人民银行河源市中心支行行风热线访谈问题一、“访百万企业 助实体经济”专项行动工作开展情况2019年2月，为进一步推动贯彻落实党中央国务院、人民银行和银保监会深化民营、小微企业金融服务决策部署和政策措施，扩大金融服务可及性，促进金融与实体经济良性互动发展，在人民银行广州分行和广东省银保监局的统一部署和指导下，人行河源市中心支行会同河源银保监分局、市金融工作局，联合开展深化民营和小微金融服务“访百万企业 助实体经济”专项行动，争取用10个月时间，组织全辖17家银行机构走访我市3万家以上暂无银行机构授信的非存量企业，了解融资需求，宣讲金融政策，提供金融服务。自2月28日人行河源市中心支行召开全市“访百万企业 助实体经济”专项行动部署会之后，我市市各级人民银行、各银行机构迅速行动，积极采取各种措施，完善工作机制，全力推动“访百万企业 助实体经济”专项行动取得实效。据统计，截至2019年7月末，全市银行机构已累计走访企业3.28万家，首访非存量企业2.77万家，走访中获得有融资需求企业2280家，已放款企业336家，贷款金额30.23亿元，贷款加权平均利率为5.46%；任务完成度88%，面访率56%，贷款落地率35%。在广东19个地市中，河源市“访百万企业 助实体经济”专项行动任务完成等方面的排名靠前。二、取消企业银行账户许可政策银行账户是社会资金运行的起点和终点，银行账户管理有序对维护社会经济秩序至关重要。2018年12月24日，国务院常务会议决定在全国分批取消企业银行账户开户许可。按照人民银行总行、广州分行工作部署，河源市已于今年4月28日起取消辖区企业银行账户许可。1.取消企业银行账户开户许可将为企业带来哪些好处？取消企业银行账户许可是为了深入贯彻落实党的十九大精神和党中央、国务院“放管服”改革要求，进一步转变政府职能，简政放权的一项惠民措施。取消企业银行账户许可后，境内依法设立的企业法人、非法人企业、个体工商户在银行业金融机构办理基本存款账户、临时存款账户业务，由核准制改为备案制，人民银行不再核发开户许可证。取消企业银行账户许可有利于简化企业开户流程，大大缩短时间。以前企业开立基本存款账户，需先去银行办理开户申请，银行再提交央行核准，央行核发“开户许可证”后才算正式开户，开户后3个工作日账户才能对外支付。取消这一许可后，省去了银行向央行分支机构提交与核准的两个环节，只需向银行递交开户材料即可，大大节省了企业开户时间。2.我们这一次的取消银行账户的许可是不是意味着今后的银行账户是都不再需要行政许可了吗？或者说我们这一次取消企业银行账户的许可，它的具体范围是如何确定的？根据国务院的决定，这次取消的是一般企业开户许可，一般企业怎么理解呢？具体就是包括境内依法设立的企业法人、非法人企业、个体工商户，在银行业金融机构办理基本存款账户、临时存款账户，由核准制改为备案制，人民银行不再核发开户许可证。为了促进国库管理制度改革顺利实施，更好地贯彻收支两条线的管理要求，防止一些行政机关和法人单位藏匿和挪用预算基金，对行政机关、事业单位、社会团体等其他单位开立银行存款账户仍然执行原有规定。行政机关、实行预算管理的事业单位开立基本存款账户、临时存款账户、专用存款账户，经财政部门批准，并由人民银行进行核准。人民银行定期与财政部共享财政预算单位银行账户信息，这样我们共同来形成监管合力。3.取消企业银行账户开户许可的总体要求是怎么样的呢？总体来说是“两个不减、两个加强”：企业开户便利度不减、风险防控力不减，优化企业银行账户服务要加强、账户管理要加强。根据国务院“放管服”改革有关“放管结合”精神和国务院常务会议有关强化银行账户管理职责的要求，中国人民银行在取消企业银行账户许可同时，加强企业银行账户管理。其中，为防范不法分子冒名开户，保护企业合法权益，企业开立基本存款账户时，银行将向企业法定代表人（单位负责人）核实企业开户意愿，请企业法定代表人（单位负责人）配合相关工作。三、个人信用报告改版情况1.个人信用报告如何查询？信用记录几乎影响到个人每一项重大经济活动。如今，市民开始越来越关注自己的信用记录情况，对信用记录的了解需求日益增多。那么，如何查询自己的个人信用报告？目前，个人征信报告有两种查询方式。一是现场查询，个人可以亲自向所在地的人民银行申请查询信用报告。个人亲自申请查询信用报告的，应提供本人有效身份证件原件供查验，并留有效身份证件复印件备查，同时填写《个人信用报告本人查询申请表》，交由人民银行工作人员进行查询；另外，现场也有自助查询机供个人自助查询，以节省排队时间。二是互联网查询。市民可登录个人信用报告查询网址https://ipcrs.pbccrc.org.cn，按照要求进行用户注册、身份验证、用户激活等操作后，即可在网上提交查询申请，在接到查询码短信反馈后，便可登录网站查看自己的信用报告。2.目前征信系统升级优化进展情况如何？优化升级后的征信系统有哪些变化？目前征信系统升级优化工作仍在进行当中，并无明确的上线时间表。金融机构和社会公众查询的信用报告目前暂没有变化，不是所谓的新版信用报告。