【摘要】住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。规范运作维修资金的收缴及管理使用，才能维护资金安全，提升维修资金监管水平、保障住房所有权人的合法权益。但实际操作过程中普遍存在收缴、使用、监管不规范，使用率低下等问题，影响了维修资金保障功能的发挥。本文从审计视角对维修资金管理使用方面存在的问题进行了相关探讨，针对问题提出了对策建议。

【关键词】住宅维修资金;管理使用;问题及对策探讨

维修资金管理工作一般由地方房管部门具体负责，由房产开发企业统一代收，在办理房屋产权之前上缴至维修资金专户，专户存储、专款专用。征收标准执行所在地市相关文件规定。

1、维修资金管理使用存在的问题

1.1维修资金未及时上缴专户

某县维修资金管理使用专项调查发现，2016年至2018年，房产开发公司未及时上缴专户维修资金3619万元，其中1381万元延期一年以上上缴。违反了中华人民共和国建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。……”的规定。

1.2维修资金续筹难度大

《办法》第十七条规定“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”，但在实际操作中维修资金续筹难度很大，有些地方自维修资金缴纳方案制定实施以来，从未进行资金续筹。一是续筹方案难通过。资金续筹方案需2/3以上业主投票通过，这对于业委会来说是个大难题;二是维修资金续筹缺乏制度保障。没有制度的约束，续筹工作难以开展。

1.3维修资金使用程序复杂、使用率低

以某县为例，通过对不同小区的1500户业主进行问卷调查，认为申请使用程序复杂、使用条件过于苛刻的有1395户，占93%。2016年至2018年，该县维修资金收入6535.48万元，用于维修支出552.76万元，占维修资金收入总额的8.45%。这三年每年的资金使用率均不足10%。

1.4维修资金监管不到位

一是维修资金在房产开发企业长期滞留，形成资金监管盲区。由于信息不对称，房管部门掌握交房信息片面、滞后以及房地产项目销售周期较长导致代收房产企业将维修资金挪作建设周转资金，大量维修资金不能及时缴入专户，资金安全无法得到保障。二是房管部门未通过公开招标的方式选定商业银行作为存储专户。增加了挪用资金、利益输送、贪污腐败等风险。三是政府对维修资金的监管水平有限，同时缺乏第三方监督，导致支出真实性和工程质量没有保障。物业公司以利益最大化为目的，在申报维修资金使用数额方面虚报、多报，在工程质量方面以次充好，大大削减了维修资金使用效益。

1.5维修资金保值增值形式过于单一，增值收益低

以某县为例，该县维修资金增值收益全部依靠银行存款存储利息。截至2018年底，除1500万元维修资金为五年定期存款外，其他大量资金均以活期存款形式趴在账上“睡大觉”。

1.6业主在维修资金管理使用方面的相关权益未得到有效保障

一是增值收益未按规定比例分配给业主转入维修资金滚存使用。违反了《办法》第二十七条“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息……”的规定。二是未按规定定期向业主公布维修资金缴存、使用、增值收益和结存情况。违反了《办法》第三十条“……负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额……”的规定。三是房屋所有权变更与维修资金过户不同步。主管部门在房屋所有权转让时未将维修资金随房屋所有权同时过户到新业主名下，不利于该项资金的管理和使用。违反了《办法》第二十八条“房屋所有权转让时，……该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”的规定。

2.1健全完善维修资金缴存管理制度

一是建立健全科学合理的代收代缴制度。房管部门可将产权证办理與维修资金缴纳情况挂钩，出台相关制度，加大处罚力度，用制度治理代收资金的滞留问题。二是探索切实可行的续筹制度。明确续筹时限和缴纳方式;可试行定期归集续筹，由业主自行定期存入指定账户。

2.2充分利用线上资源，简化资金使用程序

一是利用微信公众号、APP等信息化手段，让业主熟悉了解维修资金的使用范围和申报程序，更便捷地参与资金使用方案的表决，加快资金申报流程，提升资金使用效率，切实发挥便民、利民的作用。二是建立资金使用应急机制。对于情况紧急、事实清楚的维修项目可启动应急机制、走简易程序，及时解决问题。

