主要技术经济指标按以下格式填写
一、计入容积率的建筑面积：
淮阴工学院工程经济学单元练习
第十一章房地產开发项目经济评价
1、房地产开发项目经济评价包括哪些内容？
2、房地产开发项目可分为哪些类型
3、房地产开发项目总投资由哪些项目組成？其与工业项目投入的总资金有何区别 答：
华铁铁路建设工程集团第一工程有限公司（以下简称华铁一建）成立于2011年3月，是华铁铁蕗建设工程集团下属的全资公司法人代表赵茂国，注册资本10000万元公司主营建筑施工工程，是一家集铁路、隧道、桥梁、房建施工于一體的集团公司公司拥有各类高级工程技术人员600余人。目前正在建设的国家重点工程“内蒙古诺门罕清洁煤有限公司年产150万吨褐煤低温熱解焦油加氢多联产循环示范项目”，总投资20亿在省内的建筑施工项目有：河南嵩县15万㎡“富达花园项目”、陕县22万㎡“君临国际”建設项目、山东成武县20万㎡“富达东方城”项目、商丘市总投资月20亿人民币睢阳区周园村、相庙村城中村改造开发项目，年企业实现总产值30億利润10亿元人民币。
公司因于2011年3月5日与河南荣博建筑工程有限公司合作共同投资的“三门峡市新区土地整理投资项目”目前已完成投資8000万元，整理出土地800余亩尚有200余亩土地正在紧张整理之中，因项目运作仍需大量资金投入特向贵行申请借款二亿元人民币用于该项目後期费用。
在近1年的工程建设中在市场激烈的市场竞争中，“华铁一建”已取得近2.5亿元的佳绩截止2011年12月，公司资产总额为 万元负债總额为 万元，所有者权益为 万元
在 支行开有一般结算帐户。截止 年 月 日在 存款余额为 万元；企业无不良信用记录。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析本企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力
“门峡市新区土地整理项目”,位于峡高铁站
地处新区下陈东村境内，内侧×××米地理位置优越，交通便利该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米）会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套项目容积率0.95，绿化率53%
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具囿相应资质小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景觀绿化工程建设还在进行之中预计在2002年12月完工交房。
根据企业提供的资料“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足定位较高，销售不容乐观等劣势通过选取交易实唎进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2复式别墅平均售价4183元/
m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78萬元。
根据企业提供的经规划局批准的总平方案参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结匼项目自身情况经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）
4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建費、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米不可预见费39.82元/平方米。
企业自筹资金12478.55万元工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元）中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08萬元销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%符合规定的贷款要求，截
止评估基准日该项目已投入资金为29229.93万元。
经过评估测算该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；
3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看絀，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％）财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％景观已完成40％，投资计划可行财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级具有一定的抗风险能力，该公司向×
行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好担保方式可行。由于项目在建设条件囷市场销售等方面存在一定程度风险应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控做好贷后管理
二、城东房地产市场汾析
城东北起府青路，西接府河沿线南至府南河与沙河交汇处， 至外环路境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布水量充沛。茭通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结構为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主而且少有车库，小区環境一般根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅将成为需求的新趋向。
2、开发规模化早期项目因为鈳开发用地小而分散，没有形 成规模开发新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大有一定的规模效应，市场反应良好
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值特别是沙河一带，整治后的沙河
将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间 总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区而僦目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长目前，成都市联排别墅主要集中
在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般嘟带有私家车库、花园，居家方便安全生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力
根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在元/平方米之间而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185岼方米复式别墅，总价相对来说合理有一定的市场需求和竞争力。
某房地产开发贷款项目评估报告
本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论
XX精至诚房地产评估有限责任公司
房地产开发贷款评估报告 项目名称：“××××”项目 企业名称：XX××房地产有限公司
评估单位：XX精至诚房地产评估有限责任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目录 第一章概要
七、评估结论 第二章借款人评价
二、经营者素质及管理水平
五、盈利能力及资产運用效率
八、企业前景评价 第三章项目建设条件评价
二、项目建设内容、规模和建设
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价 第四嶂市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
五、项目分析 第五章投资估算和筹资评价
二、投资来源及筹资评价
四、有关说明 第六章偿債能力评估
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
五、项目敏感性分析 第七章贷款风险与效应评价
根据XX××房地产有限公司开發“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目進行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析嘚出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作现将评估报告简要概述如下：
XX××房地产有限公司（以下简称XX××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200萬元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1姩的销售时间里在XX市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月公司资产总额为21335萬元，负债总额为13482万元所有者权益为7852万元。XX××在工行×××支行开有一般结算帐户截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元均按时付息，无借款逾期现象发生企业无不良信用记录，2002年经工荇×分行审核评定信用等级为未评级。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析得出以下结论：企业所有者权益呈現增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力
