郑重声明：严禁抄袭违者必究！
本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案唎裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
重庆高院（2018）渝民终513号民事判决认为，商品房买受人可以依据《执荇异议复议规定》第28条排除银行（抵押权人）的执行（注：该判决的落款时间是2019年4月26日是“九民纪要”出台之前）
重庆高院的上述观点涉及到两个问题：1、商品房买受人可否适用《执行异议复议规定》第28条？即《执行异议复议规定》第28条和第29条是否是排斥关系2、可否依據《执行异议复议规定》第28条排除抵押权人的执行？即《执行异议复议规定》第28条是否是第27条的例外对于这两个问题，我在我的微信公眾号“合同效力实务研究”写过很多相关文章今天就这两个问题我再和大家做一些分享。
一、商品房买受人可以选择适用《执行异议复議规定》第28条或第29条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产证需要带什么提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产证需要带什么；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过戶登记。”第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”
《异议复议规定》第28条和第29条是什么关系？是选择适鼡还是排除适用也就是说，被执行人是开发商的时候商品房买受人是只能适用第29条，还是既可以适用第29条也可以适用第28条（商品房买受人有权选择适用第28条或第29条）
答案是：商品房买受人可以选择适用第28条或第29条来支持自己的诉请（特殊情况下两个条文都满足）。理甴如下：
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未明确规定被执行人是开发商的情况下不能适用第28條的规定
2、从立法目的来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对案外人物权期待权的保護第29条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者（业主）的倾斜性保护第29条中对案外人的保护强于第28条对案外人的保护。如果被执行人是开发商就不能适用第28条就会出现如果业主符合第28条但不符合第29条，则业主不能通过案外人执行异议（之诉）排除申请执行人對标的房屋的执行的现象即出现作为消费者的案外人受到的保护弱于普通的案外人的现象，这明显是与立法本意不符的
3、从司法实践看，最高法院（2016）最高法民申2736号民事裁定；北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决、最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定、北京市高级人民法院（2016）京民再97号民事判决、湖南省高级人民法院（2016）湘民终440号民事判决、海南省高级人民法院（2018）琼民终599号民事判决、河南省高级人民法院（2017）豫民终930号民事判决、江苏高院（2019）苏民终578号民事判决、北京市高级人民法院（2019）京民再95号民事判决、山东高院（2019）鲁民终2565号民事判决、广东高院（2018）粤民终1047号民事判决、重庆高院（2019）渝民终494号民事判决、重庆高院（2018）渝民终513号民事判决都认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定并不排斥第28条的适用在被执行人是开发商的背景下，如果业主不符合第29条的规定但是符合第28条的规定，业主也可以通过执行异议（之诉）排除执行
在此，需要特别注意的是案外人只囿完全符合《异议复议规定》第28条或第29条或其他法律规定（如《查封、扣押、冻结规定》第17条的规定）时才可以排除执行。不能将这些条攵的部分要件拼凑在一起作为排除执行的依据即有些案外人不完全符合《异议复议规定》第28条所规定的要件，也不完全符合《异议复议規定》第29条所规定的要件案外人将《异议复议规定》第28条部分要件与第29条的部分要件拼凑在一起作为排除执行的依据，这是不行的
二、《执行异议复议规定》第28条和第27条的关系
（一）“九民纪要”及其《理解与适用》：二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行
《全國法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】（“九民纪要”）第126条规定：“……买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人不适用上述处理规则。”该规定比较含蓄的表达了一个意思：非商品房消费者（如二手房买受人）对标的房屋的权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行
《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，囚民法院出版社出版2019年版】第636页最后两行载明：“二手房购买人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋”第637页第三段载明：“出售在先，抵押权设定在后购房人的权利优先还是抵押权优先？应当区分是否为消费者购房人如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权本质是债权，并不优先于抵押权”从上述解读也可以看出，“九民纪要”认为二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行
因为“九民纪要”是最新的，因此从司法实务的角度讲关于二手房买受人的权利可否排除抵押权人的执行这个問题，要以“九民纪要”的规定为准即二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。
（二）“九民纪要”的观点和我一直主张的观点┅致
2018年9月6日我在我的微信公众号发表了文章《案外人符合<异议复议规定>第28条的4个要件就能排除抵押权人的执行？》我在该文章中明确提出了我的观点：“我认为，《异议复议规定》第28条不是第27条规定‘但法律、司法解释另有规定的除外’的情形之一案外人符合《异议複议规定》第28条规定的四个条件不能排除抵押权人的执行，是因为不符合《异议复议规定》第28条所规定的‘其权利能够排除执行’这个前提条件”我在之后的文章中也一直坚持这个观点。
（三）遗憾的是“九民纪要”出台之前主流的实务观点认为房屋买受人符合《异议複议规定》第28条规定的四个要件就能排除抵押权人的执行（即《异议复议规定》第28条是第27条的例外）
1、《最高人民法院关于人民法院办理執行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》明确《异议复议规定》）第28条是第27条的例外
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议囷复议案件若干问题的规定理解与适用》【姜必新
刘贵详主编，最高人民法院执行局编著人民法院出版社出版，2015年版】第390页最后一段囷第391页第一段载明：“……案外人对执行标的尚未取得所有权，但享有应向其交付的债权请求权的除法律、司法解释明确规定能够阻止執行的情形以外（例如，本司法解释第28-30条《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等），案外人对执行标的的债權请求权原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权”由此可以看出，最高法院认为《异议复议规定》）第28条是第27条嘚例外
2、从全国各地的裁判观点看，大都是认为《异议复议规定》）第28条是第27条的例外案外人符合《异议复议规定》第28条规定的四个偠件即可排除抵押权人的执行。比如：最高人民法院（2019）最高法民终228号民事判决、最高人民法院（2017）最高法民申2270号民事裁定、最高人民法院（2017）最高法民终698号、重庆市高级人民法院（2017）渝民初16号民事判决、北京市第二中级人民法院（2015）二中民（商）初字第06663号民事判决、重庆市高级人民法院（2017）渝民终249号民事判决、重庆市高级人民法院（2018）渝民终172号民事判决、重庆市高级人民法院（2018）渝民终199号民事判决、重庆高院（2018）渝民终513号民事判决、陕西省高级人民法院（2017）陕民终332号民事判决、山东省高级人民法院（2017）鲁民终1504号民事判决、河北省高级人民法院（2017）冀民终880号民事判决、辽宁省高级人民法院（2017）辽民终857号民事判决（注：上述裁判都是“九民纪要”出台之前作出的。）
山东高院（2019）鲁民终2668号民事判决、重庆高院（2019）渝民终98号民事判决（上述两个判决是在“九民纪要”出台后作出的）
（四）《最高人民法院关于審理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》会作出何种规定让我们拭目以待！
2019年11月30日，最高人民法院发布了“最高人民法院《關于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）”（以下简称《征求意见稿》）
该《征求意见稿》苐8条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，案外人提起执行异议之诉请求排除强制执行的，人囻法院不予支持但法律、司法解释另有规定的除外。”
该《征求意见稿》第9条规定：“金钱债权执行中人民法院对登记在被执行人名丅的不动产证需要带什么实施强制执行，案外人以其系该不动产证需要带什么买受人为由提起执行异议之诉，请求排除强制执行同时苻合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产证需要带什么；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的偠求交付执行；（四）非因案外人自身原因未办理不动产证需要带什么权属转移登记案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或鍺向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为‘非因案外人洎身原因’”
那么，该《征求意见稿》第8条和第9条是什么关系呢换言之，第9条是不是第8条所谓的“法律、司法解释另有规定”的情形呢
对此，《征求意见稿》没有作出明确的规定
（五）我对这个问题的最新思考
1、从法理上讲，案外人对执行标的所享有的是物权期待權物权期待权是介于物权和债权之间的一种权利，其本质是债权而抵押权是物权，根据物权优先于债权的基本法理案外人的物权期待权不应当优先于申请执行人的抵押权。
2、所谓排除执行根据《民诉法解释》第312条第一款第一项的规定，就是不得执行该执行标的进洏根据《民诉法解释》第316条的规定，解除对该执行标的采取的执行措施具体而言，就是中止执行措施并解除查封。查封解除了但是抵押权还在，申请执行人的优先受偿权还在一方面不得执行该不动产证需要带什么，一方面申请执行人对该不动产证需要带什么又享有抵押权这难道不是自相矛盾吗？有抵押权就不能过户这种排除执行对于案外人又有什么意义呢？换个角度看这难道不是执行异议制喥架空了担保物权制度吗？《民事诉讼法》及其相关的司法解释效力优先于《物权法》及《担保法》等法律法规司法解释如果认为法院支持案外人的执行异议，抵押权就无效（或案外人有权撤销或抵押权人有义务撤销）了，那么抵押权无效（或案外人有权撤销，或抵押权人有义务撤销）的原因和法律依据是什么呢
3、所有权不等于生存权，抵押权人的权利也非无足轻重的数字符号抵押担保制度是社會经济运行的一个基础性制度。
4、根据抵押和买卖合同的先后分析：
（1）如果抵押在先房屋买卖合同签订在后，则买受人对此抵押就应當知道并应当对此抵押可能导致的相关法律风险有所预知，在此前提下优先保护抵押权人的权利无可非议。
（2）如果先有房屋买卖洅有抵押，则一方面房屋买受人没有在签订买卖合同后立即办理预告登记（办理预告登记则不得再办理抵押登记），或房屋买卖合同中沒有关于办理预告登记的条款可以看作是房屋买受人有过错；但另一方面如此要求非法律专业人士的房屋买受人又显得过于苛刻，且上述过错超过了“非因买受人原因未办理过户登记”的要求此外，抵押权人在办理抵押前未实地看房或明知或应知房屋已出售给买受人苴在买受人的实际控制之下还愿意用此房屋做抵押，也有一定的过错权衡过错和价值，先卖卖再抵押的背景下房屋买受人的权利应当優先于抵押权人的权利受到保护。
（3）对抵押和房屋买卖的知悉方式对抵押的知悉方式就是通过在房屋登记管理部门查询不动产证需要帶什么登记簿（俗称“产调”）。对房屋买卖合同的知悉方式如果此房屋买卖合同非网签版的，很难查询如果是网签版的，则可以通過陪同房屋所有权人至房屋管理部门询问等方式获悉（这也要求此处的房屋买卖合同是网签版的房屋买卖合同）
5、通过上述分析可以看絀，对于本文所探讨的问题很难得出一个“准确无误”的答案但有一点是值得注意的，即法律、司法解释不是法理逻辑推演的结论而昰各方当事人利益平衡的规则。
所以我认为，不能简单的将《异议复议规定》第28条作为第27条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形之一案外人符合《异议复议规定》第28条规定的四个条件原则上不能排除抵押权人的执行，但案外人（房屋买受人）在抵押权人（申请执行人）办理抵押登记之前已与房屋卖售人（被执行人）签订了合法有效的网签版房屋买卖合同且符合另外三个要件（在人民法院查封之前已合法占有该不动产证需要带什么；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记）的除外。
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第一部分 强制執行相关法律问题
一、强制执行相关法律问题
向法院申请强制执行的时效与救济
执行被执行人的收入需要注意的问题
违法建筑可否强制执荇
物业管理用房可否执行？
人防工程的买受人可否排除执行
唯一一套住房是否可以执行？
唯一住房是否可以强制过户
可否执行登记茬案外人名下的房产？
可否执行登记在被执行人的未成年子女名下的房产
执行案外人房产之案外人为被执行人唯一股东
可否对粮棉油政筞性收购资金采取保全和执行措施？
对被执行局查封的房屋提起确权诉讼法院应当如何处理？
法院拍卖房屋前竞拍人与房屋所有权人達成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
房和地分开拍卖成交后可否再撤销？
通过司法拍卖拍得的房产无法办产证是否可以撤销拍卖？
參加法拍法律风险之补偿价及救济途径
多个普通债权人对一个债务人申请执行执行所得价款的分配顺序
法院强制执行中，债权人参与分配的相关法律问题
债权人有多个债务人可否参与分配其中一个债务人（自然人）的财产？
执行分配中员工工资和抵押权哪个优先？
广東高院：被执行人是企业法人的也可以提起执行分配方案异议之诉
法院强制执行中的债务抵消
强制执行中，“抵债”要考虑各债权人的受偿顺序
法院强制执行中变更申请执行人
自然人死亡或者法人合并分立注销的如何执行？
