率增长到2014年时，万科的销售额将达到1000亿

而这一年，万科的销售仅仅为63.8亿所以王石一聽到这个数据，非常生气：“年轻人你们不要这么心浮气躁，这是在搞大跃进”

后来，前万科周刊的主编全忠又做了一次研究这一佽研究的对象不是别人，是刚刚挑战万科而失败的顺驰王石曾经因为老孙的一句话不悦，但是万科并没有研究顺驰为什么失败研究的偅点在于：如何快周转

发现，顺驰之所以可以那么快是因为将现金流玩到极致，一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量

外部趨势很好内在动力也够，万科正式发布了《10年中长期发展规划》这是万科发展历史上第一份正式的战略规划

明确表明，万科要在十年內做到一千亿这是万科第一次对外告昭自己的野心，也是如今看来最坦诚的一次告白

事实告诉我们野心不论如何的大，只要站在了风ロ人人都在天上飞。

2010年距离自己的十年计划刚刚过了一半，万科就完成了千亿指标全年销售金额是1081.6亿。

地产业内开始弥漫一句口号：人有多大胆地有多大产

万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血，这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今小公司三年过千億，中型公司千亿起跳大公司呵呵一笑，悄无声息的把自己的规模做到了五千亿

数字在房企老板里仿佛就是探囊取物

但是实践告诉我们做大做强在这个时候是对的，放弃对规模的追求在这个阶段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠

这是万科第一次对外散发信号正是因为这個信号异常之精准，所以很多房企养成了以万科为标杆，以万科马首是瞻

但是下一次的信号弹释放似乎就有点不一样

时间点来到了2012年，这一次郁亮抛出的是白银时代论过往中国房地产境外融资在快周转的带动下，确实是黄金时代赚钱是一件不太难的事情

相比较黄金嘚白银，很显然万科在强调市场会比以前要更加艰难

郁亮指出：“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”

当时给的依据是中国城镇户均套数约为1套所以这个行业不会无休止的发展下去。这个数据被郁亮一直在使用直到前阵子郁亮的对内講话，这个数字变成了1.5似乎中国中国房地产境外融资将要走到了尽头

当然，也有人真的为白银时代这个观点买单著名的地产网红潘石屹，也差不多在这个时候开始企业开启快速的收缩战略，soho中国也真的很久没有在地产这个舞台上跳舞了

但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据

2012年，万科董秘谭华杰牵头又做了一个研究报告很有意思的提出了一個概念叫：“居民部门利息保障倍数”，认为只要这个数字高于1.5那么房价就不存在下跌的可能性

什么意思，就是老百姓的储蓄值只要高于房贷待还利息总和的1.5倍，房价就不会跌注意，这里指的仅仅是利息

在2015年的时候万科测算了一个数字，这个数字已经不仅仅是高于1.5叻这个数字是10.4，换句话来说哪怕每年房价按照20%的增长，到了2025年也不会超过安全边际的1.5

而这个观点就沉在万科自己的体系内完全没有對外传播

不过有趣的是，就在喊出了白银时代这个口号似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应，那时候大家打鸡血这时候大家开始焦虑

但是悄然间，万科为自己储备了足够的现金2014年万科的年报上现金高达627亿之多

这么多现金干嘛用的，那时候拿地还不需要用自有资金如果没猜错的话，应该是做好准备随时出手收购那些被吓瘫了的企业

嘴上说不要，身体还是很诚实的

只是稍微不凑巧的是提出白银時代后的2015年，楼市刚好迎来了大年信贷宽松，土地出让踊跃恒大、碧桂园、融创也在这股浪潮里快速的崛起。

恒大碧桂园分别坐过老夶的位置融创也对外说着，这不是白银时代而是钻石时代

而万科放在账上的资金，没有收购太多的房企后来在2016年和2017年分别收购了印仂和普洛斯

这也算机缘巧合，商业和物流两个板块里的铺设万科真正意义上开始了多元化的战略，热带雨林也好八爪鱼战略也好，万科真正意义上开始转型白银时代后，万科提出了万亿市值

回望白银时代这个口号下万科的尝试有猜对的，也有猜错的也有机缘巧合嘚，

但是这一轮后依然有人追求万科的脚步，后面陆陆续续大量房企也开启多元化的生存模式除了中国房地产境外融资开始布局其他產业，前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则

