中关村银行什么都没有有收入证明让叫朋友去证明一下在北京海淀区非必要不出区能放款吗
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时间：2022-11-19 14:31
问：包商银行的企业荣誉
从2006年起至今，被中国银监会风险评级为二级，全国城市商业银行十大好银行之一；
2006年，被内蒙古自治区人民授予“全区金融工作最佳业绩奖”；
2007年，荣获“内蒙古自治区金融工作突出贡献奖”；
2008年，被中国银监会评价“2007年全国小企业金融服务先进单位”；
2009年9月，荣获《金融时报》评选的2009第二届中国中小企业融资论坛“中国中小企业金融服务十佳机构”称号；
荣获“2010英国《金融时报》中国银行业成就奖”；
荣获《银行家》“2009年度最佳城市商业银行”和“2009年度全国大型城市商业银行竞争力排名第一位”；
2010年《亚洲银行家》亚洲银行500强排名第10位。
李镇西荣获“2007中国十大财智英才奖”和内蒙古自治区首届“感动内蒙古人物奖”。
2011年12月12日晚，“2011CCTV中国经济年度人物”在京揭晓，李镇西荣获“2011CCTV中国经济年度公益奖”，以表彰他带领下的包商银行在服务小微企业，化解小微企业融资难方面的突出贡献。
包商银行个人小额消费贷款 贷款机构：包商银行 机构种类：小额贷款银行 贷款种类：纯信用无抵押贷款 还款方式：到期还款 贷款额度： 1.00 - 10.00 万 适合地区：包头市 贷款币种：人民币 适合人群：其他职业,国有企业员工,公务员,律师,教师 贷款利率：0.60%-0.70% 贷款期限：1.00个月 - 12.00个月 办理时间：5天 贷款用途：个人消费贷款,无抵押信用贷款
其它费用： 无其他收费 产品介绍：
该贷款产品是指包商银行向公务员或财政全额拨款事业单位正式职工发放的用于满足家庭综合消费需求的贷款。最高贷款额度可以达到工资水平的24倍，最长贷款期限为1年。办理流程为:1、提交申请 2、银行审批 3、办理签约 4、发放贷款。
产品优势： 额度高：贷款额度最高可达借款人月收入的24倍； 期限长：贷款期限最长可达12个月； 还款灵活：包括等额本息、按月还息到期还本等多种还款方式可供选择。 贷款条件： 该贷款产品必须用于家庭综合消费，不能用于企业经营或者其他地方 该贷款的对象必须是公务员或者财政全额拨款的事业单位的正式员工 贷款人不能够在包商银行有不良的信用记录 申请资料： 贷款人的身份证及其复印件 贷款人
的工作证明材料 贷款人的收入证明材料及其月工资流水 贷款用途证明材料或者承诺书 包商银行规定的其他相关正面材料
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说起来我也是本版的活跃id了吧，虽然今天三月才开始混房版~ 由于看房报告发得多，版上不少人追问我最后买哪儿了，谢谢关心~！其实房子无论是从钱还是从产权还是从啥啥啥方面来说，都是属于我GG的，我只负责看房写看房日记提建议以及全程监督，传说中的战地记者，呵呵。昨天中午办完了过户手续，就跟GG说要写篇长文来回报房版，在这儿学到也问到了不少东西，灌水也灌得很快乐。 对了，欢迎大家拍砖，虽然已经买了，我是不怕看到反面意见的，BBS不就是让大家讨论嘛，拍砖文对以后想买房的人也是有用信息。 摘要：在看过知春路媒体村领秀新硅谷若干区域之后，最后出手知春路太月园。约90平的二居，单价一万六出头，朝向西（带一点儿南向），高层塔楼的中低层，小区是99年开发的。正文描述了从看房到过户的整个过程。 关键字：太月园，看房，签合同，首付，面签，过户
具体的看房报告可以搜我的帖子，写得可详细了，hoho。刚才又回顾了一下我的看房日记，心里一阵感慨啊，看了一圈又回到原点，总算不用再奔波了。
在看房的过程中，也会逐步明确自己看中房子的哪些因素，并且明确哪些硬伤自己是不可接受的，缩小看房范围。我觉得影响我们做选择的因素主要有：
看房选房是个很纠结的过程，我也在版上讨论过很多。对于我们的情况来说，一是上班地点离得远，一个上地一个复兴门，二是不想买车开车，所以要交通方便的地方，必须有地铁，所以看的区域也比较有限。看到最后，基本上是在五环外新小区和知春路旧房子之间做抉择。最后，选择了交通方便配套齐全并且价格能接受的知春路太月园。
1、我的看房日记链接如下：
二、交定金 签合同 交中介费
1、看到合适的房子及时出手。 签完合同交完中介费，就等着评估房子了。中介找的评估公司，评估过程我们完全没参与，交了四百评估费。最后评估价是成交价的83%，据说算是正常的。首付中介让我们直接转帐，我们不同意，约好去深发展做资金监管。结果到了深发展知春路支行之后发现托管不是到了就能办，得申请了等待批准要好几天，顿时晕了，因为约的当天下午做面签，而面签需要房主签一个首付款确认函，不做完监管房主是不会给我们签的。为了不耽误时间，只好妥协，先给房主转一半首付，留一半首付过户当天转，给房主写了欠条。
1、如果首付吃紧，最好提前跟中介说说，让他们把评估价做高点，因为商贷的话银行是根据评估价来确定贷款数额的。
转帐完一半首付，给房主写了另一半首付的欠条，马上去中介公司做商贷的面签。由于房主的爱人不能到场，只有选择中信银行贷款了（别的银行面签都需要房主夫妻同时到）。面签过程很简单，填单子，交材料，照办就行。这期间需要房主签首付确认函。
1、还贷方式的选择，中信银行只有等额本金和等额本息。等额本金是每月还款额递减，等额本息是每月还款额固定。我们选的等额本金。
上周五下午做的面签，这周二就批贷了，周三中介拿到批贷函，这周五过户。
1、贷款面签之后两三个工作日就可以去问问有没有批贷，批完贷也多给过户专员打电话催催过户的事，如果着急办过户的话。
感谢我的准公公婆婆，愿意资助我们买房~ 之所以想买房，因为我坚持认为精心布置的房子是生活质量的保证。可能我们在房价的高点买的，可能下半年房价真的会跌，但是现在尘埃落定，再也不用奔波看房了，再也不用琢磨怎么砍价了，再也不用纠结于买哪个小区了，安定下来。签完合同之后每次路过知春路，心里都感叹，北京的万家灯火中，终于也有了我们的一盏。我终于在25岁之前，有了个小房子安身，可以新手布置自己的小家，可以在小厨房中精进厨艺，可以与心爱的人，享受家庭的欢乐。 我不知道未来这条路会将我引向何处，我也不清楚如何去预测，只是希望一直能保持对生活的热情，以及对未来理想的执着。 |
简介：写写帮文库小编为你整理了多篇相关的《担保贷款存在的风险与防范建议》，但愿对你工作学习有帮助，当然你在写写帮文库还可以找到更多《担保贷款存在的风险与防范建议》。
担保贷款存在的风险与防范建议
（一）对保证人保证资格、实力、手续审查不严，从而使保证流于形式，造成贷款风险。一是忽视对保证人主体资格的审查，未按《担保法》有关规定，把不能作为保证人的如乡镇资产经营公司办公室、村民委员会等行政职能部门或未经授权的企业分支机构充当保证人。由于保证人主体资格不合法，形成无效保证。二是忽视对保证人是否具有代为清偿能力，即保证人是否具有经济实力的审查，由于保证人没有经济保证能力，从而形成担而不保。
（二）机械类动产抵押贷款存在“两高一小”，从而使贷款存在潜在风险。所谓“两高一小”，即指抵押物评估价值高，贷款抵押率确定高，抵押物实际抵偿价值小。一是机械类动产作为贷款抵押物时，由于借款人不能提供购买时原始价值发票，作为动产抵押物价值依据，而信用社没有较专业或懂行的评估人员，一般由抵押人委托注册的评估部门进行评估。由于评估部门按照评估价值的金额大小收取评估费用，造成人为地对抵押物的高估，评估价值远远脱离市场价值。二是在确定贷款抵押率时，未按信贷管理工作的要求，对抵押物进行选择性设定，并区别专用设备与通用设备，甚至把棋具也一并作为抵押物，抵押率过高确定在评估价值的70%以上，且年复一年长期周转连续抵押，未随着折旧做到逐年压缩，造成抵押贷款潜在风险。三是未把借款者的私人房产同时抵押，使有限责任公司贷款企业，在其经营发生风险导致企业关停后，由于承担的只是有限责任，信用社通过法律程序处理机械类动产抵押物还贷，由于在操作中存在“两高”现象，造成对动产拍卖或处理中抵偿价值小，贷款损失大。
