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现场直击：地产对话 西湖论剑
　　主题：中国(杭州)新时期房地产发展与营销大型电视高峰论坛
　　时间：日
　　地点：杭州香格里拉大酒店
　　嘉宾：国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松
绿城集团董事长宋卫平
浙江省房地产协会会长唐世定
亚东建设集团总裁刘成刚
明道咨询总经理SPATM营销模式创始人刘宏军
　　主持人：各位领导、各位来宾、电视机前的观众朋友们大家好，欢迎大家来到中国(杭州)新时期房地产发展与营销大型电视高峰论坛，今天是非常特殊的日子，今天是日，在中国人的观念当中，9是一个大数，是九九归一，今天来自于长三角地区以及全国各地的房地产知名企业、专家学者我们共同会聚在美丽的西子湖畔，共同参加“地产对话 西湖论剑”。本次论坛开始我们首先用热烈的掌声有请浙江省房地产协会会长唐世定先生致开幕词，掌声欢迎！
唐世定　　唐世定：尊敬的巴曙松所长、各位来宾、各位朋友下午好！
　　很高兴与大家相聚在美丽的西子湖畔，共同来参加由浙江省房地产协会和杭州文化广播电视集团主办的“中国地产新形势与品牌营销大型电视高峰论坛”，首先我代表主办单位对前来参加本次高峰论坛会的各位嘉宾表示热烈的欢迎！
　　这次论坛我们邀请了全国的金融与房地产行业的专家巴曙松所长和浙江房地产开发龙头企业——绿城集团宋卫平董事长等企业老总来共同参与“地产对话 西湖论剑”，分析经济形势，预测行业走势，了解政策动向，研讨企业战略。我们希望通过本次活动能为开发商搭建一个良好的信息沟通平台，进一步把握未来房地产市场发展趋势，在品质、品位、品牌的激烈竞争中提高企业的核心竞争力，掌握市场的主动权。
　　大家知道，去年以来由于受国际金融危机的影响，国内外经济运行遇到了前所未有的挑战，国内外经济环境不稳定，也给房地产业发展产生了不利的影响，随着中央和一些地方政府关于保增长和稳定房地产市场政策的密集出台，近几个月来，浙江省商品房的销售量明显增长，特别是3、4月份销售量明显加快，出现了较大幅度的回升，市场快速活跃。
　　虽然经济市场回暖是一种利好，但是我们大家要共同呵护好来之不易的好局面，稳定市场促进发展，特别是房地产开发企业要在顺境当中仍然要坚持注重品质，追求品牌、苦练内功，创新发展，坚持理念创新、产品创新、服务创新、营销创新和管理创新，走品牌创新之路，按照“和谐、稳定、理性、发展”的要求，认真布局好我省新一轮房地产市场的复苏，努力促进浙江省房地产行业稳定、持续、健康的发展。
　　最后预祝本次论坛圆满成功，祝各位来宾身体健康、生活愉快，谢谢！
　　主持人：非常感谢唐世定会长的精彩致辞，在今天的高峰论坛当中有许多重量级的专家要进行他们对于地产今后未来发展的思路和交锋，到底有哪些重量级的专家和房地产企业老总会光临现场呢，我们先通过一个短片了解一下。
　　(短片播放)
　　主持人：刚才我们通过这个短片今天参加“地产对话 西湖论剑”的几位重量级的专家对中国房地产未来的走势独到的判断，我们知道目前中国的房地产处在一个非常特殊的时期，从08年开始，从美国引发出来的全球的金融危机波及到全世界，大家认为全世界的房地产危机开始，我们发现中国的房地产市场出现了一枝独秀的情况，中国房地产的异军突起在这个过程当中两大因素发挥了非常重要的作用，一个是国家政策的调整，还有一个是国家金融政策、银行政策的调整，说到金融政策和银行政策我想在座的各位房地产企业的老总，对于这样一个政策是爱恨交加，痛并快乐着，同时对于普通的消费者来讲，也在考虑银行利息的调整对购房的欲望会产生什么样的影响，在座的各位房地产企业的老总肯定对未来的金融政策对房地产市场的影响是非常关心，所以今天特地有请了重量级的专家来自于国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授，接下来我们用热烈的掌声有请巴曙松教授从金融监管的角度来分析一下金融市场和未来房地产市场发展关系，有请巴教授！
巴曙松　　巴曙松：谢谢主持人，非常高兴有机会参加我们今天的这个盛会，也很高兴能够再次回到杭州，十年前我曾经在杭州工作过几年，所以现在看来当时非常大一个错误是没有在十年以前做房地产的投资，错误很大。
