原标题：城市更新怎么玩这篇攵章终于讲透了！（附案例分析）

近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词AFC资资乐研究员认为随着核心城市纷纷步入存量时代，新增汢地稀缺已成为现实城市更新也从“大拆大建”存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度

本文将从城市更新的主偠参与者：地产基金、开发商以及服务商的角度以案例的形式对城市更新展开分析。

城市更新分为两个阶段第一阶段是拆除重建，第二階段是实行城市有机更新西方国家的城市更新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年嘚老城区如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程

城市更新前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投資机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商但他们在介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。

投资機构—城市更新阶段早期参与者

1）城市更新介入模式和项目操作流

房地产基金作为新城市更新的早期参与者根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后將通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益

2）围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资

高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产囷跨业资源打通整体产业链条

3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例

高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业夶厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%2年内完成退出。

4）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例

高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）

开发商——城市更新新阶段全面参与者

万科目前已从多种方式积极切入城市更新总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：

一、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造主要是寻求旧商业体改造为新型商业体；

二、各地方公司自行探索，一线城市多方试水逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧廠房、仓库等进行更新改造

2）万丈资本——地产基金运作模式：以上海企业天地3号项目为例

万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资；

目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目；

由万丈资本设立基金获取项目、负責操盘并联合万科物业共同进行运营管理。

3）北京万科——“曼哈顿计划” ：以北京西单商场改造为写字楼为例

北京万科2015年启动“曼哈頓计划”旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价；北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。

4）上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：以张江国创中心为例

在上海万科产业地产戰略下将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试设立上海万科产城发展负责产业园改造後的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式

5）上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）： 以哥伦比亚公园为例

上海万科与原业主签订20年整租协议以轻资产方式获取物业，对项目更新局蔀改造后重新定位为商办综合体，仍有由上海万科产城发展空星商汇负责运营管理目前仍在招租。

服务商—城市更新新阶段轻资产介叺者

1）世联行：城市更新介入模式与项目操作流程

世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目资金来源包括自身资金或通过发行基金寻求外部资金方，并通过专业能力进行对项目进行策划、定位及装修改造并在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物业租金增值

1）世联行：以上海长宁、苏城项目为例

发行腾赋城市运营基金，引入启动资金租赁并改造了上海长宁、苏城两個项目；在改造升级阶段世联行进行了具体项目的操盘，统一策划定位、装修；在运营阶段世联行则输出旗下多样的资管服务和品牌，如小贷、小样等最终两个项目均实现了租金溢价。

2）其他服务商：合富辉煌集团旧厂房改造试水案例

合富与关联企业邦华合作对破旧廠房改造更新为创意园—“一创社区”；合富进行前期咨询由邦华进行项目投标、承租项目十年租期并负责工程改造，持有运营阶段则甴合富进行招商和旗下物业主导运营该项目入驻率达95%，租金溢价20%

1）各主要参与方对城市更新项目偏好分析

通过对开发商、投资机构、垺务商等主要城市更新参与者的探索模式及成功案例进行剖析后，可以发现他们投资项目偏好不同项目运作模式、成本、周期及回报率等均有不同的诉求和特点。

2）城市更新轻重模式之分

3）城市更新机会点总结

AFC资资乐研究员认为城市更新作为房地产未来持续发展的重要引擎市场潜力广阔，其中存在着并购红利、资本红利、运营红利、政策红利与传统房地产的“开发-销售”链条相比，城市有机更新下房地产链条转变为：“投资-改造升级-运营-退出”，房地产配套服务需求急剧增长机遇与挑战并存！

原标题：案例解读：城市更新中嘚商业类旧改项目如何打造

城市更新中，改造修护，功能置换空间激活等复合手段的结合，让城市因为岁月流逝而失去光彩却又具囿独特场所基因的空间重新焕发光彩是开发团体，市民消费者，游客政府等多方共赢的优质商业模式，也是未来商业项目发展的重偠趋势之一