此次征信系统的优化升级，重点是提升系统性能、优化信用报告内容和展示、改进产品加工和服务方式、完善系统管理等，努力提高运行和服务效率，为金融机构、社会公众等提供更好的征信服务。新版信用报告的改进，主要在优化界面展示、提升可读性方面做了调整。拟推出的新版信用报告与目前的信用报告版本相比，增加了一些信息，如：个人基本信息中增加了国籍等信息，信贷信息中增加了共同借款、个人为法人担保、法人为个人担保等信息。另外，新版信用报告的信息更新频率将进一步提升，信用报告的展示方式也进行了部分优化。3.征信系统采集个人水费、电费和话费等公用事业缴费信息吗？新版信用报告对个人经济生活会产生什么影响？目前，征信系统尚未采集个人水费、电费缴费信息。仅就本次升级而言，由于升级前后向征信系统报送数据的机构和数据种类没有大的变化，因此，对个人经济生活的影响不会发生太大变化。4.个人信用报告打印可以提前预约吗？预约流程包括哪些？目前，在中国人民银行河源市征信中心查询个人征信报告，主要有非预约查询和预约查询，一般在人流量较大时，对于有提前预约的客户优先开通绿色通道，减少现场等待或者排队时间。以下是预约流程：1.在微信收索“广东征信预约”小程序或者扫描二维码预约。2.点击【小程序】，进入“广东省征信查询预约微服务”首页，然后点击【本人查询】。3.进入“个人预约”界面，选择预约打印征信报告地点并填写个人信息，然后点击【立即预约】。4.在收到预约成功短信提醒后，按照预约时间到指定地点现场打印征信报告即可。5.最新的征信服务收费标准有何变化？按照《征信业管理条例》和《国家发展改革委关于进一步降低中国人民银行征信中心服务收费标准的通知》的最新要求，中国人民银行征信中心自2019年8月1日起执行最新的征信服务收费标准，具体如下：商业银行等机构查询企业信用报告基准服务费标准由每份40元降低至20元，查询个人信用报告基准服务费标准由每份4元降低至2元，实际收费标准根据用户机构向征信系统提供的数据量和查询量计算确定。农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、小额贷款公司、消费金融公司、融资租赁公司、融资性担保公司、民营银行、独立法人直销银行等10类金融机构查询企业和个人信用报告实行优惠收费标准。上述享受优惠政策的机构查询企业信用报告收费标准由每份15元降低至10元，查询个人信用报告收费标准继续维持每份1元。个人柜台现场查询自身信用报告，每年前2次免费，自第3次起每次收费10元，不另行收取纸张费、打印费等其它费用。个人通过互联网查询自身信用报告免费。应收账款质押登记收费标准由每件每年60元降低至30元，变更登记、异议登记收费标准由每件每次20元降低至10元，查询登记信息免费。四、新版第五套人民币发行1.新版人民币有何变化？中国人民银行2019年4月29日对外宣布，决定于8月30日起发行2019年版第五套人民币50元、20元、10元、1元纸币和1元、5角、1角硬币。在保持现行第五套人民币主图案等相关要素不变的前提下，新版提高了票面色彩鲜亮度，优化了票面结构层次与效果，提升了整体防伪性能。主要为适应人民币流通使用的发展变化，更好地维护人民币信誉和持有人利益，提升人民币整体防伪能力，保持第五套人民币系列化。与现行第五套人民币纸币相比，新版的50元、20元、10元、1元纸币调整了正面毛泽东头像、装饰团花、横号码、背面主景和正背面面额数字的样式，增加正面左侧装饰纹样，取消正面右侧凹印手感线和背面右下角局部图案，票面年号改为“2019年”。在硬币方面，新版1元、5角硬币调整了正面面额数字的造型，背面花卉图案适当收缩。2.新版第五套人民币5元纸币为何未发行？为提高人民币防伪能力和流通寿命，目前央行选择面额较低、流通量较小的5元纸币进行相关新技术的应用研究，5元纸币发行工作另做安排。3.防伪技术哪些方面进一步提升？在现行第五套人民币纸币防伪技术基础上，新版50元、20元、10元纸币增加光彩光变面额数字、光变镂空开窗安全线、磁性全埋安全线、竖号码等防伪特征，取消全息磁性开窗安全线和凹印手感线，50元纸币取消光变油墨面额数字，1元纸币增加磁性全埋安全线和白水印。总体看，应用的防伪技术更加先进，布局更加合理，整体防伪能力较现行纸币有明显提升。举例来说，2019年版第五套人民币50元、20元、10元纸币票面中部印有光彩光变面额数字，改变钞票观察角度，面额数字颜色出现变化，并可见一条亮光带上下滚动。硬币方面，2019年版第五套人民币1元硬币保持1999年版第五套人民币1元硬币外缘滚字不变，增加隐形图文特征，防伪性能明显提升，公众更易于识别真伪。其中，在2019年版第五套人民币1元硬币正面面额数字轮廓内有一组隐形图文“￥”和“1”。转动硬币，从特定角度可以观察到“￥”，从另一角度可以观察到“1”。4.现金会被移动支付替代吗？人民币是我国的法定货币，这几年多元化支付手段，对现金存在明显的替代作用，但是现金在长期内会存在。未来在很长一段时间内，现金还是公众能够普遍接受的最基础的支付手段。近年来，部分机构炒作“无现金”概念、部分新零售企业为推广APP拒绝现金收付款等现象引起社会广泛关注。