最近遇上特别多的咨询，话题都特别的统一“杨律师，知道您是专业从事房产的律师，想咨询您一下，中介跑路了，我可以收回我的房屋吗”，“杨律师，中介跑路了，我们和中介签的是委托合同，中介收了我们一年的租金，房东赶我们走违法吗”。中介跑路了，中介按月给房东房租，而实际租客租客已经支付一年的房租，而房东与租客对是否可以继续居住产生很大的争议。杨律师在接到咨询的时候，不少咨询者还说，我们咨询了不少地方，很多地方说法都不太一样，我们也不知道该相信谁。所以，咱们首先刨开现象，剖析其中的的法律本质，你应该相信法律。第一、还原现象到法律严谨起见，我们对于中介的租赁进行分类讨论，区分租赁合同以及委托合同，虽然结果也是一样的。其一、中介签订的是租赁合同既然是签订租赁合同，那么房东与中介之间是租赁关系，中介与房客之间也是租赁关系。为什么我们这么繁琐，就是为了说明不同合同适用法律不同的。根据《中华人民共和国合同法》，以下简称“《合同法》”第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 当中介不按时支付房东房款时，房东就可以解除合同（也可以根据《合同法》第94条）。那么，既然房东与中介的租赁合同，那么租客再继续在房东房屋内居住就没有合法理由了。因为原先租客居住在房东房屋是因为有房东和中介之间的租赁合同，没有了租赁合同，那么此时对于租客与中介之间的租赁关系就属于“皮之不存毛将焉附”状态了，租客无法通过与中介的合同对房东产生法律效力。网上有看到，对于合同相对性很有意思的理解，认为只要租客和中介的合同是有效的，基于合同相对性，那么房东就不能赶租客走。这里我想说一下，中介不付房东房租，房东可以解除中介的租赁关系，到时房东与中介没有租赁关系。那么，这时=中介对房屋的占有、转租进行处分属于无权处分，租客占有房屋也属于无权处分。皮之不存毛将焉附，没有有效合法的房东租赁租赁合同，中介与租客之间的合同是不能对房东产生法律效力的。举个栗子，中介随便指个房对租客说，这房我租给你，租客能因为给中介交了钱就合法入住吗？还有的说只要与中介合同有效，在上面情况房东就不能让租客走符合最基本的生活常识吗？对法律的理解与解释不能违背基本的生活常识。其二、中介签订的是委托合同这里我们还是先说一段可能看起来啰嗦的废话，房东与中介签订的是委托合同，中介与租客签订的还是租赁合同。所以，房东与中介成立委托法律关系，而中介与租客之间成立租赁法律关系。那么中介多收了租客的钱跑路了，相关后果由谁承担的问题。首先，代理分为有权代理与无权代理。做个科普，有权代理情况下，基于租客善意的情况，代理产生的不利效果归于房东，无权代理的不利效果需要租客自行承担。无权代理主要是超出权限以及没有权限的问题。相关规定：《中华人民共和国民法总论》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。所以接下来，我们接下来具体说关于委托租赁吧。房东与中介签订的合同中通常都有这样条款约定，“房东与中介租金按月支付，每月x日前支付”，“中介没有按时支付房租超过15天的，房东有权解除合同”，而中介与租客签订的合同约定“租金一年一收”。发现问题了吗？重点来了。嗯，收租金的范围被中介给扩大了，房东对于中介按月交租金，而中介对于租客收租金是按照年来收的。这里中介扩大了收租的范围。从委托的角度，受托人对委托事项的权利必须小于、等于委托权限，超过委托权限的行为对于委托人不发生效力，房东仅委托中介按月收租，而中介对于租客按年收租超过了房东对中介的委托权限，所以，超出部分不对房东发生委托的法律效力。那是否可以构成表见代理呢？（《合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《民法总论》第一百七十二条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。）也就是说虽然中介没有实际按年收租的权利，但是有按年收租的权利外观，使得租客有理由相信，中介按年收租是由房东许可的呢？即基于租客的善意，使得房东需要承担相应不利后果。这里，我们先来看一下相关规定，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。 法院认定表见代理不仅要求无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观善意且无过失相信行为人有代理权。对于“中介超期收取租金”，租客没有不存在过失，租客应当对收取租金代理权限进行仔细审核而没有审核。所以，根据以上规定，房东有权收回房屋，中介行为不属于表见代理，法律对于“谨慎义务”提了很高要求，一般租客没有尽到谨慎义务。第二、房东篇建议如下：1、与租客协商处理问题，同时，尽快发函要求解除中介合同，同时要求对其违约行为进行赔偿；2、与租客协商设置底线，分别为时间与损失底线，超过底线，尽快法院诉讼。为何必须的法院诉讼，因为其他地方根本不管，公安，物业，街道之类的只能劝，很多问题房东与租客只能公说公有理婆说婆有理，相互不服气，肯定没结果，只能继续浪费时间。