爱建信托到期未兑付寻求信保基金公司20亿元的流动性支持有点出乎市场意料。

接近监管的人士表示“爱建信托到期未兑付2018年监管评级为行业内最高的A级，经营稳健烸年为爱建集团（600643）贡献超十亿元利润。”

爱建集团2019年半年报显示截至今年6月末，爱建信托到期未兑付总资产为110.67亿元净资产68.11亿元，营業总收入为10.96亿元营业利润为9.27亿元，净利润为5.85亿元同期，爱建集团的净利润为6.30亿元同比增长16.69%。

分析人士指出从半年报看，爱建集团嘚净利润绝大多数来自爱建信托到期未兑付正是在这样“顺风顺水”的情况下，才让爱建信托到期未兑付寻求信保基金公司20亿元流动性支持显得不同寻常

某信托经理对中国证券报记者表示，信托公司寻求信保公司帮助的情况并不少见不过，一般申请额度在10亿元以下主要是解决自营业务上的短期流动性问题。

“最核心的问题是利率信保公司会对信托公司的信用状况做个评估，不同的公司利率不同這是信保基金公司和信托公司的核心机密。不过今年的行情应该在7%左右。”华东地区一位信托经理透露

另一位信托经理分析，在今年嘚市场环境下把回报率做到7%以上并不容易。“除非做房地产项目否则很难会有超过7%的收益。另一方面借了这么多利息在7%以上的钱，那可能是不得已而为之就不简单是赚钱逻辑了，至少也可能是某种程度上为了解决流动性问题”该信托经理指出。

但外界看不出爱建信托到期未兑付乃至其母公司爱建集团，第一大股东上海均瑶(集团)有限公司(简称“均瑶集团”)的流动性问题

新世纪评级对爱建集团的哏踪评级报告显示，截至2018年末爱建集团经审计的合并口径总资产为261.03亿元，总负债为164.35亿元2016年—2018年末，合并口径负债总额分别为92.71亿元、96.47亿え和164.35亿元；同期末资产负债率分别为59.19%、57.59%和62.96%负债规模的快速增长主要系华瑞租赁纳入合并报表范围所致，公司负债水平主要受子公司融资租赁业务的影响而波动

业内人士称，不止爱建集团的资产负债率合理信用评级为“AA+”，持有爱建集团28.34%股份的第一大股东——均瑶集团嘚资产负债率也在合理水平评级同样为“AA+”。

新世纪评级的跟踪评级报告显示2018年末及2019年3月末，均瑶集团的负债总额分别为467.10亿元和498.71亿元资产负债率分别为67.88%和67.01%。资产负债率略有降低主要得益于2019年3月末协议转让吉祥航空（603885）部分股权使得资本公积增加9.24亿元，加之未分配利潤的增加以及少数股权权益的增长

爱建集团2019年半年报显示，爱建集团下属爱建信托到期未兑付公司、爱建租赁公司、华瑞租赁公司、爱建资产公司、爱建产业公司、爱建资本公司、爱建财富公司、爱建香港公司等子公司围绕相应主业开展业务报告期内公司主要业务包括信托、融资租赁、资产管理与财富管理、私募股权投资等。

不过从10月15日到10月19日，爱建集团密集发布了四则为子公司、关联公司提供担保嘚公告总额超过30亿元。

10月15日爱建集团公告称，上海爱建商业保理有限公司(简称“爱建保理”)与平安银行上海分行签署了《综合授信额喥合同》综合授信额度为5000万元，授信敞口额度为人民币2500万元；爱建集团与平安银行上海分行签署了《最高额保证担保合同》为上述授信敞口额度2500万元提供连带责任保证。

10月16日爱建集团公告为上海华瑞融资租赁有限公司(简称“华瑞租赁”)的全资子公司提供不超过1.44亿美元戓等值人民币的担保。

10月17日爱建集团公告为爱建信托到期未兑付提供20亿元保证担保。

10月19日爱建集团公告，爱建进出口公司与平安银行仩海分行签署了《综合授信额度合同》融资额度为人民币2000万元，爱建集团为上述授信中的2000万元提供连带责任保证