　　房地产行业不仅跟日常的微观的企业的经营或者是老百姓的生活相关，也直接跟宏观政策相关，我是做宏观金融政策研究的，我重点跟大家讨论当前我们的宏观经济政策正在面临的形势和挑战，这样大家可以结合自己企业的经营来进一步做讨论。
　　主办方给我半个小时的时间，所以我想讨论宏观政策要半个小时就说完，我们只能说一些要点，在说要点之前我想房地产市场既有它的实用的功能——居住，同时在很大程度上也具有投资功能，作为一个资产，在这一点上跟股票市场有很多类似的地方，所以最近股票市场在8月份出现了一个按照国际水准来说是一个暴跌，很短的时间内下调幅度24%，跟我们现在房地产市场所出现的观望情绪是一样的，所以我们金融界有一个比喻，说这个股市资产市场跟实体经济的关系就相当于大家下了班回去遛狗，狗一般是跑在人前面的，资产市场的价格反映是跑在实体经济前面，实体经济刚刚复苏，资产市场表现很好，等到它跑在前面跑的太多了，就会回过头来看一下，如果主人继续往前走，它就会又往前跑，如果主人转身了，不往前走了，那么这个狗回跑的速度会更快，一下子又跑到主人前面了，资产市场的波动往往具有这个特点，我想我讲的意思大家应该很清楚了，实际上现在就是股市和房地产这只狗回过头来看实体经济究竟会不会往前走，房地产市场跟股市是走在前面，如果再往前走，确认复苏我们会迎来一个新的发展阶段。
　　我今天先跟大家讨论当前宏观经济的一个看法和判断，总体的趋势来看，在4万亿经济刺激计划带动下，在高速的信贷投放推动下，应该说中国经济是率先复苏，大致上来看，我们应该在08年四季度是最坏的时期，在此之后触底复苏，如果相对应的话，美国经济认为它自己是7月份是最坏的时期，我们比它要早触底复苏，这么一个趋势看下来，目前看09年实现8%左右的增长应该没有太大的问题，几乎没有太大的悬念，而且从今明两年的增长看，一个阶段性的高点我认为应该是在2010年一季度应该超过10%的增长，这是一个大的趋势的判断。
　　但是目前面临的挑战或者一些新的趋势在什么地方？市场为什么担心？又担心什么呢？现在目前最大的一个挑战宏观经济层面的，那就是在应对危机方面，第一轮的成功产生效果的是政府及其带动了一些大型的基础设施投资，我们银行把它叫做铁路、公路、基础设施，所以称为“铁公基”项目，这轮第一轮导致经济企稳复苏，是政府主导的需求，怎么样从政府主导的需求成功转换到市场主导的需求，中间不出现断点是当前政策上出现的最大的挑战，既然如果我们能够很好地把握这个节奏，平稳使第一轮政府刺激的需求过渡到市场带动的需求，这个复苏就变得很持续，如果中间保持不连贯，很可能出现二次探底，这是目前资本市场前一段时间非常担心的地方。
　　对这个判断，历史上也是有先例，98-99年我当时在杭州工作，98年采取政策导致经济当时的复苏，但是政府的投资力度不可能永远这么大，它的力度会逐步的减弱，减弱之后如果市场的需求没有相应的跟进，经济在99年出现的二次探底，我们的决策者在99年审时度势，及时地推出了住房制度改革，培养了一个生机勃勃的房地产市场，最终使经济走出盘踞。
　　今天我们又同样面临类似的情况，实体经济在宏观财政政策的刺激带动下企稳复苏，怎么使这个复苏变得可持续，现在成为最主要的挑战。股票市场的调整其实反应的很清楚，房地产市场在观望也是一个反应，这次为了应对金融危机中国经济形成几个非常关注的特点。
　　第一个各个地方政府在应对危机的时候，几乎不约而同的找到一个新的思路和举措，我想下一步也可能成为作为一个全国性的一个推动的政策举措，那就是利用国际资源价格相对比较低的时期，加速推进中国的城市化。我们很多投资项目，如果把进行归结的话都可以放到城市化这么一个大的主题下面。它既包括原有的城市功能的完善，很多城市以前的地铁建起来很难，现在很多城市一个城市开工四五条地铁，城市群的建设，我们看到全国有很多地区进行统一的规划，比如说湖南的长沙、株洲、湘潭作为一个城市来规划，形成一个城市集群，唯一不高兴是通信公司，因为以后打电话不算长途漫游，广州、佛山同城，我们在中西部地区主要是一些资源大省受冲击比较大，比如说今年上半年两个季度都是负数的山西，沿海发达地区主要是进出口和外资，受影响比较大比如上海、浙江，但是就这些发展的情况看，基本上都找到了把城市化加速推进作为政策的举措之一，比如说有一个省的省会城市也是全国GDP排名倒数的，说在这个城市工作一年给居住证，工作满五年给身份证，我们大概的城市化的比例有关部门统计，去年底45%，实际上这个指标我认为是高估了，因为实际上我们的很多农业县转成一个城市之后，把所有的农业人口全部统计成城市人口，实际上有一些高估，大概也就是40% 左右，如果现在说达到亚洲平均水平60%，是一个非常庞大的过程，需要很大的投资的空间。我们相信下一步城市化会成为我们扩大内需很重要的一个切入点。
