长三角二、三线城市发展新机遇高峰对话
直播主题:长三角二、三线城市发展新机遇高峰对话演讲嘉宾介绍：贾康：国家财政部财政科学研究所所长（正司级）著名财经专家财政部高级技术职务评审委员会副主任《财政研究》主编，北京市人民政府特聘专家、福建省人民政府顾问中国人民大学、国家行政学院、厦门大学、西南财经大学特聘教授。财政部财政科学研究所所长、研究员、博士研究生导师中国财政学会副会长兼秘书长刘奇洪：中国人民大学经济学博士曾在国家经贸委、国务院国资委区域经济专题研究员河海大学区域经济研究中心主任广东、浙江、江苏政府经济高参新华社特约分析师、《中国经济时报》、《21世纪经济报道》资深撰稿人经济观察报》经济观察研究院研究员印一上海房产经济学会副会长原上海财经大学房地产研究中心主任现上海财经大学房地产研究中心首席专家上海市首批特聘市府决策咨询专家嘉宾主持张会亭：著名商业财经主持人鼎旌文化资讯机构 董事长央视研究与公关策略讲师、高端经济活动专家2008年《名人传记?财富人物》杂志封面人物2004年10月提出&商业财经主持&概念中国第一人主持人：（开始）我注意到我们很多朋友，可能还在忙于来看我们舞台的背景，有很多忙着就坐，我们彼此示意已经开始了。好，非常感谢大家的热烈的掌声，尊敬的各位领导，各位新闻媒体的朋友大家好，欢迎来到长三角二、三线城市发展新机遇高峰对话的现场，我首先做个自我介绍，我是张会亭，是重量级主持人。这里的重量级是体重的重量级，我来自北京，非常荣幸来到我们的龙城大厅来主持对话，我们今天也刚好来共同研讨一个非常热门的话题，长三角二、三线城市区域发展问题和新的机遇问题。今天现场我们有若干个嘉宾，统一主题演讲的方式，和我们高峰对话的方式进行深化的研究，在今天的研究过程中，会给大家逐步的解析并且揭晓出我们长三角二、三线城市新机遇一种若干的密集。好，请允许我介绍一下今天到位的各位贵宾，他们是著名财经专家贾康先生，上海房地产经济学会印一壬泄肆Υ笱Ь醚Р┦浚跗婧橄壬酉吕椿褂谐Ｖ菔行卤鼻苌袒幔Ｖ莨悴サ缡犹ǎＶ菔猩虾Ｉ袒帷⒊Ｖ菔姓憬袒帷⒊Ｖ菔星壬袒帷⒊Ｖ菔邪不丈袒帷⒊Ｖ菔懈＝ㄉ袒帷⒊Ｖ菔谐鄙巧袒帷⒊Ｖ菔蟹康夭袒帷⒅泄小⒒囊小⒔ㄉ枰小⒔吓┐迳桃狄小⒔找泻统Ｖ菪卤蓖虼锕愠。陨鲜黾伪龅牡嚼幢硎净队我们今天的主题，是长三角二、三线城市发展新机遇，第一个二三线城市，新机遇的问题。中国今年2011年是&十二五&规划的开局之年是我们国家房地产政策，综合业态逐渐的回归稳定的一年，中国的地产发展带来了新的商机，非常深刻的思考在区域经济的状态下，进行一个新的突破，是我们探讨的主题。我们长三角已经成为我们中的领头羊，我们这个地位，尤其是我们常州处于长三角地区，是我们经常所说的三个字，叫苏锡常，我们不自觉把苏、锡放在常州的前面，我们常州作为中国长三角地区发达中的一员，我们这样的整个三角洲地区来讲，在这种辨证关系下，我们的长三角二三线城市的发展，在常州召开，意义将会是更加深刻，也更加的深远。北京的CBD，中央商务局成为商业的典范，在全国各地也建立一种新城市中心的概念，我们如何面对新的城市中心的概念？我们也是将今天会进行系统的探讨，所以我们想，北京给带来榜样示范作用，中国在常州的时候我们进行二三线城市的液态，综合液态的发展上，如何能够让大家彼此之间，互为促进很重要。是苏南地区的重要城市之一，也是我们中国二三线城市的典型代表，我们看到常州新北区万达广场，已经成为中国的商业地产的第一品牌。作为常州新北区，它的万达广场和我们今天的主题来讲，我们能够在主题背景上体现，今天揭晓答案。主持人：我们一起来聆听贾康先生的分析，站在北京的角度上，长三角二、三线城市发展机遇的问题，我这里做一个隆重的介绍，今天现场的朋友能对贾康先生做一个系统的认识。我们下情有请贾康先生。贾康：今天下午我做一个发言，按着原来的约定谈谈，我们在当前的形势下，二三线城市的名营企业，在发展经济方面怎样做一些认识和考虑。在我谈一些自己的基本看法的同时，欢迎在座的各位，你们关心的一些问题反馈给我，我的时间要在部分3点20左右结束，现在有一个小时多一点的时间，我会根据大家的纸条的情况，我会压缩比例，更多的回应大家的问题。在这个提问题的方面，大家不用犹豫，研究者的一些基本的看法和大家关心的问题有一个对应，对各位会更明显一些。我们现在是&十二五&开局之年，在产业导向，怎么样又好又快发展中央有一系列的基本的精神，在我们作为二三线城市，与二三线这些民营企业，我们怎样把握发展机遇，来勾画一下从现在到未来，首先是&十二五&更长时间里面，他们的指导精神里面，提炼一些什么样的要点？我们的最高级关于&十二五&建议和规划，大家都已经熟知。科学发展作为主题，加快发展方式作为主线，在&十二五&发展目标任务明确的，包括要保持又好又快发展的势头，带动社会发展，这个是一个发展中间怎样提高质量，推进结构调整。所有这些努力落实早人文主义上，中国的老百姓，中国的人民群众生活得更好有一些社会现象，包括中央一直专门会议上强调的感叹社会管理，社会发展，我们老百姓居住的社区里面，要加以重视和改善这个具体领域，要把这些事情做好，还要坚持进入新时代之初，等邓小平作为设计师改化的大众方针，形成具体的认识。我们&十二五&发展的一些重大举措，我们为什么强调扩大内需，世界金融危机冲击给我们带来的影响，我们经过了2年多的时间，抵御了世界金融危机的冲击，往前看中央的决策我们可以清晰地做一个总结，外部世界的发展的进程要另起一段，我们不会向原来看到的那样，一泻千里这个发展战略不队的，这次危机已经显示在外部世界发展的过程中，蕴含着深刻宝贵的，更多考虑自己的生产性，就是扩大内需，要适当控制外包，打开国内市场的潜力，国际市场潜力在哪儿？内两个字代表，是过去经济要通过财政政策，刺激鼓励这个政策，这是一个很明显的跟过去不同的。我们已经在范围，通过防范的杀害利，我们看到货币政策，平平出手，这是一个很重要的背景。机遇何在？公共服务体系战略，民族法制文化战略，这些不能一一展开，中央关于&十二五&规划建议土地一个要求，具体落实到关于&十二五&的规划的全过程，我们中国经济社会做一个基本判断，可以充满自豪感，我们已经体现了，我们经济社会的高成长性，98年以后我们抵御了亚洲的金融危机，是各经济体系表现最好的。我们前年两年经济增长速度，我们自己在保持相对高增长速度的同时，我们努力推进我们结构优化，升级换代，我们工业化水平才提高，我们的城市化率走到了46%左右，我们农村人口算做城市化里面计算的很肯定的部分，公共服务部分跟城市公民一样拉平，所以很多人认为中国现在46.6是高估了，我们现在这样发展进程，一定是在我们走过的中部阶段是70%到80%的水平，我们接近一个百分点，我们可以今后几十年通过这个城市化率一年一年的往上走，会出现一个速度放慢，但是不像现在这么快。我们经济过程所释放出来巨大的需求，我们已经全面开放的国际舞台，得到供给的使经济又好又快发展不会完结，我们继续表现出这样的欣欣向荣的比较。中国现在要看一下，就是大工地，但是它机遇提高的空间非常大。我在做研究的最开始的时候，第一个比较专题性的调研就在常州，我们是83年、84调研了常州的发展，调研之后形成的材料在财务部系统行成了高度重视，以前的常州和现在的不可同日而语。其他的街道，原来的商业网点，原来的政府机关没有概念了，城市里面这个建筑是我们现在政府办公场所，我们现在会议的主场地，那是没有经历这样的过程的人，很难体会到这样日新月异的，跟已经相比已经是天壤之别的差距，我们注意到黄金发展期，伴随着中国的问题现在就是我们要特别注重，矛盾的凸显，矛盾的积累怎么化解？怎么样进一步往前走？我们从中央的5个坚持，我们化解矛盾，在产业政策，技术经济政策导向之下及我们二三线民营企业注意怎样的机遇？我首先谈二三线这个说法是非常模糊的。比如说人人讲一线城市，一些城市之外的二三线也是相对模糊的，一般人认为，常州归于二线城市，或者是三线城市，我们已经形成了初步的一个背景框架的统一市场之内，我们要继续坚持的，全面开放条件之下，一二三线的城市并没有区别，我一个企业是把自己的注册地放在三线城市，在某种情况下，把我的注册地转到大城市，一线城市，未必是家家都如此，没有这个必要。最主要的是从企业，从某一个地方政府辖区的决策层来看，有一个全局眼光，面对全球化的竞争，把握好自身的优势，调动潜力的战略策略，从另一方面没有什么区别的？