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时间：2022-06-29 20:30
近日，合肥怀宁路丰盛华庭小区多名业主反映，小区存在公共收益不公示、架空层被占用等问题，他们多次找到物业，但并未得到圆满解决，小区这些管理问题如何能解决，怎样才能安居？小区业主们有些困惑。
业主反映：小区管理有问题，想换物业
“事到如今，我们就想换物业!”2020年4月19日，谈及小区管理问题，丰盛华庭小区多名业主情绪激动，齐齐将矛头对准了小区物业。
业主王女士介绍，小区只有4栋住宅楼，地方不大，但问题不少，其中，公共空间被占，公共收益不公示等问题让业主们有些恼火。
王女士介绍，2020年4月14日，业主们突然发现小区3号楼架空层被装上了大门，还放上了床和炊具，俨然成了住宅，业主们一问才知道，这是小区物业所为，但并未征得业主们的同意。此外，小区还有多处公共空间被占，例如小区2号楼闲置房被占用后，改成了菜鸟驿站，甚至2楼闲置房让小区保安队长一家占着居住。
“小区多栋楼楼顶门都被锁上了，不仅占用了公共空间，还存在违建。”一名男性业主说道。
楼顶上的阳光房（业主供图）
该业主称，除了占用公共空间，小区还有多处外墙脱落，他们多次找到物业，但至今仍未修好，存在安全隐患。
多名业主称，更让他们不满的是，物业并未公示公共收益，公共收益有多少，用到了何处，能否用来维修外墙?这都让他们这些业主感到困惑，也对小区物业失去了信心，他们想重新选择物业公司，来管理小区，为业主服务。
本报实习记者刘双长沙报道 “本来是小区的物业管理用房和架空层，属于业主所有，开发商有什么权力不跟我们商量，就擅自把它移交给了社区？小区安全怎么保障？”8月29日，长沙市雨花区城南故事小区的业主拉着横幅，向湖南乐万邦房地产开发有限公司和雨花区井湾子社区，就小区内一号楼架空层开建社区办公用房一事讨要说法。
8月中旬左右，几名工人在城南故事小区一号楼的架空层位置进行施工，业主觉得好奇：他们在这建什么呢？到物业询问后才得知，这里已经被开发商湖南乐万邦房地产开发有限公司移交给了雨花区井湾子街道井湾子社区居民委员会，将要建一个社区办公室。
“这里是小区的架空层和物业管理用房，在此开建一个社区的办公场所，怎么没事先告知我们？”业主不解。
8月29日上午，记者来到该小区一号楼，架空层的大门紧锁，透过门缝可以看到房内的地板砖已铺了一部分。此外，门上贴着一张移交协议：乙方（湖南乐万邦房地产开发有限公司）依约向甲方（雨花区井湾子街道井湾子社区居民委员会）提供位于城南故事小区一号楼东边约300平方米面积的办公用房……
“如果建成对外的社区办公房，那么小区的门禁岂不就形同虚设了？”一位杨姓女业主说。
湖南乐万邦房地产开发有限公司一位姓王的负责人称，2008年开始报建该小区项目的时候，一号楼首层就有一个物业管理用房，在规划设计图纸上也有所标注。“我们是按照长沙市政府的文件指示，要给社区提供办公服务用房。”
这位姓王的负责人所说的文件，是中共长沙市委文件长发【2005】25号《关于进一步加强城市社区建设的意见》，该意见确实写有：新开发建设单位要按1%的比例，无偿提供社区办公服务用房或配套建设资金，其费用进入开发建设成本。
但是，按照该小区首层平面图，物业管理面积标明的是48.44平方米，而在这份移交协议上，开发商移交给井湾子社区居民委员会的办公用地面积则变成了300平方米。“这明显就是占用了一号楼架空层的面积，侵犯了我们业主的权益。”一位杨姓业主表示。
8月29日下午，井湾子街道、社区和开发商、业主代表在井湾子社区办公室进行协商，并达成协议，在15个工作日内将解决该问题，在此之前将停止对社区办公用房施工。
在接受潇湘晨报记者采访时，湖南大学建筑学院教授、博士生导师唐国安表示，小区内的架空层是为业主所共享的，主要用途就是休闲娱乐，属于公共服务设施。“如果要改变用途和性质，就必须取得业主的同意。”他说，一般情况下，架空层面积并没有分摊到业主，但业主拥有使用权。
关于物业管理用房变成社区管理办公场所的问题，唐国安说，从产权的角度，它们都属于管理用房，只不过把管理的功能延伸了。“物业管理用房的面积应该在报建的时候就划定了，如果占用架空层的面积来开建管理用房，实际上就等于侵犯了业主的利益”。
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