2018年7月，央行出台整治拒收现金公告，进一步规范社会经济主体对支付方式的选择和应用。五、金融消费权益维权途径消费者在办理或使用金融业务、金融产品过程中，认为受遇不公平待遇甚至自身合法权益被侵犯时，该如何申诉维权呢？可以有如下途径：（1）向河源市金融消费权益保护协会投诉，投诉电话为12363和3665023。（2）向当地金融监管部门，如人民银行、银保监局等投诉。（3）拨打“12345”政府服务热线进行投诉。（4）直接向金融机构咨询或投诉，对相关金融机构处理结果不满意的，可再采取前面所述三种方式进行投诉。需要申请调解的，还可以向河源市金融消费权益保护协会的内设机构即河源市金融消费纠纷人民调解委员会申请调解。六、河源房贷政策如何？1.首套房房贷政策按照《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）要求，经广东市场利率定价自律机制讨论决定，我市居民家庭首次购买普通住房（一般指建筑面积在144㎡以下的住房，若当地对普通住房有明确规定的按当地规定执行，下同）的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为25%，利率在2019年10月8日前应不低于同期基准利率的0.7倍，自2019年10月8日起新发放首套房个人住房贷款利率不得低于最近一期相应期限的贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR），具体首付比例和利率由商业银行根据借款人信用状况和还款能力等合理确定。这里的“首次购买”是“认房又认贷”。对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录；或者是第一次无贷款购过房的，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例为30%。2.二套房及以上房贷政策对拥有1套住房不管相应购房贷款有无结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房再次申请的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为不低于30%，贷款利率2019年10月8日前为不低于基准利率的1.1倍，10月8日后二套个人住房贷款利率不得低于最近一期相应期限的贷款基础利率（LPR）加60个基点。具体首付比例和利率由商业银行根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。在我市两次贷款购过房（购房贷款均结清），再次贷款购买第三套及以上住房，应由银行机构根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平，现各银行机构基本已停贷。该情况不符合“首次购房”，不可套用“首次购房”的最低首付款比例。3.贷款基础利率（LPR）改革后个人住房贷款利率如何定价？改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款基础利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，贷款基础利率（LPR）由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。4.贷款基础利率（LPR）改革后对于居民家庭有什么影响？虽然定价的基准有所改变，但由于基准利率只是最低利率要求，实际利率是由商业银行根据借款人的信用状况和还款能力以及市场供求关系等合理确定。因此，实际个人住房贷款利率水平不会受到贷款基础利率（LPR）改革的太大影响，近期将保持稳定，不会因贷款基础利率（LPR）改革出现利率上升和下降。目前，河源辖内各银行机构的首套房贷实际贷款利率一般在基准上上浮20%-30%左右，二套房实际贷款利率一般在基准上上浮30%-40%左右。改革后，实际利率水平仍将保持稳定，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。2019年行风热线资料（主持人问答）一、普惠金融发展情况主持人：我们知道，我们国家非常重视普惠金融的发展，特别关注小微企业、农民、城镇低收入人群的金融服务需求，请陈行谈谈广发在这方面的工作情况。答：为积极响应国家关于普惠金融的号召，我们着重加强了小微企业服务，在政策、产品和服务上进行倾斜。政策方面，小微企业可享受审批快、利率低的政策，我行优先受理小微、民营、绿色企业业务申请，给予小微企业相对较低的利率，同时我行可为企业承担或减免企业评估费、抵押登记费、电子渠道工本及手续费，以此来降低小微企业融资成本。产品方面，我们总行充分发挥了股份制银行的灵活性能，不断创新小微企业标准化产品，推出了“银税通”、“快融通”、“企业通”、“政银通”、“政采贷”、“电商贷”、“法人按揭”、“抵押易”等各种产品。