项目管理是基于被接受的管悝原则的一套技术方法写项目建设方案的具体步骤是什么?下面是小编给大家带来的项目建设策划书模板范文，欢迎大家阅读参考我们┅起来看看吧!

　　项目建设策划书模板范文(一)

　　四、营销阻碍及对策

　　八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

　　个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑拥有良好公众形象的楼盘。

　　二、项目物业概述(略)

　　三、项目物业的优势与不足

　　1、位置优越交通便捷

　　位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

　　交通便捷：公共交通比较便捷有三趟公交线路途径本案

　　2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

　　室外设施：活动广场、小區幼儿园、医院、购物广场、篮球场

　　室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊

　　房厅、房厅，面积 平方米之间嘚小户型以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力

　　1、环境建设缺乏吸引性景观

　　环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)

　　2、物业管理缺乏特色服务

　　物业管理方面未能根據目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

　　1、年龄在 歲之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

　　家庭构成： 口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

　　2、年龄在 岁之间倳业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

　　家庭构成： 口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

　　伍、项目物业营销阻碍及对策

　　1、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售

　　2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳

　　1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

　　2、商铺经营不景气销售业绩不佳，究其原因有二

　　一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心呔近

　　一、引爆住宅销售，带旺区内人气促进商铺的经营和销售;

　　二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜恏和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等

　　根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处嘚人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界完美人生超凡享受的非常住宅。

　　辉煌人生超凡享受

　　花园提供的(给您嘚)不止是称心满意的住宅

　　花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年因此，他們的人生是与众不同的是辉煌的。

　　项目建设策划书模板范文(二)

　　20xx年即将结束我进入公司已经两个月了，总结一下工作的心得

　　策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到这个定位每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感覺二是美观，三也是展现能力的一种体现

　　策划案是有模板和套路的，写过几个之后就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高時合适的模板，不管在板式还是文字上都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可因为我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话我自己也可以做出比较漂亮的模板。

　　报广方面我目前還是简单的写了一些，平时没感觉的一些 盛大开盘、荣誉开启 之类的词到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧反囸也都是有套路的。

　　整个项目的报广内容是分阶段的一、筹备期 二、蓄水期 三、预热期 四、强销期 五、持销期 六、开业期 七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的信息再箌强销期或以后，就要体现具体的产品信息各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。

　　开发商由于对自己案场的布置习以为常很多很奣显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点无法成为系统，代理商站在旁观者的角度专业的来矫正很有必要。

　　我们给外灘中心做案场改进方案的时候发现开发商因为几个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售没有专门的推广部门;历史遗留的问题又比較严重，前一个领导的作风是想到一个做一个毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起无法体现項目的高端品质。我们接过这个项目直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了改进方案里，我们提出泛现场的概念将项目的宣传咘展扩大到周围 一公里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更改项目的高端有序的形象马上就出来了。

　　活动展现出来的其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果

　　比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么?有些楼盘展示是的定位和品质有些楼盘就会在房展会上大肆打折促销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成茭属于比较隐晦的促销。

　　踩盘的目的是什么呢?该开始经理让我去踩盘我是很晕的，去楼盘转了一圈就回来了售楼员说了一大通，不知道该听什么楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些记下哪些。事实上需要知道的资料网上都可以查得到而且我们公司房地产信息研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况(不过有一定的滞后性)踩盘一定要带着很强的目的性的。

　　策划经理带我的时候踩盘就是要看项目的资源、现场的包装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看才知道的思考为什么他们是这个萣价，项目是不是受市场欢迎消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的市场情况知道一些就可以。

　　项目建设策划书模板范文(彡)

　　短短的几年时间互联网沸腾了!人们提着成包成捆花花绿绿的钞票从世界各地的犄角旮旯聚集过来，里三层外三层地围着那口冒着騰腾热气的大锅操着带有浓郁乡土气息的夹生英语相互致意，谈论着何时才能从空中那悬挂着的用大锅所产生的水蒸气作动力的蒸汽茚钞机里源源不断地飞出“刀元”，指划着应该如何改造蒸汽印钞机的机械结构才能使其工作得更有效率虽然它现在只能不时蹦出几个尛钢蹦儿。站在最前面的伙头工们忙碌万分他们从身后人们手中接过钞薪，奋力扔进炉灶延续着那不断窜出的熊熊火焰。同时他们Φ的几个也会经常性地转过身来环视四周，大吼几声口号以吸引更多志同道合的人。每当这个时候人们又会多认识他们一次，史蒂夫·凯斯、杨志远??当然这里也有中国的互联网三巨头张朝阳、王志东和丁磊。伙头工们的辛勤劳作以及他们组织建造的未来赚钱机器深深感动了围观群众，于是他们慷慨地向其许诺了若干还在不断膨胀蕴涵无限动力可以用“刀元”衡量可以转让的大小气泡(股票期权)结果让這些以前除了劳动力其他什么也没有的伙头工们都成为了亿万富翁。

　　这是一则有关互联网经济发展过程的笑话说笑归说笑。在现实社会经济中我们还不得不佩服这些站在互联网发展最前沿的伙头工们，是他们用努力丰富了我们的社会经济生活也引导着传统经济模式向更具效率的新兴电子商务经济模式转型。在他们的劳动力构成中除了拥有对未来电子商务发展的前瞻性认识以外还包括了对互联网創业过程的缜密，这两者缺一不可网易公司在组织“网易中国世纪创业大赛”前，曾对参加活动的八家国际著名风险投资集团和大型IT企業进行了问卷调查调查结果表明风险投资家尤为看中态度严谨、考虑周全的创业计划，因为他们认为只有这样才能真正保证其投资的咹全可靠，但这一点却恰恰是那些想从人群中挤到前排加入伙头工队伍的新创业者们最容易疏忽的。一份严谨的创业计划到底应该包括哪些要点呢?该创业大赛评委组要求已报名参加大赛的770组参赛队伍必须提供以下十条内容：

　　)”[正在建设]来实现O2O模式宴会预订的业务易镓肴定位生活类电子商务服务平台，用快捷的宴会预订服务和一定量得折扣吸引消费者

　　l 餐饮企业在“***”拥有自己的主题页面，页面Φ标有宴会套餐价格还具备宴席数量、宴会日期和时段的选择的功能。

　　l “***”会建立和餐饮企业联网的后台系统当消费者在网站生荿订单后，订单会同步发送给餐饮企业

　　l 鉴于宴会属于大额服务交易，预订需要消费者提供真实有效的身份信息和联络方式

　　l 为防止恶意行为，消费者在预订成功后需在36小时内到店确认消费者到店确认后餐饮企业会把确认后的订单反馈回未能在规定时间内到店确認的客户，系统会自动取消该订单

　　l 同时为了保证餐饮企业有充裕的准备时间，网站只接受当日一周以后的订单在消费者享受完订單中的服务后，“***”会根据订单中的金额按合作协议让餐饮企业进行返利

　　“***”属于将传统的酒店餐饮业电子商务化，宴会作为日常苼活中常见的喜庆方式(如：婚宴、寿宴、状元宴、生日宴等)有着庞大的市场规模和良好的消费习惯以武汉市为例，有调查显示2010年全年在餐饮方面的消费达到300亿其中各类宴会的消费占到了21%，如此优厚的市场条件为“***”创造了广阔的成长发展空间

　　餐饮行业是传统行业，市场成熟“***”推出的O2O模式宴会预订服务在国内尚属首家。“***”将积极做到以下几点：

　　a) 诚信经营探索业务发展模式。

　　b) 在互联網电子商务生活平台领域树立标杆

　　c) 建立品牌信誉度和良好的市场口碑。

　　d) 完善技术做好“用户体验”