从另外一个角度是有不同的。在今天我来的路上，我们企业家的鼻祖，石玉珠（音），原来的发展大家深刻，迅速的形成全国性的，资金面没有跟上，马失前蹄，就一下子这个企业跨掉了，怎样东山再起，当时想法设法起了一些资金搞了脑白金，他的营销策略非常成功，差不多10年之久，这个脑白金，这个广告已经深入人心，又完成了资金的重新的收入，比较合适的时间点上，把这套产业买了一个好价钱，不在做某一个品牌。这个脑白金是在什么样的市场上实现了投资汇报，我的印象在北京这么多年，我没有具体看到某一个什么谁购买脑白金去送给朋友，他很成功的，不高端的走一线城市，是靠着广告效应在比较低端，或者中等城市，很多人不一定反复购买，买个一次两次，中国市场的某一块调动起来了，完成了这样一个从商业上很成功的一套操作，在这种广告操作下运行这么多面，甚至是跟基层，我们启示是表示着在市场开发上面，区分不同，所谓层级，或叫做一线二一线城市的自己的一个设计，这是另外一个角度。在不同的市场，不同投资汇报里面，得到的社会的人群方面，是大有区别的。我实话实说我不喜欢脑白金使人睡睡更好，说的有吸引力，是在很多低端，信息不正的情况下，这是一个送礼的好东西，很体面，是这么一个东西。一线城市有一知识的社会者我不会简单地按照广告买，在具体分析方面，我在座很多企业家的学者，我没有多少经验，是我研究的东西放在宏观的大背景的政策下我想比较谈一些看法。把这个一二三线，如果抓机遇方面没有区别，在自己市场营销方面注意市场细分，这个位置我们看一下，中央所强调的5个坚持有什么样的指导意义，怎样得到政府方面的政策支持，值得我们看中的以后应该把握的要点。中央在文件里面表示，第一个支持要坚持把经济结构的战略性调整，作为加快转变经济发展方式的方向，主持人跟我说，多从产业角度，行业角度做点提示，我不是这方面的专门研究的这样的一个学者，我还是研究宏观的政策，我们利用控制政策的同时，注意到结构调整方面，跟产业的这个细分是有关的。中央现在很多的战略小性调整，主攻方向在什么概念上，非常突出的概念是战略性新兴产业，所有的企业家，是名营企业已经意识到在市场竞争里面，实现自己的报复，不要简单是等待什么样的特殊的机会，等待特殊的政府支持，看市场化，我们注意中央的这样一个概念战略性新兴产业，我们在江苏做过调研，当地反复讨论，新兴产业容易认定，某一个新的业务开始，跟着一套生产营销的过程，那么这个里面什么是战略性，我们认为有这么几点注意，所谓战略性的新兴产业打开市场，打开市场的潮流，以发展我们整个的发展的大势产生特定的支撑作用。有这样的潜力，和以后的前景的这种我们才能战略型，中央做大量的调研之后，明确表出了7大方面。发改委形成了专门的指导文件，这个7大方面是节能环保，高端制造装备，生物医药，新材料，新能源汽车，新能源，和新一代技术。其中的任何个领域，我们的二三线城市为基地的名营企业在这里捷足先登，具体政策的要求。财政部方面设计了金太阳功能，要支持我们新能源这方面的里面的太阳能的充分的以后得到政策支持的发展。再往下说问题何在？我们很困惑的是技术不明，我们看到大量的调研显示，中国的太阳能怎么样得到长足的发展，是搞光伏电池，说的光伏电池其实前景不开拓，搞热收集探索。能源转发效果比较低的薄膜的效应，虽然看起来转化效率不高，成本低，市场竞争占优势，在众说纷纭的情况下需要我们民营企业里面的有识之士，通过专业性分析，认定自己走什么样的路线？把自己的一套认识，证明应该代表主打的出现。有希望得金太阳功能的里面2千亿资金的支持，轻易不敢给支持，技术路线不明白，政府没有这个意识，政府硬要坚持的所有犯错误，这个政府犯错误的可能性极高的。我已经带上这个标签，我注定能够发展，不对，我们自己要在这方面比别人高一个眼光，怎么走，是一个考验了？全中国这么多的企业，开发光伏电池，怎么样形成真正的主打的领导潮流的太阳能这里面有一套技术路线，我们拭目以待，我是说大背景要通过概念，一层一层最后落实到方案上面。政府在这方面允许实验，所以政府也一些必要的支持，另外我觉得呢？我们有志气有报复企业家形成合力，通过应用，尽快表明出来，负面效应怎样的情况。另外，在这个其他的各个方面，其实空间非常广阔，比如说节能环保多少年资源环境节约，我们长三角太湖，就是因为环境保护不过关，出现了水体败坏的蓝藻事件，看到了新的信息，最近一段时间因为蓝藻不足，蓝藻有卷土重来之势很紧张，但是从长远来看，比较走这一条路，节能环保有政策支持，财政部跟我说，他们想要给一个明确的这样的方案设计，解决支持这个节约型企业的发展。这方面支持，在经过一段时间研究之后，这个路不通，节水型企业认定出了错误。你同时了解这个企业的生产，产品结构，去年今年有什么变化？这个不准备，是一种感应器，在各个地方，你需要一批什么样的供应的时候，这个告诉你具体存在哪些地方调动，提高了产业链里面的供给的效率，没有必要把这个东西，一定要等同于，按一个集中通过这种物联网用分散在一起，这种一种供给集合，是我的理解不准确，值得我们民营企业生产经营，这个企业家，决策层更多的做一些理会，在这个里面我能做什么？这是我所说，第一年看到这么多的机遇，谁会打一个非常开破，自己发展的前景。注定要在跟随我们很难有很成功，体现亮色这个空间呢？新农村建设这个最基层，有没有商机？我们注意到这是一个具体例子，广西桂林大家知道，老百姓怎样生活，是要砍树，政府给予支持，家家户户养猪，对于植被的破坏，保护环境，对农户来说提过生活水平和生活质量，你到他的房间内部看，这个早期用的沼气，跟我们天然气，液化气没有区别，生活质量大家提高了，减少他原来很多的时间要去割草砍树，在这个方面已经发展要做的事情， 学习等等，这是好事，这是一个开端，这个沼气是每隔一段时间要清理这个沼液&买了高品质果枝，农民开始动脑筋，我能不能做一些以下的事，自己院子里面，腾出空间让城里人到节假日，到我们这里吃农家饭，农民也赚点钱；这样几个环节，我们整个的概念就是平缓经济，从养猪开始，有机肥的释放气，这时候商机出现了，认为自己你们到高水平的发展，合理的安排，养猪场，这是一个站点，我们怎样在不同的搞怎样的活动，吸引我们的客户。对农民来说有好处，对企业来说有好处，各个方面整合在一起，这就是一个有可能换代的一个具体的操作空间。是企业取得资金支持，政府财政方面的钱要有建设，支持企业，按照节能降耗，把商业性的贷款调度到这个项目里面来，形成我们可以看得到，企业在里面的事情，不是简单地学雷锋是一次性，要取得投资汇报。这个投资汇报的形式不是要先跟战略性新兴产业挂钩。捷足先登这一块放在我们传统产业更新换代，企业在这方面抓住机会，自己先做起来。我还要说一下，碰到的杨总，在做什么事情？他在做我们自动收获机方面的事情，我80年代到美国去做日照，校园里面，非常场都有，买这个饮料，买这个糖果的同时，这个我媒体吸引怎么参与？一种方式的生产层，麦当劳什么的优惠卷，跟其他的商家产生互动，这个事情没有什么高技术含量，我必须用政府的这样一个企业家想尽这个社会责任的这个想法，考虑上残疾人做这个自动售货机的这个事，我在全国100个城市做这个事情，增加10000个残疾人就业，跟政府积极的反应，得到政府的支持。有一个大的理想跟慈善，长久的结合在一起，是有一个很有建设性思维的人。在传统产业不高技术的产业里面，产业结构是生产服务业，比如说餐饮业要做好不容易，一旦做好迅速做大做强的效应，我们俏江南能做成这个样子，到中国之后不吃一顿俏江南就不上去了，在园区那儿配套第三产业的服务。在招标，引进他的园区里面这个餐饮服务的时候，我去投标，打开自己的市场份额，存在很明显的值得争取的商机，政策的支持不能只看你战略新兴产业，其他的方方面面有政策支持。特别是地方政策有自己的政策性融资，是大有可为的。中国的政策性融资没有规范化的框架，融资平台做的什么？无一例外是政府按照自己的意图，既然如此，在进一步规范这个政策融资平台，这个地方政策平台的同时，按照自己的发展战略，自己辖区之内结构优化这个意图，有针对性的支持一批企业，我们企业家朋友应该和地方形成互动，体现自己的价值把自己的潜力变成发展高度中实实在在的相对优势。只说了一个坚持，第二个是要科技进步和创新作为加快转变经济发展方式重要支撑。你具体在某一个地段里面研究，你需要到处跑。这个科技进步创新在我们突破资源环境制约，我们在理论研究角度探讨过，什么第一产？劳动对象，劳动工具，劳动者。