同时针对中小微企业票据贴现业务需要，我行创新推出在线“E秒贴”、“E秒开票”等业务，企业在线就可以办理贴现及开票等业务，而且资金可实时到账，大大提高了企业资金的使用效率。服务方面，我们除了给予优先审批政策之外，对内也加强了客户经理团队管理，将客户服务纳入客户经理绩效考，规范、约束客户经理行为，对客户服务效率、服务质量提出明确要求。同时要求信审客户经理和风险经理实行平行作业，一起参与贷前调查、共同完成信贷调查报告，从而简化了审批流程并减少沟通时耗，以此来提高审批效率，提升客户服务体验。二、提升客户服务情况主持人：我们知道，随着人民生活水平的提高，服务已经成为行业竞争力的重要体现，我们也知道，广发作为最早入驻河源的股份制商业银行，在服务客户方面也是有一些特色的做法，下面请陈行跟我们谈谈这方面的情况。答：在服务客户的长期实践中，我们不断总结提升，始终以客户为中心，致力于提升客户服务体验，提供优质、高效、便捷的金融服务。一是深化网点转型，打造智能网点。通过优化改造，目前我行所有网点都铺设了智能机具，可为客户带来“自助+智能”的全新感受，服务效率大幅提升。以智汇柜台服务为例，客户借记卡开卡只需要5分钟，耗时是传统柜面服务的一半；网上银行开户只需3.5分钟，比柜面缩短2/3的时间；信息变更只需6分钟，时间是柜面服务的1/4。二是升级手机银行，提供便捷服务。升级后的4.0版本的手机银行，除了具备传统查询、转账、购买理财等功能外，增添了许多科学技术，增加了语音识别、人脸识别新技术，客户通过语音就可以实现转账等功能，同时还增加了油卡充值、机票购买、电子社保卡、生活缴费、税费缴纳等功能，为客户生活带来了极大的便利。三是提供个性化增值服务。为不同层级、不同人群提供个性化增值服务是我们的特色服务之一，目前我们打造了财富管理沙龙、少儿财商教育、臻趣乐活体验等三大活动系列，为不同层级客户提供金融知识普及、少儿财商教育、品质生活、户外活动、手工体验、广发悦读日等丰富多彩的服务活动，将客户服务与百姓美好生活需要结合起来，提升客户尊贵服务体验。三、高端客户服务情况主持人：为加快建设生态河源、现代河源两个河源建设，市委市政府近几年高度重视高端人才引进，不知道咱们银行在高端人才方面有没有相应的服务？答：高端客户具有高素质、高金融需求的特点，针对这一特点，我们广发不断调整服务策略，以满足高端人才的金融需求，下面主要从财富管理和信用卡两方面跟大家分享一下广发的服务情况。在财富管理方面，针对高端人才的财富管理需求，我行主要提供两方面的特色服务，一是智能财富体检服务，二是智能化财富管理服务平台。所谓智能财富体检服务，就是通过对客户进行家庭和资产状况方面的测评，为高端人才提供一份专属的关于客户家庭财富健康状况的评价报告。智能化财富管理服务平台是通过我行自主研发的服务平台，可为高端人才实现“智能资产配置”服务，根据客户个性化需求提供一揽子综合金融解决方案，优化客户服务体验，最终实现为客户的财富保值增值的目标的重要服务工具，也将为满足高端人才的金融需求打下良好的基础。在信用卡方面，我们今年也为高端人士特别开发了广发无限钻石卡，该卡是全球认证的VISA无限卡，拥有的权益非常多，可无限次使用机场高铁贵宾、2000万的旅行意外险、网点优先特权、多倍积分、银联钻石卡、VISA无限卡专属权益等服务。为更好地增强客户体验感，我行提供了在11月30日前申请首年免16000的年费，每月刷满4笔可免次年年费的服务。四、在打造智慧城市方面主持人：早在2014年，国家发改委就联合七部委发布了《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》，提出了我国智慧城市的主要目标是到2020年建成一批特色鲜明的智慧城市。2019年中央政府工作报告对商事、制造业、交通行业、招投标、学校、医院等行业提出改革要求，智慧城市就是让各行各业享受到科技带来的便利，我也听说广发银行推出了智慧城市服务方案，这是怎样的一个方案？河源本地落地情况怎么样呢？请陈行为我们讲讲。答：广发银行主动顺应时代变革，发挥“智慧金融”优势，致力打造“广发中国”的智慧城市服务，2019年6月，我们总行正式发布了“智慧城市”综合金融服务方案，该方案以金融科技创新为基础，以“金融+产品+场景”为抓手，围绕“善政、惠企、利民”三个着力点，整合广发银行的产品和服务，创造性推出“智慧党务”“智慧地产”“智慧医院”等12个行业金融业务，大力助推“智慧城市”建设，为政府、企业、个人提供智能金融服务。以“智慧医院”为例，该业务从诊疗流程优化、医院运营管理、医院金融服务等方面入手，在帮助医院构建智能终端、掌上就医新模式，提升医院信息化管理水平的同时，疏导就医资源、缓解医患纠纷。2018年3月14日，广发银行河源分行与河源市人民医院举行了“智慧医院”项目签约仪式，正式启动“智慧医院”项目，协助医院布设智能终端、开发应用系统，项目建成之后，可实现线上挂号、线上诊疗、线上缴费等多种应用，为患者提供便捷的就诊服务。除智慧医院外，广发银行河源分行积极推进了“慧收款”业务，建立统一缴费平台帮助居民自主缴费，在网点铺设自助设备，为市民提供7x24小时天然气自助充值服务，为市民生活提供快捷、安全的金融服务。