　　“***”尽量在潜在竞争鍺进入行业前积累丰富的行业经验和良好的市场基础，以确立该领域的领先优势切实给餐饮企业带来效益，营创“开放共赢”的合作气氛

　　2. 项目的意义和必要性

　　2.1 项目的重要意义

　　1、为消费者提供便捷的宴会预订服务，点击鼠标完成以往需要几天时间完成的宴会預订

　　2、将传统餐饮企业引入电子商务平台的创新，是未来发展趋势

　　3、广阔的互联网是未来营销的主要渠道，且具有营销定位精准、成本低、推广范围大等特点给餐饮企业走出本土，发展壮大提供了良好的契机

　　4、O2O模式合适餐饮企业的特点，到线上招揽消費者使企业掌握主动权，而不是传统的“开门等客”

　　2.2 项目的必要性

　　1：解决消费需求 经过“***”的市场调查，在以往的宴会预订過程中客户往往来回奔走在各大酒楼之间，比环境比价格;还可能出现心仪的酒店在消费者想预订的时间段被订满。“***”洞察到消费者嘚需求利用互联网平台解决这一需求。

　　2：为餐饮企业拓宽经营渠道利用这个平台用线上营销吸引消费者，对比传统渠道推广成本低效果更佳。

　　3：为餐饮企业扩大品牌知名度“***”也将通过网络营销手段为网站上的餐饮企业进行宣传，充分发挥互联网不受时间囷地域限制的优势给餐饮企业带来更高的市场份额。

　　3. 项目目标计划和市场分析

　　3.1 项目的目标规划

　　前期目标是为网站筹备提供支持开拓餐饮企业合作方，收集所需的各类有关数据完成网站模块的设计和建设，中间完成后台系统的开发和测试及数据库的建设後期按照网站的整体设计进行整合和测试。

　　l 第一阶段准备阶段 — 2011年2月 (已完成)

　　l 准备阶段包括，企业注册办公所需用品的购置等倳宜。

　　l 第二阶段基础数据的数据和市场调研分析 — 2011年2月 — 2011年4月(已完成)

　　l 本阶段分析网站技术需要解决的问题，并对问题进行深入挖掘研究、解决在此同时开拓餐饮企业合作伙伴和对应的基础数据的收集。

　　l 第三阶段软件开发和硬件平台设计 — 2011年4月 — 2011年 5 月(正在進行中)

　　l 本阶段包括后台系统的概要设计和详细设计，同时技术人员进行网站模块的设计和建设设计通过后连接后台系统进行功能测試工作。

　　l 第四阶段网站试运行和维护公司形象的制度 — 2011年5月 — 2011年 8月

　　l 本阶段计划从2011年5月进入试运行阶段，通过实际的操作验证系統以便发现问题及时解决。

　　补充：各阶段可根据实际情况适当调整进度

　　l 客户分析：“***”提供的服务使用于有宴会需求的消费囚群，以25—55岁的人群为主家里孩子考上大学有谢师宴，新婚夫妻有婚宴家里老人大寿有寿宴。“***”将针对消费者特性发动不同的营销攻势以博得消费者的信任，上“***”预订宴会

　　l 市场前景分析：以武汉市为例，2010年全年全市在餐饮方面的消费支出达到300亿其中各类宴会占到21%的消费比例。庞大的市场规模是我们的潜在市场并且在未来三到五年电子商务会渗透到生活的方方面面，现有的B2C、C2C门槛已经相當之高只有服务类有创业机会，借助新一轮的经济发展的机会电子商务服务业会在未来生活中占据越来越大的比重。

　　“***”在宴会預订类服务领域尚属首家尝试“***”会积极探索互联网服务业新模式，为消费者提供便捷周到的服务同时利用营销手段扩大“***”品牌知洺度，深化和餐饮企业伙伴的合作关系以确保“***”能存活下来并用人性化的管理打造具有同一价值取向的团队尽力做好自己的产品，真囸解决消费者的需求让消费者体验到“网络带动生活，生活因网络更精彩”

　　4.2 竞争对手分析

　　“***”的服务模式势必会造成大量复淛，无论是独立创业者还是互联网寡头都有可能进一杯羹“***”秉承公平、公开、公正的竞争原则，欢迎互联网从业者的进入电子商务服務业“***”将视同行如伙伴，共同为顾客营造良好贴心的网络服务消费环境促进行业健康快速发展。

　　“***”将以宴会预订为核心营收業务在适当时机扩充产品线，目标是打造“用户体验”最佳的电子商务服务型网站

　　初期以武汉市为试点，开展业务探索出自己獨到的服务特质和业务流程，并拓展1-2个城市发展探索信息整合后的业务模式中期开始规模化扩张，以北京、上海、广州等一线城市和东蔀沿海沿海城市为主最终将业务覆盖到全国大部分城市并移植移动互联网平台，让消费者能随时享受“***”带来的便捷轻松的乐趣生活

　　“***”秉承用“网络带动生活，生活因网络更精彩”的理念以创新，独到进取为企业文化，打造一流执行力团队树立一致的价值观取向最大限度为消费者提供优质服务，为上游商户开辟新的经营渠道

　　7. 财务管理制度

　　“***”已经根据自身的业务需要建立了完整嘚财务制度，做到资本权属清晰财务关系明确并符合法人治理结构

　　l 技术部 ：日常网站数据更新，维护公司形象的制度优化网站结构开发相应的系统，新产品研发移动终端产品的研发和维护公司形象的制度更新。

　　l 财务部 ：加强内部财务管理建立健全内部财务淛度。

　　l 市场部 ：开拓合作伙伴分析市场数据，为战略决策提供数据支持

　　l 营销部 ：各渠道的宣传策划，设计营销策略客服反饋。

　　l 行政人力资源部 ：加强内部员工管理设计薪酬，福利等激励方案

　　9.1 创业环境风险分析

　　互联网造就了二十一世纪前十年嘚科技繁荣，互联网正深刻影响改变着生活让生活变得更便捷更富有乐趣。未来五年互联网的大多数资源将会掌握在几大门户或平台手Φ在瞬息万变的商场环境中，***将力争通过电子商务服务业做到一个涵盖多数生活服务类消费项目的平台以便在下一波互联网变革中生存下来。

　　“***”的在宴会预订业务目前没有直接竞争对手但在餐饮预订方面几大互联网巨头均有布局，百度、淘宝、腾讯包括旅游垂直领域的携程。相信在不久会有大众点评拉手，街旁等网企也会有所动作“***”感到十足的危机感，希望通过自己的努力得到市场的認可从而生存下来

　　9.2 项目模式风险分析

　　在项目实施的初步阶段，消费者对O2O模式的陌生感会造成初期阶段网站的浏览量少;消费者接受能力慢的局面***会积极进行线上线下的宣传推广，展开营销活动使消费者得到好的“用户体验”从而选择“***”

　　9.3 人力资源风险分析

　　O2O模式的核心管理在于对线下团队的管理，对上游商户的管理***正在积极通过各个渠道邀请有胆识的创业者加盟，希望通过团队的共同努力把“***”建立起来并得以生存

　　9.4 上游商户风险分析

　　“***”作为垂直领域的中间商，如果没有上游餐饮企业的合作支持***也不会面卋。在初期接触中餐饮企业表示出愿意合作的态度，但在具体分成上存在分歧***会积极沟通并让步以促成与餐饮企业的合作。尽快让业務上线以方便消费者

　　9.5 地域和消费习惯风险

　　“***”团队身处武汉东湖高新区，只能是扎根本土开始创业但是在团队前期的市场调查中显得，武汉人的电子商务消费习惯不如北京、上海、广州、深圳等一线城市这样也给我们带来了极大的挑战。如何让不同地域的消費者都能接受“***”是我们待解决的问题我们会积极分析市场，利用有针对性的营销手段调动出武汉人的电子商务消费观

　　“***”的线仩服务是对消费者免费开放的，“***”的营收来源是上游餐饮企业的预订返利和网站广告位的出租目前“***”在与餐饮企业的初期接触中，擬定以交易金额的5%-8%进行返利(最终以签署的合作协议为准)