现在的科技是第四要素吗？是在原来的大家有意识的，三个要素上面加一个成俗，以成的方式，我们其实很多的这个真正的源头是来自小企业，来自民间。到了现在这个时代，最典型的发展过程就是美国的硅谷，硅谷我去看过，最开始产生了思路以后，一个新进步革命的过程，是再一个非常不起来的美国人的车库，几个富有研性的学生得到了支持，自己以这个方式，在草根方式开始做事。政府非常开明让这样一个园区里面，各种各样的企业，在里面试，是允许失败你筹钱亏光了，觉得有点门，民间的这种创头基金，会给予资金支持。创业基金这种天使基金，风险投资资金支持10个项目，有一半以上成功。这10个项目成功一个，投资汇报没有问题。整个这个资金的投资汇报不成问题。这样的一种推进进步和创新，我们中国有很大的作用。我们在种种条件之下，并不能各个地方简单群起而效仿，在中央的政策指导之下，体现是否打造中国硅谷。其他地方我并认为有没有机会，常州有企业的方面的基础，常州曾经在苏锡常并称的情况下，冉冉上升的企业的新星，常州的产业升级换代方面显得滞后了一点，90年代以后，由于各种因素大家俨偶然性，我们在推归这个失窃上受掉了一些的打击，我们铸锭到永远在人后。找到了长三角，落在常州，我在电视上看到的，这种机会是存在的。我们现在民营企业和地方政府，要两个眼睛盯着这些苗头，放过科技创新的可能性，在这个方面，我们现在中央的意图叫做，要走创新型国家道路。已经制订了中长期科技发展规划，我参加过这个规划的研究，和思路设计。在这个方面，我们真正长远和源头就要抓住科技创新，科技研发和空间是越来越广阔，我们政策支持也在强调和优化。我们在这个方面，抓住某一个机会，哪怕是配套性跟上，我觉得这个企业就会很可能出现一个一鸣惊人的结果。我稍微注意一点，我在计算机，电脑、包括现在层出不穷的新一代产品上面我是落伍的，我小时候在文化大革命的时候，曾经还自己半导体，去买零件自己装收音机，我不能理解美国人怎么搞出一个IPAD怎么去占领市场，一代是黑色，二代完全是白色，这种创新力我们现在一般人往往跟不上，我企业的原因，有些人整天琢磨这个创新，这个思维有可能一定情况下，能超前，能引导市场。别的同志手上拿的三星，它也是薄薄，有输入输出的口很方便，我要微博，我要处理短信，在有些空间情况下，那这一个比较大舒适度更高，我还可以再讲几分钟，然后要回答问题。没有看到大家提问题的条子，我抓紧时间说一说。大家抓住科技放心不放。保持和保障民生作为转变经济发展方式根本出发点和落脚点，以人为本，扩内需，增消费。企业和二三线城市的机遇在哪儿？我说一个基本的例子，中国考虑自己的民生的问题的时候，孙中山总结过衣食住行，老少男女说民生问题。我们不分衣食住行这样的角度，看中国这个内需的主体，公众，群众，分成这个四类不同的人群，中国现在的老年人缺什么？缺老年护理，没事做，很多事没人做。现在的中国的城镇，包括乡村，老年人缺少护理的条件情况非常严峻，北京这样的大城市，有几万老干部受着护工和保姆的虐待。这些过去很受尊重的，领导的同志，到了晚年生命最后一段了，护工没有这方面专业的知识的培训。根家里施加压力，你多给钱，没有条件去落实。我们看到媒体上，一般的养老院，故意的虐待老人行为，别人录下了。我说一句，中国的企业家，如果谁有本事，国际先进的经验，结合中国国情，发展出一套老年护理的有效供给是中国下一个新东方。俞敏洪现在被人们津津乐道，那儿开始做一个这么大的产业里面来，世界最大的人口国家也么多老年人，中国怎么迅速性的老年化社会，任何一个企业只要在这个方面，有可能进去以后，引进国际经验，打开自己一个让公众可接受的一个运行模式，这个市场做大做强我觉得指日可待。少儿是什么？幼儿玩具，儿童服装中国这么多年我没有说这么多的品牌，有的是80%以上是在中国生产的，比如说巴比娃娃中国人得到的一点工资，前面的设计，研发，开拓市场，挣大钱的外国人的事。中间加工是在中国，然后在销售出去，品牌营销，售后服务，继续提升附加值是外国人得益，我深有体会，我女儿小的时候，手里的娃娃一个两个，家长在某些情况下不能够买，我带女儿春节之前去常常，到了巴比娃娃那儿不动了，这个柜台上推出一个新产品，是巴比娃娃的新产品，是她的男朋友叫保罗。那就掏钱买了罗回来了。这个做少年儿童市场的开拓在中国潜力巨大。我们先说男，没有满足的潜力需求在哪儿？商业企业界人士有没有可能打开一个新天地，有没有象样的领带，他适应的，在他的生活状态之下，你能够提供的出来东西是什么？值得动脑筋。你像米过人搞了个伟哥，中国在自己的这个药品资源里面，我知道应该有类似的东西。但是怎么形成上公众细分的品牌，怎样可持续发展，把这个潜力调动起来以后，自己拖出他，我们看看女，女士要买化妆品，珠宝，付出中国市场水面有一个化妆品有可持续的品牌呢？刘晓庆搞过，已经销声匿迹了，任何一个企业在这个里面下决心，我就要走这一条路，支持企业做出全面的调查之后，找个20家，财政方面配上支持，支持一个企业比较，20家里面最后成功一家，两家我们局面改变过来，只有日本的品牌，欧洲的品牌，没有中国的化妆品品牌，这个局面能不能改？我很快值得我们来源考虑。第四个资源节约型，环境友好型城市。节约城市，更多啊企业的力量和政府的力量，加上民间的企业的气量，国际上有PPP，是公司合作伙伴关系。我们怎样处理好车时的供水，供电，垃圾处理，环境的绿化等等，看得出来最好的方式就是PPP出现种种的在实际运行中间的低效率，而企业在中国现代有很多的企业，活跃在这个领域里面，有国际事业，有专业人才，我自己的引领模式。企业这方面，在一线有体会，政府给予一个环境有一套政策支持手段，对企业来说，充满商机和机遇的领域。政府显然也是我们包括，二三线城市形成一个形象。已经做了很多的工业，常州的市容水平比较高的。但是潜力空间，进一步的重视和掌握好。最后一个坚持，中央把把改革开放作为发展城市的强大动力。很多事情中国做不下去跟机制体制有关，性不成合力。政府是扩大内需，但是我前面所说到的是垃圾，环境商会的企业家说，很多地方政府的官员跟我们变脸了，原来非常热情，欢迎你们来投资，搞项目，现在说，我们有钱了，没你们什么事了，这是完全错误的。传统下的思维定势的表现，更多的政府记住民营企业家形成一种新的机制，所以对他们说，这个事情有人职责说政府的扩张性政策错了，思路完全政策，错在具体环节上，官员的思维，已经用钱了把民营企业推开，不是靠正解决，我们现在要把这个商机抓住，在一些地方城市发展，进一步调动千千万万专业人士的聪明才智，让大家在创业的活动中，在创新的活动中间得到更好的政策的对待，和更好的有效率的支持。我作为研究者，我特别敬佩创业者的任性，他要奔波8个多月，盖200个章，我坚持不下来。我非常敬佩这种企业家的韧性，把这个事业做出来。政府方面你怎样适应职能转化，建立服务型社会鼓励业，是我们最基本的，必须抓住不放，最根本的实质性的内容。我不能更多的展开了，我准备的基本内容就是如此。下面回应大家的问题。主持人：我和你配合。大家都很热情，提了很多。我估计时间紧张的话你只能回答2个。贾康：你指定吧。主持人：您如何看待近年来，产业资本大规划转移到房地产，PE有那些利有那些弊？贾康：房地产、PE是转入了我们所说到的，和金融有别的领域。民间接待是另外一种方面的融资，转移到房地产我认为，现在可以抓住不放，所谓房地产调控新政，受到了限制。无论做高端，和低端都可以形成自己的路线。我们看到中央的意图是说，要大力加强推进保障房建设，具体的保障房，公租房要花差的建，不能建成大的连片，带来很多的社会花差建，拿到一个小区的开发的时候，有15%，25%的面积按照政府的要求，建成廉租房，政府说清楚，你这个配套政策，公租房配什么，昭阳取得自己的开发权，产生新结合方式，在上海有一个星河湾，公众资源参加的道德银行，我参加多少时间的这个社区医院服务，我碰到的问题时候，这个系统会自动调入其他支援者服务我，这个新河湾的开发商眼界走到国际的前沿。主持人：照您说的住宅的这一些配套，我们万达有商业地产很知名。贾康：这个区域里面，作为顶层规划里面的工程区，你有什么特色，这是一个很好的互动。这方面的商机一望而知的，过去中国的一些什么商城超前发展了，不对。去了时候冷冷清清，没过一段时间，那个地方热气腾腾，一直热到现在，中国这个特色里面，知道民众的心理，车开过以后，有一个5层的品停车库，你高高兴兴去看电影，餐饮，逛商场，外国人嘲笑中国人的事情很快证明坐井观天。