拒不履行停工义务继续抢建施工的作出责令停止建设决定的机关应采取强制措施予以制止，违法建设单位或个人必须按本办法规定接受处理。并依据有关法律、法规和规章的规定从严查处。第一章总则第一条为加强城市建设管理。保障城市规划的实施，提高城市环境质量，根据国家相关法律、法规和规章的规定，结合市区实际，制定本办法。第二条本办法适用于市区城市规划区范围。经济开发区，市农业三场(农场、渔场、林场)等。调整市区城市规划区范围，因市区城市总体规划修编。本办法适用范围随之调整。第三条本办法所称违法建设是指违反规划、土地、建筑、房产等法律、法规和规章的规定。或不按批准要求进行建设的行为。给社会造成的直接危害仍然存在属于违法建设的继续状态。建(构)筑物未经规划等部门验收且有违法建设情形。第四条市规划、国土资源、建设等行政主管部门。负责实施本办法，核查违法建设事实，处理违法建设行为。(一)未依法办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或不按规划许可内容和要求进行建设的由市规划行政主管部门负责依法查处;(二)未经批准或骗取批准擅自占地进行建设的不按批准用途使用土地的非法买卖或以其他形式转让土地的由市国土资源行政主管部门负责依法查处;(三)未依法取得《建筑工程施工许可证》或开工报告未经批准。擅自进行房地产开发建设的由市建设行政主管部门负责依法查处。第五条区人民政府及其派出机构、经济开发区管委会对本行政区域内的各类建设行为负有管理责任。市区查处违法建设工作领导小组负责对市区查处违法建设工作的组织、领导、协调和督办;市区查处违法建设工作领导小组办公室(以下简称市查违办)负责具体协调落实、监督实施和检查督办。第六条下列部门和单位应当协助制止和处理违法建设:(一)房地产管理部门在核发房地产权证时。产权证规定的房产用途应当与建设工程规划许可证规定的用途一致。(二)工商、环保、文化、卫生、公安消防等行政主管部门在核发有关执照、许可证时。(三)供水、供电、电信、燃气等企业在为建成投入使用的建(构)筑物提供服务时。第二章处理办法第七条行使违法建设行政处罚权机关应当制定查处违法建设责任制。及时发现和制止违法建设。责令施工单位立即停止施工，接到举报和巡查发现新的违法建设由市规划、国土资源、建设等行政主管部门责令建设单位或个人立即停止建设。并书面通知供电、供水部门停止供应施工用电、用水。拒不履行停工义务继续抢建施工的作出责令停止建设决定的机关应采取强制措施予以制止，违法建设单位或个人必须按本办法规定接受处理。并依据有关法律、法规和规章的规定从严查处。第八条对下列严重影响城市规划。不予确认产权，责令限期拆除，并以书面或公告形式告知违法建设当事人：(一)擅自改变城市规划确定的土地使用性质。(二)严重影响近期建设规划实施的(三)占压城市道路和建筑控制红线、高压供电走廊、景观视线通道、无线电微波通道、永久性测量标志、市政工程管线和设施的(四)影响消防、防汛、人民防空、国防等设施的正常运行。(五)对广场等公共设施用地、公共绿地、生态保护区、水源保护区、历史文化保护区、风景名胜区构成破坏和威胁的(六)严重影响市容景观和破坏城市环境的(七)严重影响公共卫生、公共安全、城市交通等公共利益的(八)临时用地上擅自建设永久性建(构)筑物或临时建(构)筑物逾期不拆除的(九)法律法规规定的其他情形的第九条对下列严重影响城市规划且能够有限利用的建(构)筑物。暂予保留使用，并按上限处以罚款，今后城市建设拆迁时，必须无条件拆除，且不予补偿：(一)个人未经许可或许可后超层超面积建设用于出租、出售、开发牟利的(二)房地产开发项目超层超面积的(三)城市主次干道两侧临街面和具备联片改造开发条件的(四)已列入旧城(村)改造规划区域内将在近期实施改造的(五)居住建筑间距达不到最低规定要求。第十条对下列影响城市规划尚可采取改正措施的责令限期改正。补办手续：(一)基本符合市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、近期建设规划和东坡、遗爱湖等风景区总体规划要求的(二)居住小区或单位、个人庭院内部建设的生产、生活、办公等配套用房。(三)通过采取部分拆除、降低高度、开窗堵窗、开辟通道、封闭通道、修改立面以及其他措施能够消除影响。(四)影响相邻人通风、采光、日照.(五)未经规划审批擅自建设。(六)原地改建(含翻建)扩建(含加层)项目。(七)超过规划许可证有效期限进行建设。(八)临时建筑期满未拆除但与近期建设规划要求基本相符的(九)房地产开发项目擅自提高建筑密度和容积率。基本符合规划和技术规范要求的第十一条因城市道路建设、城市公共设施建设和移民建镇等政府行为的拆迁还建而未批先建的无合法手续的建筑。按拆迁还建政策办理规划、土地、房产等手续;不能满足现行规划技术规范要求，按照当时的规划技术规范要求处理。第十二条本村村民未取得集体建设用地使用权占地建房的按下列规定处理：(一)对符合土地利用总体规划及本村村民宅基地政策等许可条件的督促其补办宅基地用地手续。(二)对符合土地利用总体规划、但超过法定面积标准建住宅的属于因住宅结构原因不宜拆除。按照农村集体建设用地处理后补办有偿用地手续;(三)属于其他原因的超占部分。限期拆除在超占的土地上新建的房屋;(四)对本村村民不符合宅基地许可条件的用地。第十三条非本村村民(含国家工作人员、城镇居民)未取得国有土地使用权占地建房的按下列规定处理：(一)对未经批准和骗取批准占地建房且不符合用地许可条件的对违法用地上的建筑物和其他设施。退还非法占用的土地，不得以罚款、补办手续取代;(二)对符合用地许可条件且不严重影响城市规划确需补办手续的依法处罚后。政府不再向村集体支付征地补偿安置费用。