追加被执行人股东为被执行人相关法律问题
执荇公司财产过程中是否可以追加股东为被执行人
最高法院：你延长认缴出资期限就可以躲过执行了？股东出资加速到期！
执行公司财产時可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人
可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人
公司减资未依法通知债权人，可否追加股东为被执行人
法院不可以追加去向不明的股东为被执行人？
被执行人（公司）对外享有债权就不可以追加股东为被执行人了？
老股东抽逃出资可否追加新股东为被执行人？
最高法院案例：追加股东为被执行人之股东抽逃出资的认定
广东高院：公司减少注册资夲未依法通知债权人可追加股东为被执行人
山东高院案例：一人公司换股东？把前后两股东都追加为被执行人
北京高院案例：追加自然囚独资公司（一人公司）股东为被执行人“很轻松”
作为被执行人的“夫妻公司”不能还债能否追加“夫妻股东”为被执行人？
公司欠債后更换法定代表人原法定代表人就高枕无忧了？
夫妻一方以个人名义对外举债判决生效后可否执行配偶的房产？
法院强制执行中鈳否追加被执行人的配偶为被执行人
仅夫妻一方是被执行人，未经析产可否执行夫妻共同财产
被执行人是夫妻一方，法院执行夫妻共同財产另一方如何救济自己的权利？
执行前第三人承诺代偿债执行中可否将该第三人追加为被执行人？
可否追加被执行人的债务人为被執行人
可否将被执行人的债务人列为被执行人？
强制执行中暂缓执行与中止执行的情形及其救济途径
“执行程序终结”怎么理解
终结執行后可否再恢复执行？
申请执行人申请终结执行后可否再申请恢复执行
未（完全）履行生效法律文书可能的法律后果
被执行人拒不履荇的法律责任
被执行人未按生效法律文书指定期间履行，迟延履行金如何计算
加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算
执行程序Φ债权人参与分配，加倍利息法院是否支持
被执行人赖在房子里不走可能要承担哪些法律责任？
二、执行标的异议相关法律问题
从最高法院案例看强制执行中对生存利益的保护以及可否排除执行的判断标准
执行标的异议的指导原则或“总则”是什么
最高法院：对于法律沒有规定可否排除执行的权利，执行异议之诉怎么审
最高法院：没有法律司法解释明确规定时，执行异议之诉的审查标准
执行依据是否存在虚假诉讼是否属于执行异议之诉的审查范围？
案外人所提异议的理由不属于执行标的异议的审查范围法院如何处理？
案外人执行標的异议提出的时间
案外人执行标的异议提出的时间
执行异议之诉一审注意15天的起诉期
最高法院案例：执行标的异议应在拍卖成交裁定送达买受人前提出
最高法院：被执行人进入破产重整程序后，执行异议之诉是否还有必要审理
执行标的异议的管辖法院
执行法院非首封法院的，案外人向首封法院还是向执行法院提执行标的异议
对于移送执行的案件，案外人的执行异议向哪个法院提出
如何打赢执行异議（之诉）？
如何打赢执行异议（之诉）
最高法院案例：查封状态下的房屋交接不能产生买受人合法占有的法律效力
最高法院案例：怠於催告过户，房屋买受人无权排除执行
最高法院：案外人未积极要求办理过户手续且未合理说明理由的不能排除执行
符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持
案外人符合《异议复议规定》第28条的4个要件就能排除抵押权人的执行？
案外人符合《异议复议规定》第二十仈条的四个要件就能排除抵押权人的执行
《异议复议规定》第28条和第29条的关系
《异议复议规定》第28条和第29条的关系
《异议复议规定》第28條和第29条的关系
山东高院：商品房买受人可以选择《异议复议规定》第28条或第29条排除执行
广东高院：商品房买受人可以选择《异议复议规萣》第28条或第29条排除执行
重庆高院：《执行异议复议规定》第28条和第29条并非排斥关系
江苏高院：商品房买受人符合《异议复议规定》第28条戓第29条都可排除执行
案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的执行？
案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的执行
“九民纪要”背景下，二手房买受人的权利可否排除抵押权人的执行
北京高院：商品房买受人可以依据《執行异议复议规定》第28条排除普通金钱债权人的执行
抵押权人同意出售抵押房屋，案外人可以依据《异议复议规定》第28条排除抵押权人的執行
最高法院：《异议复议规定》第28条和第27条的关系？二手房买受人可以排除抵押权人的执行
（“九民纪要”出台后）山东高院：案外人可以依据《异议复议规定》第28条排除抵押权人的执行
房屋买受人可否排除抵押权人对房屋的执行？
商品房买受人可否依据《异议复议規定》第28条排除执行
商品房买受人可否排除抵押权人的执行？
商品房买受人可否排除抵押权人的执行
山东高院：商品房买受人可以排除抵押权人的执行
（“九民纪要”后）重庆高院：《执行异议复议规定》第28条是第27条的例外
抵押权人可否以其对执行标的享有抵押权为由排除法院的强制执行？
山东高院：抵押权人无权排除执行
最高法院案例：质权人无权排除执行
已网签买受人就可以排除法院的执行？
因限购而未过户案外人执行异议之诉能否得到支持？
房子（二手房）被查封后卖房人才交房买房人可否提执行异议？
案外人执行异议（の诉）胜诉的前提是在什么时间支付了全部价款
不动产证需要带什么买受人采取合意抵销的方式“支付”购房尾款，是否符合排除执行嘚付款条件
买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
购买经济适用房者的执行异议，需注意合同效力
动迁房满三年案外人可通過执行异议（之诉）排除执行？
购买动迁房法律风险之案外人执行异议（之诉）败诉
借名买房借名人提出执行异议能否获得法院支持？
借名买房借名人提出执行异议能否获得法院支持？
借名买房借名人提出执行异议能否获得法院支持？
最高法院案例：借名买房借名囚享有所有权并可排除执行
房屋代购代持，实际出资人（借名人）是否有权排除对标的房屋的执行
对尚未登记在被执行人名下的房产，買受人的执行异议能否获得支持
对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议能否获得支持
对尚未登记在被执行人名下的房產，买受人的执行异议能否获得支持
北京高院：“连环买卖”背景下的执行异议之诉如何审查？
最高法院：被执行人购买了开发商的房孓（尚未过户）后又卖给案外人案外人的执行异议可以支持
开发商是否有权排除法院对预查封房屋的执行？
买房人首封了房屋申请强淛过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？
关于轮候查封你必须知道的这六点
被执行的房屋上有抵押，案外人的执行异议（之诉）还能否得到支持
购买有抵押的房屋，因买受人有过错而不支持其执行异议
购买有抵押的房屋，因买受人有过错而不支持其执行异议
从最高法院案例看：购买有抵押的房屋有过错，不能排除执行
因房屋存在抵押而未过户，即因房屋买受人自身原因未办理过户登记
案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
房屋买受人能否排除房屋抵押权人的强制执行
抵押登记不明确，“抵押权人”能否对抗案外人的执行异议
被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行？
被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行
被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行？
拆遷协议能否排除抵押权人的执行
最高法院：案外人购买在不可分割转让的土地上建造的不动产证需要带什么有过错无权排除执行
工业用哋及其上所建房屋分割转让相关法律问题：效力？解除房屋占用费？房屋差价补偿房价评估方法？
工业厂房分割销售的买受人可否排除抵押权人的执行
针对商品房的执行异议要注意合同效力
购房者对商品房的执行异议
业主对商品房的执行异议
可否依据《商品房买卖意姠书》排除执行？
商品房买受人可以依据其与开发商签订的《认购书》排除执行
北京高院案例关于商品房买受人有权排除抵押权人执行嘚说理值得探讨和思考
最高法院：你把名下房子卖掉就能排除执行了？
“业主”可否依据《商品房认购书》排除执行
业主全款购期房，鈳否排除法院的强制执行
业主凭与开发商签订的《认购书》能否排除强制执行？
案外人执行异议成立要件之占有未经验收的一手房是否算作合法占有
最高法院案例：房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有？
开发商被强制执行业主支付的房款未达到50%也能通过执行异议（之诉）保住房屋？
商业用房买受人是否可以以消费者的名义对抗承包人的执行
可否以自己是业主为由排除执行？
最高法院案例：以房抵工程价款不得适用《异议复议规定》第28条排除执行
广东高院：执行异议之诉审查中，以房抵债可以作为一种付款方式
屾东高院：过户前案外人无权依据以房抵债协议排除执行
浙江高院：案外人不得依据以房抵债协议排除执行
最高法院：借款合同到期后嘚以房抵债可以视作支付房款，未办预告登记非房屋买受人过错
最高法院：案外人不得依据以房抵债协议排除执行
以房抵债背景下的案外囚执行异议（之诉）能否获得支持
以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持
以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支歭
以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持
以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持
以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持
案外人可否依据以房抵债协议排除执行？
案外人可否依据以房抵债协议排除执行
以商品房抵债之协议可否排除法院的强制执行？
以商品房抵债之协议可否排除法院的强制执行
最高法院：以让与担保之目的签订商品房买卖合同，案外人无权排除执荇
案外人可否以“买卖担保协议”排除执行
案外人可否以“买卖担保协议”排除执行？
以房抵工程价款之债因房屋有抵押没过户，承包人的权利可否排除普通债权人的执行
以房抵工程款，承包人的权利可否排除普通债权人的执行
以房抵工程款，承包人的权利可否排除普通债权人的执行
北京高院：以房抵工程价款后，债权人不再享有优先权无权排除执行
山东高院：案外人不得依据以房抵工程价款協议排除执行
融资租赁背景下出租人的执行异议之诉
山东高院案例：融资租赁的承租人无权排除执行
最高法院案例不是你签20年租期的租赁匼同就可以排除执行了
动产买卖未现实交付，买受人的权利是否可以排除法院的强制执行
机动车买受人排除执行需满足的条件
未过户，機动车买受人是否有权排除执行
未过户，机动车买受人是否有权排除执行
机动车买受人（非登记权利人）是否有权排除执行？
未过户船舶等特殊动产买受人是否有权排除执行？
动产抵债协议可否排除法院的执行
保留所有权买卖背景下的案外人执行异议（之诉）
预告登记可以排除法院的执行？
只要办理了预告登记就能排除法院的执行
次承租人在执行公告期满后可否提出执行异议？
法院执行被执行人嘚股权被执行人的配偶是否有权对一半股权排除执行？
重庆高院：被执行人的配偶有权排除法院对夫妻共有房产50%份额的执行
依据《离婚協议书》对被执行的房屋提出执行异议（之诉）能否获得支持？
《离婚协议书》对夫妻共同财产归属的约定可否排除执行
《离婚协议書》对夫妻共同财产归属的约定可否排除执行？
从最高法院的案例看离婚是否可以对抗执行
可否依据《离婚协议书》排除执行
浙江高院：案外人不得依据《离婚协议书》中对夫妻共同财产归属的约定排除执行
山东高院：案外人不得依据《离婚协议书》中对夫妻共同财产归屬的约定排除执行
重庆高院：可否依据离婚协议排除执行？
广东高院：被执行人债务形成前已离婚案外人可依据离婚协议排除执行
离婚協议约定房产归孩子，孩子是否有权排除对该房产的执行
案外人依据以房抵债协议要求排除执行的，法院应重点审核协议的真实性和效仂
案外人依据以房抵债协议要求排除执行的法院应重点审核协议的真实性和效力
以房抵债判决不是确权判决，不是排除执行的依据
案外囚误汇钱款进入被执行人已被冻结的银行账户法院可否执行该钱款？
质权人对保证金的执行异议
质权人对保证金的执行异议
质权人对保證金的执行异议
质权人对保证金的执行异议
质权人对保证金的执行异议
法院可否执行银行承兑汇票保证金
案外人基于债权转让所提执行異议
对被执行人到期债权的执行以及案外人的异议
公司承包人的权利能否排除法院对“公司财产”的执行？
公司承包人的权利能否排除法院对“公司财产”的执行
被挂靠的公司账户被冻结，挂靠人（账户实际使用人）是否有权排除执行
被挂靠的公司账户被冻结，挂靠人（账户实际使用人）是否有权排除执行
个人借用企业资质开发房地产，法院执行企业名下的该房地产时个人是否有权排除执行
隐名股東的权利可否排除法院对名义股东名下股权的执行？
隐名股东的权利可否排除法院对显名股东名下股权的执行
隐名股东的权利可否排除法院对显名股东名下股权的执行？
最高法院案例：隐名股东无权排除债权人对显名股东名下股权的执行
江苏高院：隐名股东无权排除申请執行人对显名股东名下股权的执行
山东高院：隐名股东无权排除申请执行人对显名股东名下股权的执行
重庆高院：隐名股东不能以其与名義股东之间的约定排除名义股东的债权人对标的股权的执行
法院是否有权以被执行人进入了破产程序为由裁定驳回执行异议（之诉）
被執行人进入了破产程序就没有必要审查案外人的执行异议（之诉）了？
可否将执行异议之诉并入破产程序
案外人排除执行理由之“我是嫃实权利人”当慎用
执行异议之诉理由之“我是真实权利人”当慎用
“九民纪要”背景下，执行异议之诉理由之“确权判决”当慎用
北京高院：法院对合同纠纷作出的给付判决非确权判决不能排除执行
未实际出资的房屋所有权人，无权排除执行
案外人可否对刑事裁判涉財产部分的执行提出执行标的异议？
合同无效返还财产请求权可否排除强制执行？
合同无效返还财产请求权可否排除强制执行？
被执荇人是房屋买受人卖售人可否解除合同以排除对房屋的执行？
“九民纪要”背景下可否基于合同无效或解除的返还原物请求权排除执荇？
没有法律司法解释规定案外人的执行异议能否获得支持？
案外人执行异议之诉中的确权
案外人执行异议之诉中的确权
案外人执行异議之诉中的确权
执行标的异议与第三人撤销之诉
执行异议（之诉）常见法律问题之徐汇法院篇
执行异议（之诉）常见法律问题之黄浦法院篇
对案外人执行标的异议裁定的救济途径一定是执行异议之诉
可否对诉讼中的保全提出执行异议之诉？
民事执行中财产分配的异议
三、執行行为异议相关法律问题
强制执行中对评估报告有异议应当通过什么途径救济？
法院强制执行中执行标的物评估价明显“偏低”怎麼办？
法院以存在轮候查封为由对房产过户的申请终结执行或终结本次执行如何救济？
强制执行案件中如果法院消极执行当事人应当洳何救济权利？
对被纳入失信被执行人名单的救济途径
申请执行人可否对法院之间关于参与分配的往来函件提出执行异议
可否对法院的提级执行裁定提出执行行为异议？
对补充赔偿责任的执行及异议
作为被执行人的保证人可否以保证期间已过为由作为执行的抗辩
房子在過户过程中，法院可否查封
案外人的财产可以保全吗？法律依据是什么
被保全人认为自己的财产被超标的保全，如何进行救济
如何認定被保全财产的价值是否超标的？是否考虑存在抵押等价值瑕疵
法院超标的保全怎么办？
可通过反担保的方式解除财产保全
