一房二卖买房人如何维权

点击联系发帖人 时间：2022-06-15 01:37

二手房一房两卖判决案例

时间：来源：融360原创作者：阿琪

　心得体会：一房二卖坑死人，先签约房子却不一定是你的

近年来，随着国内房地产业的快速发展，房价上涨，一些开发商和卖房人为了获取更多利益，将房子“一房二卖”的情形时有发生，从而引发了不少纠纷，严重侵犯了购房者的权益。重庆的罗晓丹就遇到过这令人讨厌的事情。本来先签了约，到最后房子却不是自己的。

　　罗晓丹是重庆人，一直想有一套属于自己的房子，去年4月份的时候，罗晓丹看中了位于重庆市的一套小两居，总价60万元，2015年4月10日的时候，罗晓丹以个人名义与房主徐新签订了房屋买卖协议，付款方式为现金支付了25万元，罗晓丹为徐新偿还剩余的15万元贷款，余款20万元在房屋过户完以后一次性付清。签完合同罗晓丹是满心欢喜，因为她终于如愿买了属于自己的一套房子，当然也要感谢父母的资助。

　　可是之后的事情令罗晓丹感到很意外，本来约定4月20号去办过户，可是徐新却迟迟不肯过户，拖了好多天之后，才告诉罗晓丹房子已经卖给另外一个人了。罗晓丹经过了解得知，就在4月20几号的时候，徐新又把房子卖给了一个叫做李文的人，并且对方是一次性付清了全款，房子已经交给了李文！

　　罗晓丹当时就急了：“明明说好了要卖给我，还没等过户就又卖给了别人，我合同都签了呢！”在理论无果的情况下，罗晓丹将徐新告上了法庭，要求其履行合同义务，将房子交付，并过户给自己。可是最后法院却判决房子归李文，法院给出的理由是：房子仍在徐新名下，因此虽然罗晓丹其签订了购房合同，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为徐新所有，徐新有权将房子卖给李文，同时李文已经付清了房款，履行了购房合同上要求的义务，并且也已经在房屋登记部门做了房屋登记备案，徐新也将房子交给了李文，双方均履行了各自的义务。因此徐新跟李文的购房交易合法有效，罗晓丹可以拿回自己先前支付的房款和违约金。

　　罗晓丹怎么也没想到，明明自己先签的合同，付了款，房子却不归自己所有。

　　其实，罗晓丹白白“丢了房子”也是事出有因的，目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，而对一手房的“一房二卖”问题则有明确的司法解释，主要见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条。因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子，推翻先前的购房交易，将房子以更高的价格卖给第三个人。

　　虽然法律上存在缺失，但是在实际审理过程中，法院会从以下几个因素综合考虑，决定房子应该判给谁。

　　第一、出卖人是否实际将房屋交付给买房人

　　如果出卖人已经将房屋实际交付给买房人，且买房人已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿，这种履行也是合法的履行，对已完成的交易予以保护，应当考虑支持该买受人的实际履行请求。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。

　　本文中，徐新与罗晓丹跟李文分别签署了购房合同，但在实际履行过程中，将房子交付给了李文，充分体现了徐新的卖房意愿，这种履行是合法履行，因此法院会遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

　　第二、买房人是否已全额支付房款

　　如果买房人已支付了全部房屋款项，表明该购房人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护，亦应当考虑该购房人的实际履行请求。文中李文全额支付了房款，已经履行了自己的义务，法院会支持履行了义务的一方。

　　第三、是否办理房屋产权过户备案等相关手续

　　根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法院会认为，已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人，表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈，购房人也在为房产过户登记在做前期准备，在确定买受人时应该考虑其实际履行请求。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记备案手续的李文就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。

　　第四、两份合同是否履行了各自的义务

　　如果两份合同的三方均未履行各自的义务，根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态时，应当以签订在先的合同优先得到履行。假如文中的徐新只是与罗晓丹、李文分别签署了购房合同，没有将房子交给任何人，罗晓丹、李文也没有支付任何款项，则罗晓丹有权要求徐新履行义务，拥有房子的所有权。

　　融360提醒，虽然没有获得房子的一方可以要求获得一定的经济补偿，但是卖房人违约造成房屋买卖合同解除时，法律上没有明确买房人的损失认定标准，使得一些卖房人对此也存在侥幸心理，认为违约的成本远低于违约后所得到的收益，因而选择违约的情况不在少数，所以大家在买房，特别是购买二手房的时候，要在购房合同中明确一房二卖的违约责任和违约金，在无法支付全款的时候，要及时到房屋登记部门做产权登记备案，一旦发生一房二卖的情况，可以尽可能的减少自己的损失。

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　　原标题：近百万买婚房被他人提前装修

　　装修者自称也是屋主，当事人怀疑“一房两卖”

　　余先生至今都很懵。花了近百万元来成都买婚房，可万万没想到，银行贷款还了几年了，开发商也没通知交房。更让他无语的是，进小区想看看自己的新房，却发现已换上新大门，屋内也已装修完毕，还出现了另一位屋主……