未来，广发银行河源分行将继续以“智慧”为引领，积极在本市落地智慧金融服务，以优质服务助力智慧城市建设，与客户共创美好未来。五、谈谈广发信用卡发卡情况主持人：我们知道，广发信用卡作为国内发行的第一张标准信用卡发行，自发行24年来一直保持着稳健强劲的发展势头，稳居国内发卡行第一梯队，成为国内响当当的信用卡品牌，那么在河源本地，广发卡发卡情况怎么样呢？竞争优势明显吗？答：谢谢主持人对我行信用卡的高度评价，目前广发卡在全国发卡已突破6000万张，每20个中国人就有1个人拥有广发信用卡；在河源，广发信用卡发卡超过32万张，每3个市民就有2个人拥有广发信用卡，发卡量稳居同业之首。为更好地服务持卡人，提升客户体验，我行近年来坚持以客户为中心，以创新+服务为理念，一是加大优惠商户规模。目前我行共签约优惠商户有185户，合作行业覆盖餐饮、手机通讯、家电、车险等方面；二是做强场景经营。为适应市场变化，广发卡优惠活动全面升级至“发现精彩”广发卡官方APP里面参与，在河源地区首推以线上支付线下体验的模式，加强无卡支付、代金券等创新场景应用；三是创新市场活动。我行每季、每周都会持续开展各类主题活动，如大家耳熟能详的逢周五广发卡分享日大牌五折/买一赠一、平日天天优惠、购买手机、家电、车险等享三零分期，此外，从去年开始，我行在当地各大商圈推广城市之心精彩商圈·欢乐不止5折活动，活动形式有美食享半价、购物抢百元、新户赠百元等，效果很好，很受持卡人的欢迎，真正秉承了以客户为中心的服务理念，始终以惠及广大市民为出发点。与同业相比，广发卡的存量及活跃率在当地排名第一，保持了较好的竞争优势。六、ETC优惠情况主持人：随着国家加大对ETC通行的投入，以及全面取消省界收费站等政策，ETC出行的巨大市场已成为商家必争之地，听说你行也对车主客户提供了很多便民措施。答：为响应国家号召，满足客户需求，现我行在广发车主精英白金信用卡及广发车主金普卡基础上加载ETC功能，通过互联网线上免费申请模式，简化客户领取流程，优化客户体验，同时通过不同车主类活动叠加，比如：100公里免费道路救援服务；加油最高6%返现 、5倍积分奖励 、高速通行费最高76折等权益，且免费赠送高额意外保险，满足不同车主客户的需求。}

2021年3月26日，银保监会、住建部和央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，这是继三道红线、房地产贷款集中度、土地集中供应等政策相继出台后，地产领域影响比较大的四大政策。我们理解，如此密集的政策出台应主要是基于提升地产调控政策效果、避免地产领域挤占实体经济信贷资源以及建立房地产长效机制等角度来考虑的，而一系列政策亦将重塑整个地产行业格局。一、前言：2020年以来消费贷和经营贷违规入房市处罚案例较多我们搜集了2020年以来关于经营贷的违规处罚案例，发现违规事由多为经营性贷款贷后管理不到位、违规流入房市（如被挪作购房首付款）等原因，其他违规事由还包括向公职人员发放经营性贷款、违反审慎经营原则等。这些违规事由大体上也能够和近期的一系列政策对应起来。二、地产新政整体梳理（一）房地产长效机制已经基本确立房地产长效机制建设自2013年以来一直是政策重点，并在政治局会议、中央经济工作会议等高层会议中频繁出现。不过我们亦观察到，十四五规划、2020年底的中央经济工作和2021年政府工作报告均未再提及“房地产长效机制”表述，这表明房地产长效机制在2020年应该就已经基本确立，现在只是实施阶段。（二）房地产长效机制的由来以及内涵房地产长效机制具体是指综合运用金融、土地、财税、投资、立法等五种手段（包括2020年下半年以来相继推出的三道红线、房地产贷款集中度以及土地集中供给制度等），规范房地产市场发展。比如本文重点讨论的三道红线、房地产贷款集中度制度以及经营用途贷款政策可被视为金融手段，住房和土地联动机制则可被视为土地制度，而契税、房地产税则可被视为财税手段等。这其中，房地产金融调控基本上显然已经成为房地产长效机制的主体。（三）地产政策基调的变化历程地产政策的调整是一个历史过程，至今为止已超过20年。不过我们这里重点探究十三五以来的地方政策基调变化。具体来看，1、2016年首次提出“房地不炒”、2018年首次提出“三稳”（1）2016年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的政治定位，正式确立了过去几年的政策基调。　　（2）2016年《政府工作报》明确提出“因城施策”的理念，即“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，随后“因地制宜、因城施策、分类调控”成为主要思路。（3）2017年提出地方政府主体责任机制，2018年则正式提出“三稳”理念。2、2019年重在对房地产信托和境外发债进行约束2019年6月13日银保监会郭主席在陆家嘴论坛上提示房地产金融业务风险，算是正式拉开了房地产金融严监管大棒的序幕，随后整个7月份的房地产政策监管信息便比较集中，主要体现在房地产信托融资、房企境外发债等等。