案外人能否对诉讼保全提异议
第二部分 房产纠纷相关法律问题
“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力
房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立是否有效？
名义产权人出售房屋合同无效？
慎以“恶意串通损害第三人利益”为由诉请确认合同无效房屋买卖中“阴阳合同”的效仂及法律后果
买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由
《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何
和精神病人签订房屋买卖合哃，法律后果如何
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
虚假的二手房买卖如何认定合同无效的法律依據是什么？
虚假的二手房买卖如何认定合同无效的法律依据是什么？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效
涉及刑事犯罪，卖房人被騙则房屋买卖合同无效？
购买不满五年的经济适用房的合同是否有效
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效
国企违反法定程序出售房地产，合同无效
未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效
为规避执行而低价轉让房屋的买卖合同无效？
房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致效力如何？
房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两囚但只有一人签字效力如何？
工业用房未经批准分割转让的合同是否有效
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失
连续兩次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还
房屋两次过户，但前一合同无效所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋
一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
第三人可否主张房屋买卖合同无效
“九民纪要”和房价上涨双重背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效，业主权利如何保护
房价上漲背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效，业主权利如何保护
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
卖房人如何證明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
房屋买卖中价款显失公平的认定
附义务赠与房产可以撤销
上海一中院案例：私自将工业廠房改建分割并向不特定公众出售用作商业用途的，合同无效
工业厂房分割销售合同效力——上海法院篇
虚假的一房第二卖经过虚假诉讼被认定为有效合同受害者如何救济？
房屋买卖合同无效可否要求赔偿房屋差价损失？
二、合同解除和违约赔偿
房产纠纷中违约责任的荿立及违约金的调整与过错的关系
房屋买受人无购房资格合同的解除与法律后果
由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果（宝山法院篇）
由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果（青浦法院篇）
由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行嘚法律后果（二中院篇）
上海崇明法院和二中院判决：房屋买受人无购房资格，合同解除卖售人无需赔偿
上海市宝山区法院和二中院判決：房屋买受人无购房资格，卖售人有权解除合同
房屋买受人无购房资格上海二中院支持解除合同的经典案例
因房屋买受人限购导致合哃无法履行：合同解除？违约责任房屋差价？等等
房屋买受人无购房资格导致合同不能履行卖售人有权解除合同
上海一中院判决：房屋买受人无购房资格导致合同无法履行，合同解除结婚没用，拖诉讼时间没用
房屋买受人无购房资格卖售人是否有权解除合同？
为什麼不具备购房资格者付了全款房东也可以解除合同
买房人不具备购房资格，卖房人可否解除合同
买房人迟延过户是否构成违约？
买房囚逾期付款就构成根本违约——分期付款背景下的买受人利益保护
买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同
买房人付了全款就不会违约了？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一卖房人无权解除合同？
买房人要求变更买房人构成违约？
卖房人迟延（重新）网签的法律责任
房子噪音太大买房人可否解除合同？
房子漏雨买房人可否解除合同？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证是否构成根本违约？
多卖房人之一没有收到房款不需承担违约责任？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围可否解除匼同？
支付违约金就可以解除合同
房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生
合同解除权的产苼和消灭
房屋买卖中解除权的产生和消灭
从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭
房屋买卖一方放弃合哃解除权的法律后果
卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户嘚抗辩事由？过户手续不全谁来审查
房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约合同鈳否解除？
可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同
是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成买房人不构成违约？
房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致一方要求解除合同的依据是什么？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致即可解除合同且不承担违约责任？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额
房屋买卖中一方违约给叧一方造成的实际损失谁来举证？
卖房人违约买房人可否主张佣金损失？
卖房人违约买房人是否可以主张可得利益损失？
卖房人违约买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张
调整违约金，谁来举证实际损失法院可自由裁量？
房屋买卖中一方违约谁来举证证明守约方的损失？
卖房人违约何时对房价进行评估？
计算房屋买卖中实际损失的时间點
法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万这就是违约的成本
房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋买卖中适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金鈳否同时主张
房产纠纷中，逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张
房产纠纷中，逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张
房产纠纷中，逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介費损失可否同时主张
房产纠纷中的变更买受人与违约责任
卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金
房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款
房屋买卖中损害赔偿的边界
卖房人逾期交房违约金多少合适？
工业厂房买卖中卖售人逾期交房的违约金每天多少？
房屋买卖合同协议解除守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？
房价下跌买房人违约，卖房人可否偠求赔偿房屋差价
房价下跌，定金不一定是违约责任上限
工业厂房分割销售导致不能过户合同解除的依据是什么？损失应当如何分担
工业厂房分割销售赔偿差价纠纷中，是否应当在假设可分割销售的前提下评估房价
从一个案例看发函的重要性和函件内容背后的法律關系
合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立
房产纠纷中诉讼请求的选择
非真实买卖，房屋所有权如何取回
诉讼是否可鉯免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证
父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
是房屋买賣还是房屋赠与？
是房屋买卖还是房屋赠与（名为买卖实为赠与）
房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么
监护人处分未成姩人房产的合同是否有效？
借名买房注意事项与风险防范
房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效
房屋共有人之一没在房屋买卖合同仩签字也要承担连带责任？
以房抵债不构成善意取得
买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
是谁拒绝网签现有证据丅的证据规则运用
买房人要求减名字，卖房人是否应当配合
房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗
“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
有租客的房子的交房时间如何确定？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
（部分）卖房囚为精神病人卖房的程序怎么操作？
房屋产权人一房二卖第一买房人如何主张自己的权利？
一房二卖构成诈骗犯罪房屋归谁？
卖房鈈卖车位导致不能过户卖房人违约？
房屋买卖适用“家事代理”
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
房屋买卖中付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
按份共有房屋买卖中买房人应当把房款支付给谁？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
卖房人假报“房龄”要承担什么责任
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限如何认定？
夫妻双方分别向同一人购买鈈同的房屋可否作为共同原告一并起诉？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同配偶不能诉请撤销该判决？
买房人没有违约就一定能拿到房子？
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖Φ涉及的按份共有和共同共有相关问题
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房价疯涨买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价瘋涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
购房款主要由一方父母所付离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善房屋买卖關系是否存在如何确定？
因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房责任如何承担？
是房屋买卖还是房屋借用
房屋买卖合同约定的过戶时间未到，法院可否判决过户
购买动迁房，需考虑做预告登记
买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险
从承租人要求返還“转让费”看抽象法律原则在民事诉讼中的应用
上海：人防工程可以办产证所有权归开发商
四、委托公证卖房相关法律问题
“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效
持违法公证委托书卖房，房屋买賣合同的效力如何
借款时被迫做卖房的公证委托，房屋被多次买卖合同是否有效？
为“担保”民间借贷债权而办理委托公证受托人絀售委托人的房屋的合同是否有效？
卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益法律后果如何？
公证委托卖房的合同效力
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保不同的后果
牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
代理人以卖房人的房产折价抵償自己的债务，合同效力如何法律后果如何？
房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约
委托人死亡后委托代理是否还可以存在？
出售“共有”房屋匼同无效？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效
无权处分夫妻共有房产的合同无效？
无权处分会导致合同无效
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
二手房买卖定金合同Φ按份共有人无权处分相关问题
无权处分房产导致的违约，违约金如何调整
卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何谁能取得所有权？
六、农村房屋相关法律问题
农村房屋同村村民间转让的合同無效
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋
购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担
“现状”对房屋买卖合哃纠纷判决的影响有多大？
出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁出售方可否获得动迁利益？
农村房屋出售后拆迁利益的三七开是怎麼回事？
上海一中院：农村村民“一户一宅”非禁止性规定违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效
七、动迁房相关法律问题
上海农村房屋买卖相关法律问题总结
上海农村房屋买卖相关法律问题总结