第十四条非法买卖、转让集体土地使用权的按下列规定处理：(一)由市国土资源行政主管部门没收非法买卖、转让土地的违法所得并处罚款;(二)违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。可以并处罚款;(三)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的责令限期改正。并处罚款。第十五条对己依法取得土地使用权。第十六条对其它违反土地管理法律、法规和规章的违法建设行为。第十七条非法、越权批准用地和建房手续的其批准文件无效。有关违法建设当事人拒不归还的以非法占用土地论处;违法建筑按本办法的规定处理;造成损失的由批准单位负责依法赔偿。第十八条设计单位对无规划设计要求的项目或者违反规划设计要求进行设计的市规划、建设等行政主管部门不得受理和审批。情节严重的吊销其设计资格证书。第十九条施工单位承接无《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》建设工程项目或者违反《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》规定进行施工的由市建设行政主管部门责令停止施工。由市建设行政主管部门纳入不良行为记录并予以上网公示，情节严重的责令停业整顿或降低从业资质直至吊销其从业资质。第三章处理程序第二十条违法建设当事人应当在限期内自行拆除违法建(构)筑物。将强制拆除决定书送达违法建设当事人，强制拆除违法建(构)筑物应当在实施拆除的七日前。并在拆除现场张贴强拆通告予以告知。相关行政执法部门参加。强制拆除工作由区政府、经济开发区管委会组织实施。自行搬出其财物，违法建设当事人应当在强制拆除违法建(构)筑物前。不自行搬出的由执法机构对其财物进行登记并制作清单，一并当场交付违法建设当事人;不能当场交付的经公证机构现场公证后由执法机构代为临时保管;违法建设当事人应当在强拆之日起三十日内到执法机构指定的地点领取。因拒绝接受而造成损失和临时保管费用由违法建设当事人承担。所需费用由违法建设当事人承担。强制拆除违法建(构)筑物一律不予补偿。第二十一条违法建设当事人应当在限期内向作出没收决定的机关交付被没收的违法建(构)筑物。对已依法取得国有土地使用权的土地由市政府按原出让价收回土地使用权。对应予没收的违法建(构)筑物所非法占用的土地一并没收处理。依法进行公开拍卖，对可以有条件保留的违法建(构)筑物。拍卖收入上交市财政，对受影响的相邻人从拍卖所得中给予适当补偿，对拍卖处置的竞得人给予办理有关手续。没收后由市政府委托市城市建设投资有限公司储备。对不符合许可条件的违法建(构)筑物。第二十二条违法建设当事人应当在限期内到指定银行自行缴纳罚款。将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款;或申请人民法院强制执行。本办法实施以前已缴纳罚款的不再缴纳同类罚款。由相关职能部门提出处理意见，市查违办存续期间。报市查违办备案后执行。第二十三条符合许可条件的按下列要求补办相关手续：(一)坚持先处理后补办。向有关部门提出补办申请;(二)办理《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》后方可办理《建设用地通知书》和《土地使用权证》取得《建设用地通知书》必须附标明四界的宗地图)或《土地使用权证》后方可办理《建设工程规划许可证》上述规划一书两证和《建设用地通知书》或《土地使用权证》办理完毕后。(三)涉及农用地转用和征收(用)有当年农用地转用计划情况下。(四)省政府审批后。本村村民按划拨方式供地;(五)以前的个人违法建设用地。直接补办土地登记手续;(六)对利用违法建设的房屋作营业场所的工商、文化、卫生、公安、消防、环保等行政主管部门不得办理有关证照;己办理的责令其变更营业场所。(七)违法建设单位或个人。规划、国土、房产等行政主管部门不得为其补办相关手续，并暂停办理其一切新的建设项目的审批事宜;(八)违法建设经处理后予以保留或暂时保留使用的必须经消防、环保、建设等行政主管部门鉴定、验收合格后。第二十四条房地产登记机关对依照本办法处理后的违法建(构)筑物可以申请确认产权的应当依法办理初始登记手续。申请办理房屋所有权初始登记的应当提供建设工程质量检测鉴定机构出具的建筑质量检测鉴定合格证明文件、公安消防部门出具的消防验收合格证明文件、人防部门出具的易地建设证明书、登记机关认可的测量机构出具的宗地图和房屋面积测量报告。对本办法实施以前的违法建(构)筑物经依法处理后。房地产登记机关应在登记文件中予以注明。未提交建筑质量检测鉴定合格证明书、消防验收合格证明书和人防易地建设证明书的私人住宅。第四章处理标准第二十五条按照本办法规定应当缴纳的罚款和相关行政规费。由违法建设当事人到指定银行缴纳，先集中缴入市查违办财政专项资金管理帐户(非税收入汇缴结算户)资金使用权性质不变，分类记帐核算，再统一上交市财政。第二十六条依法应予罚款处理的由规划、国土资源、建设等行政主管部门根据违法建设发生的时间、性质、情节、建设地域、建筑物用途和对城市规划、土地利用总体规划的影响程度等按下列规定依法进行处罚：(一)违法建设按违法建设工程造价10%以上20%以下处罚。(二)主动接受处理的按下限处罚。(三)用于自住的住宅按下限处罚。(四)主次干道临街面、规划重点控制区域和占用耕地的按上限处罚。(五)可以补办用地手续的按上限处罚;(六)以后发生的违法建设按上限处罚;(七)以后发生的非法占地按上限处罚;(八)成立以前发生的只依法依规进行处理。第二十七条建设单位未办理《建筑工程施工许可证》依据建设部《建筑工程施工许可管理办法》规定。