（三）交通类动产抵押贷款存在保险脱保，未逐年压缩抵押贷款额度，造成贷款风险。对交通类动产抵押贷款，一般都要求对抵押物办理强制保险手续，并约定信用社为第一受益人，但由于保险到期前未及时督促抵押人办理续保手续，存在脱保现象，增加了信贷潜在风险。二是交通类动产其价值受国家产业政策影响较大，且其折旧年限短、速度快，由于未采取逐年压缩的信贷策略，产生抵押贷款额度未随抵押物价值的减少而降低，造成贷款风险。三是抵押人到外地非法出售抵押物逃债，使信用社贷款失去抵押物，加大了贷款风险。
（四）不动产抵押贷款存在操作不当、调查失实、农村房产抵偿处理难，而使抵押贷款产生风险。一是对划拨土地使用权作贷款抵押物的，未按有关法律规定扣除40%的土地出让金后计算抵押物的价值，增加贷款风险。二是对房产抵押贷款其房产的共有人情况调查失实，出现办理贷款时无共有人，而在依法处理房产时共有人“复活”现象，使抵押贷款埋下风险隐患。三是仅凭借款人带来的第三人房产证书和私章，办理房产抵押贷款手续，在贷款依法诉讼时，由于抵押人否认抵押事宜，法院判决抵押无效而造成贷款损失。四是农村房产抵偿处理难，由于农村情况的特殊性和受“有钱不买疙瘩产”的思想影响，信用社依法抵偿的农村房产处理难度较大，造成贷款风险。
（五）以存单等权利质押贷款时，存在质押人未签名，未办理核押手续，使质押贷款存在贷款风险。一是在办理第三人质押存单贷款手续时，仅凭借款人带来的第三人私章和存单办理，没有对质押人加以核实并当场签字，在贷款不能按期归还处理质押存单时，质押人否认存单质押事宜，使质押贷款合同丧失法律保障。二是对质押的存单，未向签发行社办理质物核押登记止付手续，结果被提前挂失支取，使质押存单成为废纸，造成质押贷款风险。
（一）重新完善担保手续，减少存量贷款风险。首先要摸清家底。信用社要组织力量对存量担保贷款进行一次全面调查，根据借款人行业、贷款方式、贷款手续情况，对存量贷款的风险程度进行如实认定，以真实地反映现有信贷资产的风险状况，为制定切实可行的存量风险贷款化解措施打下基础。其次要积极采取措施，加以完善和补办。根据认定的贷款风险，按照先易后难，制定化解落实计划逐步进行完善。对担保操作手续不规范的贷款，要限期做好补办工作；对保证人主体资格不合法、无经济保证实力的存量贷款，要采取积极的措施，收回或置换成有效资产抵押方式；对动产抵押率偏高、抵押物不足值的贷款，要采取压缩或逐步增加其它担保的方式，进行有效落实和化解。对存量动产风险贷款的化解，可根据实际情况适度提高城区商品房地和质押贷款的抵（质）押率，以减少动产抵押贷款额度。再次要落实存量风险贷款责任，加大考核力度。对存量风险贷款，要逐户逐笔把化解责任落实到人，联社要加大对信用社、信贷责任人的存量风险贷款化解进度和质量的检查考核，实行任务完成的好坏与个人收入直接挂钩的激励机制，从而充分调动担保人员的积极性和创造性，将存量贷款风险降到最低限度。
（二）规范贷款操作，堵住新增贷款风险。首先要完善担保贷款管理办法。联社要根据信用社实际情况，修订和完善担保贷款管理制度，从而堵塞担保贷款管理中出现的漏洞，进一步增强风险防范能力，在制度上确保贷款资产安全。其次要严格执行担保贷款管理制度，规范日常贷款业务操作。信用社要加强对担保贷款的合法性、抵押物价值的足值性、质押物的真实性和担保手续的有效性的审查，从而使发生的每笔贷款业务合法合规。对保证贷款要严格审查保证人有无保证资格和保证能力，《董事会同意保证意见书》的签订，要按照《公司法》的有关规定，签名达到法定董事人数，确保保证人签章的真实性；对机械类动产抵押贷款要根据动产净值并结合市场现值，区别专用设备和通用设备，对抵押物进行选择性抵押，通用设备抵押率控制在50%以下，专用设备抵押控制在30%以下；对交通类动产抵押贷款要及时督促抵押人办理保险续保手续，约定信用社为第一受益人，并要结合抵押物的折旧情况和报废年限采取逐年压缩；对房产抵押贷款要严格审查房屋产权归属和共有人情况；对质押贷款要办妥质押物核押手续，确保质押人签章真实并确认质押事宜。
（三）落实有效防范措施，规避有限责任公司贷款潜在风险。按照现行《公司法》规定，有限责任股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。在信贷管理实践中，有限责任公司在经营发生风险导致企业关停倒闭后，由于承担的只是有限责任，从而使我们无法追索企业法定代表人贷款责任，出现企业亏损，法定代表人致富，贷款无法落实的情况。据调查有限责任公司贷款已占全部贷款的50%以上，因此应有效规避有限责任公司贷款潜在风险，尽最大限度减少贷款风险损失。可采取的措施有：（1）实行双重担保制度。对有限责任公司发放的全部贷款或部分风险贷款，在办理有效抵押保证手续的基础上，另行再由其法定代表人或股东个人对贷款进行全额保证或部分保证，从而变有限责任为无限责任。（2）置换借款人主体。对有限责任公司发放贷款，以有限责任公司法定代表人或其股东为借款人主体，即把公司贷款置换为自然人贷款，通过置换借款人主体，从而变有限责任为无限责任，延伸贷款追索。（3）落实私房抵押。对有限责任公司发放贷款，首先要落实公司法定代表人或其股东的私房作为贷款抵押，然后再考虑其它贷款方式，从而增强公司法定代表人及其股东的经营责任，有效减少信用社债权少受损失。
（四）加强培训教育，实行竞聘上岗。担保贷款工作做得好坏，关键取决于客户经理、风险经理的工作责任和各方面经验素质。因此这是降低和防范担保贷款风险的最有效的途径。一方面要提高上述人员思想素质，加强职业道德教育和遵纪守法教育以及风险意识教育，使真正有危机感、责任感、使命感，提高执行规章制度的自觉性。另一方面，加强业务培训和辅导，重点是让熟悉《担保法》等有关法律法规，熟练掌握贷款规范化操作程序，并运用到贷款管理的实践中去，从而提高管理工作水平。再一方面，对岗位实行竞聘制度。在坚持持证上岗，定期考核等管理的基础上，实行竞聘上岗，从而迫使担保人员勤动脑筋，多想办法，竭尽所能把工作做好，努力降低贷款风险。营造一种外有压力，内有动力，充满生机活力的激励机制。
上市公司对外担保存在的问题与风险防范
摘要：由于政策、经济环境等某些不可控因素的影响，同时也由于公司经营和治理方面出现问题，导致了担保的滥用，反而使得巨额资金被占用或逐渐蒸发。上市公司为大股东或关联人担保，实质上就是大股东或关联人资金占用及转嫁风险的一种形式。本文分析了上市公司对外担保中的问题与风险，并提出相关的监管对策。
关键词：上市公司；对外担保；公司监管
作者简介：邓舸，供职于中国证监会上市公司监管部。
上市公司对外担保存在的风险主要在于被担保公司的履约能力。一旦被担保人因为经营恶化、滥用资金等等原因，导致其到期无法偿还债务，作为担保人的上市公司就需根据担保合同承担连带责任，从而给上市公司造成直接的经济损失，或有负债变为实际负债。在上市公司对外担保总额超过上市公司偿还能力的情况下，一旦上市公司由于对外担保而承担连带赔偿责任，将诱发上市公司的财务风险，使上市公司陷入绝境。连环担保的上市公司更形成了担保债务链条，一旦链条中的某一家上市公司陷入财务危机，就会影响到一批上市公司的正常运行，进而影响证券市场的有序、稳定和健康的发展。目前对外担保事项已成为上市公司普遍存在的一个风险隐患，需要引起足够的重视。
上市公司担保问题的历史、现状
上市公司担保行为的演变，大体可以分为以下几个阶段：
在1990年到1994年间，上市公司对外担保行为及互保现象较为少见。当时，由于认为上市公司可以募集资金，其偿债能力很少受到怀疑。上市公司因此贷款相对容易。公司上市后多积极争取配股再融资,市场更多关注的是上市公司如何保配以及募资投向改变的情况。
1996年前后起，开始出现个别上市公司的担保被控股股东恶意利用的案例。证券市场首批退市的上市公司之一的粤金曼，被拖垮的一个重要原因就是大股东粤金曼集团占用上市公司资金高达9.95亿元,这其中,粤金曼仅为粤金曼集团的所属企业水产发展总公司提供的担保就高达2.7亿元。在上述阶段，上市公司为控股股东或其关联企业担保的案例有较多的出现。