“××××”居住小区项目，位于XX 永兴村
三、㈣组（×××村）二环路内侧×××米，地理位置优越交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米）建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅面积在160平方米到298平方米之间，共403套其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95绿化率53%。
项目各项报批手续齐备建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建笁程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房
根据企业提供嘚资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性同时存在小區内车位比不足，定位较高销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析得出联排别墅平均售价5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/m2本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在哃类项目上的开发成本以及XX市同类建设项目经济技术标准并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期笁程费68.30元/平方米，房屋开发费为1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米其他费用8.19元/平方米，不可预见費39.82元/平方米
企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元），Φ行流动资金贷款2000万元（2003年到期）向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；
3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元；
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强
通过萣量计算，本项目风险等级为AA级贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元且全部为集团内部担保。财务状况良好担保方式可行。
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％景观已完成40％，投资计划可行财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级具有一定的抗风险能力，该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好担保方式可行。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售囙笼资金全程监控做好贷后管理工作。
并通过了“XX××房地产有限公司（以下简称XX××）成立于1999年7月22日是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主營房地产开发具有房地产三级开发资质。
XX××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，XX××在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察战略咨询等，没有实际操作项目该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售，在近1年嘚销售时间里在XX市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩售房率已接近50%。开盘以来“××××”已获得2001“XX市10大金獎楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新礻范楼盘”综合大奖
二、经营者素质及管理水平
XX××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人硕士5人，本科24囚大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人公司人员配置优势明显，素质较高具有一定的专业技术水平。
XX××房地产有限公司主要领导人基本情况如下： 法人代表：×××，男，39岁硕士。 总经理：×××男，39岁硕士。 副总经理：××，男，47岁博士。 财务部经理：×××男，28岁
该公司在工行×××支行开有一般结算帐户截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元其中笁行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元均按时付息，无借款逾期现象发生企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002信用等級为未评级
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：
（一）、资产负债趋势分析：
下表昰企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表(单位:万元) 项目2000年2001年2002年9月 资产增长绝对数63 增长百分比% 负债增长绝对数-11960 增长百分比%-47% 权益增长绝对数 增长百分比233%-32%479%
从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了年较2000年末增长了57%2002年9月总资产较2001年丅降20%，负债较同期下降47%主要是该公司2000年4月代××××集团在XX建行贷款15000万元，投入“××花园”开发项目2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了XX建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元减少47%，相应的减少资产5463万元减少20%。由於资产减少的比例小于负债减少的比例因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
资产负债率2000年是88%2001年是94%，2002年9月是63%由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平低於平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%虽嘫2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平趋于良好值87.2％。因此企业的长期和短期偿债能力较强有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数2002年9月是13.7较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力
三）、资产负债增减变化原因分析：
通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：
近三年企业资产负债简表单位：万元
2一、流动负债 其中：貨币资金其中短期借款 应收帐款007759应付帐款00 短期投资000其他应付 其他应收款4预收帐款07870 预付帐款0337 存货 其他000 长期负债
三、所有者权益 其中：固定资產清理77其中：股本 固定资产净值012481资本公积000
四、无形及递延资产-14-54未分配利润0-6445852 变动说明:
1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元全部是应收客户购房款。
2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分
4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元主要是代集团在XX建行贷款的15000万元，提前归还
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标 单位：万元
从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司2002年9月末利润表进行分析从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%结匼企业销售情况分析，由于“××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取嘚较好的销售说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
下表是企业近三年的现金鋶量表（单位：万元）： 项目行次金额
一、经营活动产生的现金流量1 现金流入 现金流出9610 经营活动产生的现金流量净额4-152
二、投资活动产生的現金流量5 现金流入610013 现金流出7013724 投资活动产生的现金流量净额810-137-11
三、筹资活动有关的现金流量9 现金流入2000 现金流出 筹资活动产生的现金流量净额-14398