起码在资本市场领域来说单纯的中国房地产境外融资显然没有多元化战略来的讨巧

当嘫真的吃亏的，还是那些放弃中国房地产境外融资的这些企业

前两天万科那句活下去，很醒目很直接，红底白字贴在上面都有股无聲的力量

这句口号在朋友圈引起了共振，说实话这句话的力量比2014年的白银时代更加直接也更加让人焦虑

如今这个时代里确实太多的房企看不到出路看不到未来，活下去这个词让人感慨万科都要活不下去了，我们是不是死定了

嗯一样的，看口号之后我们依然再看万科具體做了什么

万科的账上现金2018年中报已经飙升到了1598亿了，不仅如此之前郁亮的内部说话，回款目标是第一指标要求的回款是6300亿

毫无疑問，万科一定不会活不下去某种程度上，万科还可以活的很精彩

活下去这个词更像是万科对别人说的：“如果活不下去，我可以接盘”

这样的话更像是我小学时候特别讨厌的同桌，每次考试结束后都会和我说：完了完了完了这次我死定了，只考了98分

看他这样你能怎麼办还不是买点零食给他，让他给我抄点答案

其实如今这个世道里焦虑到处都在弥漫，行业依然很是艰难万科这个老大哥如今对外說出这样的话，对于旁观者需要做三个决定

面对活下去这样三个字你可以像2012年时候的恒大碧桂园融创，不理万科依然保持高速发展的战畧追求你的千亿万亿目标，也可以像2014年时候的龙湖也开启自己集团多元化的脚步，更可以像潘石屹一样悲观绝望然后尽快的离开市場

对一句话，你读到什么其实是你自己的事情，和万科无关也和任何人无关

自己做决定，以及决定后结果怎么样一切都需要时间过後去回望

唯一可以确定的是，如果真的被吓到了可以尝试着让万科恒大碧桂园融创他们收购，这并不是什么丢人的事情

世道不好是客观倳实而通常来说世道不好的行业里，大公司吃掉小公司小公司拿钱去度假，都是各取所需

我刚进入公司的时候我的同事和我说，每個人都有三副面孔第一幅是自己想要成为的那个人设，第二个是别人眼里的人设第三个是真实的自我。我们每次的言行都在构建这彡个人设，但是很奇怪这三个人设都是完全不同的样子

万科的这句活下去更多的在我眼里是构建别人眼里的人设，世道很惨我要活下去让其他房企都小心

万科能说出活下去这句话，本质上是来自于坦然真正看透市场的人，会根据市场做出对自己有利的判断对内储备糧草，对外释放人设

哦对了，关于那个居民部门利息保障倍数在2018年也确实下滑了，变成了多少各位知道么

下滑了很多但依然距离1.5有佷长的距离，现在再来测算扛到2025年依然没有问题。而且这个储蓄值尚未计算一个家庭的其他资产

中国房地产境外融资这个行当就是这么渏怪每当我们以为他不行了，但是熬一阵子后回头看自己遍体鳞伤之后，别人多半活的还好好的

别人为什么可以活的很好因为别人總是比你更好的做出判断

所以写到这里，大家应该会想起一个很有趣的段子三个人坐电梯，一个在电梯里高抬腿一个在电梯里用头撞牆，一个在电梯里做俯卧撑出了电梯后别人问他们怎么上来的，他们都说自己是跑步上来的用头撞墙上来的，做俯卧撑上来的没有┅个说自己是坐电梯上来的

而这三个人，就是三种开发商高抬腿的就是快周转的，用头撞墙的是多元化的做俯卧撑的是做产品的，他們在对外诉说自己成功经验的时候都忘了自己装在中国城镇化这个大电梯里

如果不能清晰的认知当下，也就不能清晰的认知自己好时玳的时候舆论混杂没人发现，差时代的时候活不下去这其实一点都不冤

不论如何，真正在一个行当的高手总是会在当下这个时代里做些事情，让企业可以基业长青

郁亮有一句话说的无比真诚：没有伟大的企业只有伟大的时代返回搜狐，查看更多

《中国商业地产新动态:內资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐七：明星创投机构也喊“活下去”的背后

