坐标：北京，从事银行助贷业务7年多，近期总有朋友咨询关于房产经营抵押的各种问题，直接整理干货上来1.抵押贷款为什么要求抵押人要有有限公司或者个体工商户执照？答：现在大家常说的抵押贷款实际上全名叫做“小微企业经营性抵押贷款”，是国家为了扶持小微企业，解决小微企业融资难的问题出得贴息政策，四大行利率普遍在3.85%，商业银行抵押利率在4.5%左右，要知道在2020年前，经营性抵押利率普遍在5%以上，对企业要求也比较高，比如开票，对公流水等等条件。2.那我没有公司可以做吗？答：可以，可以新注册执照，或者过户一个有限公司执照，实际经营的小微企业最低可做到年化3.7%，如果是新过户的公司可以做到年化4.1%。3.经营性抵押最长可以做多少年？答：先息后本最长10年；等额本息最长20年，房本满6个月以上可以十年一归本（而且可按20年月供还款，减轻还款压力）。4.有没有20年中途不用归本的？归本太麻烦了答：有，年化利率4.65%，等额本息20年中途不用归本。但对营业执照和房产证持有时间都有要求。利率一般和期限成正比，期限越久，利率越高。5.抵押经营贷有什么要求啊？答：主要看三个方面：抵押人，房子，公司经营情况。人：年龄18-60周岁内，征信近两年无连三累六，负债和流水相关； 房：房龄不超35年，面积不小于40平（优质学区房可适当放宽），可做房产类型包括正常的商品住宅，别墅，厂房，法拍房，商业办公等等， 公司：最好是成立一年以上的建材或者商贸类公司（新注册的也行，但可能有拒贷风险），像房地产，金融，娱乐，餐饮，养殖等类型的公司禁入。可以是公司的法人或者股东，股东必须占股10%以上。6.抵押经营贷流程是什么？答：（没公司先注册公司，有公司的省略这一步，而且公司注册的越早肯定越好） 1. 准备资料：例如身份证，征信报告，房产证，户口本，结婚证等等 2.房价评估：银行的房价一般可以提前评估，确定额度 3.面签：银行面签，提交抵押申请 4.下户：银行指定的评估公司下户评估 5.银行批贷：出批贷函 6线上或者线下办理抵押，7.放款：经银行审批同意并办妥所有手续后，银行按合同约定发放贷款。7，抵押经营贷款期房可以做吗？答：不可以的，需要有房产证才能做，而且需要产权清晰，土地性质为出让，当然划拨性质的房产也可以做抵押，但抵押成数一般不会给到七成8，什么样的人群适合做抵押经营贷款呢？答： 1.之前做的利息较高想转低利息的（比如前几年做过抵押，年化利率5%以上的） 2.二套正在按揭中（去年二套利率在5.8以上，对比抵押经营贷来说相对较高，可以转） 3.考虑全款买二套再抵押的（二套首付要八成，资金成本过高，及时首套结清，也需要首付五成，大大提高了购房人的首付比例） 4.需要资金周转，想让已有资产最大程度变现的 5.按揭中的房屋想做二次抵押的（比如15年16年购房，利率在4.3%左右，后期房产价值翻倍，现在想做二抵把升值部分取现的） 6.做生意或者投资，想做先息后本的9，首套刚需可以做抵押经营贷吗？答：首套刚需的朋友们首先要明确两点问题，是用公积金贷还是纯商贷如果是公积金贷就没必要全款买再抵押了,因为首套房的公积金货只有年息3.25%,目前来看没有比这个还低的了。 如果组合贷也没有必要（因为做抵押经营贷需要找中介，这时就会产生中介费，综合下来其实差不多，当然如果金额大的话，单笔单议） 如果只是纯商贷的话是完全可以考虑全款买再抵押的。首套商贷利率目前也要5点几了，抵押贷款利率3.85%，以贷款300万为例20年节省利息将近100万10.包装的公司，银行会提前收回贷款吗？答：不会，但不会的前提是做好前期的公司材料和后期的资金截流，并且你要保证按时还款不会严重逾期。 银行既然允许新加股东，就必然也知道这一操作的存在，说句不好听的，比起你贷款买房银行更怕你贷款经营小微企业。银行是賺利息的只要你按时还款，银行是不会先违约的的，不然你不按时还款就算你是真的实际经营的公司，银行也会追责这笔贷款11，抵押经营贷款为什么放款到三方收款账户？答：因为银行放款的资金都是有具体用途的，为了控制具体用途，所以大部分银行都是受托支付放款到第三方的，比如房贷放款就是放款给卖家的（卖房子的人，而不是买房子的人），企业经营性抵押贷款一般就是放款给企业上游企业的，专款专用，减少本笔经营贷的风险。12.三方收款账户是什么？答：第三方账户指的是建立在第一方（你的公司）和第二方（银行）基础上的另一方（你的合作公司）。抵押经营贷是一种专款专用的贷款，打到三方账户也是银行为了防止资金流向房地产，基金股票等投资用途的一种手段，用大白话解释就是你的公司准备进一批货物，但是你的钱不够，准备向银行贷款，因资金过大，你提供了房产作为担保，银行害怕你用途欺骗他，银行就让你提供你要购买货物的一些合同，提供对方的账户，确定用途以后直接就把钱给到你要进货的公司，你也进到货了，这样既能防止你把钱用作别处，也解决了你的问题，接收银行贷款的公司企业账户就是所谓的第三方账户。13.感觉三方收款不安全怎么办？答：两个办法，1.和中介公司签个协议，关网银，关手机银行，押卡押证件押公章2.自己找亲戚或者朋友的公司来做三方公司14.放款到三方公司的个人账户还是对公账户？答：不同地区不同银行政策都有不同，大部分银行是可以放到三方个人账户，小部分银行要求放到三方对公账户15.抵押经营贷款的钱拿去买房会不会被发现？答：做好贷后就不会，但如果银行或者银监会想查你，查一下你名下近期新增的不动产资产，一样可以发现。所以这个在于你有没有被银监会监测到，银行想不想查你，但银行也是盈利机构，在客户还款良好的情况下，一般是不希望银监会查自己客户，查到有问题，又要被罚款了16.什么是贷后资金截流？资金截流怎么做？答：贷后资金截流就是贷款下来后通过一系列的操作，不被银行查到资金流向的方法。贷后资金截流贷后截流的方法很多，比如说放款到三方账户，只要不是直接回到自己或者配偶账户上。提供一些合理的上下游合同，三方用款合同等等，17.按揭房可以做吗？答：可以做，但要看房产剩余价值，也要看按揭已经偿还的时间18.办理业务途中夫妻双方和公司都需要提供哪些资料？答：夫妻双方需要提供身份证，户口本，房产证，结婚证/离婚证，近一年的流水，征信等，公司需要提供营业执照，章程，公章，实际办公地址，上下游合同，三方合同等等19.父母名下的房产可以做抵押吗？答：直系亲属的房产一般银行是可以抵押的，只要父母年龄没有超过70周岁，抵押人是父母，借款人是子女。当然也有些银行可以做非直系亲属的三房抵押，需要企业经营良好，借款人和抵押人征信都要良好，也是可以操作。20.如果房子之前做在机构，现在可以转到银行吗？答：部分银行是不可以的，不接受抵押在小额借款公司或者个人名下的房产，需要结清后才可以办理，当然还是有一部分银行是可以操作的，前提是抵押人征信良好，近两年逾期不是太过份，都是可以商量沟通的}