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当前中国农村的问题与现代化大农业的出路
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强国社区-人民网2016年土地确权：这些情况该怎么登记？- 朱君秀律师 - 110法律咨询网
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2016年土地确权：这些情况该怎么登记？
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退耕还林土地的登记
对我县1998年第二轮土地承包后，农户承包土地按相关规定已经退耕还林的，应按林地承包颁发林权证，不再列入这次土地承包经营权确权范围，只在登记簿中登清。
流转承包地的登记
农户之间如果互换、转让以后的承包地，若经营权没有纠纷，应按现占有土地的承包人进行确权登记。对存在纠纷的，先解决纠纷再进行登记转让承包土地，限于集体经济组织内部，对于跨村民小组的承包地互换，双方村民小组经民主协商同意互换的，可按互换后的承包关系登记。双方或一方村民小组不同意互换的，仍按互换前的承包关系登记。对以转包、出租、入股、抵押等方式流转的土地按原承包转出农户登记，不得给受转让颁发土地承包经营权证，其流转关系继续履行原土地流转合同约定。自行开垦耕、自留地、园地本次暂不进行确权登记。
土地权属不清或有争议的承包地的登记
凡权属不清或有争议的承包地应由村、组调查解决后再确权登记。对矛盾纠纷较大，暂不能解决的，划定争议区，查清争议区的位置、面积、形成原因，并登记造册，记录在案，待化解争议后再进行确权公示和登记。
二轮承包后家庭弃耕并由集体重新安排其他农户种植的承包地的登记
若原承包户既没有申请放弃，又没有回来耕种的农户，在确权时既不确权给原承包人，也不确权给现承包户，作为待定地处理，若有书面申请放弃的，村组又没有给其他农户安排承包地的，该土地集体收回，作机动地管理。而对于个别农户委托他人代种的，无论有无合约，都应登记确权原承包户，不得确权给代种户。
基本农田统一规划整理后的承包地承包
对我县1998年二轮承包以后，按照国家有关规定统一规划整理的承包土地，以及土地流转以后受转让方统一规划整理的土地，由于改变了原先的沟、渠、路、坝等，使原有的“四至”界限变动或消失的，如村组已处理好的，按村组承包户已确认的四至界限、面积确权登记；村组没有处理好的，应按土地整理或流转以前涉及的农户承包关系，在充分尊重农民意愿的基础上，采用测量切分的办法，重新划定边界，合理确定相关农户的承包地四至后进行登记，不改变已形成的土地流转关系。
承包方分户的承包地登记
对我县1998年第二轮土地承包以后承包方分户的，按照分户以后各方对土地的占有现状进行登记，按所分户数颁发土地承包经营权证。对存在争议的，先由当事人协商解决争议后再进行登记。全家销户的土地，收回集体，按机动地处理；家庭成员中有婚出、迁出、死亡、失踪的仍按原面积确权登记到户。
土地承包人去世并由子女耕种的承包地登记
若承包人单独立户，现已去世，只要是在同一村组都应按其相应的子女户头进行确权登记。若子女不在同村，该承包人的承包地应收回集体，按集体机动地管理。
相邻农户承包地纠纷的处理
对我县1998年二轮土地延包后出现相邻农户的承包地，界畔位移较大的，待纠纷调处无异议后，再按应分承包地实测丈量确定的界畔进行登记。
合并或分立村组的土地承包经营权登记
二轮延包后村组合并或分立的，维持合并或分立前村组面积，按规定进行登记。
进城落户农民的承包地的登记
农户全家迁入设区的城市，转为非农业人口的，该农户的家庭承包地予以收回，不参加登记；全家迁入城镇落户的，并有固定收入且自愿申请放弃承包的，该农户的家庭承包地可以收回不予登记；全家迁入城镇，无固定收入，该户仍保留承包地，要予以确权登记。
户口迁出的承包地登记
农户全家迁入外乡镇并在当地取得承包地的，应当将其居住地的承包地收回，按集体机动地管理，不列入这次土地承包经营权确权登记。在迁入乡没有取得承包地，应予以确权登记。
婚嫁后承包地变化登记
在嫁入地未取得承包地的，在其原居住地的承包地不得收回，应按规定登记。
劳务输出农民的承包地登记
不得以农民外出务工经商而影响承包土地登记，对于常年外出未归，未委托代理人又无法联系的外出人员，可按正常情况办理登记，其承包地暂由集体视为机动地代为管理。
按当地习惯计算面积的承包地登记对以前使用标准亩折合面积、按产量折合面积等方式分配的承包地，由于档案记载面积与实际面积差异较大，可以按实际面积进行登记，但保留长年产量折合面积记录。对于扣除树荫、坟地、地边等习惯做法，登记过程中可以沿用。
承包地实测中多出来的土地登记
对测量多出来的承包地登记，维持原来每户承包合同不变，不增不减，多出的地仍然记在原户头上。按实有面积确权登记，并把原承包合同复印件附到新权证登记档案中。
水冲沙压无法恢复的承包地登记