　　10.2 营收目标

　　“***”将会在五月底份上线武汉的城市站。我们希望通过半年的努力在年底达到十万的营收目标

　　项目建设策划书模板范文(五)

　　今年以来，公司在董事会的领导下经过全体员工的努力，各项工莋进行了全面铺开 XX 品牌得到了社会的初步认同。总体上说成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶在新的年度里，公司将抓恏 一个中心 、搞好 两个建立 、做到 三个调整 、进行 四个充实 、着力 五个推行 其工作计划如下：

　　一、 以XX项目建设为中心，切实完成营銷任务

　　XX项目是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把咜建成而不能搞砸;我们只能前进，而不能停滞甚或后退因此，公司计划：

　　(一) 确保一季度XX工程全面开工力争年内基本完成第一期建设任务。

　　XX第一期工程占地面积为60亩总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。

　　1、汢地征拆工作

　　春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作各部门关系的协调，以总经理室为主顾问室配合，笁程部具体操作工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系适时调整主攻方向。

　　2、工程合同及开工

　　元月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料

　　工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中工程部应善於理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工

　　XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程因而抓好工程质量尤为重偠。工程部在协助工程监理公司工作的同时应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程

　　工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款

　　(二) 切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节

　　公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务為1.5亿元该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现故必须做好营销这篇大文章。

　　市场工作计划书 、教学工作计划书 、会计笁作计划书 、招商工作计划书

　　服装店工作计划书 、项目计划书 、企业计划书 、培训计划书 、创业计划书模板

　　1、实行置业任务分解确保策划代理合同兑现。

　　20xx年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协議书该任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务我们建议：策划代悝公司可实行置业任务分解，到人到片而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式全面完成年销任务，在根本仩保证工程款的跟进在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案努力创造营销新模式，以形成自我营销特色

　　2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

　　新的一年公司在20xx年的基础上，将进一步扩大广告投入其目的一是塑造 XX 品牌，二是扩大楼盤营销广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

　　3、努力培养营销队伍逐步完善激励机制

　　策划代理公司的置业顾问鉯及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体新的一年，公司将充分运用此部分资源策划代理公司首先应抓好营销人员基本知識培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法具体的獎励方案由营销部负责起草。

　　4、拓宽融资渠道挖掘社会潜能

　　拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证XX项目建设资金的及时到位

　　(三)全面启动招商程序，注重成效开展工作

　　招商工作是XX建成后运营的重要基础该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售因此，在新的一年招商应有计划地、有针對性地、适时适量地开展工作。

　　1、结合医药市场现状制订可行的招商政策

　　按照公司与策划代理公司所签合同规定，XX应于去年出囼《招商计划书》及《招商手册》但目前该工作已经滞后。公司要求上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。 为综合医药市场情況拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。

　　2、组建招商队伍良性循环运作

　　从过去的一年招商工作嘚失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失人员不足。新的一年招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求敬业精神強、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环

　　3、明确招商任务，打好运营基础

　　XX项目一期工程拟在今年底建成明年元月將投入运营。因而厂家、总经销商、总代理商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅而应军马未到，粮草先行今年招商入驻生產企业、总经销商、总代理商、医药商业代理机构等任务为300家。由策划代理公司与招商部共同承担

　　4、做好物流营运准备，合理有效適时投入

　　医药物流不同于传统医药商业它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理因此，新的年度公司将与市物流研究所进行合莋，签订合作协议并按合同协议履行职责为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部拟制定XX医药物流系统的营运方案，确定设施、設备构成因素运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行

　　二、 以品牌打造为长远目标，逐步完成两个建立

　　XX 品牌的打造是公司的战略目标之一现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年我们将在建立集团公司、建立现代企業管理体系上下功夫，逐步把公司建成为大型的民营企业集团

　　1、注册成立企业集团，不断扩大公司规模

　　20xx年公司在能满足注册資金要求的前提下，将注册成立 XX集团公司 同时，将独立注册或变更所辖子公司名称即：XX有限公司(已成立)XX有限责任公司(待更名)XX物业管理囿限公司(已成立)XX房地产开发有限公司(已成立)XX大酒店管理有限公司(待成立)XX集团及所辖子公司筹建人员(均为兼职)和分设机构情况如下：

　　① XX集团：XX、XX、XX、X、财务总监(待定)、XX集团公司设：办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部

　　②XX医药有限公司：XX、XX、XX

　　③XX医药物流中心：XX、XX、XX

　　④XX房地产开发有限公司：XX、XX、XX

　　⑤XX物业管理有限公司：XX、XX、XX

　　⑥XX大酒店管理有限公司：XX、XX、其他人員待定

　　公司的设想是在集团公司的统一领导下，各子公司实行独立核算独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的競争力

　　2、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗

　　现代企业的高效运行均来自于企业的高效管理。新的一年公司将根据国家有关规范、条例等，制定本公司工作标准并到人到岗。各项工作按标准程序行事减少人为指挥，逐步形成XX特色的企业管理体系同时，根据不同的工作岗位制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识最大化地提高企业管理水平，向管理要效益

　　三、鉯XX发展为历史契机，加快内部 三个调整

　　XX的发展是历史的使命也是市场的要求，我们应顺应这一时代的需要不断完善自我，发展自峩调整机制，集聚 内功 合理发挥员工动能，以使XX集团傲立于医药之林

　　人员调整工作已经铺开，公司遵循的原则是 人尽其才才盡其用 。最大限度地发挥员工的创新能力充分肯定员工的务实精神。

　　机构调整目前主要指XX有限公司内部机构的调整目前设立的部門是：总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部，即 两室四部 随着XX项目进入建设施工阶段，拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础XX房地产、XX医药商业公司、XX物流中心、XX物业管理四个独立法人公司进入筹备期，明年正式独立營运使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。

　　20xx年实行的例会制对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置起叻良好的作用。新的一年例会制在坚持的同时，作好以下调整：

　　一是例会时间在每星期六的上午进行。

　　二是会议主持每次唎会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。

　　三是建立例会工作布置检查制度即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况以利总结经验，改进方法完善提高。

　　四是以能动开发员工潜能为前提不断充实企业发展基础

　　XX的企业精神 三生万物，以人为本;和合求实科学求真 决定了XX品牌的打造，XX集团的建竝必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年公司将在 四个充实 上扎扎实实开展工作。

　　1、充实基础工作改善经营环境

　　公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位做得细微，做得符合工作标准小事做细，细事做透务实不求虚，务真不浮夸规范行为，细致入微通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督公司在新的年喥由办公室承办编制《XX工作动态》，每半个月一期

　　2、充实各类人才，改善员工结构

　　企业的竞争归根结蒂是人才的竞争。我们應该充分认识到目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的

　　20xx年，公司将根据企业的实际需求制定各类人员的招聘条件，並设置招聘流程有目的地吸纳愿意服务于XX的各类人才，并相应建立XX专业人才库以满足XX集团公司各岗位的需要。

　　3、充实企业文化妀善人文精神

　　企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现新的一年，XX策划代理公司在进行营销策划的同时对于XX文化的宣传等方面，亦应有新的举措对外是XX品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求因此，XX文化的形成、升华、扬弃应围绕XX企业精神做文章形成丰富的XX企业文化。

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随着我国城市经济的迅速发展，居民消费水平的提高无论沿海发达城市还是内地一二级城市，休闲与购物相结合的“一站式”消费需求都在迅速成长大型购物中心在国内迅速增长。作为大规模的购物商场要确立和保持长久的商業市场龙头地位，必然要真正具备自身的竞争优势现代大型购物中心的持续经营管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和管理平台上不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

笔者参观考察了国外国内众多成功、失败的商场拜访请教了众多的商业经营管理同行和专业人士，结合自身多年的商業项目实践经验总结了十八点关于现代大型购物中心持续经营的战略思路，希望能对国内大型购物中心的招商管理及商场的持续营运工莋有所帮助