　　我们看到以前在北京经常有一些幽默的短信，比如说前几年大家说北京的房价贵，其实现在看那时候很贵，说一个学生毕业了，在金融界找到一个工作，积攒了几年之后买了一个首付，是在很远的郊区买的，路上折腾一两个小时，到家之后一进门收到一个短信说“河北移动欢迎您”当时大家作为一个笑话，现在看来如果经过轨道交通的建设未必是一个笑话，我们看到纽约或者是东京这些大的城市，它的工作人群也在住在50-100公里的范围内，如果有发达的交通，比如说北京同时又几条轨道交通通向几个郊区，跟金融界连接，可能也没有什么问题，加速推进城市化，而且很可能未来进入一个关键时期，跟人口结构相关。我们原来以为我们做金融研究的以为人口什么时候进入老龄化是一个比较简单的问题，结果人口学家跟我们说，这个问题很复杂，我看到国内国际的预测差异很大，但是大致结论2018年的也有，说2020年也有，也说是2050年的，大致上中国在进入老龄化之前这个十年的时间是我们推进城市化最关键的时期。这个时期不加速推进城市化，可能他老的时候就不愿意到城市里面来，就在农村里面也挺好的，所以我们进入一个比较关键的加速推进城市化的时期，今年上半年我们GDP内需投资加消费增长带动是十个百分点，出口是-2.9个百分点，这样加起来是7.1%，但是由此带来一个新的挑战是什么呢？我们这个城市化是由各个地方政府作为投融资平台，作为非常重要的一个融资的工具和投资的主体。全国有多少呢？超过三千家，3-4千家，各种政府的投融资平台，因为政府不能直接找银行借款去修路做城市建设，启动这些铁公基的项目，就成立一些城市投资开发公司，叫政府投融资平台。
　　这一年中的时间它的负债是多少，从一万多亿迅速猛增到五万多亿，70%是在县区这一级。他们拿什么来还这个钱，还不是靠城市基础设施更完善，基础设施更延伸，土地的收入，所以地方政府出于偿还投融资平台的巨大的负债有强烈的冲动来保持一个比较高的地价，前段时间很多人批评，说是国有企业去买房地产，导致地王，我觉得这个批评不完全对，大家批评说北京的地王是由方兴(地产)拿得，其实这是一家香港的上市公司，这种批评本身表明这个批评者对房地产市场的走向很迷惘，总想从体制方面找到一些原因。
　　那么这一点，我首先想讲清楚的一点判断，就是说这么五万亿的地方投融资平台的负债，是要靠土地收入来偿还的，所以对房地产商来说可能形成一个挤压，因为我也是香港一家中字头房地产企业的董事，逼迫我们去关心房地产市场，土地成本上升之后，提供差异化的增值服务就变得重要，而不可能仅仅在依靠我们在购房土地开发时期土地的增值贡献出来的利润，这是我们说的题外话。
　　这是第一个城市化增长的特点。
　　第二个这一轮的经济复苏决策者所乐意看到的一个局面，是地区收入及地区的经济增长差距在缩小，中西部地区的复苏速度快于沿海地区、发达地区，房地产投资也是这样的，开工量中西部地区大于沿海地区，地区的差异化发展明显，这是我想跟大家汇报的第一个部分，目前总体判断09年的GDP的增长8%没有大的问题，同时我预计2010年一季度是一个增长的小高点，会超过10%的增长，但是目前面临一个挑战，就是怎么样平稳从政府主导的需求转换到市场带动的需求，二者实现平稳的过渡，不出现二次探底，同时从经济增长的新的特点来看，城市化成为带动经济增长的很重要的一个政策主线，同时也衍生了一个地方，就是地方投融资平台的高负债，以及对土地收入的高依赖。从区域差距来看，中西部地区的复苏快于沿海发达地区，这是第一个部分。
　　第二点我们重点讨论一下怎么来使得政府带动的需求能够平稳的过渡到市场主导的需求呢，可以出的牌有哪些呢？
　　第一点大家寄予厚望就是我们所在的这个行业——房地产，资本市场最近出现8月份的大幅调整，直接跟房地产局部市场的销售萎缩直接相关，我也是中国证监会的基金评审委的委员，所以也经常跟基金经理交流，他们也会经常去看楼盘销售、开发的进展，如果房地产销售大幅的缩量他们担心钢铁可能销售会下降，前段时间买了房地产的股票，前一段时间房地产减持，所以买了一些钢铁、铝、塑料门窗、家具，希望房地产行业的复苏带动的，如果房地产复苏很难持续的话，他对经济会转向悲观，金融市场对房地产的复苏非常关注。
