杭州突然传来大消息，房东可在房管局线上平台自主挂牌，打破依赖中介销售模式，买二手房可省数万元中介费！

　　官方降维打击，最为致命，19日晚间，中概股贝壳暴跌了15%左右、

　　个人直接挂牌，房源全部经过验证 杭州开启“房东直售”功能

　　据杭州市住房保障和房产管理局消息，8月18日，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

　　顾名思义，借助这个功能后，房东可将自己的二手房通过该平台挂牌待售。

　　据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。

　　此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

　　据悉，该平台系全省首个，在国内也不多见。更为关键的是，若撮合成交，平台不收一分费用，相比中介经济优势明显。

　　报道称，其实自主挂牌功能从2016年11月平台上线时就已经有了，只是当时并没有相应宣传，近期有关部门对该功能进行了完善升级，引起了不少市民的关注。

　　有业内人士分析，该功能的推出为房屋买卖个人提供了一个平台，且该平台涉及的房源经过验证，确保了真房源，帮助购房者更快达成交易，节约交易的时间成本和财物成本。

　　有购房者表示，政府的平台更可靠，且节约了一笔中介费，很是划算。

　　个人房东可线上自主挂牌，购房者在实名注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房、谈价。杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉告诉记者，目前只是房源信息发布，接下来会有个人求购信息发布。

　　新变化给普通购房者省下多少钱？目前中介费的收取根据成交价分成两部分，房价100万元以内收3个点，100万元以上的部分按2个点收取。整体房价四五百万元的话，中介费差不多9万元，实际收取会打六折或七折，也就是五六万元的中介费。

　　是否会重创中介行业？

　　房管部门此次的动作，是为了取代二手房中介？消息一经发布，立即引发社会广泛关注。

　　“我们此举的主要目的 　便民 ，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。”胡萍莉表示。

　　而从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。“如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”胡萍莉坦言，如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

　　在平台上注册之后，就能看到挂牌房源房东的电话，那么这就不可避免地会产生一个问题，中介会不会登录平台获取房东电话，从而骚扰不断？

　　对此，胡萍莉表示平台不允许中介注册，系统可自动识别中介经纪人信息(全市所有中介经纪人都有备案登记)。也就是说，中介无法登记注册，也就不能通过平台获取房东个人信息。

　　不过，如果中介通过他人注册来获取房东个人信息，这种行为又该如何监管？相信平台的相关功能会在今后进一步完善。

　　此外，该平台的出现是否会导致“跳单”现象频频发生？所谓“跳单”是指在享受中介的带看服务并选中房源后，直接联系上房东签约，以省下中介费，是一种不守契约的行为。那么，倘若房东在直售平台公布房源，买家是不是更容易直接联系上房东，从而跳单呢？这也是平台在今后运行过程中需要防范的问题。

　　贝壳股价暴跌近15%

　　或受此消息影响，19日晚间，贝壳股价崩了15%，跌幅在中概股中居前。

　　随着国家加大了对房产市场的整顿，国内房地产市场开始出现整体降温，各大房企的生存也变得日益艰难。作为国内最大的房地产中介平台，贝壳自然也难以幸免。

　　近日，房地产中介平台贝壳找房发布了2021年第二季度财报。财报显示，该季度贝壳营业收入为241.73亿元，同比增长了20%；净利润仅11.15亿元，较去年同期的28.38亿元同比大幅下滑了60%，增收不增利的现象尤其明显。

　　杭州市二手房交易服务平台如何使用？

　　据钱江晚报报道，售房者登录“杭州市二手房交易监管服务平台”后，首先进行个人用户注册，完成实名注册后即可使用“个人自主挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，完成房源自主挂牌。

　　而购房者进入“杭州市二手房交易监管服务平台”后，也需要个人实名注册。才可在“挂牌房源公示”栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。

　　选定房源后，可以预览到房源的所在小区，所在城区，建筑面积，规划用途，委托价格，挂牌时间，所在楼层(低楼层/高楼层)，房源照片或者户型图(非强制)，以及房东的联系电话。同时，还能看到该房源在其他挂牌机构的价格。

　　同时，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

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今天柯南不按套路出牌了！不说市场现状，不谈未来趋势，给大家讲故事。讲一个大中介经典的套路故事。