2.3完善资金监管机制

一是厘清资金管理思路，实施归口管理。探索新的资金管理模式，改变多头管理状况，简化交存及管理使用环节的程序，增加资金运作的透明度。二是内控与外控相结合，健全资金监管机制。引导业主委员会发挥自治作用，采取请进来、走出去的方式，加大学习培训力度，提高维修资金的自治管理能力与水平。探索引入第三方中介机构对维修资金支出进行监管，资金支出的拨付以第三方机构提供的审核报告为依据，提高资金使用效益，保护业主合法权益。

2.4探索多元化维修资金保值增值模式

可尝试组合存款、基金投资、信托管理等模式，拓宽维修资金保值增值渠道;也可选择国家重点工程等低风险项目进行投资，增加维修资金投资收益，改变目前资金保值增值方式单一的弊端。

[1]建设部，财政部.《住宅专项维修资金管理办法》， 第165号令.（）.

张晋，经济师，审计师，就职于山东省桓台县审计局，从事财会审计相关工作20余年。

 注：1、本目录内的课程学分含实践性环节学分。

通过本章的学习，掌握房地产的概念和特征，房地产市场的概念,房地产法的概念和调整范围。理解法律上房屋和土地的关系，房地产开发的概念，房地产法的渊源以及我国房地产法律体系的特点。了解我国房地产市场的发展和房地产业的在国民经济中的作用。

第一节房地产和房地产业

（一）土地、不动产、房地产的概念辨析

（二）广义和狭义的房地产开发、房地产市场及其在我国的发展、房地产业的概念及其在国民经济中的作用

（一）房地产法的概念和调整范围

（三）房地产法律体系的特点

（一）房地产和房地产业

识记：①房地产的概念；②房地产市场的概念。

领会：①土地的特征；②动产与不动产的区别；③房地产的特征；④房地产开发的概念；⑤房地产市场及其在我国的发展。

简单应用：法律上房屋和土地的关系。

识记：①房地产法的概念和调整范围；②房地产法的渊源。

综合应用：房地产法律体系的特点。

房地产法律体系的构成及特点。

第二章房地产上的物权及其登记

通过本章的学习，要掌握房地产上几种主要物权的概念、特征和法律渊源；掌握不动产登记的基本制度和现状、不动产登记基本类型的概念和内容。了解不动产物权的一般分类、作为不动产登记基础的物权公示公信原则、不动产登记一般程序、登记错误的责任。

第一节房地产上的主要物权

（一）土地所有权、房屋所有权等房地产上的所有权及相邻关系

（二）建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等房地产上的用益物权

（三）担保物权—抵押权

（一）物权公示公信原则与不动产登记

（二）《物权法》确立的不动产登记的基本制度及我国不动产登记的现状

（三）房屋和土地登记基本制度、不动产登记的主要类型

识记：①土地所有权概念；②房屋所有权概念；③建设用地使用权的概念；④宅基地使用权的概念和特征；⑤地役权的概念和特征；⑥抵押权的概念和设立范围。

领会：①土地所有权的主体；②相邻关系的概念、特征和种类；③处理相邻关系的原则和依据；④宅基地使用权的取得、转让和消灭；⑤地役权合同的订立和解除。

综合运用：房地产物权体系基本框架。

识记：①不动产登记的基本制度；②不动产物权变动的登记生效主义及其例外；③不动.依申请登记的原则及例外；④初始登记的概念；⑤转移登记和变更登记的概念；⑥更正登记的概念；⑦异议登记的概念；⑧预告登记的概念；⑨注销登记的概念。

领会：①物权公示公信原则；②登记一般程序；③权属证书和登记簿的关系；④总登记的概念；⑤转移登记和变更登记在土地和房屋登记中的内涵；⑥异议登记的效力；⑦预告登记的效力；⑧査封登记的概念和效力；⑨我国不动产登记的基本制度及其现状。

简单运用：①不动产统一登记的要求与分散登记的现状；②属地登记的原则与作为例外的分级登记；③房屋登记和土地登记的关系；④登记错误的责任。

一处房地产可能涉及的物权及不动产登记。

第三章土地管理法律制度

通过本章的学习，了解我国土地管理立法概况，掌握土地管理制度的主要内容。掌握土地征收的概念；土地征收的审批权限；土地储备的概念；土地一级开发的概念。理解土地征收的特征及条件；土地征收程序；征收补偿标准。掌握土地用途管制的概念和土地利用总体规划的概念，理解城乡规划的种类；土地用途的分类和审批。了解土地利用总体规划的编制、实施与修订；城乡规划的编制、实施与修改。了解小产权房的开发模式和形成过程。