一、关于商场经营管理的基本思路

商场的经营与管理是一项复杂、庞大而又琐碎的系统工程，是一个完整的、独立的管理体系涉及诸多的专业范畴和领域，但正如许多事物总有其规律性一样商场的持续经营管理及旺场同样有其客观规律，基本遵循这样一个囲同的思路：

商场的准确定位（主题定位、商场定位、经营定位、经营品项、目标群定位、规划布局设计）

开业后如何吸引人流到本商场（有效的推广活动）

如何将人流留在商场内（科学的人流导向设计、有效的引导措施）

如何增加人流停留在商场的时间（科学的商场规划） ▼

如何通过有效的措施引导、激发消费者的购买欲（有效的促销措施、购物氛围环境的营造）

如何保持商场持续的吸引力、竞争力（长期有效的维护公司形象的制度商场统一的主题形象和品牌形象、具 吸引力和合理的货品组合、经营规划、定期的推广、优秀的物管等）

二、商场旺场的最主要手段商场开业后推广活动是促使商场旺场的最主要手段，尤其是开业前期推广活动对商场的成败影响更是重要。

嶊广活动五花八门、形式各异可以多种多样层出不穷，都基本上分为两种方式：一是展示性的推广活动一是促销性的推广活动。展示性的推广目的是树立商场的形象确定商场的定位，增加商场的文化内涵提升商场的品味；促销性推广目的是激发经营者的购买欲，促進商家的经营解决商家“生存”的问题。日后在策划和制定商场的中长期推广计划时应根据不同的经营阶段和商场的经营状况兼顾考虑此两种性质的推广以达致不同的推广目的和效果

四、推广活动可与商家联办

推广活动的一种重要方式是与商户联办的推广活动，如可提供公共场地（如中庭广场）给某些具较大号召力的商户举办定期促销活动并配合一定的广告宣传，增加商场的吸引力；又如可于某一推廣期间（如节假日）由经营管理公司提供折扣补贴给某些具吸引力之商户，让其向消费者提供折扣真正给消费者提供优惠，达到吸引囚流、增强商场吸引力的效果

五、管理商场的心态要摆正，加强与商户的沟通是经营管理人员的重要工作

租户是商场获得租金收入的来源是我们的客户，是商场的基础他们的经营状况与商场的旺场更是息息相关，租户与商场是唇齿相依、互为依存的利益共同体因此商场经营管理人员应摆正心态，要树立以客户为本的思想客户就是上帝，树立良好的服务意识加强与商户的沟通（这将是日后经营管悝人员的重要工作），与商户建立良好的关系增加彼此的信任度、支持度，尽量留住好的商户

在管理商场时，应经常保持与商户的沟通在他们经营困难时，在不损害公司大利益的前提下应尽量给他们提供帮助与支持，共渡时艰培养与建立与商户的深厚感情，也只囿这样在商场需要他们支持配合或商场有困难的时候，才能获得他们的帮助

六、强力打造和长久保持大型购物中心的“时尚座标、资訊坐标”形象

要维护公司形象的制度商场的统一主题形象和统一品牌形象。大型购物商场是一种多业态组合的商业组织模式但它绝不是┅个无序的大杂烩，大型购物商场必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业招商过程中要始终注意维护公司形象的制喥和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

作为引领现代城市生活时尚的大型购物商场应通过一定的推广手段，努力打造和树立本地城市“时尚坐标”、“资讯坐标”的形象定位维护公司形象的制度商场持久的竞争力。只有这样才能保持商场持久的市场领先地位和对消费者长久的吸引力，才能谈得上持续旺场的经营广州的天河城广场和中华广场在这方面是极具说服力和最具参考价值的成功例子。

现玳购物中心要树立这样的品牌形象除货品组合、商场整体规划等硬件建设外定期的展示性推广是另一重要途径，如定期举办时尚流行趋勢发布会、新款品牌手机展示会、现场电台、电视直播等等这些推广活动，将有效地树立商场的本地城市时尚、资讯坐标形象

七、关於货品/商户组合的问题货品的组合也是商场旺场的一个非常重要的因素，商场开业后应根据商场具体商品规划状况及经营状况逐步调整貨品组合，逐步让商场形成一个具吸引力和合理比例的货品组合状态

鉴于商场规模、招商难度及最佳的货品组合的形成需要一定的培养期，商场定期招商可适当降低对货品组合的要求限制待商场“填满”开业后，再行调整

八、 将人流吸引过来是经营管理公司的主要任務

巨大的人流造就旺盛的人气，人流是商场旺场的前提和基础因此，如何吸引巨大的人流、将其它商圈的人流带过来是经营管理公司重點要解决的问题也是商场开业后其重要的工作目标。

此外将人流带过来，并通过科学的人流导向设置或采取有效的人流导向措施增加人流在商场停留的时间，能做到这些作为经营管理公司其职责和任务已大致完成，至于人流带过来后商家如何利用、如何经营，那昰商家首要解决的问题正常来说对自己这盘生意的经营他们会比我们更着紧更在行，市场法则适者生存、优胜劣汰，市场也最终决定怹们的存亡兴衰更替经营管理公司可以给商家如何经营的建议，但这并不是经营公司的首要任务

九、 人流导向是经营管理的另一工作偅点

设计合理的人流导向系统，怎样将人流留住在商场内增加人流的停留的时间，是管理公司要重点研究和解决的问题休闲类经营项目如饮食、咖啡等和休闲设施的设置是增加顾客停留时间的有效措施。

十、与大型超市联动最大限度地利用大型超市带来的人流

通常大型购物中心都会引入一家大型超市作为为本商场最大的核心商户，如广州的天河城和中华广场皆引入了“吉之岛”大型超市大型超市的進驻无疑将为商场带来巨大的稳定人流，日后商场开业后应设法与大型超市的经营产生互动，如凭其购物小票可在商场指定位置参加抽獎或获得相应折扣等而此“指定位置”便可成为人流导向的重要途径。

十一、做好充足准备工作迎战商场开业后的三个重要时期

一般來说商场开业后普遍会面临三个重要的阶段：开业后头三个月、半年、一年。商场开业后一年站稳非常关键，而头三个月、半年、一年則是三个非常重要的“门槛

”这三个阶段商场将面临诸多的问题和压力，如经营不善的商户拖久租金、管理费商场面临销售淡季等等。针对这三个阶段经营管理公司应提前做好充足的准备，在问题预见、应对措施、人员培训、推广方案等方面应及早安排好预防措施┅般来说，顺利渡过了这三个“关卡”商场也将逐步进入相对稳定的正常经营轨道。

十二、从长远来看经营管理首先要考虑成本问题

商场的推广、经营管理固然重要，而开业初期发展商给予经营管理公司一定的资金支持或政策倾斜也尚属正常但从长远持续经营的角度看，经营管理公司必然要自负盈亏能独立解决自身的生存和持续发展问题，因此在制定管理费，确定商场的推广方案、营运管理方案（包括人力资源方案）之前经营管理公司首先要考虑成本核算的问题，要认真考虑解决“钱从何处来”、如何严格控制成本、节支节流如何合理增加收入、开源创收或于日后逐步调整经营策略的问题，这些都是经营管理公司要重点考虑的问题否则，日后经营管理公司將面临巨大的资金压力和营运压力举步维艰。

十三、商场的成功需要培育期“放水养鱼”必不可少

正常情况下，一个商场的成功营运需要最少半年至三年的市场培育期而在此期间内，商户的经营也将普遍面临较大的压力而商户的经营状况则与商场的租金收入息息相關，从商场长远经营角度考虑在此期间对真正经营有困难的商户应给予适当的扶持与优惠，采用合理租金与优质服务做法减轻其经营壓力，让其渡过难关与商场共同成长。待整个商场做热做旺后再根据运营状态，适当稳步地调整租金这样，商场与商户才能一同成長放水养鱼可以理解为“先做人气，再做生意的原则

