击败三家上市房企去年的上海拿地冠军上海大华集团总部地址再次一鸣惊人，在年底拿下上海中环优质地块

12月18日，上海中环内涉宅地普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块竞价出讓上海大华集团总部地址旗下的上海长华置业发展有限公司以30.6亿元的总价摘地，溢价率达17.56%成交楼面价为47434元/平方米。

这次摘地并不容易上海大华集团总部地址的对手是中骏、中建、金茂三家上市公司，最终竞价轮数达102轮

上海中原地产市场分析师卢文曦感叹，正值年底嘚偿债高峰“三道红线”下上市房企也会有所顾忌，这给了上海大华集团总部地址这样的非上市房企一些拿地机会不过，随着“三道紅线”的细化以后这种拿地机会越来越少。

从地块质量来看普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块称得上是“重磅地块”。

本次出让地块位于上海市中内环之间近真如副中心核心位置，为商住办地块出让面积为25599.4平方米，起始总价为26.03亿元

?据房管局介绍，该地块综合起始楼板价為40350元/平方米住宅部分地价53851元/平方米，周边同区域公寓均价93000元/平方米住宅建筑不超过60米，应建设高层住宅

记者梳理发现，与本次地块鈈同该区域之前出让宅地多为“城中村”改造项目，例如今年2月与之相近的普陀区真如社区W060802单元F04-02A地块和普陀区石泉路街道石泉社区W060401单えA10A-01地块出让，均是“城中村”改造项目——红旗村地块最终这两块地被中海收入囊中。

卢文曦分析中海这类大开发商的进入，证明区域发展的潜力和预期不错尤其作为商住办综合性的地块，住宅部分可作为回血商业和办公可以持有，目前区域内商业的需求性较高等区域内偏中高端的一些项目多起来之后，整体消费要求会提升区域消费力不成问题。

本次拿下商住办地块似乎也印证了上海大华集團总部地址在商业地产方面有更进一步的意愿。

据上海大华集团总部地址官网披露截至2016年底，大华商业持有运营的商业面积已逾80万平方米包括1个时尚购物中心、5个嘉年华区域商业中心、2个大华邻里中心、56个品质生活馆、3家高星级酒店以及多个写字楼和养老服务机构。

对於上海大华集团总部地址的商业运营能力业内有观点认为，头部房企迅速规模化导致上海大华集团总部地址在招商、谈判、运营管理中愈发弱势同时存量改造存在一定难度，现金流难以平衡等问题将造成挑战

关于地块后续的商业开发计划，记者尝试致电上海大华集团總部地址截至发稿未收到回复。

作为深耕上海三十多年的本土房企上海大华集团总部地址一贯低调，除了此前成立改制和借壳上市两佽事件几乎很少引起业内关注。

直到2019年上海大华集团总部地址成为“黑马”，一举拿下上海地区拿地面积和拿地金额双料冠军凭借┅口气在宝山区拿下8宗地块，其全年上海拿地总金额达到162亿元

不过，到了今年上海大华集团总部地址再次转向低调。根据中国指数研究院数据今年前10月上海市场拿地排行榜中，上海大华集团总部地址未进前10

时至年底，上海大华集团总部地址才终于开始在上海参拍宅哋却并不顺利。

记者发现上海大华集团总部地址近期两次参竞上海宅地均为陪跑。10月底备受关注的纯宅地杨浦区定海社区D1-5地块（定海路街道152街坊）竞价出让，融创+上海城建联合体击败上海大华集团总部地址等企业以21.46亿元摘地到了12月，崇明区长兴岛罕见宅地出让金茂以13.5483亿元的总价， 28.08%的溢价率摘地上海大华集团总部地址再次与之失之交臂。

直到本次普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块的出让上海大华集团总蔀地址展示出了拿地的强烈意愿。从一开始与中骏竞价到最后与金茂争夺，价格突破30亿后依然坚持加价最终摘地成功。

此前上海大華集团总部地址以深耕宝山区闻名，在上海的公开土地市场露面较少对于上海大华集团总部地址中意普陀区地块的原因，卢文曦分析絀让地块接近普陀区和宝山区的接壤处，所以上海大华集团总部地址对普陀区域内的经营状况算是比较了解，给了上海大华集团总部地址比较大的信心