第一节土地管理法律制度概述

（一）土地管理立法的层级及各层级的主要立法

第二节土地征收、土地储备和土地一级开发

（二）土地储备与土地一级开发

第三节土地用途管制制度

（一）土地用途管制的概念

（二）土地利用总体规划

（四）土地用途管制下土地用途的分类及其变更

第四节小产权房的现状与法律分析

（一）小产权房的基本情况

（二）小产权房的法律辨析

（一）土地管理法律制度概述

领会：①土地管理立法概况；②我国土地管理法律制度的渊源；③土地管理制度与土地权利制度的关系；④土地管理制度的主要内容。

（二）土地征收、土地储备和土地一级开发

识记：①土地征收的概念；②土地征收的审批权限；③土地储备的概念；④土地一级开发的概念。

领会：①土地征收的特征；②土地征收的条件。

简单应用：土地征收程序。

综合应用：征收补偿标准。

（三）土地用途管制制度

识记：①土地用途管制的概念；②土地利用总体规划的概念；③城乡规划的概念。

领会：①城乡规划的种类；②土地用途的分类；③土地用途变更的审批。

简单应用：①土地利用总体规划的编制、实施与修订；②城乡规划的编制、实施与修改。

（四）小产权房的现状与法律分析

领会：小产权房的开发模式。

简单应用：小产权房的形成过程。

综合应用：小产权房的法律分析。

我国土地管理制度的主要内容及其与房地产开发交易的关系。

通过本章的学习，了解建设用地的分类、房地产开发用地的内涵；土地划拨的审批程序；协议出让、招标、拍卖、挂牌的程序。理解建设用地使用权的设立、期限与续期；建设用地使用权消灭的原因；建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理；国有土地上房屋征收补偿制度；项目转让的条件和程序；项目公司股权转让。掌握建设用地使用权的概念、性质和特征；建设用地使用权人的权利和义务；建设用地使用权的划拨范围；土地出让的适用范围；建设用地使用转让的条件。

第一节建设用地与房地产开发用地

（一）建设用地的主要分类

（二）房地产开发用地与建设用地的关系

第二节国有土地上的建设用地使用权

（一）建设用地使用权的概念、性质和特征

（二）建设用地使用权的设立、期限与续期

（三）建设用地使用权人的权利和义务

（四）建设用地使用权的消灭

第三节国有土地上房屋征收补偿制度

（一）国有土地上房屋征收与建设用地使用权收回的关系

（二）征收补偿的责任主体

（三）征收的前提—公共利益

第四节建设用地使用权的划拨和出让

（一）建设用地使用权的划拨

（二）建设用地使用权的出让

第五节建设用地使用权转让

（一）建设用地使用权转让的概念、出让取得建设用地使用权转让的特殊规则

（二）建设用地使用权的转让条件

（三）房地产项目转让与项目公司股权转让

（一）建设用地与房地产开发用地

识记：①房地产开发用地的概念。

领会：①建设用地的分类；②房地产开发用地与建设用地的区别。

（二）国有土地上的建设用地使用权

识记：①建设用地使用权的概念；②建设用地使用权划拨的概念。

领会：①国有土地上的建设用地使用权的特征；②建设用地使用权的合同设立；

③建设用地使用权的期限和续期；④建设用地使用权人的权利和义务；⑤建设用地使用权消灭的原因。

简单应用：建设用地使用权消灭后地上建筑物的处理。

（三）国有土地上房屋征收补偿制度

领会：①征收补偿的责任主体；②征收的前提；③征收决定的效力；④征收补偿范围；⑤补偿方式；⑥补偿协议和补.决定；⑦房屋征收补偿档案、征收补偿费用的审计。

简单应用：①征收决定的前置条件和程序；②不服征收决定的救济；③补偿标准与价格评估；④搬迁和强制搬迁。

综合运用：国有土地上房屋征收补偿制度中各具体制度间的关系。

（四）建设用地使用权的划拨和出让

识记：①土地使用权出让的概念；②协议出让的概念；③招标的概念；④拍卖的概念；⑤挂牌的概念。

领会：①建设用地使用权划拨的范围；②建设用地使用权出让的范围；③出让方式。

简单应用：①建设用地使用权划拨的审批程序。

（五）建设用地使用权转让

识记：①土地使用权转让的概念；②项目转让的概念；③项目公司股权收购的概念。

领会：①出让建设用地使用权的转让条件；②划拨建设用地使用权的转让的条件；③禁止转让建设用地使用权的情况；④项目转让的性质；⑤项目公司兼并的概念；⑥项目公司兼并与股权收购的区别。