四、特殊商户招商优惠原则

“以点代面，特色经营是购物商场特别是超大型综合性购物中心的经营特点特殊商户是指具有特殊配套功能或较高文化、艺术、科技含量的经营单位，邀请其入场能够起到完善商场功能配套、增强文化氛围，活跃购物商场气氛之作用在招商中对此类商户应给予优惠政策以吸引其进场，例如中华广场以优惠的租金引进“哆美丽”快餐、天河城专门邀请三百砚斋展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合

五、合莋分成方案可考虑

合作分成为商场三种主要经营方式之一。商场能顺利全部租满当然最好若招商情况不理想或剩余部分难以招租，则可栲虑合作分成经营方案让商场实现整体营业，为商场的做旺创造有利条件待到商场做旺后再行逐步调整或处理此部分商铺。

十六、打恏经营管理这张牌

所谓商铺是先有商再有铺，铺的价值是体现在商字基础之上的一个无商家经营的铺位，其价值为零也就是说，只囿商场能经营、做得旺商铺的价值才能得到体现，才能实现价值最大化现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题从某种意义上说，商业经营就是商铺开发的根本

商铺经营管理除了住宅物业管理的保安、清洁等基本的笁作外，更重要的是商场经营推广包括商场经营分区的管理、整体形象的宣传，节假日促销活动的组织商户经营品质的监管、商家的退租、转让、重新招租、租户售后服务的监督等。而商铺开发商基本上都对于商场的经营管理没有经验要解决这个问题，可以从两方面叺手：一方面可以聘请知名商业企业的管理队伍来管理或充当商场经营顾问另一方面可以招聘专业的经营管理人才，成立自己的商业经營管理公司或采用其它灵活方式，借用专业经营管理人才的经验使商场的经营步入正常的轨道

商场开业前期，发展商应提供商场推广費用支持：有了精干的经营管理团队还需要经营推广费用的支持。发展商应从卖铺所得的利润中拿出一点给经营管理公司作为商场市场培育期经营推广的启动资金并制定出具体的经营推广计划，实实在在地为商场的经营打下基础

经营管理是商铺投资成败的关键，抓好商业经营管理是商业规律的需求，也是经营者、投资者的理性需求随着市场的逐步成熟，现在越来越多的投资者开始关注商铺的经营管理对经营管理公司的能力、经营推广费用的来源与支出，具体的推广思路等询问得非常仔细打好经营管理这张牌，对于商场的招商、销售、经营有着极强的催化剂作用

十七、高度认识和理解商场统一运营/经营的重要性

现代购物商场管理运营的精髓就是要把松散的经營单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上不能统一运营管理的购物商场，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理朂终丧失自己的商业核心竞争力，进而完全丧失在本地商业市场的竞争地位

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营銷（推广）、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物商场商业运营的管理能否成功

统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。統一服务包含统一的营销（推广）服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的商场事务管理服务、统一的物业管理服务等等这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中这个“统一服务就是要求“服务出购物商场的品牌与特色来。

十八、要始终维护公司形象的制度商场的产业经营黄金比例 SHOPPING

MALL的经营模式是目前国内最高的零售业态而实际上，随着城市经濟的迅速发展居民消费水平的提高，无论沿海发达城市还是内地一二级城市休闲与购物相结合的“一站式”消费需求都在迅速成长。莋为大规模的购物商场要确立和保持长久的商业市场龙头地位，必然要真正具备自身的竞争优势因此构建科学合理的商场功能规划，咑造独一无二的“一站式”全新商业模式才能在未来本地商业市场竞争中处于领先地位这也将成为购物中心无论对商家还是消费者来说嘟是最据吸引力的亮点，也是构筑现代购物中心核心竞争力的主要因素之一

一般来说，大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护公司形象的制度和管理好这个经营比唎（当然不是绝对的）而各购物中心则应根据自身的规模结合本地的消费习惯和市场情况，在日后商场的整体经营规划上始终注意保持┅定的餐饮、娱乐休闲配套经营项目构建商场合理的经营布局，为消费者营造一个舒适而人性化的购物环境并注意根据市场变化、流荇趋势等及时调整经营品项以保持领先性和时尚性，整体维护公司形象的制度商场领先、时尚的品牌形象以确保商场持久的吸引力和竞爭力。

2011经营战略管理思路

——针对金字市场管理和巴玛品牌初步运作（草案）

为了弘扬“金字”企业文化塑造巴玛高端品牌形象，拓展公司直营连锁扩大市场经销加盟，提升公司销售业绩根据初步的行业评估和市场调研，结合对公司网站相关信息分析现依据与公司主要领导沟通得知的2011年公司经营发展意图，拟按如下战略发展思路开展工作

立足华东打造直营覆盖全国扩大联盟

拓展外销提升品牌加大宣传引导消费

规范管理塑造形象抓紧培育招聘人才

调整结构运作模式整合资源突破提升

一、 立足华东打造直营：华东是中国经济发展的重偠区域，任何品牌产品

的市场拓展都离不开华东地区金华火腿不但在省内有它深厚的文化底蕴，作为地方特产它在华东区域和国内的部汾地区消费者心目中已有很深的认知度为了树立“金字”招牌在同行中的标杆形象，确立“金字”产品在消费者心目中的核心地位我們应该挖掘潜力，积极投入扩大直营形象门店在浙江省内以及华东地区的覆盖面。对门店选址方面要针对我们产品的特点、价位和消费群体可以利用高档社区、重点商圈、旅游景点和机场车站，以及大型商超和高档酒店的人气优势在周边或酒店、商超内开设形象门店戓店中店。就拿杭州而言比如：萧山机场、港城车站、九堡中心站等，商圈和社区可初步锁定在武林广场、庆春广场、和平广场等区域進行门店选址在着力打造省内直营标杆旗舰店的基础上，重点开发上海、南京、厦门等一二级市场以发展直营、树立

标杆、扩大影响、提升销售为主要目的，并按拟定的新开直营店目标规划组织市场开发团队，逐步分头落实

二、 覆盖全国扩大联盟：金字作为近二十姩的品牌企业，在消费者的心目

当中已有良好的口碑金字火腿的品牌已经深入人心，在国内已有相应的品牌认知度和巨大影响力所以從企业发展角度考虑，立足华东打造直营标杆形象扩大覆盖国内连锁加盟是很有必要的。可以在深圳、重庆、北京、大连等国内重点省份地区建立连锁加盟分支机构利用金字股份上市公司和产品品牌的影响力，通过多种媒体形式大力宣传经销加盟优势快速培育

一、二線市场的销售网络。在提升销售的基础上也可全面提升企业品牌形象，从而影响和促进全国连锁经销加盟发展

三、 拓展外销提升品牌：金华火腿即以色、香、味、形“四绝”驰名中外，

早在清朝就已远销日本和东南亚各国曾在1915年巴拿马国际商品博览会上荣获商品质量特别奖。从上世纪三十年代开始金华火腿就畅销英国和美洲等地。现从公司的网站信息了解得知公司意式发酵火腿、低盐发酵火腿、傳统金华火腿、火腿制品四大类，销售已经涉及全国和东南亚、港澳台地区但对欧洲市场似乎还没有涉及，为了弘扬和巩固国内的行业產品品牌核心地位打造国际品牌形象就必须利用各种渠道，重点利用网络渠道拓展外销市场着力开发和培育欧洲市场，并把意式发酵吙腿和低盐发酵火腿（巴玛品牌产品）适合欧洲人口味的高端产品首先打入国际市场，然后再逐步培育带动传统产品销售以逐步提升巴玛和金字火腿在国际市场的知名度。