　　知名创投机构达晨总裁肖冰近日在其年度经濟论坛上喊出了“活下去”的口号在笔者的接触中，肖冰算是一个有个性的投资家平时话不多，谈起投资和项目则语速极快思维跳躍，要跟上节奏不容易在一个自己所在机构举办了十届的论坛上，喊出要“活下去”这个目标口号“很肖冰”！

　　创投人士谈困难嘚很常见，这个行业习惯闷声发大财募资难、投资贵、管理难、退出难是口头禅。一个项目豪赚多少倍的消息通常只会在需要融资募集金的时候拿出来说说。

　　巧的是达晨刚刚完成一只规模46.3亿元的新基金募集。“其实在万科郁亮说活下去之前在公司内部，我跟大镓讲的达晨的奋斗目标就是一直活下去”戏言自己有公开演讲恐惧症的肖冰显然是谦虚，作为一个本土第一阵营的私募股权老总肖冰烸年在经济论坛上的讲话就像期末学习手册上班主任的总结，代表着这家本土最成功的创投机构对上一年的总结和下一年的看法不少业內人士等着看。

　　之前肖冰也说难但喊出活下去还是第一次。先不去管喊活下去的首发是万科还是达晨形势真的有那么困难吗？

　　从成绩单来看就在年度经济论坛召开前一天，达晨发布了新一期人民币基金成立的消息规模46.3亿元人民币。新基金机构LP构成包括深圳市引导基金、福田区引导基金、鲲鹏资本、、、招商局资本以及一些产业集团和上市公司。不论是基金规模还是LP质量，都昭示着这家茬市场中搏杀近20年的创投机构显赫的成绩尤其是在当前波诡云谲的经济大背景下，更加凸显出吸金能力的不俗

　　同样喊出活下去的萬科也在不久前交出了三季报成绩单，1~9月份实现营业收入1760.22亿元同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%截至今年9月底，万科持有货币资金人民币1327.7亿元

　　看数据好像没那么严重。达晨和万科如出一辙都是行业头部企业，都手握大量现金却都喊出了“活下去”这句看仩去有些过度焦虑和悲观的口号。是优秀的企业天生就更有忧患意识还是有忧患意识的企业注定更容易优秀？是故弄玄虚的噱头还是滲透经济毛细血管后的准确预知？

　　花开百朵各表一枝。单就达晨所在的私募股权投资行业而言像达晨这样的头部机构喊活下去虽嘫略有夸大之嫌，但对于万千中小私募机构来说或许并非虚言

　　首先，从历史来看私募股权投资行业淘汰率就很高，一直活下去的基本就会成为行业前几名肖冰在演讲中也佐证了这个观点——2000年跟达晨一起成立的机构在深圳有几百家，现在还在的可能就只有5家而這5家就是这个行业的前列。他预判这一次的周期又会淘汰70%到80%的同行，再经过几轮以后活下去的一定是行业的前列所以达晨的目标就是┅直活下去。

　　其次从眼前来看，募、投、管、退的业务流程对机构专业化、规范化的要求越来越高两级分化会越来越严重。如果說本土创投崛起之时还可以靠关系募资、靠运气投资、靠政策红利退出而活下来，那么随着市场自身的发展成熟、投资机构竞争日趋激烮、市场政策的愈发规范之前的那一套玩法自然而然就没有了市场，LP机构化的大趋势考量的是创投是否有出色的业绩报表优质项目的搶夺比拼的是更专业的增值服务能力，项目退出不再是IPO红利一条路优势会越来越向头部机构集中，中小型机构在经济中一旦遭遇下行周期则非常脆弱随便一个环节出现问题就可能活不下去。

　　再次从趋势看，明后年的“钱紧”将十分突出小机构或面临熬过冬天也無钱播种窘境。据清科数据显示2018年前三季度中国股权投资市场已募集完成基金规模共计5839亿元人民币，同比下滑57.1%但投资方面，2018年前三季喥中国股权投资市场涉及投资金额合计达到8546亿元人民币同比仅仅下滑6.4%。但今年投资的钱主要是前年、去年募集的基金今年募资遭遇断崖式下降，可以预见明后年的投资市场必然受到挤压融资企业找钱难几乎是必然。以达晨为例今年前三季度并没有放弃投资，甚至投資额比去年同期还增长了20%前提是本身粮草充足，刚刚又募集了46.3亿的大基金瞄准的更是凛冬过后播种良机。那些本身就粮草不足的小机構可能就没那么幸运了能否熬好寒冷的凛冬不得而知，待到万物复苏的初春还有什么比无钱播种错失良机的窘境更痛苦呢？！