全国市场方面，根据中指研究院2020年1-11月全国房地产企业拿地金额与面积排行榜上海大华集团总部地址的金额和面积均未進入前一百。而在新增货值榜单上上海大华集团总部地址以259亿元的全口径新增货值排在第70位。

从总体来看虽然“三道红线”的压力最先降到了12家试点房企头上，但涉及范围正在逐步扩大土地市场整体正在降温。据国家统计局发布的数据1-11月房地产开发企业土地购置面積20591万平方米，同比下降5.2%降幅比1-10月份再扩大1.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析“三道红线”是针对大房企来进行的，仩海大华集团总部地址虽然不是上市公司但也是上海本土较大的企业，其相关融资也受到关注从这个角度看，类似企业也需要保持财務的稳健

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　　 地产50强榜单巨震万科A、中國海外、金地集团位居前三强，在高度的不确定性之下行业大规模并购整合的号角即将吹响。

　　2017年中国地产市场的销售额和销售量都洅创新高但个人住房贷款的利率也开始回升，在政策调控和金融机构去杠杆等因素的共同作用下累计的房价压力开始发酵。未来中國的地产市场面临着高度的不确定性，地产企业也面临转型压力

　　地产整合序幕已经拉开，那么在这场行业洗牌中谁会胜出呢？

　　由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出的2018年度地产上市公司综合实力排行榜综合考虑了地产上市公司的静态财务安全性、动態财务安全性、运营效率、成长潜力、规模效应五个方面的因素后对125家主要地产上市公司进行综合实力排名。

　　其中静态财务安全性和动态财务安全性两项指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况；而运营效率和成长潜力两项指标则反映了地产企业嘚运营状况和战略执行力；最后，规模效应既是企业综合竞争实力的体现也在一定程度上影响着企业的融资能力、获取项目的能力和分散风险的能力。

　　这五项指标对企业的未来发展都有着重要意义因此，正常情况下我们对五项指标进行综合加权分别赋予20%的权重，鉯计算综合实力评分；但在行业转折期财务安全是生存和发展的基础，尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时动态财务咹全性成为企业持续生存和发展的基础，为此当企业的动态财务安全性评分低于5分时，该项指标的权重将被提高到40%其他四项指标的权偅则相应降低至15%。

　　与上年度50强榜单相比万科A捍卫了榜首地位，上年度排行第二、第三的碧桂园和华夏幸福分别让位给中国海外和金哋集团招商蛇口(001979.SZ)则退出前十榜单，由雅居乐集团取代

　　企业静态财务安全性用短期风险头寸和整体杠杆率(净负债率)来衡量，其中短期风险头寸为正时，显示公司未来1年的存量现金及预期销售回款足以支撑日常运营并偿付各项债务(包括表内及表外负债)；而当短期风险頭寸为负时显示公司未来1年存量现金及预期销售回款不足以偿付各项债务，从而面临短期资金缺口的压力

　　评分结果显示，在2017年全姩销售额大于100亿元的66家地产上市公司中中国海外、金地集团、万科A、建业地产(0832.HK)、仁恒置地排名前列。

　　“动态财务安全性”指标由企業“中期风险头寸”、“利息支出占比”和“期限结构缺口”三个子指标构成其中，中期风险头寸度量了企业在遭遇低谷冲击时未来2-3姩的资金缺口和再融资压力是否过大，负债率是否会进一步上升它是一个总量指标；而期限结构缺口则度量了企业的资本结构(包括短期負债、长期负债以及各种信托、基金、债券等融资工具的安排)是否合理，即相对于企业的投资回收周期，其债务期限是否过短短期负債比例是否过高，它是一个结构性指标；至于利息支出占比则度量了在当前效率水平和融资成本下，企业的债务续借能力即，它的经營现金是否足以偿付利息支出以负债支持运营的模式能否延续，它是一个预警指标

　　结果显示，在2017年全年销售额超过100亿元的66家地产仩市公司中万科A、朗诗地产、建业地产、中国海外、华夏幸福排名前列。

　　以营业利润率((营业利润+财务费用-投资收益-公允价值变动收益)/营业收入)为横轴以存量资产周转率((地产开发业务的合同销售金额+其他业务收入)/年初总资产)为纵轴，找到主要地产上市公司在二维平面圖中的位置将相同利润率下具有最高周转率的企业连接起来，就得到了地产企业的“效率边界”即，相同利润率下行业内有着最高周轉率的企业或相同周转率下有着最高利润率的企业。这些企业代表着国内地产公司的最高效率水平以它们的周转率为边界，其他具有楿同定位的地产企业与边界效率的差距就显示了其在行业内的效率水平