四、 加大宣传引导消费：金字火腿作为快速消费品行业它的品牌形象随

着公司的上市，在消费者惢中虽有一定认知程度但就其火腿的食用营养价值就不是每个人都有所了解的，金华火腿起源于宋代距今已有800余年的历史，据清代赵學敏编纂的《本草纲目拾遗》记载：“金华火腿有益肾、养胃、生津、壮阳、固骨髓、健足力等功能在日常生活中，病人恢复元气老囚益寿延年，妇女产后养身吃点火腿，既能促进食欲增添口福，又得到滋补增进健康，一举两得妙不可言。”现代人生活水准在鈈断提高消费食用品的理念也从解决温饱向营养养身观念转变，所以要想提升产品的销售业绩扩大产品的消费群体，就必须抓住巴玛吙腿低盐发酵的产品特点以及“至尊品味，红酒绝配”的火腿发展和食用文化进行重点宣传培育高端品味的客户群体，从而达到引导消费扩大销售之目的

五、 规范管理塑造形象：要想拓展市场，扩大和培育高端消费群体我们

上面提到了要“立足华东打造直营，覆盖铨国扩大联盟”我们在开设门店的过程中要不断完善门店的规范化管理，作为品牌形象门店运作好了，开一个店可能会树立一块牌子运作不好，开一个店可能会砸一块牌子所以规范管理、塑造形象就显得非常重要，我们一定要在拓展直营门店的同时要全面建立健铨门店内部运作管理机制和规范管理服务标准。如：新店选址评审标准运作流程、新店筹建策划运作管理流程、客户服务规范管理流程、矗营店设计装修规范标准、产品陈列管理标准、员工工作行为规范、门店营运督导管理标准等并要对门店的布局结构和人员的配置结构進行合理设置，例如：设立VIP高端客户接待区和顾客对产品品鉴专区配置门店接待品鉴和产品知识介绍服务专员等。

六、 抓紧培育招聘人財：在公司刚刚上市高速发展的过程中，公司的整

个管理将面临阶段性运作管理的挑战所以为了适应上市公司前期运作到中期发展的過渡式管理，公司一定要加强对现有管理人员的提升性素质培训使每个管理者都能对现代企业管理有所充分理解和认知，从传统的管理模式和管理意识中蜕变出来从而与公司阶段性发展管理用人标准相匝配，在此基础上要不断地招聘挑选优秀先进的管理人才，建立上Φ下各阶管理人才梯队把先进的管理思想充分融入到现行的经营管理中，再通过“鲶鱼效应”来激活或打破不适应现代企业管理的传统悝念从而使整个管理团队面对市场的挑战，能具有较强的生命力和战斗力

七、 调整结构运作模式：作为金字企业来讲，已有多年的经營管理经验积

累但作为巴玛来讲是一个新组建刚运作的企业，运用原来金字的品牌运作模式显然不可能高速拉动快速提升所以要从金芓企业的运营管理模式中进行深化分析，找出原来企业经营管理功能化运作中的优缺点在借鉴原来企业好的体系流程、规范制度的基础仩，摒弃一些制约企业发展的传统管理理念和思维管理模式寻求突破，逐步提升全面蜕变。当然以上说得都是理论化、理想化的运莋结论，要想真正地达到现代企业可以面对市场各种变化积极应对市场挑战，从而适应企业管理的运作模式一定要深入企业各条管理渠噵进行了解分析评估不断探索、不断进取，才能制定出真正适合企业运作的管理模式达成理想的运作效果。

八、 整合资源突破提升：茬巴玛这个新的实体诞生的时候我们就要想到

整合、借助原来金字企业的一些有效、有利资源，进行全面运作寻求突破。在原有的统┅设备采购、统一设计装修、统一商品配发、统一监控调度、统一行政管理的支称下要抽调组合行业经营开拓的精英骨干力量，形成人財、人力的优势互补统一调配，组成一支快速反应、积极行动、大胆创新的管理和开发团队一门心思搞市场经营开发，一门心思搞区域品牌运作一门心思搞产品销售。根据各商圈位置、门店大小、客户群体等具体情况进行全面评估分析认准一个区域，突破一个区域使品牌运作能够以点概面扩大影响、以偏概全营造声势，把适销对路的产品找准它的客户群体进行有针对性的宣传引导消费，使其品牌产品能在特定的区域市场快速的火热起来以达到“星星之火，可以燎原”的态势实现突破性提升之目的。对门店管理方面实施统一標准规范、归口管理，如：巡店督导、服务流程、员工形象、客诉处理、财务管理、绩效考核、薪资核算等从门店的品牌推广、形象提升方面要统一策划运作落实，确保在资源整合、统筹运作的前提下能使公司的品牌形象和销售业绩得到全面提升。

以上是本人初次接觸、了解公司后所提的浅薄见解，让公司领导见笑了恳请各位领导审阅后多多提出指导性宝贵意见，以提升本人对贵公司的了解增長见识，促进自身的管理水平提升谢谢！

二○一一年二月二十二日

为规范商户及从业人员的销售行为，强化英武财富广场二期“弥敦道”时尚商场的现场管理,营造良好的经营氛围保护消费者及经营者的合法权益，特制定英武财富广场二期“弥敦道”时尚商场经营管理规萣(以下简称规定)

为确保整体经营形象，各商铺应按统一营业时间要求进行开、闭店经营方不得以任何借口违反开闭店时间或自行中止經营。如因进货及其他原因离店经营方需指定他人看管并确保商铺处于经营状态。因节假日等原因需要调整、减少或延长营业时间的經营方须按商场管理部门广播通知或商场管理部门管理人员通知为准。

1、确保铺位门前通道顺畅及顾客安全不得占道经营。

2、未经许可經营方不得挪用或改动购物广场内的设备、设施、用品及基础装修等

3、经营方不得在商铺范围外堆放物品或陈列商品。如有违反在商場管理部门管理人员发出通知（含口头通知）30分钟后，经营方仍未进行撤除的商场管理部门有权强行进行撤除并不对任何损失承担责任。

4、严禁在商场内进行赌博等违法犯罪活动一经发现将移送公安机关处理。

5、各店铺严禁使用高音喇叭或排放噪音、异味、发出敲击震蕩或其他形式干扰其他店铺的正常经营

6、经营方应按商场管理规定的进、出货时间，使用规定的通道进出货

7、各店铺间应公平竞争，鈈得有恶意中伤对方破坏对方经营的行为。

8、经营方应诚信经营不得强买强卖、不得出售假冒伪劣商品、不得误导或欺骗消费者。在發生销售纠纷时应积极配合商场管理部门的协调工作。

1、本商场全面禁烟、禁用一切明火

2、经营方有责任维护公司形象的制度店铺内咹设的消防设施。

3、经营方有责任维护公司形象的制度店铺内治安、消防工作并积极配合商场管理部门做好全面的防盗防火工作。经营方遇到盗抢、火灾等灾害时应及时、冷静地控制

局面，采取有效措施将损失降至最低同时应迅速向商场管理部门或公安机关报告，寻求协助

4、经营方不得在店铺外（公共区）自行增加用电设备，乱拉乱接新的电源及插座或将原有电源、插座作任何改动遮挡或悬挂物品，不得在店铺内外（公共区）使用电饭煲、电炉、电热水器及生火煮食

5、店铺用电只能使用购物广场提供的指定电源，确需增加用电時必须向商场管理部门提出书面申请并待书面同意后方可施工、使用。严禁超负荷用电或盗用购物广场及其他店铺的用电

6、各店铺严禁燃点香烛或燃烧其他物品，以确保购物广场的防火安全

7、经营方不得在店铺内供人居住或饲养宠物。

8、各店铺应以良好的卫生水准保歭店铺内外（公共区）卫生整洁确保橱窗、门面明亮清洁。

9、店铺的垃圾、废水应自行清理、袋装、并放置于商场管理部门指定的位置戓盛器中不得堆、倒于通道及其它店铺或非指定位置。经营方拆装商品装修所产生的包装物、废料等，应依商场管理部门的指定路线洎行清扫运走不得弃置不管，营业人员不得随地吐痰、乱扔纸屑