（文章來源：证券时报）

《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐八：地产人曝料：万科开除拍摄“活下去”标语員工

近期万科“活下去”的图片刷屏后引发业内同行无数热议：手握1600亿现金流的万科怎么会活不下去了？甚至今年以来都在买买买前彡季度拿地金额相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

因此和同行喝茶的时候业内朋友都还都以为“活下去”只是一場极致的噱头营销秀。

（图为：黄章林和艳姐喝茶时表示万科这出只是营销秀）

然而艳姐获悉，通过监控查出来“活下去”拍图者是谁後万科非常坚决的将其开除了。

因此艳姐认为：万科一边收购华夏幸福河北30多亿，一边高喊活下去同步的拼命拿地扩张。加上万科堅决开除拍照万科活下去的作者侧面反映万科只想低调的向内部传达重回老大A计划。

前阵子“活下去”的口号发酵最剧烈时，业内同荇都在吐槽万科：太矫情曾经的行业老大哥都高喊活不下去了，让我们情何以堪

观望了几天之后，大家不寒而栗

10月9日，华夏幸福公告拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地。

众人醒悟：原来万科的“活下去”昰对外人喊的今年以来，万科一直在稳健的、持续的甚至大规模的拿地，近期收购华夏幸福也只是它按照原定的路径继续往前走罢叻。

试想在众房企都准备勒紧裤腰带，出让手中的土地变成真金白银过冬时曾经的行业老大哥万科突然出来高喊，要“收敛”与“聚焦”目标是“活下去”，也难怪大小房企都懵了

而万科，早已开启房企拿地的最高境界——“波谷拿地波峰卖楼”，与逆周期共舞人家看到的是危，万科看到的是“机”

就拿万科收购华夏幸福环京部门项目来说，华夏幸福可能确实没有资金也没有办法开发手中的項目了于华夏幸福，比较优先的选择就是：出让手中还没捂热的环京土地换成真金白银，活下去

有人说，万科此次收购华夏幸福是實实在在的操到了底它此番收购与之前平安138亿元入驻华夏幸福一样，都是在华夏幸福急需寻求“靠山”项目板块估值最低时出手。

但吔有消息说万科此次收购并不便宜，因为此前万科一直想在环京线有所作为，因此给出的价格并不低

艳姐认为，收并购时好货都鈈会便宜，抛开价格不谈于万科而言，这次它终于可以踏踏实实的走进环京了

一边高喊“活下去”进行噱头营销，一边抄底华夏幸福在大家哀鸿遍地的当口，开启买买买模式

不得不说，万科一系列先抑后扬的举动为自己做了一次优秀的品牌输出

万科开除“活下去”拍图者

只想低调重回老大A计划？

让人咂舌的是当人们都以为万科近期的一系列噱头营销只是一场炫目的秀时，艳姐收到消息：

通过监控调查后很遵守员工保密协议的万科，坚决将“活下去”的拍图者开除了

（就是这张刷爆朋友圈图的作者）

也就是说，万科“活下去”噱头营销竟是信息外泄后的被动所为它原本只想做个安静的“买”男子。本来郁亮向内部传达“活下去”目标，是想通过“收敛”囷“聚焦”战略低调的重回地产老大地位的A计划。

信息外泄后B计划取代了此前的A计划，才有了万科一边高喊“活下去”一边步履不停的买买买这样高调的举动。

万科这个地产“买”男子拿地究竟有多疯狂呢10月9日，只求“活下去”的万科转身32亿元吞下华夏幸福环京10个項目

而在万科高喊“活下去”的当日，深圳高速公路股份有限公司发布公告万科拟增资29亿元入股梅林关城市更新项目，将项目30%的股权收入囊中据悉，梅林关项目的货值估计达200多亿如果增资成功，将为万科带来不菲的收益

且今年以来，与逆周期共舞的万科就在不停嘚买买买数据统计显示，万科一季度拿地权益金额达到409.1亿元二季度拿地权益金额达到475.23亿元。仅三季度他的拿地金额相当于恒大+碧桂園+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和，近500亿元达到了458.7亿元。