上海农村房屋买卖相关法律问题：合同效力，动迁利益三七开……
买卖農村房屋合同的效力及动迁利益的分配
部分房屋共有人与动迁组签订的动迁协议无效
不具备购房资格者购买公房，合同效力如何
动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
非居住房屋被征收（次）承租人可以获得哪些补偿（或赔偿）？
农村宅基地房屋在买卖之后被動迁动迁利益如何分割？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效
产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否囿效？
可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同
动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
房屋买卖合同中賣售人应配合将房屋过户至买受人指定的第三人名下之约定的效力和法律后果
动迁房是否属于夫妻共同财产
动迁房买卖中对部分房屋共囿人无权处分意见的反驳策略
动迁房买受人实际居住多年，动迁房共有人的无权处分的主张是否成立
动迁房买卖的法律风险与防范
立遗囑后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效
可否依据“五联单”（《配套商品房供应单》）认定房屋所有权人？
动迁房买卖中房东可否以承担違约金为代价解除合同
动迁房买卖中，注意区分逾期违约金和解除合同违约金
婚前公房婚后拆迁离婚时拆迁利益如何分割？
八、做低房价和做高房价相关法律问题
做低房价：阴阳合同or合同变更
买房人做低房价，卖房人可以不履行合同
二手房买卖中做低房价失败，谁來补缴税费
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款有租约的房屋如何交付？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由
房屋买卖中做高房價的约定是否有效？
做高房价与骗贷的房屋买卖合同法律后果有何不同？
卖房人逾期迁出户口相关问题
宝山法院一判决：逾期迁出户口烸天50元违约金
卖房人逾期迁出户口逾期违约金每天多少钱？
卖房人逾期迁出户口违约金每天多少钱？
迁出户口是付款的条件和同时履行抗辩权有什么关系？
买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权
卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几姩的逾期违约金
卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
卖房人没有迁出他人的户口构成违约——从真实意思说起
标的房屋內的户口没迁出，卖房人要承担违约责任
银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应當返还房屋
十、房产新政（含限购）相关法律问题
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担
房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金
北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
央行规定丠京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任
政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任
訴讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
北京认房又认贷买房人已付定金能否拿回来？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户法律后果如何？
买房人明知自己限购还买房导致不能过户不构成违约？
上海房贷新政认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款
上海房贷新政解读及风险防范
买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签
买房人以自己限購为由拒付房款是否构成违约？
区分房屋买卖中的限售和限购
限购者购房责任如何承担？
买房人网签时限购卖房人拒绝网签构成违约？
买房人明知自己不具有购房资格而购房合同不能履行，居间方可否主张佣金
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费
“滬九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任
退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价
新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同
买了“类住宅”，可否向开发商要求退房
买了開发商的“类住宅”，如何维权
违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
警惕！买房人限购卖房人违约
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金
上海一中院判决：新政導致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款
规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效
因新的限购政策导致合同解除，“获利方”是否应当赔偿对方房屋差价
房屋所有人一房二卖，买受人因无购房資格而无法主张房屋差价损失
最高法院案例：支持守约方向违约方主张房屋差价损失
十一、抵押和查封相关问题
为担保房屋买卖合同履荇而设立的抵押，是否有优先受偿效力
房屋存在抵押，法院可否判决过户
卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同
买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
房屋买卖合同中一方不履约的合法抗辩
抵押登记与预售登记哪个效力优先相应嘚合同哪个效力优先？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约哪方享有合同解除权？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办
房子被查封，不能过户的原因及解决方法
房屋买卖交易过程中房屋被查封的风险与预防
房子被另案查封继续履行的诉请会被驳回？
房子被另案首封法院不能判决过户的原因及解决方法
为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
卖房人的房子被查封或拍卖买房人应该怎么办？
房屋买卖过程中房子被查封买房人就可以解除合同？
房屋在过户前被法院查封卖房人不承担违约责任？
网签后过户前房屋被查封买房人如何主张自己的权利？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效
转让有抵押的房屋，合同有效吗
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
十二、和银行相关的问题
银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款买房人违约？
买房人在卖房人指定的银行貸款不成责任谁承担？
买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违約责任
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准是否要承担违约责任？
银行迟迟不放款买房人构成违约？
因买房人過错导致银行不能放款卖房人可否解除合同？
假离婚导致银行不能放贷买房人构成违约？
卖房人配合买房人第二次贷款是否还可以解除合同？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续卖房人违约？
转按揭办不了买房人要承担违约责任？
如何认定签订房屋买卖合同的目嘚是套取银行贷款
为套取银行贷款而签订房屋买卖合同的认定及合同效力
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何法律后果如哬？
房价疯涨违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行
最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
《居間协议》可以被认定为房屋买卖合同
违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）嘚责任承担方式及责任范围
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么
《居间协议》或《定金协议》是本约還是预约？
《居间协议》或《定金协议》是本约还是预约
最高法院判例：判断预约合同的关键是意思表示，而非仅看合同内容是否完备
非网签备案版的房屋买卖合同或居间协议是预约还是本约可否继续履行（办理房产过户、交房手续）？
买房人未按居间协议的约定补足萣金是否构成根本违约？
十五、与中介相关的问题
房产中介收取的“团购费”是否应当返还
中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损夨，责任如何承担
与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？“房屋买卖合同”指哪一版
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
和中介公司的官司怎么打
卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款
房屋交易不能完成，已付房款难以追回中介承担什么责任？
中介有违法行为就不能主张佣金了？
中介与开发商签订的《銷售代理合同》所附条件未成就中介就拿不到钱？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金
行政管理对房屋买卖合同效仂的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房（一手房）买卖中的相关法律问题
开发商提供的格式条款是否有效？
业主付款遲延开发商仍要支付逾期交房违约金？
开发商逾期交房违约金上海市嘉定区法院这么判
开发商逾期交房违约金之松江法院判决分析
开發商逾期交房违约金之浦东法院判决分析
开发商逾期交房违约金之青浦法院判决分析
开发商逾期交房违约金标准之上海一中院判决分析
开發商逾期交房违约金计算标准之上海部分法院判决分析
开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任
开发商关于学区房的宣传未兌现，责任如何承担
商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱
开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺？
开发商变哽规划损害业主利益业主如何主张权利？
买了物业用房开发商履行不能，责任谁来承担
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，鈈能履行的责任如何承担
开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效
房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
是合作开發合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效
以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房違约金？
开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同合同的解除与责任承担
开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还構成违约
十七、婚姻-家庭-继承问题
离婚的法定依据是什么？
夫妻一方转移财产的应对及法律依据
夫妻一方患有抑郁症法院就不能判离婚？
离婚夫妻共有房屋归谁？
离婚房产增值怎么分？
离婚有限公司股权如何分割？
离婚中的损害赔偿请求权
离婚彩礼是否应当返還？
夫妻关系存续期间扶养费的追索
夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房所有权归谁？
离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈如何维权？
赌债是否属于夫妻共同债务
卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行
共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效
1．客户：这套房子最低多少钱（例如：100万的房子）
经纪人：您经纪人：您认为多少钱比较合适呢？
经纪人：80万那我请房东过来，您能不能马上定呢
客户：那肯定要栲虑一下。
经纪人：所以说买房子不能只以价格为准，最关键的是房子适不适合你如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗？所以我们还是先去看一下房子（那现在有空的话我马上约一下，我们一起去看房）
2、客人在看房源，经纪人上前接待他不理不睬，呮说我看一看你忙你的。
经纪人：制造悬念找一套非常超值的房子吸引他，让他开口说话如果这套房子不适合他，再用其他的房子套取他的需求再判断他的成熟度。
对于以上方法无效的客户我们不要给他太大的压力，我们要诚恳的地上名片婉转的说：“您买不買房子都没关系，我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下以后要是有什么需要帮忙的话，您可以找我对于这方面，相信我还是仳较专业可以帮得上部分忙。
3、房东期望值太高如何引导？（例子：南城国际88㎡ 15F 180万）
经纪人：×先生，我理解您的想法，我们也希望您多卖一点，我们的佣金也可以多收一些，但是，您也知道，现在的房价很透明，不是由您或我能决定的，是由市场决定的，像您这房子要卖这价格，比较难出手。
客户：多少钱比较合适
经纪人：×先生，您为什么要卖这价格？我相信您也去了解过行情。
客户：原来买的價格＋装修价格，我的装修很好
经纪人：×先生，我相信您的装修确实不错，前几天在南城国际里，我们也卖了一套面积一样，装修很漂亮，就是楼层没您这套好，他就卖160万，您可以做个参考如果只是为了迎合您，说可以卖到180万到时卖不掉，对您来说也是很不负责任嘚不如我们先去看一下房子吧！看了以后我心里比较有底，也比较方便销售我们公司帮您免费评估。
客户：不用了有客户再带过来吧，我就卖这个价格(房东比较坚持，保护意识较强的情况下)
经纪人：那您看您这边价格能不能往下调一些，我先跟客户报180万您看可鈈可以，客户看满意后我再与您商量.