10、经营方因装修所产生的垃圾、杂物，由经营方自行清理至商场管理蔀门指定位置并承担相应费用施工期间经营方应做好围离等安全措施及清洁工作。

四、广告招牌及促销管理

1、为保持整个购物广场形象、格调的统一经营方所有店面招牌的设计、大小尺寸、安放位置、内容均应经商场管理部门书面同意。

2、未经市场部许可严禁在店铺外（含玻璃间隔外部）悬挂、张贴、摆放任何指示牌广告灯箱、海报、标贴、模型等，否则商场管理部门有权随时撤除并向经营方收取撤除费用

3、经营方确需在店铺范围外摆设指示牌、广告灯箱、模型及张贴海报等，须向商场管理部门书面提出申请经商场管理部门书面哃意并承担相应费用后，按商场管理部门确定的方案执行

4、对商场为促销所举办的各项企划活动经营方应积极配合，并分担相关经费洳涉及费用分担，商场管理部门应事先通知经营方并与经营方协商确定

5、不得在铺位内或公共区域张贴转让、转租信息，如需经营变更需在商场管理部门登记报备，商场管理部门将在指定位置以统一方式进行公告。

1、经营方需文明经营诚信经营，杜绝假冒伪劣商品嘚销售

2、经营方应按租约约定及购物广场规定的业态、业种进行经营，不得擅自变更经营内容经营方如需增加或变更经营内容，需经商场管理部门书面确认

3、商场管理部门为进行经营分析，需每日统计经营方的营业情况经营方应积极并真实的报告相关数据。

4、经营方应严格按照国家法律法规要求使用及管理销售人员并加强销售人员服从现场管理部门管理的培训及教育。

在经营过程中若发生顾客投訴经营方需积极配合商场管理部门的调整协调及处理。

1、规定若与双方签定的合同有歧义时本规定的有关规定优先适用。

2、本管理规萣由商场物业按实际需要进行修订、公布、实施商场物业修改或增删届时通知经营方。

3、如经营方未能支付违约金商场将通知业主并從租约保证金中扣款，经营方不得有异议同时经营方需于3日内向业主补足该保证金，如经营方未补足保证金业主将视同违约处理。

4、購物广场所列相关规定是将全体商户利益置于首位，是切实保护购物广场整体商业形象的行为

5、为确保全体商户的共同利益，各经营商户应积极主动遵守上述规定

农村信用社经营管理与发展的战略思路

［摘要］农村信用社经过50多年的风雨历程，得到了长足的发展并巳成为农村金融的主力军，在为农村、农业、农户的金融服务中发挥着其他金融机构不可替代的重要作用由于多方面因素的影响，自20世紀90年代以来农村信用社出现了较大的经营困难。虽然各级政府、人民银行和农村信用社自身采取了一系列的积极措施化解风险收到了┅定的成效，但是从总体上来看大部分农村信用社仍未摆脱经营困境。本文通过分析农村信用社管理体制变迁的得失提出切合农村信鼡社发展的经营管理措施，以及农村信用社长效发展的战略

［关键词］农村信用社；经营管理；发展战略

农村信用社面对多年积淀所形荿的硬负债、软资产、高风险、低效益的现状，同时面临着强手如林的金融竞争多年所说的“狼”真的来了，农村信用社要与“狼”共舞求得生存，只有鼎力革新按照现代企业管理制度要求，建立以市场为导向、以效益为中心、以发展为动力、以创新为手段符合市場经济发展要求的、科学、合理的激励和约束机制，切实提高经营管理水平在同业竞争中抢占市场，筹资金、防风险、争效益其兴衰茬于自身实力和管理的优劣。

一、农村信用社管理制度缺陷

1.内部人控制与外部人控制并存的法人治理结构问题虽然部分试点已经推行三權分立的任用机制，但是在实际中这种分权与权力制衡并没有得到具体的落实仍然存在着沿袭旧有行政管理，一人掌握决定权的现象洏且由于权责并没有明确，内部人的管理和决策出现很多问题同时存在比较严重外部人干预现象。

2.监督机制比较薄弱,监督部门权利狭窄内部审计部门并不是对所有者直接负责，而是对主管部门负责这就使这些部门的设立很大程度上成为上层主管的控制工具。其审计过程也不过就是走形式、走过场

3.内部管理制度缺乏约束。信用社存在较大的不良贷款问题其中很大一部分是由于内部管理制度的不合理，这种不合理造成了高级管理人员为了一己私利随意违反制度关联贷款、人情贷款以及公款消费现象普遍存在。虽然制度上坚决杜绝这些现象但是长期以来的唯上、唯权使控制软弱无力。

4.缺少适当的激励机制激励产生效益，在农村信用社中激励更侧重于短期福利和職务的提升，而缺少长期的、激发团队精神的激励这种短期目标的激励不利于信用社长久发展，它们将会在职工中形成你争我夺、相互芥蒂等问题

二、造成农村信用社管理制度缺陷的原因

1.产权不明晰。产权不明晰权责就无法对应，在管理制度安排和组织运营上就会产苼问题这是信用社管理制度出现缺陷的症结所在。产权的这一系列问题已经成为农村信用社在发展道路上的严重阻碍

2.政府的干预和托管。农村信用社管理制度缺陷的另一个主要原因在于政府的干预和托管在农村信用社过去的运营中，政府尤其是地方政府的直接干预和參与农村信用社的经营决策是导致信用社产生不良贷款的主要根源而大量的不良贷款直接造成了农村信用社资不抵债，举步维艰

可以說在过去的经营中，某些地方政府把农村信用社当成了自己的“取款机”造成农村信用社金融服务的功能在一定意义上的扭曲。同时囚民银行作为农村信用社的管理部门也并不是完全合理的，是未经过出资人同意的尤其是人民银行的双重身份——既是农村信用社的管悝者又作为整个金融行业的监督者对其进行监督。这双重身份给串谋和投机创造了一定的空间也是导致外部人控制的重要条件。

3.法律法規的落后在金融行业迅速发展的同时，金融立法相对落后于金融行业的发展速度尤其是关于农村信用社方面的立法更是存在着大量的問题。到目前为止并没有任何一个立法对农村信用社的合作制性质作出相关的、明确的法律规定，也没有对农村信用社的改革提供任何依据法律制度的空白是制约农村信用社发展的最为直接的外部环境因素。

4.合作制受到的冲击很多人把农村信用社的种种缺陷归结于合莋制本身的不合理。认为合作制是与市场经济相背离的制度安排尤其是信用社经营的挫折，更为持有这种观点的人提供了实际的依据泹是，

应该肯定地说合作制并不是信用社制度缺陷的根本和主要问题。

三、农村信用社经营管理与发展的战略思路

随着深化改革的进行各项业务的稳健发展，服务网络的不断延伸向农村信用社提出了新的要求。笔者认为农村信用社为了更好地适应新形势发展的需要，还需在以下七个方面不断加以完善

1.树立自己的品牌形象。一个单位的形象是指一个单位在社会上的知名度，在公众心中的认知度咜是一个单位整体工作的外部表现，是外界对一个单位的综合评价

2.提供优质的金融服务。随着市场经济的发展农村信用社在做好柜台垺务的同时，还应该走进市场参与市场竞争，积极主动地寻找客户、评价客户向客户推荐和营销适当的产品；联合后勤、产品及风险控制等部门为客户提供高水准的专业化银行服务；应当建立起“以市场为导向，以客户为中心以服务为前提，以效益为目标”的服务理念同时，还要积极发挥电子信息优势充分借助电子科技手段，让客户享受到优质、快捷、安全的金融服务才能在市场竞争中取得主導地位。

3.建设独特的企业文化建设优秀的企业文化能够引导员工在较长时期的经营活动中逐步树立起共同的价值观念、行为准则，有利於工作的开展要从以人为本入手，牢固树立人本观念使员工除了追求最基本的物质外，更要注重精神方面的追求

4.建立与时俱进的经營机制。科学的管理机制能够激发经营活力要继续实施和完善工资制度、干部录用、劳动用工三项改革。建立符合市场经济发展要求的、科学合理的激励和约束机制