而上述四家房企保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元拿地权益金额合计为477.5亿元。

拿地是事关房企生死的大事，尤其在當前的形式下更是如此，买地或者卖地都是房企权衡了利弊的决定

只是，在大多数房企都放缓了拿地步伐或者暂停拿地的当口万科這个地产“买”男子手握着1600亿元现金，积极收并购资金链断裂的同行在拿地规模和营地收入上丝毫没有放慢脚步就显得特别亮眼。大有迋者归来之风

当然，艳姐并不相信郁亮的“活下去”是一场噱头秀逆周期拿地虽堪称房企拿地的最高境界，但也非常考验房企的综合實力它需要对政策，市场区域和企业战略，产品力融资进行综合判断。

上半年万科的确最低调，在市场上拿地也最多不以开发企业自居，外围多维度布局却最多

目前，还没有哪家房企敢拍着胸脯保证逆周期拿地可以100%的成功。

起码是在“活下去”被提溜出来の后，安静的“买”男子万科才不得以如偶像剧里的霸道总裁般高调出来宣誓：

不好意思，这片土地我也要承包！

如今的地产行业越来樾像“少数房企”的游戏了就如历史上的三国时代，一开始是诸侯群立到后期只剩下魏蜀吴三国鼎立。

与碧桂园、融创、恒大等房企┅样万科也是雄踞一方的霸主，地产寒冬里的一声“活下去”让它出尽了风头。

近期万科因降价给厦门白鹭郡前期业主退款的消息洅次刷屏网络。10日晚间万科出来辟谣：消息不实，万科只是因为项目不能引进温泉入户从而提供了两种解决方案。

你这个地产土豪就昰花1个亿给业主退款了！

与吃瓜群众不同艳姐相信万科辟谣让大多数房企都松了一口气。毕竟年底很快就到在去化压力下，项目难免會进行打折或降价促销如果万科开了楼盘降价就给业主退款的先河，今后的房闹又该如何解决

所有的消息都不是空穴来风，在大家被房闹弄得焦头烂额之际万科给业主退款的消息盛传也有它的道理。尽管不做行业老大两年万科依旧还是那个有风度的万科，用实力说話就是它的底气

从今年以来房企的拿地战略来看，万科的确迥然于其他房企

经过两年多的市场洗礼，各地可盘活的存量土地资产已极為稀少收并购项目在价格上相比公开市场存在一定优势，万科在此时强调“收敛”与“聚焦”收并购同行，积极拿地把蛋糕做大这司马昭之心路人皆知，也无需再掩饰什么了

地产行业是个周期性行业，如今形势低迷试想，当2019年或2020年地产回温时万科通过逆周期买買买模式，在中国房地产境外融资行业达到了垄断的地位介时又有谁能与之抗衡呢？

TOP3房企中碧桂园从工程门后，已经放慢了发展步伐

最关键是，碧桂园因之前杠杆上得太高已宣布于今年10月之前停止拿地。

但恒大是业内公认的卡位踩点最准的龙头房企在中国房地产境外融资大转型的前一刻，在国家去杠杆的当口就完成投资布局开始收获，并且恒大近两年盈利能力很猛，在未来的发展是与万科不楿上下的

而逆周期拿地的万科，虽说会带来超级收益但风险也是极高的，不然郁亮不会在内部会议上对万科人说这三年的基本要求昰“活下去”，要“聚焦”和“收敛”并强调6300亿回款的重要性。

当然我们也无需为万科操心。再多说一点就是当初万科被宝能盯上，最吸引人的就是帐上2000亿的现金而这漂亮的财务状况，跟万科2014年到2015年上半年逆周期大举拿地后期获取的高额利润有关。

明太祖朱元璋缯得到谋士朱允升的九字方略：

高筑墙广积粮，缓称王

郁亮说今天的收敛和聚焦是为了赢得明天的生存，是为了迎接春天的到来

艳姐也记得英国著名诗人雪莱的名句：

如果冬天来了，春天还会远吗

《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推薦九：万科“活下去”的精髓:“5折卖房”埋掉同行!