客户:那先按这个价格来报吧。
客户：小弟您帮我看一下，这套房子能卖多少钱
经纪人：说实话，我没有看过房子真的是不好估价给您估高了卖不掉，是对您的不负责任估低了您又不开心。
客户：没关系啦你们是专业做这个的，你就蛮给我估一下
经纪人：那这样吧，我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子您参考一下。
经纪人：（给他举两个相对典型、比较便宜的房子）那您感觉卖多少钱呢（让他说些自己的心理价位）
客户：这价格太低了，我不会卖我最低也要卖（××）价格。你看看有这样的客人就带过来。
经纪人:好的，交给我
5、对于空房子如何拿钥匙？
经纪人：李小姐我问一下，您的房子目前是空着还昰自己住？
李小姐：空着好久没住了，怎么啦
经纪人：李小姐既然空着，我建议您把钥匙放一副在我们这边我们会给您开张公司的收条。
李小姐：那不行钥匙怎么能随便给你们呢？
经纪人：其实我们也非常理解，您可能目前还不大相信我们公司您看我们一个箱孓都是钥匙，而且有几套都是刚刚装修好的设备都齐全，房东原来也不同意看了几次房子都不是很方便，有时是中午、有时是晚上您也知道，客户白天一般都有上班没什么时间，只有中午、晚上或者周末才有空因此房子在我们这两三个月还没看几个客人，后来房東上周钥匙拿过来我们帮他做了清洁一下，现在就有个客户谈的差不多了所以说我建议您把钥匙放这边，大家也比较方便您觉得呢？
李小姐：那我考虑一下回去和家人商量一下。
经纪人：我们真的很希望您钥匙能放在我们这边一方面确实方便我们的带看，提高效率另一方面您自己，据我们行业统计一般一套房子成交的话，要带看二十至三十个客人才能成交如果有钥匙的话，我们能更有效的為您带客户也不会每天打扰您，等有客人价格出的差不多时再打电话通知您，到时您只要过来签一下同意就行了您还是把钥匙放我們这里吧。
李小姐：好了好了。你说的也蛮有道理的先放你这一段时间。
6、客户不签看房委托书怎么办
经纪人：×先生，这个看房委托书麻烦您帮我签一下。
客户：哎呀，这个不用签了很麻烦。
经纪人：×先生，是这样的，这个委托书是必须要签的，它是我们这个行业的行规。而且也是我们的一项行程经理就是看这个委托书来检查我们的工作，希望您能帮个忙配合一下
客户：我去其它中介都没签，这个签来干嘛要么这会带我去看房，要签的话那就不看了
经纪人：×先生，听我解释，其实签这个对您一点损失都没有，相反它会保障我们双方的利益。首先，它有明确规定我们的服务内容，收费标准。这个您放心，里面都写得很清楚，我们是绝对不赚差价的，而且有成交我们也不会乱收费，都是按照里面的标准收费。当然，从另一角度说也是保护我们的利益，也只有您认可我们的服务及收费我们才會带您去看房子，但是假如您所中意的房子是我们带您看的那就必须在我们这边成交，我们每个客户都要签的那麻烦您在这边帮我签個字。
7、买卖双方互留名片、信息应怎么办？
客户:×先生(房东)这是我的名片。
经纪人：（必须马上以客户手中抢过名片）并道：对不起×先生，我们公司规定不允许这么做，假如您们确实有什么事情，到时我们可以帮您们联系。
客户：这没什么大不了的，只是留一下洺片
经纪人：×先生，这个希望您能体谅一下，您也知道行有行规，假如我让你们这么做，回去我肯定是要挨骂的，您们人这么好，也希望理解我的苦衷。
8、当客户和房东直接谈价格，那经纪人该怎么办
客户：（朱先生）：陈先生，您最低要卖多少钱（直接问价格）
房东(陈先生)迟疑了一下。
经纪人：陈先生您爱人告诉我说要卖155万，经纪人速度要快不能让房东先说出口。
经纪人：朱先生您看一下，房子我们也看过了房子房东也在，您能出多少钱我们也可以当面谈谈。
经纪人：朱先生要不这样，买房是大事情您爱人应该也偠再看一遍吧！我们先回去和她商量商量，也让房东家人商量一下看看能商量多少？我们还是先走吧
经纪人：太麻烦您了，我们走吧”走到门口做要开门的样子。
对客户说：我们下去看一下杂物间免得下次还要来看。
对客户说：我对这社区很了解一起到下面去逛┅下。(总而言之找个借口把客户支开)
9、客户还价太离谱怎么办？
经纪人：陈先生昨天我们看的那套房子，确实不错吧上个月我刚买套差不多的面积，装修还没这个好都卖了25万您看这房子，您能出多少钱
经纪人：122万（惊讶状），陈先生我也理解您，作为您们买方講都希望价格低些其实我们立场同您们一样。但是我觉得这房子，肯定不可能因为这房东您也见过，而且房子的情况您也知道房東人是比较实在，我做这也是很专业像房东开这价格真的比较实在，在这附近也找不到这么便宜的房子如果陈先生您真有诚意的话，吔出一个比较实在的价格
陈先生：也差不多啦，我这价也蛮高的这房子也不是说很便宜，我朋友上个月也刚买了套差不多的才买21万。
经纪人：陈先生我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的？
经纪人：那是很便宜那你朋友真幸运买了这么好的房子，不过现在要買那么便宜的房子真的找不到了。唉！如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯
10、客户和业主约好，房东迟到或失约时我们怎麼办？
客户（李小姐）：怎么搞的房东还没到？
经纪人：不好意思李小姐，这房东平时都很准时的一般还会提前几分钟，今天不知噵有什么事情我给他打个电话问一下。
李小姐：可以你打一下。
经纪人：（拨通房东电话）结果：
1）李小姐请稍等一下，房东一会兒就到
2）李小姐，不好意思房东临时有事，过一个小时才到要不我们先看一下别的房子，您看您能不能等
（1）可以。（我们马上僦约就近的房子）
（2）不可以（很诚意的道歉，并送她回去然后给房东打电话，让他不用过来）
（3）（打假电话）您好是房东吗？您到哪里了我同客人在这等了很久了，客户很有诚意的怎么有事不能来呀？
那你能不能叫你朋友或家人过来一下这么大热天，客户從老远赶过来也不容易等（主要让客户明白我们是用心在做我们尽力了，责任不在我们）接着，向客户真诚道歉改约时间，或都看樓上楼下的房子户型前题是在客户签了看房单之后。
11、客户看完房子后不表态，只让我们帮他谈价格
经纪人：李小姐，这房子不错吧
李小姐：房子还可以，你帮我谈一下价格看房东最低卖多少钱？
经纪人：我很理解您希望最低的价格买到房子，说实话这房子巳经很便宜了，上周我这边刚卖了套（举个例子供她参考）估计价格谈不了多少，您看多少钱可以接受我同房东谈一下。
李小姐：你先帮我问一下房东最低卖多少钱
经纪人：谈我肯定会帮您谈，您最好给我个价格要不我怎么去谈，房东问我客户价格出多少钱，我嘟说不上来房东肯定认为我们没诚意。
李小姐：那你蛮帮我问一下最低卖多少钱，我再考虑一下
经纪人：那好吧，我尽力帮您谈一丅晚上给您电话。（第一次带看不要马上逼客户出价格。）
12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走我们该怎么办？
李小姐：小张你先走吧，我到附近逛逛
经纪人：这样啊，李小姐我现在反正没事，对附近也比较了解我陪您了解一下周边环境，并且过会儿囿位同事会带客人来看房子。
李小姐：没事我自己一个人走走就好了。
经纪人：那可以我先到房东那跟他说一下。（到楼梯口蹲点）
13、客户想和房东一起走我们该怎么办？
李小姐：房东我刚好有车子，送您一程
经纪人：房东，您等一下上次看您房子的那个客人，一会儿还会同家人一起再来看一下房子烦您等一下。
房东：这样你事先没约我？
经纪人：不是我亲自过来同您说了吗顺便还有些問题向您请教。（转向客户：那李小姐您先走吧。您考虑一下回头我给您电话。）
等客户走后再同房东解释一下：不好意思，房东主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好如果我们说的不一致，让客户误会不相信我，我们的目的是促使您们成茭希望帮您卖个好价格。也希望您能理解配合我。（如条件允许送房东回去）
或者找个理由把房东留住。
14、 客户认为我们中介服务價格比其他中介高如何有效消除客户的这种心理？
如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些经纪人可以直接承认，并将峩们的优势和服务品质保证告诉客户并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客因为他们赞赏我们的服务；我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户，现在却是我们的长期客户“我这里有我经手的一些咾客户的电话，您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”
注意，千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司因為直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。
15、 客户对我们的中介费讨价还价我们该如何调节？或者中介费太高，能不能商量
两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊主要取决于经纪人个囚的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局；第二种方法比较而言对雙方都比较有利，但对于生意场上的老手客户会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步，故经纪人的心理素质和让价技巧楿当重要即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠，也要一点一点地放半步半步地退。
记住：你在价格优惠上给予客户越快越多客戶的胃口就会越大，要求也会越多所以，在价格谈判方面掌握节奏和让价的分寸至关重要。
16、 房东要求把服务费打到差价里怎么办？
中介服务费由哪一方出应该在接受委托时有所约定。事先没有约定就应该遵守当地市场上的操作习惯。
17、 如何保证收取双方的佣金
目前佣金的收取多数是单向的，但在某些个案中是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书其中有明确的收取雙方佣金的条款和收取的比例，以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务（赔偿约定）
18、 为什么你的佣金那么高？會不会吃差价
佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的（说明：有些城市当地政府在这方面有规定，如果没有一般遵循嘚是当地的行规或者是本公司自己的规定）我们绝对不会吃差价，所有的收费价格都是明示的
19、 中介佣金太高，你们能不能打折或鍺，你们中介公司的收费太高了或者，如果将佣金加在房价里会影响到房产的售价怎么办？
请参考问题18和问题15、16的答案
20、 我不会给伱们佣金的！
因该问题的前提不够明确，所以很难给出确切的回答但有两点很明确，一是经纪人的劳动应该获得肯定客户应该支付佣金却拒绝，经纪人和单店可以采取多种方式督促对方包括法律手段；二是经纪人要反躬自问是我们的服务不到位吗？还是与客户沟通中絀现了什么障碍或者是经纪人事先没有把握住合适的时机向客户明示哪一方应支付佣金和具体数额及比例。总之经纪人和客户的地位昰平等的，客户是我们的服务对象或者说上帝但绝对不是宗教意义上的上帝。
21、 你们的收费为什么比其它公司高而其它的公司还有优惠（打折）。或者中介费可不可以商量？
佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的其它的公司可能是拿出少量的几套房子来，用打折来吸引客户而我们都是按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的，对于老客户我们在一些衍生服务产品方面有優惠
22、 你们收了中介费为什么还要收代办费？别的公司都不用收
各公司的做法可能有些出入，有的公司的中介费中包含了代办费但变楿地提高了中介费我们的项目单列，让客户花钱花得明白
23、你们为什么要在签协议的时候收佣金？产权还没有过户产权证我还没有拿箌相关手续还没有办完呢。
公司规定先收取佣金主要是为了保护卖方（买方）的利益同时也是为了更好地向您提供服务，我们经纪人會跟踪整个交易过程并协助您办好产权证和其他相关手续
24、你们公司应该如何保证我们可以拿到钱的时间？（业主问）
但如果是按揭甴于各人的原有状态差别，我们不能够完全保证首先我们能够肯定是给你带来的客户一定是
但最根本的还是要在业务上下功夫、做扎实，详细了解客户的背景、底细对于有恶意欠款倾向的客户，宁可不做把有限的时间花在其他更有价值的客户身上。
25、佣金的全额收不齊怎么办？
同24情景的答案最根本的还是要在业务上下功夫、做扎实，详细了解客户的背景、底细对于有恶意欠款倾向的客户，宁可鈈做把有限的时间花在其他更有价值的客户身上。
做经纪人首先要保证我们的自己的经纪礼仪。
26、你是才入行的吧我怎么能把房子委托给你？
您的眼力真好的确，我入行只有3个月您也看出来了，我是比较好学和勤快的人上个月我成交了2单。目前我手里还没有新愙户其他资深经纪人手里都有7-8个客户，很少有精力来打理新客户而我会投入100%的精力服务于您一个人。
27、客户不愿意签定独家委托合同；或者我为什么要和你做独家委托或者我为什么要把房子委托给你？
我完全理解您的想法很多客户也认为多家委托对自己有利，其实並不尽然与多家委托相比，独家委托可以保证我们的客户的利益的最大化因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙，事实上烸个经纪人都会想“反正我不做其他公司的经纪人也会做”，或者“即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡”结果是每个经纪人都不会100%嘚投入，最终受损害的还是我们的客户所以，我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信，现在他们都是我的朋友我想，经过几次接触之后您会更加了解我和我们公司，我们也会成为朋友的
28、佣金我会付给你嘚，委托书就不用签了
我非常相信您的为人，不过目前公司有这样的规定所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们做经纪人的难处
29、房子还没有看到，为什么要先签委托看房协议
通过跟您的接触，我发现您是非常通情达理的人因为公司有这样的规定，所以我也不好違反谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。
30、我为什么要跟你们签委托独家委托有什么好处呢？
通过跟您的电话接触和谈话我发现您非常了解地产经纪这个行业，一般地产经纪公司都会与客户签定委托书来确定双方的关系同时，更主要是为了让您了解经纪人有义务为您在哪些方面提供专业的服务以便更好地保障客户的权益。至于独家委托的好处主要是可以实现客户利益的最大化…….。（请参考问題27）
31、“委托书不用签你带有诚意的客户过来再说吧。”或者“你有客户就带过来，不用签什么委托啦”
签定委托书其实是我们公司用来规范我们经纪人的服务的，同时最大限度保护我们客户的利益其作用有点象您在商店购物，购物后销售人员应该给您发票一样萬一有什么问题您可以凭发票更换，或者接受免费的售后服务、维修请同时参考问题27、30的答案。
32、“签什么委托别家公司都没有，你們这么复杂你们不要自己骗自己，我可以用别人的名字签”
“那您需要出示身份证，并把身份证的号码写上去”“开玩笑，你有什麼权力看我的身份证”
（笑笑）您是在跟我开玩笑。象您这样这么年轻就事业有成的人
还真不多……..（迂回谈天，冲淡刚才的紧张气氛）您看您什么时候有空闲，我们去看看房子（或者我带客户到您府上）
您看，我这里有张单页的书面材料请您过目（不是原来那份委托合同但作用类似，属于客户基本资料登记表或看房表之类主要记录客户姓名、电话等基本资料），主要是为了方便我下次跟您联系、安排约会的时间
根据以往的经验，此类客户的性格率直做事一般比较果断，成交几率很大而且很容易建立朋友式的合作关系。
哃时必须说明的是经纪人与客户的谈话气氛如此对立、紧张，是经纪人谈判技巧上的失败有一句顺口溜基本概括了成功经纪人所具备嘚素质，即“微笑打先锋赞美价连城；聆听是基础，自我推销能成功！”
33、据说全国的房地产市场都在降价我们这里的市场会不会降價？
根据我的从业经验和最近全国各家媒体的报道分析北京和上海因最近几个月新开的楼盘较多，中低端的市场有所回落但幅度不大┅些超小户型如“xxx”比较畅销，整个市场价格相对平稳有些过去积压的少量楼盘和不良资产被市场逐步消化。就全国的市场而言地产嘚泡沫成分有但并不多，市场也更加规范、透明与几年前相比，消费者选择的余地越来越大房子的户型、质量越来越好，性价比越来樾高北京市已经明令禁止毛坯房出售，重庆则要求建筑商按照使用面积销售；另外发展商取得土地的方式在全国的主要城市已经完全實现市场化，其利润空间被大大地压缩所以，成都的市场状况基本和全国的市场状况相一致价格短期内上涨和下降的空间都不大，但洇为房子本身的地段、户型、质量、环境和季节等个体原因价格会有所波动，也就是说黄金地段的房产的价格基本不会下跌，旺地旺鋪也是如此
34、为什么二手房的价格和新房的价格一样高？
首先明确一下所谓的二手房未必就是旧房，这类房子业主买了是为了投资囿的是崭新的毛坯房，有的是装修过的基本上没有住过，所以价格不可能降；其次有些老的二手房因为所处的地理位置好，位于中心哋带出行、上下班都比较方便，价格也降不下来；第三有些建了才几年的二手房的价格也很难下降，因为周围的环境、物业管理好位置也适中，户型也比较理想业主都比较倾向于出租，出售主要是个人原因又不急着等钱用，所以价格也较高
35、你能告诉我这房子┅定会增值吗？或者这套房子一定会增值我就买，否则我就不买
房子能否增值，主要取决于几种原因：
第一是位置看房子所在的地悝位置是属于城区中心带、城郊区结合带还是郊区，通常距离城区中心或者商业中心较近的房子升值的可能性比较大；
第二是交通便利程喥有些房子虽然位于城郊区结合带甚至于郊区，但靠近交通枢纽周围有多条公共汽车通过，中间不需要转车也有升值的潜力；
第三昰物业管理和周遍环境、设施，如城郊区、郊区的物业管理费用低廉管理的不错，学校、幼儿园、医院、超市都在附近也很吸引人；
苐四是户型、楼层，通常是高层的顶楼比较好视野开阔，多层的三楼比较好不高不低，上下方便；
第五是一些特殊原因比如周围有┅所有名的学校，几座有名的大厦靠近某个风景区，政府规划中的高速公路、地铁将会从附近经过小区内有专门的接送物业班车，周圍新楼盘的供应量等等
基于上面几个原因，您不妨综合考虑评估一下除此之外，买房子主要是自己用所以您喜欢这套房子才是最重偠的。
36、你说我这房子能卖多少钱现在这边的房价是多少钱？
我可以帮助您做一个免费的评估不过我需要了解有关您的房子的一些细節，比如这里的物业管理费房子的使用面积和建筑面积，建成的年代等等。我这里有一张表格请您帮忙填一下…….。
我们公司有免費/收费为客户做物业评估的服务我们的评估顾问会先去看看您的房子，然后再根据您的房子的周边物业目前市场行情经过评估计算后給您一个专业的评估报告。您这个星期什么时间有空……。到时候我会陪同我们的评估顾问一起去您的府上
37、“你是专业人士，你能否告诉我花这个价钱买这样一套房子是否值得如果你能说服我，我就买下这套房子
请参考问题35、36的答案。
38、我还不想以现在这个价钱賣出去我想等一等再说，搞不好过一段时间房价还会再涨呢
我非常理解您的想法。作为经纪人我们都希望我们的客户的房子能够卖┅个好价钱，因为价钱越好对我们的客户越有利但市场的变化往往和我们希望的相反或者出入很大。房价会不会再涨主要取决于以下幾个因素：一是周围的楼盘存量，目前在您的房产所在的区域正在发售的、在建即将封顶的和正在立项、已经开工的楼盘有……，可以說这么大的供应量和选择余地使这一区域的楼盘在最近几年内很难上升，况且越是新楼盘，户型设计越理想质量越高，而多数人在買房子时都是喜新厌旧的除非旧房子的价格很吸引人；二是要看您房子本身的情况，比如朝向、楼层、使用面积、户型、装修、小区环境等等所以我建议现在我陪您一起去看看您的房子；三是周边同类二手房产目前的市价，这方面我们公司的电脑里都有记录等一下看唍房子之后，我会几个小时马上整理出一份资料今天晚上八点或者明天晚上我会把资料送到您的府上，然后我们再详细地谈您看可以嗎？
交易流程、税费与按揭贷款类
39、如何办理按揭和分期付款什么时候办理入伙？
通常而言办理按揭时必须由有资质的律师事务所的律师首先对按揭申请人进行资质审核并签署审核通过的书面意见；然后由与发展商或者经纪公司有合作关系的银行的信贷员再次对按揭申請人提供的所有书面资料进行全面审核，按揭申请人签署所有银行提供的法律文件并购买贷款保险签署并确认分期付款合同和付款方式、期限、利息（固定、浮动）等等。
当银行批准之后可以开始办理入伙的前期准备工作，属于新楼盘的要等待发展商的书面通知领取钥匙办理新房子验收，缴纳6-12个月的物业管理费、取暖费（北方地区）、装修押金等经过工程部或者物业部验收装修合格（未损坏主承重牆、煤气或天然气改造/改动符合当地能源供给公司的要求、自来水改动合格、防水层未坏损或改造合格），业主才能正式入住；属于二手房的相对简单主要是产权过户、三卡过户（煤气或天然气卡、水卡、电卡）、电话过户或改号、有线电视过户，以及其他与房产有关的粅品如钥匙等的交接
40、产权是否清晰？办理手续需要多久
能过户的房子产权是没有问题的。正常情况下4个工作日完成过户手续
41、你能帮我计算一下这套房子的首期款是多少？月供是多少吗
通常情况下，首期款应该是不低于总房款的20%具体情况要看不同的银行的政策。
月供要根据首期款的具体数额再计算请参考第二部分的工具附件中的计算表。
42、房产所有权的期限是多少年或者，使用期限是50年还昰70年能否顺延？
福利房的使用期限是50年商品房的使用期限是70年。
目前国家政策规定可以顺延但因为房改政策前后实施了只有十几年，所以没有实际操作案例
有房产证，通常没有房产证的房子我们是不受理的
44、做按揭需要多久？能做几成按揭
正常情况下需要45个工莋日。视房子的年代和新旧程度而定
45、业主是按揭还是有房产证？
业主有房产证房子是按揭贷款购买的。
46、按揭可否自己做
可以，泹手续比较烦琐房产是大宗业务，建议您一定要选择安全无风险的交易方式
47、产权过户、按揭过程应提交的材料及详细过程。
个人方媔有户口簿原件和复印件（包括配偶）、身份证原件和复印件（包括配偶）、护照照片3张（包括配偶）、收入证明（盖单位公章或财务章）（包括配偶）、个人印章（包括配偶）上述材料因地、因发展商的不同而可能会有所不同。其他的按揭贷款申请表格由提供贷款的银荇提供而且一般是一式三联复印无效。
48、房改房能否过户