同时，租客占着房子，不支付房东租金，房东不行动的损失远大于租客不行动的损失，根据奥卡姆剃刀原理，房东诉讼更符合其利益，所以房东更应该行动。师出无名通常不会有良好结果，行不正，则言不顺，言不顺，则事不成，法院判决就是理想的正名；3、诉讼请求包括不限于：1）、租客排除妨碍（搬出房屋，清理其中自己物件）；2）、要求租客承担超期占有房屋（超过合法租赁期间）的房屋占用适用费用（标准同租金）至实际交还之日；3）、有必要的可以查封租客的财产督促其协商和谈；4、可以去居委会、物业，公安备案，建议避免直接冲突；5、获得生效判决，租客仍然不履行的，可以强制法院履行。此时，采取强制手段有理有据。第三、租户篇建议如下：1、积极与房东协商如何处理，同时，尽联系找中介，联系不上的可以向公安报案，报案的人数多了，因为中介卷款走人又联系不上，涉嫌“诈骗罪”；2、法律上不支持基于中介租赁而继续在房屋内居住的的，可以代替中介支付房租（对，就是两遍房租）产生新的租赁关系，或尽量向房东争取个宽限期，找到下一个合适居住点；（个人看法，心理上支付两遍房租极其不爽，但是比起重新找房屋租赁的成本，搬家成本以及新房屋租金成本，或许留下更符合自身利益）3、如果你确实有权居住的，那么继续居住，同时要求房东不要无理取闹的，甚至可以和房东签订补充协议，争议解决的律师费败诉方承担，和房东通过法院解决争议。如果房东违约造成损失的，到时可以一并主张；4、建议下次租赁直接找房东签合同，或者仔细审阅相关合同条款。（找了中介，中介必须赚差价的，非专业人士自己审阅合同可能心有余而立不足，这个不仅需要知识更需要一定经验的）第四、对中介产业的吐槽其实，对于这类社会现象已经是屡见不鲜了，很多时候，泡木破了，房东租客相互为难，因为都知道罪魁祸首中介跑了，最该追责的人因为跑了没法追责，只能房东租客一地鸡毛了。作为一名律师，作为一个风险厌恶者，很搞不懂为啥不少人不直接向房东租房而向中介租房，房东为啥不直接找租客，而把房屋交给中介？多一个环节，多一层风险，多一层费用。都知道长租给中介远不如直接给个人靠谱，很多坑人的事他们是专业的。中介除了比一般租客能说会道，负面新闻常常不间断。个人做二房东的，也有一批声名狼藉的，网上讨伐贴在不断的。除了暴雷中介卷款走人时有发生的，还有不少爆出中介一边向房东压价，一边向租客涨租，导致房东租客怨声载道。此外，有人已经分析，中介暴雷走路不是一次两次，而是典型的空手套白狼，以小博大，收益自己拿，风险社会承担的做法。中介是批量式囤积租房，从而达到对于一篇区域内所有出租房的垄断，这个时候，他们就可以开出更有利的价格，房东价格更低，租客租金更高，所有利润全部由中介享受。所以，写这篇文章的目的一方面希望作为中介卷款走人，各方如何处理的法律分析，另一方面，则是希望没有被暴雷影响的人能从中总结经验，此外，也是希望关注的人多了，政府能加强监管，能减少类似事情的发生。当然无论作为房东还是租客，自己风险防控能力提升才是最重要的，坏人的确可恶，自身防范小人、坏人就显得尤为重要了。更多部分往期内容：（需要可以加v获得）一、房屋买卖中，恶意磋商会产生违约责任吗?二、房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招三、善意第三人能否在查封生效但未完成公示前申请房屋过户？四、房屋买卖如何预防法律风险？另附，法院颁布的十大典型案例15条基础建议一）、房屋买卖防范之一，如何处理面积差异？二）、房屋买卖防范之二，如何处理过户税费？三）、房屋买卖防范之三，如何处理“逾期过户”？四）、房屋买卖防范之四，如何看待定金？五）、房屋买卖防范之五，如何处理“交房”？六）、房屋买卖防范之六，如何处理购房过程中的“违约”？七）、房屋买卖防范之七，如何通知解除合同？八）、房屋买卖防范之八，如何判断“性质特殊”的购房合同？九）、房屋买卖防范之九，如何预防、处理无权处分与善意取得？十）、房屋买卖防范之十，如何破解对方“无权代理”导致合同无效？十一）、房屋买卖防范之十一，如何预防处理房屋买卖合同违约赔偿？十二）、房屋买卖防范之十二，阴阳合同真的没有法律风险？十三）、房屋买卖防范之十三，艺高人胆大如何防范特殊风险？二手房买卖合同纠纷十个典型案例1慎选抵押房2防范抵债房3巧签共有房4看清多户房5验明学区房6慎选央产房7警惕代理房8慎选在租房9了解拍卖房.10应对涨价房五、购房合同关键条款约定不明，到开庭仍然无法获得一致，会有什么后果？附防坑小妙招六、房屋卖出后，因户口未按照合同约定迁出，下家可以起诉违约赔偿吗？七、夫妻售房，一方以不知情为由请求确认合同无效，最后怎么样了？（附：解决小方法）八、买下房子却发现被查封了，怎么办？附4个解决大招及预防大招九、出售房屋中曾有人病逝，是否属于“凶宅”解除买卖合同情况？十、在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利十一、房屋在被查封后开始在转让的，买受人能够取得房屋吗？（附防坑提醒）十二、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力十三、购买的房屋被查封执行，如何拿回属于自己的房屋？十四、购买动迁房的风险及应对十五、一房二卖均未过户，先取得占有者优于预售备案登记者！