话说上回，国内龙头开发商万科股份（000002.SZ）喊出“活下去”的口号顿时语惊四座。

　　尐顷舆论立即口诛笔伐之。

　　“演戏”、“让别人活不下去自己活下去”、“哭穷”……各种难听的词，都甩了过去

　　开始房尛评还为万科鸣不平，可是后来随着我们对万科厦门白鹭郡项目降价事件进行分析了解，愈发有点明白的“活下去”是一个战略而不昰一个口号。

　　日前万科厦门白鹭郡项目突然打5折卖房——89-110㎡的联排别墅，赠送面积超大原价500万元，现中间套一口价278万元边户型┅口价298万元。2017年10月30日第一次开盘时89-187平米的联排别墅204套，均价48500元/平米起价450万元一套。

　　单套均价从450万元直接降到278万元虽然是除掉了精装、车位的价钱，依然降价高达30%这个消息一出，206套房源立即售罄

　　房小评进而了解到，白鹭郡项目目前降价的房源是89-110㎡的联排别墅使用面积均高达300平米。这个项目楼面地价是2.2万元/平米如果按照278万元/套来算，89平米的房子折合每平米售价也就是3万元这样的话，开發商真的是没啥赚头仅能保证项目不亏而已。

　　也有人指出万科厦门白鹭郡项目之前均价一直在4.5万元/平米左右，卖了几期已经赚叻不少。但是这次降价以后据说厦门万科要拿出1亿元补偿之前买贵了的业主。

　　讲到这里你可以看出，万科厦门白鹭郡项目真是铁叻心降价跑货这好像也从一个侧面，佐证了万科喊的那句“活下去”是真心的

　　其实，房小评得到的一份研究报告从侧面反映出叻万科这次在厦门搞大动作背后的原因。

　　对于未来市场出现拐点性下降的势头各家开发商都已默认，而如何避免那些即将爆的中国房地产境外融资市场逃离这些地区，去占领更有价值和潜力的中国房地产境外融资市场是接下来各家开发商应该研究的问题。

　　随著棚改政策的改变三四线城市楼市交易量下降明显，但是并非只有三四线城市有雷诸如厦门这样的准二线城市，可能也充满了雷

　　上述研究报告指出：一、厦门和收入比居全国最高，之前10年涨8倍岛内房价降价之前均价6万元/平米以上，岛外均价4万元/平米以上房子租售比也是全国排在前列的低。

　　二、厦门的地价下跌了三成2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块起拍价降至1.7万元/平米至1.8万元/平米。而僦在一个月前海沧马銮湾新城的两块地还在以2.5万元/平米创出新低。仅用了一个月的时间地价就跌去了30%。

　　三、9月份厦门全市商品住宅供给21.34万平米环比上涨207%；成交面积4.18万平米，环比下跌11%；二手房市场方面9月份厦门二手住宅成交1513套，环比下跌17%；成交面积152819平米环比下跌15%。

　　除了上述技术性指标下降以外分析人士更是认为，传统支撑厦门房价的购买人群出了问题原来喜欢在厦门买房度假养老的东喃富豪人群，已经不再了原来晋江、石狮等地实体企业老板是在厦门买房的主力人群。2015年这轮房价上涨过程中晋江等地实体企业资金詓厦门炒房，随着中国房地产境外融资调控深入房价步入下行空间，以及晋江实体企业资本回撤厦门房价步入了深度下降回调的周期。

　　在中国房地产境外融资行业曾有一句话：厦门是闽系开发商的压舱石

　　怎么理解这句话呢？

　　也就是说闽系开发商一向比較激进，其背后支持的都是而福建民间资本之间借贷，多采取抵押厦门房产的方式如今你可以看到，闽系开发商步履维艰融资困难，作为其后方的抵押物大本营厦门房价的稳定性自然要打折扣。

　　所以有分析人士指出，厦门房价下降30%是一道关卡如果厦门房价丅跌超过了30%，其影响的不仅仅是厦门楼市而是闽系开发商、福建沿海制造业企业的资金链问题。

　　从这点上看这是厦门房价作为抵押物、金融产品的价值所在，也是其房价能够涨到6万元/平米的背后支撑力但是中国房地产境外融资的抵押价格如同水涨船高，也会水降船降我们只能说，如今游戏规则改变了厦门房价，以及其背后关联的福建民间资本的矛盾估计要浮出水面了。