　　目前我们的判断，目前房地产的复苏主要表现在销售环节，正处于从销售环节向生产建设环节的一个转换阶段，而且这个转换过程不是很顺畅，因为在局部市场价格的大幅的上扬，促使政府对地产泡沫的担心，也出台了一些房地产金融的调整政策，而这个政策就使得决策着实际上面临两种平衡，第一要经济复苏，因为现在的复苏还不牢靠，如果大家是一个决策者，希望现在经济在政府投资的力度逐步减弱之后，找到一个市场带动的需求，很重要的一个选择就是房地产、汽车，房地产市场对它来说最好是总体平稳、稳中价格随着经济复苏有平稳的上升，但是整个开发建设量有扩张，对实体经济有比较大的带动，这样就避免整个经济运行对政府投资、财政投资有过大的依赖，这个转换如果能够平稳进行，那就使得我们真正实现了应对危机的成功的复苏。
　　现在作为一个决策者又担心过高的房价导致的资产的泡沫以及对金融资产安全性的威胁，以及对公众的一些抱怨和不满的情绪，所以这两者之间有一个平衡，目前处于这样一个阶段。
　　我们自己也跟踪做了一些研究，包括最近发改委有一个部门找我们座谈对下半年形势的看法，我自己的回答也供大家参考，我说“四不”，决策者在这一点上可供回旋的余地并不大，还要容忍在一定程度上房地产价格的活跃，来保证从销售环节的复苏传导到生产建设行业来带动经济的复苏，因为到了房地产新开工建设这个环节，对整个实体经济的带动作用才是实实在在，怎么看在最近几个城市豪宅卖得非常火爆，争论也很大，现在北京、上海、深圳豪宅的成交量创历史高点，目前我们也在找一些数据，我们看到目前的几篇研究报告可以给我们一个解释，大致能接受的。比如说说上海的房价为什么普遍比北京要高呢？当然这也顺便说一句题外话，现在房价的统计体系很糟糕，这个月新开的豪宅多，平均的价格就高，我们跟有关部门建议，我们能否像国家统计局统计CPI一样，比如说杭州这个非常成熟的城市，找几个非常成熟的小区的交易量做一个采集，才是真正的房地产的价格指数。所以现在这个指数失真程度比较大。
　　上海的研究者给我的答复说为什么涨这么多，说因为上海外籍工作人士30万，北京才7万，外籍人士的参照系是在海外的这些房地产价格能承受，这30万人就已经是一个很大的市场了。实际上目前的矛盾就把归结为如果这个高端的房地产价格的上涨不会导致中低端的购买者的房价大幅上扬的话，实际上对高端房地产市场的价格上扬可以持相对宽容的态度，同时对中低价房，中低消费者的购买能力，在他的承受范围内，包括政府提供廉租房类似这些配套，这也是我们认为房地产市场一直在争论的一个题目，一直没有清晰的结论，我也是一个部委的房地产调控专家小组成员，我们讨论的时候就说，说现在我们的房地产调控也经历了这么多年，从99年到现在十年，也该总结总结，不能老是像调控猪肉一样，猪肉多了大家都杀猪，猪肉少了鼓励大家给养猪的人贷款，波动幅度很大，我们现在的房地产政策要做一个分类在于上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，哪些是该市场完成的任务，哪些是政府该完成的任务，可能这些问题现在还没有回答清楚，我们不可能使所有人都可以通过市场化来买得起这个房子，这是我说的第一点，怎么样从政府主导的需求向市场主导的需求转换，第一个房地产市场，目前是一个对宏观经济复苏最不利的局面，价涨量缩，价涨公众不满意，银行担心，量缩对实体经济带动不大，其实比较理想的格局价格比较温和的上涨，带动开放量比较大的扩张，这是目前第一点。
　　第二点我们说政策可能出的牌要放松管制，使我们的民众资本有更多的准入投资的渠道和领域。中国现在的整个企业构成越来越分化，大家看我们现在500强，中国前500个大企业今年的利润据说超过美国前500强，但是我们发改委的领导说这是500大，并不强，我们看排在前几位基本上是大型垄断企业，我们叫做“石化双熊”所以一方面是垄断程度越来越高，很多领域不让民间资本去投资，促使民间资本在一些企业过渡竞争，特别是一些行业像餐饮、旅游，如果你不放松一些新的领域，很难使社会投资能够跟进。实际上也很难避免房地产价格大幅波动，以一个典型的我曾经去问了一个山西的煤老板，在北京买房子的煤老板很多，说你怎么买那么多房子，房地产公司资本金才几千万，你买这个房子就好几个亿，还不如去开一个房地产公司，他说现在煤不让我们弄了，股票的东西也不太懂，现在这么多钱，估计将来也通货膨胀，我先就买个房子能够看得见，其他也没什么投资渠道，你让我投资什么呢，开一个餐厅、捏脚房？所以接下来促进市场投资，市场需求激发的第二点，就是对很多投资领域，积极对民间资本放开，包括基础设施、服务业、通讯、医疗、教育、金融业，这些服务业的开放我认为是一个新的增长点。