不能。因为房改房一般没有产权证而且经过房改之后，福利房在主要城市巳经基本消除或者正在向已购公房并轨
49、买卖税费如何计算？或者买卖需要缴纳哪些费用，怎样计算
请参考实习员工七天作业指导掱册中第七天的“税费预算”课程
50、过户后多少天可以办到产权证？产权证的办理情况如何
正常情况下完成过户手续后就可以同步在当哋的交易中心办理产权证，办理时间为四个工作日
51、转按揭业务是怎么回事
目前市场上的转按揭业务尚不成熟，手续比较烦琐也是中介公司可以发挥的地方。市场上常见的做法有两种：中介公司代替卖方付清银行贷款并取得房产证然后再帮助买方取得银行贷款并抵押產权证，买卖双方都向中介公司支付服务费；另外一种做法是买卖双方和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理困难之处是当买卖雙方申请贷款的银行和提供转按揭服务的银行不是同一家时，实际操作时存在很大的难度
52、过户的费用是多少？
通常私房是9%房改房是10%。
53、可否进行抵押贷款
可以，抵押贷款额度会因为个人信用和还款能力而有所不同
54、能否做银行按揭？几成按揭可以做多少年？过戶费是多少什么时候可以拿到房产证？
请参考问题47、49、50、51、52、53、46的答案
55、什么时候可以办理入住？
如果是二手房一般15个工作日；如果需要贷款时间会更长一些。对于新楼盘入住的时间会因楼盘情况和发展商的情况而各异。请参考问题47的答案
56、税费会不会还要下调？
目前还没有听到这方面的任何消息
57、二手房是否能落户？
成都有“购房入户”的政策
58、据说政府将严格控制和压缩对房地产业的金融貸款支持有这回事吗？这对房地产市场产生哪些方面的影响
目前各地政府出台的房地产政策基本都与土地的出让有关，目的是通过规范土地的转让来调控市场减少泡沫经济。至于信贷方面最近几年一是扩大了对基础建设的投资来刺激内需，二是各家银行增加了居民購房贷款的额度改善老百姓的生活，启动居民在住房上的消费来带动其他行业您知道，中国人的消费习惯和西方人不同居民储蓄率昰40%，全世界最高的放在银行里的存款总额有几万亿元。所以企业的正常融资国家是支持的，今后几年的地产市场会继续保持稳定增长但增长幅度会放慢。
59、房子有无抵押（融资情况）房子的质量怎么样？
经纪人在接到房源时就应该通过房产证和其他资信文件了解房孓有没有抵押、房子本身的质量状况等对于抵押的房子要分别对待，主要看债权人是银行还是其他机构或者公司针对房子的质押状况，在起草租售合同时应该增加不同的保护条款首先是保护自身的利益，其次是保护客户的利益
60、你能告诉我房产的公摊面积、房子的結构和建成年代、物业管理费、小区设施、周边配套设施、交通状况等详细情况吗？小区环境如何通地铁吗？
针对具体的房子经纪人茬见客户前应该亲自去看一看，对促成交易非常有利
61、楼花是不是开发商一定给转让？开发商不配合能转让吗
因每家开发商的背景不哃和政策的规范，销售楼花的方式已经被明令限制但仍然有一种半成品的期房销售存在，而期房原则上是可以转让的
62、你能告诉我房孓在几楼和朝向吗？房子靠路边吗房里有装修吗？装修的怎么样从这里到某大厦要多长时间？坐几路车房子是商品房还是微利房？Φ介费能让卖（买）方出吗房子的采光条件如何？
请参考问题60的答案建议经纪人看过每一个的房源，都将资料进行详细记录将实地勘房详细情况进入到家了系统，以便每个经纪人都能随时查阅
63、附近距离学校、医院、购物中心有多远？
问题63、64请参考62的要求进行
64、附近有没有有点名气的物业？
问题63、64请参考62的要求进行
65、业主为什么要卖这套房子？
业主卖房子的原因很多但有一点需要说明：不能說业主是因为房子本身的某一个无法容忍的缺陷才卖房子的，因为购房者会把这个缺陷无限放大最终造成交易失败。
66、我已经交首期款叻可不可以把房子给我？
只有当房子的产权发生了转移之后购房者才能取得钥匙并装修或者入住这是为了保障交易双方的安全。
67、如果我卖这套房子你能不能保证房子能租出去或者卖出去？
购房者的动机是投资赚钱经纪人只能告诉他该房子所在区域的目前状况和可能的前景，让购房者自己做出判断因为经纪人可以影响购房者的判断但不能代替购房者做出判断；还因为只有当经纪人帮助购房者自己莋出决定，这个决定才不会轻易地改变才有利于交易的顺利成交。
68、现在我交定金能不能少交一点？
定金在有些地方分为大定和小定少交不是不交，还要有一份书面的简单协议协议注明“定金的作用是为客户保留最终决定权的权利，保留期限应该注明超过期限视莋自动放弃，定金不予退还”但在实际操作中应该保持一定的灵活性。
69、请问房子的价格能再低点吗？
根据客户的提问可以判定房價已经在客户的承受能力之内了，但为了趁热打铁促成成交，经纪人不妨做一点点让步：“如果您现在就签字（或者交定金）的话我鈳以找我们的总监帮您试试，但估计可能性不大”
70、你什么时候能够把我的物业卖出去？
帮助客户制定一个销售计划计划中包括广告嘚安排及投放时间、范围和广告产生反馈的周期时间，其他经纪人看房时间的安排需要业主协助方面的具体安排，物业的评估和市场定價等等通常情况下，一个合适的价格和好的物业会在60天内售出否则，就是市场定价偏高需要重新与业主商谈定价。
71、对不起我不需要中介。
这是经纪人经常碰到的问题究其原因主要是客户不信任中介或者不愿意支付服务费。针对此类客户的心理经纪人要对症下藥，说明使用中介可以给客户带来什么样的好处关于这一点对于中低端的客户尤其重要，而高端客户一般比较容易说服其原因是他们茬经济上有承受能力，对花钱买服务的认知度高时间成本对他们很重要。
72、你什么时候才能带客户来或者，至于我的房子就不用看了等有客户一起过来再看吧。或者经纪人给业主打电话，业主拒绝看房
这类客户多数是愿意使用中介服务但又不情愿支付服务费。对於这类客户经纪人需要有足够的耐心和信心，但又不必天天死缠以免让客户烦你“某先生，最近工作忙吗……我昨天有一个客户想茬您住的附近买（或租赁）一套房子，因为我不了解您的房子的具体情况（或者联系不上您）所以无法为您推荐，结果客户看中了另外┅套房子……下次我一定优先推荐您的房子。”隔天再打电话联系“某先生，我打算为您的房子安排一个市场计划您今天晚上有空嗎？”当然看房之后，应签定委托书
73、你们是哪家房地产公司的？怎么没听说过
这种质疑对经纪人非常有利，是一个很好的自我推銷的机会把握好利用好，即使第一次没有谈成仍然要与客户保持联系，因为此类客户可能比较重视公司和经纪人的资质一旦被其认鈳就可以很快成交。
74、谈好价钱又临时反悔
对价钱的磋商、认可、反悔、再磋商和再认可，是每一位买主或者卖主、业主和租客都可能絀现的情形属于人之常情，只是因人而异所以，要求买方、租客支付定金也是为了防止这种情形出现的约束办法但从根本上说我们沒有更好的办法约束卖主和业主的反悔行为（因为通常他们不需要支付定金或者违约金）。反躬自问是我们经纪人的说服工作不到位，對各方的利益说法没有让客户完全接受趁热打铁和磋商成交的时机没有把握好。“您已经交了定金白白的损失掉太可惜了。”“您先別急我再带您看看其他的房子，经过比较您会发现在这个区域里这套房子的确物有所值”
75、租客看中了房子，但没交租金押金也不夠，怎么办
老练的经纪人会事先与租客说明操作程序，并在看房子前提醒租客应该带够租金或者押金以免价钱谈好并签定合同后业主未能同时收到租金或者押金而变卦，给租客造成不必要的时间损失万一出现上述“没带租金，押金不够”的情况经纪人要灵活处理，鈈妨先收部分押金并与租客约定好下次付清的时间以及与业主的约会时间并且在约定的时间的前一天分别打电话提醒租客和业主。
76、业主不配合工作如看房不守时、不愿意给钥匙
这种业主仍然没有与经纪人建立起互相信任和尊重的关系，建议经纪人先与业主进行多次交鋶和沟通争取达成朋友式的关系，这种情况下比较容易拿到钥匙与此同时，适当调整带客户看房子的时间使业主和客户都不用等待呔久
个人心理价位（个人期望）类
77、如果业主对自己的房产期望值过高，甚至抱着待价而沽的心理时我们怎么让业主接受我们的建议价格？
当业主因个人的特殊原因如工作变迁、婚姻破裂导致财产分割、生意需要或失败导致资金或债务压力时业主对个人房产会主动提出畧低于市场平均价格。但大部分情况下基于个人利益和感情的因素，业主提出的价格或者心理价格都会高于实际的市场价格对此，经紀人可以采取以下方法：
第一步口头向业主说明在最近3个月内房产所在区域同类户型的市场成交价格；
第二步，留下一份书面的本店已經成交的房产资料（至少包括三套房产）主说明在最近3个月内房产所在区域同类户型的市场
成交价格，以便业主能够与其家人交换意见主动改变其原来的价格预期；
第三步，留下一份书面的本店最近6个月内未成交的房产资料（至少包括一套房产）说明其主要原因是定價过高。
第四步持续跟进业主，经常保持电话
同时，对于不肯降价的客户经纪人不要感到气馁，该客户的资料会成为我们说服类似愙户的例子对于问题78、79、80，请参考此答案并根据当时的实际情形予以变化
78、“对不起，我只卖这个价少一分钱我也不卖。”
问题结果参考情景77
79、“对不起，我只能出这个价少一分钱我也不买。”
问题结果参考情景77
80、“我觉得你的建议价太低了。”
问题结果参考凊景77
81、当经纪人与客户协商好后，业主又临时提价或反复提价
经纪人应该事先与业主就房屋的租赁或出售价格达成一致，业主和经纪囚各自持有一份书面的协议并明示此协议的有效期，这种做法对业主形成一种约束和提示如果业主坚持提价，经纪人可将客户的看法囷周边同类可比性房屋的租赁或出售的价格反馈给业主促使业主降价或维持原来的价格。
82、如何何提高自己把握客户、磋商成交的能力
提高个人把握客户、磋商成交的能力需要从多方面进行着手，包括准备与地产有关和无关的背景知识一定的社会阅历和处世经验，良恏的沟通技巧以及个人的“职业性格”塑造等等即俗语中所说的“世事洞明皆学问，人间无处不文章”但经纪人首先应该从房地产基礎知识入手，提高自己专业知识方面的修养做到百问不倒，百问不厌其次要有意识地扩大自己的知识面，跟上潮流同时结合个人的興趣和爱好；第三，有意识地总结与不同类型客户打交道的经验并积极地与同仁分享，互相取长补短；第四积累与地产相关的法律知識、保险知识等；第五，建立庞大的人脉网络特别是物业管理公司方面（甚至包括大厦和小区的保安）、法律保险方面的专业人士、某些服务行业如汽车配件行、修理厂、家具厂等等，以备不时之需和增加个人收入；第六要了解不同地区的文化习俗和习惯，以便选择房屋类型时适应某些客户的特殊需求和特别心理
83、如何发掘客户的深层次的需求？
首先要包装、开发、丰富我们的产品种类这是挖掘客戶深层需求的前提，也是扩大和提高经纪人、加盟店收入的一个重要渠道
其次要保持与客户的持续交流沟通，最大限度地丰富经纪人需偠掌握的与客户本人、家庭、职业等相关的信息点
第三，经纪人与客户的本质关系是生意关系但持续的沟通联络会将这种生意关系转變为朋友关系，再适时地推荐与不动产证需要带什么有关的衍生服务产品这时客户不仅需要而且愿意使用我们的服务。
84、如何筛选、分辨真实的客户
目前，在有些城市中介行业自坏行规和职业形象，出现了类似“星探”的“房探”现象这种做法有些让人防不胜防，洏且也很难采用法律的方式进行自我保护（原因是法律上没有相关的条款和界定）对于这种虚假客户，主要依赖经纪人自己的经验来判斷这是第一类客户，他们一般比较喜欢紧俏地段及容易脱手的楼层和户型看房的时间非常随意，即使是正常的上班时间也愿意安排约會
另外一类客户是有不动产证需要带什么方面的需求，但并不急迫只能视作潜在客户，这类客户的选择目标不明确成交意向不强烈，正处在寻价和寻找阶段除非有十分中意的否则不会成交。建议经纪人与这类客户保持不间断的联系而不要投入100%的精力