十六、最高院：购买夫妻一方擅自出售共有房屋，符合哪些条件也是有效的，不能被要回的？十七、太可惜！为买房而“假结婚” 结果赔了40万十八、房屋买卖纠纷中，贷款逾期的违约责任如何认定及处理？（上海一中院）十九、大学生把550万元的房子320万元卖了，父母崩溃！能反悔不？法院这样判二十、非情愿签署放弃延期交房违约金协议，还能主张违约金吗？二十一、学区房承诺落空是否构成违约？二十二、以房屋买卖为名套取银行贷款,买卖合同是否有效?(附典型案例) 二十三、房价上涨开发商起诉购房协议无效，法院：恶意诉讼，驳回！（判决全文）二十四、有争议!借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行?二十五、典型判例:购房意向书也可被法院认定为房屋买卖合同。(文件名称与实质内容的关系) 二十六、学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?二十七、最高法公报案例:买房虽已取得产权并不必然能得到房子二十八、最高院：在已获预售许可的情况下购房人请求涂销所购房屋上的抵押权的，人民法院应予以支持。二十九、房屋层高不足，开发商应担责吗？三十一、购买商品房必需掌握的注意点，你了解了吗房屋买卖签合同，记住这30个要点才不吃亏！三十二、网签遇上限购政策，如何确定购房资格时点？三十三、房屋买卖合同未网签，也可要求强制过户，99.99%的当事人居然不知道。三十三、被骗买了没有小产证的工业地“住宅”，解除合同外还能获赔多少？三十四、买了学区房办理入学后，可否以对方违反网签解除合同？三十五、“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？（附5个交房案例及法律依据）1.房屋交付前发现质量瑕疵视为房屋未具备交付条件，开发商因此逾期交付的应承担违约责任——周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案2.房屋已依约交付但部分配套未能正常使用的，不属于未完成交付——张照华诉北京正华永兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案3.开发商未控制好施工期限导致逾期交付的，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形，应承担违约责任4.当事人约定因不可抗力或政策调整导致逾期交付房屋可免责的，应按合同约定免责5.全装修房因不满足约定条件，验收不合格，买受人拒收房屋致出卖人逾期交房的，出卖人应承担违约责任法律依据三十六、商品房交付时存在面积差异如何处理？（含典型案例、最高院意见、法律规范）三十七、商品房交付时存在面积差异如何处理？一、典型案例裁判规则1.双方当事人就房屋面积误差处理存在约定的，应以该约定作为追究违约责任的依据2.购房人已转卖房屋的，不影响其向开发商追究房屋面积误差的损失赔偿责任3.房屋买受人主张房屋面积短少请求法院进行鉴定，出卖人无正当理由拒不提供平面图的法院可以推定买受人的主张成立4.得房率“缩水”超过合理范围，开发商应承担违约责任二、最高院观点一、所交付商品房面积的确认二、法院处理商品房面积差异的处理原则三、相关法律三十八、到手的房子与样板房不一样应该怎么办？看完你就知道了！一、签订的购房合同未对商品房和样板房是否一致作出说明的。二、签订的购房合同对商品房和样品房是否一致作出说明的。开发商承担的违约方式有三种：三十九、为何我购买的动迁房，在未满“三年”的情况下，已经可以被偷偷的过户给他人了？一、法律支持购房者要求过户（实际履行合同）的条件是什么？二、政策何时允许动迁房办理过户？附：孙某与沈某房屋买卖合同纠纷 （2017）沪02民终5015号四十、最高院、北上广高院对限购限贷导致商品房买卖合同纠纷的处理意见四十一、遇上限购与房屋代持，法院怎么处理？（7个规则及典型案例）01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件03 . 买受人所购非“满五唯一”房，因重大误解而撤销04 . 限购对象转为适格主体，房屋买卖合同应继续履行05 . 借名购房权属争议，房产证并非认定权属惟一依据06 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力07 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则四十二、房产证是你的，但并不代表房子是你！