关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知|住房|廉租_凤凰财经
关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知
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根据《住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔号）规定，2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目，自本通知印发之日起，统一按本通知规定的税收优惠政策执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）中有关廉租住房税收政策的规定自本通知印发之日起同时废止。
财税[2014]52号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）和住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）等文件精神，决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。现将有关政策通知如下：一、对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。二、对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。三、对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。六、对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。七、对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。八、享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。九、本通知执行期限为日至日。日以后已征的应予减免的税款，在纳税人以后应缴的相应税款中抵减或者予以退还。根据《住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔号）规定，2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目，自本通知印发之日起，统一按本通知规定的税收优惠政策执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）中有关廉租住房税收政策的规定自本通知印发之日起同时废止。财政部 国家税务总局日
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保障性住房建设税收优惠政策
　　保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房等构成。加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义，为吸引更多的社会资金投入保障性住房建设，财政部、国家税务总局也出台了相关的税收优惠政策。现对相关税收优惠政策进行简介：
　　一、对廉租住房、经济适用住房相应的税收优惠规定：《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）
1、免征营业税、房产税
对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
　　但值得注意的是，要享受免征营业税、房产税的优惠，必须同时符合以下条件：
（1）主体：限于廉租住房经营管理单位，这些单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
（2）行为：限于按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房。
　　廉租住房经营管理单位若同时存在符合条件的出租行为与不符合条件的出租行为，应分开核算，并就符合条件的出租行为取得的租金收入申请减免营业税、房产税，就不符合条件的出租行为取得的租金收入按规定交纳营业税、房产税。
　　2、免征土地使用税
（1）对廉租住房、经济适用住房建设用地免征土地使用税。
（2）廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
（3）开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房和经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。
　　3、免征土地增值税
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　　4、免征印花税
（1）对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税予以免征。
（2）廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
　　（3）开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
　　通过对上述规定不难看出，国家对廉租住房、经济适用住房经营管理单位、开发商及廉租住房承租人、经济适用住房购买人在廉租住房、经济适用住房建造、买卖、租赁环节相关的印花税予以免征，这是以前相关政策中没有提及过的。
　　5、免征契税或者减半征收契税
（1）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
（2）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
　　6、企业所得税：
企事业单位、社会团体以及其他组织于日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得》有关公益性捐赠政策执行；日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得》有关公益性捐赠政策执行。
　　这里提醒企业注意：捐赠住房作为廉租住房时，注意要通过国家机关、社会团体进行，并取得有效的票据（如公益性捐赠票据）等证明资料，以作为在税前扣除的合法凭证。
　　7、文件生效日期：
文件规定廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自日起执行，文件对外公布时间晚于文件生效执行时间，原已按规定已征税款，允许在以后应缴税款中抵减。
　　二、对公共租赁住房建设相应的税收优惠规定：《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）
1、公租房经营管理单位建造公租房的涉税优惠
（1）免征土地使用税
如果公租房经营管理单位采取建造公租房方式，则对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。如果在其他住房项目中配套建设公租房，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。
　　（2）免征印花税
对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。如果在其他住房项目中配套建设公租房，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
　　2、公租房经营管理单位购买住房作为公租房的涉税优惠
如果公租房经营管理单位采取购买住房作为公租房方式，则对购买的住房，免征契税、印花税。
　　3、公租房经营管理单位经营期间的涉税优惠
（1）免征营业税、房产税
对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。但是公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
　　这里提醒企业注意，所有的税收优惠项目收入核算都应该与其他应税项目分开核算，否则不能享受相应的税收优惠。
　　（2）免征印花税
对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
　　4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让、捐赠住房的税收优惠
（1）转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（2）捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　5、注意税收优惠期限
财税[2010]88号文明确规定，政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。也就是说此政策税收优惠期为日至日。
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保险柜只能由出纳员开启使用，非出纳员不得开启保险柜。如果单位总会计师或财务处（科、股）长需要对出纳员工作进行检查，如检查库存现金限额、核对实际库存现金数额，或有其他特殊情况需要开启保险柜的，应按规定的程序由总会计师或财务处（科、股）长开启，在一般情况下不得任意开启由出纳员掌管使用的保险柜。
联合办理税务登记可以简称为联合办证,是指纳税人只向国家税务局或地方税务局一家税务机关申报办理税务登记，由受理税务机关核发同一份加盖国家税务局、地方税务局印章的税务登记证件。
账户分析方法的特点是不先审查报表和凭证，而是直接在账面上审查，以便发现可疑账项，为进一步审查提供线索。　　自日全面推开营改增试点以来，经常有纳税人前来咨询，营改增后房屋租赁税收优惠政策是否继续执行？为此，笔者根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及其有关附件规定，以及《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）等相关政策精神，进行归纳分析如下，供参考。
个人出租住房的税收优惠
营改增前政策规定
　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，自日起，对个人出租住房的按以下规定征税：　　
　　（一）对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。　　
　　（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。　　
　　（三）对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
营改增后政策规定
　　（一）根据国家税务总局公告2016年第16号规定，个体工商户和其他个人出租住房，应缴纳的增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其税款计算公式为：应纳税款＝含税销售额&（1+5%）&1.5%　　
　　（二）根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。　　
　　第四条规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。　　
　　第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。　　
　　（三）根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
企业（单位）出租公有住房、廉租住房租赁税收优惠
营改增前政策规定
　　（一）根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[号）规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。又根据《财政部国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知》（财税[2013]94号）规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县以上政府廉租住房管理的单位自有住房。　　
　　（二）根据《财政部国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）第三条规定，对公租房租赁双方签订的租赁协议涉及的印花税予以免征。第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。　　
　　（三）根据财税（2008）24号文件规定，对企事业单位出租住房享受以下税收优惠：　　
　　1．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。　　
　　2．对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。　　
　　3．对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。　　
　　4.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
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| 作者：许建国
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财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知
财税［2010］88号
　　根据国务院办公厅《关于促迸房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发［2010］4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号）和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保［2010］87号）精神，现对公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策通知如下：
　　一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
　　二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可接公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
　　三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房；免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
　　四、对企事业单位、杜会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。
　　五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
　　六、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
　　七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。
　　八、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。
二一年九月二十七日
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