2000年6月之前，上市公司的对外担保多表现为为本公司股东及其关联方提供担保。我国的上市公司多数是通过股份制改造从原有国营企业或母公司中剥离出的资产而形成的。因此上市公司与其控股股东之间有着天然的“母子”关系。上市公司由于信誉要比普通企业高，其提供的担保比较容易获得银行的认可。为了解决母公司、控股股东及其附属企业的债务融资问题，以上市公司的名义为其贷款提供担保就显得顺理成章。
本来上市公司为母公司或控股股东提供担保应视为市场经济下的正常行为，但由于目前我国法律制度还不完善，上市公司三分开不彻底，公司法人治理结构还有待完善。因此，上市公司为本公司股东及其关联方提供担保在客观上放大了正常经营活动的财务风险与经营风险，会在上市公司与其母公司及股东之间形成“债务转移”。最终，风险会被逐渐“转嫁”给证券市场上提供担保的上市公司及证券市场的参与者。鉴于此，中国证监会于2000年6月发布《关于上市公司为他人提供担保有关问题的通知》，该通知第二条明确规定：“上市公司不得以公司资产为本公司的股东、股东的控股子公司、股东的附属企业或者个人债务提供担保”。从而直接杜绝上市公司为母公司或股东提供担保所引发的风险。
自上述通知发布后，直接为股东担保的情况基本得到遏制，但原有为股东已作的担保难以解除，因此上市公司为股东及其关联方所作的担保仍大量存在。同时，上市公司对外担保更多地表现为上市公司之间的互相担保。其中，较为著名的是上海、深圳上市公司的“担保链”和部分福建、新疆上市公司的“担保链”。2002年，由于与ST国嘉形成互保链，上海的隧道股份、开开实业等上市公司纷纷涉诉，被判承担担保责任。ST国嘉的重组也因此困难重重,导致公司最终于2003年走向退市。在ST九州的“担保链”中，ST海洋受到牵连，2001年全年和2002年半因此无法扭亏，也被终止上市。2003年上市公司新疆众和、天山股份等也由于与出现巨亏的啤酒花公司存在互保关系而受到牵连。
2003年，证监会与国资委联合发布了《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》，对上市公司为股东、控股50％以下子公司和附属企业担保进行控制。但公司与关联方担保减少的同时，长期以来未能根本解决的上市公司互保及连环担保的现象却日益普遍，由此可能形成风险的积累和连锁反应。2004，随着宏观调控力度的不断加强，作为融资附属物的担保风险可能随着借款人资金链条的断裂而集中爆发，互保公司之间可能出现多米诺骨牌效应，导致风险沿着“担保圈”波及其他公司，引发局部金融债务链危机，损害相关公司的商业信誉以及银行的资产质量，并最终影响到整个证券市场的稳定发展。
上市公司还开始频频为子公司担保。2003，仅沪市上市公司就有213家上市公司对子公司发生担保，担保金额362亿多元。为子公司担保,已成为上市公司担保的新趋势。
巨额对外担保为不少上市公司带来了沉重的负担。一方面，大比例的担保损失导致上市公司业绩大幅下滑，2003年深市上市公司存在担保损失的有15家，平均的担保损失为11191万元，如ST南华西对控股股东巨额担保涉及诉讼被判决承担连带责任，计提预计负债43403万元，目前已暂停上市。另一方面，担保所引发的诉讼纠纷大幅度增加。2003,仅沪市因担保而涉讼的上市公司就约有73家,涉讼案件240多起，诉讼标的金额为33亿元人民币。
上市公司对外担保存在的风险
根据公开披露的资料及监管发现,上市公司担保及互保中存在的一些现象和特点，需要给予密切关注，并制定对策，加以规范。
1．上市公司对外担保现象普遍，担保金额巨大，担保风险已经远远超出了正常的承受能力。根据2003报告披露情况，沪市共有365家上市公司存在对外担保，占公司总数的45％，累计担保金额935.32亿元。深市295家上市公司涉及对外担保，占公司总数的58％，担保总额为617亿元。其中,沪市担保总额超过公司净资产50%的上市公司有41家(其中31家担保总额超过公司净资产),深市担保金额占净资产50%以上的公司家数有44家，上述公司履行担保责任的能力值得质疑,更有甚者,一些资产净值为负值的上市公司仍存在巨额对外担保，如ST啤酒花。
2．为大股东及其下属企业提供担保的现象远未根除。如2003年末上海就有16家上市公司尚存在为大股东及其关联方担保的现象，担保总金额15亿元，其中金额最大的ST棱光达3.88亿元。
此外，还有一个值得关注的现象是，个别公司绕过《关于上市公司为他人提供担保有关问题的通知》，虽然未给股东及其控股子公司或者其他附属企业担保，但却为大股东的控股股东提供了巨额担保。
3．未经适当审议程序擅自对外提供担保的现象屡禁不止。部分公司的董事长、总经理甚至其他人员越过董事会，自行以公司名义对外进行担保，致使公司利益受损。这在一定程度上也暴露出公司治理结构方面的问题。典型的如新疆ST啤酒花，该公司董事长擅自对外担保金额高达10亿并隐瞒担保事实，2003年最终酿成担保财务危机。
４．有的公司所担保的债权期限过长或者所承诺的担保期间过长，个别上市公司承诺的对外担保期间长达15年以上。即使被担保公司目前的经营状况还可以，也很难肯定十几年后会是什么样子，过长的担保期间有可能带来意想不到的风险。
5．担保事项披露不全面，给判断担保风险带来了困难。上市公司在重大担保事项的公开披露中，对一些重要的担保因素没有详细披露，或疏于披露，使投资者难以判断风险。如相当一部分公司没有明确披露所提供的具体担保方式，是物的担保（抵押、质押等），还是人的担保（保证）；多数公司都没有明确说明所提供的担保是一般保证还是连带责任保证；有部分公司寄希望于由对方提供对等担保来作为反担保措施，但事实上这两者并不是一个概念，对等担保起不到规避担保风险的作用。另外，绝大多数公司往往将被担保债权的贷款期限与担保期间混为一谈，根据担保法和有关司法解释，除非有明确约定，保证期间为贷款到期后六个月，即使约定直至贷款还本付息，保证期间也只是贷款到期后二年而不是还清本息为止。
上市公司违规担保的法律后果
《公司法》第60条第3款规定：“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。最高法院2000年12月13日开始施行的“关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”。第4条规定：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第60条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。”第7条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一”。因此，对违反《公司法》第60条第3款的行为，应解释为无效，所签订的合同为无效合同。一般认为，《公司法》第60条第3款的立法本意是维护资本确定原则和保护股东和债权人利益。资本确定原则要求股东对公司的投资不能以任何形式撤回，包括以接受公司担保的形式，公司为股东担保有违资本确定原则。公司为股东或个人债务提供担保，可能损害其他股东和债权人利益，因为担保在多数情况下不需要对价。公司在公司资产上设定担保属于设定财产负担行为，与公司将财产无偿赠与一样，对债权人不利。根据这一立法本意，《公司法》第60条第3款应当解释为不仅对董事、经理的限制，也是对公司权利能力的限制。董事、经理即便经过公司股东大会或公司董事会授权作的担保，也在该条限制之内，担保合同也应作无效处理。但是，上市公司给股东及其附属公司提供担保，其担保合同违反法律的强制性规定而无效，并未解除上市公司应承担的相应责任。无论担保是保证、抵押、质押，上市公司作为担保人都将应担保无效而要承担民事责任，该民事责任属于合同法上的法定损害赔偿责任（《合同法》第58条后段）。该责任的构成也是以担保合同无效、担保人对担保合同的无效有过错、债权人因此受到损失为要件。其中，作为担保人的上市公司对担保合同的无效的过错是划分担保人、债权人、债务人在责任承担上的关键，而且担保人的过错还应和债权人的过错结合来考虑。由于前述《公司法》第60条第3款的相关规定，上市公司为股东提供担保有明确的禁止性规定，因此，作为担保人的上市公司存在的过错是显而易见的。同时在一般情况下，上市公司与其股东之间的投资关系是明显的，根据证券市场公开原则，债权人对上市公司与其股东的关系是明知的，至少也是应知的，因此无法否认债权人也存在一定程度的过错。根据最高法院“关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第7条，担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一，但实践中还没有公开的案例表明，作为债权人的银行也要承担一定的风险和责任。
