因为属上海市文创产业龙头，创意产业园非常暴利、承租运营成本极低，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等。得益于文化创意产业及‘双创’热潮下创业中小微企业的快速发展，创意产业园的入驻需求正在迅速扩大，行业潜力相当可期。”创意产业园区第一股，题材独特！A股有传统，第一必爆炒！越界金都路项目定位于文化创意产业园区，打造文化创意原生内容的研发及生产基地，产品设计，电子科技创新研发聚集地。
1、产业龙头－属上海市文创产业龙头，应叫锦和创意比较合理，2018年上海市生产总值3.27万亿元，上海文创产业产值4227.72亿！占GDP12.9%，已上海支柱型产业之一, 专门打造文化创意产业园区与部分艺术园区只重艺术不重运营不同，公司运营的多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等借助母公司锦和投资的房地产投资开发背景，依靠改造定位、招商等房地产运营经验在产业园界迅速扎稳脚跟，旗下产业园品牌“越界”成为了长三角区域的明星品牌。
2、非常暴利－从事创意产业园区模式非常暴利，近38%的毛利率和超过21%的归母利润率，持续正向的经营性现金流入，意味着的模式在目前看来是个不错的赛道
的主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理，商业模式比较清晰。与优客工场或WeWork之类的写字楼共享办公生意类似，却有所不同。
3、成本极低－主要采用“承租运营”成本极低的的经营模式，即将写字楼或旧厂房租下来，通过设计和改造将旧房变为文化创意产业园，随后出租给企业，租赁收入是主要的收入来源。
据招股书披露，已承租运营的24个园区项目中，9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得，15个园区（含部分园区的土地为物业产权方以划拨方式取得）
董事长、总经理郁敏珺表示，未来持续深耕上海市场，聚焦已有的南京、杭州等长三角中心城市，并继续开拓北京、广州、成都等大城市，谋求全国市场更多的发展机会。
4、 成立于2007年，总部位于上海市，是一家主要从事产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理的文化创意产业园区运营商。其经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营，其中承租运营是其主要运营模式，公司通过对具有租赁价值提升空间的既有建筑（群）进行承租并加以重新市场定位和设计，从而提升其使用价值并获得相应的租金收入和物业管理收入等。
据了解，目前共承租运营项目24个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。其中，公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方的认可，“越界”商标更是连续多次被上海市工商行政管理局认定为上海市著名商标。
所运营的园区定位于创意产业，即通过整合城市老旧物业资源并加以改造从而助力城市更新。据相关人士分析，“伴随着大众对高质量经济发展追求的提升，近年来，文化创意产业加快了向质量效益型集约增长的转变。”
自成立以来，凭借敏锐的市场嗅觉精准地抓住了国家政策和市场机遇。据数据显示，自2016年起，众多园区的平均出租率始终保持在90%以上。从公司营业收入看，2016年-2019年，营业收入分别为5.30亿元、6.44亿元、8亿元和8.22亿元，呈逐年递增态势。
高端定位构筑品牌护城河
自2008年起，国务院等政府部门陆续颁布《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）等相关政策，以加强和改进土地规划计划调控，并在年度土地供应方面适当增加服务业发展用地。在国家和地方政策的鼓励下，在保证创意产业园开发、建设及营运的同时，也提高了城市存量建筑资源的使用效率，继而加快了引领城市更新浪潮的步伐。