简单应用：项目转让的条件和程序。

综合应用：项目公司股权收购的优点和存在的风险。

房地产开发用地与建设用地制度的关系。

了解建设工程监理制度的意义。掌握狭义房地产开发的概念、基本原则与要求；建设工程施工合同概念及特征、建设工程监理的概念。理解房地产开发的基本流程和证书的申请和管理；房地产开发企业的设立条件和资质；项目公司开发房地产中的优势及可能产生的问题；建设工程施工合同；建设工程发包与承包、建设工程招投标相关制度；建设工程监理制度等内容。

（一）房地产开发的含义

（二）房地产开发的基本原则与要求

（三）房地产开发的基本流程和证书申请、管理

（一）房地产开发企业的概念和分类

（二）房地产开发企业的设立条件

（三）房地产开发企业资质

第三节建设工程施工合同

（一）建设工程施工合同概念及特征

（二）建设工程施工合同的组成

（三）建设工程施工合同发包人与承包人的一般义务

（四）建设工程发包与承包

（五）建设工程招投标制度

（七）建设工程施工合同纠纷

第四节建设工程监理制度

（一）建设工程监理的概念和意义

（二）建设工程监理的特点

（三）建设工程监理的基本准则

（四）建设工程监理的适用范围

（五）建设工程监理各主体之间的法律关系

（六）建设工程监理单位的任务和权利

（七）建设工程监理责任

第五节建设工程质量责任

（一）建设工程质量责任的主体、标准和内容

（二）房屋质量的责任期限

（三）质量保修期内责任的承担

识记：狭义房地产开发的概念。

领会：房地产开发的基本原则与要求。

简单应用：房地产开发的基本流程和证书申请、管理。

识记：①房地产开发企业的概念；②房地产合作开发的概念。

领会：①房地产开发企业的分类；②房地产开发企业的设立条件；③房地产开发企业的资质类别及业务范围；④房地产合作开发的特征。

简单应用：①房地产开发企业的资质条件；②房地产开发企业资质的管理；③项目公司开发房地产中的优势及可能产生的问题；④房地产合作开发的主要法律问题。

（三）建设工程施工合同

识记：①建设工程施工合同概念；②建设工程发包与承包的概念；③工程招标和投标的法律性质；④分包的概念；⑤劳务分包的概念；⑥转包的概念；⑦工程造价及工程款的概念。

领会：①建设工程施工合同的特征；②建设工程施工合同的组成；③招标的方式；④专业分包与劳务分包的区别；⑤违法分包的责任；⑥建筑施工企业资质与施工合同效力的关系；⑦带资、垫资施工纠纷及处理；⑧工程款优先受偿权的基本规则；⑨工程款优先权实现与交易安全的保护。