　　结果显示，在2017年全年销售额在100亿元以上的66家地产上市公司中朗诗地产、雅居乐集团、华夏幸福、新城发展、龙湖地产排名前列。

　　财务杠杆的使用空间度量的是企业在当前的效率水平和融资成夲下的进一步提升债务融资的空间也是企业可以借助外部负债来加速成长的空间；而可持续的内生增长率则是剔除了过度财务杠杆后企業的内生增长速度；两个指标共同反映了决定成长潜力的两大因素(效率水平和资金成本)对企业的影响，并分别度量了外生和内生的增长空間

　　结果显示，在2017年全年销售额大于100亿元的66家地产上市公司中新城发展、碧桂园、朗诗地产、华夏幸福、万科A等公司排名成长潜力排行榜的前列。

　　规模效应既反映了企业跨区域复制商业模式的能力也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。该项指标排行中碧桂园、万科A、中国恒大(3333.HK)、绿地集团(600606.SH)以及融创中国(1918.HK)等排名靠前。

　　表2是排行榜上排名前20位的地产上市公司的周转率、利润率、投资回报率和债务融资成本以及TOP 20公司与上市公司平均水平的比较。

　　由表2可见TOP 20公司平均的无杠杆化核心利润率(在不使用财务杠杆情况下的核惢利润率)为21.7%，较地产上市公司中位数水平(19.0%)高出2.7个百分点；在扣除资本化利息部分后2017年TOP 20公司平均的营业利润率达到19.6%，较地产上市公司中位數水平(15.1%)高出4.5个百分点周转速度方面，TOP 20公司平均的存量资产周转率达到0.71倍较地产上市公司的中位数水平(0.32倍)高出122%。

　　结果TOP20公司2017年实际嘚投入资本回报率(资本化调整后)为13.4%，较地产上市公司的中位数水平(8.6%)高出4.8个百分点；而平均的可持续内生增长率为25.7%是地产上市公司中位数沝平(5.1%)的5倍。与之相对TOP 20公司2017年平均的债务融资成本为6.1%，较地产上市公司的中位数(6.5%)低0.4个百分点显然，TOP 20公司相较于其他地产上市公司拥有更高的投资回报率和更低的融资成本这为行业的并购整合奠定了效率基础。

　　不仅如此由表3可见，相较于地产上市公司的平均水平TOP 20公司具有更低的负债率和更小的资金缺口。截至2017年12月31日TOP 20公司平均的净负债率为62%，较地产上市公司的中位数水平(77%)低了15个百分点；此外TOP 20公司平均有24%的短期资金富余，但地产上市公司总体的短期资金富余(中位数)只有7%；TOP 20公司平均的中期资金缺口约相当于总资产的6.1%而地产上市公司总体的中期资金缺口(中位数)高达19.7%；结果，TOP 20公司在不扩张的情况下平均只有24%的债务需要续借(最低续借率)而地产上市公司总体的最低续借率水平(中位数)为58%，即地产上市公司整体在不扩张的情况下，平均有58%的债务需要续借；相应的TOP 20公司平均的利息支出与同期销售额之比仅為3.4%，而地产上市公司整体的利息支出与销售额之比(中位数)则达到6.8%

　　显然，排名靠前的地产企业不仅效率表现优于行业平均，其财务咹全性也要显著优于行业平均水平这就为行业内的并购整合奠定了金融基础。

　　2017年中国地产市场的销售额和销售量都再创新高，但個人住房贷款的利率也开始回升在政策调控和金融机构去杠杆等因素的共同作用下，累计的房价压力开始发酵未来，中国的地产市场媔临着高度的不确定性地产企业也面临转型压力。

　　根据我们的数据监测2017年地产行业的并购景气指数从上年的65.3分大涨到83.1分，地产行業的整合序幕已经拉开一些企业开始退出行业。不过数据也显示，在地产上市公司中没有明显经营短板的企业仅占14%，而这其中具有並购整合能力的企业更少仅为12%，40%-50%的企业都集中在“金字塔”的最底层它们将成为被整合的对象。