民间接待是小额贷款公司有空间，在正规金融的低片区和政府的指责找到政府许可的中利润的层面。很多地方政府给了许可以后，民间把钱凑在一起，到需求放谈一谈这种事情是风险自担的，用自己的本金取得融资里的汇报，不会造成社会上的不良事件，自己出资消化问题。自己跟命运期相关，他非常能够控制风险的状态之下，把自己的这个资金带出去，这种民间接待的形式，适应中国现代的融资的需要，很明显，负面的例子。更多都是正面肯定。我认为应该得到进一步发展。一方面政府大力建设公租房，另外政府放开手，支持小额贷款公司。主持人：如何结合我们常州？贾康：八大投干什么都是政策性融资，以后淡化了商业背景，都是用政府开始建立的融资平台，把自己结合起来，越来越多样化的发展的推动。主持人：比较尖锐的问题，是最后一个了。说国内中小企业，面临的四高，高工资，高地价，高电价，高税收使得中小企业很艰难，在国家层面上，对于中小企业有哪些方面？贾康：我们金融危机冲击下，小企业的这个企业所得税原来已经有的框架之下减半，企业碰到这种情况没有减半待遇，跟有关管理部门联系，这个政策要落实的。延续这个小企业的税收优从宽的支持，找到新的机会，能不能够使自己这个企业经过一段的续势之后做大。高工资主要是自己竞争里面去争取的问题了，符合国家所说的低工资标准，你看能不能吸引到自己要用的人才，少数几个关键人物，高工资你也要用。高地价是你地段选择的问题，一开始先便利部分，做到一定程度转移高地价的地方。这种考验自己的核心竞争力，高电价这是一个必然趋势，中国资源环境制约之下，电价不可能平稳；逐步的往上抬，逼着企业节能降耗，100大盏灯，现在要考虑要一些新光源，尽可能节能，大家一起竞争。高电价里面你是真本事，自己发展无往是竞争力的作用。主持人：我们感谢贾康先生。其实我在刚开始贾康做主题演讲之前，没有做一个补充介绍。我这里做一个介绍，贾康先生受到朱F基总理，温家宝总理，胡锦涛总书记的接见，进行中南海问策，与我们广大企业，百姓民生相关的非常热门的话题，进行全国各个优势领域的专家进行现场的咨询和交流，贾康先生也是给国家领导人奉献了很多智慧，今天现场场面上感受到贾康先生的演讲，我们再次掌声表示感谢，机会难得。其实刚才贾康先生演讲了有一个小时的时间，我们朱市长开场的时候，是一个产业升级的问题，常州作为长三角二、三线城市代表城市，我们如何作为升级问题。贾康演讲里面提出了战略性新兴产业，包括生产服务型产业，科学发展，非常热门的一些解读。那么从这些角度我们感受常州作为中国既有代表了发达城市的代表，长三角二、三线城市代表在这种承上启下的代表下，我们在既往和开来当中寻找到自己的定位，我们常州的企业家和现场的朋友大家通过贾康先生的演讲，从中找到答案。那么我们接下来的主题演讲，因为我们的每一位嘉宾的演讲的时候，我们现场里面人非常多，但是大家一定保持好秩序，很多朋友在走动，在交流，从这个角度上来讲大家把手机调到关闭，你已经提到了一个境界，如关机半天，马上回去救火，如果大家认同的话给自己鼓掌。那么我们国家的房地产政策，伴随着近期的多次调控，取得了非常好的回归起稳的效果在这样的一个效果中，我们发现住宅地产越来越受到向相关的抑制，商业地产确实一片光明，我们围绕商业地产的角度请一位商业地产的专家，上海房地产经济学会副会长印一壬蠹矣星搿Ｎ易鲆桓雎≈氐慕樯埽救嗽80年代对中国房地产市场提出了高占远祖的想法，今天我们来听听他的观点，掌声有请印一耗敲此谴硐衷诘墓芾斫撞愕闹髁鞯囊饧夷兀鄣悴煌模胰衔颐堑牡骺兀飧龇康夭骺兀锩媸怯泻芏嗍栈竦模飧鼍咛逦也唤擦耍晕胰衔衷诘牡骺氐那榭觯岢植涣司茫2年以后必定会改。房地产成为国民经济新增长点的政策研究，97年研究，98年出台是我发布的。在北戴河，最后是中央采纳的意见，所以后来停止福利分房，以为安居工程违背市场规律，我们按期延长到30年，首付降低到20%，贴息整个一整套是我们国家逐步走出了亚洲金融危机阴影，所以是98年开始，全国推行。到99年2000年基本上恢复到原来的打压以前，这个里面复杂的事情很多。我的观点是这样不是现在讲的，是就是说，我们最早1990年我当市政府的专家的时候，带了队伍调查，调查以后说房价高问题在哪里？那个一整套的东西都有，后来越来越清晰，房价高的根本原因是什么？一切市场垄断，这是一个原因。第二个是重税，向房地产收税，要盖144个土章，经过2或者是3年时间。这个里面腐败的不得了，现在造房子上海的高层的房价，就是说我们从2004年以后，房价开始涨得厉害。什么原因？就很简单，土地压缩土地少了，所以地价高了，压缩以后利息高了，接下来房地产还过热，不下来我就打，打就加税，价格构成是小苏，成本、利润，税金，不懂得的人，管经济会除了一个馊主意，反方向考虑问题进所以这个国家发改委，座谈会的时候问我，换一届政府。我所有的搜房网发的问题都是我说的，穷人是买房子的问题，穷人不应该买房子，有钱才能买房子，市场经济是等价姚环，你没有钱不能买房子，有钱买房子，没有钱租房子，现在各地是大量的土地资源，把60、70的资源用于社会保障住房。这个地少了更糟糕了，房价高了。我几年前讲了不会跌的，我们城市化进程还没有完成呢，我们比香港低很多，好多问题不是那么简单的。所以要清楚，哪一部分资源用于廉租，用于搞经济适用房，我认为我是1999年就是专门写文章批评当时的建设部领导是我们上海的市委书记，这个不对的，上海跟新加坡，香港，完全不对。不一样，我们是发展中国家，还处于社会主义初级阶段，我们收入很低，人家是新型的工业化地区，人家是亚太经过中心，人家是城市，城市就是国家，解决一家少一家，人家政府有钱，我们政府没有钱。我们的福利像新加坡搞的好，我们上海的人口多。高工资，高收入，相应的要有经济门槛，高房价，高物价是相应的。我的研究生里面也有上海工作已经安排好了这里太累，回到东北很好，所以回去的。这个情况要搞清楚，这个问题你现在打压，有一部分人拼命叫的不能放松，打压住宅，一二线城市人民日报打电话问我，对对限购令怎么看？现在是限贷，限购买，限什么东西？三个限，完全是不符合市场经济规律，我说这是倒退，没办法的办法。一线城市就成交量不让人家购买，就上不去了。人家说了是不是开发商主持人排队，你晚上看一，现在是供给稀缺，如果不稀缺了不会涨价，如果是过剩了要低价的，扩大供给，放开流通。要降低税费，要这样来的话，那么你问题慢慢可以下来，不要叫人家要房，鼓励人家租房，不要公家全部包下来。他的效率是低的，成本是高，鼓励让人家买房子，买了以后出租，社会上租赁多了租金就会下来了，就会使得你购买新房的价格上来，这是懂经济的做法，现在这个事情坏了有条件的单位可以搞，现在中石化大搞，有钱，我地就大搞，成为新的福利房，这是不对的。接下来讲商业地产，没有限购。限购没有限购，没有限价，没有限贷，商业地产没有。我是搞中国高等院校房地产经济研究中心，我上海财大研究生我是第一个，很清楚商业地产跟难搞，我们讲我现在还是中美合作的管理局的，我们跟老外合作，我们都知道很清楚，商业地产。这个问题很复杂，我们短缺经济之后，就是温州的那些商人搞的，卷临门，这个很多人买，赚钱很多。要搞综合体，不是商业的购物中心的问题，是一个新的功能综合体，购物、商业跟商务结合起来不容易的。因此这里面涉及很多问题，选址，规划设计，市场调查最关键的是定位，你找那么多商业用房，无论是酒店也好，大商场也好，你这个人家要消费你，都要有这个东西。不是你传统的观点，我有了地造了房子就赚钱买了一个上铺可以养三代，我帮他策划了以后，我买了一个商铺，现在是一年可以收租金70多万，但是你没买好，就是钱全部花掉了，这个问题很复杂。我们看整个长三角，一线城市是受到压制，商业里面可能也是规模够意思了，市场的容量就空间扩大了，我们常州市二三线城市的，还是好的。我本人是常州人，所以我在上海，我一直讲上海人就是上海人怎么样，上海人查一查三代以前都不会上海了，都是各地方来的，最后形成了上海了。我的孩子他们填是是上海上，填表我是常州武进，我们常州是人文荟萃的地方，我本人在常州市政府的，常州名人乐里面有的条目，常州人是非常聪明，金融界、教授、专家很多人我们上海的，都是常州人。那么常州的这个地方，现在处于什么呢？现在就是国际上面来讲，我们讲作为现代社会发展经济增长率在什么地方？