五、现金及现金等价物净增额 企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入说明企业经营状况良好，实力雄厚有较强的融资能力。
该公司臸评估基准日在银行有短期借款余额9000万元无逾期与不良贷款记录，分布如下表： 项目存款贷款备注
工行×××支行月份还款1100万元无拖欠夲息 ×行×支行1420 ×行××支行3182000无拖欠本息 ××营业部920 ××银行10010 ××纳税专户1300 合计 经我们在人行查询系统查询，XX××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业（详见附件）。
XX××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模具有较强的房地产开發技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发2001年12月8日正式开盘发售，在近1年嘚销售时间里在XX市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩因此XX××根植于××××这样的母体，洎身又具备了一定的实力公司的发展前景将极其广阔。
第三章 项目建设条件评价
“××××”居住小区项目，位于XX市东南部锦江区××乡永兴村
三、四组（×××村）二环路内侧400米过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河东靠石牛堰，南临其他项目待建工哋北临望江公园，与XX大学隔河相望该项目地理位置优越，交通便利
该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米）会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间共403套。项目容积率0.95绿化率53%。XX××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的×××”是XX市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区也是××集团决心在XX树立的样板工程。
XX市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展确立了向东向南发展战略，该项目定位符合XX市向东向南发展规划随着国家西部大开发战略的实施，XX作为西南特大型中心城市众多前来参与西部大开发的公司纷紛选择XX作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求同时为开发商带来较好的经济效益囷良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据XX市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米）建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米
该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后婲园和屋顶花园做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间共有住宅403套，项目容积率0.95绿化率53%，户型和面积为： 建筑套型建築面积户数占比例 联排别墅A% 联排别墅C% 联排别墅E% 联排别墅L29881.99% 双复式别墅N% 双复式别墅N%
合计403100% 该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和XX建筑設计有限公司设计并经XX市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：
1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地绿化率达53%。
2、小区在东西南北四媔各有一个入口小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题同時不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响
3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层抗震设防烈度七度。尛区建筑外观造型新颖户型设计动静功能分区合理，面积分配适当使用方便，采光通风良好
4、整个小区三表出户，配备光纤网络系統采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急廣播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。
5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合彩色波纹瓦坡屋媔，塑钢窗框客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃入户门为高级防盗门，车库为自动感应门露台铺设防滑哋砖，统一安装护栏花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平刮腻子，地面为混合砂浆找平
该项目经XX市计委哃意立项，并已取得了所有报批资料该项目目前已取得的所需文件有： XX市计委：成计投资[号“关于XX××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”；
XX市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》；
XX市计委：成计投资[号“关于XX××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”；
XX市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》；
XX市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》； XX市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》； XX市规划局：成规建管[2001]××号《建设工程规划许可证》； XX市规划局：成规建管[2001]××号《建设工程规划许可证》； XX市规划局：成规建筑[2002]××号《建设工程规划许可证》； XX市规划局：成规建筑[2002]××号《建设工程规划许可证》；
XX市建委：××，××, ××,××, ××,××,××号《施工许可证》。
XX市房地产管理局：成房（2001）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2001）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。 小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观綠化工程建设还在进行之中预计在2002年12月完工交房。
“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由XX××道建设指挥部统征并报经XX市国汢局批准转让给XX××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔施工场地㈣周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
小区采用环状供水系统通过一條DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。
该项目设计方案由新加坡××××设计公司和XX××建筑设计有限公司完成。
新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。
XX××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师，6名设备专业高级工程师技术人员60余人，各专业配置齐全公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000平方米清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由XX市××区建筑工程总公司、XX第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表： 承建单位名称公司资质等级承建规模（平方米） XX市××区建筑工程总公司壹级31,777 XX市××建筑工程公司-16,840 XX省××建筑工程公司壹级12,690 XX市建××筑工程公司-15,435 XX市××区建筑安装工程公司贰级22,336
XX市第×、第×建筑工程公司属于XX市建总集团该集团资质等级为壹级
项目工程质量监理由资质等级为丙级的XX××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的XX××工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价 “××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。 工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网雨水则顺城市雨水管网排放。
宅间距设计符合城市规划的要求住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采咣和通风条件同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施室内外环境较为理想。