没有违法所得的处5000元以上10000元以下的罚款。第二十八条建设单位或个人未取得资质证书从事房地产开发经营的依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定。处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的由市房地产开发主管部门提请市工商行政管理部门吊销营业执照。由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定。没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。由市房产主管部门责令停止违法行为，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定。没收违法所得，并处已收取预付款的1%以下的罚款。未按照规定的现售条件销售商品房的责令限期改正，并可处1万元以上3万元以下罚款。第二十九条符合许可条件予以确认产权。追缴相关行政规费。(一)城市基础设施配套费：公建项目根据鄂价房服函〔2004〕8号文规定。私建项目在老城区范围内的按建筑面积每平方米20元、新城区范围内的按每平方米10元、主次干道临街面的按每平方米30元、临街面建筑面积大于360平方米的部分按每平方米55元收取;本村村民符合宅基地政策在规定面积内的自住住宅免收城市基础设施配套费。超层超面积建设的除处以罚款、足额追缴配套费及相关行政规费外，房地产开发项目擅自提高容积率和建筑密度。还须缴纳土地收益补偿金(具体办法另行制定)(二)报省审批的本村及非本村村民用地按法定上限缴纳新增建设用地有偿使用费和相关行政规费。(三)土地出让金按法律、法规和规章的规定收取。缴纳不足的继续补缴差额部分。本办法实施以前已足额缴纳有关行政规费的不再继续缴纳。第三十条对违法建设各个环节应缴纳的税收。情节严重、构成犯罪的移送司法机关立案侦察并依法追究刑事责任。对涉嫌漏、偷、抗税的由税务机关依法予以查处。第五章附则第三十一条按照本办法规定应当拆除或没收的违法建筑已经出售的违法建设单位或个人应当将购房款退还购买人。第三十二条对非法转让集体土地、进行违法建设、越权审批或违法审批用地和建设的直接责任人和主管人员。由上级主管部门或监察机关给予行政处分。处理违法建设工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员。上述行为情节严重的由公安机关依法处理;构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任。第三十三条阻挠执法人员依法执行公务。违反《中华人民共和国治安管理处罚法》由公安机关依法给予治安处罚;情节严重构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。第三十四条对本办法没有做出具体处理规定的违法建设。依照有关法律、法规和规章由相关行政主管部门依法处理。第三十五条本办法自印发之日起施行。}

购买土地后 开发商一般会获得一份该用地的《建筑用地规划条件》其中详细注明了土地的使用性质 容积率 绿化率 建筑限高等所有条件限制如果可以做商业 一般也会有标识如果是居住用地 目前只有极少部分城市有特殊规定不得设置底商除此之外 凡是居住用地设置底商 只要商业面积不超过本地的《XX市城市规划管理技术规定》所规定的居住用地商业面积上限 均是可以随意设置的如果你觉得开发商违反了相关法律法规请明确法律法规的条文出处 网友才能帮你看了判断以我目前的了解情况 开发商并没有违反政府的法律法规要求}

2020年12月16日，陕西省运城市平陆县人民政府办公室印发了《加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的实施方案》（平政办发〔2020〕51号），以下是文件内容全文。加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的实施方案为有效解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《山西省人民政府办公厅关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》（晋政办发〔2020〕3号）、《山西省自然资源厅关于印发〈解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见〉（试行）的通知》（晋自然资发〔2020〕4号）、《山西省国土资源厅印发〈关于解决当前不动产登记若干问题的操作规范〉的通知》（晋国土资发〔2017〕42号）和《运城市加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的实施方案》（运政办发〔2020〕26号）等相关法律法规和有关文件精神，结合我县实际和遗留问题形成的原因，特研究制定本实施方案。一、指导思想和目标任务（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以省政府、市政府解决历史遗留问题总体部署为纲领，紧紧围绕省、市、县重点工作，坚持以民生优先、政府主导、分类处置、廉洁高效的原则，加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题，持续推动“不忘初心、牢记使命”主题教育成果落到实处，维护广大群众的合法权益和社会秩序和谐稳定。