综上所述，上市公司为股东及其附属公司提供担保，尽管其担保合同因违反法律禁止性规定而无效，但上市公司仍将因此承担相应的民事赔偿责任。
上市公司对外担保形成风险的深层次根源
上市公司对外担保或互保，归根结底是为了融资。从宏观角度看是调剂短期资金余缺、优化资源配臵的方式，但从微观的角度看，上市公司获取资金的动机有时并非纯粹地为了有利于公司的正常生产经营和发展，由于政策、经济环境等某些不可控因素的影响，同时也由于公司经营和治理方面出现问题，导致了担保的滥用，反而使得巨额资金被占用或逐渐蒸发。上市公司为大股东或关联人担保，实质上就是大股东或关联人资金占用及转嫁风险的一种形式。同时，当上市公司业绩滑坡，丧失了配股、增发或可转债的资格后，也不得不依赖于贷款，而现行的银行贷款体制，也使上市公司担保、互保成为一种普遍的现象。
由于上述原因，尽管有关部门出台了关于对外担保的规定，但上市公司仍出现了一些新的担保手法，意图绕开有关规定，打擦边球：
1．上市公司控股子公司对外担保后，再由上市公司给控股子公司提供担保；目前《公司法》没有明确规定禁止上市公司控股子公司为上市公司股东或其附属企业提供担保，一些公司借此由子公司为上市公司股东或其附属企业提供担保，再由上市公司给控股子公司提供担保，从而变相达到为股东担保的目的。证监会会同国资委2003年发布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》中虽对纳入上市公司合并会计报表范围的子公司对外担保作出了与上市公司相同的限制性规定，但法律效力层次不高，在司法诉讼中能否作为依据尚待检验。
2．上市公司为大股东贷款提供反担保；如A公司为大股东贷款提供担保后，上市公司再为大股东向A公司提供反担保，从而间接达到为大股东担保的目的。
3．上市公司为潜在关联的股东担保。如上市公司第一大股东拟将股权转让给A公司，而上市公司与A公司或A公司的控股子公司签订互保协议。
上市公司频繁出现的巨额对外担保给上市公司带来较大风险。一方面，大比例的担保损失导致上市公司业绩大幅下滑，如2001年沪深两市因担保而产生损失金额超过1000万元的上市公司超过40家,其中计提损失金额超过1亿元的有12家公司。比较典型的ST石化,公司计提金额高达7.8亿元。另一方面，担保所引发的诉讼纠纷大幅度增加。2002年上半年,因担保而涉讼的上市公司大约有40家,涉讼案件60多起。而在下半年,有关担保诉讼的公告更是纷至沓来。
完善监管措施，化解担保风险。
规范上市公司的对外担保行为，防范上市公司因对外担保而产生的风险，是监管中应予以重视的问题。但担保毕竟属于企业的正常经营行为，问题的关键是如何控制风险。监管应当着眼于阻止违规担保和适当控制担保风险，而不是消灭担保或者给正常的担保活动增加额外负担和成本。在担保问题上，应当给予公司合理范围内的充分自主和自由。
1．对存在重大对外担保事项的上市公司加强监管力度，监管部门在日常监管中除公司对外担保总额指标外，还须跟踪被担保公司经营及财务状况，及时调整上市公司风险分类，关注其异常情况，促使公司作好信息披露，释放风险。
存在互保现象的上市公司如在同一地域，则监管部门应对双方的经营及财务状况重点关注，如互保双方分处异地，则两地监管部门应定期进行公司情况通报。
２．加强交易所对上市公司对外担保的一线监管，就担保制定更为严格的信息披露标准，并督促公司及时披露有关担保事项。
目前，上市规则要求上市公司对达到标准的担保及时履行信息披露义务，但只能起到一定的揭示风险作用。监管部门可考虑对公司信息披露制定以下更为严格的标准：
（1）以逐笔罗列然后汇总的方式依次披露：被担保方情况、担保金额及其占公司净资产的比例、担保方式（在保证方式下注明是否为连带责任保证）、贷款期限、担保期间、是否有反担保、是否涉诉、损失计提情况、被担保人净资产和资产负债率，内部审议程序及其他有关情况。
（2）对于违规担保应当单独披露，并说明整改措施和时间表。
（3）对于互保和连环担保情况应单独披露，给投资者了解系统风险的机会。（4）要求公司披露被担保方贷款的原因及贷款资金使用项目，以便投资者判断担保资金的预计使用效果和风险。（5）要求公司了解被担保公司的具体偿债计划并披露相关内容。（目前仅要求上市公司说明被担保公司是否具有偿债能力，公司往往一笔带过，并未披露实质性的内容。）
（6）说明公司董事会对是否会承担担保责任的判断及理由。（7）独立董事就对外担保事项（非控股子公司），可比照关联交易的处理，让独立董事就该事项发表意见。
３．加大对违规担保的处罚力度。目前对违反《公司法》、证监会《关于上市公司为他人提供担保有关问题的通知》的上市公司，多以交易所公开谴责的方式处理。可考虑对一些在担保中存在重大违规行为的上市公司，进行公开批评并立案稽查，给予相应的行政处罚，树立典型，以儆效尤。我会对三九医药的处理就有类似的良好效果。对违反上述规定给上市公司造成直接经济损失并负有直接责任的董事、监事、经理等除相关的行政处罚外，还可认定其未履行诚信义务，损害了公司利益，要求上市公司通过法定程序免除该责任人的职务，或认定其为市场禁入者。
４．不断完善有关法规，堵塞公司利用法规空白变相违规的渠道。除已发布的文件外,可作眼于风险控制对上市公司对外担保行为作进一步的规范:（1）上市公司不得为资产负债率过高的公司提供担保，为同一家公司提供的担保不得超过本公司担保总额或者被担保公司净资产的一定比例等；
（2）上市公司子公司为上市公司股东或其控股子公司、附属企业提供担保，视为上市公司对外担保，适用上市公司不得为股东及其控股子公司、附属企业提供担保的禁止性规定；
（3）要求上市公司在签订的对外担保合同中，除有必要的反担保等措施外，还应加入适当的保护性条款。（如约定在被担保方出现对上市公司可能造成严重损害的情况时，上市公司可以提前解除担保合同或将担保责任转移至约定的第三方，使该条款具有法律上的效力，使上市公司在危机时处于有利的地位。实践中如中关村在银广厦事件后解除其原有的担保责任，陆家嘴解除为股东提供的部分担保，这些措施减少了上市公司的担保风险或是改正了担保中的违规行为）；
（4）担保期间的约定不宜过长。市场经济中企业的经营状况不会一成不变，一旦被担保企业经营业绩等基本状况发生根本变化，丧失还债能力，偿债风险便会转移到上市公司身上。因此，在上市公司为他人担保时，约定的担保期间以不超过一年为宜，之后可通过续约的方式逐年延长担保期限，避免承担过长的担保风险；
（5）上市公司对其子公司进行担保,应由公司总部进行全面控制,增加监控力度。上市公司应对此制订了一套具体的操作规则和风险控制制度，包括对贷款额度的限制,对子公司资产负债率、流动比率、速动比率等指标的规定，条件许可的可要求采取资产抵押或质押的办法，以求最大限度的控制风险。
以上风险控制措施可由上市公司通过股东大会决议或董事会决议，或者在内控制度或公司章程中予以确定。
５．完善法人治理结构，强化上市公司内控和决策审批程序。