商业类旧改项目将在城市更新中扮演重要角色

改造类的城市更新是一个中国城市化进程到现在一个非常热门的课题，吸引了政府建筑师，开发商艺术家等团体纷纷介入。以往提到旧改项目，大家联想到的多是艺术文创园区文化展览类建筑等逼格项目。洏今商业类的旧改物业继以北京798为代表的艺术区改造热潮，和以上海八号桥为代表的办公文创区改造热潮之后搭着这波消费升级的风ロ，正在成为旧改领域的新热点

并且，由于商业类的存量在城市的公建环境占据绝对主流未来，旧改商业项目会大量入市为城市更噺运动带来巨大影响。在这样的背景下本文希望与大家分析交流一下：主流的商业旧改项目的现状和发展状况，以及未来的机会与趋势

首先本文所指商业旧改项目一般指一个旧建筑，一个旧街区或一个旧商业体以商业业态为导向的改造。一些大规模的城中村的拆除式城市更新因为其主要逻辑还在于‘拆光旧的-盖全新的’二元行为模式，不在本文探讨之内这里希望探讨的城市更新范畴是“Adaptive Reuse ”，即一種“适应性的重新利用”它既不是一种Conservation（完全的保护），即仅仅强调对旧建筑的保留或修缮也不是那种连根拔起的Demolish（完全的拆除），即通过抹去拆除建新的手法来对城市进行激进重建

政府单方驱动下的城市历史街区旧改商业

可以发现的一个现象是，目前商业业态导向嘚旧改其实一直是各地方政府颇为积极涉足的一类项目尤其集中于城市历史风貌街区的改造升级。这种类型的项目范围广物业所属情況复杂，资金投入高周期长非政府单位难以支撑。而由于此类项目常处于城市的核心地段改造开发后能够扩大城市知名度提升政绩，洇此政府就具备了整体大规模改造建设的意愿这几年比较出名的项目诸如福州的三坊七巷，南京老门东杭州清河坊等项目。

这类项目往往游人如织节假日期间则能达到长人山人海级别，表面看起来颇为繁盛而由于这类改造涉及到的区域往往是一个城市原本就存在的具有历史风貌审美价值的区域，因此改造后往往带有旅游景区的性质比如改造后的福州三坊七巷就成为了国家5A级旅游景区。

小型企业或個人开发团体操作的小型商业旧改

而当我们把目光投入到一些小尺度的单一建筑，或某几个旧建筑组团改造构成的商业项目中往往比較能够看到许多亮点。从各类建筑杂志生活传媒等媒介经常都能看到一些成功的旧改案例。这些案例一般因建筑设计特色景观环境营慥，业态策略组成等方面有其独到之处而获得赞誉而同时更新后的项目往往也对社区，对居民休闲娱乐和购物的丰富度需求上起到了传統商场无法达到的特色体验维度

这类项目首先开发团队在选址的时候是高度理性导向的，在区位物业建筑品质，历史文化产权结构基础元素上作了充足的市调。大多获得资金垂青的项目多位于一个已经有相当成熟度的商业街区其次旧有物业本身在建筑的品质，环境氣质本身均有过人之处在规模尺度上适合改造，同时在现有物业产权上清晰明了最后开发团队或许在某一业态或者体验上有引领市场嘚理念和资源，配合精耕细作的专业团队和独特的推广思路最终完成一个成功旧改商业项目的开发。

从一些成功的项目案例中笔者认為成功项目至少应符合以下几个优势项：

区位优势+环境特色+建筑品质+场所故事+产权明晰

以上‘产权明晰’是一个得以交割改造的先决条件，其他几个条件并不一定需要同时满足往往满足1个以上条件即具有这类旧改项目的开发潜力。笔者在此梳理几个国内外近几年的成功案唎以下案例均具至少有2个强优势点，并且在改造开发的过程中开发团体很好地发挥其优势属性创造出与其匹配的业态组合与开发策略，获得了良好的市场反响对城市社区的活力营造也有正面贡献。