例如，2019年7月9日发改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号）便明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。3、疫情期间的政策放松只是小插曲，不改中长期政策方向尽管政策大方向是明确的，但年初以来的疫情给房地产行业带来了较为沉重的打击，在“三稳”的政策导向下，疫情期间多地针对房地产行业出台了相对放松的政策予以支持，且大多从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面着手。如适当调整商品房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求、适度降低商品房预售重点监管资金比例、允许企业通过银行保函形式替换同等额度的重点监管资金、适度增加预售监管资金拨付节点、对受疫情影响经营困难或疫情防控期间有贡献的企业予以资金支持、支持金融机构加快个人住房贷款审批发放等等。疫情期间相关政策略有放松的动机虽然容易理解，但却引起了一系列问题，如大量信贷资金流入房市等。而在疫情形势渐趋可控且中国经济逐步迈入修复的通道中，针对房地产业的严监管调控再次成为当前及未来一段时期的政策主基调，这同样是理所当然的事情。4、后疫情时代严监管：三道红线、贷款集中度、土地集中、经营贷等经历疫情期间的政策反复后，2020年7月韩正召开的房地产工作座谈会成为近期一系列地产新政策出台的重要风向标，亦使得2019年的地产金融严监管新政逻辑在2020年下半年得以延续。随后的交易商协会和北金所新政、央行“345”规则、“解决大城市住房问题”、“房地产贷款集中度制度”、“土地集中供应制度”以及“经营贷款管控制度”等正是在这一背景下密集出台，旨在从开发贷、按揭贷、经营贷以及地产企业自身债务情况等方面开展房地产金融调控。（四）监管部门对地产金融的态度不是很友好虽然金融机构对地方融资多比较依赖且倾向于支持，但监管部门对地产金融的态度并不友好，这从今年3月，2月新闻发布会上郭主席的讲话中便可见一斑。2021年3月2日两会之前的新闻发布会上，银保监会郭主席便明确指出“房地产现在金融化、泡沫化倾向性还比较强……”。实际上郭主席对房地产金融带来的风险问题一直比较警觉，并将其为“灰犀牛”。如进一步往前追溯，2019年6月13日郭主席在陆家嘴论坛上同样指出“当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。房地产过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重”。三、如何理解近期四大地产新政？（一）三道红线（地产企业角度）：倒逼房地产行业进入降杠杆阶段1、三道红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于100%）的目的在于倒逼地产企业降杠杆，即监管部门重在通过上述三个指标对房地产企业的过度融资行为进行约束。具体来看，当三条线均踩红线时，则只能借新还旧（有息债务年度增速为0）；当踩两条时，有息负债年度增速不能超过5%；当踩一条时，有息负债年度增速不能超过10%；当三条线均达标时，则有息债务年度增速不能超过15%。2、在三道红线的政策指引下，地产企业普遍寻求降低杠杆率，如多维度营销促回款、股权转让与资产出售、调整生产供应节奏、放缓投资节奏、优化债务结构、降低债务融资成本等等。3、实践中不仅房企自身比较关注，金融机构在对房企授信时亦会特别考虑三条红线的数值情况。而从目前已公布相关数据的房企来看，这一路径正在慢慢实践，三道红线带来的转型成效正日益显现。如之前三条红线均踩的佳兆业已有两条线转绿（即净负债率降至97.90%、现金短债比升至1.56、剔除预收款后资产负债率降至70.30%），碧桂园的总借贷规模亦已降至3264.90亿元，中国恒大的有息负债则由2020年3月下降1578亿元至2020年12月底的7165亿元，融创中国的净负债率为96%（较2019年底下降76.30个百分点）、非受限现金短债比为1.08（较2019年底提升0.51）、剔除预收款后的资产负债率为78.30%（较2019年全液压下降约5.60个百分点）。（二）房地产贷款集中度（银行角度）：弱化银行对房地产行业的依赖虽然房地产贷款的集中度管控早已有之（之前一直有窗口指导等政策调控），如实际上2020年9月份监管机构便已要求大行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，新增房贷压降至30%以下。但央行与银保监会在2020年最后一天所发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号）则进一步从制度上弱化了银行对房地产行业的依赖。1、地产企业除受“345”规则约束导致其债务规模无法保持增长以及信托融资渠道受限外，其从商业银行获得开发贷和按揭贷的渠道也会受限，商业银行的房地产授信额度变得较为紧张，这在一定程度上加剧了房地产行业的债务压力。