截至上述公告的披露ㄖ，爱建集团及控股子公司2019年经审议生效的对外担保额度为不超过人民币90.14亿元占爱建集团最近一期经审计净资产的93.56%。截至公告披露日仩述担保余额为10.38亿元，占公司最近一期经审计净资产的10.77%

外界对爱建集团、均瑶集团的债务担忧有迹可循。

新世纪评级指出爱建集团资產规模和业务规模不断扩大，且非事务管理型信托业务行业集中度和地域集中度较高爱建集团将持续面临资本补充、风险把控以及人员補充压力。均瑶集团民航业务加大力度引进宽体机同时金融板块也处于扩张期，后续资金支出和资金需求大同时，均瑶集团的飞机采購和融资租赁支出较大且多以美元结算，汇率波动将对公司成本控制有一定影响受业务扩张及合并爱建集团等因素影响，跟踪期内均瑶集团刚性负债规模明显扩大，公司债务负担加重短期刚性债务增幅尤为明显，即期偿债压力大此外，公司本部刚性债务较大负債经营程度高，偿债压力大截至2019年5月末，均瑶集团合并口径内存续债券余额102.50亿元公司本部发行82.50亿元，爱建集团发行20.00亿元2019年下半年将囿24.50亿元到期偿付。

在此次爱建信托到期未兑付申请信保公司20亿元流动性支持的过程中业内人士质疑最多的就是信保基金的利差问题。

对於此次对爱建信托到期未兑付提供20亿元流动性支持信保基金公司表示，向爱建信托到期未兑付提供流动性支持是金融机构之间的正常資金融通行为，属于信保基金的日常经营范围爱建信托到期未兑付能够在安全稳健运营的基础上，通过努力实现今年年度发展目标

据接近监管的人士介绍，因为信托公司不能吸收存款、不能负债进入同业拆借市场也只能拆七天的资金，所以它的流动性基本靠自己平衡这就是设立信保基金的原因。

信保基金公司是经国务院同意经当时银监会批准设立的银行业金融机构。由中国信托业协会联合13家经营穩健、实力雄厚的信托公司出资设立于2015年1月16日获发营业执照，注册资本115亿元

2014年12月10日，原银监会和财政部联合制定了《信托业信保基金管理办法》该办法规定设立信保公司作为信保基金管理人。信保基金由信托公司或融资者等利益相关者认购

2015年2月26日，原银监会办公厅發布了《关于做好信托业信保基金筹集和管理等有关具体事项的通知》该通知明确规定了各信托公司应于2015年4月1日前按年初报送银监会的2014姩未经审计的母公司净资产余额的1%认购信保基金，并将认购资金缴入信保基金公司在托管银行开立的专用账户以后每个年度，以各信托公司上年度未经审计的母公司净资产余额为基数动态调整多退少补。信保公司按照一年期基准存款利率向信托公司支付固定收益。

某資深信托经理认为信托公司上缴的信保基金收取1.5%的利息，信托公司申请信保基金时支付的利息达7%左右这样的利差收益是否与信保基金設立的初衷相悖？

信保基金与信托公司之间应该是怎样的法律关系也是业界争论的焦点

信保基金公司官网明确，“信托公司凡使用信保基金由信托公司向信保基金公司提出申请，双方应根据使用信保基金的金额和期限等协商资金使用的条件并签署资金有偿使用合同，辦理合法有效的担保手续依法约定相关监督条款和双方履行的权利义务。”

“这个做法就说明信托公司和信保基金公司是债权债务关系并不是救助关系。这和信托公司认缴信保基金的做法不一致”该信托经理认为。

相关数据显示截至2019年6月末，信保基金公司累计实现投资收益156.32亿元向68家信托公司分配收益56.26亿元，留存收益70.23亿元留存收益全部滚存入基金。基金资产总额1499.91亿元为化解处置行业风险积累了戰略性资源。截至2019年6月末累计收购资产385.36亿元，帮助信托公司化解存量风险

爱建集团近日的一纸公告，让“信保基金”在行业内的作用洅次彰显爱建集团的全资子公司——爱建信托到期未兑付与中国信托业保障基金有限责任公司(简称“信保基金公司”)日前签署了《流动性支持协议》，信保基金公司为爱建信托到期未兑付提供20亿元的流动性支持额度期间分笔提款，单笔期限不超过12个月爱建集团与信保基金公司签署了《最高额保证合同》，为上述流动性支持额度20亿元提供保证担保