类似的套路故事，在二手房市场经常会有，今天这个，无论是操盘中介的熟练程度，还是丝丝入扣的套路环节，都堪称经典。

故事中操盘忽悠的主角是上海滩上口碑排头号不咋地的某大中介，熟悉市场的朋友应该都知道是哪家，不熟悉市场的，给个提示：五个字名称，红色门头LOGO。

五个字名称的中介公司门口

五个字名称的中介公司的业务员和某房东阿姨

出门路过该公司门口，正巧听见该公司业务员坐在店外的小电驴上，铆足了劲跟一个房东聊房子的事。

因为只听见了中介业务员的话，房东阿姨的具体情况只能是根据业务员的言语推测。

根据柯南丰富的经验，可以判断出，这是个房东只在别家中介挂牌，但尚未打算在该业务员中介挂牌，业务员正极力忽悠房东在自己中介挂牌并诱导房东签署独家销售协议的故事。

整个套路过程可以说是循序渐进，层层递进。废话不多说了，用原话还原的方式，给大家细述一遍故事的原貌。

套路第一步：渲染公司营销方式的出色性

“阿姨，房子挂我们公司，我们一定能帮你把房子卖掉的。”

“我们对于挂牌的房子营销手段很多的。”

“首先我们会把房源发布到所有能发布房源的网站上去，你去看一下好勒，各大网站上排前面的都是我们公司的房源。”

“我们公司在这片,店很多的，只要你挂牌，整个片区就都在帮你卖，不光是我们店。”

“我们公司还一直有人会在小区门口驻守发房源单子，帮你找潜在客户。”

“我们还会经常在附近小区包括房子所在小区的信箱里塞房源信息，这样看到你房子信息的就会更多了，说不定就会有人感兴趣。”

“只要在我们公司挂牌，我们会用各种方法帮你把房子卖出去的。说到底，卖房子就是要看营销手段，阿姨你说对吧？我们公司方法很多的！”

一通说辞下来，虽然不清楚电话那头的房东阿姨是何种感受，至少电话没直接挂掉，还在跟这个业务员聊。

根据业务员接下来说的话，柯南判断电话那头的阿姨估计是提到了绿皮公司，貌似房源已经挂牌在了绿皮公司，而且很有可能目前只挂牌在了绿皮公司。

于是第二步骤的套路跟上，这个业务员还真是高明，此时不是直接说绿皮公司的坏话，而是另起炉灶，用虚拟但貌似合理的分析，硬生生把绿皮公司营销上的优势给推导成了劣势。

套路第二步：虚拟分析，打压对手，抬高自己

“链家平台名气是蛮大的，但是他们的房源只能发在自己那个平台上，其他平台不让发的。”

“他们就是靠自己平台招揽客户，房子是多的，但是他们是以房找客的营销模式，是用十套房子找一个客户的销售方式。”

“我们的营销模式是多渠道全方位的，房源挂在我们这里，首先是发到各大网站上帮助你吸引到客户，线下还通过驻守和发广告找更多客户，我们的销售是十个客户抢一套房子。”

“阿姨，要想有更多客户来看你的房子，关键还要看你怎么让我们卖了。”

“如果你把房子独家给我卖，我会跟店长讲，店长觉得房子可以，就会跟区总讲，区总也觉得可以，就会要求整个片区主推你的房子，房子不可能卖不掉的。”

又是一番说辞，你听到直接说绿皮公司不好了吗？没有吧？但是话语中是不是隐藏着打压对手的手法呢？

是不是有通过诱导性言语暗示房东挂牌他们公司的话，房子更容易卖掉？不仅如此，是不是还递进式地诱惑房东给独家代理呢？

电话打到此时，仍没见要结束的意思，此时通过对业务员话语的分析，感觉到电话那头的阿姨，或许尚未决定要在这个中介挂牌，似乎还有可能提到了疫情对卖房子的影响，所以想再等等看，不急着再找其他中介挂牌。

业务员如何应对？老方法继续上套路。这下子就是赤裸裸地正面反驳和编故事了。

套路第三步：“举例子”直接反驳

“阿姨，你房子也卖了一个多月快两个月了，上海的房子没有卖不掉的，只要是诚心卖，都能卖掉的。”

“一般如果房子卖大半年都卖不掉，要么就是不诚心卖，要么就是卖的方法不对路。”

“阿姨，疫情不影响卖房子的，我今天等会儿还有一套房子马上就要谈了喏！”

听到这，我细细看了一下这家中介店内的状况，此时压根没见到有任何房东或是客户的身影，就见到两三个无聊的业务员在刷手机。

再想想会不会是约谈的时间还未到？或许有可能，不过这个档口，敢到疫情状况不明的中介门店谈买卖的房东和客户胆子也够肥的，对吧？

这种说辞的真假，各位自己判断吧！说辞还没完呢，递进的部分来了！

“阿姨，我上周还刚刚卖掉一套水岸豪庭的房子，就是你们苏州河对面的房子。”

“两房的，98平米，1200万。”