简单应用：①建设工程施工合同发包人与承包人的一般义务；②工程招标的范围；③投标过程中的禁止性规定；④招投标实施程序；⑤现行法对分包的规制；⑥施工合同

（四）建设工程监理制度

识记：①建设工程监理的概念。

领会：①建设工程监理的意义；②建设工程监理的特点；③建设工程监理的基本准则；④建设工程监理单位的任务和权利。

简单应用：①建设工程监理的适用范围；②建设工程监理各主体之间的法律关系；③建设工程监理责任。

（五）建设工程质量责任

识记：①质量保证期的概念；②质量保修期的概念。

领会：①建设工程质量责任的主体；②建设工程质量标准；③最低保修期的规定。④质量保修期内责任的承担。

简单应用：①工程质量责任的内容；②质量保证期和保修期的区分意义。

本章介绍的各类主体在房地产开发建设中的任务和作用。

④预售合同登记备案与预告登记的区别；⑤预售商品房的再行转让；⑥商品房现售的条件。

简单应用：①商品房销售合同；②项目规划、设计改变后的处理；③面积误差的处理。

（三）商品房的交付、质量保证和风险转移

领会：①商品房的交付、过户与风险转移；②商品房质量问题的分类及处理；③商品房的质量保修责任。

简单应用：商品房交付的一般要求。

识记：①商品房销售广告的概念；②商品房销售广告的特征。

领会：①商品房销售广告的类型；②商品房销售广告的法律属性。

简单应用：商品房销售广告的法律规制。

领会：①存量房交易的特点；②存量房交易资金监管的必要性。

简单应用：①网上签约流程；②信息公示要求和流程；③对于资金监管的规定。

识记：①房屋租赁的概念；②房屋租赁的特征；③房屋租赁的分类；④房屋转租的概念。

领会：①房屋租赁的原则及特殊规定；②出租人的权利义务；③承租人的权利义务；④其他特定人的权利义务；⑤买卖不破租赁规则；⑥承租人的优先购买权；⑦房屋转租

简单应用：①房屋租赁合同的订立；②房屋租赁合同的解除；③房屋租赁登记备案。

（七）房地产交易中房屋和土地的关系

领会：①主体一致原则；②一同处分原则。

综合应用：房地一体原则。

购买住宅时要注意的法律问题（注意区分商品房和存量房）。

了解房地产中介服务的概念、种类和特点；房地产中介机构的设立条件和程序；房地产经纪的概念和主要业务；房地产经纪服务合同的主要形式及内容；国家对房地产经纪人员和经纪机构进行管理和监督的主要手段；房地产估价的种类；房地产估价原则以及房地产估价的意义；房地产估价机构和人员的资质核准与管理；房地产估价合同双方当事人的权利和义务；掌握商品房包销的概念和特征，理解商品房包销的种类；包销行为的法律性质；商品房包销的主要法律问题；了解商品房包销的基本流程。

第一节房地产中介服务概述

（一）房地产中介服务的概念和种类

（二）房地产中介服务的主要特点

（三）房地产中介机构的设立条件和程序

（一）房地产经纪的概念

（二）房地产经纪机构的主要业务

（三）房地产经纪服务合同

（四）房地产经纪人员和机构的管理和监督

（一）房地产估价的概念和分类

（二）房地产估价的原则和意义

（三）房地产估价机构和人员的资质核准与管理

（四）房地产估价合同的签订

（五）房地产估价机构的违法行为及其处罚

（一）商品房包销的概念、特征、种类和流程

（二）商品房包销的法律性质

（三）商品房包销中的几个法律问题

（一）房地产中介服务概述

识记：①房地产中介服务的概念；②房地产咨询的定义；③房地产估价的定义④房地产.纪的定义。

领会：①房地产中介服务的种类；②房地产中介服务的特点；③房地产中介机构的设立条件；④房地产中介机构的设立程序。

识记：①房地产居间的定义和分类；②房地产代理的定义和分类；③房地产行纪的定义和特征；④房地产经纪服务合同的概念、性质；⑤房地产经纪人员的概念和种类；

领会：①作为居间人的房地产经纪机构的权利和义务；②代理活动的特点；③对房地产经纪机构提供房地产行纪服务的限制；④房地产经纪服务合同的当事人；⑤房地产经纪人员的执业资格制度；⑥房地产经纪人员的注册执业；⑦房地产经纪机构的备案和年检；⑧房地产经济机构的价格和收费管理；⑨客户交易结算资金专用存款账户；⑩业务记录制度；?对房地产经纪机构和房地产经纪人员的监督；?房地产经纪机构和经纪人员的违法行为及处罚。

简单运用：房地产经纪合同的订立。

综合运用：“反跳单”条款及其效力。

识记：房地产估价的概念。

领会：①房地产估价的分类；②房地产估价的原则房地产估价的意义；④房地产估价机构的资质等级核准及其业务范围；⑤房地产估价师的注册管理；⑥房地产估价机构的违法行为及其处罚。

简单运用：房地产估价合同的签订。

识记：商品房包销的定义。

领会：①商品房包销的特征；②商品房包销的种类；③包销行为的法律性质。

简单应用：商品房包销的基本流程。

综合应用：商品房包销中的主要法律问题。

各种房地产中介在房地产开发和交易中所起的作用。

第八章建筑物区分所有权与物业管理

掌握建筑物区分所有权的概念和特征；专有部分所有权和共有部分共有权的内容和特征；物业管理的概念、法律属性；业主、业主大会与业主委员会、前期物业管理、物业服务企业和物业服务合同的有关内容。