2、央行与银保监会等金融管理部门对商业银行的主动把控或者说自主调控能力进一步增强，如322号文赋予央行副省级城市中心支行以上分支机构（会同所在地银保监会派出机构）在第三档、第四档、第五档的基准上上下2.5个百分点的自由裁量权。不过从目前来看，多数地区对上限的容忍度有所上升。3、322号文仅提及个人住房贷款和全部房地产贷款，同时从比例设置来看，第一档（国有行）、第二档（包括3家城商行的中型银行）、第三档的对公端房地产贷款占比上限分别应不低于7.50%、7.50%和5%，第四档与第五档的对公端房地产贷款占比上限亦分别应不低于5%。因此我们大致可以这样理解，322号文同时对个人住房贷款和对公端房地产业贷款比例提出了具体约束要求。4、按照最新数据来看（部分银行为2020年底、部分银行为2020年6月底），第一档中的建行和邮储银行在个人住房贷款占比方面超出了上限（32.50%），第二档中的招行、兴业银行、光大银行和平安银行超出了上限，第三档中的徽商银行、杭州银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、九江银行、厦门银行、青岛农商行和广州农商行亦均超出了上限。（三）土地集中供应制度（政府角度）：进一步约束资金压力较大的企业1、“345规则”推动地产行业进入降负债、降杠杆阶段，开发贷和按揭贷资金来源受限亦影响了地产行业的资金来源，而土地集中供应制度则意味着地产企业以往的销售节奏与营销节点需要充分考虑到集中的拿地资金需求而适时调整。2、具体来看，3月、6月与9月住宅用地的集中供应将会导致地产企业在集中性大批量拿地时面临大额资金支出困境，三道红线的压力会骤然上升。这意味着资金实力强较强的企业将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业则会受到更大的冲击，地产企业之间的分化会进一步加剧，与此同时为提高拿地的成功率，地产企业之间可能会通过联合拿地的方式来减轻资金压力。（四）严控消费贷与经营用途贷款流入房市（银行和中介角度）2020年以来，货币大放水导致消费贷与经营贷资金纷纷流入房市，因此另外一项政策便是严控消费贷、经营贷违规流入楼市。近期监管部门亦要求各银行排查经营贷流入房地产市场情况，不少银行对购房者首付款来源进行严格审查。1、2020年4月20日，央行深圳中心支行货币信贷处发布的《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》要求深圳市各银行就2020年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查。2、2020年4月22日，深圳相关部门组织针对房地产市场热点舆情的通气会，明确严格执行限购、限价、限贷、限售、限户型等五限调控措施，与此同时深圳五部门“人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局”通报房抵贷买房调查情况。3、2021年1月，上海要求严格审查首付来源和还款能力，避免消费贷、经营贷违规流入楼市，随后深圳开始严格核查假流水等违规行为，北京、广州、杭州、成都、厦门等地亦紧紧跟随。4、再比如，广州的银行对申请房贷的购房者，除了审核借款人的个人征信、婚姻状态、资产、还款能力等方面外，还要求申请房贷的购房者：（1）近6个月新增的消费贷、经营贷、30万以上的信用卡消费、分期或融资，必须结清，并提供结清证明。　　（2）放款前不得有新增信用贷等相关负债。　　（3）首付款来源须为自有资金，全额支付首付款需提供全额支付凭证及对应支付账户流水，部分支付首付款需要提供定金转账凭证及流水、并提供差额80%自有资金余额资料。　　（4）提供的流水不得显示有“贷款、贷款受托支付、借款、借贷、中介机构转款、融资机构转款”等字眼，否则不予审批。四、全面剖析《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》前面已经指出，实际上从2020年开始，各地区便已经针对经营用途贷流入房市等问题进行严格审查，而2021年3月26日银保监会和央行发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》则进一步从制度上给予了规范。这是因为从目前的排查情况来看，经营用途类贷款流入房市的问题还比较严重。例如，北京银保监局披露要求辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，结果发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。（一）规范对象：个人经营贷和企业流动资金贷款等经营用途贷款1、这里的经营用途贷款主要指企业流动资金贷款和个人经营贷款（包括小微企业主和个体工商户）两大类。从政策文件来看，上述两类贷款分别受《流动资金贷款管理暂行办法》（1号令）和《个人贷款管理暂行办法》（2号令）（均为2010年2月12日发布）影响。　　