有水冲沙压的承包地仍由原承包户进行确权登记。
国家征用、占用的承包地登记
凡被国家重点项目建设征用占用的承包地，其土地承包经营权应予以收回，并在农村土地承包经营权证登记簿上记载办理变更登记手续，核减相应面积。
村组公益事业占用的承包地登记
在村组公益事业建设中被征用占用的承包地，按原承包户进行登记，在农村土地承包经营权证登记簿上予以记载，并由农户签字确认。核减相应面积。
农户间私自买卖的承包地登记
凡农户间私自买卖的承包地，仍按原承包户确权登记。
附属地的确权登记
附属地指按土地承包方案应分承包地以外，由于种种原因交由承包方耕种的土地，农户耕种附属地收归集体所有，按集体机动地管理。
其他方式承包土地的登记
以招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地，主要指“四荒”地，只签订土地承包合同，完善相关档案，其登记颁证工作，不与这项家庭承包经营权确权颁证工作同时进行，待家庭承包经营权确权颁证工作结束后再按正常程序办理。
登记的移交时间
本次登记的农村土地经营地承包期到期时间统一填写为日。以后待国家的具体政策出台后再统一调整。起始时间不写具体时期，原则上属于我县1998年的二轮土地延包。
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相关法律知识中央明确农村集体土地承包权、所有权不得流转，意义何在？
中央明确农村集体土地承包权、所有权不得流转，意义何在？
【LeonZhao的回答(120票)】:
这个报导本身没什么问题，就是围绕《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》把相关人员的评论罗列了上去，倒是有一些回答有趣得很，你们真的有做过相关基础功课吗就来“大量农民失去耕地”“揭竿而起”这种耸人听闻的说法。问题的复杂程度远超包括我在内的大多数人知识积累的范围，我现在把我所了解的一些情况整理出来，欢迎指正交流。
农地三权分置：
农地三权指所有权、承包权、经营权。所有权一贯为集体所有，比较tricky的是承包权和经营权，参考物权法（）第十一章，可以看到物权法层面经营承包权并未分开，然后讲可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。上面已经有人提到了流转过程中的农民失地可能导致的社会问题，而这其实正是题目中《意见》所想要解决的问题：以承包权不可流转保证农民对土地及其未来收益的控制，而经营权可以自用，也可以转让给他人，类似可以用房屋租赁来理解，你拥有几十年的使用权，但是你可以把它租出去，依然享有收益权。
三权问题最近得到大量关注是在去年9月中央全面深化改革领导小组第五次会议之后，会议审议了《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（），提出农村土地所有权,承包权,经营权三权分置，这就给农地改革定了调，是确定了集体所有制内核不变，以承包权保证农民即有利益，以放开经营权使农地适度集中经营成为可能，另外为经营权的抵押担保融资提供了政策基础。
重构集体主义经济：
民以食为天，农业是一切的基础。从提高生产效率资源优化的角度讲，经营权（就是谁来种地的权力）适度集中化和产业资本进入（就是大公司或者各类机构出钱提供杠杆）也是不可抗的发展趋势。在发展的过程中，保护农民的利益是维持稳定的关键。目前各地对三权分置的落实进度不一，发展比较快的省份有东三省和四川这样农业比较发达的地区，政策落实的过程中也呈现了各地非常不同的特点。
农业毕竟区别于工业化标准产品，每种农产品投入的种植、人力、机械、病虫害管理、收获和销售方式、资金周期都千差万别，即使同样的产品，土壤和气候条件不同，所面临的风险也不一样，对于外部资金来说，这些细分品种的特点当然也是可以去了解，但比起工业产品来说，投入的精力和所得不成正比、风险和收益不成正比，这样导致的一个结果就是金融机构缺乏动力主动介入农业经营，业务逻辑不可控就得靠抵押物这样的“硬货”来提供保证，银根和地根绑在了一起。
承包权不可流转、经营权可流转的确定，是从政策层面上尽量保证包地农户的基本生计，并为他们提供了更多选择：把地租给适度集中的大户、家庭农场（自己选择外出打工但不会因此失去土地），或者经营权抵押给金融机构取得扩大经营的杠杆（专心种植获得比从前更高的规模效益）。
现有僵局的打破
1、农业项目一般回收期较长、回报率相对低（随着生产效率的提高可能得到改善，基础品种依然受到大宗商品价格波动的影响，无法脱离补贴政策）
2、现有制度框架下抵押物无法处置（随着《意见》中农村产权流转交易市场相关要求的落实，交易量自然形成之后，这个问题也有解决的可能）
3、抵押物的公允价值（可以根据抵押经营权一定年限的现金流测算，但具体设定多少是合理的，有待进一步实验和探索）
总之题述《意见》主要从政策方面解决了两个问题：1、土地流转过程中对农民权益的保障；2、产业资本或金融机构入场的担保措施。而政策的落实，还需要法律层面进一步的探索和基层机构的建立、市场的成熟来逐步实现。