（二）目标任务根据有关文件要求，结合我县实际，全面启动此项工作，采取购房人办理房屋交易和不动产登记手续与建设单位完善手续、补缴税费相分离的办法，力争到2022年6月底前，基本解决我县国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题。二、解决范围为有效解决不动产登记中存在的历史遗留问题，经县政府同意本次解决范围为：2016年12月31日前投入使用，未办理房屋交易和不动产登记手续的国有建设用地上各类住房和办公、经营、生产性用房（已列入政府公告征收或拆迁范围的、存在重大安全隐患的建筑等不属于本次遗留问题的处理范围）。三、解决历史遗留问题的处置原则、方式、政策（一）明确处置原则经平陆县解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题领导小组（以下简称领导小组）审议后纳入历史遗留问题处理范畴的不动产，在启动办理房屋交易和不动产登记手续时，同步启动追缴土地出让金和税费、完善项目手续等工作。对于在规定期限内积极主动配合的，可依法从轻处罚；对拒不配合、逃避责任的，相关部门要实施联合惩戒。处置房地产开发建设遗留问题时，参照工程建设项目审批制度改革中实施承诺制的要求，对建设单位存在的审批手续不全问题，由建设单位出具承诺书，办理相关手续；限期完善手续后，予以发放竣工验收备案证明。（二）明确处置方式对建设过程中手续不全、欠缴土地出让金和税费等问题，住房城乡建设、自然资源、税务、财政、市场监管等相关部门要分别负责各自职责范围内遗留问题的处理，追缴相关税费、完善相关手续。对建设单位暂无补缴能力但有可处置资产的，可通过转让或拍卖相应资产的方式补缴；对建设单位既无补缴能力又无可处置资产的，相关收费经当地政府批准后可暂时进行挂账处理，但保留追缴权利。对建设单位存在其他情况的，由领导小组根据实际情况进行处置。（三）明确处置政策尊重历史，特事特办，按照“老房老办法”的思路处置历史遗留问题。对需建设单位补缴的土地出让金和税费，一般按照项目建设时的标准进行补缴；涉及行政处罚的，可按照当时标准依法从轻处罚；相关税费补缴完成、处罚到位后，及时补办手续。对纳入联合惩戒“黑名单”的严重失信企业及其法人、实际控制人和出资人，在相关问题处理到位前，不能从“黑名单”中移除。具体处置政策，由领导小组结合实际情况制定。四、明确办理步骤对历史遗留问题房屋交易和不动产登记手续的办理，建设单位存在或有承继单位的，由建设单位或承继单位作为申请主体。建设单位不存在或没有承继单位的，由领导小组指定乡镇政府或社区服务中心代办、购房人直接办理等多种方式，结合实际，区分难易程度和缓急程度，按照以下步骤办理：（1）提出申请。领导小组下设的办公室在对处理项目进行初步审核认定的基础上，组织相关申请主体或指定申请主体，持相关基础资料向领导小组提出解决历史遗留问题的申请。（2）任务派发。领导小组收到解决历史遗留问题的申请后，根据具体情况，将申请资料分别派发至建设项目所涉及各职能部门，各职能部门依据各自职责分别审核，对申请处理的项目进行核查把关，提出初步处理意见反馈至领导小组办公室。（3）会议审核。领导小组办公室召开联席会议，根据本实施方案要求，对各相关部门提出的办理意见，按照“一案一议”“一案一策”方式进行专题研究，领导小组办公室联席会议以会议纪要形式印发处理意见。（4）办理登记。不动产登记机构依据会议纪要为申请人办理相应不动产登记手续，核发不动产权证书；对房屋权属存在异议的，由购房人通过司法裁决确定物权归属，凭人民法院生效的法律文书及协助执行通知书申请办理相应登记手续。对存在查封、抵押等限制登记情形的，依法处理到位后再行办理。五、分类施策（一）不动产登记申请主体，应由相关权利人共同或单独提出申请。1.建设单位存在的由其提出申请。建设单位拒不提出申请的，可由权利人提起司法诉讼或调解程序，经人民法院裁判或仲裁委员会裁决后，由权利人持生效法律文书单方提出登记申请。建设单位已办理首次登记的应及时配合购房者办理不动产转移登记。对无正当理由拒不配合购房人办理的，由购房人直接单方申请办理不动产转移登记。由市场监管局依法吊销其营业执照或由相关部门纳入诚信体系实施惩戒。2.原建设单位或开发企业灭失或不具备资格的由承继单位或上级主管单位或剩余合作方申请办理登记；无承继单位的不动产，由领导小组指定所在地的乡镇政府或社区服务中心履行不动产首次登记申请义务（只登记不发证），登记机构按申请内容公告无异议后办理不动产登记。3.对于原建设单位因改组、改制、合并、兼并等原因，造成现权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的不动产，属国有企业的，应由国有资产管理部门进行权利主体认定，经不动产登记机构公示30天，公示期满无异议的，由申请人持国有资产管理部门认定书提出登记申请；不属于国有企业或权利主体存在争议、纠纷的，由当地人民法院裁判或仲裁委员会裁决认定，申请人可持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请。4.因自然人死亡、无法联系原权利人等原因导致不动产现有权利人不能按照双方共同申请的原则办理不动产登记的，现有权利人可凭生效购房合同、购房款票据（或证明）、完税凭证、承诺书等要件单方申请登记。属于划拨用地上不动产的，还需提供补缴土地出让金凭证，不动产登记机构经核实并公告无异议后，办理不动产登记。（二）对于土地来源资料不全及无法提供土地权属来源的，依照《确定土地所有权和使用权的若干规定》及有关法律法规，按以下情形提交资料，由自然资源部门出具权属认定意见。