文 | 《地产小王子》主编 苏阳

3月1日起，LPR正式落地。存量房贷利率转换工作轰轰烈烈开始了，但很多购房者仍然一头雾水。身边不少朋友咨询：LPR到底是啥？跟我的房贷有什么关系？我到底需不需要转？到底该怎么转？转还是不转对我更好……

分分钟能凑成一本《十万个为什么》。

关于LPR，我们在购房群收集了大家最关注的10个问题，尽可能找到最权威的解答，并且翻译成听得懂的”人话“，希望有助于大家理解LPR。至于要不要转，我特意咨询了三位实操派大佬，关于金融工具的运用，他们有非常丰富的经验。

哪些贷款可以转换成LPR？

LPR正式实施以后，新买房的客户没有选择，必须跟着LPR走。

以前的存量贷款，必须同时满足以下三个条件，才能够转换成LPR：

1、在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放；

2、利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”）；

3、浮动利率（比如利率在每年1月1日调整）。

另外，公积金贷款以及今年12月31日前会到期的商贷不用转LPR。组合贷只有商贷部分需要转化，公积金贷款部分不变。

怎么判断是浮动利率还是固定利率？

如何判断自己的房贷是固定利率还是浮动利率？

有购房者问，是不是最近几年还房贷的数额没有变过就是固定利率？

唯一判断固定利率还是浮动利率的方法，是找出你当初的合同，上面会有标注！

因为从2015年1月开始，我们五年以上房贷的基准利率就一直在4.9%，五年多都没有过调整。所以，最近几年还款不变，不代表你的房贷就是固定利率。

如果对转LPR或者固定利率有想法的，一定要去看合同！

是不是必须要转成LPR？

不一定！不一定！不一定！重要的事情说三遍。

告别基准利率上下浮以后，你面前有两种选择：转LPR、转固定利率。

有人问，那么可以哪一种都不转，继续采用过去基准利率的计算方式吗？

不可以！不可以！不可以！重要的事情再说三遍。

虽然从来没有明文强制说必须转换，但实操过程中，时间一到，就得切换。不是LPR，那就是固定利率。

需要注意的是，根据人民银行公告，房贷的定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

怎么理解8月31日这个期限？

我们来看看去年年底央行的公告：

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

不少银行在实操过程中都公告：

过了8月31日再申请转换，很可能需要回到原贷款经办机构线下办理，无法享受现在的政策便利。因此建议您在8月31日前办理转换。

既然银行的措辞都是“建议”，那么可不可以8月31日以后再换？从规定的字面理解，理论上可以。但我咨询的信贷专家的理解都是：8月31日前不换LPR，就默认按照固定利率执行，之后银行未必会批准让你转化成LPR。

当然了，估计并没有这种“不做选择”的可能，deadline到来之前，银行肯定会主动来找你换的。

综上所述，可以理解为，如果你想要观望未来几个月的LPR走势，再决定转化成哪一种，那么8月31日就是最后期限。

转LPR和固定利率的差别？

1、转固定利率：按照此前你合同中的浮动利率以及目前的基准利率（4.9%），确定你的还款利率，并且保持不变。

如果你现在是上浮10%，转固定利率就会用5.39%（4.9%*1.1）的利率还贷，直到还完。如果你现在是打8折，转固定利率就会用3.92（4.9*0.8）的利率还贷，直到还完。

转固定利率以后，LPR再调整，也都“雨女无瓜”，没有半毛钱关系。如果未来LPR持续走低，你享受不到一点半点。即使如果将来LPR升高，你也不用多还钱。

2、转LPR：房贷利率=LPR+点差，你的加减点差固定不变。在转换后的每个利率调整日，通过LPR变动来确定你的还款利率。

采用LPR以后，市场化的程度会比用固定利率更高。

原本的浮动利率，是在基准利率的基础上，计算上下浮的百分比。这个上下浮的比例，是在你签订房贷时决定的，并且一成不变。

变更成LPR以后，不再采用上下浮百分比的方式。而在贷款基础利率上，进行加减点，点差固定不变。

加点数值=你现在的利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%）。

另外，银行和转化LPR的时间，不会影响你的点差。

根据央行公告，加减点差统一参考2019年12月20日发布的LPR，也就是4.8%。在3-8月之间任意时点转换，核算出的加点数值是一样的。所有商业银行也都采用同一套计算方式。