－－－－－－－－－
下面是硬广时间：
同学做了一个提供免费咨询服务的公众号，作为一个无利不起早行业从业人员，免费自然是希望获得更多的皮条机会，事实上此号咨询团队异常强大，内含东方花旗多位保代、资深律师、会计师（具体可见），供稿者更是包括我非常尊重的私募机构前辈
和信托公司前辈
，当然也包括我，不过我的主要工作是活跃气氛和贴发票，相当于茶水小妹，所以请不要以我的水准揣测团队的水准，我也是来学习的。
本号不是官方号，私人号姿势更多你懂的。以后若有“家里给我3000万试着投资好苦恼不知如何是好”“家族企业问题多多管理层不合”等问题请踊跃来问，我们能够提供比私信回答更加全方位的服务和心灵按摩，谢谢大家。
【LuoPatrick的回答(225票)】:
我们国家农产品价格比国外高出一大截，有人认为，。外国农产品万里迢迢运到中国、算完运费关税之后，价格还比我们国家的农产品低。中国农业不但走出去没有竞争力，甚至在自己家门口都抵挡不住外国农产品的攻势。
采取了很多办法来保护农业，包括配额、补贴等等，付出了不小的代价。中国每年产粮6亿吨，每吨价格按2000块计算，大约是1.2万亿的市场规模。价格每补1%就需要120亿，每补10%需要1200亿。补贴显然不是长久之计。
所以农业得自己提高效率，降低成本，不然迟早会在国际竞争中衰败，下游农产品流通、加工、对应的基础工业生产都会被拖累。
提升效率最直接的就是土地规模化。
土地连成片，使用农业机械，生产效率会高很多。比如用农机收割，起码比人工提升2-3倍。土地连片之后，选种、选肥、打药等等管理也能优化，综合算下来节约20%的成本没啥问题。按照1.2万亿的市场规模计算，节约20%就能节省2400亿出来。
设置土地经营权就是为了实现土地集中规模化。
经营权可以自由买卖，把成片土地的经营权买下来，就可以成片规模化经营，提升农业的生产效率。
但土地集中经营的同时，还要保证农民不会失去土地这个生活支柱。所以把承包权还是不动，一直归农民，保障农民的基本生活。
既要集中土地发展农业，又要避免农民失地，保障农民的生活，大概就是这样一个折衷的政策。
【狂男风的回答(19票)】:
网媒喜欢起一个吸引眼球的标题《中央明确农村集体土地承包权所有权不得流转》，这种标题往往非常片面，不能准确概括原意，还是需要查证第一手来源：南方日报《土地经营权可买 承包权不可买》新闻里说得很清晰，不只说了甚麽不能买，同时也说了甚麽可以买：
所有权归属：集体。
承包权归属：指派或摊派的承包责任人。责任人获得土地使用权及使用权的处置权。
经营权归属：从责任人处买断或租赁土地使用权的自然人。经营权的变动不改变土地的承包责任人。
以前的政策并未区分承包权和经营权，统称为承包经营权。造成各地执行情况不一，有的地方仅支持第三方租赁经营权，有的地方却推出了“土地过户”的政策。前者不做评价，后者的“土地过户”，即改变承包责任人的做法，却产生了一大隐患——有些贫农卖了地，在我国户口政策尚未松绑的情况下又没有其它可靠生计，往往最后变成一无所有的赤贫。这次政策的明确，至少可以从理论上杜绝这种风险。
【nashlew的回答(38票)】:
转帖一个写于去年下半年的一个帖子。
的回答都是比较准确的了。精炼的，就看他们的。
如果不厌其烦或欲知详情，也可以看我这个废话篇（我没有耐心作答，是直接贴过来的以前写的删节，不精练）。也可能存在一些我把握不准的地方，也请各位教我。
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《关于土地改革的现状》（2014年10月）
各位同门：
大家早上好。农业问题一般大家不关注，因此再发一篇重点讲一下农村四项基本改革中的土地改革问题。
要明白当前的农村土地改革问题，就必须先明确到底改的是什么，在我看来其实就是改一个问题，即农村土地资源的市场化。大家都知道根据科斯的理论，产权是交易的前提。所以所有的改革问题，核心都落到了农村土地产权改革的问题上。但是到底什么是产权？往往是指将“产权”中的“所有权”、“交易权”、“资产利润分配权”等属性进行了分离。
当前农村土地改革可能要从两个维度来说明，一是土地产权改革，二是征地制度改革。
（一）土地产权改革
土地产权改革，当前正如火如荼的讨论和试点进行中，关于这个问题，必须首先弄明白一个要点，就是“土地确权”确的到底是什么权？土地确权，一定要弄清楚，确定的不是所有权，涉及所有权的是给颁证，全称叫做集体土地确权登记颁证。所有权是集体的，这个从来没有变过。十八届三中全会习总书记指出“要坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济”。这句话里面就包含了这两个前提，一是农村土地集体所有，不会变，二是农民的承包经营，无论是家庭经营还是集体经营，都是集体经济。我国自改革开放以来，实行的是“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”，这就充分说明了承包经营一直都属于集体经济。总之，农村土地所有权归谁，归集体，这一点不会变。