实践中上市公司董事长或总经理未经合法程序，超越权限对外签订担保合同的现象时有发生，显示公司法人治理结构不完善，约束机制未产生作用。根据《关于上市公司为他人提供担保有关问题的通知》以及《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》，上市公司为他人提供担保必须经董事会或股东大会批准。应明确董事会对外担保权限，超过权限的需报股东大会批准。股东大会未批准的，上市公司不能对外提供担保，杜绝越权担保的出现。
上市公司应在内部建立完善透明的担保审批制度。同时，上市公司也应避免层层授权，将本应由股东大会决定的担保事项授权由董事会决定，董事会往往又进一步授权由董事长或总经理行使权力。导致董事长或总经理个人随意签订巨额对外担保合同，产生大量或有负债，导致难以控制的风险。
上市公司为他人提供担保属于关联交易行为的，必须按照《上市公司章程指引》、《证券交易所上市规则》等规定，通过相应的公司机关表决，并履行回避表决、信息披露等义务。防止潜在、隐蔽的关联交易损害中小股东利益，在这方面独立董事应发挥评估、鉴别、参与决策的作用。
担保是指在经济和金融活动中，债权人为了防范债务人违约而产生的风险，降低资金损失，由债务人或第三人以财产或信用提供履约保证或承担相应担保责任，保障债权实现的一种经济行为。根据《担保法》第一条的规定，为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法，这是关于《担保法》立法宗旨的规定。根据该规定，担保是一种保障债权实现的制度，担保最核心的功能就是保障债权的实现，正是因为担保有保障债权实现的作用，其才能促进资金融通和商品流通，发展社会主义市场经济。
按照担保法的规定，法定的担保方式有五种，保证、抵押、质押、定金、留置，在信贷业务中，主要涉及到三类担保方式：保证、抵押、质押。（关于定金和留置的具体定义作为基础知识读者自行查阅担保法相关规定）
二、贷款担保的作用和局限
信贷机构面临的最大风险就是借款人的违约风险，担保措施作为分散风险的重要手段被广泛采用，担保制度作为保障债权能够实现的一项重要制度，如果债务人到期不能清偿债务，债权人则可以通过贷款担保使得债务顺利清偿。通过设定担保措施，可有效保障贷款的安全，担保措施作为第二还款来源，是第一还款来源的补充，当借款人第一还款来源出现问题的时候，信贷机构可以通过主张担保权利实现债权。贷款担保通过担保借贷关系的安全从而极大地推动了资金借贷和资金融通的发展。没有担保，那么市场和信用的发展都将成为空话。
另外，如果设置了担保措施，一旦借款人违约，债权人可以依据合同约定行使抵押权、质权或要求保证人承担保证责任，在借款合同履行期间，借款人一直会有履行合同的压力，因此，担保措施可以有效提高借款人的违约成本，借款人违约成本越高，还款的意愿会越强。
（二）贷款担保的局限性
担保措施除具备上述作用外，还具有一定的局限性：
第一，担保措施不能取代对借款人信用状况的评估
一般来说，一笔正常的贷款取决于两个因素，借款人的还款能力和还款意愿，其中，还款能力是客观因素，还款意愿是主观因素，二者缺一不可。为了有效评估借款人的还款意愿和还款能力，我们需要对借款人进行调查和了解，一般还会要求客户提供相应的担保。但就担保而言，其仅是第二还款来源，信贷机构应当把重心放在第一还款来源上，重点应关注借款人的第一还款来源，关注借款人的现金流和持续经营的能力。担保措施不能取代对借款人信用状况的评估
很多信贷机构和客户经理有一种错误的认识和想法，认为有重足的抵质押物或有实力的保证人做担保借款就是安全的，这种想法是非常错误的。优秀客户经理一定要摒弃这种想法，相对于担保方式，客户经理应将关注重心放在企业自身的经营状况以及持续发展能力上，重点关注借款人的第一还款来源和现金流，尤其是小微企业贷款。
第二，有贷款担保也不能确保贷款一定收回，即便能收回，也会耗费大量人力物力
在实践中，一旦涉及到实现担保权利，无论是处置抵质押物还是要求保证人承担保证责任，往往都不会太顺利，抵质押物被查封导致抵押物迟迟无法变现、保证人不配合等情况非常常见，尤其是通过司法程序，往往要耗费大量人力物力，耗费很长的时间。作为信贷机构的从业人员要清醒的认识到，有了贷款担保业不一定就一定能保障贷款安全。
保证担保是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证指债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所做的一种担保。是典型的人保、典型的约定担保。保证的优势在于：第一，设立简单，签订合同即可；第二，保证责任及于保证人的全部财产；第三，行使方便，可要求保证人直接承担保证责任。保证的不足之处在于：第一，债权人对保证人的财产不享优先受偿权利；第二，保证人可能同时为多个债权人提供保证担保，而各个债权人之间地位平等；第三，保证人的财产可随时变化，并可能丧失代偿能力。一般来说，贷款业务中，企业法定代表人或实际控制人的连带责任保证是必不可少的，但很少作为唯一安全保障措施。
（二）保证担保的评估要点
在分析保证担保时要注意以下风险点：
1、保证人的主体资格需合格
关于保证人的主体资格，《担保法》并未作特别的限制，根据《担保法》第七条规定，“具有代为清偿债务能力的法人，其他组织或者公民，可以作为保证人。”我们需要重点关注一些不能做保证人或做保证人受限的主体，根据《担保法》及《适用解释》的规定，不能作为保证人实施保证行为的主体包括以下几种：
（1）未经国务院批准的国家机关；
（2）以公益为目的的事业单位、社会团体、幼儿园。包括学校、幼儿园、医院、广播电台、电视台等；（3）企业法人的职能部门；(4)未经书面授权的企业法人的分支机构，分支机构对外提供担保必须有总公司的授权，且在授权范围内提供担保。
值得注意的是，对于事业单位、社会团体法人能否作保证人要区分两种不同的情况：（1）以公益为目的的事业单位社会团体。比如学校、幼儿园、医院等都不得充当保证人。这些机构的设立是以公益服务为目的，具有公益性和非盈利性，所以，这些机构不宜违背其设立的目的，参与到经济活动中为他人的债务作保证 那些领取《企业法人营业执照》、《营业执照》或国家政策允许从事经营活动的事业单位法人或其他组织。这类组织不是以公益为目的设立的，许多事业单位和社会团体也进行一些经营活动，也有自己的经济收入。还有一些事业单位实现企业化管理，实行自负盈亏。它们具有从事保证活动的民事权利能力和行为能力，可以充当保证人。因此，从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签订的保证合同应当认为有效。
2、分析保证人的代偿能力
保证人作为第二还款来源，具有代偿能力是最基本的要求，信贷机构要调查和了解保证人的资产状况、负债情况、收入和开支情况等，要分析保证人的资产是否容易变现。对保证人的评估方法和对借款人的评估方法相同。保证人的财务状况，如现金流量、或有负债、信用评级等情况的变化直接影响其担保能力。
保证担保也被称作信用担保，保证人以自己的信誉及名下的财产为他人债务提供担保，保证人到期代偿主要取决于其有代偿的意愿和代偿的能力两个要素。信贷机构除审查保证人的代偿能力外，还要对保证人的信誉进行调查和了解。信贷机构可通过交流和外部走访等方式调查了解保证人的信誉状况。
4、综合分析保证人对借款人的“制约”能力
设置保证人可提高借款人的违约成本，当借款人无法按时偿还借款时，保证人作为第二还款来源需代为偿还借款本息，保证人之所以愿意为借款人提供担保，其往往与借款人之间存在“关系”，除商业性的担保公司外，借款人的保证人主要是其亲友、上下游客户、其他社会关系等利益相关者。通过这些“关系”可以对借款人形成制约，有效提高借款人的还款意愿。
信贷机构在对保证担保进行评估时，要注意了解保证人与借款人的关系，要弄清楚保证人为借款人提供担保的个中原因，从实践中来看，保证人的与借款人之间的关系大体分为以下几种：纯商业（担保公司与借款人）、关联企业、企业互保、上下游客户、亲友等。
5、要注意保证担保的方式