1.1987年《土地管理法》实施前建成的不动产，无权属争议的，经领导小组审定并公告（指由申请人委托不动产登记机构在当地主流媒体或政府网站公告30天，所需费用应由申请人承担）无异议后，按国有划拨用地办理不动产登记，土地用途以房屋实际用途确定。2.1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）实施前（以1998年12月31日为时间节点），由各党政机关、人民团体、国有企业建成的家属楼、宿舍楼等福利性质的住宅，确实难以查清权属来源文件的，经领导小组审定并委托不动产登记机构公示30天，期满无异议的，按划拨用地处理，办理不动产登记。3.政府组织的拆迁改造项目，其已办理了立项、施工许可和竣工验收等手续，而缺少用地审批手续的，须报请领导小组审定，由地方政府予以批准并完善用地手续后，再行办理不动产登记。4.在国有建设用地上无土地来源证明，四至界线清楚、长期以来未发生过变化、与四邻无纠纷的，形成完整小区或独立院落的，以实测界线确定界址；界线不清楚的，以楼基座确定宗地界址。5.在国有建设用地上个人自建房，界址清楚无争议的，由所在社区服务中心对土地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30日无异议，并出具证明，经社区服务中心、乡镇政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。（三）关于未取得房屋竣工验收、规划验收手续的不动产登记问题1、对于在2016年12月31日前建成的，能够办理、补办规划验收、竣工验收手续的，应当在办理完善有关手续后予以办理登记。2、不能取得规划验收的问题（1）在1990年《城市规划法》实施前建成的房屋，其符合规划的，自然资源部门可以依规出具认定意见，办理不动产登记。（2）在1990年《城市规划法》实施后至2016年12月31日前建成的房屋，符合土地利用总体规划、城乡规划和控制性详细规划，不影响重大公共利益和公共安全，符合规划相关技术标准，与周边用地和建筑无纠纷、但不具备办理或补办规划验收手续的，按以下情形办理：①因建成时间较早等原因不具备补办条件、但符合规划的，由自然资源部门出具相关认定意见作为登记条件，按实际用途落宗登记；②因规划调整造成规划手续缺失或未通过规划核实的，可由自然资源部门进行复核并处理后，按实际用途出具规划意见或认定意见，补办相关手续后办理登记；③超出规划用地范围，其超出部分经自然资源部门审定可以保留的，按协议出让补办用地手续，缴纳相关税费后办理登记；④超容积率的，经自然资源部门同意，出具规划意见，并补缴土地出让金、缴纳相关税费后办理登记。（3）能源、交通、水利等重大基础设施单独选址的，在2008年《城乡规划法》实施前立项批复的，农村部分可以不提供符合规划手续，城市部分继续按照有关规定办理。（4）对不符合规划但不影响土地利用总体规划和城市总体规划实施的，经领导小组审定后，在列明问题要求建设单位整改、追究建设单位责任的同时，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。3、不能提供竣工材料的问题在2016年12月31日前建成且未办理竣工验收手续的房屋，不能补办竣工验收手续的，可由住建部门根据规定出具工程质量和房屋安全认定意见，作为办理不动产登记的竣工材料。（四）因开发建设单位已办理注销税务登记或其他原因，致使购房人不能取得销售不动产发票、未缴纳契税的，税务机关在核实有关情况后，应为购房人办理个人应缴部分的契税申报征收手续，并开具契税完税证明。购房人凭购房手续、契税完税证明及相关资料申请登记，自然资源部门按照《契税暂行条例》“先税后证”的规定予以办理不动产权登记。税务部门应对开发建设单位欠缴的税费进行追缴。（五）土地、房屋信息、用途不一致的，申请不动产登记时按以下方式处理。1.合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权利主体不一致，当事人持房屋所有权证和国有土地使用证共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。2.2016年12月31日前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，权利人办理相关登记后，在不动产登记簿及不动产权证书中分别记载用途改变有关情况。由原开发单位按照现有房屋性质办理改变土地用途相关手续，补缴相关税费；原单位已经注销的，可由现房屋所有权人补缴相关税费。登记时，土地用途按照房屋实际用途确定，土地使用期限起始日期与原土地权属来源材料保持一致，终止日期以现行不同用途的最高年限为准。在完善手续后取消不动产证书上相关备注。3.以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的不动产，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地使用权转让手续后再办理不动产登记。合建方灭失的，可由现申请人补缴土地出让金后办理不动产登记。4.对于利用相邻、归属于不同权利主体的宗地联合建设不动产（建成的不动产分属于联合建设的各方），申请登记的，不动产登记机构可以在分割、分摊后，分别办理登记。分割、分摊后需对原宗地面积进行调整的，需原宗地权利人同意；涉及国有资产的，应出具其上级主管部门或拥有该资产管理权限的相应部门的书面同意意见。5.划拨方式供应的保障住房用地的非住宅部分，属于原配套的非住宅部分的，办理转移登记时，不能保留划拨性质的，应首先补缴土地出让金，并将土地性质变更为出让后，予以办理登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。