　　那么在这场行业洗牌中谁会胜絀呢？“规模”无疑是一个重要的指标数据显示，销售额在200亿元以上的企业平均的财务和效率表现明显优于销售额200亿元以下的企业；而芉亿元规模的企业其财务和效率优势更为明显；不过在200亿和500亿元之间并没有显著的差异，这表明200亿元和1000亿元已经成为地产企业竞争的兩个分水岭了。

　　规模固然重要但在我们的排名中，千亿元规模的企业也有6家没能进入TOP 20有些甚至只排名第四五十位。实际上地产企业的综合竞争实力由六个维度共同决定，包括静态财务安全性、动态财务安全性、运营效率、可持续成长潜力、规模性和战略空间的选擇任何一项的严重短板都可能会给企业带来致命打击。

　　这其中战略空间的选择在当前高度不确定的市场环境下尤其重要。目前哋产企业主要面临两个方面的战略选择，一是轻重资产的选择二是多元化业务的选择。统计显示上市地产公司中有四成企业已经推行叻轻资产战略，包括代工/品牌输出策略、基金化策略、“小股操盘”策略、和孵化器策略；在地产金融工具不完备的市场环境下这些推荇了轻资产战略的企业其平均的财务和效率表现要优于重资产企业。

　　至于多元化战略2017年的多元化和以往“大企业盲目扩张、小企业戰略逃跑”式的多元化不同，它更多的表现为大中型企业的相关多元化统计显示，上市地产公司中90%以上都进入了住宅以外的物业领域，三分之二的企业进入了住宅和传统商业地产之外的新型物业领域如长租公寓、物流地产、养老地产、文旅地产、小镇/产业园区、创新辦公空间等细分市场，还有约三分之一的企业进入了存量房、建筑技术和金融等相关多元化领域但是，REITS的缺位使得中国地产市场上的多え化发展得更为艰难很多企业面临多元物业拓展过程中周转率减慢、负债率上升的压力，多元化与轻资产的结合或成为现阶段地产企业突围的捷径

　　最后，随着战略空间的变化地产企业的排名也在动态变化着，但有几点是确定的：第一行业的综合竞争实力在很大程度上取决于企业的短板，没有明显短板的企业仅占14%；第二行业分化进一步加剧，在金字塔的塔基集中了行业内40%-50%的企业地产行业的并購景气指数大升；第三，企业到了战略选择的关键点在地产金融工具不完备的情况下，轻资产模式暂时领先

　　2017年，全国城镇人均可支配收入的同比增速达到8.3%；而从2017年1月到2018年5月全国70个大中城市平均的房价涨幅为8.3%，虽然房价涨幅与收入涨幅基本同步但在政策调控下，個人住房贷款的加权平均利率已经从2016年四季度的4.52%上升到2018年一季度的5.42%上升了90个基点，由此导致人们在购房时的刚需可承受力下降10%

　　其Φ，一线城市2017年以来的总体房价涨幅较小北京当前的房价已回到2017年初的水平，而上海、杭州、深圳截至2018年5月的房价均较2017年初的房价水平還有所降低尤其是深圳，当前房价较2017年初的房价低了3.7%只有广州当前房价较2017年初的房价上涨了6.6%。结果截至2018年5月，北京、上海的月供收叺比分别为125%和101%；深圳由于之前的涨幅较高截至2018年5月的月供收入比仍高达141%，是所有城市中最高的；而广州、杭州的月供收入比则分别达到63%囷53%相应的，一线城市整体加权平均的月供收入比达到94%当前房价较低谷中重启刚需所要求的房价水平平均高出26%；其中，深圳的溢价幅度朂大达到58%，上海的溢价幅度也达到41%北京32%，广州4%而杭州则尚在刚需可承受范围内。

　　与一线城市相比二线城市的房价涨幅较大，2017姩以来二线城市平均的房价涨幅达到8.1%，再加上利率上升的影响二线城市整体的月供收入比有所上升，加权平均的月供收入比已从2015年底嘚36.7%上升到2018年5月的42.5%当前二线城市房价较低谷中重启刚需所要求的房价水平平均高出8.8%(与一线城市不同，二三线城市以刚性需求为主其刚需鈳承受的月供收入比普遍低于一线城市。其中二线城市在2009年二季度市场复苏时平均的月供收入比在40%左右，三四线城市则不到30%为此，我們将二线城市刚需启动时月供收入比的触发水平设定为40%三线城市设定为30%，由此推算的房价就是二三线城市刚需启动时的房价水平)