方面表示，未来市场对运营商的综合专业实力、运营经验的考核要求将不断攀升，加之客户对办公环境、配套设施及园区氛围的审美体验亦在稳步提升，行业门槛及进入壁垒将逐年持续加高。而深耕该领域十余年，在园区物业价值的发现、挖掘和提炼上均具备独特的优势。
作为上海市产业园区品牌开发建设的运营机构，近年来凭借其高端化的市场定位、突出的业务统筹整合能力及完整的全价值链服务体系，打造了一个个别具一格的文化创意产业园区。其中，公司运营的多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等，在市场上备受赞誉。
表示，在产业东风劲吹之时，公司成功登陆资本市场无疑将助推企业进入发展加速阶段。公司指出，伴随着客户对创意产业园区品牌关注度的逐步提升，后续公司将进一步扩张运营管理园区的规模，并不断提升园区运营的服务能力，力争成为中国城市更新和文化创意产业发展方面领先的商用物业服务运营商，并砥砺于引领城市文化创意产业发展进入“快车道”。
5、郁敏珺是董事长，也是这个工业遗产转型的“总操盘手”。据她介绍，2016年，经过团队的一番修整，通过把原本的工业元素与艺术元素相结合，旧仓库华丽转身，成为一个充满创意和艺术氛围的互动、展示、交流平台。
　　当产业迭代升级成为市的“必修课”，处置越来越多失去了生产和经济效益的老厂房成为新命题，而郁敏珺正是国内率先“破题”的代表之一。在她眼中，老厂房等是城市文化记忆的一部分，相比于过去一拆了之，通过精心定位、重新打造，在文化传承的同时注入创新元素，带来的社会意义更具价值。“与位于CBD的高端写字楼不同，文创园区是被打开的街区，开放式的环境更适合新经济业态下的创业者。”
　　恒隆是穿西装的，文创园是穿休闲服的
　　美国纽约高线公园对许多人来说并不陌生。这条由废弃高架铁路改造而来的神奇之“线”，为人们打开了一种审视城市的新视野，正是郁敏珺选择运营文创产业园这门生意的灵感之源。
　　“原本是被废置的高线铁路，因年久失修影响市容市貌，被纽约市政府重新规划成高线公园项目后，很快成了重要的旅游景点。现在美国纽约高线公园每年吸引游客达500万人次，还创造了众多就业机会。”在一次纽约曼哈顿之旅后，深受启发的郁敏珺认为，改造存量旧物业，一方面可以最大限度地保留城市发展的轨迹和人文元素；另一方面，随着企业入驻，在为当地带来税收的同时，还能推动相关产业发展。
　　在她看来，当行业走向“无界”，新业态、新模式、新经济之下，一种有别于传统写字楼和工业园的文创产业园将成为新潮流。“如果说在恒隆写字楼办公的是穿西装的，那么在文创产业园工作的就是穿休闲服的。”
　　回国后，郁敏珺带领团队改造的首个项目是上海金星电视机厂旧厂房。“金星电视机厂曾是上海轻工业的一张名片，也是上海产业变迁的一个缩影。当时，这个项目是最大单体量的旧改工程，占地近百亩。”改造如此分量的老厂房，对于初出茅庐的郁敏珺来说，压力不言而喻。
　　难题的另一面则是，金星电视机厂旧厂房地处偏僻，要让这样一个落败的区块重现生机，绝非易事。“当时，周边的基础配套设施相当薄弱，改造难度相当大。”郁敏珺回忆道。
　　面对这个破旧不堪的旧厂房，通过详尽调研后，郁敏珺找到了拆解法——“两轴——三片——七星”。“我们把道路两侧设计为由绿化与水景形成的2条步行轴线，‘三片’则是各自独立的商业休闲、创意园与商务办公3个区域，再加上核心商业的十大景观，营造了花园式办公的氛围。”
　　除了打造出令人轻松神怡的办公环境，原来一部分厚重的砖墙、林立的管道及斑驳的地面也被保留下来，令整个空间充满工业文明时代的沧桑韵味。“我们把原为金星电视机厂的主楼，改造成为智慧型企业量身定做的创意主题LOFT空间；原来生产流水线的厂房，则被重新定位成大型休闲和配套消费的核心广场。”
　　经过1年时间的修缮，郁敏珺团队付出的心思和精力得到了回报。“改造完成时，园区的出租率达到70%。入驻企业中，不仅有多家国际500强企业，还有临床研究中心、美国美施威尔(上海)有限公司等国内外知名企业。当年的工人看到老厂房的新生机也倍感欣慰，纷纷前来合影留念。”