6.擅自将划拨方式供应的保障住房用地住宅部分,改变为非住宅的，补缴土地出让金后，办理登记。原单位、企业灭失的，经领导小组审定后，可以由现有权利人补缴土地出让金后，按新用途办理登记。土地用途以实际用途认定，起止期限从补缴土地出让金之日起算。（六）房屋已登记，未办理土地登记的，申请不动产登记时按以下方式处理：1.对购房人已取得的房屋所有权证书未办理国有土地使用权登记，申请办理不动产转移登记，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载，附记栏注记“该不动产未办理国有建设用地使用权登记，应按规定及时补办相关手续”。2.对购房人凭房屋所有权证书申请办理不动产抵押权登记的，不动产登记机构应予受理。在办理不动产抵押权登记时，不动产登记机构应将有关情况书面告知相关当事人。同时，要在不动产登记簿证上对房屋、土地信息分别记载，在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏内均注记“抵押权人知悉抵押的房屋未按规定办理国有建设用地使用权登记，自愿承担由此带来的风险和责任”。在办理不动产登记的同时，由相关部门依法对该房屋开发建设单位进行处理，并限期补办相关手续，在完善手续后取消不动产证书上相关备注。（七）不动产跨宗、越宗、宗地分割按以下方式办理：1.跨宗的宗地为同一权利人的不动产，房屋已登记的，由不动产登记机构按照房地现状分别进行标注，办理转移登记手续。原开发企业应及时办理宗地面积的变更登记。2.越宗的宗地分属不同权利人的，征求其他权利人的同意，并经自然资源部门出具同意调整宗地界线的意见后，再按房屋实际占地范围重新确定宗地，双方申请办理不动产变更登记。3.未办理房屋所有权证，跨宗、越宗（整栋楼基座的除外）的宗地又是未出让的国有建设用地，涉及土地分割、合并或调整的，按房屋实际占地范围重新确定宗地，并重新办理土地出让手续后，办理不动产登记。4.对于一幢建筑跨两宗土地且土地使用权终止日期不一致的，按照申请人的意愿通过缩短或延长部分土地的使用期限，也可按相应宗地加权平均值设定年限，达到期限一致后办理登记。申请延长期限的，应补缴相应土地价款。5.跨宗、越宗的宗地已办理房屋所有权证和国有土地使用权证，涉及土地分割、合并或调整的，由自然资源部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割、合并或调整边界，按实际用地范围确定用地界址后，要求原房地产开发企业完善相关手续，依据结果办理不动产登记。原单位、企业灭失或拒不配合的，经领导小组审定后，可以先行办理登记，并将有关情况记载于备注栏。6.跨宗、越宗宗地为道路、绿地的，按以下办法办理：（1）房屋建设在城市总体规划公布之前，按房屋实际占地范围重新确定宗地，依法补办用地手续、补缴土地出让金后，办理不动产登记。（2）房屋建设在城市总体规划公布之后的宗地不予办理。7.酒店、商业或办公项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，可直接办理分割变更登记手续，但分割不动产应满足国家关于不动产单元设定的要求，禁止以虚拟或划线分割的方式对房屋单元进行分割；分割涉及消防变更、公共安全等情况的，应经行政审批部门批准，涉及建筑结构变更的，应经住建部门批准后再办理变更登记。8.对于高标准厂房建成后，权利人申请按幢、按层进行不动产转移登记的，可以对高标准厂房按固定界限的部分为基本单元分割登记。（八）经济适用房、房改房、集资房、安置房、棚改房按以下办法办理：1.对经济适用房、房改房、集资房等，有合法土地权属来源，但售房单位未办理房屋所有权首次登记的住房，由售房单位提供经济适用房、房改房、集资房批复或通知、购房花名册等材料，报住建部门审核，由售房单位在当地主流媒体上进行公告，公告30天，并作出无产权纠纷的承诺，提出登记申请。不动产登记机构凭房屋竣工验收资料、公告等相关资料由售房单位按审核通过的购房花名册，为购房人办理不动产登记。2.未办理不动产登记、原权利人已发生转移的，不动产登记机构要先以购房花名册进行登记后，再按照经济适用房、房改房、集资房、安置房和棚改房上市的具体要求补办手续、缴清税费后办理不动产登记。3.根据《山西省人民政府关于加快住宅与房地产业发展若干问题的决定》（晋政发〔2002〕6号）文件有关规定：“鼓励已购公房和经济适用住房（含集资建房、合作建房、解困住房）上市交易。取消已购公房上市交易原产权单位审批和上市年限的限制。已购公有住房和经济适用住房上市交易统一缴纳成交价1%出让金，土地使用期限调整为70年”，对已购公房、经济适用住房符合转移登记条件的，土地出让金按照上述文件执行，如成交价低于税务部门计税评估价的，以税务部门认定的计税评估价为准。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算，其土地性质变更为出让。（九）党政机关、事业单位不动产登记按以下办法办理：1.机关团体的单独的办公楼，有权属来源文件、单位名称发生变化的，由政府、党委批准文件或机关事务管理中心出具证明当前不动产由现有单位使用的证明文件后，由不动产登记机构按照现有单位名称，办理不动产登记。或按照政府、党委有关要求，将该不动产登记至机关事务管理中心或其它相应指定单位名下。2.机关团体、事业单位的土地未登记，确实难以查清权属来源文件，对宗地四至清楚权属无争议的，经领导小组审定并委托不动产登记机构公示30天，公示期满无异议的，按照国有划拨用地办理不动产登记。3.