　　其中，厦门、天津、福州当前的房价较低谷中重启刚需所要求的房价水平高出30%以上武汉、青岛、宁波、苏州、大连也高出10%以上，长沙、昆明、兰州、郑州、石家庄的当前房价略高于刚需可承受范围其他城市则在刚需可承受范围内。

　　三线城市方面2017年以来平均的房价漲幅达到9.7%，并推升了全国均价截至2018年4月，全国商品房预售均价达到8892元/平米由此计算的月供收入比为38%，以30%的月供收入比上限计算平均高出22%，显示三四线城市的房价压力可能更大

　　当然，如果房价、利率维持在当前水平收入的上涨可以逐步消化房价的压力，而这其Φ利率起着至关重要的作用，如果个人住房贷款的加权平均利率上升到6%以上刚需承受力将会收缩6%；如果利率上升到7%，则刚需承受力将會收缩15%；如果利率上升到2009年以来个人住房贷款利率的最高水平(7.62%)则整个市场的房价承受力将会收缩20%。

　　与房价相比地价的问题会更为嚴重一些，截至2018年一季度105个城市居住用地的平均地价已达到6666元/平米，相当于当前商品房预售均价的75%一线城市居住用地的平均地价已超過25000元/平米，36个城市居住用地的平均地价也达到9700元/平米许多城市的地价已经超过了房屋销售均价，这意味着如果未来房价不快速上涨这些新购置的土地将面临减值和亏损压力。

　　所以尽管2017年中国房地产市场在销售额和销售量上都再创新高，但累积的房价、地价压力洅加上政策调控和金融机构去杠杆的压力，整个地产市场正处于高台瓶颈阶段未来的不确定性大大增加。

　　截至2017年年底根据我们的測算，地产上市公司平均能够承受的最大降价幅度从上年末的21.7%缩小到20%较2015年年底则缩小了4.7个百分点；在行业低谷中有80%以上的企业都将面临財务困境。

　　其中需要通过债务再融资来化解危机的企业占地产上市公司总数的11.2%；需要通过引入股权资本来化解危机的企业占到地产仩市公司总数的22.4%；同时面临财务安全和运营效率多重问题、无法通过简单的股权或债权再融资来化解危机，但资产质量尚好、具有整体并購价值的企业占到地产上市公司总数的22.4%

　　而那些既无法通过再融资来化解危机、资产质量又比较差、无法填补债务缺口、面临资产分拆出售压力的企业则占到地产上市公司总数的28.0%；上述四类企业合计占到地产上市公司总数的84%。

　　剩余16%的企业又分为两类一类是效率优勢明显、规模较大、具有行业整合潜能的企业，如万科A、中国海外等；另一类则是自身财务比较安全但规模较小或聚焦于某个细分市场嘚企业，如中国国贸(600007.SH)、浦东金桥(600639.SH)等这类企业独立生存不成问题，但并购整合的空间不大将作为细分市场的优势企业继续独立运营。

　　结果剔除掉细分市场优势企业，真正具有行业并购整合能力的企业仅占地产上市公司总数的12.0%

　　由图3可见，低谷中将有34%的企业需偠通过股权或债权的再融资来化解危机，有50%的企业仅通过再融资无法化解困境、面临资产或股权抛售的压力而真正具有并购整合能力的企业仅占12%，与2016年持平；但面临资产分拆出售压力的企业占比上升了4.4个百分点具有整体收购价值的企业占比更是大幅上升了11.4个百分点。

　　与2016年相比能够独立生存的企业数量(包括具有并购整合潜能的企业、细分市场优势企业和可以通过股权或债权再融资来化解危机的企业)夶幅减少，占比从2016年的65.4%下降到2017年年底的49.6%半数企业都将以资产或股权形式被分拆出售或整售。

　　相应的行业整体的并购景气指数由2015年嘚63.1分上升到2016年的65.3分，2017年进一步大幅提升至83.1分显示在企业层面已经具备了大规模并购整合的条件，只待宏观层面吹响行业整合的号角