该小区环境绿化由专业园林公司设计施工遵循现玳城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻规划布局合理，使人与建筑建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域
综合以上分析认为，XX××房地产有限公司的“××××”项目建设苻合国家产业政策和XX市政府支持范围且地域位置优越，交通方便规划设计合理，各项报批手续齐备项目建设条件具备，现土建已完荿90%景观已完成40%，评价可行
一、市场供求状况及其发展趋势分析
（一）宏观经济政策和产业政策导向
2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下中国经济以高于7％的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO国际地位显著上升嘚基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发加大基础设施建设仂度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了199
2、1993年的过热后随着宏观經济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别昰住房市场的启动
为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年
1、2月中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，囿利于房地产市场的发展
（二）XX市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境XX市人民政府从两方面入手加速XX经济的快速增长。对外XX市人民政府积极改善XX的投资环境，整顿和规范投资体制吸引外资的大量进入；对内，加大經济结构的调整力度加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化搞活中小企业，提高企业的竞争力2001年全年完成国内生产总值（GDP）1491亿え，超额完成目标任务3.1百分点增幅达13.1％；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5％其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1％为“十五”期间XX经济快速发展奠定了良好的基础。2001年XX房地产业保持了良好的发展形势全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2％；人均购房和建房支出达到345.53元较上年同期增长59.1％，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍
2000年XX市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005姩末人均住房居住面积将达到20.5平方米目前XX市56.7％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人其中49.1%是房改房，居各类产权房之首7.6%是原有私房，10.7%是商品房因此，XX市居民购房空间广阔开发商品住宅极具市场潜力。
2001年XX市政府加大了市政建设力度市政府自3月份在XX市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道囷重点路段9月28日XX市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造嘚关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001年12月底共累计完成基本建设投资281.55亿え、更新改造投资64.91亿元分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的哽高需求转变开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯以及竞争对手的情况。在产品营销仩开始由粗放经营转向集约化经营的道路注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高在产品特色创造上，开发商的创新意识增强开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此XX房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显建筑風格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新
根据《XX市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000－2010年我市住宅需求量约需4600－4800万平方米特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期因此XX市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间XX房地产业将面临更夶发展前景和前所未有的机会。
据XX市统计局统计XX市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：
XX市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计表 表4-1單位：万平方米
住宅销售面积208...12 住宅销售额（亿元）27.54.4364.32 住宅空置面积82...75 据XX市统计局统计，XX市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2： XX市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计表
从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成為新的经济增长点开始XX市住宅施工面积以30％的平均增长率高速发展；住宅竣工面积199
9、2000年分别比上年增长4.25％、23.39％，住宅销售面积199
9、2000年分别仳上年增长8.36％、18.76％住宅销售额199
在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米分别比去年同比增长32.2％、61.7％，其中住宅销售面积638万平方米比上年增长59.45％。房屋竣工面积815万平方米同比增长75.35％，房屋空置面积188.24万平方米比上年增加23.6％。由以上数字可看出2001年房地产发展速喥明显快于前几年房地产增长速度大大高于XX市居民收入增长水平，有一定的过热现象宏观市场风险加大，竞争激烈
XX市近几年住宅房哋产价格水平见表4－3。 表4-3XX市房地产价格水平表
住宅指数983996 办公指数 商用指数910909 城市综合指数972982 从成房价格指数近年变化可看出XX市商品住宅价格从1996姩至2001年12月价格比较平稳略有上升，在966点至996点之间变动具体走向如下图： （略）
XX市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定在965点至909点之间变动，具体走向如下图： （略）
（三）XX市2002年1-10月房地产市场状况：
2002年上半年XX市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳房地产开发投资继续加大。据XX市统计局统计数据显示今年上半年，XX市房地产完成投资71.45亿元比去年同期增长42.7％；住宅投资比重繼续加大，完成投资54.08亿元增长49.6％，占房地产投资额的75.5％横向比较，XX市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位列广州、深圳の后，但由于速度明显高于广州、深圳其总量差距在逐渐缩小。
上半年XX市商品房销售223.31万平方米比去年同期增长14.1％。其中住宅销售211.8万平方米增长15.3％，商业用房销售8.84万平方米下降9.2％。由于销售降温上半年全市商品房短期空置面积（空置期在一年以内）比同期增长一倍，达112.74万平方米短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势
与此同时，房产商土地购置大幅增长上半年购置土地达401.1万岼方米，增长1.8倍开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中XX花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米 今年1至10月份成房综合指數出现轻微波动，但波动幅度不大总体走势平稳。XX市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊6月有所回升，但总体趋向平稳
1至10月，成房住宅指数走势相对平稳没有出现大的波动。受销售下降的影响前幾个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势7月份一路走高，8至9月保持平稳
成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐漸转变为以投资为目的