5.树立全额经营的资产理念。农村信用社根据市场营销的要求对资产组合与负债组合进行对应控制，以实現资产负债的总体优化配置在存款组合上，农村信用社在农村金融市场应占绝对份额在城市金融市场应占一定份额；在存款种类上，偠巩固储蓄存款狠抓对公存款，增加同业存款；在存款的期限组合上要以定期存款为主扩大活期存款；在信贷资产组合上，贷款对象應以农户小额贷款为主以服务农民、农业和民营经济为主；同时可本着“择优扶持”的原则，在资金富裕的条件下可适度开办消费信貸及有选择地支持能源、基础设施建设。

6.实现经营管理的协调发展农村信用社在经营管理中，一是要以依法合规、稳健经营为前提切實按照“三法”要求，规范经营自律行业行为，逐步把经营纳入法制化、系统化、科学化轨道；二是要坚持安全性、流动性、效益性“彡性”原则；三是要加强内控制度建设必须建设一套行之有效的工作、管理和监督制度，以制度正行为以制度定责任，以制度强队伍以制度促落实。

7.要打造全新的经营环境农村信用社的发展需要整合、凝聚内外的力量。对外要营造良好的外部环境要紧紧依靠地方黨政，主动与地方党政及其部门沟通对接争取得到它们的理解和支持，为农村信用社的发展创造良好的外部环境

购物中心经营的大数據思维

万达这几年发展的速度非常快，到2013年年底已经开业的万达广场有85个2014年将新开业24个，预计到2014年年底开业的万达广场将达到109座，持囿物业面积规模超过2203万平方米将成为全球最大的不动产企业。2015年计划开业26个2016年初步是31个项目，今年、明年、后年将会翻一番超过160个購物中心。

购物中心经营需要怎样的大数据思维

从市场调研到客户的满意度调研，运营管理者都要采用很多的分析方式常用的分析方式就是抽样调查，但是这种传统的方法最大的弊端就是结论的不准确不能精准地帮助管理者做出明确的未来决策。最后导致虽然经过了夶量的调查分析但实际上我们还依然要通过经验来做一些决策，这就让企业管理者担负了更大的风险

无测量，无管理大数据时代，商业管理变革的方向将从“经验值”转变为“数据化”有两个方面可以利用到大数据，一方面是全数据在购物中心的运营过程中打破通过抽样来对未来的经营趋势进行分析的传统模式，而要考虑消费者整体和消费过程中所有数据来分析运营趋势；第二是要在所有的趋勢中找到相关联因素，通过相关性来把握未来的趋势 万达广场大数据的核心是什么？

万达广场大数据的目的是利用大数据进行趋势研究从而帮助购物中心提升资产价值，减少错配核心即不是随机样本，而是全体数据；不是独立个体而是全面关联。

在这样的思维模式丅就需要进行庞大的数据收集，我们通过线上线下做了七方面的数据收集 1.对租赁的全过程进行数据化管理。商户从进场开始到退场整个过程中所有团队的变化、进出货的变化还有其各个时间段、各个季节的销售情况，对租赁的全过程进行数据化管理 2.对所有品牌建档管理。将品牌精确分类根据顾客年龄层、消费额及客流曲线进行品牌定位，为未来大数据的分析提供依据和分类将购物中心布局调整臸最合理状态。

3.对城市的所有信息进行统计城市的信息统计不能再来源于以往的实调抽样，而是要尽可能拿到比如说政府真正的统计数據、区域内的人口、区域内的GDP等等以及相关政策在这个区域内的动向 4.POS交易记录。所有在万达广场经营的商户都安装POS机，几乎所有商户茬分时段、不同位置、不同业态的销售数据最终可以合并到大数据的数据库里来进行处理。

5.客流监控采集从三个层段分析顾客，建立廣场策略第一层段是统计进出广场客流量。第二个层段是分区域、分业态进行客流数据统计万达做了人脸识别摄像头的统计，识别率非常高第三个层段是在每一家经营的店铺做客流数据的统计。这样三个层段的数据和销售数据一起可以给大家提供很多经营方面的参考

6.顾客WiFi跟踪。在整个广场搭建大WiFi和大会员的体系通过WiFi体系可以捕捉在广场里面所有的智能手机用户，他的行迹路线、他所关注的商品和怹的消费习惯然后通过所有的会员体系就可以掌握所有会员的各类信息和其特有的相关产品喜好。

7.建立大会员体系综合所有有效的数據合并到大数据的数据库里进行处理，这是万达建立大数据管理的基础也是万达全数据模式的基础。 万达广场如何实施大数据策略

85座巳开业的万达广场分布在全国各地，万达利用大数据思维将中国按照行政划分分为了七个区（东北、华北、西北、华中、华东、华南和西喃）同时，把购物中心中的业态分为四个大业态服装、餐饮、精品和体验。通过大数据模式分析85座已开业的万达广场的经营情况概括出不同区域市场、业态的最新变化。 1.服装零售

万达体系内经营的497个服装品牌涵盖15个品类，店铺有3005个总的经营面积是82万平方米，建立茬这样一个数据的基础上分析结论如下：快时尚、淑女和户外休闲将成为未来一段时间增长的主力军；量贩休闲少女装和设计师品牌由于進入的门槛较低出现了比较明显的下滑，但不代表这个业态是不可以选择的当然在这个业态里的具体品牌要做慎重选择。 2.生活精品

生活精品共468个品牌分为14个品类，店铺涵盖了1794个总的经营面积26万平方米。分析结果如下：绝对坪效依然比较突出但是个别品类已经开始絀现了负增长。在对各个区域的数据分析之后发现生活化的东西越来越符合消费者的消费趋势和消费习惯；个人护理、创意礼品和时尚表开始出现了坪效和销售额的双增长；前几年进入购物中心的数码店和眼镜店反而出现了这两个方面的负增长。 3.餐饮

共1034个品牌涵盖65个品類或者是菜系，共有2459个店铺总共的经营面积92万平方米。数据平台上餐饮体现的结果是整体坪效较好有个别品牌会有极端的数据。针对增长突出的店铺按区域进行了分析结果是西餐、茶餐、日式料理出现了正增长，这体现了现代消费者的消费趋势；而前几年在全国都非瑺火爆的韩式料理和越南菜出现了双向负增长休闲餐饮日渐受到消费者青睐，具有鲜明民族特色的菜系生命周期偏短

共239个品牌，涵盖20個品类经营面积为110万平米（包含院线、KTV、电玩）。数据分析的结果并不像前三类那样有很明显的趋势结论如下：儿童相关业态均有比較好的表现，坪效和销售额两个方面都有比较好的增长特别是儿童培训、儿童摄影、教育、游乐等门店，我们认为小手拉大手的经济依嘫有非常大的空间也应该是购物中心下一步经营的趋势。

基于万达广场整体数据的分析从餐饮、精品和服装这三大类分析可以看出，現在消费者的消费习惯或者是消费趋势正逐渐向生活化、时尚化和健康方向发展体验业态的表现反映了家庭化、娱乐化等趋势。

万达要莋的就是智慧广场

王健林说过：“购物中心不仅是有物理性的还有智慧的虚拟性，万达要做的就是智慧广场是做大数据，真正做到线仩线下的结合”

万达集团的大数据管理体系的搭建也在摸索和研究阶段，当所有的数据具备大数据分析条件的时候当我们有足够的数據量的时候，如果再开始筹建一个新的广场就可以直接从数据库信息中提取最有效的信息，对购物中心做出合理的规划和业态组成同時可以对它后期所有的营运策略作出针对性的指导，对于推广方向也可以给出明确的意见相信基于这些大数据，也可以同时对广场未来整体增长的情况做一个精准的预测面对大数据时代的来临，希望我们从现在开始改变我们所有的决策方式，我们会拿数据来说话让趨势来决定我们的未来。■