转LPR后房贷每月都变吗？

既然LPR是每月都变动，那么是不是每月还贷人的房贷都会改变呢？

不是！转换为LPR的，重定价周期最短为1年。也就是说，最少也要一年才变一次房贷，不会出现每个月都变的情况。

同时，虽然现在的LPR降低了，但转换后的利率也不是立马就变的。

转换时，你可以和银行约定重定价周期和日期。日期可以自由选择，周期最短1年，也可以是2年、3年或者更长时间。

LPR期限由什么时间决定？

众所周知，LPR目前分为1年期和5年期以上两种。

那么转换LPR以后，是根据贷款总年限还是剩余贷款年限确定LPR的品种？根据央行公告，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。

原贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年），参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。

举个例子，如果你原本房贷需要还20年，现在只剩3年。那么由20年决定，将采用5年期以上的LPR。

和你已经还了多久的房贷没有关系。

想换LPR，现在怎么做？

各个银行会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知，转换不用重签合同，可以通过电子银行、手机银行等线上方式来完成操作。疫情结束以后，也可以通过线下办理。

也就是说，现在想换的也不用着急，等银行主动来找你就行。道理和之前办ETC一样，这是银行的任务，使命必达。

如果有共同还款人，所有还款人都要完成转化而且选择一致，才能办成功。

有特殊情况需要代办的，线上不可办理，需要等到疫情结束以后在线下代办。

除了具体的操作，所有人最关心的就是建议，到底应不应该转换成LPR？

总的来说，如果你预判以后LPR会降，那么转化为LPR会更有利。

对于之前买房利率上浮比较多的购房者来说，转就对了。但如果本身贷款折扣比较大，转为固定利率虽然可能吃不到LPR下降的红利，但是也规避了LPR上涨带来的加息。

三位实操派大佬怎么说？

其实房贷怎么转，都没有经营抵押贷来得划算，要便宜1-1.5%。个人理解，除了剩余按揭小于5年的，都是转化成LPR比较划算。

资深信贷专家 金冠琦：

LPR就是为了降息而产生的。以前每次降息都是需要央行发布的，现在央行不作为重大消息发布了。每个月进行一次报价，更接近市场化而去行政化。

如果资本金充足，借鉴国外的经验，自从有了LPR这个工具，基本都是以降息为主。我们理解，LPR出来，就是为了市场化的降息。所以客户问要不要转LPR，理论上是需要的。

另外，现在是行政命令统一所有银行锚定LPR，希望房贷客户仍然保留在原本的银行。所以大家统一进行，一方面防止换银行的工作量，另一方面也防止银行之间在加点上恶性竞争，对社会造成影响。所以统一用行政命令来帮你挂钩。当然，你还是可以自由选择固定利率。

《地产小王子》创始人 程立：

很多人觉得转了LPR以后，利率下行的概率比较大。短期看，我同意这个说法，但长期看，情况还是这个情况，但结果可能不太一样。

LPR其实是利率市场化，下一步就可以做到精细化调控，类似因城施策。把房贷和短期经营贷利率分割开，长期的房贷可能不如我们想象中放得那么松，但是流向实体经济的经营性贷款会放得比较厉害。既能够实现房住不炒，又能向实体经济输血。

我相信，只要调控有需要，一定是将短期与长期的LPR割裂，最终购房者并不一定会像大家想象中一样得益颇多。而经营性贷款则会受益更多，两者之间的差距会加大，倒逼钱流向实体经营贷款。

所以我建议房贷原本是基准利率打折，可以不变；原本是上浮的，应该转化成LPR。

但要看破一点，无论是LPR还是原来的基准利率，不过是换了一种表现形式，所谓的市场化，也是有限市场化。变不变，最终都是那只无形的手说了算。