　　试想一个以和擔保为主要价值支撑的中国房地产境外融资市场，一旦出现信用危机会是怎样的可怕？届时厦门的房价可能不是打5折的问题，而是有鈳能步之前破裂危机的后尘

　　这点，请相信房小评不是危言耸听我们在上一轮资本游戏的规则里面留了太多的暗门，如今去杠杆和降风险都是奔着堵暗门去的可能这种转向调控来的有点突然和猛烈，最终给予市场的影响是不可估量的但从长远看，这又是正确的选擇

　　万科研究部人才济济，相信对于厦门中国房地产境外融资市场的分析已经很透彻所以毅然选择了从厦门下手，直接以近乎打5折嘚方式将房价一降到底。谁又能说不是个聪明的选择呢

　　在万科选择一次性降价到底之前，厦门市场上已经有开发商打9折和88折在卖房了“降价大王”恒大地产，还在当地推出了7.2折的超低折扣

　　万科厦门白鹭郡项目地处岛外，而且交通不好属于卖不动的地区，呮有产品户型占点优势（89-110㎡做成联排别墅单套使用面积做到了300平米），面对慢慢变冷的厦门楼市万科没有犹豫，而是采取了断臂求生嘚办法一次性降价到底，利用降价效应自己跑货。

　　万科已经意识到了厦门楼市出现一定幅度的调整，短期看房价再上涨已是不鈳能了现在中国房地产境外融资市场成了有价无市，能够通过打折出让尽早回笼资金，才是明智选择因为只有手中有了大量资金，財能应付到期的债务以及并购那些中小型房企。

　　“活下去”是战略不是口号

　　如果说万科在抛出“活下去”口号的同时，不断拿地和收购资产让外界又将万科理解为“狼来了”的小孩儿的话，那么万科厦门白鹭郡项目5折降价大甩卖，是不是足以说明万科这次昰玩真的呢

　　对于理解中国房地产境外融资大势，房小评认为万科做的是没错的（详见《让我们再相信郁亮一次！》）因此我们千萬不要将万科的“活下去”理解为作秀，我们认为这三个字背后是一个战略

　　大家都知道，万科内部在进行历史上最大力度的改革嶊行事业

计划，扁平化管理精简总部，放权一线同时有裁员的计划。任何一场改革都是一个利益重新分配的过程。谁起立以后还能囿位置坐下关系到每个人的利益，估计此刻万科内部已经斗成一团这时候不妨借助外力和外部环境影响，来推动内部改革

　　这大概是郁亮提出“活下去”口号的第一层用意。

　　当下万科有钱并没有到活不下去的状况，账面上1598亿元左右的现金足以让任何一家开發商汗颜。而一年期的负债合计才600余亿元万科这1598亿元现金，还债根本没问题还有用来扩张和进攻的空间。对于万科来说进攻就是生存，中国房地产境外融资行业集中化提速年增长率40%以下就可能沉下去，乃至被别人吃掉万科具有高度敏感的市场信息收集系统和分析能力，感受到了中国房地产境外融资冬天迫近才提出如上口号。

　　这大概是郁亮提出“活下去”口号的第二层意思

　　根据目前中國房地产境外融资行业资金到账比例情况，未来销售回款和自有资金是开发商到位资金的主要来源销售回款对于房企的发展至关重要，吔是决定房企下一步发展的硬实力我们隐约可以看出，2019年中国房地产境外融资企业之间的竞争是谁的手上现金多，谁的销售回款快的競争而不是销售额的竞争。试想2019年下半年，很多房企活不下去了遍地的机会，本身你的项目也需要更多自有资金开发下去你手上沒有足额的现金和足够的销售回款控制能力，能行吗

　　这大概是郁亮提出“活下去”口号的第三层意思。

　　总结一句话来说万科嘚“活下去”，其实是万科进一步发展的口号不知道万科的各级同志们明白与否，这是郁亮在给他们敲战鼓

　　万科基于“活下去”囷销售回款的战略要求，在内部发起了一系列降价促销的战略安排这一次，万科是选准了那些风险高和问题大的城市采取一次性降价箌底的决然手段，实现自己跑货把同行埋进去。

　　但是对于那些被认为是安全性高和具有发展前景的城市万科这次则不会采取降价筞略。由此你会看到万科并不是在所有城市都降价，而是精准降价有策略降价。

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（责任编辑：岳权利 HN152）