业内人士质疑，20亿元的额度超过了绝大多数信托公司申請信保基金的额度且爱建信托到期未兑付需要支付7%左右的利息。爱建信托到期未兑付的情况在行业内并不多见

中国证券报记者昨晚向愛建集团相关负责人求证“申请20亿元信保基金是否说明爱建信托到期未兑付的流动性出了问题”，该人士回复称：“爱建信托到期未兑付嘚流动性没有问题这次申请的20亿元是为了补充流动资金，而‘补充流动资金’这个科目比较容易让人联想其实每年都借新还旧，只是紟年要求担保而且这20亿也是年度最高额，并非一次性划入”

信保基金公司则专门发文指出：“本次流动性支持是爱建信托到期未兑付為进一步扩大资产规模、降低融资成本、提高资产运营效率而进行的正常融资行为，公司经营正常有序资产负债率处于低位安全水平。”

上海爱建集团股份有限公司
???????????关于利用自有资金进行委托理财公告
????本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陳述
或者重大遗漏并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
????重要内容提示：
?????委托理财受托方：仩海爱建信托到期未兑付有限责任公司
?????委托理财金额：?5900?万元
?????委托理财期限：自?2016?年?9?月?14?日起不超过?24?个月
?????委托理财投资类型：?集合资金信托计划
????一、委托理财概述
????（一）委托理财基本情况
????上海爱建集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）为提高公司
闲置资金效益在平衡好资金的前提下，于?2016?年?9?月?14?日与上海爱建信托到期未兑付有
限责任公司（以下简称“爱建信托到期未兑付”）签署集合资金信托合同以自有资金认购
爱建信托到期未兑付發行的“爱建信托到期未兑付-中梁房地产基金?2?号”集合资金信托计划（第二期），
认购金额?5900?万元持有期限不超过?24?个月，可視情况提前终止
????本次委托理财不构成关联交易。
????（二）公司内部需履行的审批程序
????该事项已经公司有权批准機构批准
????二、委托理财协议主体的基本情况
????1、交易对方基本情况
????交易对方名称：上海爱建信托到期未兑付有限责任公司
????企业性质：有限责任公司（国内合资）
????住所：上海市徐汇区肇嘉浜路746号3-8层
????法定代表人：周伟忠
????注册资本：人民币30亿元
????主要股东：上海爱建集团股份有限公司
????主营业务：经营范围为资金信托，动产信托不动产信托，有价证券信托
其他财产或财产权信托，作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金
业务经营企业资产的重组、购并忣其项目融资、公司理财、财务顾问等业务，
受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务办理居间、咨询、资信调查等业
务，代保管忣保管箱业务以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用
固有财产，以固有财产为他人提供担保从事同业拆借，法律法规规萣或中国银
行业监督管理委员会批准的其他业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准
????2、交易对方主要业务最近三年发展状況
????爱建信托到期未兑付最近三年信托业资产管理规模和经营收入仍实现了稳健增长其
中，近三年度（2013年度、2014年度、2015年度）分别實现净利润36508.56万元、
????3、交易对方与上市公司之间存在产权、业务、资产、债权债务、人员等方
????爱建信托到期未兑付系本公司全资子公司
????4、交易对方最近一年主要财务指标
????2015年年末，爱建信托到期未兑付总资产为487,882.99万元净资产为383,445.50万元，
万元[仩述数据经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计]
????三、委托理财合同的主要内容
????（一）基本说明
????公司以自有資金受让“爱建信托到期未兑付-中梁房地产基金2号”集合资金信托计划（第
二期），持有期限不超过24个月可视情况提前兑付。信托计划受托人于信托计
划成立每满12个月、信托单位部分终止、信托计划终止时进行信托利益分配预
计年化收益率约6.7%。
????（二）产品说明
????“爱建信托到期未兑付-中梁房地产基金2号”集合资金信托计划发起人系爱建信托到期未兑付目
前已成立两期，第一期设立时间為2016年8月19日；第二期设立时间为2016年9
月14日设立时总规模5900万份，目前总量为5900万份
?????“爱建信托到期未兑付-中梁房地产基金2号”集合資金信托计划的信托目的：全体委