　　第三点，现在说激发市场需求在很大程度上跟我们的国家收入分配也有关系，现在理论上的研究也非常的清楚，为什么中国的消费占比从98年应对危机到现在十年下降十个百分点，很重要的一点就是因为在最近这么十多年来跟改革开放初期，改革开放初期是在整个国家建设每年生产的GDP里面政府、企业和居民三个主体来瓜分，居民拿的比重在增大，最近十多年是政府和企业，尤其是国有企业占的比重越来越高，而居民在整个蛋糕收入当中的占比减少了，这使得居民可以用来消费的幅度在下降，所以加大国有企业的分红，适当降低税收和增加消费能力一个非常重要的关键。
　　我想给我的时间就是半个小时，我想再做一个小结还是讲这个比喻，就是大家去遛狗的时候，其实对待实体经济和资产市场一样，现在狗回过头来看主人是不是还再往前走，我的回答是主人还在往前走，因为大家如果不信看看每个月11号国家从这个月开始，所有的宏观数据都集中在11号公布，我们会看到整个宏观经济数据在实实在在明显的改善，而现在面临的主要的挑战是怎么样顺利从政府主导的投资、需求带动转向市场化的需求的带动，这个中间的转换的挑战是非常大的，同时也对房地产行业提出了很多新的课题，我们后面还有时间做进一步的讨论。
　　谢谢大家。
　　丁晓红：各位领导、各位嘉宾、各位开发商代表下午好！2009年注定要成为房地产企业的深刻记忆，在北京、上海，包括杭州在内的一线城市经济发达地区一场楼市以及土地的“惊天大逆转”正在09年展开，如果我们感觉到房市和楼市如果用形容的话，09年像是走了一个过山车的曲线，人们对市场的预期和分析需要重新的思考，我们迫切需要来一次对话和审视，需要一些探讨，在进行对话之前我们再来看一段短片。
　　(短片播放)
　　丁晓红：我们看到这个短片非常有意思，上次的土地拍卖宋总是有进有退，最后还是一直看好杭州的土地市场，宋总认为“还是有点偏高了”我们不禁想要问，新一轮的土地的竞争以高低价位竞争的底线，以万科为首的房企也在15个城市展开了土地的争夺战，宋总也在9月3号拿下了一个宝地，我想问一下，新一轮土地的竞争与突围会带来一个行业的洗牌吗？第二个房地产新的格局是以资本为王还是以土地为王？
宋卫平　　宋卫平：今天很高兴来到这个场合跟大家沟通，但是进入这个小礼堂心情还是很沉重，因为跟去年相比，房产商的日子有很大的不同，从销售上来讲今年的9月比去年的9月要好得多，但是从地价上来讲确实不是一个很让人高兴的事情。前天我在宁波参加镇海一块土地的拍卖，同时我们同事在北京参加另外两块土地的拍卖，结果镇海那块土地有非常有戏剧性，最后是雅戈尔和他的合作伙伴打败了万科，那个地最后只之三千到四千多块钱，他们开到六千五百块钱，最后在21亿的时候，万科一下子建了9千万，宁波建材房产公司加了200万，一宗土地从下午三点半拍到晚上九点半，据统计是166轮还是168轮，当然这里面比较值得注意的动向是万科，万科也拍到了离中标价就差200万块钱，同时我也收到北京同事的短信，我们本来参加的一块土地大概8月以前，我们在那边做开发，当时地方政府出让的价格是20万一亩，我印象里面是00年左右，我们当时跟地方政府谈了，我当时想要十个平方公里作为开发，那个时候是永定河的泄洪区，泄洪区里面不能做开发，由于国家防洪委员会的工作再改过来，但是由于种种原因我们没有拿，我们又去拍。
　　这块地当地的房价八九千块钱，我们认为三四千块钱地价是可以，结果也拍到六千多，得到这块地主人是万科，万科从去年这个时候对形势的一个悲观的估计，一下子到今年拿地非常积极，包括昨天在杭州拿了两块地，我至今认为只有六七千块钱是比较合理的，现在高出我的预期大概三分之一左右，我不知道是我错，还是他们买错，但是经常在这三个月以来，这个问题一直没有得到解决，今天完全没有信心面对大家说这个地是贵了还是便宜了，我只能说是我是非常勉强的跟着这个节奏在走，因为我们大概两年以后的地要不够用了，明年没有问题，后年问题也不大，大后年我们没有土地了，到大后年我们去买土地的话，我们销售就断档了，所以今年必须要购买一部分土地，包括在上海号称是今年的地王，长丰地块现在挂的价格是59亿多，最后明天下午三点多，如果要继续竞投标的话，报名是13家，中国地产里面几个大的全来了，我估计明天还会有八到十家继续投标，当然跟杭州投标不一样，大家写一个数字，没有第二次机会，半明半暗，以暗为主，我估计肯定上60亿，今天晚上我们还要开会，我们是填到59亿999万，楼面价比杭州还便宜。
