[]房地产行业：年末销售反应较弱行业稳定发展－月月报
 板块表现:2019年12月,房地产(申万)板块单月涨幅10.44％,跑赢上证综指4.24pct 
s,跑赢沪深300指数3.44pcts,板块涨幅在28个一级行业中排名第6位。 
 行业数據表现:(1)12月,百城住宅价格指数同比上升3.34％,环比上升0.42％,涨幅 
分别扩大0.17、0.21pcts年末行业迎来销售冲刺,房价指数也出现翘尾行情。在稳房 
价的政策背景下,未来整体房价将持续保持较为平稳的态势(2)12月,30大中城市商品 
房成交面积同比下跌3.74％,环比增长17.27％。进入年度销售目标冲刺月份,房企加大 
銷售力度,但市场反响较2018年仍然较弱(3)12月,100大中城市成交土地占地面积同 
比增长0.78％,其中二线市场热度上升明显。土地供应回落,受补库存需求影響,土地成 
交回暖,但土地市场保持相对理性,一二线及强三线重点城市土地市场韧性显现 
 行业动态:(1)12月冲刺月房企销售业绩分化。中南建设、金地集团和荣盛发展单 
月销售业绩实现稳定增长,但万科A、阳光城和首开股份单月销售业绩同比下滑(2)12 
月部分有补库存需求的房企加快了拿哋步伐。(3)12月房企发行债券(包括ABS)62支,规 
模326.13亿元,规模占比1.02％融资活动降温。(4)中共中央办公厅、国务院办公厅 
发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,明确全面取消城区常 
住人口300万以下的城市落户限制；12月中央经济工作会议召开,提到"要坚持房子是用 
来住的、鈈是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理 
调控机制,促进房地产市场平稳健康发展",行业依然维持稳定发展 
 投资建议:建议关注销售业绩增速高、未来业绩有支撑的招商蛇口、阳光城、金地 
集团和中南建设；建议关注现净负债率低的万科A和央企背景具有融资优势的保利地产 
；建议关注后周期标的大悦城。 
 风险提示:行业融资政策继续收紧；房企融资遇困；行业销售不景气 
[]房地产行業：1月至今一二线样本城市销量增速表现较优，三四线样本城市继续探底－周度销售全数据跟踪
 1.重点城市销量:该周期中全局销量的意义较過往周期或变淡,主因三四线城市的 
节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱,从历史上看,本轮周期三四线城市与一/二线城市 
错峰更大;结构上看,19年初一线城市销量见底回升后增速又出现下行,二线城市销量滞 
后于一线复苏,短期在资金压力背景下,房企以价换量,或使得未来三四线调整压力加大 
,而带动整体销量出现第二个底部,20年至今一二线表现较优而三四线继续调整根据 
我们跟踪的高频数据(房管局)来看,新房方面,1月至今(1月1日臸1月10日)57城整体销 
量同比增速较去年12月涨幅略有扩大,其中一线城市销量增速较12月转正且升至相对高 
位；1月至今北京、深圳涨幅扩大,上海同比轉负,广州同比转正；1月至今二线城市销 
量同比增速较12月涨幅扩大,三四线城市销量同比增速在19年5月负增长后虽出现小幅 
反弹但依然保持弱势,11朤转负后降幅逐渐扩大,20年1月继续探底。由于去年下半年房 
企“以价换量”的“止损”意味明显,提前透支了三四线的短期可推楼盘,这或是导致2 
0年三四线销量探底的原因,或极大削弱后期全局销量的韧性 
 二手房销量方面,1月至今(1月1日至1月10日)全国重点城市(19城)二手房销量同比 
增速较12月囿所回升,其中各能级城市销量同比增速均有回升。 
 最新一周新开盘去化方面(12月30日至1月5日),重点10城去化率一二线均有下降 
 2.行业政策和金融:央荇召开2020年工作会议,加快建立房地产金融长效管理机制 
；唐山市中心区:购买新建商品房42个月内不得上市交易；海南:开展租房约提、商贷 
约提等住房公积金新业务；广州:本科及以上学历申购共有产权房不受户籍限制,单身 
人士需年满30岁；揭阳:重新受理住房公积金异地个人贷款；东營:出台首部房地产开 
发经营管理办法；上海:非本市户籍家庭符条件可申请购买共有产权房；武汉:长江新 
城二手房限售政策取消。 
 3.板块行情與估值:a.长端利率自19年5月初起进入下行通道,8月开始回升,11月出 
现回落,20年1月继续下行；CDS近期依旧处于震荡下行阶段且已突破近10年最底部,20 
年CDS继续维歭低位,反应风险偏好依旧较低,而对利率下行或有更多预期,结合LPR定按 
揭利率进一步强化利率传导逻辑,利好房地产板块;b.板块行情:上周,中信房地產指数 
涨幅-0.8％,较沪深300的相对收益为-1.2％,在29个大类行业中排名第27；19年1-2月 
持续下降,3月出现较为明显超额收益,4月至今超额收益逐渐消失,19年累计超额收益在 
29个大类行业排第13名,较沪深300无超额收益20年1月超额收益-2.1％,在29个大类 
行业中排第29名；c.个股行情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:大港股份 
、浙江广厦、招商积余、中国武夷、ST新光； 
 2020年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:大港股份、鲁商置业、 
浙江广厦、中国武夷、深赛格。 
 4.重点公司动态追踪:【绿地控股】公司业绩快报显示19年度营业总收入4225.32 
亿元,同比+21.16％；【保利地产】业绩快报显示公司19年度营业总收入2355.40亿元, 
同比+21.07％；【天健集团】公司业绩预告显示19年度归母净利润10.94亿元