存量首套房贷利率下降的细节越来越明晰了。9月7日，多家银行出炉降低存量首套房贷利率的细则，公告了存量首套房贷的调整范围、调整规则、申请方式、申办细节及异议处理等细则。　　当前银行对存量房贷的处理基本一致。围绕大众关心与困惑的问题，记者通过问答形式给出答案。　　问：买时不是首套房，现在成了首套房，可以申请吗？　　答：可以。此次存量房贷利率调整主要针对首套房，但政策的力度超出预期。不仅买时就明确是首套房可以纳入调整范围，还包括所在城市无房但因“认房又认贷”政策而按照二套房房贷标准办理的案例，同时贷款时不是唯一住房、后面卖掉其他房子，现在住房是唯一一套的市民，也可以提出申请。　　问：利率可以调到多少？　　答：广东部分地区可降至LPR或者LPR-20。　　在此前央行、国家金融监管总局的通知中，对于下降的幅度给了一条底线，但也留了一个口子：各城市、各银行根据具体情况决定。　　从各大银行的表态看，银行按照利率最低标准来执行。也就是说，房贷批下来的时间节点，所在城市官方最低房贷利率是多少，居民就有机会降到这一标准。　　具体与所在的城市以及办理房贷时间有关系。以广州为例，一直执行LPR，那么所有的首套房利率最低都可降到LPR。无论当时办理的5年期以上LPR是4.85%还是4.65%，均可降到当前4.2%的水平。　　举例而言，小明当前的房贷利率是5.6%，他的房贷利率降到4.2%。30年期的贷款，每100万元，每月可省下850.59元。　　相较于广深两地，广东省内其他地市在部分时间段可下调的空间更大。下调幅度最大的是清远，2022年10月1日到2022年12月31日，最低可下调至LPR-60基点，也就是3.6%。　　银行提醒，各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况，可以登录当地人民银行省级分行网站查看公示。　　问：需要主动找银行申请吗？　　答：浮动利率的存量房贷，将统一批量处理。　　在办理方式上，各大银行对于浮动利率存量首套房房贷，将按照调整规则“统一批量调整”。也就是说，市民如果属于LPR定价的浮动利率贷款，不用提出申请，也无需去银行网点，银行将统一办理。　　但以下三种情况，需要“主动申请”：　　第一，执行固定利率或基准利率定价的存量房贷。当前统一批量调整的都是浮动利率存量房贷，如果是固定利率要主动向银行提出申请。　　第二，“二套转首套”的情况。当时发放时执行了二套房贷利率标准，但现在已符合首套房贷利率标准的情况，也需要主动向银行提出申请。这种情况包括当时所在城市无房，但因“认房又认贷”政策按二套房贷利率办理的，又或者当时按二套房房贷利率办理，后来卖掉房子后符合首套房贷标准的。　　最后一种就是不良贷款。如果房贷存在拖欠本息，银行要求还清积欠本息后，主动申请调整。　　问：调整时间是哪一天？　　答：9月25日当天。　　根据细则，银行集中批量调整房贷利率是在9月25日，当日起就按新利率执行。　　属于主动申请情况的市民，要留意银行的“窗口期”。根据细则，属于主动申请的情况，最好在9月25日起尽快提出申请，银行将进行集中统一利率调整，新利率在1个月后执行。　　属于主动申请的情况，错过了集中批量处理的窗口期，银行将逐笔进行人工审核，调整在审核通过次日后执行。相较而言，可能需要的时间更长，所以有需求尽量在“窗口期”办理。　　问：申请渠道是什么？　　答：手机银行即可办理。　　根据公告，银行提供了手机银行、贷款服务行两种联系方式，市民可选择自己方便的方式办理。　　问：如何得知申请已经成功？　　