　　这样一个形势房产商确实比较难过，我们需要要巴教授这样的人来指点迷津，作为房产商，我也不知道中小企业在经济结构当中所占的比重，但是总是三分之一强左右，但是我感觉肯定没有好走，因为接下来买我们的房子都是这部分人，说做实业也不如买房子，所以工厂也不做大的投资，现在转做地产和资源方面的投资。
　　这个宏观经济形势和我们这个国家所依赖发展房地产所需要的很多基础都转到到市场很多问题，因为这个振荡是避免不了的，但是我那么多年以来是一个比较积极的看多，我认为到目前为止我也也是认为主流仍然是广大人民群众要求享受城市文明、享受美好生活的愿望是任何人都阻挡不了的，这样一个过程里面，享受一个好的城市化，好的城市，好的居住，好的户外空间，好的居住空间，这个不以任何经济学家和政府能定的了的，每个人心里面都有对美好生活的追求，但是这里面有所谓的经济规律在起作用，但是人心向善，人心向美所谓以人为本的根本规律在起作用，当然这里面会受很多干扰和制约。
　　今后我认为风险确实在加大，尤其是社会的底部并没有在改革开放30里面得到应该有的维护，比如说房价到这个程度，城市化到这个程度的时候，社会最底层的社会问题和经济问题都没有得到解决，我是认为改革开放30年以后在解决社会最底层，社会低保的问题是必须在很快的时间里面、尽快的时间里面做制度性的明确，相当于当时的解放思想一样，你必须在今后的五年，我认为五年都太长了一点，解决全社会的低保和所谓的义务教育、义务医疗，这个问题必须要解决掉，你不解决掉，这个公司、这个国家肯定基础是不稳定的，房地产也会不一定，再没有比房地产商希望经济发展的，再没有比房地产商希望社会稳定的了，但是我们看到经济发展现在也问题，社会稳定也有特的问题，我们希望通过这些有文化的、有知识的人替我们这些造房子的人、管理造房子的人能够呼吁希望政策环境、金融环境尽可能稳定，尽可能做一些基础性的工作，我已经做好足够的思想准备在这一轮高地价里面我把公司的经营利润调整为零，过日子，不赚钱，因为现在我们去参加我们做的功课，我们现在报的地价都是接近于利润的一个点、两个点、零点，反正总是比饿肚子没事情做要倒闭的，我是抱着这个心态，两万二我也会参加，包括更高的价格我也要参加，因为我要确保这个企业有事情做，到时候大不了在董事会上做检讨，我说为了维持这个时期公司的生存，我们的利润指标暂定为零，没办法，并不是说绿城也好，宋卫平也好，我们看到高房价、高地价对城市化的正面作用我是看到的，只有有比较高的地价、比较高的房价城市的品质才会提高，高房价、高地价对那么多年政府、许多市民投身于这个城市的方方面面的建设贡献的肯定，这是有正面价值的。这个正面价值从来不应该被低估，但是地价突飞猛进可能并非好事，再是反应价格，我同意巴曙松教授刚才所说能够有一个稳定的、逐渐的过程，像一年之内地价翻一番，像滨江拿得三块地，今年年初3月份3800块钱大家都不肯要，然后到现在为止一万一千块钱大家抢着要，五个月的时间差三倍，我认为一会儿是四五十度，一会儿是零下二十度，像这种节奏也是这个行业不成熟，国家的经济管理和运营也不成熟，摆动太大了。
　　今天主要是来听，来参加学习的，我经过去年跟今年，去年说实在信心我是有，去年我认为中国的城市化的进程是不会轻易停下来的，这个我有足够的信心，我完全对今后实体经济没有恢复以前，中国的金融的、货币的、财政的这些政策是不可能从紧的。