叫城市圈，城市代，所以我们80年代在改革开放以后，我们上海这些人提出来，要打造大上海都市圈，因为行政格局没有搞成，那么人家国际上搞成了，就是大巴黎，美国城市代，日本也是三代圈，所以这个地方是经济根据区域的发展，总体的发展这是逐步加强联系，高铁一搞，最后我们时间就是说，一小时经济圈，现在最远的是到合肥，三小时经济圈有了，生产要素在更大范围里面可以组合，资源在更大范围里面可以调动，可以优化配制，物流、人流、资金的流、信息流可以加速流动，地区经济就发展了。我们国家有些问题在研究，学术家，学术届搞政治观点不同。做到城乡一体化，我们中国的经济发展，所谓贫富差距大，最大的矛盾是城乡工农矛盾。而所有权是以土地公有制为基础的国家，没有一个农业搞的好，如果要说现在最典型的就是苏联，看看朝鲜。现在饭也没吃，不能这样下去。我公开提出，我们要调整政策，农业调整不是解决18亿亩地方，是先有的农田怎样充分的用起来，发挥效益最大化，成本降低，那么这就是要农民对土地，这个爱护，这个东西要有。现在的农民没有了，现在今后的农民，70几岁的人死掉了，很多人打工去了，现在农民养猪自己家里去吃了，这个都是问题。要换利与民，要使农民真正成为土地的主人，现在的中国土地没有主人，是国家的不是的，是农业集体，谁来负责？农民不知道，是干部来负责，干部是几年调整的，所以搞土地搞不下去，最后的土地全部坏掉，土地的前列受到破坏，这是可怕的。我们党应该学习蒋经国要把土地，我们搞建设，使用土地，要采用什么办法，台湾的办法，跟农民等价交换，按照市场价格购买，农民有这个钱以后，土地换了资本以后，搞其他的加工的农业，商业，服务业，搞工业都可以搞了，因此台湾的农民是中产阶级的主力军。所以这是一个很大的问题，那么反过来说，那么农民问题解决的话，城市大大的吸收他过来产业结构调整，功能调整，有人认为我们中国需要大量的调整就是用机械自动化，我们很多东西我们没有那么多钱搞工业化，重要的可以搞一点，很多的传统产业吸引更多的劳动力，服务业，城市里面很多产业，要吸引更多的劳动力，在中国来讲解决就业问题是第一个大问题。好多问题我们要深入思考，从城市功能情况来看，那么我们现在常州，有两个地方是发展方向，一个是新北这边，一个是南边，城市化过程中间，慢一点没问题，将来大量的农村，散居的自然村里面逐步集中，这个集中不是你政府硬叫他集中有机会给他有就业的机会，有享受更好的教育的机会，有医疗的机会，有解决住房的问题。你农民的地方本来住房问题都解决的，你叫他进城了不行，要考虑很多土地，有些人离开土地的农民，怎么样经济上给他有钱，买房子、租房子以后慢慢的过度，现在我们常州这个地方，我感觉到商业地产重点的搞的不是过去，你这个10年以前的这个卷临门的那种商铺不是这个，我们要搞功能区，要把商铺跟商务结合在一起，有没有市场力量支撑，要考虑的。因此选点，选的地方要注意，那么我们注意到上海搞新天地成功以后，全国好多地方搞新天地，忘掉了条件，新天地淮海路的南边，是比较高尚一个区，周边居住的收入水平，文化层次比较高的这些人，因此新天地作为娱乐，文化这些产业为主的带头起来，现在形成中国最高级的一条奢侈品集中的一个街。这个你别的地方不行，杭州的不行的，复制不行，根据当地的情况进行分析。我们是悖论，投资等于投机这个是错误，在现在的市场经济条件下，没有投机了，我们刑法修改的时候，把投机修改掉了，到期货市场，他们更是投机，你现在出现一个问题，人家问我了，为什么这样？进房市的人，早听我的话的人，早就认为百万富翁，亿万富翁了。个别人赚点钱，为什么一年政府要从你这个里面拿做1万5千亿。在电视台里面，我历来反对股市，中国的股市跟欧洲的股市不同，我们的基本思想通过股市为国有企业解问，不要付息。关键问题你解决这个问题，现在是一团麻子，不知道用什么办法解决，认为打下去打两年不能解决，你现在不解决及来也是要解决，将来解决代价很高，我们现在暂时不考虑住宅问题，考虑商业地产的。你考虑自己选址在什么地方？我们万达的都是我们整个的建筑好了都是万达自己百之一百的，不分产权，我们苏州曾经做了很大的买产权，设立了一个公司，包租签约了，过了没几个月，回报黄了，下面的公司，因此我们建设部规定，开发者，投资者不可以自己回租，自己设了一个公司，我最后还给你们，我自己不付不出了，这些情况我们都要注意。那么我们上海来看，我多人买商铺，都是发了大财。什么现在七浦路的服装市场对全国有影响，店很破的，他出租的租金很高，你买他很厉害，现在有钱的我们上海是买商铺的很多，这个功能区建成以后，这个地方一块都是其他的各种配套的商业都会起来，因此投资的机会很多。这个时候你建议你，请那些能够懂这个行的帮助你出主意，选地方，选门面，商业的问题很复杂。我是中国第一批国家的布驾师（音）现在这个事务所年纪大，我76岁了，早关掉了，你一定要注意，这个要选好，一开始肯定是要养铺要养三年，4、5年以后慢慢成熟了，是后面，前面是有风险的时候，要顶得住，对商铺的投资要量力而行，不要见了钱投进去还不出来这个也要注意。我们商业地产里面有很多品种，功能完成了以后，大商场是不卖的，方方面面各种各样都有，你选择这个投资机会的时候要慎重，要量力而行，但是你决定投资的时候，要下手快，我们做房地产房的人，我陪我女儿买房子，一看别墅，要了，一刻钟拍板，马上定金付掉了，人家拿的钱来已经比我拿走了。那时候买了400多万，现在是1千多万以上了。这样的问题我们考虑，另外就是要注意还有一种投资现在有的，几个人合起来买一个商业群的商铺也有的，也要注意，要的东西要清楚，律师帮出主意，最后出了问题打官司的时候，问题多了。我们常州的发展是一个处于一个潜力很大的地方，现在常州的高新区的发展很好，还有一个就是经济上的问题，金融问题的发展要适当跟上，常州不可能作为一个很大的金融中心。因为毕竟在几大总行之间常州是个支行，相对比苏州，比无锡低一点，成为金融中心条件更广，常州这个地方形成一个民间金融中心，政府肯做这个事情，允许我们商会搞这个平台，如果允许的话，私募平台常州完全搞，这样搞的话事情可以做的多了，政府现在恐怕还是牌照还是控制的非常严的。主持人：我想通过我们今天现场的各位的掌声，看得出来大家对印教授的演讲非常精彩，我很想问一句，贾康先生讲完了以后他走了，如果现场的话，跟他不同的可以讲吗印一耗闼械牡愀芾聿灰恢碌模忝歉愕钠教ǎ腋芾PK，我这个不怕57年差点打成右派，所以我不怕。主持人：为我们常州人的一种精神，很多的挑战，很多的观点是在历久民心中能够禁受时代的考验，我们今天的高峰对话搭建这样的平台，价值就体现出来，我们不同的专家，站在不同的角度上，阐述不同的观点，引起很多的一些争论，越争论越精彩我们感谢印一淌凇Ｒ蛭〗淌诠鄣惚冉舷》段У慕涣鳎氪蠹椅颐遣荒茏魑蛭暇乖谡飧隽谴筇倏飧龌嵋椋蛔魑詈笳墓俜降墓鄣恪Ｕ饩褪俏颐前偌艺暮么Γ硬煌嵌壬辖新壑ぁＮ颐怯次颐窍乱晃患伪觯颐瞧诖木剩蔷褪俏颐浅Ｖ荼就林牟凭遥跗婧橄壬萁驳奶饽渴浅Ｖ莩鞘行轮行慕ㄉ璐吹耐蹲市禄觥&刘奇洪：要跳出常州看常州，全国，全世界看常州的发展，讲的主题我们城市的转型，在这里所谓转型就是选择问题，选择比努力跟重要。做正确的事，比较正确做事更重要。那么对于这个常州的城市发展来看，我们常州中国最具投资潜力的城市排在第八位，最具投资潜力的高新区，我们金坛中国最佳生态环境的城市，那么在这里我想，今天讲的主题更前面两个，一个最具投资潜力的城市，还有最具发展潜力的园区，跟我们今天的主题相关。& & 2011年这个10个最具投资潜力的城市，除了我们常州以外，还有一个我们第九位的城市，广西玉林，其他都是中国的副省级城市，乃至中国的特别城市，香港是大中华经济区的门户城市，成都是西南的中心城市，大连是东北的门户城市，武汉是长江中游的中心城市，我们常州是什么？通过指标来看，这是评价常州组具有潜力城市的有10个指标，基础设施条件，现有投资规模，产业投资能力，市场辐射能力，资源利用取率，生态保护，政府服务，政策以及产业的积聚度，和人才的发展，我们很多人讲到，除了讲到人文社会资本，我讲一下我本人是应该是祖籍是苏州人，我写的是常州。苏州是出专家的地方，但是我说，这个常州出思想家的地方，我们常州出了很多的大家。我把这10个指标，有5个指标做分析。& 首先看基础设施，我们常州高新区是全国不多见具有多种现代化的交通方式的与一体的开发区，我国开发区里面不多见的，像这个常州高新区这样的，具有很多交通条件在全国不多见的。