之前很长一段时间里，聪明人买房都知道一个心照不宣的小秘诀——“房贷越长越好”，能选30年贷款就别选20年。原因很简单：能跑赢通货膨胀。

很多人由此发出疑问：那是不是我现在买房，依旧是房贷越长越好？注意，今时今日，考虑到时代发展新趋势以及当下中国房地产泡沫的现实，答案已经发生了变化！

一、房价上涨的年代里，房贷越长越好

从2000年起，中国楼市经历了近20年的黄金时代。那时的楼市遍地黄金，房即是财富，贷款买房之所以能“赚到”，不仅是因为房价涨势大好，而且是因为购房者把通胀损耗的成本转嫁给银行或债权人，相当于把通胀风险转嫁出去，是一种金融对冲行为。

从1990年到现在的40年时间里，货币增长了100多倍。2000年代的1000元按揭贷款也算是一笔巨款（折合现在约为1万元的水平），但放到20年之后的今日再看，1000元月供简直低得不值一提。这，就是长期房贷的好处。

也就是说，过去买房贷款“越长越好”，是建立在 房价长期看涨 + 通货膨胀 的基础上。

那么未来，房价还能长期看涨并跑赢通胀吗？

二、楼市局势生变，房价不再稳涨不跌

有数据显示，截至11月25日，全国2021年房地产调控次数高达570次，刷新历史记录。学者黄奇帆认为，未来10年，中国房价显著上涨缺乏关键动力，因为过去推动房价上涨的供需、货币、外汇三个因素，在未来将会不复存在。

房价只涨不跌的神话破灭，截至目前，全国已经有22城发布了“限跌令”，房价下降绝不是个别现象了。在这些城市里，指望房价以每年几个点的指数继续上涨、跑赢通货膨胀，已经没那么容易。

一方面，在许多中小城市里，房贷未必再能够转嫁通胀风险；另一方面，外部局势动荡，全球疫情持续加压、工资收入不稳定，贷款期限越长，付出的利息总额和遭遇的不确定性就越大。

三、新形势下，选择贷款年限需全面考量

贷款20年和贷款30年之间的差异巨大，我们计算一下即可知晓：

一笔100万元的公积金贷款，30年的利息总额高达56.7万元，20年的利息总额为36.1万元，二者之间相差20万！也就是说如果你选择30年公积金贷款，需要多付20万利息；

如果你选择30年商业贷款，则100万贷款的利息总额最高可达93.3万元！比20年商业贷款多出30万元。

所以，需要考虑接下来二三十年里自己所购房子的升值能力、自己的理财能力、所在地区的物价水平之后，再决定多付20万元的利息换取多出10年的贷款时间，到底值不值得。

1、考量自己所在地区的经济环境（房价+物价+收入）。如果只是普通的二三四线城市，无法保证房子能够升值、工资能够大涨，则贷款越长只会导致利息越滚越多、甚至利息总额高于贷款，不划算，尽量还是减少贷款期限；

2、考虑自己的个人投资理财能力。2021年起各个资产市场都会很热闹，如果你有足够的能力在股市、基金等市场里获取收益，那你可以选择更长的贷款期限，以争取手头的现金流用作投资；如果你只是普普通通老百姓，那还是量力而行，结合上面第1条建议，考量房价涨幅和工资涨幅，不要一股脑就选择30年贷款，白白给银行多送数十万利息。

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