纳尼？水岸豪庭我太熟悉了，有98平米这个面积的户型吗？依稀影响中不记得了。

就算是柯南年纪有点大了，记忆力有点痴呆了，忘了这样的户型，可是能卖1200万？这是个什么单价？

柯南记忆中最近这个小区确实有套99平米，南北户型的两房在售，不过价格远没到1200万，单就挂牌价就整整低了120万。

另外该小区附近，比其小区品质好，房子面积差不多在售的两房，总价一千万零几十万的房源不止一套。

更加不可思议的是，这家门店离着水岸豪庭并不近，而水岸豪庭侧门边上就有这家中介的连锁店。

不仅如此这家店紧邻着一个品质更好的，房源更多的小区，而且两房总价也要不了1200万。

若真如该业务员所说，成功地舍近求远，卖掉了距离远，价位高的房子，还是在疫情最吃紧的时刻完成的，柯南只能是认为要么就是买房者脑子进水了，要么就是这位业务员的能力太出众了，道行忒深了！各位觉得呢？

这通电话已经聊了不少时间了，电话的那头始终没挂，由于业务员起身进了店里继续套路，所以结局柯南没能听到。

不过冲着电话那头的房东阿姨一直没挂电话的表现，柯南可以肯定阿姨一定是开始犹豫了，不管这次是不是改主意，一定会被这个业务员标记下来。

接下来的日子里，电话还会不停地打，只要阿姨接了不挂，就会继续“诚意满满”地给阿姨分析说理。

假以时日，十有八九，阿姨会被拿下，正式挂牌是最次的结局，签独家销售希望也不小。

谁叫这位房东这次一直没果断挂电话，谁叫房东还是市场中最容易被那些大中介套路的一类人。

这年头，二手房市场中最容易被套路到的就是那些被亲切地称为“阿姨”和“叔叔”的一众人。

故事讲完了。总结一下，整个故事中，中介业务员的话也不全都是假话，但不论真话还是假话都是满满的“套话”，简直就是“俄罗斯套娃”—“一套又一套”！

而且张口就来，应对自如。更加“了不起”的是，全程脱稿，面不改色，一气呵成。

客观地讲，如果你是一个不怎么有经验的房东，即便是这次没被套，下次仍有“希望”被套。

因为你很可能并没有真正意识到上述这些说辞中隐藏着的“坑”到底是什么。

柯南接下来就给大家逐一剖析上述业务员说辞中的那些个“坑”。

线上房源“假，假，假”的状况现在有好转吗？自从链家率先开始自建房源平台后，这个现象的确也有所好转。

但请注意，这种好转只是存在于链家以及其他一两家中介的自建房源平台上。

大多数没有自建房源平台的中介依然是在各种网站平台上发布不真实的“钓鱼”房源。

各种网站也依然是睁一只眼闭一只眼，甚至还时不时打个“辅助”。

而在当下挂牌核验价的制度下，那些中介自建房源平台上的真房源也变成了寥寥数套，想要看清市场的真实全貌已成为一个不可能完成的任务。

于是不少买房者又会不由自主地转向假房源依旧占主流的那几个房源大网站。

有一点文中那位业务员说得没错，各大房源网站上，她所在公司发的房源的确经常性大量的占据首页位置，不过这些抢占了流量制高点的房源，几乎全部都是“钓鱼盘”。

线上这种真实状况，对于买房者不利，对卖房者就有利吗？线上吸引来的买房者几乎都是冲着诱人的低价来的，所谓十个客户抢一套房子，明白其中的猫腻了吧？这还只是线上的猫腻，线下也有。

这样靠虚拟低价吸引来的买房客户未必有一个是有实际效用的。很多卖房过房的房东或许都有过这样的感受，看房的人，尤其是刚挂牌时确实不少，特别是文中那位业务员的公司带来的，可就是光看，但总是没下文。

这是因为很多买房客户都是被这些中介线上低价挖坑忽悠过来的，而房东也顺带被拉进了坑里。

线上挖“钓鱼坑”，线下同样依葫芦画瓢。卖房子时，你是不是有过这样的经历，很多中介会在带客户来看房前提醒你不要跟客户聊价格。

大部分的看房客户看房看得很认真，问的问题也挺细致，可问价格的却没几个，就算问，也会被中介直接接过话头去。

有没有这样的情况？很多看房客户在线下看房前又被挖过一遍价格的坑，如果房东和客户当面交流价格，立马穿帮，因此中介事先两头就已经用不同的话术“交代”好了。

五个字名称的中介公司尤其擅长这样的骚操作，而且这还只是基础版本的操作，升级版的操作随时“STAND BY”。

坑三：独家限时销售的坑

独家委托的销售方式一直都有，而把这种方式改造发挥到极致，变成争抢房源，把控销售主动权，设计房东或是客户的利器的始作俑者就是绿皮公司。

但由于绿皮公司在把限时独家销售搞得风生水起的同时，也遇到了树大招风，恶评不断的危机，加上之后出了几件影响很大的事件，所以现在绿皮公司对于这样的限时销售的协议，作了一些有利于房东，降低霸道程度的改良。