既然所有权不变，那么确权改革改的是什么，确的是什么？当前土地确权，主要包括：农村集体土地所有权，农村集体土地经营建设权，农村宅基地使用权，农业用地承包经营权。（经营权事实上是使用权和分配权的总和，可以简单的将经营权看作使用权，后面的讨论中，这两个词都代表同一意思）。前三项由国土资源部负责，后一项由农业部负责。事实上，这就可以很清楚的表达土地确权的基本框架，即确权后，农村土地依然归以村为单位的一级基层集体所有，但包含三种用地：农村集体经营建设用地、宅基地、农业用地（简称农地）。也就是说，以后走到农村去，指着任何一块地，必须属于三者之一。包括荒地，山林，竹林，河沟等等，属于什么地？承包经营到户的，就属于农业用地，而未承包经营到户，由集体掌握使用权的部分中就既存在农业用地，也存在集体经营建设用地。
1、农村集体土地所有权
农村集体土地所有权，就不用再讨论了，就是将属于以村为单位的一级基层集体组织的土地所有权，明确下来，并且不会变，这也是社会主义公有制的基本国纲。这项工作国土资源部已经差不多都已经颁证完成了。但其中的农地所有权必须结合征地制度来论，才能最终确定产权的实质归属，这个问题留到第二部分征地制度改革中谈，也是我对当前农村土地改革问题的一个疑问。
2、农业用地承包经营权
先放下两项集体使用权，看看最后一项，农业用地承包经营权。农业用地，是农村土地的主体。确定农业用地承包经营权，就是将每一块农业用地的承包经营权明确到户，并且永久保持下去。过去对承包期限，从15年更改为30年，而十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。而现在的承包经营权确权，就是将“长久不变”明确下来。
明确下来，并且实行“三权分离”的制度，即土地所有权、承包权、经营权的分离。所有权归集体，承包权归农户，经营权农户可以自留，也可以流转。下面就分散开说一下这项改革会带来的各种问题。前几天遇见一个朋友，他问了我一个问题，他说他的父母仍然在农村，有农地，但他已经是城市户口，将来这块农地怎么处理？农地经营承包权确权改革，已经包含了这个问题。经营承包权确权改革，也包括确定对“承包经营权”的自愿退出机制、继承权、流转权、和转让变更权。自愿退出机制，好说，就好比确定下来，这片山这块田的承包经营权归你，你说我不想要，我自愿退出捐给集体，那么可以。
继承权，也直白，就是对一块地一片山的承包经营权是可以继承的，事实上我跟不少同行讨论过，都觉得这个会在未来带来不少的家庭问题。六七十年代出生的人，往往并非独生，部分已经不再是农业户口，但是这项确权之后，就代表着在法理上，所有的子女都对当前仍然生活在农村的老人现在所拥有农业用地的承包经营权拥有继承权。当然为了防止农业用地进一步细分，可能会采取一定的限制性措施。比如日本规定农业用地只能由长子继承，台湾规定农业用地只能由老人指定一个子女继承不得分割。但我个人以为，这会在全国各地引发不少家庭矛盾，因为两千年的农业封建社会和当前房价的高走，造成全社会存在较强的“土地膜拜”。
流转权，主要是针对农业用地的经营权，而非承包权，对应承包权的是转让变更权。先谈后者转让变更权，即可以将自己对农业用地的承包经营权进行永久转让，但估计会限制“必须在集体经济组织内部进行”，什么意思，就是你的地你放弃永久的承包经营权，只能卖给集体内部的其它农户，或者卖给村组织集体，比如在日本就是如此，而且每个村都有农会，转让土地还必须通过农会批准。在中国这样人多地少的国家，人均耕地面积极其稀少，靠种田致富是绝不可能。农地对于农村的第一意义不是财富资产，而是保险资产。如果未来发生经济危机波动，农民还有那一亩三分地，如果完全放开承包经营权的转让，难免会造成资产泡沫下的农民短视，比如今天卖了三块地就能换一套大房子，农民就纷纷卖地，将来经济不景气了，怎么办，一旦出现大肆甩卖承包经营权，将不能在经济波动时有效地保证基层人民生活稳定，社会稳定，乃至国家安全。
插入一下，这一点也是许多经济学家争论的焦点。以周其仁为代表就鼓励将农地转让全面放开，才能真正使得农民获得市场经济的收益。周其仁的观点，只是对于一项政策的利弊判断，有其独道的见解。事实上一项政策必定有利有弊，一开始利9弊1，积累十年后弊就可能积累到9了，所以这种争论尚可理解。至于很多其他媒体经济学家，和简单自由主义经济学人，根本上是极其不负责任的研究者。在我看来，农村土地改革，包括城镇化的战略规划，依靠发展农村金融比如微贷等带动农村经济发展的路是不好走的，甚至是舍本逐末，对于农村来说，目前最主要的问题还是社会福利民生问题，这个问题不解决，希望农村都富起来，是不可能的。增收，一方面可以增加收入，一方面可以减少负担。减少负担没有做好，只谈增收是很难的。所以在当前全国各区域社会福利差异大，民生问题没有得到完善处理的情况下，贸然全面放开土地转让，欲推动城镇化建设，是不太可能的。城镇化，与人民币国家化一样，都应当是自然结果，不是想达到多修几栋房子几条公路就可以达到的。当然，房子和公路还得继续多修，不管存在什么问题，改革不能停滞。周其仁在最近的发言中表示“农村土地改革，不应当自我设限”，这一点虽然与当前政策制定中“必须坚持底线”的原则不符，但我赞同他的想法，他并不是说完全不需要限制，好比永久保持集体所有权就是一种限制，在此基础上该放开的还得大胆放开试一试，前怕狼后怕虎，那肯定什么也改不成。