　　8月25日，余先生再次走进成华区桃华街附近的这处小区，与自称新屋主的人交涉无果后，他选择了报警。后双方交流才发现，他们都交钱给开发商买了这套房。

　　这套房究竟属于谁？开发商是否涉嫌“一房两卖”？华西都市报、封面新闻记者进行了走访调查。

余先生所购新房已被他人装修完工。

　　花96万买新房却被他人装修

　　终于见到等了三年的新房，余先生却高兴不起来。

　　“我是2015年10月，以9700元/㎡单价买的房。”8月25日，他拿着商品房买卖合同、银行借款合同、个人住房查询记录、银行流水等材料，再次来到该小区，“这套98.99平米的房子应该在2017年6月交房，但我直到现在还没收到收房通知。”

　　余先生说，他是从眉山过来的，当时买房时是预售房，“本打算用作婚房，结果迟迟未交，现在也联系不上开发商。”由于工作地点离得很远，他很少来查看，“8月19日，我进小区想看看自己的房子，结果发现房门换了，据邻居说已装修几个月了。”25日下午2点过，他再次敲响房门，屋内传来一男子的声音，但不愿开门与他商谈。

　　一房两主？双方都称是屋主

　　无奈之下，余先生选择了报警。“从房管局查了信息，我名下的一套住房就是这里，网签合同信息也是一样的，这本来就是我的房子。”此外，他还提供了近年来的银行还款流水，“都还了3年的贷款，这房子咋还会被开发商卖了呢？”

　　随后，当地派出所民警赶来，房内男子终于开了门。面对民警询问，该男子称，他是今年春节左右从开发商处购的房，并拿到了钥匙，“买成1万多元一平米，出了这种事，我肯定要找开发商问清楚。”

　　物业：不清楚具体情况联系不上开发商

　　对此，该小区物业人员说，他们不清楚具体情况，“谁拿到钥匙搬进来，就认可谁。我们只是小区管理单位，联系不上开发商。”

　　随后，记者拨打了合同上的开发商联系电话，但截至发稿仍未与该楼盘开发商取得联系。此事该如何解决，华西都市报、封面新闻将持续关注。

　　购房者称将起诉开发商

　　花了近百万元买婚房，却发现自己的新房被人装修入住，还出现了另一位屋主，让市民余先生很是无语。

　　8月25日下午，记者走访了该小区，并同余先生购房时的售楼部销售人员取得了联系。该工作人员称，是购房者欠款在先，根据签订的补充协议，开发商有权解除该合同。对此，余先生表示，他和另一位屋主都是受害人，怀疑开发商“一房两卖”，将走司法程序处理此事。

　　小区去年交房入住有业主反映收房难

　　25日下午，记者走访了位于成华区桃华街的该小区。据余先生所购房的邻居介绍，他们是去年接到开发商通知前来收房，拿到钥匙的，“他的这套房是今年开始装修的，具体情况不太清楚。”

　　走访中，另一名符姓男子拿着购房资料走进小区。他说，自己遭遇同余先生差不多，“钱全部交完还没拿到房子钥匙，只是我那套房子还没人住进去。”

　　业主有房款没还开发商有权解除合同

　　虽然开发商所留电话无人接听，但25日下午6点过，记者与该公司售楼部销售人员刘女士取得联系，她是此前帮助余先生购房的工作人员。

　　她称，在2015年购房时，余先生欠了开发商一笔购房款，并签订了相关补充合同。该欠款只要有一期逾期不还，开发商就有权单方面解除购房合同。

　　“当时是我接待的余先生，所以印象比较深。”她说，经公司财务确认，余先生所欠房款到现在还没到账，所以公司可以单方面解除协议。至于其他业主反映付清了所有房款也未收到房的问题，刘女士称，不可能存在此类情况。

　　钱是欠中介的跟开发商无关

　　随后，记者同余先生再次取得联系，对于售楼部销售人员刘女士质疑的欠款未还问题，他直言“我没欠开发商的钱。”余先生说，此前跟中介的确有一笔欠款，但与开发商没关系，“现在找不到这位中介，所以钱一直没还上。”

　　“我现在怀疑开发商是一房两售。”余先生说，他联系不上开发商工作人员，“下一步打算通过司法途径处理此事。

　　可起诉房屋占有人占有人可反诉开发商

　　余先生到底该如何维权？“这两名业主其实都是受害人。”开山律师事务所陈芹律师认为，余先生取得了网签预登记，该房屋的所有权在法律意义上是属于他的。如果现在的屋主与开发商只签订了合同，但未进行网签备案，虽然合同有效，但他们不符合取得该房屋的所有权条件。

　　“余先生可向法院起诉现在的屋主，要求他腾退房屋，停止侵权等，并将开发商列为被告或第三人。”陈芹说，现在的屋主可反诉开发商，让开发商承担相关责任。

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一房两卖，买方要求卖方退还房款。可以撤销合同的当事人和无效合同的当事人可以要求法院或仲裁机构自知道之日起一年内撤销合同，并要求卖方承担已支付的购买款项和利息、赔偿损失和不超过已支付购买款项两倍的赔偿。

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