第二个问题，就是说在现有的这个投资规模，及质量速度方面，我们常州去年的固定投资规模达到2千100多亿，深圳的投资是1909亿，我们常州的投资总额是1904亿，去年深圳是1954亿，比我们常州低。深圳已经设施很完善，说明一个问题？我们常州投资的潜力，因此我们知道深圳的GDP是我们常州的3倍还多，投资规模我们常州是超出了深圳。说明我们常州的投资潜力很大。第三个产业的创新能力，我们贾所长在这里对新兴产业最具有洞察能力是我们民营企业，我们知道去年国务院关于七大新兴产业把新能源放在里面，我们常州很多民营企业已经转到了我们新兴产业，我们创新能力不能实实在在的走在前面不是政府，是企业。我对我们的常州的民营企业我是敬重，中国的前途占有民营企业，我说中国高校里面，我走访高校企业我走的最多，我走了120多中央企业，我到常州以后，我比较民营企业和国有企业的差别在什么？民营企业的创新能力很强，2010年国家感觉对新型产业非常重视，因为前面我们向常州有这样的大量的民营企业为我们新兴产业做了铺路。我们看看常州，常州的讲产业的创新能力很强，常州去年的5大制造，装备制造、新能源、新材料、电子信息、生物医药占到64%。讲到市场辐射能力在这里我们讲，国有企业讲，把产品买到世界各地，但是我们看一下，我们常州的这个一些服务企业在这里我们有很多企业是耳熟能详，在中国很有名，大娘水饺等等，我们常州这个城市不是一线城市在北京、在上海，在深圳，出现一大批的国有企业不稀奇，在常州的这样的城市，有一批的属于服务企业，产生于我们常州，我感到非常稀奇，常州的现代企业值得我们常州的学者来总结的地方。但是我看了这些服务企业缺了一个什么东西有非常大的辐射能力的常州，总感缺了什么？缺的就是一个答案，缺乏自我长三家影响力的商业平台和商务平台。因此这个现代的商业中心，商务品牌常州缺了，使的常州的服务企业要到别的地方寻找成长的品牌，第5个要要素成本，我们印教授说了，常州的很多成本，怎么样很低，我们常州这个跟苏州、无锡相比，在市区这个层面，我们无锡管了江阴和无锡，这个县级市本身规模很大，我们这个常州的市区，我们常州市区的民营企业高于苏州的，因为我们常州的创业门槛相对比较低，这里面讲到一个房价的问题，2010年我们常州的成交价是6307平方米，比上年提出了26.9%，说明常州的房价比较低。我们看看常州去年的主要的工业品常量，我们风电发电机组，汽车我们不要说，汽车的本身的比较低，不是新兴产业。我们的太能能，这个光伏，这里面我们增长速度比较快的，太阳能电子我们156.6，我们长这几年好多方面高新兴产业推动我们常州的经济增长。还有在现代服务业方面，特别是在专业批发市场方面，我们常州去年有4个市场，成交量突破了100亿美元，我们在武进区的湖塘，刚才现货交易市场都是突破了100亿的。我们常州跟我们刚才几位专家讲了。我们跟苏州无锡比，我们占的比重最高，我们达到了35.1%，无锡是31.4%，我们扩大内需方面，我们常州有更比苏州、无锡有值得骄傲的资本。我们常州人口的消费额，苏州是23006块钱，我们常州是22750，我们这个数字是整个常州市，包括了金坛和溧阳，跟苏州下面的昆山、张家港不是一个级别，如果在市区这一块，我们常州的人均销售水平是高于苏州。我们苏州靠什么？靠外地打工，我们常州是有很多的老板。在旅游业方面也是这样，我们常州这个说到这一块，也是我们常州比较感觉面子上问题，我们跟无锡，苏州比起来差距很大，无锡是评为国家历史文化名城，我们是没山没水，我们去年的常州的旅游业在全国排名13名，进入全国旅游业20强城市里面，跟苏州、无锡比有差距，放在全国来看我们常州的旅游业在全国比较前的，也是这个280几个，全的县级城里面有600多个，排在前20名发展很迅速，服务业要到了一定阶段。& & 第二个问题，我们常州的新北区具备了发展商业、加商务的优势。商业的东西是属于地产产业，我们自古就有，学历史时候，商潮都有商字，但是我现在商业是城市化发展的产物，在我们长三角早已有知，明清时期在我们江南一代，就是现代的商业中介，上午这个行业也是以前有的，是工业化的产物。发展现代这个服务业，跟&十二五&期间大家发展现代服务业，就是以现代商业，加现代商务为核心的服务业。看看常州、常州或者是我们新北区发展的现代服务业，有哪些条件？市场需求是最大的优势，在这个方面，我们来看一下，为什么讲我们新北区需要现代服务业，我们常州市需要现代服务业，我们江苏省需要现代业。我给江苏写了一个报告，是新华社特约分析师，我们江苏跟广东、山东、浙江一个比较，在这个方面，其中有期江苏向广东学什么？这个今年新华社江苏分社写一个报告，在&十二五&期间，在经济总量上超越广东，因为这个2008经济危机以后，发现我们跟广东的差距缩小，马上产生了联想，在&十二五&期间我们能不能超越广东，成为中国的第一大省。通过分析比较，发现一个问题，我们第一产业实际上已经早就成果了广东了，第二产业跟广东的差距也在缩小，曾经在一度超往东，但是第三产业非常遗憾，我们与广东的差距不仅没有缩小还在扩大，尤其在现代服务业方面，我们与广东的差距在日益的拉大，我们的城市这一块，我们缺乏国家级的中心城市，缺乏国家的门户城市，在广东有两个国家一线城市，就是广东和深圳，我们的南京、我们的苏州无锡，有可能突破1万亿。有可能超过深圳，我们苏州谈一线城市，南京不是江苏的经济中心，为什么南京不是这个文化中心呢？我们江苏的文化区域文化分了好几版块，我们应该最发达的是吴文化地区，南京讲话不一样了，不属于吴文化地区。2009年我们做的一个比较，跟江苏、广东一个差别，就是我们的房地产业差了，在全国来讲，我们中国一线的房地产企业，万科，碧桂园、等等一系列企业都是广东，我们江苏的房地产业叫做不出来常州的本土的。还有一个就是金融业，在80年代的时候，我们中国最早的15股份制商业银行，广东有发展银行，深圳发展银行，当时我们江苏一家都没有。& & 还有一个像这个计算机服务和软件业，我们这个江苏在这方面，我们报不出来哪家很著名的企业。刚才讲了我们江苏现代服务业，我们新北区我们常州市也在呼唤我们新的服务业，我们的新兴产业和传统产业，我们这个常州确定了8大产业，我们武进有机器人，光电子，半导体照明，功能新材料，还有一个是风电。我们发展新兴产业我们缺少一个东西，我们缺少新兴产业的创新资源，跟北京向比，自主创新型科技园区，有中国科学院，中国的清华大学，北京大学都在中关村，上海也集中了我们中国一流的学校，跟我们相邻的城市相比，我们高校资源是缺乏的，我们需要我们创新的平台，呼唤我们现代的服务业。& & 第二个传统产业，我们新北区乃至我们整个常州市传统产业的特点是什么？我们常州的企业就是小公司活的好，非常好。在我们常州根深蒂固的，根据我们江阴相比，我们乃至跟我们我们看不上丹阳相比，我们常州大也太少了。江阴在列入我们全国500强企业里面，这个丹阳也有4家，我们常州非常少，在这方面我们把我们视角放远一点，与浙江，广东相比，去我们区域品牌。浙江我们看看，这样的4大品牌什么，浙江靠市场引领我们传统产业，一个是中国的义乌小商品城，中国永康五金城，中国的纺织城，中国海宁皮革城，我们常州过百亿的市场没有我们浙江钱清纺一家，我们传统产业我们差距很大，我非常推从广东的模式，广东发展新兴产业，没有放弃我们的传统产业，广东的传统产业在设计过程中，不仅是这个新兴产业的发展了，而且传统产业成为了世界最大的家具，陶瓷、等产业集群。我们投资环境，难以改善和财富的流失。另外一个差别在什么？新兴产业特点是市场化，还有一个国际化。就具有国际化的背景，原料在国外。到外地消费，我们常州很多金领一种消费方式，我们常州财富的流失。万达建设提高了我们新北区的城市的心态，我们常州这个城市升级一个重要的一个载体。那儿关于万达话了很多，万达我个人感觉，核心能力在于业界的影响力和号召力，区域优势和商业优势。& & 我们需要我们现代服务业，因为刚才贾康所长讲到了，一个规律就是，那么当时总结的这个世界的工业化进程，有三个阶段，以第一产业为主，城市化水平在30%以上，在农业社会及经济发展环面，我们第二产业城市化水平是30到70%。第三产业是7%。我们开始要转化为后工业化时代，要以现代服务业为主的阶段。另一方面讲到我们开发区的发展路径，我本人也是中国开发区委员会会的委员，我们到苏州工业园区看一下，是一个完全的新城区，上海的这个陆家嘴，也是上海的一个新城区了。