土地流转的全称叫做“土地承包经营权的流转”，它不同于土地私有条件下的土地的转让。但事实上流转权，是指可以将农业用地的经营权对外出租抵押流转，注意，流转的是经营权，承包权不能流转。这一点过去早就已经放开了。但是经过这么多年，也出现了一些问题。其一，比如农业四项直补。四项直补，是直接打入每个农民的银行卡里的，但事实上，往往出现张三外出打工了，他的地租给李四在种，即实际从事粮食生产的是李四，但粮食直补啊等等还是打给了张三，有很多建议说这不合理，但如果把补贴直接补给实际种田的李四，那么张三也不傻，以后每年地租就涨200块钱。但是为了形成合理的市场体制，还是可能会朝着补贴给实际生产者的方向改革。其二，为了扩大土地经营生产者的利益，现在也在讨论实施农业用地经营权的抵押担保贷款问题，即可以以“农业用地的经营权归属”作为资产进行抵押担保，比如仅北京上海的农业用地经营权，账面资产就可以达到9000亿。其实熟悉证券化的同学，可以清晰地看见，经营权的财富量化，简单的就是地租，租金，账面资产也就是通过这个现金流进行估值的。但是以经营权做抵押，违约了怎么办。承包权放贷方是不能去收的，这个属于只能在集体内部转让，但是如果仅按租金进行贴现，抵押的效果就会大打折扣。在过去，外出打工的，让邻居帮忙看一下田，种一下地，还得倒贴每亩100元，以防自家土地荒了。到了现在，中等产量的土地在东部已经达到六七百元每亩，而租给花卉绿色蔬菜生产企业的达到元每亩。2013年全国家庭承包耕地流转面积达到3.41亿亩，占家庭承包耕地总面积26%。前8个省是：上海65.8%，江苏56.96%，北京48.79%，浙江45.32%，黑龙江44.39%，重庆38.43%，安徽33.43%，河南33.18%。上海北京重庆不用说，地少，也不是粮食主产区。江苏浙江忙着做生意发财。整体来说，这说明江苏北部、黑龙江、安徽、河南在规模经营（集体经营、企业经营）等方面发展得很好。
今年又明确提出了“三个适应，三个不能搞”。一是要适应农村人口流转水平和城镇化发展水平。有的人很乐观，认为只要确权和户籍改革到位，城乡人口流转和城镇化就会动起来，事实上这个问题恐怕在全国大部分区域还难说可以乐观。二是要适应农村土地规模经营和农业技术发展水平，这个不用赘述了。三是要建立保证金制度，农地的性质不能变。即不管农地经营权怎么转，该种粮食的地还得种粮食，该种菜的地可以种其它菜，不能在农地上盖厂房。事实上在日本，即便是私有制，每个村的农协，村农业委员会都会对土地买卖进行审议，一个村只有一个农协。政策界也存在一种观点，科斯说确权是交易的起点，但是科斯可没有说过确权之后必须紧跟着交易。换句话说，确权并不等同于就必须要放开交易权，这是两码事。
也存在一些声音，认为将承包权和经营权分离有些多余，因为两者是不能完全分家的。我个人以为，脱离了承包权的经营权存在是可行的，但脱离了经营权的承包权是不存在的，即给农户进行承包权确权时，内涵就已经确定了其经营权。总不能说农户拥有承包的权利，却不拥有经营权和经营权流转抵押的权利吧。这个体系最后搞得看起来比较复杂，有的学者认为是实际国情决定的，长期的土地文化决定的，土地对于社会稳定发展的保险功能决定的。但是这就容易存在一个弊端，就是未来出现新的产权属性分离漏洞时，就不得不进一步制定新的政策来填补，因而简单预见，相关制度一定会越来越庞大。当然，也不排除，进一步改革中，有可能会改变承包权只能集体内部转让的限制，即完全放开承包经营权的自由转让。这就涉及到上面说到的争论，会不会在未来经济波动的时候对社会稳定造成影响，说到底这个是没有办法提前实验检测的，只能依靠中央领导高瞻远瞩的智慧。
3、农村集体土地经营建设权、农村宅基地使用权
关于“农村集体土地经营建设权，和农村宅基地使用权”的确权改革，这两项我想跟征地制度改革结合起来一起说。
（二）征地制度改革
征地制度改革是一个趋势，目前由于还处于土地确权工作的进程中，前面我们谈到的一些关于确权之后的附带改革和征地制度改革，都是目前尚在争论的问题。