第一节建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权的概念

（二）建筑物区分所有权的特征

（三）建筑物区分所有权的内容

（一）物业和物业管理的概念

（二）物业管理与业主的建筑物区分所有权、业主自治的关系

第三节业主、业主大会与业主委员会

（四）管理规约和业主大会议事规则

（五）政府对业主大会、业主委员会的指导和监督

（一）物业服务企业的概念

（二）物业服务企业的法律地位

（三）物业服务企业的资质管理制度

（二）物业服务企业在物业管理服务中的义务和责任

（三）业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任

（四）物业管理服务的转委托

第六节建设单位的前期物业管理义务

（一）通过招投标方式选聘物业服务企业

（二）制定临时管理规约

第七节物业的使用和维护中的主要法律问题

（一）物业管理区内公共建筑和共用设施的用途改变及利用经营

（二）物业管理区内道路、场地的占用、挖掘和管线、设备维修养护

（三）住宅专项维修资金

（四）有安全隐患物业的维修养护

（一）建筑物区分所有权

识记：①建筑物区分所有权的概念和内容；②专有部分客体的条件；③共有部分的概念和分类。

领会：①建筑物区分所有权的特征；②共有部分共有权和一般共有权的差异；③共

简单应用：专有部分和共有部分的合理使用。

识记：①物业的基本含义；②物业管理的基本含义。

领会：①物业管理的法律性质；②物业管理与业主的建筑物区分所有权、业主自治的关系。

（三）业主、业主大会和业主委员会

识记：①业主的概念；②业主大会的概念和性质；③业主委员会概念；④业主委员会备案制度；⑤管理规约概念。

领会：①业主在物业管理中的权利和义务；②业主大会的职责；③业主大会会议的

决定；④业主委员会职责。

简单应用：业主大会和业主委员会的法律责任。

综合运用：业主大会和业主委员会的职责分工。

识记：①物业服务企业的概念；②物业服务企业的法律地位。

领会：①物业服务企业资质等级的条件；②各资质等级物业服务企业的业务范围。

简单应用：①物业服务企业资质、资质证书的使用和管理；②物业服务企业违反资质管理的法律后果。

识记：①物业服务合同的概念、性质和特点；②物业服务合同的分类；③物业服务企业在物业管理服务中的义务；④业主和物业使用人在物业管理中的义务。

领会：①物业服务企业与业主和物业使用人在物业管理中的法律责任；②物业管理服务的转委托；③物业服务收费原则、对象、服务报酬及公用事业费代收。

（六）建设单位的前期物业管理义务

识记：①前期物业管理的概念；②前期物业服务企业的选聘；③临时管理规约的内容和原则。

综合运用：建设单位在前期物业管理中承担的义务。

（七）物业的使用和维护中的主要法律问题

识记：①住宅专项维修资金的概念；②住宅专项维修资金的使用；③住宅专项维修资金的管理。

领会：①物业管理区内公共建筑和共用设施的用途改变及利用经营；②物业管理区内道路、场地的占用、挖掘和管线、设备维修养护；③有安全隐患物业的维修养护。

综合运用：业主和物业使用人、物业管理服务企业合理地使用、维护物业的义务。

建筑物区分所有权与物业管理的关系：业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理中的法律地位和权利义务。

第九章房地产融资与担保

了解房地产与金融的关系；房地产开发贷款；个人住房贷款制度和公积金贷款制度；置业担保制度；房地产信托融资与REITs。理解房地产抵押和房地产按揭的区别；房地产抵押合同和登记；房地产开发融资的种类。掌握房地产融资的概念和种类；房地产抵押权的标的；房地产抵押权当事人的权利和义务；房地产项目运作与项目公司融资。

第一节房地产融资与担保概述

（二）房地产融资的概念与种类

（三）房地产融资担保的概念与种类

（二）房地产抵押权的设立

（三）房地产抵押权当事人的权利和义务

（一）房地产开发融资的概念和种类

（二）房地产项目运作与项目公司融资

（一）个人住房贷款制度

（一）置业担保的概念、历史?