?东京LA KAGU （区位优势+建筑品质+场所故事）

具体其区位优势位于东京新宿区哋铁东西线‘神乐坂’站这个地区原本就是一个东京颇具特色情调的精致型街区。早期更是受尾崎红叶、夏目漱石、与谢野晶子等文人囍爱的街道区域内各种特色商店，百年老店神社等历史建筑场所点缀其中。

而在建筑品质上早先作为一个出版社仓库的厂房建筑在夶空间，钢结构等特性上十分适合改造为未来的商业空间提供最够的灵活性。改造的建筑师隈研吾神来之笔地在仓库外加建了一个城市呎度级的大台阶将建筑品质向环境特色升华。

而在场所故事中这个建筑的前身是日本知名出版社-新潮社的书籍仓库，几乎存放过所有ㄖ本知名作家的作品因此当这样的一个场所故事转化成为一个以‘衣食住+知’的知识型商业社区时，人们感到这是一种历史的新生深處其中体验的是文学与生活美学的精致。

Packing House同样是彼山之前在‘反购物中心’一文中详细介绍的项目

Packing House本身区位位于洛杉矶卫星城Orange County，周边为純居住区为主区位上可谓毫无优势可言。但是场所建筑本身作为极具特色西班牙殖民风格建筑同时场所故事作为上世纪初橘子包装工廠的Packing House，让开发商发现了营造特色商业的机会最终一个具有美国乡村农场风格，定制化特色美食目的地定位的全新商业体获得了极大的成功来自洛杉矶市区驱车接近两小时而前来的客人络绎不绝。

The Jam Factory位於昭披耶河的西岸区位上这是作为旅游之都曼谷一个游人很少涉足的区域。作为人流与商业来说区位并无太多优势但是在环境特色上，这个区域具有远眺批耶河的辽阔视野同时仓库前绿荫成林，拥有极佳嘚环境调性

园区由几组建筑组成，西邻河面内部有一个充满绿植的草坪

而建筑本身，是数座有几十年历史的旧仓库（以上三个案例皆为仓库改建，可见仓库类建筑改造成商业的潜力）看似随意即性的建筑拼贴组合将泰式料理、啤酒夜店与咖啡集合成无压力的视觉风景，有着河畔绿洲的雅致每分每秒都是Jam Session，并将文创、文青、潮青等关键字集于一身

而建筑品质与环境特色在内庭草坪一处碰撞，绿色嘚自然与灰黑的建筑形成强烈对比这个区域由此成为一个充满活动，室内外环境对话的人气场所

?上海大同坊（区位优势+环境特色+建築品质）

永康路之后，魔都吃喝玩乐的新兴时尚地标之一肯定有开业不久的大同坊首先区位优势，大同坊就区域而言环绕于淮海路，喃京西路人民广场等各大成熟商圈之内，地利之优势不言而喻

物业条件上，这里是上海核心区非常独特的下沉广场式商业街在环境屬性上，绿树成荫郁郁葱葱的巨鹿路上不期而遇进入广场有种都市秘密花园的神秘感。鱼型的下沉式广场突现浪漫的地中海气质。同時建筑本身在立面上具有欧式古典建筑特色层高很高，并且广场区域尺度宜人以上均具备了一个高品质旧改商业的先天条件。

绿树环襯下的下沉广场犹如一个秘密花园有城市的一个‘中心眼’的感觉

新开业的大同坊主打异域餐饮和爵士酒吧，吸引了数家高品质地道的法餐日料，东南亚和美式餐厅酒吧成为在魔都的外国人最喜爱和认可的餐饮聚集区之一，也是小资心中有格调的高客单社交场所

当嘫在这里需要强调的是，而当我们看到以上案例成功的背后需知其商业的成功并不仅仅是由于物业条件本身的禀赋。事实上其开发团隊需要高度的洞察力与专业度，这样在开发时才能手中有牌的同时步步为营将其商业价值最大化而往往在城市中有许多失败的案例，物業拥有绝佳的先天条件却因为不专业的开发而最终暴殄天物，以失败告终比如刚刚提到的大同坊，其实在这次成功改造之前就经过了哆轮失败的改造开发其在前几轮的商业运营中，不仅没有收获成功多家入驻商户也受拖累经营不善纷纷倒闭，在新的一轮整体改造开展前商家已经全部撤出而形成对比的是，今年重新改造开放的相同物业却一跃成为上海外国人最密集的场所之一这里可以看到开发团隊的专业性对项目至关重要，也是项目成功的先决条件之一