答：银行通过短信通知结果。　　四大行方面表示，调整后，将通过短信告知利率调整结果。此外，市民可以在手机银行、网络银行查询到调整后的贷款利率以及本月需要归还的本息。　　各大银行对即将到来的申办高峰期也有了预判。银行公告表示，利率调整高峰期可能出现系统拥挤。同时短信发送可能存在分批次发送、时效滞后等情况，市民当天办理不必着急，遇到问题可以咨询银行官方渠道。　　问：会收取手续费吗？　　答：银行不会收取费用。　　银行公告提醒，存量房贷利率调整不收取任何费用，请不要轻信银行官方渠道外的电话或者人员。　　问：各家银行的处理办法会有所不同吗？　　答：各大银行的具体办理方式差别不大。　　当前各大银行的处理方式基本一致，市民可以留意银行官网、手机银行等渠道公布的公告，关注存量首套房贷利率下调的操作进展。　　南方日报记者黎华联陈颖（文章来源：南方日报）}

来源：
中国人民银行南京分行
发布时间：
2020-03-03 17:23:40
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根据中国人民银行2019年第30号公告，2020年3月1日正式启动存量浮动利率贷款定价基准转换工作。转换与千家万户和广大企业关系密切，为增进社会各界对这项工作的了解，并圆满顺利地完成转换，人民银行南京分行编写了相关基础知识问答，以供查询参考。
（上）存量浮动利率贷款定价基准转换篇
1.哪些存量贷款需要转换？
同时满足以下三个条件的存量浮动利率贷款需要转换：一是2020年1月1日前金融机构已发放，或已签订合同但未发放；二是参考贷款基准利率定价；三是浮动利率。不包括公积金个人住房贷款、固定利率贷款。
2.符合条件的存量贷款都必须转换吗？
满足转换条件、但已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。满足转换条件、距到期超过一个重定价周期的贷款，是否转换，充分尊重贷款人自身意愿。选择转换的贷款人有两种选择，可转为以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的浮动利率，也可以转为固定利率。满足转换条件的存量贷款只能转换一次定价方式。
3.存量贷款的定价基准转换什么时候开始？
2020年3月—8月是集中转换期。这段时间银行会集中人力、网点、系统等各种资源开展这项工作，服务效率和质量会比较高，因此建议符合转换条件且愿意转换的贷款人都在这段时间进行转换。9月以后，银行仍可以办理贷款定价基准转换，但可能会调整在这项工作上投入的人力和物力，从而可能影响办理的方便程度和效率。
4.搞不清自己/本单位的存量贷款是否要转换定价基准怎么办？
在2020年3月-8月集中转换期间，各家银行会通过官方网站、网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，适时办理相关手续；客户自身也可主动联系承贷银行询问。
5.疫情警报还没有解除，也许较长时间都不宜人群集中聚集，一定要到银行网点去办理转换手续吗？
出于疫情防控的需要考虑，同时为提高工作效率，银行对个人存量贷款定价基准的转换主要以线上方式开展，比如网银、手机银行等渠道；对公客户存量贷款定价基准转换涉及的手续较多，主要以线下现场办理方式为主。具体情况可咨询承贷银行。
6.存量贷款转换定价基准需要重新签订贷款合同吗？
存量贷款转换定价基准只是调整贷款合同中个别条款的表达方式，不需要重签贷款合同。
7.存量个人住房贷款定价基准如何转换?