关于这个问题，先谈谈我对当前土地改革的一个疑惑。先再次抛开两项集体使用权确权，因为这两种土地，集体同时拥有所有权和经营权，那么还不存在产权本质的矛盾，而对于农户的承包经营权，却是存在的。什么意思呢？农民拥有除所有权外，事实上拥有的“承包经营权”就等于“经营权、交易权、继承权”等等其它产权属性之和，集体所有能控制的是什么呢，就是公有制的最后底线，那么就必须讨论农业用地的征地制度问题。如果农业用地的征用，比如村里要占田修水渠修路，必须经过对该地具有承包经营权的农户同意，那么集体所有权就等于形容虚设，现有的土地产权改革就等同于实质意义上的私有化。但如果对农业用地的征用，不需要通过对该地具有承包经营权的农户同意，那么对农业用地的征地制度改革就没有进步，依然会存在强征乱征的问题。但当前，关于征地制度改革的讨论，主要集中在农村集体经营建设用地和宅基地等方面，对村里面挖沟修路关注不多。对于农业用地征地制度，将来也必定会改革以解决我的这个疑惑。比如通过制度建设构建一个新的缓冲层。比如，当所需要征收农地所涉农户小于等于两人时，必须由当事人同意才可征用，而当大于两人时，由被征农户对征地补偿协议集体投票，超过半数通过的才能生效并征收。这样，就等于是形成了，集体向集体征地。以村为代表的大集体，行使集体所有权，向被征农户小集体，购买集体使用权。将集体与个人的协商问题，变成集体与集体的问题。当然，这是我个人的一种简单推想。
最后，我们讨论一下当前的农村集体经营建设用地和宅基地征地制度改革。农村集体经营建设用地和宅基地包括确权和征地制度两项改革，这两项改革是密不可分的。征地制度改革，也可以理解为市场准入制度改革。先谈宅基地，过去实行的是一户一宅的限制制度，但是事实上早已不能适应现时需求，在很多地区也早就不存在实际执行了。但是农村宅基地产权确定以后，能不能进入市场自由流转，这也是一个争论话题。农村宅基地的确权，已经在进行不动产登记，但是关于农业用地的承包经营权是否也需要纳入不动产登记，有的已经登记了，但是也存在争议。承包经营权的基本估值是什么，租金，现金流，而且是永久的现金流，在金融的角度上已经是一种不动产资产。但是由于农业用地的所有权仍归集体所有，所以对将其登记为居民不动产，目前仍存在争议。
根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。农村经营建设用地改革，首先是确权，即农村集体土地的使用权。它也涉及到征地制度改革的问题。过去农村经营建设用地，是通过征地制度。关于农村集体用地流转和宅基地市场准入，是当前征地制度改革要解决的关键问题，目标是打破过去土地二元结构的限制。过去是征转分离，征是指将“农村集体用地所有权”通过相关手续依法转为“全民所有权，即国有土地”。转是指需要先将“农业用地”依法变更为“集体经营建设用地”。在实际操作上，往往存在先征后转，即先征收了，再转变使用性质。结果是无论怎么改进补偿办法，都总有人不满意。因为标的不清晰。如果仅仅是征收，个人户的大田变成集体耕种大田，那么补偿就按粮食产量来进行基本是合理的，但征收之后又转变了使用性质，就要扯皮，制度就得改。有一种意见是，符合规划和管制的“农村集体经营建设用地”，应当与国有土地同价同权，即划到一个市场准入里来，通过招拍挂等方式进行市场化流通。“农业用地”怎么征，就涉及上面说到的“是否实质私有化”的问题。现在有很多地方都采取了自己的试点模式，重庆的做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，进而面向社会公开交易，凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票，但是这个地票模式也有其局限性，取决于重庆的土地定价区分度高，而且得到地票后，才再凭地票办理征收转用手续并完成补偿安置，征为国有土地后，通过法定程序取得国有建设用地使用权，相比深圳和海南实行的模式更为直接，不过对入市之后的用途仍有一定限制。
农地要入市，入哪个市，事实上还是城市用地市场。农村用地，基本还是农业用地问题，和上面疑惑提及的农业用地集体内部征用问题。90年代初国有土地有一个《国有土地使用权出让转让条例》，是为了推动从过去计划拨地转到市场化运作上来，但事实上成型过程极其缓慢。一是计划经济时都是直接划拨，二是经营和管理都是政府部分，等同于把自己管理的土地卖给经营土地的自己，有些多此一举。直到十八届三中全会明确提出要把自然资源的所有者和管理者分开，就从根本上为政府经营土地的合理性松绑。但是要改，也不是易事。90年代初财税改革之后，财权收归中央，地方就得依靠与事权合并的转移支付，好比钱先收上来，你得拿项目到发改委来批，批了再按项目把钱发回给你去搞建设，所有在过去发改委的权力很大，就是因为转移支付的财权与事权是相关的，这也带动了一大批靠政府工程咨询项目吃饭的专家团队。在这种限制下，地方只能依靠土地财政来为其建设筹资。到现在，过去土地出让金的五六万亿，大部分都涉及公共设施建设，还有债务两三万亿需要土地财政来还，现在要改了，以后怎么办。现在要改革地方依靠土地出让金和7170多个地方融资平台的模式，财税改革就必须再次先行。因此谈及农村集体用地征地改革，就不能避免谈及城市土地市场制度改革，就不能先谈清楚财税制度改革，这也涉及货币政策和金融市场制度的改革。这样扩展下去，这个问题就十分庞大了。事实上，它确实十分庞大，才不易说清楚，才存在这么多的争论。目前城投改制已经开启，但由于这个话题远远超出了今天的报告范围，因此就不多讨论了。
（三）小结