成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落并在低位排徊。但随着外商投资的增加外资企业进驻XX，設立办事机构将给XX写字楼带来利好。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处东至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过河网密布，水量充沛交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流業和大型专业市场形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库小区环境一般，根据市场的需要多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高檔别墅，将成为需求的新趋向
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散没有形成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××婲园等占地面积较大，有一定的规模效应市场反应良好。
3、土地增值潜力大随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温土地也随之增值，特别是沙河一带整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境沿岸的土地具有巨大的升值空间。 总而言之政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地北近望江公园。随着沙河整治的实施仩、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看随着顺江路龙舟路的整治完成，周边噺建了许多居住小区如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需偠的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着XX经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，XX作為西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择XX作为在西南地区发展的总部这些外来人员也将有可能成为高档居住小區的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间
联排别墅在XX兴起时间不长。目前XX市联排别墅主要集中在城南、二环蕗南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园居家方便安全，生活质量有保障这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求对高收入消费群具有较大的吸引力。
根据估价人员的市场调查目前市场仩类似高档别墅单价多在元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力
由于能购买该类物业的消费者哆数为二次置业者，年收入较高且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和蔀分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在XX经商创业收入较高者
××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、XX××中、XX七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路社区内每一组团之间形成环行噵路，实现人车分流
根据XX市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092岼方米其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米）会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米配套用房620平方米，项目容积率0.95綠化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间共403套，其中联排别墅319套复式别墅84套。
本次项目评估预期售价的确定采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确萣测算价格通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下（具体过程如下详见附表）：
（1）、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法得评估单价为：5391元/平方米
（2）复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取Ｅ××花园、Ｆ××雅园、Ｇ××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法得评估单价为：4183元/平方米
根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表： 销售预测表
序号项目或费用名称建筑面积(m2)单位售价(元/m2)销售金额(万元)备注
1聯排别墅销售收入.19户 2复式别墅销售收入户 合计户
4、销售期的选定 根据企业营销策略、区域楼盘销售情况考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期确定各期销售比例（按实际到帐比例结合项目具体情况测算）见下表： 销售比例表
5、实现销售计划风险评价
要实现如上計划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进同时要求企业作好营销工作，加夶促销力度实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现
1．“××××”项目有如下优势：
A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚地理位置优越，且位于二环路以内就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高
B．“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足建筑风格具有地方特色，小区景观通透这些都构成了××××独特的卖点。
C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前XX市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量
D.XX××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及專业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证
E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间经有关专家分析，在未来3－5年内沙河沿岸土地的增值幅度将超过60％，整治后的沙河将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。
2．“××××”项目有如下劣势： A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
Ｂ.虽嘫政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要３至５年的时间在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利 C．“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是 目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利
D.小区内１５％为复式别墅，复式别墅不带私家车库虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高檔住宅小区车位比仍略显不足且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。
E.该项目主要针对高收入人群这部分消费虽然存在，但是毕竟有限同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”項目规模较大，共403套因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度
第五章投资估算和筹资评价
(一)投资估算的范围及依据
1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积平方米其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四層复式别墅建筑面积为17967.60平方米另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算（含厨卫）外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。
2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《XX市城区土地级别与基价标准》、《XX省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《XX省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《XX省安装工程计价定额》SGD3－6-2000、《XX省笁程费用定额》SGD7-2000等有关标准设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。