以商务区和商业区为核心，商务局是城市的资金流，信息流的枢纽，商务区是城市的人流枢纽。我们常州城市要升级，发展现代服务业不是说企业怎么样，是一种必然，去年我们长三角规划是亚泰的核心门户，以先进制造业和现代服务业为中心，现代服务业拉动经济的动力。& & 首先从大的方面讲，世界有4种国家生产方式，美国靠战略制胜的国家，日本靠艺术，我们中国靠节流生存，我们中国是世界上第一国家，我们在古代的时候我们中国就是第一国家，到1840年中国的GDP也是世界的第一位的。到1840年到2010年我们是落后，我们世界第一在这里我们看到我们靠什么？靠节流，我不讲展开了，很多讲到苹果在中国只有1.3%的个财富留在中国。我们现在人口红利很能明问题，我们这个抚养老年人，抚养我们的儿童，这个小孩也是抚养比最低，但是这个过程不会太久，人口红利很快就会消除。我们中国防止一个未老先衰，中国目前最大的要防止进入的陷井。&& & 在这个方面会留下太少，我们常州旅游业缺了一个东西，做的比重太小，需要我们万达来完善，提升我们现代服务业，我们常州的龙城与龙共舞是我的建议。主持人：如果不是因为时间的紧张不忍心打断这个演讲，我们这一页，说恐龙园人来了，钱没有留下，所以下面的建议是万达广场如何？非常感谢刘博士的精彩演讲，我刚才刘博士演讲的过程中做了一些简单的一些记录，刘博士给我们抛出了两个话题，是我们常州新北区区有双核发展的优势，新的城市中心给我们提了很多的建议，这两个话题是给大家走马观花，带来了结接下来的对话机会。我们洽谈的是我们二三线区域城市经济发展的问题。我们把一个对话进行相对小范围的探讨，我话题探讨得更加深刻。来到我们这个位置，大家看到我们的这个座椅已经摆上来了，我们的背景，7年主持最振奋的一点我们红色到了建党伟业开始回顾的时候了，今天这个红色离 我们8月1号纪念日很近，在这样红红火火的这个时间，红红火火的地点，非常红红火火的话题，红红火火的天气，我们研讨一个相对让人振奋的话题，我们的新的商业模式以及新的城市中心模式该如何打造的问题，我们在新的城市中心，包括北京BCD其他全国各地的，这些不同城市的发展规划下，在&十二五&开局之年我们达到一个很好的发展前景，在这个环节我们有请几位对话嘉宾。因为我们的对话嘉宾他的对话更加精彩，刚才做了犀利演讲的印一壬跗婧椴┦浚欠直鹗墙沾竽锼榷夤肯壬Ｖ堇罟裣壬Ｖ萃虼锵壬弊芫沓逃孪取主持人：刘博士给我们这个在做了一个启发，打造一个双核基层，商业和商务的概念，现在我想我们接下来的对话正好承上，我们研讨在短短的未来50分钟时间内，研讨两个问题。对于在今天的国家的城市建设包括规划等等这样的一个形势下，我们常州来打造城市中心的这个概念，究竟有多大必要性？可行性，以及建设成功之后的优势。刚才刘博士演讲个我们现场领域做了一个阐述，此刻我们让印一壬鑫颐嵌曰暗牡谝晃环⒀裕墓鄣惚冉舷易龆曰拔蘩床慌孪团虏幌憷锤蠹铱龊猛罚纯闯Ｖ萁ㄉ璩鞘姓飧稣飧霰匾裕约袄仔浴印一涸吹闹行男纬桑δ苁遣皇侨绻δ懿蝗耍缆芬彩遣恍辛耍占湟补纸粽牛赡芤悸且恢职旆ǎ旧砭偷馗脑欤仪耙欢未由虾５胶贾菔小Ｎ蚁衷谝蛭Ｖ菸依吹拇问苌伲垂恍侨绻翟匆丫恍辛耍故且赡芴妨艘灰桓龅胤剑桓龀鞘械闹行牟灰欢显谝桓龅胤剑Ｖ菔兄行挠Ω弥髦行暮透敝行亩己诵摹Ｉ虾Ｎ颐90年代定下来，上海要改掉那个单核心，上海是搞多核心，组团式发展，北京就是没有搞，你北京6环，7环、8环都没有用，常州这个地方我认为如果土地资源有，应该考虑主核心和辅核心。我们搞365，我们动员了搞了有2千多万了，原来的如果不是这几年的打压，我们改造基本上可以完成了，但是全国各地都在搞一边拆，一边建，你这个发展有没有必要，投资是政府为主的投资，还是市场为主的投资。主持人：地产领域留言地段还是地段？印一旱囟我辞榭觯蛭亲魑桓鋈钠放疲蚁衷谄侄歉龇⒄褂星巴镜慕煌ê芊奖悖飧龅胤礁懔耍惺焙蛞吹模颐强吹浇蘸芏嗟胤剑械牡胤秸玫氖墙逃陌蹇橛幸残碛械模乙煨率星耍5年你这个市长掉走了，别人来了那个就不行了。但是城市肯定经济发展，规模扩张，这个要有功能的提升，要有这个体验。旧区能改造了，所以搞新的功能区。法国的也是这样的，所有的地方都是有文物的地方不搞了，现在成了市中心，是经济活动的中心。主持人：照您这个结论，提倡多中心的概念印一憾浴主持人：多中心，并行发展。印一河械氖遣⒘泄叵担纬梢桓龀鞘腥禾濉主持人：城市圈，城市代。印一荷虾＠纯粗行那敝行那父龀钦蚪唤绲牡胤健主持人：其实本身大的定位，宏观定位要定好之后，找到城市本身内部的定位。我们虽然经常提出，苏州和无锡，他们在工业发展方面的发展，电子产业做的很好。印一豪ド降姆⒄沟缱游廴竞苤匾诶ド嚼此稻幼〔环奖懔恕Ｌㄍ逍虑歉愕暮芎玫模廴静坏昧耍蕴ㄍ宓轿颐钦饫锢础＞梅⒄埂⒓庸ひ档姆⒄梗缱庸ひ档姆⒄梗蒙杏跋斓摹；乇懿涣说模⒄沽艘院螅芎谩主持人：买矛又买盾的问题。印一耗憷习傩粘惺懿涣耍阏飧鑫侍庠趺醇婀耍主持人：我问一下刘博士，刚才你的演讲PPT非常充分，时候紧张没有讲透，继续延伸和总结，常州建城市中心的可能性，和必要性？刘奇洪：我拿常州和苏州比较，苏州是古城，苏州的互护城河里面12到17公里，我们常州的老城只有4平方公里，我们苏州发展是顺着交通走廊发展的，沿着沪宁铁路和沪宁高速公路，我们常州的发展是南北向的，是高新区给他分离了。并不是你上海比北京高明，有了一个黄浦江。南京发展的河西区也是找那个，我们主要搞原来的交通县，是我们京沪铁路，我们常州城市什么概念？城市是第二产业和第三产业的载体，城市里面是集中了第二产业和第三产业。我们常州的第三产业比重是低的，那么在这里想到另外一个，在2009年的时候广东的东莞第三产业已经超过了第二产业，工业化到了一定的阶段以后，第三产业比较要发展。主持人：房地产是第几产业。刘奇洪：房地产是第三产业。现在我们统计方面房地产属于第三产业，是国家统计局。刚才我们贾康所长在的，这个问题问他更好一点。主持人：您说，就是常州很有必要，东莞的例子没有讲完，继续说完。刘奇洪：制造业为主，现在东莞现在第二产业和第三产业已经到了并驾齐驱，在2009年的时候第三产业比重超过了第二产业，去年的第二产业略为高于了第三产业。主持人：从定位来讲，第二产业未必是他啊？刘奇洪：为什么呢？特别是在我们生态服务业，是属于第三产业。你的第二产业发展的一定阶段，对现代服务提出一个新的要求自然就会提高。主持人：我注意到程总有话要，你怎么理解。程勇：我非常感谢在座的各位，我们只谈两个问题，我的建议第一，什么地方有新中心，什么时间会出来？你的投资机会在哪里？我的觉得就谈一年内，不要谈太远，第二谈我们常州，我非常感谢在座的各位，谢谢大家。主持人：缩小了跟精准的范围，把目标缩小了。我们继续说，我问一下吴总，大娘水饺是我们常州的优秀品牌在全国各地陆续见，如果要贾康定位来讲，要服务业，您怎样看待，因为这个服务业和消费，和日常生活消费紧密相关，新的城市中心这样的概念？商业和商务双核发展带来的机会。吴国强：新北区万达广场成为成为常州第二个商业中心。铜锣湾是没有布局好，自己做菜是乱七八糟，把这个地方整个的商业氛围，商业中心形成。因为我们也习惯于，而且也非常希望在这种中心里面开店，所以的话去年，我们也已经是在这个地方的话花了1400多万，买了300多方面的商业地产，我们在万达的买了第三期物业，我们第一块是在镇江，第二是泰州，1400多万，最近我们又在上海的走铺（音），前面的这个二手房，去年的10月份，我看他们产权证上是580万，我们现在是1050万买过来，房子的升值空间比较大。我们大娘水饺注重买物业，我们利润水高更高一点，因为当初买物业的话很偏移，现在没有1千万买不到的。我们也是注重，一方面开店，一方面买物业。主持人：你厌倦了，你怎么办？你万达都被大家分割了成小业主了你怎么统一管理。程勇：有两个地方机会很大，一个是湖塘，一个是新北。这两个地方湖塘是主要是那边的零售业，主要餐饮业，已经非常火爆了。跟市中心相媲美，差的是一个商业的整合资源，有这种既有商业中心的地方，不是购物中心。简单的注重只是有购物中心，有2万的人不够，新北区没有商业中心，有先天条件，这个太好了。这块地不是万达拿有其他人来拿，肯定打造成商业中心。我们敢跟任何企业PK，我们做商业中心的时候，我们做规划方案的时候主力店已经全部落地落好，五星级酒店，万千百户，已经落好。所以我觉得，现在常州我认为，半年到了一年里，这两块区域大家关注，不会差。