我从三四个月之前，我认为一年半之内不会有大的问题，因为这个一年半时间里面，所有的中小企业都还没有完全活过来，这个时候再紧缩他们真的要死掉了，这个时候谁都会去冒这个风险，但是现在资产泡沫有没有呢，这个事情我也说不清，就像巴教授说十年以前没有买杭州房子，或者是买的杭州的房子不够多、不够大，那么今后十年了，昨天电视里面我看，有人预言北京、上海这些城市会到30万元/平方米有没有可能呢，我我在十年之前我也没有想过杭州的房子会卖到四五万块钱，那时候是四五千多一点，现在如果精装修的话，我认为会卖到五万多，增长十倍，现在两三万元的房子会不会在十年之后卖到十万呢，这个谁也不想打一个赌，我们希望有政府、专家学者，我自己是从来不把房地产业作为一个投资领域，我认为是制造业，政府把地卖给我们，我把他们变成一个空间，我说是制造业，所以从这个角度上来讲，我认为是一个实业，而且我们提供最终的产品和服务给客户，希望能够多少享受到一些制造业的政策，不能把房地产业跟投机倒把，低价买进，高价卖出，我去年曾经想出一招应付低谷的，我就想全部卖光，我今天准备买高价地的时候承担风险的利润是零，所以我在很多时候我都在杭州市场，包括在上海市场、江苏市场都可以放手一搏，如果假如说我们这个公司没有上市的话，我都可以说亏本十个亿，要活下去，低端我要做生存的奴隶，地价高的时候我也要做生存的奴隶，所以今年一方面努力拿地，顺势而为，一方面做最坏的打算，明年或者是后年有可能没有利润，而且杭州跟纽约差一百年，纽约的地铁已经一百多年，杭州的地铁到现在还没有通了，所以城市的增长空间还有非常多，包括一些具像的形态，比如说看到的空间，还有一个城市里面的人文精神和社会制度、文化有太多的空间，城市是需要发展的，这次地贵了，我从来没有骂过政府，都是我们自己抬上去的，像镇海那块地，挂七个亿，成交21亿9千两百万，是它三倍。去参加拍地有十来家，大家七个亿拿下来就好，一家一个亿的利润，以联手来对待政府这个地，政府的心就很平了，都是我们自己的心不好，所以今年很多的项目我是欢迎合作，香港的拿地都是这么拿的，这块地你操作，下块地你操作，这个不是串标，房产商包括我在内都非常愚蠢，大家都不肯让步，一定要拼的你死我活。
　　丁晓红：台下掌声一片。不管是地价高还是地价低，在地价低的时候也有生存问题，在地价走高的时候有更大的隐患在里面，所以宋总来说有许多代表开发商要做造好房子，作为一个城市建设者未来的疑虑，究竟是什么样的预期，来推动很多的房地产上市公司、央企、民企在这个时期大量的圈地，9月8号都是以溢价超过三分之二成交，消费者会问一个问题，这种过山车式的地价会不会推动房价也出现直线上升的趋势，房价的直线上升的趋势我们用直线性的思维来思考，也就是说09年通货膨胀会不会继续上升，这种通货膨胀反过来又是否会成为地价上升的一个推手，这个问题有请巴教授来谈谈。
　　巴曙松：我一直在想刚才宋总讲的这些情况，因为他刚才讲的对我担任房地产上市公司的董事也很有启发，因为拿一块地对一个中型的房地产公司是一个生死攸关的决策。
　　中国的CPI40%是农产品有关的，所以跟农业大国的特点相关，实际上在全国不同地区，同一个城市的不同的收入阶层粮食在消费品当中的占比不可能达到40%，就使得很有可能我们的CPI很大程度上受前期粮食供求关系的影响。从目前的数据来看，今明两年CPI不会成为主要的问题，目前猪肉价格涨得比较多，实际上是我们近一年多、两年下跌一个正常化。但是从总体上来看，马上从11号公布的数据来看还是负的，CPI、PPI还是负的，这是我们说的通货膨胀在今明两年都不会是主要的问题。
　　但是我们这些钱从哪里来的？我们衡量流动性够不够，充足不充足有一个指标叫超额流动性指标，超额流动性指标就是M2广义货币-GDP的增长速度。今年我们会创出一个历史新高，就是广义的货币供应比实际需要多出来的比重，上半年增长的速度是28%，GDP增长是7.1%，下半年信贷投放稍微慢一点，也慢不到哪里去，所以今年很可能GDP的增长和M2的增长超额的指标会创出一个高点，大概16-17%，很高一个数字，去什么地方了呢？实体经济的投资渠道又不多，答案就很明显了，目前这个局面往往容易去资产市场，但是很可能是CPI不涨，但是资产价格涨了不少，这点很难回避。所以我曾经两度到香港工作，我的体会比较深，因为我们现在的土地制度首先影响比较高，高地价、政府控制进行拍卖，所以确实目前拍卖制度我有一个启发，拍卖制度要改进，这个拍卖制度其实一方和另外一方之间是不对称的，就是说一个城市我们杭州现在什么时候拍地，拍多少，宋总知道吗？
　　宋卫平：不太清楚。
　　巴曙松：所以就使得杭州比如说有一千家房地产公司，每家都要留一点钱随时准备拍，这样很容易导致高价，所以04、05年是研究拍卖领域学者得了诺贝尔奖。再比如说我们学习香港，不要老学高地价，我们学学勾地制度，这块地我觉得可以，我们可以先勾再拿出来拍，这块需要改进。