绿皮公司是低调了，可是这套东西被别的大中介学去后，它们干起来依然霸道得很，因为影响力远不及绿皮公司，所以即便霸道，但也不至于招来太大的风，这件事情上，五个字名称的中介公司依然当仁不让排第一。

柯南在这要郑重地提醒大家一下，独家销售不是不可以，但千万注意独家委托的对象一定针对的是具体的个人，是知根知底，素质和品行没话说的资深从业人员，而不是中介公司，尤其是那些自诩大中介的公司。

把独家销售委托给那些大中介，尤其是文中那位业务员的中介公司，很有可能你会失去卖房的主动权还浑然不知。

经典喜剧《虎口脱险》中德国胖上校有这样一句台词：“指挥家先生，现在指挥棒在我的手里了！”

这句台词用在把房源独家委托给大中介，特别是五个字名称的中介公司特合适不过了。

坑四：疫情不影响卖房子的坑

疫情变化不影响卖房子？鬼才信！可是为何中介业务员张口就说鬼话？

因为一个中介说你不信，两个说你无感，但几十个上百个中介反复说，你会做何种感想？

而且不见得一定如文中那样直白地说，而是告诉你，疫情只是按下暂停键，恢复常态后必定反弹，还是快速反弹，你听了心情又会如何？

这样的调调不光许多中介在说，是不是你最近还常看到一些大号房地产自媒体也这样告诉你？后市或许真会好，但现在张口就给如此的定论，瞎话的嫌疑是不是比较大呢？

这样的话貌似应该是更多地告知买房者的，可对于撺掇房东挂牌，特别是挂独家房源一样是必备的操作。

反之如果现在是要杀房东的价，那说辞的画风就会变成这样了：

“房东，疫情对市场影响很大的！”

“现在客户都不愿意出来看房了，后面市场还不知道会怎么样呢！你这个价挂高了呀！”

“我的客户是绝对有诚意的，你的价格能低点吗？低点，我约客户出来看房，不然客户不愿意来！”

坑五：关于水岸豪庭那套房子的坑

文中业务员随口就来的卖房案例，九成以上是在编故事，就算真有这么一套房子刚被卖掉，一样逃不过话术中在挖坑。这个被举出来的例子中有两个大坑。

一是房子地理位置的坑。业务员告诉房东阿姨卖掉位于苏州河对岸的房子，而水岸豪庭位于苏州河北岸的普陀区，那么房东阿姨的房子不是在长宁区，就是在静安区。

普陀区的房子都能不受疫情影响卖掉，是不是在暗示长宁区，静安区的同类房子更应该不受影响的好卖呢？我想按照大部分人的传统观念应该会有这样的惯性思维，那位房东阿姨估计听后也很可能会有。

二是房子价格的坑。河对岸普陀的房子都能卖这么高的价，这个几乎已经不是在暗示房东了，而是明示了！

可是柯南前文中已经分析过了，价格百分百是虚构的，目的就是在房东阿姨有所犹豫时，促使其在自己公司挂牌，而且是用对比法刺激房东挂高价。

因为这位中介业务员清楚，此时若是压低房东的挂牌价，那么让房东挂牌的希望可能无法实现，签独家的希望更是渺茫。

至于高价挂牌后，房子不好卖，接下来必会有另外一套不同的套路说辞和套路操作等着房东，到时候许多房东一样会入“套”主动降价。

如果房东死硬不肯让价，那房子还可以作为反面房源给价格低的房源当“托”，总之，只要房子挂牌，都会有利用的价值。

怎么样，听柯南一席分析，是不是有种拨开云雾，恍然大悟的感觉。那些所谓大中介的业务员不怕你一时不心动，就怕你拒绝接电话。

只要你接电话，听了忽悠还犹豫不挂电话，被套路只是早晚的事，但是你不接电话，不给套路你的机会，那倒是真的彻底没戏。

话说到这，也还是要说句公道话，不是所有的中介都是满嘴跑火车的。有好中介，但数量极其稀少。

只要相关管理层的监管还是只停留在面上下功夫，不真正对那些忽悠人无底线的所谓大中介下狠手治理，那么中介市场就依然还是“劣币”远远多于“良币”的状况。

在这样的状况下，想做到完全不被套路很难，但如果不想被套路得很惨的话，请远离文章中业务员的那家中介，记住这句警示，一定没错的！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或是直接加微信联系。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！

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