四中全会，强调了三中全会指定的全面深化改革不能成为少数利益群体对社会资源资本的又一次利益瓜分。中央农村工作会议，也多次强调要确保避免借产权改革的名义侵吞农民的土地和权益。因此整体上来说，当前的农村土地改革，甚至可以说当前的农业四项改革，是既快又慢。快，土地确权试点，不动产登记，户籍制度改革试点，价格政策改革试点，其开展的速度都超过了许多专家的预期，中央的预定是到2020年基本完成，但不少学者估计2018年甚至2016,17年就能显现明显成效。慢，是因为其涉及问题之多，之复杂，各领域互相配合，基本是一个细节一个细节问题的解决，稳步推进。总体上确实是全面深化改革的趋势。能改则改，当废则废。有些专家说现在的改革比过去困难得多，我赞同，现在的既得利益群体较过去更为复杂，利益相关者更多，社会问题也更多，改革总体上是更难的。陈锡文主任谈到一个意见，就是过去改革中遇见的新问题，在当时都觉得非常困难，现在回头看觉得其实根本不算什么事，所以今天的新问题在未来回头看，感觉也会差不多。这个我也赞同，周其仁所说的不能过分担心。过去我们担心的问题，后来改了也都没有出现，出现的都是没有担心过的问题，甚至变成了严重问题。史玉柱对这个事十年前就说过，“70%的困难，都是事先绝对预想不到的，预想得到的，大部分也就不会成为困难了”。
在此，我还是要再次重申我在上次报告中，关于农业改革的后半段，即会开展其它领域全面深化改革的大胆猜想。事实上，目前央行能打的牌还是很多的，要出现经济波动，来给我们这些屌丝一些逆袭机会，是非常渺茫的。林毅夫在《为什么我认为中国经济增长应降至6%-7%》中阐述了他基于新结构主义的比较分析，即发展差距带来的后发优势，当然学过宏观的都知道，关于技术在增长中的内生性分析，会对这个问题有不同结论，即技术的意义是取决于技术本身，还是技术利用率（依赖于制度和其它）。我个人认为林毅夫的后发优势理论也是挺有道理的，当然我是菜鸟，只能膜拜。如果果如其言，那么还有二三十年6%-7%的增长潜力。所以我建议大家还是要居安思危，做好基本不会出现经济危机的思想准备，抛弃时势造英雄的机会主义幻想，接受屌丝更加难以逆袭的现实，从现在开始在业务内外培养某个领域的实务能力和长期经验认识，以提前做好迎接未来数年后改革盛大浪潮的准备。
【谭烽火的回答(9票)】:
意义在于：明确国家对土地的绝对控制。记得以前有地主吗？土地改革后土地收归国有，再重新分配。土地是资源的一种，不让市场配置资源，而让国家来配置，成了一种国有资产，政府财政收入来源之一。政府通过出让使用权来获取收入，是中国特色啊。
【阿峰的回答(8票)】:
是承包权不得流转，不是经营权不得流转，所谓承包权，说白点就是永久交给农民了。经营权和承包权性质不一样的~经营权流转出去，至少农民还可以得一点收益。承包权流转了，可以预见的第一件事就是大资本下乡圈地~特别在现在的这种制度条件下，在城市里农民又没有任何保障，回到农村土地承包权又流转出去了，你让农民怎么活？？？？
【知乎用户的回答(2票)】:
推介 贺雪峰教授的一本书《地权的逻辑》。
【走神的Luke的回答(2票)】:
在农业上，在最大限度保留生产资料所有制政治正确性的基础上，做出最大限度的符合市场经济体制的靠拢行为。---还得体现出政府在资源配置管理上的优越性和先进性。
也可以倒着读。
【马牛羊的回答(9票)】:
如果土地所有权可以流转，产生的结果就是资本家大量收购土地，农民出卖土地短期获利，但因为整体物价上涨及大部分农民缺乏生产投资的渠道和能力，导致大量农民在土地转让金挥霍一空之后成为破产农民，而除少量具备一定技术的农民可以进城务工外（因农民工激增，劳动力过剩，用工方对农民工的素质要求提高、待遇降低），大部分的破产农民只能给集聚大量土地的资本家种地，成为佃户，也就是产生了新地主和佃户。
然后因为土地不断兼并，社会矛盾不断加深，导致统治不稳，另一方面因为土地集中导致的粮食垄断危害国家粮食安全，粮价上涨，进一步加剧社会矛盾，然后就是乱局。
我国立国的基础之一就是最重要的生产资料——土地，归全民所有，只要是农村户口都有权得到土地，而不是你需要攒三代的钱才能买一块地，这种制度保障了我国占大多数的农民都至少可以保证温饱。
【张洪涛的回答(4票)】:
是时候祭出这段话来了！
土地承包权，本质上是一种最低限度的生存权利，承包权收益是土地在自然状态下的产出，当然不可让渡。
【周阳明的回答(3票)】:
预防大规模土地兼并，避免过剩资本入侵农村、囤积廉价土地、伪农业资本圈地，避免农村出现大庄园主阶级，保护农村青年初夜权
【俞哲毅的回答(2票)】:
简单来说，地不让卖，只让租。
【叶水木的回答(2票)】:
前几年做确权登记，登记完了之后将承包权经营权分开，这也算国家为那些在黄土地里洒了一辈子汗水，却仍然一世贫穷的农民们所做的微薄的保护吧。
江浙这一边已经出现很多富农，这是我身边亲眼见到的，小别墅，新房什么的。但是我们曾在华北地区一个直辖市边上的几个村子做过调查，结果完全不一样。
有些农民对土地的理解，是非常质朴的，让人心酸的那种，基本可以说是从未把土地当作用来投资的资本。
他们有两个观念牢记在心：土地是国家的不是自己的，我们农民没有地或者不种地就没有饭吃.
