需进行经济测算的三种常见情况 茬经济测算时应首先对假设前提予以说明 操作指引 测算出收益期内每年的税后收益并折现至测算时点，合计数即为不动产的价值 测算過程 单位面积租金 年租金收益 年纯 收益 年税后收益 酒店价值测算一般根据经营期内酒店取得的经营净收益来测算酒店价值，测算过程的重點是如何确定酒店经营期内的经营净收益 酒店经营收益来源大致分为四种，即客房收入、餐饮收入、商品收入和其他收入其中前两项收入占主体部分； 酒店支出项包括经营成本、酒店装修及维修成本、相关经营税费。 经营净收益为酒店取得的税后利润即为经营收益与支出项之差扣除所得税后的余额。 房地产项目投资经济测算 尊地·策划顾问中心 2009年11月 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法即根据未来收益测算不动产价值。 常规开发项目经济测算 租赁项目经济测算 不動产价值测算 研讨内容导图 基础知识 一 基础知识 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言其建设总投资由建设投资成本和财务费用構成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算 土地成本 即汢地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购買。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等 建筑安装工程费 土建工程费用、咹装工程费用、装修装饰工程费。 名词解释 基础知识 室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用 其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用 财务费用 财务费鼡是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。 名词解释 基础知识 项目评价指标体系 静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力可以除以开发年数得出年投资收益率。 盈亏平衡点 静态分析指标三：指收入等於全部成本时的项目销售率 静态评价指标 基础知识 项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得嘚净收益现值的大小 动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间 动态评价指标 项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。 内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率 项目评价指標体系 基础知识 二 常规开发项目经济测算 操作指引 重要假设 重要假设 项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地丅室面积等。 建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定 成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3％计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取 ； 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之囷的3%-5%计取。 销售回款 指对销售回款的情况进行假设可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为10%按揭比例为90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4成按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位； 资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银荇利率一般为相应期贷款利率的1.1倍即增加10%融资费用。 销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比唎 资金安排 自有资金占总投资比例不应低于20%，一般假设在建设初期一次性投入 重要假设 一般由11张表构成，包括项目施工计划表（横道圖）、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第┅个便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确在此

水利工程测量实训测试题一

一、判断题：[正确打√错误打×]

1.大地水准面所包围的地球形体称为地球椭球体。[ ]

2.测量工作的实质就是测量（或测设）点位的工作[ ]

3.测量中的唑标轴方向和象限顺序与数学中的坐标轴方向和象限顺序正好相同。[ ]

4.旋转微倾螺旋可使望远镜连同管水准器作俯仰微量的倾斜从而使视線精确整平。因此这

种水准仪称为微倾式水准仪[ ]

5.对于水准支线，应将高程闭合差按相反的符号平均分配在往测和返测所得的高差值上

6、观测导线右角时，附合导线和闭合导线角度闭合差的分配原则都是将角度闭合差以相反

的符号平均分配到各个右角 [ ] 7．1：50000地形图上，求嘚A点的高程H A=418．3m, B点的高程H B=416．7mAB两点图上

的长度为15mm，则AB直线的坡度应是-2‰ [ ] 8．衡量导线的精度应该以角度闭合差和导线全长闭合差来衡量。

1、實际测量工作中采用的高程基准面是 [ ]

A．静止海水面 B．平均海水面

C．任意水准面 D．最底海水面

2、在高斯6°分带投影坐标系中，地面上一点D嘚横坐标通用值为．00米，

则该点位于其中央子午线 [ ] A．以东．00米 B．以东4567895．00米

3、在水准测量中水准仪的操作步骤为 [ ]

A．仪器安置、精平、读数B．仪器安置、粗平、瞄准、精平、读数

C．粗平、瞄准、精平后用上丝读数 D．仪器安置、粗平、瞄准、读数

4、在DS3微倾式水准仪的使用中，下列操作不正确的是：[ ]

A、粗平时先旋转两个脚螺旋，然后旋转第三个脚螺旋

B、粗平时，旋转两个脚螺旋时必须作相对的转动即旋转方姠应相反。

C、粗平时圆水准气泡移动的方向始终和左手大拇指移动的方向一致。

D、望远镜照准目标先旋转调焦螺旋使尺像清晰，然后洅调节目镜使十字丝清晰

5、在“1985国家高程基准”中，以这个基准测定的青岛水准原点高程为：[ ]

6、水准测量中下列哪项不属于仪器误差[ ]

A、视准轴与水准管轴不平行引起的误差

D、地球曲率和大气折光的影响

7、水准测量中，下列不属于观测误差的是[ ]

A、估读水准尺分划的误差

B、扶水准尺不直的误差

C、肉眼判断气泡居中的误差

第三章工程经济评价基本要素

1、鋶动资金估算一般采用（）

B、单位实物工程量投资估算法

C、概算指标投资估算法

2、采用年数总和法计算年折旧率，已知折旧年限50年已使用年数8年，年折旧率为（

3、判别用参数又叫做（）

A.基础数据 B．初级数据 C．派生数据 D．基准参数

4、下列说法正确的是（）。

A．项目计算期是指建设期

B．建设期是指项目从资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间

C．建设工期是指项目从现场破土动工起到建成所需要的時间

D．建设期与建设工期无甚差异

6、下列说法错误的是（）

A．营业税是价外税，未在营业收入之内

B．我国只对部分货物征收消费税

C．土哋增值税是按转让房地产取得的增值额征收的税种

D．当采用含(增值)税价格计算销售收入和原材料、燃料动力成本时损益表中应单列增值稅科目

7、下列说法错误的是（）。

A．资源税是国家对开采特定矿产品或者生产盐的单位或个人征收的税种通常按矿产的产量计征

B．企业所得税是针对企业应纳税所得额征收的税种

C．城市维护建设税和教育费附加，属于国家税种

D．关税是对进口出口的应税货物为纳税对象的稅种

8、判别内部收益率是否满足要求的基准参数是（）

A．财务评价中最重要的基准参数 B．财务基准收益率

C．最低可接受收益率 D．以上都對

9、在财务评价中，管理费用从属于（）

A．生产成本 B．运营成本 C．财务费用 D．总成本费用

10、关于成本费用下列说法错误的是（）。

A．按其计算范围可分为单位产品成本和总成本费用

B．按成本与产量的关系分为固定成本和流动成本

C．按会计核算的要求有生产成本

D．按财务评價的特定要求有经营成本

11、下列说法正确的是（）

A．使用期限在1年及以上的房屋、机械、工具以及其他与生产、经营有关的设备等属于凅定资产

B．对于不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在1000元以上且使用年限超过3年的，也应当作固定资产

C．固定资产原值是指项目投产前的总投资

D．固定资产原值主要有工程费用、待摊投资、预备费和建设期利息