这里面机会很多，无论是餐饮业，还是零售业，甚至是其他的资讯行业，信息行业都有机会。主持人：怎样均衡大家的机会呢？都要还是不要那个，怎样站在万达的角度上均衡其他的业态？程勇：主要在于市场，不是最好的。我想引进俏江南，当然俏江南不会来。所以可以想象这种强强联手的后果，资源总是亲睐那些眼光比较远的人，谁能想到万达拿了4个月，周边的土地涨到20%、30%。主持人：这个是万达的品牌附加值带来的影响力。程勇：这是一个规律，我们有一个付总经理，每个人买了，买在我们万达广场边上，可以住房子，不要直接买。所以这个是我们万达的规律，你去看各个地方过去，我拿地我知道优势。主持人：品牌的附加值给大家的影响。我问一下李患民（音）先生，不同的行业里面与我们百姓民生领域相关，怎样看待新城市中心这个概念？常州新北和湖塘这个商业区域。李患民：我是亚太投资集团的，这个董事长。我们集团一看，问一些问题你经营什么东西的？我经营的是资源，作为今天有幸有机会和大家共同一下，我十几年集团走过的发展和怎样经营这个资源的，我们一直以总的定位，说去以整合资源，寻找一些被低估或者是没有发现的资源，这一块来说，我们根据今天的主题，从事的一个功能，一个企业的需要和机会机遇。那么其实作为我们集团来说，我们从03年就开始经营商业地产了，通过对商业地产投资一些成功的经验来看，我们投资的一些物业，应该说到现在总共集团10几个亿的商业、物业，每年6、7万亿资金的回报是非常成功的。我们讲的机遇怎么来抓住，我们的城市发展带给企业的一些机遇。这个作为我们前期来说，就是说供给城市的发展对未来的发展一些物业，那么这个超前的颁布，我们第一个把这个原名路（音）的大厦买下来，我们买的只有3千万。主持人：一个远见的问题。像程总所说的。程勇：我干一个数码城，你选在哪里？李患民：根据万达广场我们新从事的核心的极品屋里面找一个机会，去到您这边来。程勇：有一种可能吧，我们万达广场的租金费很高。李患民：我们追求一个值，像我们有租金一平米可以从1这样的租金，值不值就看人气。程勇：没有贵与不贵，就看值不值。你会在湖塘开吗？李患民：我们已经开了。程勇：已经开了。但是基层化（音）的你现在开不了。像上海的数码电子城，这种集成型你开会吗？主持人：程总你会开吗？程勇：儿童游乐城市我会开。我们之前搞的大玩家，是娱乐为主，搞个数码城搞不过我们的李会长。李患民：这是一个专业的问题。主持人：除了少儿之还有哪些行业？印一耗憧幕故翘　Ｎ颐鞘6千平米，我们现在还小。现在在上海钟声（音）广场，3年以内招生不满70%不付房租的。我们现在要我们去开的很多，但是我们去不了。程勇：小孩200块，你只能待一小时，你可以模拟当警察，当医生，你可以赚钱，赚钱可以买东西是一个儿童的社会的教育的概念，那个非常好。主持人：除了少儿这一块其他进入哪个行业？程勇：餐饮行业。主持人：是万达这一块的吗？吴国强：我们今天中午探讨的问题，想让万达广场成为常州市的第二个中心，你前期的车位的投资要达到一个程度，你车位不到，停车很困难会影响市场，包括是发达国家还有落后国家，里面的车位很多，你任何时间进去找到自己有停车的位置，如果没有恐怕很难受。主持人：提供车位我认为不是问题，认为是免费好了还是收费好了。吴国强：应该你在里面消费满多少，可以免费停车几个小时。一般是在澳大利亚是4小时，可以4小时免费。如果说超过4小时要收费了，上海的家乐福也是的，你购物满85块钱免费两小时。主持人：我买完就走了。吴国强：有的人就是当停车场了。主持人：北京建成一条街都是免费的。程勇：小问题，我个人认为是个小问题，市场行为，市场供给，收费还是不收费是由市场决定的，不收费才能活就不收费，你收费你能活，就收费。任何一个发展的模式不可能一步到位，只要有一定的容量就可以，我们这个地方打造什么层级？我个人认为15万人够刺激。吴国强：2千多个车位工作人员都不够程勇：不能完全做有车一族，到了一般的零售品牌是不要，对社会大众开放，出租车，公交车，包括今后的地铁，包括步行，朋友接送。吴国强：这个观点不不大赞同，中国规划设计方面，车位这个问题是非常突出问题。以后还要有一些房子推倒从来。主持人：我注意到一句话，餐饮行业在新北区万达广场主要选择，评估这个话跟你大娘水饺本身，你入主新北万达带来的前景。吴国强：我希望越少越好，不是越多越好。李患民：我们万达的产情是把少部分的留给自己，还是大部分留给自己，然后把一块一块的去买掉？主持人：是大产权还是小产权的问题。程勇：我们所有的商业总共在加上是20平方米，是集中性的大商业，室内的步行街，我买出来的都是街铺。其他不买。李患民：会因为未来的这个成功，商业是否成功，这个是关键的要素，大家今天来到这里，花了4个小时，最主要的是我们新城市发展，能够给我们企业带来一些什么机遇？我们万达广场推出。主持人：如果在湖塘那边也重新建一个商业中心怎么理解？程勇：有这个机会，有没有商业资源。李患民：民营企业都是有资源的。主持人：你愿买还是愿租。李患民：肯定是买。为什么买？作为我们来说，大家知道的，从这个我们这么多年的投资的一个汇报来看，包括我们现在的这个我们的通货膨胀，按照国家的今年的通货膨胀。主持人：你还是想持有，不是想租。李患民：核心我们的新城区，这个就是有好的机遇。主持人：我们听一下刘博士的的。他在万达投了多少，不同城市都买了，变成持有性物业的时候刘奇洪：在一个点上，我们商业放得更宽广来看，长三角本身是世界上第六大城市的开放，随着我们以后的开放，广东超过1一个亿，你在新北区还是湖塘怎么样我们的质量在增加，这个市场的需求的质量，是远远超出你的供给的质量，因为人是流动，不在于你怎么湖塘啊，还跟新北这是第一个问题。第二个如果在财力允许的情况下，以买为主。买住宅地产就是为了保持，更何况是商业地产呢？主持人：这个矛盾怎么解决呢程勇：就是跟我们刚才谈的这么多，跟下面的观众有什么关系，更大的关系在行业的发展领域，我不会简单的考虑，我们万达买出来多少，我们最终的目的是一样的，我们形成一个好的商业中心，寻找一个持续发展的商机很简单，目的不是一致的，中间有一个博弈而已。主持人：最后一个问题都久，未来多久这个商业机会怎样评估？程勇：我讲出来被吴董事长批判的我认为10个月，我们年底开业，我有信心。我们有信心开业之后，每天人流量20万以来。吴国强：这个市场真正兴旺至少5年，如果是低于5年不大现实，我们可以看苏州的观前街，打造以后3年以后在兴旺，包括合肥的步行街也是改革以后3年以后才兴旺，改造完了兴旺的中国只有唯一的一个地方，上海的南京路步行街。99年9月20步行街开街，我们大家同时进入。李患民：我也是基本上同意我们吴总的看法，你再过2、3年说，4、5年前的南大街，我还要拿1万块钱买南大街的商铺的时候，这是出手要快，不能好了以后，已经空了。程勇：我坚持10个。主持人：评估多长时间。刘奇洪：我个人感觉时间短了，不是5年，可能是2年左右。在原来的旧城的市中心，交通拥挤。另外一个方面，上海的南京路是有的它的特殊，刚才讲的观前街和南大街有一个特点，10个月短了，应该不是5年。印一夯旧弦彩2、3年。正大广场，原来没有人的，到后来搞成了，也需要一般以下，需要2、3年是要的。万达可以搞，可以好一点，我们五角场那里，10个作为招商成功可以讲，但是真正形成气侯要2、3年时间。刘奇洪：为什么成功？我们常州我们新北区，我们江苏需要现代服务业，市场需要第一位的。这个是我为什么我，我赞同是5年，我们的城市需要，我们市场需要万达这样的企业。呼唤的我们新的城市，10个短了一些。程勇：最后我坚持10个月。我欢迎大家开业那天来我们的万达的场子。李患民：我对万达的程总非常有信心，我们吴总要4到5年，我还是同意我们的大概是2、3年效应，希望还是非常大的。印一旱峭蹲实幕安荒艿2、3年。看好了以后就要那个，千万不能犹豫。主持人：我们折中一下还是2、3年，我这个位置看到新北万达这个4个字。新北万达，新思路，新机遇，北，北表示方向，北极星，我们看准方向，万扬名立万，达是通达，预祝我们今天现场的千人，也预祝今天到此刻目 前还在现场坚持聆听嘉宾演讲朋友，我们抓住新机遇在常州的热土上，寻找自己的商机，感谢台上的各位嘉宾。
版权所有 Copyright & 2004-
All Rights Reserved
主办运营： 技术支持：常州常房网络科技有限公司
《增值电信业务经营许可证》：
网站备案号：
页面执行时间：约62.50毫秒}