保证分为一般保证和连带责任保证两种方式。担保法第十七条对一般保证做出了明确约定，一般保证是指当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证人享有先诉抗辩权，所谓先诉抗辩权，是指一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。对于信贷机构而言，选择连带保证担保对信贷机构较为有利。
抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有而将该财产做为担保的一种法律形式。其中提供财产担保的债务人或第三人为抵押人，抵押权人即债权人所享有的权利就是抵押权。抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。由此可以看出抵押权是一种优先受偿权，是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人或第三人。
（二）常见的抵押物有哪些？
根据我国《物权法》第二百八十条的规定，可以抵押的财产包括：
(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(6)交通运输工具；
(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条的规定，对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
（一）建设用地使用权；
（二）建筑物和其他土地附着物；
（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（五）正在建造的建筑物；
（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。
《物权法》第一百八十四条规定：下列财产不得抵押：
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
(5)依法被查封、扣押、监管的财产；
(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
（三）对抵押担保的分析和评估
1、抵押物必须是依照法律法规允许买卖、抵押的。即抵押物必须属于《担保法》及相关法律中明确规定可以抵押的财产。抵押权实现方式有三种，折价、拍卖和变卖，无论哪一种方式，抵押物的权属都会发生变更，抵押权要想实现，必须把抵押物交换出去，因此，抵押物必须是依照法律法规允许买卖和抵押的。
2、抵押物必须是特定的财产，在设定抵押时，要检查抵押财产的登记证书，要关注抵押物的性质、位置、取得是否合法、产权是否清晰、是否存在纠纷等事项。
3、分析抵押物的估值是否合适，抵押率设置是否合理。抵押物的评估价值是一个非常核心的问题，信贷机构应当采取适当的方式对抵押物估值，以及设置合适的抵押率。
4、要分析抵押财产价格是否稳定。好的抵押物的市场价值相对稳定，不易发生贬值。
5、要分析抵押财产是否易于拍卖、变现。由于抵押物是对第一还款来源的补充，因此当借款人第一还款来源不足，无法偿还贷款本息时，最终只能通过处置抵押物来偿还贷款本息。是否容易变现是非常重要的一个因素。
对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要 对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。根据《物权法》第一百八十七条的规定，当事人以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物，以及以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，不登记的，抵押权不生效。
依据《物权法》第一百八十八条和《担保法》第四十三条的规定，当事人以法律规定强制登记之外的其他财产抵押的，可以办理抵押物登记，也可以不办理抵押物登记，是否办理抵押登记，由当事人自愿决定，抵押物登记与否并不影响抵押权的成立，抵押合同自成立之日起生效，抵押权自抵押合同生效时设立。但是，未经抵押登记的这种抵押权的效力，仅存在于抵押合同当事人相互之间，不产生公信力，不能对抗善意第三人。
无论什么抵押物，建议都要去办理抵押登记，取得抵押权并取得对抗第三人的效果。
质押分为动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现担保权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。其中债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。因动产质押法律关系所生的权利为质权。权利质押是以所有权以外的可让与的财产权作为质权的标的，以担保债权实现的一种担保方式。质押可以分为动产质押和权利质押两类：
动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现担保权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。其中债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。因动产质押法律关系所生的权利为质权。
权利质押是以所有权以外的可让与的财产权作为质权的标的，以担保债权实现的一种担保方式。债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： 1．汇票、支票、本票； 2．债券、存款单； 3．仓单、提单；
4．可以转让的基金份额、股权；
5．可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； 6．应收账款;7．法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
个人住房担保贷款的风险及防范
随着国家住房制度改革的进一步深化，各项配套政策开始陆续出台。其中，由银行对个人购房提供按揭支持的政策对提高个人住房消费能力、推动本市房地产业的迅猛发展无疑起到了积极作用。但提供按揭的商业银行毕竟是以营利为目的的企业法人，在执行国家产业政策的同时，应充分考虑到个人住房贷款的各种风险，并采取有效措施加以防范，以便将“个贷”业务纳入健康、有序的良性发展轨道。下面结合我在办理房贷法律服务中的一点体会，就个人住房贷款的风险及其防范略作分析。
（一）由于开发商的原因导致房屋未能竣工交付的风险
实践中常有开发商因资金不足、经营不善或恶意抽逃资金而导致工程“烂尾”、甚至开发商因资不抵债而破产的情况发生。此时借款人（购房人）在所购房屋不能交付的情况下，一般不会继续履行还贷义务。而开发商作为保证人显然已无力承担保证责任，贷款银行要求实现抵押权也会因作为抵押标的的房屋无法交付甚至还是空中楼阁而难以实现。从我办理房贷法律服务的体会看，我认为，这种由于开发商的原因造成工程“烂尾”而导致用于抵押的房屋不能交付的情况是贷款银行在“个贷”业务中所面临的最大风险，因为此时贷款银行将面临无
法有效保障自身权益的困境。针对这种风险，贷款银行应从以下几方面加以防范：
1、贷款银行要加强对按揭款项使用情况的监管。
按现行的银行贷款操作规程规定，银行在审核同意给贷款申请人放贷后，都将贷款统一划拨到开发商的帐户内，但并未规定对划款之后的监管措施。如果开发商不将这部分款项优先用于项目建设，而擅自挪用甚至恶意抽逃资金，那就很可能出现项目工程“烂尾”的情况。所以，我认为银行在对一个新项目提供按揭支持时，应同开发商签订按揭款监管协议，按揭款应存于开发商在提供按揭的银行所开立的基本帐户或专门帐户内，由银行指定信贷专管员对用款情况进行监督。