机关团体修建的单独的家属楼、宿舍楼等住宅，有合法权属来源文件的，由原机关团体或其承继单位出具分房时分配人员名单，公示30天无异议后，不动产登记机构依据名单办理不动产登记。土地性质按国有划拨处理；对于不动产权利主体已经发生变化的，不动产登记机构应当先按照分配人员名单办理登记后，再按照国有划拨用地上不动产登记有关规定办理转移登记。4.具有合法权属来源，土地性质为划拨，但实际用途为商业、工业等具有营利性质的房屋，应当由用地单位或机关事务管理中心，申请重新办理土地出让手续后，再由不动产登记机构办理不动产登记。5.多次改革的事业单位，办理不动产登记时，需由其上级主管部门或编办出具当前单位性质仍为事业单位的公函后，按照党政机关、人民团体、事业单位规定办理不动产登记。6.机关团体占用所属企业土地建设的家属楼、宿舍楼，原事业单位改制为企业和公立学校、公立医院、国有科研院所等单位，利用教科文卫划拨用地建设的不符合用途的不动产，按照关于非房地产开发国有企业不动产登记问题有关规定办理。（十）关于非房地产开发国有企业不动产登记问题1.非房地产开发的国有企业因建立时间较早或者其他原因，未进行土地、房产或不动产登记的厂房、仓库等企业用地，申请办理国有建设用地使用权及地上房屋不动产登记的，应先由其国有资产主管部门出具公司性质和资产处置意见的有关公函，并经同级自然资源部门认定，其公司主体仍然可以享受保留土地划拨性质的，经不动产权籍调查，宗地四至权属清楚且无争议的，自然资源部门明确宗地面积、土地权利性质和用途，继续保留其划拨土地性质，出具国有建设用地使用权确定意见，办理不动产登记；不符合继续保留土地划拨性质的，公司主体应当按照规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金或按规定办理土地使用权作价出资（入股）等国有土地资产处置手续后，再行办理不动产登记。2.企业利用原划拨用地建设的家属楼、宿舍楼等为职工解决居住问题的住宅楼，可以按以下情形处理：（1）在1998年福利分房制度改革前建成的房屋，按照机关团体不动产登记有关规定执行。（2）在1998年福利分房制度改革后建成的房屋，由原企业负责补办完善土地出让手续并补缴土地出让金后，由该企业申请办理首次登记及首次转移登记。（3）对于原企业主体已经灭失且无承继单位的，经领导小组审定后，可以按照（关于开发建设单位注销、吊销，企事业单位改制、撤销，及房地产开发企业拒不配合的不动产登记问题）有关规定办理首次登记，由现不动产权利主体补缴土地出让金后，办理首次转移登记。3.国有企业利用原划拨土地建设商品房、商铺、厂房等非职工福利性质的不动产的，需重新补办土地出让手续，补缴土地出让金，同时将土地性质变更为出让；原企业已经注销且无承继单位的，经领导小组审定后，可以按照（关于开发建设单位注销、吊销，企事业单位改制、撤销，及房地产开发企业拒不配合的不动产登记问题）的有关规定办理首次登记，由现不动产权利主体缴纳土地出让金后，办理首次转移登记；机关团体、事业单位的商铺、仓库等经营性的不动产和不能提供原始分房名单的的住宅等非政策性住宅的不动产，可以按照本规定办理登记。（十一）对于工业用地上的厂房等建筑物、构筑物的不动产登记，不能提供符合规划材料的，可以按照下列情况办理：1.出让土地、2008年《城乡规划法》实施以前的划拨土地，土地出让合同、划拨决定书中有规划条件的，按有关规定办理。2.出让土地、2008年《城乡规划法》实施以前的划拨土地，土地出让合同、划拨决定书中没有规划条件的，可以不要求提供符合规划有关材料，按实际用途予以认定。3.出让土地、2008年《城乡规划法》实施以后的划拨土地，可以持建设用地选址意见书作为符合规划的材料。（十二）关于权籍调查中违约缺席指界处理问题按照“房地一体”原则办理不动产登记时，在权籍调查指界中，权属无争议而当事人不予配合指界的，可以按照下列意见办理，得到乡镇政府或社区服务中心认可后，办理不动产登记。1、指界人拒不指界的，由不动产登记机构劝导指界人配合完成指界工作，经劝导，无正当理由又拒不指界的，将指界通知书送达调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执。权利人下落不明的，由不动产登记机构提请乡镇政府或社区服务中心协助通知当事人，要求在规定时间内完成指界工作；确实通知不到、查无下落的，可采取张贴指界通知书公告的方式，告知其在指定时间内到指定地点出席指界。2、权利人违约缺席指界的，按照下列情形办理：①一方缺席的，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界限确定。②双方缺席的，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料，实际使用现状及地方习惯确定。③调查结束后，不动产登记机构将现场调查结果（权籍调查表复印件）及违约缺席定界通知书送达违约缺席者。④违约缺席者对调查结果如有异议的，需在收到调查结果之日起15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告30天后，调查结果自动生效。3、指界人在指界后不在地籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。（十三）地下房屋已取得房屋所有权证或不动产权证书，但没有办理地下土地使用权出让，原建设单位存在的，可以按照现行地下空间使用权政策补办用地手续；原建设单位不存在的，由现不动产权利人补缴土地出让金。（十四）国有土地上个人自建房土地已登记房屋未登记的，三层以下（含三层），不能提供建设工程符合规划材料的，其房屋质量由权利人作出承诺后，缴清相关配套设施费，予以办理登记。