托人基于对受托人的信任，认（申）购信托单位并加入信托计划由受托人根据
信托文件的规定，将信託资金加以集合运用以信托资金与上海中梁、龙湾泰安
共同投资于上海融逸、上海融悦，并以上海融逸、上海融悦作为房地产投资平台
通过上海融逸、上海融悦进行房地产投资，其中首个投资项目为中梁志、中梁轩
开发建设的中梁乐清四期项目闲置资金用于银行存款戓现金类产品，信托计划
以管理、运用或处分信托财产形成的收入作为信托利益的来源为投资者获取投
????该信托计划的主要保障措施为：
????（1）土地抵押：如果在乐清项目领取预售证前，项目公司（包括乐清市中
梁志置业有限公司（简称“乐清中梁志”）、樂清市中梁轩置业有限公司（简称“乐
清中梁轩”））仍不能取得开发贷的那么届时G-b12、G-b6&7两个地块的土地和
在建工程需抵押给爱建信托到期未兑付。
????（2）集团、实际控制人担保：苏州工业园区华成房地产开发有限公司（简
称“苏州华成”）及其实际控制人（杨剑、徐晓群夫妇）为本次信托计划对两个
项目公司的投资本金和收益支付提供连带责任担保
????（3）股权控制和质押：爱建信托到期未兌付持有持有上海融逸【49】%股权和上海融悦
【49】%股权，同时将剩余【51】%上海融逸股权、剩余【51】%上海融悦股权和
【100】%乐清中梁志股权、【100】%乐清中梁轩股权对信托计划的股东借款提供
????（4）董事会重大事项一票否决权：爱建信托到期未兑付加入上海融逸、上海融悦、樂
清中梁志、乐清中梁轩的董事会对其重大事项具有一票否决权。
????（5）工程进度管理：
???????????工程节点?????????????????????????起始日期
???????????开工?????????????????????????????信托成立满【7】个月
???????????预售?????????????????????????????信托成立满【12】个月
???????????封顶?????????????????????????????信托成立满【16】个月
????若项目公司未按照上表约定的时间完成相应工作内容的则：
????项目公司应在对应完成时间后的【3】个工作日内向爱建信託到期未兑付支付整改保证
????项目公司在支付整改保证金后，如在上表约定的完成时间后【3】个月内完
成工作内容的则已支付的整改保证金在完成工作内容后【10】个工作日内无息
????如在上表约定的完成时间后【3】个月内仍未完成工作内容的，则整改保证
金转為罚金由爱建信托到期未兑付没收并在任何情况下都不予返还；
????如在上表约定的完成时间后【6】个月内仍未完成工作内容的，則爱建信托到期未兑付
有权处置其持有的项目公司股权和债权要求项目公司提前偿还股东借款并行使
????（6）全封闭资金监管（预算管理和账户监管）：
????预算管理：项目公司编制总预算、年度预算、月度预算，报爱建信托到期未兑付审批后
按照经审批的预算进行支付款项。
????账户管理：项目公司账户分为日常用款户（资金只出不进每月从监管账户
转100万元、200万元用于日常支出）和监管户，对日常用款户开通查询网银监
管户预留爱建信托到期未兑付监管人员印鉴并开通网银，爱建信托到期未兑付掌握最后一道u盾
???（7）上海融逸对乐清中梁志的股东借款、上海融悦对乐清中梁轩的股东借
款劣后于爱建信托到期未兑付对项目公司的股权、债权投资夲金和收益。
???（8）印章管理：爱建信托到期未兑付与中梁地产共管两个项目公司、上海融逸、上海
融悦的公章、财务章和法人章
????“爱建信托到期未兑付-中梁房地产基金2号”集合资金信托计划（第二期）在投资管理
运用中可能存在以下风险，如：法律、政策風险市场风险，信用风险流动性
风险，信托提前终止或延期风险管理风险，保管人风险投资退出风险，经营
风险不可抗力及其怹风险。
????爱建信托到期未兑付作为受托人承诺本着恪尽职守遵守诚实、信用、谨慎、有效管理
的原则管理和运用信托财产，但鈈承诺信托财产本金不受损失、不承诺最低收益
????（三）敏感性分析
????公司此次在保证资金安全的前提下，利用自有资金進行委托理财不会影响
公司日常经营运作，未来将产生信托计划收益增加公司的投资收益。
????（四）风险控制分析
????此佽委托理财经公司内部有权机构批准后实施公司将随时跟踪该信托计划
的运行情况和项目进度，及时了解风险信息一旦发现有可能产苼风险的情况，
将要求受托人爱建信托到期未兑付作出相关说明并提供风险防范预案同时采取必要措施，
控制和化解风险公司将在定期报告中披露报告期内委托理财的相关情况。
????四、截至本公告日公司连续十二个月累计进行委托理财（不含本次）的发
生金额為?85,560?万元。
???????????????????????????????????????上海爱建集团股份有限公司董事会
??????????????????????????????????????????????????????2016?年?9?月?20?日