2、贷款银行要加强对项目工程进展状况的关注、监督。为保障项目工程顺利竣工，贷款银行应对工程的进度予以必要的关注和监督。重点是建立按揭项目跟踪考查制度，由每个项目的专管员定期对工程进行实地考察，对工程进度与用款情况是否协调一致作出评价。发现工程有延期甚至“烂尾”的可能时，及时采取防范措施。
3、贷款银行要注意对按揭项目的整体性控制。
整体性控制包含如下三方面的工作：
（1）对整个项目的合法性要有把握。银行对每个新项目提供按揭支持前，应对该项目合法的开发经营手续是否齐备予以确定，防止该项目因违法而下马。所以，银行与开发商签订按揭协议时，应要求开发商提供该项目的合法证明文件。
（2）对整个项目的价值应有把握。银行对新项目提供按揭时，要
求开发商提供该项目的整体评估报告，根据其整体价值来确定按揭总体规模。
（3）应要求开发商将包括土地使用权在内的整个项目抵押给按揭银行。如此一可防止发生在建工程与售出房屋重复抵押的问题，二可约束开发商，防止其将全部权利变现后中断开发。
4、可依据有关法律、银行贷款操作规程规定及相关合同约定，采取如下措施来防范风险：一是针对保证人失去担保资格、能力的情况，要求借款人及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人认可后，重新签订保证合同；二是在借款人不能提供新的保证人或抵押物的情况下，敦促借款人（购房人）对预售人主张权利，获取赔偿后将赔偿额列入抵押财产；三是根据合同相对性原则，直接要求借款人清偿到期主债务；四是对受偿不足部分可依保证合同请求保证人(开发商)履行清偿义务或列入保证人的破产债权受偿；通过如上多种途径一般可以避免银行承担过大贷款风险的问题。
（二）因不可抗力、意外事件而导致抵押物灭失的风险
此时原抵押法律关系因抵押标的灭失而消灭，在银行与借款人商定新抵押物之前，银行对借款人享有的是没有抵押担保的普通债权，而且此时借款人一般也不愿再提供新的抵押，对偿还银行贷款也没有积极性或无力偿还，此时贷款银行的风险可想而知。因此为防范此类风险，银行在与借款人签订抵押贷款合同时，应要求借款人对抵押物购买物业保险，以贷款银行作为第一受益人，在贷款本息偿还之前，保险单由银行占管。这样一是发生不可抗力导致房屋实际灭失时，贷款银行作为抵押权人，对保险赔偿金行使物上代位权而优先偿付自己的债权，二是借款人也因购
买保险而将不可抗力风险转移给保险公司，从而免除了向贷款人的偿债义务。所以约定保险条款对借贷双方都是有利的。
（三）在建工程与预售商品房重复抵押的风险
根据有关规定，在建工程设定抵押的，未经抵押权人同意的，不得预售。预售款要优先偿付抵押债权，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押标的物和抵押价值中作相应核减。如上规定表明法律、法规不允许在建工程抵押标的与预售房有重叠部分，由此看似乎不会发生在建工程与预售房重复抵押的问题，实则不然。实践中，在开发商办理在建工程抵押贷款的银行与购房人办理期房抵押贷款的银行不一致的情况下，如果开发商不履行告之义务即行预售，加之登记机关把关不严，就会发生重复抵押的问题，此时因在建工程抵押登记在前，而使登记在后的个人住房抵押权重复之部分失去效力，损害提供个人住房贷款的银行的利益。这种风险可通过银行信贷人员严格调查、把关予以避免。首先应审查预售人在建工程抵押部分与其销售许可证上注明的销售范围是否有重叠之处，如有重叠，应及早向有关主管部门建议调整其销售范围，待在建工程解除抵押后方可销售相应部分；其次，应审查预购人所买房屋是否在预售人的销售许可证销售范围之内。如预售人系超范围销售，贷款银行应对购买此类房屋暂不予发放贷款，待预售人得到有关主管部门的批准即可以办理预售登记之后，方可发放贷款。由此可确保在建工程抵押不影响预售房抵押的效力，降低个人住房贷款人的贷款风险。
二、开发商采取种种手段套现造成的风险
在房地产开发经营过程中，对资金的需求量往往超出开发商的实际融资能力。有的开发商在直接向银行融资有困难的情况下，便会采取一些不当手段骗取银行贷款。其中，最常见的是开发商以虚假销售
的方式套现。此时，开发商往往与本单位工作人员或相关业务单位工作人员、甚至与其有偿招募来的其他人员签订虚假“购房合同”，为“买房人”出具虚假的首付款发票，由“买房人”出面办理个人住房贷款手续。由于“买房人”并非是真正购买房屋，其只是为了获取开发商给予的一定利益，所以在贷款转到开发商帐户以后，买房人并不会按约履行还贷义务，贷款人只能以拍卖房屋来回收贷款。而且，开发商利用这种手段套现时，所卖出房屋往往是面积大、价格高、朝向差的滞销房屋，而且有时甚至在房屋价格上大做文章，在房屋正常销售价格的基础上擅自加价，已回收其向“买房人”支付的好处费。这种情况下，开发商等于是把房屋高价批发给了银行，银行在处置房屋时必然会因房屋的质次价高而遭受损失。况且，由于这类“买房人”的大量违约会使银行面临处置大量积压房产的困境，造成银行流动资产的过量沉淀，使银行承担较大的流动性风险。
开发商套现是房贷市场中较为普遍的一种欺诈行为，律师在办理个人房贷法律服务的过程中，如发现了种种可疑的现象，如来自于开发商及相关单位的贷款申请人比较集中，且用于抵押的房屋价格较高，申请人的个人月收入均在高收入群体中，虽然其所提交的申请贷款资料表面上均符合银行的贷款要求，这时律师应向贷款银行发出《律师函》，就开发商套现之嫌疑，提请银行复核时予以注意。
对于如何防范开发商套现的风险，就需要为房贷提供法律服务的律师事务所和贷款银行共同把关。首先，在对一个新项目提供按揭时，律师事务所应留存该项目的所有合法证件、证明和销售基准价格，便于日后对同一项目中房屋销售价格的比较。对售价不合理的高于其他
同类房屋的情况，要加强审核力度，可要求这类贷款申请人补做房屋价格评估并作必要说明。贷款银行认为不能合理解释房屋差价的，或售价过分高于评估价格的，可不予贷款或按评估价格确定相应贷款额。其次，应加强对贷款申请人的资信审查工作，对其工作单位、收入证明、预付款情况重点审查，进行必要的调查核实。
信用风险又称违约风险，是指借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的风险。借款人的违约行为可以分为两类：主动违约与被迫违约。主动违约，是指借款人从经济利益的考虑而故意违约。当违约所产生的利益超过违约所产生的损失时就会出现主动违约。如楼市下跌，抵押房产价值低于应偿债务与应缴罚金总额时，借款人就可能有意违约。被迫违约，是指借款人由于某种原因而丧失还债能力所发生的违约。尽管借款人在主观上并不想违约，但如果出现丧失劳动能力，或失业，或本人及家属遭遇重大疾病或意外事故，借款人就可能没有能力清偿债务。此时，贷款银行就会承担较大的风险。
在发生借款人不履约或履约不能的情况时，银行作为抵押权人可根据抵押贷款合同约定，以实现抵押权的方式保障债权的安全。但实践中，由于不动产流动性差，变现费用高等因素，银行并不一定愿意以接受房屋方式来实现债权，况且以此方式还要承担期房交付不能的风险。因此最好的方法是由发展商担当借款人（购房人）的保证人。发展商的保证责任主要体现在两方面：一是保证房屋建成后，将借款人所购房的产权证收押并交给贷款银行，保证期房按揭能顺利转为现
房抵押；二是承担借款人到期不能偿债的保证责任，这种保证一般只限在期房按揭阶段。在保证期间内，如借款人不能偿付到期债务，保证人（即期房预售人）负有代借款人（即购房人）清偿债务的义务。清偿后，原抵押权人（银行）用于设立抵押的全部物业权益转移给保证人（即预售人）。此时由于预售的商品房尚未交付，该项物业仍在预售人控制下，因此预售人代为履行债务实际上等于预售人从购房人手中回购已售出的期房。所以预售人的保证责任往往体现在保证合同的回购条款中。实践中，完善的期房按揭法律关系均有抵押权人（银行）、抵押人（购房人）及保证人（预售人）三方当事人，由借款合同、抵押合同和保证合同三种合同关系构成。实践证明，在期房按揭中采取“押上加保”的方式，能降低贷款风险，平衡各方当事人利益，是符合房地产抵押贷款的发展趋势的。