　　目前主要问题不是CPI的问题，经济平稳的复苏和这个基础做牢靠是主要的问题，在经济平稳坚定的复苏之前，这个基础做实之前，我非常赞成刚才宋总说的，扩张性政策可调的余地不大，只能说“微调”但是“可调”的余地不大，只有到了实体解决有了非常强劲的复苏，比如说到9-10%，觉得踏实了，才可能做微调。
　　丁晓红：谢谢巴曙松教授。接下去我们再来看一个短片。
　　(短片播放)
　　丁晓红：这个短片又是讲到土地，刚才巴曙松教授所说的资产价格的通胀是否有泡沫，在这儿可以看到，不管是土地的价格怎么样，我们看到的各个地区，比如说北京、上海、杭州等经济发达地区地价都在上涨，上涨的原因到底是什么，地价和房价消费者关心是谁绑架了谁，谁推动了谁，昨天下午一拍下来，我到周边的楼盘走一圈，就有开发商说明天早上我就加价20%，因为我周边的地块不仅是涨了20%，有的是涨了100%，我们有请明道咨询公司的刘总来做一个分析。
刘宏军　　刘宏军：我们作为一个房地产的服务商在价值链上不是很大的服务商，但是有一定的话语权。在地价上的看法，对于这端市场的看法，我并不认为政府惹的祸，我们低估了浙江人的投资能力和浙江人的购买能力，这是我没想到的，你说重庆房价拍出去，房价涨一百块钱，就卖不动了，所以我们认为前两天九堡一个楼盘拍价那么高，但是几十套房子有一百多个人在排队，随便抽到一个是温州、台州人，现在拍地是开发商、和大开发商之间的游戏，就是一个小马过河问题，作为房地产业内专业人士，他们会从真正的老老实实造倒退50年还可以得房子，我的成本是多少，但是这批人是没有多少的，但是另外一批人，他的角度不是从造服务为老百姓服务的角度。
　　我们调研的时候就讲了，绿城的房子搬出去了，过两个月发现不对，又要搬回来，服务很好。虽然有一个短期的波动，就像猪肉涨价以后，大排就变小了，后来把盘子也变小了，这样看上去就好一些。以后房价上去了以后，我是国有企业出身，我只要保八就可以了，至于什么品质我不负责任，还有一种是可能，拍了高价地，我认可，我宁可不要利润，但是要口碑，通过50年、70年树立。我跟日本的一家企业上课，我看苏联人造的房子，很厚，这是真正的房子。
　　中国的经济可以线性预测的，因为三年以后，到2012年的时候，中国经济仍然像现在如日中天的话，宋老板到那个时候就赚大了，逆市的时候我们看上去挺担心的，但是旺市的时候你就是LV，就是劳斯莱斯。
　　我就说这些，谢谢。
　　丁晓红：我们感觉刘宏军先生目前从市场的需求才是真正房地产开发商要造的房子的根本，最好把房子作的越扎实、越漂亮，越有利用的空间更好，这是一个长远之际，接下来我们再来看一个短片。
8000元/平米
9600元/平米
8600元/平米
均价 : 待定
位置 : 杭州萧山滨康路与风情大道交汇处往北300米
热线 : 400-869-1111 转 32223
均价 : 8600元/平米
位置 : 杭州萧山杭城绕城南线义桥出口处1000米
热线 : 400-869-1111 转 18094
8600元/平米
均价 : 50万元/套
位置 : 杭州余杭钱江科技城（钱江开发区）康信路与兴盛路交叉处西北侧
热线 : 400-869-1111 转 17971
均价 : 8000元/平米
位置 : 杭州余杭塘栖镇绿荫街南侧、09省道北侧、石目路东侧
热线 : 400-869-1111 转 17820
8000元/平米
均价 : 17000元/平米
位置 : 杭州萧山西兴路与滨康路交叉口西南约400米
热线 : 400-898-0273
17000元/平米
均价 : 13000元/平米
位置 : 杭州下城杭州下城区长浜路（原东新东路）与安桥路交叉口
热线 : 400-869-1111 转 18550
13000元/平米
均价 : 9600元/平米
位置 : 杭州余杭余杭临平世纪大道19号(汽车南站北面)
热线 : 400-869-1111 转 17714
9600元/平米
均价 : 12000元/平米
位置 : 杭州余杭临平东湖中路人民广场旁
热线 : 400-869-1111 转 18150
12000元/平米
均价 : 17500元/平米
位置 : 杭州萧山晨晖路和育才路交叉口
热线 : 400-898-1229
17500元/平米
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