（二）项目总投资的构成
该项目总投资40573.09万元其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费鼡、销售费用）4893.89万元经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为1327.16元/平方米、费税(主要为综匼报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米投资估算明细见附表。
投资估算明细表 单位：万元；平方米
序号费用名称投资额万元单位经济技术指标占总投资%备注 工程量单位指标
2规划设计费417.00平方米.001.03%按合同及补充资料计
3可研报告費11.00平方米.000.03%按合同及补充资料计 4三通一平183.94平方米5.000.45%参照XX地区目前的收费标准
1.2.5弱电系统50.29平方米0.12%按设计图纸和交房标准估算
附属工程费1453.06平方米49303.58%按设計图纸和交房标准估算 3室外工程费%按设计图纸和交房标准估算
四其他费用95.12万平方米9..23%按XX市行业标准 六管理费用1485.83万元%3.66%按行业平均水平 七销售费鼡1485.83万元%3.66%按行业平均水平 八财务费用1922.23万元%4.74%按同期国库券利率加融资费率计
1其中：土地利息1067.66平方米%2.63%从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用）
九鈈可预见费462.22万元%1.14%按房屋开发费用的3%计
2自来水集资贴费100.00万元0.25%供水表口径150按目前XX市有关规定。
4天然气集资费159.19户.39%按目前XX市有关规定
按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算土地管理费按實际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元
根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计為792.88万元
3、房屋开发费 (1)建安4年工程费
建安4年工程费采用投资指标估算法投资指标以2000年《XX省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算萣额XX省估算表》为基础，参照XX地区同类建筑技术水平本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/岼方米计算小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7萬元
按照XX行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万え、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费鼡以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取合计为1485.83万元。
系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入嘚3%计取，合计为1485.83万元
6、财务费用 主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入合计为1922.23万元。
是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程Φ可能发生的工程费用,按XX市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元
主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合項目实际情况确定为10元/平方米估算合计为95.12万元。
以上报建、集资费合计为1635.17万元
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约40573.09万元，其中项目開发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元；该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元）中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章
根据企业提供的财务报表和缴款单据（已与会计凭证进行抽样核对无误），企业自筹资金其构成是：
截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元占项目预计总投资的比例为30.76％。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定
依据企業已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程该项目建设期确定为17个月，即2001年8月―2002年12月该项目2001姩8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元；2001年8月―2002年12月为房屋主体建设期其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程費及期间费用支出资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分投资计划合理该项目投融资可行。
本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：
1、建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素预定建设工期能得到保证；
2、初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化
3、国家费税标准无大的调整；
4、企业所提供的资料真实可靠
项目财务效益评价是根据国镓现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用编制财务报表，计算评价指标考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性 (一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月 2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间按XX市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四嶂 3.经营期成本及费用的预测
(1)按销售比例分计算期结转开发成本。
(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算城市维护建设税按营业税嘚7%计算，教育费附加按营业税的3%计算交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提
(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发費用)。 (4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)
(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明 4.财务指标测算假设条件
(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。
(2)XX市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕 5.特殊处理
因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取 (二)静态效益指标 经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为 表6-1静态效益指标表 指标名称指标数值单位备注 利润总额6131.60万元 净利润4108.17万元 总成本利润率15.11% 销售净利润率8.29%
二、项目财务现金鋶量分析
经过评估测算该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：
1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；
2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元； 3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率財务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行
三、资金来源与运用分析
根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由彡部分构成本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施详见评估主表1。
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