举个例子来说明：一笔商业性个人住房贷款2020年3月的实际执行利率为5.6%，剩余期限25年。如果贷款人选择转换为固定利率，那么贷款合同利率条款改为固定利率5.6%，并执行至贷款结清；
如果贷款人选择转换为以LPR为定价基准的浮动利率，那么：（1）该笔贷款目前至2020年12月的实际执行利率保持5.6%不变；（2）其加点点差为目前实际执行利率与2019年12月20日发布的5年期以上LPR（4.8%）之间的差值，即80个基点（5.6%-4.8%=0.8%），且这个点差以后保持不变；（3）若转换时借贷双方确定重定价周期仍为1年，重定价日为每年1月1日，2021年1月—12月，该笔贷款的实际执行利率调整为2020年12月20日公布的5年期以上LPR+0.8%，以后每年以此类推。
8.转换后个人住房贷款的重定价周期多长？
商业性个人住房贷款转换为以LPR为基准的浮动利率贷款时，借贷双方可继续执行原合同的重定价周期和重定价日，也可重新约定重定价周期和重定价日，不过重新约定的重定价周期最短为一年。
9.个人住房贷款定价基准转换，3月份转换或8月份转换有差别吗？
结合问题7的例子，对同一笔贷款，不论是3月份或是8月份转换该笔房贷的定价基准，对当年实际执行利率和以后年份的实际执行利率都没有差别。
10.除个人住房贷款外的其他存量贷款的定价基准如何转换？
除商业性个人住房贷款以外的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
（下）贷款市场报价利率（LPR）常识篇
1.贷款市场报价利率（LPR）是什么？
贷款市场报价利率（LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。目前LPR已成为贷款利率定价的主要参考基准。
2.LPR是怎么产生的？有几个品种？
目前LPR每月产生一次，由18家报价银行独立报价，全国同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出。目前LPR有1年期和5年期以上两个品种。
3.LPR什么时间公布？在哪里能够查询？
自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）9:30，中国人民银行授权全国同业拆借中心公布当月LPR。LPR通过两个网址权威发布：一是全国银行间同业拆借中心网站（www.chinamoney.com.cn）中的“贷款市场报价利率”栏目；二是中国人民银行网站（www.pbc.gov.cn）首页右侧中部的“贷款市场报价利率（LPR）”栏目。
4.每月20日9:30公布新LPR之前发放的贷款，应参照前一日的LPR，还是当天的LPR定价？
每月20日的贷款可以参考当天新公布的LPR定价。若有需要，也可以由借贷双方自主协商选择具体参考某一天的LPR，并在贷款合同中明确约定。
5.使用LPR定价后，如何确定和表示贷款合同里的利率？
使用LPR作为定价基准后，贷款利率以LPR加减点的形式确定，即“LPR+n个基点”、“LPR-n个基点”或“LPR+m%”、“LPR-m%”。1年期和5年期以上的贷款利率由直接对应的LPR作为基准，1年期以内、1年至5年期贷款利率的参考基准，可由银行在二者之间自主选择。
（1）固定利率贷款的定价：固定利率贷款在合同期限内利率水平保持不变，按照合同中明确的某个时间点或时间段的LPR加减点确定具体利率水平，利率水平一旦确定，直至借款到期日保持不变。
例子：一笔3年期固定利率贷款，合同约定在签订日前最新公布的1年期LPR基础上加30个基点确定利率，合同签订日前最新公布的1年期LPR为4.15%，那么这笔贷款在借款期内的利率水平为4.45%（4.15%+0.3%=4.45%），并保持不变直至到期。
（2）浮动利率贷款的定价：浮动利率贷款应在合同中约定以一定的时间周期，按相应期限LPR加减某一确定的点差计算具体利率水平，利率随参考的LPR变动而浮动。
例子1：一笔7年期浮动利率贷款，约定每三个月重新定价，约定的点差为加5个基点（即0.05个百分点），参考的基准为贷款发放日或重新定价日前最新公布的5年期以上LPR。贷款发放日为2019年8月21日，由于8月20日的5年期以上LPR为4.85%，则2019年8月21日至11月20日的利率为4.9%（4.85%+0.05%=4.9%）；2019年11月20日的5年期以上LPR为4.8%，则自2019年11月21日至2020年2月20日，利率为4.85%（4.8%+0.05%=4.85%）。以此类推。
例子2：一笔15年期浮动利率个人住房贷款，约定在每年1月1日重新定价，约定的点差为加20个基点（即0.2个百分点），参考的基准为每年12月20日的5年期以上LPR。合同签订日为2019年8月21日，由于8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%，则该笔房贷2019年8月21日至12月31日的利率为5.05%（4.85%+0.2%=5.05%）；2019年12月20日的5年期以上LPR为4.8%，则2020年1月1日至12月31日的利率为5%（4.8%+0.2%=5%）。以此类推。
6.所有贷款都要用LPR定价吗？
中国人民银行2019年第30号公告明确，2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的贷款合同。目前LPR已成为银行、财务公司、金融租赁公司、信托公司等各类金融机构新发放贷款的主要定价基础；一些金融机构在部分贷款中也在探索使用上海银行间同业拆借利率（Shibor）、债券收益率等作为参考基准，可以继续探索。
公积金个人住房贷款是例外，目前该贷款品种利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款参照LPR定价，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。
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