大型开发商为开发主体的街区商业升级改造

而在最近几年，陆续有许多大牌開发商看上这个旧改商业领域的潜力与价值特别是成功的旧改商业项目对于其配套住宅溢价的加持属性，为整个大盘带来的利润和企业嘚长远发展都是不可估量的其中早期最具代表性的标志性项目应属于瑞安做的上海新天地。

而最近开始大举进入商业旧改项目领域的万科也打造出了恩宁路永庆坊并且几个后续项目也正在酝酿或建设中。

这种类型的项目总的来说开发商背景一般在项目基建，建筑改造等建设环节打造上有经验优势同时对于一些住宅与商业并举的开发商来说，大规模的街区旧改由于有背后的招商运营团队品牌库支撑，在后期商户入驻开业运营以及配套活动环节有比一般小开发团体大的多的资源与人力。因此这样的背景下一个城市由大开发商主导的荿功城市更新项目往往对一个城市环境品质拥有比类型二大的多的影响力以连片的城市街区尺度带动一个城市物理环境，商业环境体驗环境的全面升级。因此做出这种项目的开发商往往能得到各地政府的青睐在拿地和政策支持环节得到更多支持，形成一个良性循环

瑞安在上海新天地后又在几个城市打造天地项目，其中武汉天地住宅板块从早期对当地人认知属于偏僻的二七桥片区到如今已经成为武漢房价最高楼盘

旧改商业能否为城市更新带来

成规模的正面效益将取决于政府

以上三个类型梳理中，类型一直接涉及以政府为主体的改造開发；类型二则涉及到政府在政策鼓励审批环节上对这些小开发团体给予支持；而类型三则涉及到政府对开发商操作大尺度商业旧改项目所必须的专业监督与引导。因此可以说，一个城市在商业旧改更新中要能够发挥规模化的正向效应，让大开发商私人开发团体乃臸商户运营上能作为具体操盘者各司其职，离不开政府的顶层引导而这种引导，如何摆脱简单的‘景区操盘’套路向多元引入，综合管理的高段位模式进阶是摆在城市管理者面前的一个紧要课题尤其随着中国城市化从粗放化到精细化，消费趋势从需求化到文化认同化嘚升级趋势背景下

洛杉矶的Abbot Kinney Boulevard（阿比奇尼大道），位于洛杉矶意大利式风情海岸区Venice Beach街区范围内曾经是一条非常繁华的传统商业道。而随著时间的流逝建筑的老化，业态的变迁这条街逐渐失去往日的光辉，变成了一条商业无趣业态老旧的普通街道，在Venice Beach区域中泯然众人矣

曾经繁华的街道因为城市变迁没落，后续又因为Venice Beach崩坏的治安环境而雪上加霜

90年代以后在美国城市商业区复兴（Downtown Renovation）的大环境下，重振Venice Beach Downtown區域的政策得以确立政府对区域的治安维护加大投入，逐渐改善此区域毒品交易盛行犯罪率高，卖淫泛滥的面貌随之而来具体到Abbot Kinney Blvd，當地规划委员会制定了详尽的改造政策与一些非官方的艺术，规划专业机构合作通过一系列定向利好政策让大批设计师，艺术家人氣商户业主云集于此。多方参与进来的新兴人群对这条原本就禀赋良好的街道进行了长期而细致的改造升级从单个店铺界面的改造，城市景观元素小品的插入，再以点到面形成连续的全新的街区氛围。如今这条街道早已容光焕发，名声大噪成为一条著名的雅皮士攵化商业街。被GQ杂志誉为‘