上述情况是针对在房屋未交付前开发商提供担保的情况而言，而在房屋交付后，房屋所有权证办理完毕，抵押登记手续完成，如借款人违约，采取追加保证人等方式出现困难，根据司法解释《最高人民法院关于人民法院民事、执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（第六条：对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债）之规定，银行直接行使抵押权变现的方式亦出现新的障碍时，就有待大家考虑如何保证银行抵押权的顺利实现，采取何种方式能规避此类风险等新型问题。本文所述是我在个人住房贷款法律服务过程中的点滴体会，实难涵盖其全部内容，且随着个人住房贷款业务的进一步开展，要求我们在今后的工作中不断研究、总结，进一步做好住房贷款的法律服务工作。
企业如何防范保证担保风险
一、关于保证担保的一般规定
保证，是指保证人与债权人约定当债权人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。依《担保法》的规定，保证方式可分为一般保证和连带责任保证两种。当事人在保证合同中约定，债务人不履行债务时，由保证人承担保证责任的是一般保证。当事人在保证合同中约定，债务人不履行债务时，保证人对债务承担连带保证责任的是连带责任保证。一般保证和连带责任保证最大的区别在于保证人是否享有先诉抗辩权。一般保证的保证人享有先诉抗辩权。在一般保证情况下，当债务履行期满，债务人未能履行债务时，保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。而在连带责任保证的情况下，保证人不享有先诉抗辩权，即连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债
务人履行债务，也可以要求保证人在保证范围内承担保证责任。
上述情况表明，保证人在不同的保证方式中所处的不同，其利益受到保护的程度也有差异。一般而言，保证人在一般保证中的地位较优越，实际承担的是补充责任，即第二位的责任，而连带责任保证中的保证人则不享有此种“顺序”利益。只要债务人不履行其债务，保证人就得满足债权人提出的承担保证责任的请求。因此，在保证合同中最好明确约定保证方式。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
通常，当事人约定保证担保的范围，可以单就本金债权为保证，不保证利息；也可以仅就债权的一部分设定担保，还可以只保证缔结保证合同时已存在的债权，而不及于后扩张的部分。应注意的是，基于保证的附从性要求，约定的保证担保范围不得超出主债务的数额。
二、企业防范保证担保风险建议
目前，在我国保证担保实践中还存在许多问题，主要表现在：一是不注意审查保证人的主体资格，致使有些不能担保或者没有条件担保的单位和个人进行了担保，保证合同无效。二是保证担保的程序不健全。在实际担保中，一些企业在担保时只在主合同上签字或盖章，没有另行签订保证合同，从而使保证方式不明确，保证范围和保证期限不明确等一系列问题，造成保证人丧失先诉抗辩权、保证范围扩大以及保证期限延长等不利后果，加大了保证人的风险。三是缺乏风险意识。不少企业在债权得到担保后，以为万事无忧，忽视对保证人的动态进行调查，因而有些担保企业采取合并、分立等变更企业组织形式或者隐匿、转移抵押物
甚至申请破产，从而出现了不具备代为清偿能力的“空壳”企业进行担保，致使债权无法实现。四是盲目提供担保。有些企业在为第三人提供保证担保时，对第三人不作偿债能力分析，仅凭个人之间的信任关系盲目提供担保，给企业造成重大损失。
针对保证担保实践中存在的问题，为防范保证担保的风险，企业应注意以下问题：
1.注意审查保证人的主体资格
根据《担保法》等法律、法规的规定，保证担保人必须是符合法律规定，具有代为清偿能力的法人、其他组织或个人。不具备上述能力的不能成为担保人。我国法律对担保人的主体资格作了限制性的规定：国家机关、学校、医院等以公益为目的的事业单位不得成为担保人；企业法人分支机构、职能部门等也不能成为担保人。但有法人书面授权的企业法人分支机构，可以在授权范围内提供担保。需要说明的是，有资格作为担保人对外签订担保合同的主体仅限于两类，即经批准有权经营对外担保业务的金融机构（外资金融机构除外）和具有
代为清偿能力的非金融企业法人，包括内资企业和外商投资企业。
2.严格审查被担保企业的资信状况，降低信用风险
企业担保具有一定的风险，这从客观上要求企业提供担保时要通过对被担保企业的信用品质进行评估审查其信誉程度，从而了解被担保企业履行偿债义务的可能性。这可以通过了解被担保企业提供的付款记录，判断其是否具有按期足额偿还债务的良好信誉。同时，担保企业还可以审查被担保企业的偿债能力，即其资产数量、质量以及负债比例。也就是用“资产负债率”、“流动比率”和“速动比率‘等指标来衡量，对被担保企业的变现能力、支付能力和财务实力有所了解，然后再以被担保企业目前的经营状况做补充，判断出被担保企业的偿债能力。
3.加大对保证担保的管理力度
企业必须从严控制下属企业及分支机构或控股、参股企业对外提供担保。对外提供担保，某种意义上是对企业资产权益的一种处置方式。企业对外提供担保应得到企业出资者的认可或授权。担保人不得为外商投资企业注册资本提供担保，内资企业和中资金融机构不得为外商投资企业中的外方投资部分的对外债务提供担保。内资企业只能为其直属子公司或者其参股企业中方投资比例部分对外债务提供对外担保，但被担保人为以发行B股H股等方式在境外上市的外商投资企业除外。非金融企业法人对外提供的对外担保余额不得超过其净资产的50％，并不得超过其上年外汇收入。对外担保合同必须履行审批和登记手续。否则，担保合同无效。
4.适当运用反担保，减少直接风险损失
《担保法》第4条规定：“第三人为债务人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。”谨慎的企业在为债务人向债权人提供担保时，特别是在担保人与债务人并无直接的利益关系或隶属关系，而且对承担保证责任后追偿权能否实现把握不准的情况下，必须要求债务人提供反担保。运用反担保手段使保证人在代为清偿债务后，可以取得一种实在的求偿权，这种求偿权是有抵押物、质押物和留置物等具体指向的。所以，反担保是保障担保人将来承担责任后对债务人的追偿权实现的有利保证，同时反担保也是一种减少直接风险损失的有效措
5.树立风险意识，建立担保的保险制度
当保证合同经公证成立后，担保企业可以要求债务人对担保合同所涉及的物、款再次向保险公司投保，以分散并转移风险。当企业交纳保险费后，将由保险公司进行多方面的审查、监督，并进行事前、事中稽核控制，从而将担保企业的风险降到最低点。
6.选择保证方式，减轻保证责任
在多数人担保的情况下，应明确保证担保的份额，尽量缩小保证范围，约定保证期间。在可以选择保证方式的情况下，力争选择一般保证，回避连带责任保证，将被保证企业推为第一债务人。这样可以在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，担保企业对债权人可以拒绝承担保证责任。对强制执行后不足部分，可由担保
7.注意运用保证责任的免责条款
企业在进行保证担保时，需要特别注意保证责任免除问题。根据《担保法》规定，在下列情况下，保证人不再承担保证责任：（1）保证合同中没有约定保证责任期限或约定期限不明确的，在一般保证时，主债务履行届满6个月后，在连带责任保证时，超过6个月的法定保证期间，保证人不再承担保证责任。（2）债权人未在约定的保证期限内向保证人主张权利的，保证人不再承担保证责任。（3）保证期间，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。（4）未经保证人书面同意，债权人与债务人协议变更主合同的，保证人
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