（十五）申请主体和购房人有关资料遗失或缺失的，经企业申请，相关职能部门应为申请人查阅档案，复印存根并加盖部门印章。在办理上述相关业务过程中，职能部门通过查询档案出具土地、房屋来源等认定意见的，可以不再补发相关证书或证明。县自然资源局凭上述资料办理不动产登记。（十六）土地使用权登记在原开发建设单位名下，土地被查封的，按以下办法办理：1.在法院查封土地使用权之前，购房业主已办理商品房预售合同登记备案、预告登记、或房屋产权证，当事人申请办理不动产登记的，自然资源部门予以办理。2.在法院查封土地使用权之前，购房业主尚未办理商品房预售合同登记备案、预告登记、或房屋产权证，当事人申请办理不动产登记的，自然资源部门不予办理。（十七）对于主动申请办理不动产登记、缴纳价款的开发建设单位，对其存在未批先占违法用地行为只按每平米10元予以处罚。对拒不配合完善相关手续的开发建设单位，从重予以处罚。（十八）对建设单位存在违规行为，未处理到位前不予办理自有部分不动产抵押登记或转移登记手续。六、补缴土地价款核定办法应缴纳的土地价款，可组织地价评估核定，也可按房屋价值的一定比例直接确定。（一）未取得合法房屋产权证的，评估前应明确规划条件。（二）在地价评估核定应补缴的地价款时，评估日期按照施工许可证、建设工程规划许可证颁发之日，或者其它可证明项目实际建设日期的批准资料下发之日，以其中最早的日期确定。（三）项目建设日期在2010年12月19日前的，评估办法按《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）的规定执行，即：应当补缴的土地出让金=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格；项目建设日期在2010年12月19日后的，评估办法按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）执行。（四）土地部分或全部未登记的，申请主体为用地单位，补缴标准按照土地市场评估价的60%核定，但不得低于建设时的土地取得成本。土地面积按未登记的实际占地面积为准。（五）变更土地使用条件的（如用途变更、调整容积率及商住比等），对违法违规建设项目的房地产开发企业处罚后，补缴标准按照变更土地使用条件评估结果确定。土地面积按实际变更条件相应的面积确定。（六）原划拨用地（包括住宅小区、家属院、个人住宅小院）补缴土地价款，可由用地单位或购房人提出申请。申请主体为用地单位的，补缴标准按照变更土地使用条件评估结果核定；申请人为购房人的，按住宅用途房屋价值1%确定，非住宅房屋按房屋价值5%确定。土地面积按实际占地面积为准。土地使用年限起始期为该建筑第一套房屋登记之日计算，其土地性质变为出让。（七）已取得房屋所有权登记，建筑跨越两宗或以上土地，用途不一致的，按第五条（变更土地使用条件）规定的标准补缴价款；终止日期不一致的，补缴价款=土地市场评估价×（增加年期/登记最高年期）。用途、终止日期都不一致的，按上述补缴价款之和确定应补缴总价款。（八）自然资源部门按本规定核收土地价款，经研究后直接收取，可不再签订出让合同。七、任务分工（一）财政局负责落实工作经费，保障各项工作顺利开展，将工作经费列入年度预算。（二）自然资源局负责组织宣传发动、依法登记颁证等具体工作。（三）住建局负责我县国有建设用地上房屋交易和工程质量认定等工作。（四）行政审批局负责我县国有建设用地上项目报建、审批、竣工验收备案等工作。（五）司法局负责对配套政策进行政策指导。（六）各乡镇人民政府负责对本辖区范围内存在历史遗留问题的小区或自建住宅进行摸排详查。（七）公安、法院、民政、市场监管、审计、工信、机关事务管理等部门主要做好协调配合，按照相关部署和要求，选派业务精、能力强的同志参与解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题。八、相关要求（一）加强组织领导，夯实主体责任县人民政府是解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的责任主体。各主管部门要在政府的组织领导下认真履职，密切配合，做好具体实施工作。各地要高度重视，加强组织领导，充分认识此项工作的重要性、必要性、紧迫性，认真研究分析当前工作存在的问题，积极探索，勇于突破，全面总结行之有效的经验和做法，加快推进不动产登记历史遗留问题。（二）认真摸清家底，周密安排部署要尽快摸清国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题，建立工作台账，实行台账销号管理；明确责任，全力统筹推进，确保各项工作稳步开展，按时保质保量完成。（三）落实资金保障，不留问题空挡要落实财政经费保障，将工作经费纳入财政预算。严格执行问题导向，彻底解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题，对建设单位不存在或没有承继单位的问题，要做到合理解决，不留空挡。（四）加强项目监管，遏制新增问题要按照省、市政府工程建设项目审批制度改革的要求，进一步压缩竣工验收备案办理时限，将涉及房地产开发项目的审批流程与不动产首次登记有效衔接，在建设单位办理竣工验收备案时一并办理不动产首次登记，实施同步受理、同步审批、同步办结。自然资源部门要把好房地产开发项目土地、规划审批“总开关”，合理控制用地供应规模、布局和节奏，优化房地产用地供应结构，加强规划管控和用途管制，强化国土空间规划体系的约束力，在土地、规划手续不完善的情况下，严禁发放建设工程规划许可证，从源头上杜绝问题的产生。>>如有平陆县农村产权交易问题，请咨询平陆县农村产权交易管理系统}