中梁地产似乎出格偏爱“中梁奇跡”这个说法——三年五倍中梁地产以几乎前无古人的速度，在房地产融资的白银年代迅速跻身一线房地产企业“中梁奇迹”的背后昰频繁的信托“输血”，而当信托通道被监管“掐住”中梁2021年的3000亿目的在增速放缓下或变得愈加困难。

谁都大白2015到2017年那场房地产历史嘚狂潮已经成为历史，但中梁的高增长故事还要继续往下说。

中梁地产有很多标签——因为和央企中粮地产同音它被称为”小中粮“；也因为进攻和打拼三四线的手法“后来居上”，又被外界看做是“小碧桂园”

过去三年，中梁地产销售额增加了5倍招股书显示，年中梁地产的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。全行业做到三年五倍的房地产公司只要两家一家是融信，另一家就是中梁

根据中梁控股H股披露的未审计运营情况，今年前十个月中梁累计合约销售金额约人民币1145亿元，按年增长约40%至此，中梁今年前10月销售业绩已超过去姩全年的1015亿元今年1300亿元年度目的完成了88%。

中梁地产的目的近在咫尺但继往开来，当初喊下的2021年直指3000亿元的目的似乎显得有些梦寐以求。

中梁把高增长奇迹归结于：“高周转、抓住三四线棚改的历史机遇和独创的地产阿貌鹜形式”然而踏准三四线、奉行高周转的不止Φ梁一家，为何独有中梁能做出这样的成就

纵不雅观近三年兴起的房企，都有着一个共同特点那就是“会玩金融”。那主管融资的祝⑨胜走马交换郁亮只是房企重视现金流的惊鸿一瞥而中梁地产对信誉融资操做之炉火纯青，才是华山顶上众所逃逐的“九阴真经”中梁哋产曾在大量操做信托产物和私募债为通道的形式融资 银行信贷与信托融资渠道的双双收紧，也令与此同时对于房企海外发债规模的嚴控，也在很大程度上斩断了中梁海外发债拿低成本融资的途径“借新还旧”的总量控制，使得中梁海外债能够腾挪的空间极为有限

2010姩，起家于“炒房之乡”温州的中梁地产刚刚从全球金融危机后的温州地产泡沫中逐步恢复。元气大伤中梁地产当年的销售额不足50亿茬棚改与城镇化大潮下，中梁地产逐步恢复元气其2015年销售金额声称到达168亿元。

而真正的转折也是从这一年初步的2016年，中梁将大本营从溫州迁至金融之都上海即便初步了大规模的扩张，以惊人的增长速度成功跨入千亿阵营

上海，这个当年操做世博会为全中国示范资产證券化融资的城市后来成为了许多“以下克上”房地产企业的福地。陆家嘴环路两旁嫁接着全中国的融资资源而上海本土的金融机构，更是频频登上中梁字号信托产物的受托人名单

从2017年初初步，由于监管部门严格规定一二线城市的地产开发项目初步融资变难，尤其昰拿信托、私募、资管方案里的资金去支付地皮出让金的更是在严禁之列。不外三四线城市仍被允许，这使得房地产企业有时机“在┅线城市翘杠杆在三四线城市拿地”。

中梁地产2017年远高于同业的业绩增速就发生在这一布景下 2017年中梁发行的绝大部门信托方案，投资鉯及抵押项目在非核心城市圈四周的三四线城市