所以为什么土地流转难以推进，中央的文件都是专家根据大量数据趋利避害做出来的，我们看着都费劲，老一辈农民识字的少，要么不敢不懂流转，要么流转了不懂怎么保护自己，可能一不小心就会被骗。
比如说承包过程中被压价（开发商拆房子，钉子户什么的大家还记得吧，天下攘攘，皆为利往），地主囤地转租，转卖，强行夺取农民利益都是可能发生的。那么只流转使用权就可以避免这个啊，我们中央一直都是边发展边探索边解决的啊...
土地流转真的出现好多问题的，比如说有的企业工厂建到一半遇上了金融危机，工厂就烂尾了，农民收不到钱，那块地也废了，承诺的钱没到手，地又不能再用，感觉自己被骗了，现在那个工厂上还写着还我命来，挂着用白布做成的尸体呢！
初期这种事多了，农民就更不敢流转了，所以最近的课题一直是，如何推动土地流转。要先立法保护好农民的权利，再传播信息给农民，把土地流转出去获得收益，再推动农二代教育，再致富，这个路子，良性循环，但是流转一环很难推进！
大城市边上出现的流转问题尚须解决，就像这次立法分离承包权和使用权。
还有广大的大山深处或者说远离城市的农民们。
有些农民觉得，不种地，就会饿死。
不种地，就会饿死。
知友们很难想象吧，有一群人坐在墙边，谈起土地流转收益的时候，理所当然的说：可是我们不种地，就没饭吃啊。
我们明明知道他们说的不对，但是没法反驳。现在城市越来越大，地不都是从农村来的么，农三代势必面临地少人多的境况，农村分地是按人口来算的，农村人口出生率下降的速度不会像城市人口出生率下降的那么快的，人家还要传宗接代的。地越来越少，但人口不变，还会有一些幽灵户口（老人死了不敢上报，怕分不到地）。
临走的时候，老爷爷老奶奶说，你们是城里来的读过书的，帮我们跟上面反应反应呗！我们孙子以后真的会没饭吃诶！
哎，学无所成，无计可施，能力有限的我们，却背负那么多质朴善良的人的期望。
写完之后发现跑题了ORZ，但是就是想写...
【YangRay的回答(1票)】:
看新闻不看仔细。。。
里面从承包权里面独立出一个经营权。
这是为了以后土地流转有更详细的规范。
【朱遇的回答(1票)】:
首先要说明现在的新概念是土地三权分置，即所有权（集体的），承包权（承包农户的），经营权（租赁种地人的）。以前承包经营权没有分开，而现在分开了，这样做更好方便流转。现在提出：承包权不得流转，经营权可流转。个人认为还是保护农民不失地。承包权已是单个农户能拥有的最稳定的土地权益了，相当于社保的功效。现在农民都进城打工，但户口社保体系以及身份认同都没有完全的融入城市，如果在城里过得不好又没了承包权，就连最后的口粮都没了。说到底，还是户口社保问题。现在就经营权流转，土地不至于抛荒，农民又有了长期保障。不过土地可持续利用问题需要注意。
【森木的回答(1票)】:
因为这是本人研究的核心问题，先占位，后面慢慢回答。
太认真或许过了，但是，这些贴挠到我的点了。本着谢谢的意思，也应该多说些话。象牙塔里出来透口气，认识认识朋友。
【陈和尚的回答(1票)】:
就是为了防止社会主义出现地主。
【徐景年的回答(1票)】:
我觉得LS的大大都是从宏观角度考虑，一点都不在意我们农民的感受呀。
我觉得这规定好奇怪，人家国外为什么土地使用权就可以自己行使呀。
我们魔都的农村（具体说是崇明，似乎每个区县规定还不一样呢，之前去生产大队咨询了一下。）规定就是，一旦承租出去了，耕地的所有人或者宅基地所有人就失去了所有权。因为这些都是集体的，集体都是国家的，国家的东西你私自使用就是犯法的呀。至少我就是这么理解的。
按照规定就是，我父亲、我外祖父母、我爷爷奶奶的耕地+宅基地，按照法律最后都是国家的，即使我们出钱帮他们修房子了，他们往生之后这些都是集体财产，分分钟收走，可是也没办法啊，谁也看不了老人家住破房子，反正就是一句话，我们小辈最后花出去几十万就是花一个情怀花个孝道呀~~
【junlee的回答(1票)】:
是保护农民的退路吧，没有地，又没技能，只能犯罪了
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