--最高院公报案例告诉你二手房买卖的风险四十三、北京借名买房指导意见一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力二、预约合同的效力和履行三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力四、房屋买卖中阳合同的效力五、购房指标转让合同的效力六、无权处分合同的效力和履行七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担八、冒名签订房屋买卖合同的效力九、连环买卖中的合同效力十、借名买房的认定和处理十一、请求合同继续履行的处理十二、商品房不符合交付条件的处理十三、买受人拒绝接收商品房的处理十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位十七、第三人过户登记请求权的行使十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理二十一、逾期办证违约金过高的判断标准二十二、违约金分别主张与分段主张的调整二十三、违约金诉讼时效的认定二十四、民间借贷与代理售房的处理二十五、民间借贷与以房抵债的处理二十六、以房抵债与调解二十七、适用范围四十四、二手房交易中，卖方（上家）违约，买方（下家）可以主张的赔偿责任有哪些？法律依据裁判规则1.二手房交易中，恶意违约方应当赔偿房屋差价损失2.“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任四十五、开发商格式条款玄机暗藏 ，预知风险迟延交房，是否仍然需要承担责任？二审法院：签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款四十六、“限贷令”和“限购令”导致合同无法继续履行，定金、首付款能不能全额退？（各地司法意见汇总）一、北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要二、上海法院的意见2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见三、广东省高级人民法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》四、最高院印发的全国民事审判工作会议纪要四十七、学区房买卖纠纷中，买受人可对“学位”申请行为保全！四十八、解除类住宅（商住宅）买卖合同该找谁索要赔偿？四十九、 房屋质量问题造成购房人的实际损失应如何计算？一）、最高法院公报案例二）、相关案例1.因出卖人所售房屋存在倾斜的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参照房屋租金标准，综合多方面因素计算购房人的实际损失2.因出卖人所售房屋存在渗水的质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以结合房屋所在位置、装修情况及大小，以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失3.因房屋存在渗透水质量问题影响了购房人对房屋的使用，人民法院可以以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失4.因出卖人所售精装修房屋存在装修质量问题，造成购房人无法对房屋正常使用、收益，人民法院可以参考讼争房的地段及市场行情酌情确定租金标准计算购房人的房租损失三）、权威观点1.房屋买卖合同纠纷中出卖人的瑕疵担保义务2.违约损害赔偿的赔偿范围.四）、法律依据五十、逾期交房与逾期办证的违约责任可以分别主张五十一、上海一中院：别墅卖方与房产中介合意偷逃税费遭重罚 法院认定中介公司承担较大责任五十二、开发商和中介忽悠卖房者的常见套路五十三、二手房交易流程详细总结附防坑提示1买房咨询.2交定金4付首期及资金监管5签订买卖合同6办理按揭7注销他项权证.9收房10买房支付尾款.附件1过户流程附件2过户资料五十四、怎样不花钱自己解决商品房买卖中产生的法律问题... 347一、法律规定和一般概念界定二、商品房认购（预订）三、商品房销售广告四、商品房预售五、商品房现售六、商品房买卖合同七、商品房代理销售和包销八、商品房买卖的贷款九、　商品房的交付使用及其质量保证十、商品房的维修基金（资金）... 373十一、商品房买卖转移登记和权证办理五十五、购买二手房，怎样付款才能安心？（一）、非贷款支付（二）商业贷款（公积金贷款）支付（三）对于房屋尚有未还清贷款，抵押权等情况应当注意的问题（四）资金监管的必要性和流程：五十六、房地产交易合同（监管版）（模板）五十七、上海市商品房预售合同（模板）五十八、房屋交易 定金合同（模板）五十九、一文说清购房中定金的退与留（以30典型个案例进行实务剖析）六十、购房中，约定先贷款时间先于交房时间，是否只有交付全部房款才能交房？（上海高院再审改判）裁判要旨：六十一、购房合同还是预约合同，标题说了算还是内容说了算？首先，什么是预约合同？其次，如何认定预约合同？.再次，预约合同的责任有何特别之处？（区别预约合同与正式合同的作用）裁判主旨：六十二、接受延期交房违约金与验房还可以解除购房合同吗？一、关于支持观点一，业主接受房屋，不能行使解除权的理由.二、关于支持观点二，业主接收房屋，能够行使解除权的理由三、作者的观点四、法院观点及相关案例裁判要旨：....}

赶租客倒是没有这个权利，看两个法条。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。}