　　金星电视机厂旧厂房改造的大获成功，也为郁敏珺团队此后在业内闻名遐迩埋下了伏笔。经过10年时间发展，目前已在上海、杭州、苏州、北京、南京等城市运营管理近30个项目，可供出租运营的物业面积约67万平方米。其中，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等。
　　“管理永远在路上”
　　聚焦“设计创意”的越界田林坊、主打社区商业的北京越都荟、法式风情浓郁的越界永嘉庭……打造的近30个园区，各有韵味。
　　“城市更新的核心，不再是千篇一律地推倒重来。大家逐渐意识到，留下来的也颇有味道。我们的每一个园区、每一栋楼，甚至每一层楼都‘长’得不一样。”郁敏珺的“自我画像”是一名文艺青年，她对艺术、人文独有一份敏锐，在打造个性迥异的文创园时显得游刃有余。
　　在不断壮大的同时，各类特色鲜明的文创园区亦在上海不断出现。关于外部竞争，郁敏珺的观点是，存量物业改造是一个足够大的市场，任何城市的新增物业在二三十年后都将变成存量。随着市场对城市更新及微更新价值的认可，每一轮城市发展都孕育着机遇。
　　从市场的另一端来考虑，郁敏珺同样持乐观态度。“之所以能上市，正是得益于文化创意产业及‘双创’热潮下创业中小微企业的快速发展，创意产业园的入驻需求正在迅速扩大，行业潜力相当可期。”
　　郁敏珺还认为，打铁还需自身硬，想要脱颖而出还需手握几把“刷子”。“运营文创产业园，考验着多方面的能力：一是能发现旧物业价值，根据周围环境快速判断这块区域适合发展哪一类产业、怎样去提升、往哪个方向提升；二是能以最快速度制定出最佳的成本控制方案，同时兼顾建筑改造设计的实操性；三是能兼顾设计、施工、招商和物业运营。这些都是的强项。”
　　时间与经验的沉淀，带给郁敏珺的想象空间不止于此。“运营文创园区，其实是一个全价值链的专业服务，要有平台思维。通过积极为入驻企业提供政策咨询及相关专业增值服务，在提升企业黏性的同时，还能形成一个富有含金量的大数据库。”
　　“6年前，我们自主开发了第一套管理运营IT系统，用于园区内近2000家企业的运营管理。”郁敏珺透露，公司每个月会产生上万张水、电、租金等账单。10年时间下来，园区进进出出的企业多达五六千家，由此来看，这个精准的数据库具有不小的挖掘价值。“此次上市募资的一项投资计划，便是提升这个管理运营IT系统。”
上海将抓紧落实“文创50条”重点项目，做大做强优势核心文创产业。
其中包括：推动松江“高科技影都”规划落地与项目实施；实施首个“国际艺术交易月”；打造电竞企业集聚地、顶级赛事举办地、电竞标准策源地和人才高地；推进国际设计之都、时尚之都、品牌之都建设；推进100个工业设计、建筑设计、服务设计示范项目；扶持100个时尚企业、新品、场所和人物；完成100个企业品牌培育示范。
另外，上海将推进国际高科技文化装备产业基地、集成电路设计产业园建设，争取国家级项目落地；推进上博东馆、上图东馆等重要文化设施建设；打造“一江一河”特色文创产业；在重要旅游景点、重点商圈、交通枢纽开设“海上文创”店，打造永不落幕的文创产品博览交易平台。
此外，上海还将抓住增设上海自贸试验区新片区机遇，筹建自贸区版权服务中心；扩大“一带一路”电影节联盟；落实长三角一体化发展战略，办好第二届长三角文博会；开展上海设计与长三角制造集群融合发展项目试点；建立长三角会展业发展联动机制、长三角数字出版协同中心。
在推动国家级重大项目及国内头部企业投资落户方面，上海将加快央视总台长三角总部、上海总站建设；推进中国文化产业投资基金（二期）落地；推进腾讯游戏、投资落户；推进上大美术学院、上戏阿里电影学院等建设。
宣布上海市文化创意产业示范园区、园区、示范楼宇和空间名单文创园区是上海文创产业发展的重要载体，在推动产业发展、加快城市更新、点亮经济新增长点等方面起到了积极作用。
上海市委宣传部副部长、市文创办常务副主任王亚元透露，通过修订《上海市文化创意产业园区管理办法》，实施动态管理，建立优胜劣汰机制，2018年度上海认定137家园区（含20家示范园区）为市级文创园区，其中淘汰老园区32家、新增41家。与此同时，首批评选出10家市级文创示范楼宇、20家示范空间，有效期均为两年。
据了解，137家文创园区总建筑面积近687万平米，入驻文创企业2万多家，总营收近5500亿元。