2、《个人贷款管理暂行办法》明确个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款，其中贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。同时，个体工商户和农村承包经营户申请个人贷款用于生产经营且金额超过五十万元人民币的，按贷款用途适用相关贷款管理办法的规定。　　3、《流动资金贷款管理暂行办法》明确流动资金贷款是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款，贷款人不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款。其中，（1）营运资金量＝上年度销售收入×（1－上年度销售利润率）×（1＋预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数（2）新增流动资金贷款额度=营运资金量－借款人自有资金－现有流动资金贷款－其他渠道提供的营运资金（二）关注“八不得”1、加强借款人资质审核和资金管控“五不得”这“五不得”直接划定了界限，即不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，不得以企业证明材料代替实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款，不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。2、建立合作机构“白名单”，加强中介机构管理“三不得”“三不得”主要针对地产中介机构，即不得与存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构合作，中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务、不得诱导购房人违规使用经营用途资金。（三）重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的需求合理性1、对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。2、对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。　　3、抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。　　4、对期限超过3年的经营用途贷款，要建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。（四）需要和借款人签订资金用途承诺函放款机构要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。同时将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。（五）2021年5月31日前完成排查工作文件明确指出各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度，也即2020年以来的经营用途类贷款排查工作在未来两个月仍会持续。五、结论（一）和三道红线、贷款集中度等房地产金融政策相比，对经营用途类贷款的规范则更多是一种无奈。这主要是因为，经营用途贷款是在政策的鼓励和导向下由金融机构发放的贷款，且大多为小微企业贷款，享受到财政贴息等政策红利，融资成本亦受到政策部门关注，因此对融资主体来说，这是相对便宜的资金来源。但正是在政策部门强制改变风险定价的导向下，才使得资源配置出现了一定程度的扭曲，使按正常市场定价逻辑无法获得贷款的小微企业主在获得贷款后出于未来归还本息的角度考虑，并不愿意主动投入生产，从而导致一系列的贷款用途违规问题，如监管部门所尝试排查的经营用途贷款流入房地产领域、而非生产经营。因此经济用途贷款的问题恰恰反映出强制引导政策所带来的负面冲击。（二）集中度政策带来的影响在于，银行在平稳过渡阶段，可能会积极布局其他优质资产，如在大类资产组合配置上适当加大投资类资产、票据资产和同业资产等非信贷类资产的配置力度，亦会加大在普惠小微、优质制造业、消费金融、新动能与新经济、供应链金融等领域的信贷配置力度。（三）若将近期的一系列政策纳入统一分析框架中，则会发现地产企业在获得资金方面愈发显得比较困窘，商业银行对地产企业的要求亦越来越高，而诸如开发贷、按揭尾款等杠杆资金来源则受到政策层面的强力压制而出现收缩，更多的房地产企业亦有主动降杠杆的诉求，这种情况下相对优质且资金相对充裕的大型地产企业对融资成本和融资产品的接受度将会有所降低，银行和其在业务谈判中很难有争取空间，而相对优质的中小地产企业则有可能会成为市场抢夺的对象，一些因融资渠道受限而收缩的地产企业则可能成为被并购的对象。}