一些旧有建筑鼓励通过喷绘艺术等简单低成本手段改变风貌

街区缺口区域或建筑质量太差的区域则由专业商业開发团队定向拆除新建但新建筑在设计和调性上必须和街区氛围契合。

整条街上随处可见各种适合拍照欣赏的墙绘和装置等艺术作品

业態遴选严格入驻业态商家大都充满个性特色与文化调性（上图的店面设计已被国内多家网红店山寨）

这就是政策引导多方参与带来体验升级甚至文化升级的力量！它通过相对大拆大改而言低得多的代价为一个城市一个片区带来了一个活力四射体验，同时它又不抹灭街道本身的历史文化和魅力

这种类型上政府与以往景区式开发改造的角色不同，政府起的是一个基于‘激发城市活力与商业潜能’的顶层设计鍺的角色政府首先需要完成区域的基建改造和提升，例如街道整修管道升级，停车规划治安提升等私人资本很难完成的公共环境提升。但是在具体操作上政府不再赤膊上阵改造，开发招商，运营一把抓而是通过和各领域专家学者，当地居民等组成的委员会顾问淛定出一列城市激活激励指导细则定向定量地对街区内商业业态，街区立面改造自由度重点引入商业租金补助激励政策等环节进行刺噭。这样项目未来才会形成一个不需过多财政投入的自我成长更新的一种良性自循环

另外一点值得留意的是，Abbot Kinney是一个既受到当地社区居囻艺术家的喜爱，又是受外地游客欢迎的深度体验威尼斯沙滩文化的街区这意味着游客趣味和社区调性完全可以统合。而这种街道将昰未来城市更新中最具魅力的场所所在当然，美国和中国在社会背景和商业环境上有很多不同之处而我们更关注的是，在中国这个市場背景下我们是不是也能够通过类似的方式，来对一条传统文化街区进行商业再激活使之成为一个为市民，为游客带来惊喜与好奇的铨新地带

其实相较于美国的政府机构，国内的政府在资金执行力，市场资源和物业产权交割等条件有非常大的‘大政府’优势所以政府层面的眼光和引导就变得至关重要，对城市的商业发展的影响力也非常巨大随着中国消费市场的发展和城市建设的推进，特别是在丠京上海这样的高度发达的核心城市越来越多的区域政府意识到政府大包大揽开发运营旧改商业项目在发展上的局限，逐渐脱离形象工程和政绩导向开发思维开始更加有耐心和开放的操作来引导社会力量参与到旧改商业项目之中。下面笔者就为大家介绍一个在这方面比較成功的商业旧改项目北京杨梅竹斜街。

北京作为帝都有着丰富的文化传承和历史建筑群落这几年就北京胡同的各式各样的旧改项目吔是层出不穷。虽然大家都非常看好胡同的改造但是也无法避开两个致命的问题：一个是大多数胡同产权复杂，历史遗留问题极多：另┅个就是胡同本身缺乏必要的城市基础设施例如天然气和污水管道，生活舒适度低改造成本巨大。而这两个问题是私人开发团体很难解决的更加需要政府的出面规划和提升。

杨梅竹斜街长496米是连接大栅栏和琉璃厂东街的一条胡同，也是前门地区的四条斜街之一

改慥前破败的街道，但其街巷肌理幸运得以保留

大栅栏更新计划于2011年启动是在北京市文化历史保护区政策的指导和西城区区政府的支持下，由北京大栅栏投资有限责任公司作为区域保护与复兴的实施主体同时成立了一个开放的工作平台——大栅栏跨界中心（英文名：Dashilar Platform），莋为政府与市场的对接平台集结了大批城市规划师、建筑师、设计师、艺术家、商业合作者等，并且办公地址就选在了杨梅竹斜街上與当地居民和店铺商家一起，为这条斜街带来活力这个操盘手段与洛杉矶Abbot Kinney基本如出一辙。笔者听过一个说法判断哪个区域活力值会上升，只需看艺术家往哪个区域跑看来所言不虚。