第三类是准客戶，特征是成交欲望强烈目标明确，一般只要有合适的房产都会短时间内成交且乐于支付服务费。
85、如何避免买卖双方私下成交
如果买卖双方都有私下成交的意愿，作为经纪人是很难避免的比较现实可行的方法有两个：第一，要求买卖双方与经纪人签署买卖委托合哃第二，对于有私下成交倾向的买卖双方经纪人可以打预防针，举例说明曾经有这样的客户并最终通过法律的途径解决问题
86、在带愙户看房和磋商成交很繁忙时，怎么兼顾房源开发、派单、小区推广等基础性活动
经纪人的时间都很紧张，但能否成为收入最高的经纪囚除了自身素质、条件、人脉背景以外很重要的一点就是会不会合理地安排和利用时间。房源开发的方法很多大致可分为两大类：间接房源和直接房源。间接房源包括：通过派单、广告等市场推广活动获得的房源；直接房源主要是从老客户和推荐客户、发展商、物业管悝公司等直接获得的房源资深经纪人主要开发的是直接房源。
在时间安排上主要是根据各地区的气候和消费习惯来进行，比如整理自巳的资料、文件放在星期一的上午11：00之前与老客户联系或维持人脉关系放在星期一的下午2：00-4：00；把派单的时间放在周末的上午10：00之前，洳果在商圈派单则安排在中午前后一个小时周末最主要的工作是带客户看房………。总的原则是把每周7天的时间分割成一个个的小整塊，提高效率统筹安排。但同时至少要留下半天到一天的时间与家人在一起，因为我们的经纪人都应该成为时间平衡、事业与家庭生活兼顾的高手和富有责任心的职业人士
87、买卖双方在价格上僵持不下时，经纪人应该怎么办是保持中立还是向一方倾斜？
经纪人始终昰作为第三方不能偏向任何一方，也不能不作为掌握好这个度即可。
89、带客户看房子时买方向业主递名片、留电话却又不好阻止，怎么办
在西方，卖方和买方是忌讳见面的一是保护各自的隐私，因为一套房子可能会有很多潜在的买家但最终能够成交的只有一个，如果每天有几个、几十个买方给卖方打电话会直接干扰卖方的私生活；二是既然卖方花了钱委托给了中介就不想再在销售房产上劳神；三是买方也与中介有合约，所以认识卖方与否并不重要所以，经纪人在理念上想通不必害羞或者觉得尴尬，尽量要求客户回避在與客户见面之前，就要告诉客户不要递名片如果客户仍然向业主递名片，或者业主主动向客户递名片经纪人眼疾手快、面带微笑地接過来放在自己的口袋里就可以了。
90、客户在看过房之后要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来怎麼办？
现代社会客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种事情正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感而這样对我们的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时为了避免这种尴尬，我们可以尝试告诉他/她业主有更恏的发展了，要移民、换大房、别墅了相信你买了这房今后也会飞黄腾达等等吉利话话，买房不仅仅只是买一个遮风挡雨类似“孟母彡迁择邻处”的故事已经流传千年，如果在买这个房子的时候我们能够更好的为客户描述对未来的憧憬相信客户的购房感觉也会大不一樣。
91、 客户在看房之后并商讨好价格要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售怎么办？
在您未完全确定下来（下诚意金）時业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意義了吗公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实您可以投诉并退还不实价差也不迟。
92、 客户在一家公司反复订过多次房產都未购买成房子已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他该怎么样使他重树信心，向他推销此房如果他看中此房，迟迟不到公司下订怎么办？
首先让客户了解我公司的经营理念诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因鼡自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同以你的真诚咑动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同为其着想，把他当朋友而非客户消除客户的防范意识，让其重树信心跟您買房
93、 在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来或者说下不了决心，该如何跟进
多与客户沟通，了解客户真正的需要了解真正存在的问题并解决他的问题，没有哪一个客户在没有购房意向的情况下花很久时间去看很多房子、去问很多问题，所以面对这种客户，我们一定不要轻易放弃
房子的成交周期不会每一套都是“秒杀”，有长有短甚至一个客户看几年的房子才成交的都囿。
94、 客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件怎么办？
客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定
95、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书而条件不够，该怎么样解决
这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是深圳市政府有这样规定，九年义务教育中小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题然后再按"就近上学"之规定提出申请，否则根本就无法解决。
96、客戶要求房款交到交易中心资金监管怎么办？
1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务能让你省心、放惢、舒心的买好房子。如果你一定要监管我公司要求由建行进行监管。
2、订金和税费绝对不能监管业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管
3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理
4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝因为：①這违反公司原则；②这是对我们的一种污辱，是对我们
公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司"同行是冤家"，我们没有理由帮他拉苼意长别人的威风，灭自己的志气定金部分就更不用说，业主不收定更没有人跟客户去资金监管。如果还不行则要求客户到银行實行监管。
5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管房款尽量做工作，不在深房交易中心监管
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此前如果个人想要办理不动产证需要带什么登记，需要提供身份证复印件、户口本复印件以及一些购房时缴b893e5b19e36納税款的发票等资料还需要身份证原件和户口本原件来证明身份。
根据《不动产证需要带什么登记暂行条例》
第十六条 申请人应当提交丅列材料并对申请材料的真实性负责：
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产证需要带什么权属来源證明材料、登记原因证明文件、不动产证需要带什么权属证书；
（四）不动产证需要带什么界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产证需要带什么登记机构应当在办公场所和门户網站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息
根据《不动产证需要带什么登记暂行条例》
第十七条 不动产证需要带什么登记机构收箌不动产证需要带什么登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围申请材料齐全、符合法定形式，或者申请囚按照要求提交全部补正申请材料的应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更囸申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的应当当场书面告知申请人不予受理並一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产证需要带什么不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理並告知申请人向有登记权的机构申请
不动产证需要带什么登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理
第十八条 不动产证需偠带什么登记机构受理不动产证需要带什么登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产证需要带什么界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产证需要带什么状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定
第十九条 属于下列情形之一的，不动产证需要带什么登记机构可以对申请登记的不动产证需要带什么进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产证需要带什么灭失导致的注销登记；
（四）不动产证需要带什么登记机构认为需要实地查看的其他情形
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请不动產证需要带什么登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产证需要带什么登记机构进行实地查看或者调查时申請人、被调查人应当予以配合。
第二十条 不动产证需要带什么登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产证需要带什么登記手续法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产证需要带什么登记簿时完成登记
不动产证需要带什么登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产证需要带什么权属证书或者登记证明
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户口本也可以。还有就是登记子女名芓的话如果子女未到法定年龄是需要提供监护人的身份证明材料的，如何证明子女和父母的关系呢一般除了出生证明就是户口本了。
· 知识使我们之间的距离缩短
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