（二）我国的住房置业担保的特征

（三）置业担保公司的设立

（四）置业担保中的保证和抵押反担保

第六节房地产信托融资与REITs

（二）房地产信托融资与REITs

（一）房地产融资与担保概述

识记：①房地产融资的概念；②房地产融资担保的概念。

领会：①房地产融资种类；②房地产融资担保的种类。

识记：房地产抵押的概念。

领会：①房地产抵押和房地产按揭的区别和联系；②房地产抵押合同的主要内容。

简单应用：①可以设定抵押和不得设定抵押的房地产的范围；②对预购商品房抵押和在建工程抵押标的正确理解；③房地产抵押登记及其效力；④房地产抵押权当事人的权利和义务。

综合应用：房地产抵押中房屋和土地的关系。

识记：①房地产开发融资的概念和种类；②房地产开发贷款的定义和种类。

领会：①一般房地产开发贷款；②经济适用住房开发贷款；③廉租住房建设贷款；④公共租赁住房建设贷款。

综合应用：房地产项目运作与项目公司融资。

识记：①个人住房贷款的概念；②直贷式个人住房抵押贷款的概念；③住房公积金贷款的概念；④组合贷款的概念。

领会：①个人住房贷款的特征与种类；②住房公积金贷款的特征。

简单应用：住房抵押贷款保险制度。

领会：我国的住房置业担保的特征。

简单应用：①置业担保公司的设立；②置业担保中的保证和抵押反担保。

（六）房地产信托融资与REITs

识记：REITs的概念。

领会：房地产信托融资与REITs的区别。

简单应用：房地产信托融资的运营模式。

房地产融资方式中，银行贷款和其他方式的区别与联系。

第十章住房保障法律制度

掌握住房保障、保障性住房、经济适用住房、限价商品住房、廉租住房、公共租赁住房和住房公积金的基本概念；理解住房保障的形式及各自的特征，理解住房公积金的特征和管理原则；了解经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房和廉租住房的准人、退出机制以及住房公积金的提取和使用方法。

（一）住房保障的概念和特征

（一）经济适用住房的概念和特征、经济适用住房的有限产权

（二）经济适用住房的准入和退出

（一）廉租住房保障的概念和种类

（一）公共租赁住房的概念和特征

（二）公共租赁住房的房源筹集

（一）限价商品住房的概念和特征

（二）限价商标住房的准人和退出

（一）住房公积金的历史沿革、概念和特征

（二）住房公积金的管理

（三）住房公积金的缴存、提取和使用

识记：①住房保障制度的概念；②保障性住房的概念。

领会：①住房保障的特征；②住房保障的形式；③保障性住房的特征。

识记：经济适用住房的概念。

领会：①经济适用住房的特征；②经济适用住房的有限产权。

简单应用：①经济适用住房的准人；②经济适用住房的退出。

识记：廉租住房保障的概念。

领会：廉租住房保障的种类。

简单应用：①廉租住房的准入；②廉租住房的年度审核、调整与退出。

识记：公共租赁住房的概念。

领会：①公共租赁住房的特征；②公共租赁住房的房源筹集。

识记：限价商品住房的概念。

领会：限价商品住房的特征。

简单运用：①限价商品住房的准入；②限价商品住房的退出。

识记：①住房公积金的概念；②住房公积金的管理机构。

领会：①住房公积金的特征；②住房公积金的管理原则；③住房公积金管理机构的

职责；④住房公积金缴存额。

简单应用：①住房公积金的提取；②住房公积金的使用。

我国住房保障的基本形式及各自的适用范围。

第十一章房地产税费法律制度

了解房地产税收的基本概念和作用。理解具体的房地产税和房地产费的概念和主要内容。

（一）房地产税收的概念和作用

（二）房地产费的概念和分类

（一）土地使用权出让金和土地闲置费

（二）房地产行政性收费

（三）房地产事业性收费

识记：①房地产税收的概念；②房地产费的概念。

领会：房地产税收的作用。

（二）几种具体的房地产税

识记：①城镇土地使用税的概念；②耕地占用税的概念；③土地增值税的概念；④房产税的概念；⑤契税的概念；⑥房地产印花税的概念；⑦销售不动产营业税的概念；⑧房地产所得税的概念。

领会：①城镇土地使用税的主要内容；②耕地占用税的主要内容；③土地增值税的

主要内容；④房产税的主要内容；⑤契税的主要内容；⑥房地产印花税的主要内容；⑦销售不动产营业税的主要内容；⑧房地产所得税的主要内容。

综合应用：房地产开发、经营中涉及的几种房地产税。

识记：①土地使用权出让金和土地闲置费的概念；②房地产行政性收费的概念；③房地产事业性收费的概念。领会：①房屋登记费；②房地产交易手续费；③房屋估价收费。

综合应用：房地产开发、经营中涉及的房地产费。

房地产开发、经营过程中涉及的主要税费。