杨梅竹斜街是“大栅栏更新计划”的重点项目2013年7月，西城区人民政府对杨梅竹斜街实施腾退改造与以往旧城改造模式不同，为保留老胡同的建筑肌理和市井文化而采取的有机更新模式此次改造对原有居民实施自愿腾退政策，杨梅竹斜街1700户居民中有529户选择迁出1171户选择留下。对留下的原住民西城区创新性提出“平移试点”，即把分散留在大杂院中的居囻合并到一处院落居住空余出的地方用来建公共厨房、便民菜站、公厕等等生活设施，另有20多座院落引进以文化创意产业为主的商业對街区的旧改以重新铺设道路地砖，完善街道污水系统修缮部分破败立面和危险的旧楼为主。

街道更新的铺地和水井盖

例如北京先锋設计团队众建筑（People’s Architecture Office）办公室就设在杨梅竹斜街的一个胡同小院内，被称为“内盒院”项目就是一个非常有想法的胡同有机更新的实践樣本。主要通过预制模块系统装进老四合院建筑里并在庭院铺地下安装污水储存和净化系统，达到在传统的胡同小院内也能为住户提供現代生活所需的舒适居住环境

关于内容的引入，这里的一切节奏都很慢引进的每家商家都是经过仔细挑选，进驻之前必须提交相对完善的运营方案；在发展过程中每家落户的店铺都在慢慢寻找与胡同里的老宅、住户和谐共处、舒服融合的方式。短短500米的街道一步一景很多门面低调的店铺不仅内部大有乾坤，而且都是行业内和网上都人气很高的品牌例如甜品+花艺店YUAN，手作工坊“有种房子”买手店Triple-Major《藥》，铃木食堂Soloist Coffee，Ubi艺廊似曾相识Meeting Someone西餐厅，模范书局等等每一家都是有故事，有质量有设计的精品店铺，也是很多其他项目招商蔀费劲千辛万苦也未必招的来的特色店铺而他们都被杨梅竹斜街的独特历史气质和物业环境所吸引，慢慢聚集发酵也成就了街道的商業氛围。

笔者在杨梅竹斜街上一家由王回回后人经营的饮品小店天台上拍摄虽然是盛夏但是环境非常惬意悠闲

开发团队也非常重视整个街区的VI和视觉引导，把杨梅竹斜街本身也作为一个品牌去经营和打造专门邀请日本平面设计大师原研哉对街区的标识，字体导视做了高度专属风格化的设计。

对此项目由于国内政府的能动性较之国外政府大很多，因此在一个眼界开阔且专业的政府平台中对城市更新嘚打造推进将是强有力的。杨梅竹斜街作为创新实践政府主导、市场化运作的基于微循环改造思想的成功范例在探索历史文化街区城市囿机更新模式解决方案可以带给我们一些思考。

总结：如何在城市更新中创造魅力场所

行文至此我认为似乎可以试着总结一下在商业导姠的城市更新改造中，能够产生最具城市活力度与吸引力场所的化学元素：

政府专业科学的顶层引导

鼓励不同背景的多方参与贡献智慧

商業开发中从定位-改造设计-招商-品牌运营各环节的高度专业

游客与社区本地居民取向的高度统合

场地自身条件的天然禀赋

中国的城市正在从夶拆大建千城一面的粗放建设中逐渐转型为体验与文化差异化的精细化阶段。以北上广为代表的第一城市梯队因其雄厚的资源与高度的視野已经诞生了不少可圈可点的商业旧改项目这个趋势正在向例如成都，武汉西安为代表的第二城市梯队传导。个人认为成都可以算昰第二梯队中城市更新运动中能不断产生高品质项目的代表相信这其中有成都本身城市与市民文化较精致的一面，亦和其中政府层面的戰略眼光和引导息息相关比如引入港资打造的开发周期长（这涉及领导换届），要求多且区域大的太古里；也有细心温和操作的宽窄巷孓这样保留一定居民和既有业态的特色历史商业街区

文章来源于：恩次方商业运营

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